Видове и състав на териториалните зони. Каква е териториалната зона на парцела и как да я промените

Териториални зони

Териториалните зони се създават на базата на функционалните зони на генералния план; териториалните зони уточняват функционалните зони, детайлизират ги и ги поясняват. Следователно се допуска техните граници да не съответстват една на друга.

Всяка териториална зона има свои собствени правила за градоустройство; както зоната, така и правилата са маркирани със съответния буквено-цифров код.

Градоустройственият кодекс на Руската федерация установи няколко териториални зони:

Социални и бизнес;

Производствени площи;

Инженерно-транспортни инфраструктурни зони;

Зони за земеделско ползване;

Зони за отдих;

Зони на специално защитени територии;

Зони със специално предназначение;

Зони за разполагане на военни съоръжения (част 1 на член 35 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация).

При изготвянето на правилата за земеползване и развитие е позволено да се създават други териториални зони, разпределени, като се вземат предвид функционалните зони и особеностите на използването на парцелите и проектите за капитално строителство (част 1, 15 от член 35 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация).

Накратко, член 35 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация и член 85 от Кодекса на земята на Руската федерация определят обекти, които могат да бъдат разположени в определена зона. По-специално, в жилищните райони е разрешено разполагането на свободно стоящи, вградени или пристроени съоръжения за социални и обществени цели, здравни заведения, предучилищни, начални общи и средни (пълни) общообразователни заведения, религиозни сгради, паркинги за превозни средства, гаражи и свързаните с тях съоръжения.помещават граждани и нямат отрицателно въздействие върху околната среда. Жилищните зони могат да включват и територии, предназначени за градинарство и вилно земеделие (член 35, част 3 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация).

Всяка зона може да бъде разделена на разновидности в зависимост от спецификата на територията. Разновидностите, например, на жилищен район могат да бъдат както следва:

Ж-1. Зона на ниско застрояване с индивидуални къщи.

Ж-2. Зона на нискоетажно смесено застрояване.

Ж-3. Средноетажна жилищна сграда с 3-6 етажа.

Ж-4. Площ на многоетажна жилищна сграда 5-16 етажа.

Ж-5. Площ на планираното жилище.

Градоустройствените разпоредби, разписани за зона Ж-4, ще бъдат еднакви за всички такива зони, независимо къде се намират на територията на общината. Ако на определено място има нужда от промяна на разпоредбите, добавяне (или премахване) на една точка на разрешено ползване, тогава се създава друга зона - Ж-6. Възможно е също така да се установят подзони, но това е в случаите, когато видовете разрешено ползване остават непроменени и се променят само максималните размери на парцелите и максималните параметри на разрешеното строителство (част 3 от член 38 от Кодекса за градоустройство на Руска федерация).

Зони със специални условия за използване на територията - охранителни, санитарно-охранителни зони, зони за защита на обектите на културното наследство (исторически и културни паметници) на народите на Руската федерация, водозащитни зони, зони за защита на питейната вода източници на доставка, зони на защитени обекти, други зони, установени в съответствие със законодателството на Руската федерация. Показването им е задължително в правилата за разработка.

Те обаче могат да бъдат показани на специални карти, тоест не на картата за градско зониране. Това е направено за по-добро визуално възприемане на информацията в случаите, когато има много зони със специални условия за използване на територията и границите им се припокриват и създават объркване в изображението. Например, на една карта можете да покажете само зони за санитарна защита, ако има много предприятия, или само зони за защита на обекти на културно наследство (в исторически селища).

Струва си да се обърне специално внимание на факта, че зоните със специални условия за използване на територията са показани на картите на правилата за използване на земята и развитие. С други думи, записват се вече съществуващи зони, одобрени по предписания начин. Самите правила за развитие не установяват такива зони. И ако например паметник на културата и историята няма одобрена от властите охранителна зона, но има разработен проект, то тази зона не подлежи на експониране и паметникът остава без подходяща защита; градоустройствените разпоредби могат да бъдат установени без да се отчита стойността на паметника.

Друг случай. Санитарно-защитната зона на предприятието може да бъде специално проектирана (изчислена) за него, като се вземат предвид обемът на производството, използваните технологии и др. Ако това не е така, тогава се прилага универсалната зона, определена от SanPiN 2.2.1/2.1.1200-03 „Зони за санитарна защита и санитарна класификация на предприятия, конструкции и други обекти.“ В правилата за развитие (както и в генералния план на общината) Невъзможно е да се изчислят санитарно-защитните зони на предприятията, за това е необходимо да се изготви специален проект.

По този начин правилата за земеползване и развитие не установяват, проектират или създават нищо независимо (по отношение на зони със специални условия за използване на територията), с изключение на правилата за градоустройство, написани, като се вземат предвид такива зони.

Градоустройствените разпоредби, както е посочено в част 1 на чл. 36 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация определя правния режим на поземлените парцели, както и всичко, което се намира над и под повърхността на поземлените парцели и се използва в процеса на тяхното развитие и последваща експлоатация на проекти за капитално строителство .

Градоустройственият кодекс на Руската федерация определя условията за установяване на правила за градоустройство, изключения от тяхното разпределение (действие), съдържанието на разпоредбите и други подобни въпроси.

Важно е да се разбере механизмът на действие на градоустройствените разпоредби, т.к Създаването (и влизането в сила) на нормативната уредба пряко засяга правата на собствениците на имоти, стойността на този имот, както и вече извършените и планирани инвестиционни и строителни процеси.

