Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości i przedsiębiorstw. Zastosowanie podejścia dochodowego. Dochodowe podejście do wyceny nieruchomości

Temat 7. Dochodowa metoda wyceny nieruchomości.

1. Struktura metody dochodowej.

2. Podstawowe zasady metody dochodowej.

3. Stopa kapitalizacji, stopa dyskontowa.

4. Warunki płatności czynszu.

5. Zrekonstruowany rachunek zysków i strat.

6. Metoda kapitalizacji bezpośredniej.

7. Estymacja metodą resztową.

8. Drugi sposób kapitalizacji.

Dochodowa metoda wyceny nieruchomości odzwierciedla motywację typowego nabywcy nieruchomości dochodowej: oczekiwany przyszły dochód o wymaganych cechach. Biorąc pod uwagę, że istnieje bezpośredni związek pomiędzy wielkością inwestycji a korzyściami płynącymi z komercyjnego wykorzystania obiektu inwestycyjnego, wartość nieruchomości definiuje się jako wartość praw do uzyskiwania osiąganych przez nią dochodów. Wartość tę (rynkową, inwestycyjną) definiuje się jako wartość bieżącą przyszłych dochodów generowanych przez wyceniany składnik aktywów.

Główną zaletą metody dochodowej w porównaniu z metodą rynkową i kosztową jest to, że w dużym stopniu odzwierciedla ona wyobrażenie inwestora o nieruchomości jako źródle dochodu, tj. Jakość nieruchomości jest brana pod uwagę jako główny czynnik ustalania ceny. Metoda dochodowa wyceny jest ściśle powiązana z metodą rynkową i kosztową. Na przykład stopy zwrotu stosowane w metodzie dochodowej są zwykle ustalane na podstawie analizy porównywalnych inwestycji, koszty renowacji są wykorzystywane do ustalania przepływów pieniężnych jako dodatkowe inwestycje, a metody kapitalizacji służą do skorygowania różnic między metodą rynkową a metodą kosztową. Główną wadą tej metody jest to, że w odróżnieniu od dwóch pozostałych metod oceny opiera się ona na danych prognostycznych.

1. Struktura metody dochodowej.

W pierwszym etapie, stosując metodę dochodową, dokonuje się prognozy przyszłych przychodów z wynajmu wycenianej powierzchni na okres własności, tj. przez czas, w którym inwestor zamierza zachować własność nieruchomości. Płatności leasingowe rozliczane są ze wszystkich okresowych kosztów eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania nieruchomości w wymaganym stanie komercyjnym i zarządczym, po czym prognozuje się wartość nieruchomości na koniec okresu jej posiadania w wartościach bezwzględnych lub ułamkowych w stosunku do kosztu pierwotnego – tak zwana wartość rewersji. Na ostatnim etapie przewidywany dochód i rewersja są przeliczane na wartość bieżącą przy zastosowaniu metod kapitalizacji bezpośredniej i zdyskontowanych przepływów pieniężnych. O wyborze metody kapitalizacji decyduje charakter i jakość oczekiwanych dochodów.

Kapitalizacja bezpośrednia jest stosowana, jeśli prognozuje się, że dochód będzie stały lub będzie się płynnie zmieniał w niewielkim tempie. Jeżeli dynamika zmian dochodów jest znacząca lub zmiany te mają charakter nieregularny, stosuje się dyskontowanie przepływów pieniężnych.

Jeżeli w przyszłości należy spodziewać się niepewnej sytuacji co do przyszłych dochodów, wówczas wskazane jest również zastosowanie metody kapitalizacji bezpośredniej, opierając się na retrospektywnych i bieżących danych o umowach sprzedaży i najmu podobnych obiektów.

Wartość ustalana jest metodą kapitalizacji bezpośredniej przy wykorzystaniu jedynie dwóch zmiennych: prognozowanego rocznego dochodu netto oraz odpowiadającej mu stopy kapitalizacji. Podstawą metody jest fakt, że na wolnym i konkurencyjnym rynku stosunek wartości przychodów z najmu do cen sprzedaży każdego ze zidentyfikowanych obiektów nieruchomości o tym samym przeznaczeniu rozkłada się wokół pewnej wartości, która jest główną wskaźnik wyboru stopy kapitalizacji.

Zatem wartość ustala się poprzez podzielenie prognozowanych rocznych przychodów przez stopę kapitalizacji rynkowej, która albo jest ustalana na podstawie historycznych i bieżących informacji o sprzedaży i najmie, albo jest liczona jako stopa zwrotu z kapitału skorygowana o skompensowanie zmian wartości nieruchomości kapitału pierwotnego w okresie utrzymywania.

Druga metoda kapitalizacji, jak już wspomniano, określa wartość nieruchomości jako sumę wartości bieżących przyszłych dochodów poprzez oddzielne dyskontowanie każdego dochodu okresowego i przewidywanej przyszłej wartości nieruchomości. W tych wyliczeniach stosuje się stopę dyskontową, która jest odpowiadającą stopą zwrotu z kapitału, zwaną inaczej stopą zwrotu lub stopą zwrotu.

2. Podstawowe zasady metody dochodowej.

Teoretyczną podstawą metody dochodowej są zasady wyceny, które stanowią uogólnienie analizy cech behawioralnych uczestników rynku nieruchomości oraz zależności funkcjonalnych między cenami a czynnikami cenotwórczymi.

Przedstawiamy najważniejsze zasady dla metody dochodowej oraz czynniki i okoliczności, których analiza opiera się na odpowiedniej zasadzie.

ZASADA STREFY WPŁYWU

Oczekiwania Pełny zakres danych prognostycznych:

(podstawowa zasada, czynniki cenowe,

na podstawie których charakterystyka dochodu, kapitału,

szacunkowy dochód) współczynniki

Zastępstwa Selekcja i analiza obiektów analogowych,

Analiza inwestycji alternatywnych

Popyt Rachunkowość i analiza czynników:

I sugestie użyteczność, rzadkość,

Konkurencyjność,

Dostępność rynku kapitałowego,

Monopol, kontrola państwa

Aktywność biznesowa,

charakterystyka populacji

ostateczny Analiza nieruchomości:

wydajność zgodność ekonomiczna dokumentów

(saldo, depozyt) nieruchomości,

jego wykorzystanie i rodzaj zagospodarowania terenu

3. Stopa kapitalizacji, stopa dyskontowa.

Stopa kapitalizacji Ro stosowane w metodzie kapitalizacji bezpośredniej zgodnie ze wzorem

Gdzie V jest kosztem

NOI to reprezentatywna wartość oczekiwanego dochodu operacyjnego netto

Stopa kapitalizacji obejmuje stopę zwrotu z kapitału (zainwestowanych środków, czyli inwestycji początkowej) oraz stopę zwrotu, która uwzględnia odzyskanie pierwotnie zainwestowanych środków.

Jak każda stopa zwrotu, stopa kapitalizacji odzwierciedla przede wszystkim ryzyko, na jakie narażone są środki zainwestowane w dany składnik aktywów.

Przecena(stopa zwrotu, stopa zwrotu) stosowana jest w drugiej metodzie kapitalizacji – metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Ogólne wyrażenie określające koszt jest następujące:

gdzie i jest stopą dyskontową

FV – cena odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu własności (rewersja)

N – okres utrzymywania

L – numer okresu płatności

Wartość definiowana jest jako suma bieżących wartości dochodów za każdy okres rewersyjny, przeliczona według odpowiedniego kursu. Stopa dyskontowa i nazywana jest inaczej stopą zwrotu z inwestycji. Wartość ta charakteryzuje także efektywność inwestycji kapitałowych. Uwzględnia cały dochód całkowity (zwrot z inwestycji oraz dochód ze zmian wartości aktywa), dostosowując początkową inwestycję i zrealizowany efekt ekonomiczny do czynników czasu i ryzyka. Stopę dyskontową należy rozpatrywać biorąc pod uwagę fakt, że rynek kapitałowy, rynek papierów wartościowych i rynek nieruchomości stanowią jeden system instrumentów inwestycyjnych. O jedności tego systemu decydują w szczególności wspólne kryteria wyboru: ryzyko i rentowność. Wybór stopy dyskontowej opiera się na analizie dostępnych alternatywnych opcji inwestycyjnych o porównywalnym poziomie ryzyka, tj. stopę tę uważa się za koszt alternatywny kapitału.

4. Warunki stosunków najmu.

Podstawą prognozowania dochodów z nieruchomości jest analiza relacji najmu. Rzeczoznawca lub analityk nieruchomości musi zebrać wszystkie dostępne historyczne i aktualne informacje na temat umów najmu i na podstawie ich analizy określić wpływ warunków zawartych w umowach najmu na charakterystykę opłat leasingowych.

Przyjrzyjmy się głównym warunkom, pod jakimi umowy najmu mogą się różnić, choć w praktyce zakres tych warunków może być znacznie szerszy. Należy zidentyfikować warunki wynajmu najbardziej typowe dla lokalnego rynku nieruchomości pod konkretny cel i dokonać korekty wartości stawek umownych czynszów dla nieruchomości analogicznych, aby dostosować je do warunków rynkowych.

WARUNKI WYNAJMU KRÓTKIE WYJAŚNIENIE

UMOWY

Rodzaje opłat za wynajem

W przypadku umowy stałej umowa jest zwykle zawierana w dniu

Stawki wynajmu na krótkie okresy lub zgodnie z oczekiwaniami

Stabilność ekonomiczna

Dostosowane w celu uwzględnienia możliwych zmian cen

Opłaty czynszowe lub wartość nieruchomości

Z czynszem procentowym Do stałej wartości czynszu

Płatności dodają procent

Dochód osiągany przez przedsiębiorcę

Telewizyjna działalność najemcy

Dystrybucja eksploatacji

Wydatki Syjonu

Czynsz brutto Wszystkie koszty eksploatacyjne ponosi

Właściciel

Czynsz netto Wszelkie koszty eksploatacyjne pokrywa

Najemca

Opcja pośrednia: Właściciel i najemca dzielą się ciężarem

Koszty operacyjne w

Zgodnie z warunkami umowy najmu

Idź na umowy

Czas trwania

Umowy najmu

Krótkoterminowe Do 1 roku

Średnioterminowy 1 – 3 lata

Długoterminowe Ponad 3 lata

Przedłużenie umowy najmu Stanowi dodatkowe prawo-

Umowy z najemcą o przedłużeniu umowy

Vora po upływie okresu ważności

Na podstawie aktualnej umowy

Na zakup praw majątkowych Zapewnia preferencyjne

W przypadku wynajmowanej nieruchomości najemca ma prawo do zakupu

Zadanie oceny wartości przedsiębiorstwa na różnych etapach jego rozwoju nie traci na aktualności. Przedsiębiorstwo jest aktywem długoterminowym, generującym dochód i posiadającym pewną atrakcyjność inwestycyjną, dlatego kwestia jego wartości interesuje wielu, od właścicieli i kadry kierowniczej po agencje rządowe.

Najczęściej do oceny wartości przedsiębiorstwa posługują się metoda dochodowa (podejście dochodowe), ponieważ każdy inwestor inwestuje pieniądze nie tylko w budynki, urządzenia i inne aktywa materialne i niematerialne, ale w przyszłe dochody, które mogą nie tylko zwrócić inwestycję, ale także przynieść zysk, zwiększając tym samym dobrobyt inwestora. Jednocześnie wielkość, jakość i czas trwania oczekiwanego przyszłego strumienia dochodów odgrywają szczególną rolę przy wyborze obiektu inwestycyjnego. Nie ulega wątpliwości, że wysokość oczekiwanych dochodów ma charakter względny i podlega ogromnemu wpływowi prawdopodobieństwa, zależnego od poziomu ryzyka ewentualnego niepowodzenia inwestycji, co również trzeba wziąć pod uwagę.

Notatka! Podstawowym czynnikiem kosztowym przy stosowaniu tej metody są oczekiwane przyszłe dochody przedsiębiorstwa, które reprezentują określone korzyści ekonomiczne dla właścicieli przedsiębiorstwa. Im wyższe dochody firmy, tym wyższa, przy niezmienionych warunkach, jej wartość rynkowa.

Metoda dochodowa uwzględnia główny cel przedsiębiorstwa – osiągnięcie zysku. Z tych pozycji jest najkorzystniejsza do oceny biznesu, ponieważ odzwierciedla perspektywy rozwoju przedsiębiorstwa i przyszłe oczekiwania. Dodatkowo uwzględnia ekonomiczne starzenie się obiektów, a także uwzględnia aspekt rynkowy i tendencje inflacyjne poprzez stopę dyskontową.

Pomimo wszystkich niezaprzeczalnych zalet, podejście to nie jest pozbawione kontrowersyjnych i negatywnych aspektów:

• jest dość pracochłonne;
• charakteryzuje się wysokim stopniem subiektywizmu w prognozowaniu dochodów;
• istnieje wysoki odsetek prawdopodobieństw i konwencji, ponieważ ustalane są różne założenia i ograniczenia;
• wpływ różnych czynników ryzyka na prognozowane dochody jest duży;
• problematyczne jest wiarygodne ustalenie realnych dochodów wykazywanych przez przedsiębiorstwo w swojej sprawozdawczości, a możliwe jest celowe odzwierciedlanie strat w różnych celach, co wiąże się z nieprzejrzystością informacji pochodzących od przedsiębiorstw krajowych;
• księgowanie aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością i aktywów nadwyżkowych jest skomplikowane;
• ocena przedsiębiorstw nierentownych jest błędna.

Szczególną uwagę należy zwrócić na możliwość wiarygodnego określenia przyszłych strumieni dochodów przedsiębiorstwa i rozwoju działalności przedsiębiorstwa w oczekiwanym tempie. Na trafność prognozy duży wpływ ma także stabilność zewnętrznego otoczenia gospodarczego, co jest istotne dla dość niestabilnej sytuacji gospodarczej Rosji.

Dlatego też zaleca się stosowanie podejścia dochodowego do oceny spółek, gdy:

• mają dodatni dochód;
• możliwe jest sporządzenie wiarygodnej prognozy przychodów i wydatków.

Obliczanie wartości przedsiębiorstwa metodą dochodową

Szacowanie wartości przedsiębiorstwa metodą dochodową rozpoczyna się od rozwiązania następujących problemów:

1) prognozę przyszłych dochodów przedsiębiorstwa;

2) sprowadzenie wartości przyszłych dochodów przedsiębiorstwa do chwili obecnej.

Prawidłowe rozwiązanie tych problemów przyczynia się do uzyskania odpowiednich wyników końcowych pracy oceniającej. Duże znaczenie w procesie prognozowania ma normalizacja dochodów, za pomocą której eliminowane są jednorazowe odchylenia, pojawiające się w szczególności w wyniku jednorazowych transakcji, na przykład przy sprzedaży niezwiązanej z podstawową i nadwyżkową aktywa. Aby znormalizować dochód, stosuje się metody statystyczne do obliczenia średniej, średniej ważonej lub metody ekstrapolacji, która reprezentuje stanowi kontynuację istniejących trendów.

Dodatkowo należy koniecznie uwzględnić czynnik zmian wartości pieniądza w czasie – ta sama wysokość dochodu ma obecnie wyższą cenę niż w okresie przyszłym. Należy rozwiązać trudną kwestię najbardziej akceptowalnego terminu prognozowania przychodów i wydatków przedsiębiorstwa. Uważa się, że aby odzwierciedlić nieodłączną cykliczność branż, aby sporządzić rozsądną prognozę, konieczne jest uwzględnienie okresu co najmniej 5 lat. Rozpatrując tę ​​kwestię przez pryzmat matematyczno-statystyczny, istnieje chęć wydłużenia okresu prognozy, wychodząc z założenia, że ​​większa liczba obserwacji da bardziej rozsądną wartość wartości rynkowej przedsiębiorstwa. Jednak proporcjonalne wydłużenie okresu prognozy utrudnia przewidywanie wartości dochodów i wydatków, inflacji oraz przepływów pieniężnych. Niektórzy rzeczoznawcy zauważają, że najbardziej wiarygodna prognoza dochodów będzie dotyczyć 1–3 lat, zwłaszcza gdy w otoczeniu gospodarczym panuje niestabilność, ponieważ wraz ze wzrostem okresów prognozy wzrasta warunkowość szacunków. Jednak ta opinia dotyczy tylko przedsiębiorstw działających w sposób zrównoważony.

Ważny!W każdym razie wybierając okres prognozy należy uwzględnić okres do ustabilizowania się tempa wzrostu firmy, a aby uzyskać jak największą dokładność wyników końcowych, można okres prognozy podzielić na mniejsze okresy pośrednie, np. pół roku.

W ujęciu ogólnym wartość przedsiębiorstwa ustala się poprzez zsumowanie strumieni dochodów z działalności przedsiębiorstwa w okresie prognozy, dostosowanych wcześniej do aktualnego poziomu cen, z dodaniem wartości przedsiębiorstwa w okresie poprognozowym okres (wartość końcowa).

Najpopularniejsze dwie metody oceny podejścia dochodowego to: metoda kapitalizacji dochodu I metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Opierają się one na szacunkowych stopach dyskonta i kapitalizacji, które służą do ustalenia bieżącej wartości przyszłych zysków. Oczywiście w ramach podejścia dochodowego stosuje się znacznie więcej odmian metod, ale w zasadzie wszystkie opierają się na dyskontowaniu przepływów pieniężnych.

Przy wyborze metody oceny główną rolę odgrywa cel samej oceny i zamierzone wykorzystanie jej wyników. Wpływ mają także inne czynniki, np. rodzaj wycenianego przedsiębiorstwa, etap jego rozwoju, dynamika zmian dochodów, dostępność informacji i stopień jej wiarygodności itp.

metodakapitalizacjadochód(Metoda kapitalizacji jednookresowej, SPCM)

Metoda kapitalizacji dochodu opiera się na założeniu, że wartość rynkowa przedsiębiorstwa jest równa bieżącej wartości przyszłych zysków. Najwłaściwsze jest zastosowanie go do tych spółek, które zgromadziły już aktywa, posiadają stabilną i przewidywalną wysokość bieżących dochodów, a tempo ich wzrostu jest umiarkowane i w miarę stałe, a stan obecny daje pewne wyobrażenie o \ długoterminowe trendy w przyszłych działaniach. I odwrotnie: na etapie aktywnego rozwoju firmy, w procesie restrukturyzacji lub w innym momencie, gdy występują znaczne wahania zysków lub przepływów pieniężnych (co jest typowe dla wielu przedsiębiorstw) metoda ta jest niepożądana w stosowaniu, ponieważ istnieje duże prawdopodobieństwo uzyskania błędnego wyniku oceny wartości.

Metoda kapitalizacji dochodu opiera się na informacjach retrospektywnych, natomiast na przyszły okres, oprócz wielkości dochodu netto, ekstrapoluje się inne wskaźniki ekonomiczne, np. strukturę kapitału, stopę zwrotu, poziom ryzyka spółki.

Wycenę przedsiębiorstwa metodą kapitalizacji dochodów przeprowadza się w następujący sposób:

Aktualna wartość rynkowa = DP (lub P netto) / Stopa kapitalizacji,

gdzie DP to przepływ środków pieniężnych;

P jest czyste - zysk netto.

Notatka! Wiarygodność wyniku oceny w dużej mierze zależy od stopy kapitalizacji, dlatego należy zwrócić szczególną uwagę na dokładność jej wyliczenia.

Stopa kapitalizacji pozwala przeliczyć zarobki lub wartości przepływów pieniężnych za określony okres czasu na miarę wartości. Z reguły wyprowadza się go ze współczynnika dyskontowego:

Stopa kapitalizacji =D- T r,

Gdzie D- przecena;

T r - stopa wzrostu przepływów pieniężnych lub zysku netto.

Oczywiste jest, że współczynnik kapitalizacji jest najczęściej niższy niż stopa dyskontowa dla tej samej spółki.

Jak wynika z przedstawionych wzorów, w zależności od tego, jaka kwota jest kapitalizowana, uwzględnia się oczekiwaną stopę wzrostu przepływów pieniężnych lub zysku netto. Oczywiście stopa kapitalizacji będzie różna dla różnych rodzajów dochodów. Dlatego podstawowym zadaniem przy wdrażaniu tej metody jest określenie wskaźnika, który będzie kapitalizowany. W takim przypadku można przewidzieć dochód za rok następujący po dniu wyceny lub ustala się średni dochód obliczony na podstawie danych retrospektywnych. Ponieważ przepływy pieniężne netto w pełni uwzględniają działalność operacyjną i inwestycyjną przedsiębiorstwa, najczęściej wykorzystuje się je jako podstawę kapitalizacji.

Zatem stopa kapitalizacji w swej istocie ekonomicznej jest bliska czynnikowi dyskontowemu i jest z nim silnie powiązana. Stopę dyskontową stosuje się także w celu ograniczenia przyszłych przepływów pieniężnych do chwili obecnej.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych ( zdyskontowane przepływy pieniężne, DCF )

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych pozwala uwzględnić ryzyko związane z uzyskaniem oczekiwanego dochodu. Zastosowanie tej metody będzie uzasadnione w przypadku przewidywania istotnej zmiany przyszłych dochodów, zarówno w górę, jak i w dół. Ponadto w niektórych sytuacjach wystarczy sama ta metodama zastosowanie np. rozszerzenie działalności przedsiębiorstwa, jeżeli na moment oceny nie wykorzystuje ono pełnych mocy produkcyjnych, lecz zamierza je w najbliższej przyszłości zwiększyć;planowane zwiększenie wielkości produkcji; rozwój biznesu w ogóle; fuzje przedsiębiorstw; wprowadzenie nowych technologii produkcji itp.W takich warunkach roczne przepływy pieniężne w przyszłych okresach nie będą jednolite, co w naturalny sposób uniemożliwia wyliczenie wartości rynkowej spółki metodą kapitalizacji dochodów.

W przypadku nowych przedsiębiorstw jedyną możliwą do zastosowania metodą jest także metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych, gdyż wartość ich aktywów w momencie wyceny może nie pokrywać się z możliwością generowania przychodów w przyszłości.

Oczywiście pożądane jest, aby oceniana firma miała korzystne tendencje rozwojowe i rentowną historię biznesową. W przypadku spółek notujących systematyczne straty i ujemną stopę wzrostu metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest mniej odpowiednia. Szczególną ostrożność należy zachować przy ocenie spółek o wysokim prawdopodobieństwie upadłości. W tym przypadku podejście dochodowe w ogóle nie ma zastosowania, w tym metoda kapitalizacji dochodu.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest bardziej elastyczna, ponieważmożna wykorzystać do oceny dowolnego działającego przedsiębiorstwa za pomocąliniowa prognoza przyszłych przepływów pieniężnych. Dla kierownictwa i właścicieli firmy niemałe znaczenie ma zrozumienie wpływu różnych decyzji zarządczych na jej wartość rynkową, czyli można ją wykorzystać w procesie zarządzania wartością w oparciu o powstały szczegółowy model kosztowy przedsiębiorstwa i zobaczyć jego podatność na wybrane czynniki wewnętrzne i zewnętrzne. Pozwala to zrozumieć działalność przedsiębiorstwa na dowolnym etapie cyklu życia w przyszłości. A co najważniejsze: ta metoda jest najbardziej atrakcyjna dla inwestorów i odpowiada ich interesom, ponieważ opiera się na prognozach przyszłego rozwoju rynku i procesów inflacyjnych. Chociaż jest w tym również pewna trudność, ponieważw niestabilnej gospodarce kryzysowej Z Trudno jest przewidzieć strumień dochodów z kilkuletnim wyprzedzeniem.

Zatem wyjściowa podstawa do obliczenia wartości przedsiębiorstwa za pomocą tej metodydyskontowanie przepływów pieniężnychto prognoza, której źródłem jest retroinformacja o przepływach pieniężnych. Tradycyjny wzór na określenie bieżącej wartości zdyskontowanych przyszłych dochodów jest następujący:

Aktualna wartość rynkowa = Przepływy pieniężne w danym okresieT / (1 + D) T.

Stopa dyskontowa to stopa procentowa wymagana do zmniejszenia przyszłych zysków do jednej wartości odpowiadającej bieżącej wartości przedsiębiorstwa. Dla inwestora jest to wymagana w momencie wyceny stopa zwrotu z inwestycji alternatywnych o porównywalnym poziomie ryzyka.

W zależności od rodzaju wybranego przepływu środków pieniężnych (własnego lub ogółem zainwestowanego kapitału) będącego podstawą wyceny ustala się metodę kalkulacji stopy dyskontowej. Schematy obliczania przepływów pieniężnych dlazainwestowany i kapitał własny przedstawiono w tabeli. 12.

Tabela 1. Kalkulacja przepływów pieniężnych z tytułu zainwestowanego kapitału
Indeks	Wpływ na wynik finansowy (+/–)
Zysk netto
Naliczona amortyzacja
Zmniejszenie własnego kapitału obrotowego
Zwiększenie własnego kapitału obrotowego
Sprzedaż aktywów
Inwestycje kapitałowe
Przepływy pieniężne za zainwestowany kapitał

Tabela 2. Kalkulacja przepływów pieniężnych dla kapitału własnego
Indeks	Wpływ na wynik finansowy (+/–)
Zysk netto
Naliczona amortyzacja
Zmniejszenie własnego kapitału obrotowego
Zwiększenie własnego kapitału obrotowego
Sprzedaż aktywów
Inwestycje kapitałowe
Wzrost zadłużenia długoterminowego
Zmniejszenie zadłużenia długoterminowego
Przepływ środków pieniężnych na rzecz kapitału własnego

Jak widać, obliczanie przepływów pieniężnych dlakapitał własny różni się jedynie tym, że wynik uzyskany z algorytmu obliczania przepływów pieniężnych za zainwestowany kapitał jest dodatkowo korygowany o zmiany zadłużenia długoterminowego. Następnie przepływy pieniężne są dyskontowane zgodnie z przewidywanymi ryzykami, które znajdują odzwierciedlenie w stopie dyskontowej obliczonej w odniesieniu do konkretnego przedsięwzięcia.

Zatem stopa dyskonta przepływów pieniężnych dla kapitału własnego będzie równa stopie zwrotu z zainwestowanego kapitału wymaganej przez właściciela,zainwestowany kapitał- suma ważonych stóp zwrotu pożyczonych środków (czyli oprocentowania banku kredytów) i kapitału własnego, przy czym ich konkretne wagi wyznaczają udziały funduszy pożyczonych i kapitałowych w strukturze kapitału. Stopa dyskontowa przepływów pieniężnychza zainwestowany kapitałzwany Średni ważony koszt kapitału, a odpowiednia metoda jego obliczania tometoda średnioważonego kosztu kapitału (WosiemAśredniCwiększośćCapital, WACC). Ten sposób ustalania stopy dyskontowej jest stosowany najczęściej.

Oprócz, w celu ustalenia stopy dyskonta przepływów pieniężnych dla kapitału własnego mogą być stosowane najczęstsze metody:

• model wyceny aktywów kapitałowych ( CAPM);
• zmodyfikowany model wyceny aktywów kapitałowych ( MCAPM);
• skumulowana metoda konstrukcji;
• model nadmiernego zysku ( EWO) itd.

Rozważmy te metody bardziej szczegółowo.

metodaśrednioważone koszty kapitału ( WACC)

Służy do obliczenia zarówno kapitału własnego, jak i obcego, konstruując stosunek ich udziałów; pokazuje nie bilans, alewartość rynkowa kapitału. Stopę dyskontową dla tego modelu wyznacza się według wzoru:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

gdzie C зк to koszt pożyczonego kapitału;

Zysk N - stawka podatku dochodowego;

Дзк - udział pożyczonego kapitału w strukturze kapitałowej spółki;

Ср - koszt pozyskania kapitału zakładowego (akcje uprzywilejowane);

D pr - udział akcji uprzywilejowanych w strukturze kapitałowej spółki;

Соа - koszt pozyskania kapitału zakładowego (akcje zwykłe);

D ob - udział akcji zwykłych w strukturze kapitałowej spółki.

Im bardziej firma przyciąga tanie pożyczone środki zamiast drogiego kapitału własnego, tym niższa jest wartość WACC. Jeżeli jednak chcemy skorzystać z jak największej ilości tanich pożyczonych środków, należy pamiętać także o towarzyszącym temu zmniejszeniu płynności bilansu przedsiębiorstwa, co z pewnością przełoży się na wzrost oprocentowania kredytów, gdyż dla banków jest to sytuacja obarczone zwiększonym ryzykiem, oraz kwotę WACC oczywiście, że wzrośnie. Właściwe byłoby zatem zastosowanie zasady „złotego środka”, optymalnie łącząc środki własne i pożyczone w oparciu o ich saldo pod względem płynności.

metodaocenykapitałaktywa (Model wyceny aktywów kapitałowych, CAPM)

Na podstawie analizy informacji z rynków akcji o zmianach rentowności akcji znajdujących się w publicznym obrocie. W takim przypadku przy obliczaniu stopy dyskonta kapitału własnego stosuje się następujący wzór:

DCAPM = D b/r + β × (Re r - re b/r ) + P. 1 + P. 2 + R,

gdzie D b/r - stopa zwrotu wolna od ryzyka;

β - specjalny współczynnik;

Dr - całkowity zwrot z rynku jako całości (średni rynkowy portfel papierów wartościowych);

P 1 – premia dla małych przedsiębiorstw;

P 2 – składka za ryzyko specyficzne dla pojedynczej spółki;

R- ryzyko kraju.

Stopa wolna od ryzyka służy jako podstawa do oceny różnych rodzajów ryzyka związanego z inwestowaniem w spółkę. Specjalny współczynnik beta ( β ) reprezentuje wielkość ryzyka systematycznego związanego z procesami gospodarczymi i politycznymi zachodzącymi w kraju, obliczaną na podstawie odchyleń całkowitej stopy zwrotu z akcji danej spółki w porównaniu z całkowitą stopą zwrotu z giełdy jako całości. Wskaźnik całkowitej stopy zwrotu z rynku to średni wskaźnik rynkowej stopy zwrotu, który jest obliczany przez analityków na podstawie długoterminowych badań danych statystycznych.

CAPMdość trudne do zastosowania w warunkach słabo rozwiniętego rosyjskiego rynku akcji. Wynika to z wyzwań związanych z określeniem współczynników beta i premii za ryzyko rynkowe, szczególnie w przypadku przedsiębiorstw o ​​ograniczonej strukturze, które nie są notowane na giełdzie. W praktyce zagranicznej stopa zwrotu wolna od ryzyka to z reguły stopa zwrotu z długoterminowych obligacji lub bonów skarbowych, ponieważ uważa się je za charakteryzujące się wysokim stopniem płynności i bardzo niskim ryzykiem niewypłacalności (tzw. prawdopodobieństwo upadłości państwa jest praktycznie wykluczone). Jednak w Rosji, po pewnych wydarzeniach historycznych, rządowe papiery wartościowe nie są psychologicznie postrzegane jako wolne od ryzyka. Dlatego też jako stopę wolną od ryzyka można przyjąć średnią stopę długoterminowych depozytów walutowych pięciu największych rosyjskich banków, w tym Sbierbanku Rosji, która kształtuje się głównie pod wpływem czynników rynku wewnętrznego. Jeśli chodzi o szanse β wówczas za granicą najczęściej korzystają z gotowych publikacji tych wskaźników w katalogach finansowych wyliczanych przez wyspecjalizowane firmy na podstawie analizy informacji statystycznych dotyczących giełdy. Rzeczoznawcy na ogół nie muszą sami obliczać tych wskaźników.

Zmodyfikowany model wyceny aktywów kapitałowych ( MCAPM)

W niektórych przypadkach lepiej jest zastosować zmodyfikowany model wyceny aktywów kapitałowych ( MCAPM), w którym wykorzystuje się wskaźnik w postaci premii za ryzyko, uwzględniający niesystematyczne ryzyko wycenianego przedsiębiorstwa. Ryzyka niesystematyczne (ryzyka dywersyfikowalne)- Są to ryzyka powstające w przedsiębiorstwie losowo, które można ograniczyć poprzez dywersyfikację. Natomiast ryzyko systematyczne jest spowodowane ogólnym ruchem rynku lub jego segmentów i nie jest powiązane z konkretnym zabezpieczeniem. Dlatego wskaźnik ten jest bardziej odpowiedni dla rosyjskich warunków rozwoju rynku akcji z jego charakterystyczną niestabilnością:

DMCAPM = re b/r + β × (D r - D b/r ) + P ryzyko,

gdzie D b/r to wolna od ryzyka stopa zwrotu z rosyjskich krajowych kredytów walutowych;

β - współczynnik będący miarą ryzyka rynkowego (niedywersyfikowalnego) i odzwierciedlający wrażliwość zmian rentowności inwestycji w spółki z określonej branży na wahania rentowności całego rynku akcji;

Dr - rentowność rynku jako całości;

Ryzyko P to premia za ryzyko, która uwzględnia niesystematyczne ryzyko ocenianej firmy.

Metoda kumulacyjna

Uwzględnia różne rodzaje ryzyka inwestycyjnego i obejmuje ekspercką ocenę zarówno czynników o charakterze ogólnoekonomicznym, jak i branżowym oraz specyficznym dla przedsiębiorstwa, które stwarzają ryzyko nieosiągnięcia planowanych dochodów. Najważniejszymi czynnikami są wielkość firmy, Struktura dywersyfikacja finansowa, produkcyjna i terytorialna,jakość zarządzania, rentowność, przewidywalność dochodów itp.Stopa dyskontowa ustalana jest w oparciu o stopę zwrotu wolną od ryzyka, do której dodawana jest dodatkowa premia za ryzyko inwestycji w daną spółkę, uwzględniająca te czynniki.

Jak widać, podejście kumulatywne jest nieco podobne do CAPM, gdyż oba opierają się na stopie zwrotu z papierów wartościowych wolnych od ryzyka z dodatkiem dodatkowego dochodu związanego z ryzykiem inwestycji (uważa się, że im większe ryzyko, tym większy zwrot).

Model Olsona (Edwardsa - Dzwonek - Ohlsona wycena Model , EWO ) lub metodą nadwyżki dochodu (zysku).

Łączy elementy podejścia dochodowego i kosztowego, w pewnym stopniu minimalizując ich wady. Wartość przedsiębiorstwa ustala się poprzez zdyskontowanie strumienia nadwyżek dochodów, czyli odbiegających od średniej branżowej, oraz bieżącej wartości aktywów netto. Zaletą tego modelu jest możliwość wykorzystania do obliczeń dostępnych informacji o wartości aktywów dostępnych w momencie wyceny. Znaczący udział w tym modelu mają inwestycje realne, a przewidywać należy jedynie zysk rezydualny, czyli tę część przepływów pieniężnych, która faktycznie zwiększa wartość przedsiębiorstwa. Choć model ten nie jest pozbawiony pewnych trudności w zastosowaniu, jest bardzo przydatny przy opracowywaniu strategii rozwoju organizacji związanej z maksymalizacją wartości biznesowej.

Sporządzenie finału wartość rynkowa firmy

Po ustaleniu wstępnej wartości przedsiębiorstwa należy dokonać szeregu korekt, aby uzyskać ostateczną wartość rynkową:

• za nadwyżkę/niedobór własnego kapitału obrotowego;
• na aktywach niezwiązanych z podstawową działalnością przedsiębiorstwa;
• o aktywach i rezerwach z tytułu odroczonego podatku dochodowego;
• na temat długu netto, jeśli taki istnieje.

Ponieważ w kalkulacji zdyskontowanych przepływów pieniężnych uwzględnia się wymaganą kwotę własnego kapitału obrotowego związaną z prognozą przychodów, jeżeli nie pokrywa się ona z rzeczywistą wartością, należy doliczyć nadwyżkę własnego kapitału obrotowego, a od wartości odjąć niedobór wstępnego kosztu. To samo dotyczy aktywów niepracujących, ponieważ w kalkulacji uwzględniono tylko te aktywa, które zostały wykorzystane do wygenerowania przepływów pieniężnych. Oznacza to, że jeśli istnieją aktywa niezwiązane z podstawową działalnością, które mają określoną wartość, która nie jest uwzględniana w przepływach pieniężnych, ale może zostać zrealizowana (na przykład w przypadku sprzedaży), konieczne jest zwiększenie wstępnej wartości przedsiębiorstwa o wartość tych aktywów obliczona odrębnie. Jeżeli wartość przedsiębiorstwa obliczono dla zainwestowanego kapitału, to otrzymana wartość rynkowa dotyczy całego zainwestowanego kapitału, czyli uwzględnia oprócz kosztu kapitału własnego także wartość długoterminowych zobowiązań spółki. Oznacza to, że aby otrzymać wartość kapitałów własnych, należy od wartości ustalonej wartości pomniejszyć kwotę zadłużenia długoterminowego.

Po dokonaniu wszystkich korekt otrzymana zostanie wartość będąca wartością rynkową kapitałów własnych spółki.

Przedsiębiorstwo jest w stanie generować dochód nawet po zakończeniu okresu prognozy. Przychody powinny się ustabilizować i osiągnąć jednolitą długoterminową stopę wzrostu. Aby obliczyć koszt wokresie po prognozie możesz skorzystać z jednej z poniższych metod naliczania rabatu:

• według wartości likwidacyjnej;
• według wartości aktywów netto;
• według metody Gordona.

Stosując model Gordona, wartość końcową definiuje się jako stosunek przepływów pieniężnych za pierwszy rok okresu po prognozie do różnicy pomiędzy stopą dyskontową a długoterminową stopą wzrostu przepływów pieniężnych. Wartość końcowa jest następnie zmniejszana dowskaźniki kosztów bieżących przy tej samej stopie dyskontowej, która jest stosowana do dyskontowania przepływów pieniężnych okresu prognozy.

W rezultacie całkowitą wartość przedsiębiorstwa ustala się jako sumę bieżących wartości strumieni dochodów w okresie prognozy i wartości przedsiębiorstwa w okresie po prognozie.

Wniosek

W procesie oceny wartości przedsiębiorstwa metodą dochodową tworzony jest model finansowy przepływów pieniężnych, który może stanowić podstawę do podejmowania świadomych decyzji zarządczych, optymalizacji kosztów, analizy możliwości zwiększenia możliwości projektowych i dywersyfikacji wolumenu produktów. Model ten pozostanie użyteczny po zakończeniu oceny.

Aby wybrać tę lub inną metodę obliczania wartości rynkowej, należy najpierw zdecydować o celu oceny i planowanym wykorzystaniu jej wyników. Następnie należy przeanalizować przewidywaną zmianę przepływów pieniężnych firmy w najbliższej przyszłości, rozważyć sytuację finansową i perspektywy rozwoju, a także ocenić otaczające otoczenie gospodarcze, zarówno globalne, jak i krajowe, w tym branżowe. Jeżeli w sytuacji braku czasu potrzebujesz poznać wartość rynkową przedsiębiorstwa, potwierdzić wyniki uzyskane innymi metodami, lub gdy dogłębna analiza przepływów pieniężnych jest niemożliwa lub nie jest wymagana, możesz skorzystać metoda kapitalizacji, aby szybko uzyskać w miarę wiarygodny wynik. W innych przypadkach, szczególnie gdy jedyną opcją jest podejście dochodowe Do obliczenia wartości rynkowej preferowana jest metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Możliwe, że w pewnych sytuacjach do obliczenia wartości przedsiębiorstwa potrzebne będą jednocześnie obydwie metody.

I oczywiście nie powinniśmy zapominać, że wartość uzyskana przy zastosowaniu podejścia dochodowego zależy bezpośrednio od trafności długoterminowych prognoz makroekonomicznych i branżowych analityka. Jednak nawet wykorzystanie przybliżonych wskaźników prognostycznych w procesie stosowania podejścia dochodowego może być przydatne w określeniu szacunkowej wartości przedsiębiorstwa.

MINISTERSTWO FINANSÓW FEDERACJI ROSYJSKIEJ

PAŃSTWOWA FEDERALNA INSTYTUCJA EDUKACYJNA

WYŻSZE WYKSZTAŁCENIE ZAWODOWE

„ALLROSYJSKA PAŃSTWOWA AKADEMIA PODATKOWA

MINISTERSTWO FINANSÓW FEDERACJI ROSYJSKIEJ”

Dyscyplina: „Wycena nieruchomości”

Dochodowe podejście do wyceny nieruchomości

Ukończył: Skorodumova O.Yu.

Specjalność: podatki i podatki

Grupa: NZ - 401

Moskwa 2009

Wstęp

Charakterystyka podejścia dochodowego

Ustalenie dochodu operacyjnego netto

Teoria kapitalizacji i wskaźniki kapitalizacji

Bezpośrednia kapitalizacja

Metody obliczania stóp kapitalizacji

Dyskontowanie strumienia dochodów

Wycena metodą rezydualną

WADY I WADY STOSOWANIA PODEJŚCIA DOCHODOWEGO

Wniosek

Literatura

Wstęp

Obecnie nieruchomości są jednym z zasobów niezbędnych (obok zasobów ludzkich, finansowych, materialnych, technicznych i informacyjnych), aby zapewnić efektywne funkcjonowanie spółki akcyjnej, właściciela państwa i gminy, a w końcu normalne życie każdej jednostki. .

Jednocześnie nieruchomość jest najważniejszym składnikiem majątku właścicieli. Według szacunkowej wartości nieruchomości stanowią aż 30-40% (oczywiście istnieje wiele nowoczesnych obszarów działalności, w których nieruchomości są wykorzystywane w minimalnym stopniu, na przykład w małych firmach, sklepach internetowych itp.)

Dlatego też wycena nieruchomości jest ważna i istotna na obecnym etapie jej zagospodarowania. Wycena majątku ruchomego jest również istotna zarówno dla celów podatkowych, jak i dla celów kupna-sprzedaży, zastawu, dzierżawy itp.

Istnieje kilka metod wyceny nieruchomości i innego majątku przedsiębiorstw. Takie jak: podejście dochodowe, porównawcze, kosztowe i majątkowe do wyceny nieruchomości i innych składników majątku. W artykule omawiam dochodowe podejście do wyceny nieruchomości, stosowane do wyceny nieruchomości przynoszących dochód.

CHARAKTERYSTYKA PODEJŚCIA DOCHODOWEGO

Metoda dochodowa opiera się na zasadzie oczekiwań, która mówi, że typowy inwestor lub kupujący nabywa nieruchomość w oczekiwaniu na uzyskanie w przyszłości dochodów lub korzyści z niej wynikających, czyli odzwierciedla:

jakość i ilość dochodu, jaki nieruchomość może generować przez cały okres jej użytkowania;

ryzyka zarówno specyficzne dla ocenianego obiektu, jak i dla regionu.

Zatem wartość składnika aktywów można zdefiniować jako jego zdolność do generowania dochodu w przyszłości. Działa tu czynnik czasu i wielkość przyszłego dochodu należy sprowadzić do punktu zerowego w czasie poprzez kapitalizację dochodu i dyskontowanie.

Podstawą teoretyczną podejścia dochodowego są zasady wyceny, z których najważniejsze oraz czynniki i okoliczności, których analiza opiera się na odpowiednich zasadach (ryc. 1)

Główna strefa wpływów

OCZEKIWANIA (podstawowa zasada, na której opiera się ocena dochodów)	Czynniki cenowe
	Charakterystyka dochodów
	Charakterystyka kapitału
	Szanse
ZASTĄPIENIA	Selekcja i analiza obiektów analogowych
	Analiza inwestycji alternatywnych
PODAŻ I POPYT	Rachunkowość i analiza czynników: pożytek; niedostatek; konkurencyjność; dostępność rynku kapitałowego; monopol, kontrola państwa, aktywność biznesowa; charakterystyka populacji
NAJWYŻSZA WYDAJNOŚĆ (saldo, depozyt)	Analiza nieruchomości: zgodność ekonomiczna elementów nieruchomości; jego wykorzystanie i rodzaj zagospodarowania terenu

Główną zaletą podejścia dochodowego w porównaniu z podejściem rynkowym i kosztowym jest to, że w dużej mierze odzwierciedla ono wyobrażenie inwestora o nieruchomości jako źródle dochodu, to znaczy, że ta jakość nieruchomości jest brana pod uwagę jako główny czynnik cenowy . Podejście dochodowe do wyceny jest ściśle powiązane z podejściem rynkowym i kosztowym. Na przykład stopy zwrotu stosowane w podejściu dochodowym są zwykle ustalane na podstawie analizy porównywalnych inwestycji; koszty odbudowy wykorzystuje się przy ustalaniu przepływów pieniężnych jako inwestycji dodatkowych; Metody kapitalizacji stosuje się w celu uwzględnienia różnic pomiędzy podejściem rynkowym i kosztowym.

Główną wadą podejścia dochodowego jest to, że w odróżnieniu od innych podejść do wyceny opiera się ono na danych prognozowanych.

W ramach podejścia dochodowego można zastosować dwie metody:

kapitalizacja bezpośrednia dochodów;

zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

Zalety i wady metod określa się według następujących kryteriów (ryc. 2)

Kryteria porównywania metod podejścia dochodowego	Możliwość odzwierciedlenia rzeczywistych intencji potencjalnego nabywcy (inwestora)
	Rodzaj, jakość i zakres informacji, na których opiera się analiza
	Umiejętność uwzględnienia wahań konkurencji
	Umiejętność uwzględnienia specyficznych cech przedmiotu, które wpływają na jego wartość	Lokalizacja
		potencjalna rentowność

Metody te opierają się na założeniu, że o wartości nieruchomości decyduje zdolność wycenianej nieruchomości do generowania w przyszłości źródeł dochodu. W obu metodach przyszłe dochody z nieruchomości przelicza się na jej wartość, biorąc pod uwagę poziom ryzyka charakterystyczny dla tej nieruchomości. Metody te różnią się jedynie sposobem przekształcania strumieni dochodów.

Przy zastosowaniu metody kapitalizacji dochodu dochód za jeden okres przelicza się na wartość nieruchomości, a przy zastosowaniu metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych przelicza się dochód z jego proponowanego wykorzystania przez liczbę prognozowanych lat oraz wpływy z przedterminowego -sprzedaż nieruchomości na koniec okresu prognozy.

OKREŚLENIE DOCHODU OPERACYJNEGO NETTO

Aby oszacować pełne prawa własności i najemcy, dochód operacyjny netto (NOI) oblicza się jako strumień dochodu.

Rzeczoznawca majątkowy współpracuje z następującymi poziomami dochodów:

Potencjalny dochód brutto (GPI)

Rzeczywisty dochód brutto (DVD)

Dochód operacyjny netto (NOI)

Potencjalny dochód brutto (GPI) to dochód, jaki można uzyskać z nieruchomości, jeśli zostanie ona wykorzystana w 100%, bez uwzględnienia wszystkich strat i wydatków. Potencjalny dochód brutto zależy od powierzchni wycenianej nieruchomości oraz ustalonej stawki czynszu i wyliczany jest według wzoru:

PVD= S x Ca

Gdzie S to powierzchnia do wynajęcia, m2;

Ca - stawka czynszu za 1m2

Stawka czynszu uzależniona jest od lokalizacji nieruchomości, jej stanu fizycznego, dostępności komunikacji, okresu najmu itp.

Istnieją dwa rodzaje stawek czynszu (ryc. 3)

umowny

rynek

Czynsz rynkowy to stawka obowiązująca na rynku podobnych nieruchomości i jest to najbardziej prawdopodobny czynsz, jaki typowy właściciel byłby skłonny wynająć, a typowy najemca byłby skłonny wynająć nieruchomość, co jest transakcją hipotetyczną. Rynkowe stawki czynszu wykorzystuje się do wyceny własności własnościowej, gdy nieruchomość jest zasadniczo własnością samego właściciela, jest przez niego zarządzana i z niej korzysta: jaki byłby strumień dochodów, gdyby nieruchomość była wynajmowana.

Do wyceny częściowych praw majątkowych wynajmującego stosuje się stawkę umowną czynszu. W takim przypadku wskazane jest, aby rzeczoznawca dokonał analizy umów najmu pod kątem warunków ich zawarcia.

Ze względu na rodzaj stawek czynszu umowy najmu dzielą się na trzy duże grupy:

ze stałą stawką czynszu (stosowaną w warunkach stabilności gospodarczej);

ze zmienną stawką czynszu (aktualizacja stawek czynszu w trakcie trwania umowy odbywa się co do zasady w warunkach inflacji);

z oprocentowaniem (gdy do stałej kwoty opłat czynszowych doliczany jest procent dochodu uzyskiwanego przez najemcę w wyniku korzystania z wynajmowanej nieruchomości).

W przypadku zawarcia umowy ze stałą stawką czynszu wskazane jest stosowanie metody kapitalizacji dochodu, w pozostałych przypadkach bardziej właściwe jest zastosowanie metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Do ocena nieruchomośćStreszczenie >> Teoria ekonomii

NA KURSIE: „Ekonomia nieruchomość" NA TEMAT: „Struktura i zasady opłacalny zbliżać się Do ocena nieruchomość" OPCJA-25 Praca... w różnych segmentach rynku. Opłacalny podejście jest używany do oceny nieruchomość, generując dochód. Opiera się...

Podchodzi do Do ocena nieruchomość (1)

Przewodnik po studiach >> Ekonomia

Problematyczny oceny działki w Rosji. 3. Opłacalny podejście Opłacalny podejście w oparciu o fakt, że koszt nieruchomość, ... Podstawowa formuła opłacalny zbliżać się(IRV - wzór): V=I/R nieruchomość cena stopień gdzie V jest kosztem nieruchomość, I - ...

Opłacalny podejście Do ocena wartość biznesowa

Streszczenie >> Teoria ekonomii

OPŁACALNY PODEJŚCIE DO OCENA KOSZTY BIZNESOWE Ten rozdział poświęcony jest najpopularniejszym metodom oceny wartość przedsiębiorstwa - metody... aktywa obejmują kilka etapów: 1. Oceniane nieruchomość własność przedsiębiorstwa na rozsądnym rynku...

Stopień nieruchomość i własność

Testuj >> Finanse

Przepływy pieniężne w pozostałym okresie. Stopień koszt nieruchomość. Opłacalny podejście V ocena nieruchomość w oparciu o ustalenie wartości bieżącej...

Podejście dochodowe jest najczęstszą metodą szacowania wartości przedsiębiorstwa, stosowaną przy podejmowaniu decyzji o inwestycji w spółkę. Każdy inwestor, który chce zainwestować swoje pieniądze w biznes, ma nadzieję na uzyskanie w przyszłości dochodu, który zwróci wszystkie jego inwestycje i przyniesie zysk.

„Podejście dochodowe to zespół metod oceny wartości przedmiotu wyceny, polegający na określeniu oczekiwanego dochodu z przedmiotu wyceny.”

Podejście to polega na wyliczeniu wartości spółki poprzez prognozę przyszłych zysków na dzień wyceny. Podejście to stosuje się, gdy można dokładnie przewidzieć przyszłe zyski firmy.

Do głównych metod podejścia dochodowego zalicza się metodę kapitalizacji dochodu oraz metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

Metodę kapitalizacji dochodów pieniężnych najczęściej stosuje się do oceny spółek, które zdołały zgromadzić majątek, posiadają stabilną produkcję i znajdują się w fazie dojrzałości. Metoda ta pozwala „oszacować wartość przedsiębiorstwa na podstawie kapitalizacji przychodów za pierwszy okres prognozy przy założeniu, że wysokość przychodów będzie taka sama w kolejnych latach prognozy”.

W metodzie kapitalizacji dochodów konieczne jest określenie przyszłych przepływów pieniężnych lub przyszłych średnich zysków, jakie spółka osiągnie.

Metoda ta jest dość prosta w porównaniu do metod dyskontowych, gdyż przy wycenie nie trzeba sporządzać długoterminowej prognozy dochodów, jednak zastosowanie tej metody jest ograniczone liczbą stabilnych przedsiębiorstw znajdujących się w fazie dojrzałości.

Zatem głównym czynnikiem determinującym możliwość zastosowania tej metody jest posiadanie stałego dochodu z danej spółki. Można wyróżnić następujące etapy metody kapitalizacji dochodu (Sharipo, 1989):

– uzasadnienie stabilności generowania dochodów;

O tym, czy dochody są stabilne, czy nie, możesz określić na podstawie analizy sprawozdań finansowych firmy.

– ustalenie wysokości kapitalizowanego dochodu;

Kwotę dochodu podlegającą kapitalizacji można obliczyć jako dochód przewidywany na rok od dnia wyceny lub jako średni dochód z kilku lat.

– obliczenie stopy kapitalizacji;

Stopę kapitalizacji spółki oblicza się na podstawie stopy dyskontowej poprzez odjęcie oczekiwanej średniorocznej stopy wzrostu zysków lub przepływów pieniężnych. Oznacza to, że stopa kapitalizacji jest zwykle niższa niż stopa dyskontowa.

– kapitalizacja dochodu;

– dokonanie ostatecznych poprawek.

W praktyce metoda kapitalizacji dochodu jest rzadko stosowana ze względu na wahania rynkowe i zmienność dochodów większości spółek.

Coraz częściej przedsiębiorstwa do szacowania swojej wartości wykorzystują metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Dzieje się tak, ponieważ metoda ta opiera się na fakcie, że przepływy pieniężne zmieniają się co roku. Zatem metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych opiera się na prognozie przyszłych przepływów pieniężnych danej firmy, które są dyskontowane przy zastosowaniu stopy dyskontowej będącej funkcją ryzyka oczekiwanych przepływów pieniężnych (Gordon, 1962). Obliczanie wartości przedsiębiorstwa metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych odbywa się przy użyciu następującego wzoru:

gdzie: PV – aktualna wartość przedsiębiorstwa;

CF – przepływ środków pieniężnych;

FV to wartość aktywów w okresie po prognozie;

R – stopa dyskontowa;

n – liczba lat prognozowania.

Metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych najczęściej stosuje się w przypadku spółek znajdujących się na etapie wzrostu lub rozwoju, tj. To stosunkowo młode firmy. W takich spółkach oczekuje się, że przyszłe przepływy pieniężne będą znacząco różnić się od obecnych lub firma chce zrealizować projekt inwestycyjny, który będzie miał istotny wpływ na przyszłe przepływy pieniężne.

Etapy szacowania wartości przedsiębiorstwa za pomocą zdyskontowanych przepływów pieniężnych są następujące:

a) zbieranie niezbędnych informacji;

Obliczenie wartości przedsiębiorstwa wymaga informacji z bilansu firmy, rachunku zysków i strat, rachunku przepływów pieniężnych i innych wskaźników rynkowych.

b) wybór modelu przepływów pieniężnych;

Przepływy pieniężne to różnica pomiędzy wpływami i wypływami środków pieniężnych firmy. Istnieją dwa główne modele przepływów pieniężnych – przepływ środków pieniężnych z kapitału własnego i przepływ środków pieniężnych z całkowitego zainwestowanego kapitału.

c) określenie czasu trwania okresu prognozy;

Długość okresu prognozy ustalana jest w zależności od oczekiwanego wzrostu głównych wskaźników spółki oraz zaakceptowanych przez kierownictwo planów rozwoju firmy. Najczęściej za okres prognozy przyjmuje się liczbę lat, po upływie których przedsiębiorstwo będzie w stanie osiągnąć stałe tempo wzrostu przepływów pieniężnych.

d) przeprowadzenie retrospektywnej analizy przychodów i wydatków brutto oraz ich prognozy;

Prognozując przychody i wydatki brutto przedsiębiorstwa, można zastosować dwie metody: podejście zagregowane i szczegółowe. Podejście skonsolidowane opiera się na prognozie przychodów, która jest obliczana z uwzględnieniem dynamiki ich wzrostu w latach ubiegłych. Przy obliczaniu prognozowanej wartości wydatków podejście to zakłada, że ​​koszty zmienne będą rosły proporcjonalnie do wzrostu przychodów. Podejście szczegółowe polega na badaniu dużej ilości informacji. Zatem do obliczenia przychodów brutto potrzebne są dane o wielkości sprzedaży produktów z lat ubiegłych, aktualne i prognozowane ceny produktów oraz specjalistyczne prognozy dotyczące zmian koniunktury gospodarczej. Aby obliczyć koszty, podejście to określa koszt produkcji według elementów kosztu.

e) obliczenie przepływów pieniężnych na każdy rok okresu prognozy;

Istnieją dwie metody obliczania przepływów pieniężnych. Pierwszą metodą jest metoda pośrednia, która polega na analizie przepływów pieniężnych w obszarach działalności przedsiębiorstwa. Metoda ta polega na sporządzeniu budżetu przepływów pieniężnych i dalszym obliczeniu przepływów pieniężnych. Drugą metodą jest metoda bezpośrednia, mająca na celu analizę przepływów pieniężnych według pozycji przychodów i kosztów, tj. opiera się na spojrzeniu na bilans spółki, a następnie obliczeniu stamtąd przepływów pieniężnych.

f) ustalenie stopy dyskontowej;

Przy obliczaniu stopy dyskontowej uwzględnia się następujące czynniki: obecność różnych źródeł pozyskania kapitału, zmiany wartości pieniądza w czasie oraz możliwe ryzyko. Na podstawie tego, który model przepływów pieniężnych został wybrany, spółka ustala stopę dyskontową: dla przepływów pieniężnych kapitału własnego jest to model stopy skumulowanej lub model wyceny aktywów kapitałowych (CAPM), a dla przepływów pieniężnych kapitału zainwestowanego jest to średni ważony koszt model kapitałowy (WACC).

g) obliczenie bieżącej wartości przyszłych przepływów pieniężnych i wartości spółki w okresie po prognozie oraz ich łącznej wartości;

Okres po prognozie to pozostały czas życia spółki, w którym oczekuje się średnio stabilnego tempa wzrostu przepływów pieniężnych. Do obliczenia wartości spółki w okresie po prognozie obliczany jest koszt rewersji. Rewersja to dochód z ewentualnej odsprzedaży przedsiębiorstwa na koniec okresu prognozy. Istnieje kilka sposobów obliczenia rewersji, w zależności od tego, jakie perspektywy rozwoju ma firma w przyszłości. Dostępne są następujące metody obliczania rewersji: metoda wartości likwidacyjnej, metoda wartości aktywów netto, metoda szacunkowej sprzedaży oraz model Gordona.

h) wprowadzenie ostatecznych poprawek.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych pozwala uzyskać rynkową ocenę wartości przedsiębiorstwa, która pokazuje, jak obiecująca jest przedsiębiorstwo. Dlatego metoda ta jest najatrakcyjniejszą metodą wyceny dla inwestorów chcących zainwestować swoje aktywa w rentowną, rozwijającą się i perspektywiczną spółkę.

Stosowanie podejścia dochodowego do obliczenia wartości firmy ma zarówno zalety, jak i wady. Zalety podejścia dochodowego obejmują:

– podejście to uwzględnia przyszłe zmiany w przychodach i wydatkach firmy. Pokazuje tym samym rentowność spółki, co z kolei zaspokaja interesy właścicieli chcących otrzymywać dywidendy;

– zastosowanie tego podejścia pomaga w podejmowaniu decyzji o inwestowaniu w spółkę, czyli podejście to uwzględnia interesy potencjalnych inwestorów;

– podejście to uwzględnia perspektywy rozwoju firmy.

Główne wady tego podejścia są następujące:

– trudność w prognozowaniu długoterminowych przepływów dochodów i wydatków ze względu na niestabilność gospodarki. W rezultacie prawdopodobieństwo błędnej prognozy wzrasta wraz z wydłużaniem się okresu prognozy;

– złożoność obliczania stóp kapitalizacji i dyskonta, ponieważ istnieją różne sposoby ich obliczania;

– istnienie ryzyk, które mogą mieć istotny wpływ na prognozowane dochody;

– możliwość wystąpienia rozbieżności pomiędzy rzeczywistymi przychodami spółki a tym, co wykazuje w sprawozdaniach finansowych.

W efekcie można powiedzieć, że podejście dochodowe ma swoje zalety i wady, jednak dziś jest powszechnie stosowane w praktyce przy ocenie wartości przedsiębiorstwa.