За всеки поземлен имот и друг имот разрешеното ползване е такова, което отговаря на градоустройствените разпоредби.

Поземлени парцели или проекти за капитално строителство, видове разрешено използване, чиито максимални размери и гранични параметри не отговарят на правилата за градоустройство, могат да се използват без определяне на краен срок за привеждането им в съответствие с правилата за градоустройство, освен в случаите когато използването на такива парцели и проекти за капитално строителство е опасно за живота или здравето на хората, за околната среда, обектите на културното наследство.

ST 35 GrK RF.

1. В резултат на градоустройственото зониране, жилищни, обществени и
бизнес, индустриални зони, зони на инженерна и транспортна инфраструктура, зони
земеделско ползване, зони за отдих, специално защитени зони
територии, зони със специално предназначение, зони за военни инсталации и други видове
териториални зони.

2. Жилищните зони могат да включват:
1) зони за развитие на индивидуални жилищни сгради;
2) устройствени зони с ниско жилищно застрояване;
3) устройствени зони със средноетажно застрояване;
4) устройствени зони с многоетажни жилищни сгради;
5) жилищни зони от друг тип.

3. В жилищни зони е разрешено поставянето на свободно стоящи, вградени или прикрепени
социални и общински заведения, здравни заведения,
предучилищна, начална обща и средна обща подготовка, религиозни сгради, паркинги
автотранспорт, гаражи, обекти, свързани с пребиваване на граждани и не
оказващи отрицателно въздействие върху околната среда. Жилищните зони могат да включват
Включени са и територии, предназначени за градинарство и вилно земеделие.

4. Съставът на обществени и бизнес зони може да включва:
1) зони за бизнес, обществени и търговски цели;
2) зони за разполагане на социални и обществени съоръжения;
3) обслужващи площи на съоръжения, необходими за осъществяване на производството и
предприемаческа дейност;
4) други видове обществени и бизнес зони.

5. Обществени и бизнес зони са предназначени за настаняване на здравни заведения,
култура, търговия, ресторантьорство, социално-битови цели,
предприемаческа дейност, средни професионални и висши учебни заведения
образователни, административни, изследователски институции, религиозни сгради,
паркинги за превозни средства, бизнес и финансови съоръжения и други съоръжения,
свързани с осигуряване поминъка на гражданите.

6. Към списъка на разрешените за поставяне проекти за капитално строителство
в обществени и бизнес зони, може да включва жилищни сгради, хотели, подземни или
многоетажни гаражи.

7. Съставът на производствените зони, зоните на инженерната и транспортната инфраструктура може
включи:
1) комунални зони - зони за разполагане на комунални и складови помещения, съоръжения
жилищно-комунални услуги, транспортни съоръжения, търговски обекти на едро;
2) производствени зони - зони, където са разположени производствени мощности с различни
стандарти за въздействие върху околната среда;
3) други видове производствена, инженерна и транспортна инфраструктура.

8. Предвидени са производствени зони, зони на инженерна и транспортна инфраструктура
за разполагане на промишлени, битови и складови съоръжения, инженерни съоръжения
и транспортна инфраструктура, включително железопътни структури и комуникации,
автомобилен, речен, морски, въздушен и тръбопроводен транспорт, съобщения, както и за
създаване на санитарно-охранителни зони за такива съоръжения в съответствие с техническите изисквания
регламенти.

9. Зоните за земеделско ползване могат да включват:
1) зони на земеделска земя - обработваеми земи, сенокоси, пасища, угари, заети земи
трайни насаждения (овощни градини, лозя и други);
2) зони, заети от селскостопански обекти и предназначени за
земеделие, селско стопанство, градинарство, лично земеделие,
развитие на селскостопански съоръжения.

10. Съставът на териториалните зони, установени в границите на населените места, може да включва:
включват зони за земеделско използване (включително зони за земеделско
земя), както и зони, заети със земеделски обекти и предназначени
за селско стопанство, селско стопанство, градинарство, изграждане на съоръжения
земеделски цели.

11. Съставът на зоните за отдих може да включва зони в границите
територии, заети от градски гори, площади, паркове, градски градини, езера, езера,
резервоари, плажове, крайбрежни ивици на обществени водоеми, както и
в границите на други територии, използвани и предназначени за отдих, туризъм, дейности
физическа култура и спорт.

12. Териториалните зони могат да включват зони на специално защитени територии.
Зоните на специално защитени територии могат да включват парцели със специални
екологични, научни, исторически и културни, естетически, развлекателни, здравни и
друга особено ценна стойност.

13. Зоните със специално предназначение могат да включват зони, заети от гробища, крематориуми, гробища за добитък, съоръжения за обезвреждане на твърди битови отпадъци и други обекти, чието разполагане може да се осигури само чрез разпределяне на тези зони и е неприемливо в други териториални зони.

14. Териториалните зони могат да включват зони за военни съоръжения и
други зони със специално предназначение.

15. Освен предвидените в този член, органите на местното самоуправление могат
установява други видове териториални зони, разпределени, като се вземат предвид функционалните зони и
характеристики на използването на парцели и проекти за капитално строителство.

Коментар към чл. 35 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация

1. Определянето на териториалните зони е задължителен елемент от Правилника за земеустройство и устройство, и по-специално от устройствената карта. Във всяка категория териториални зони, изброени в коментирания член 35 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация, могат да се разграничат и няколко зони (подзони), които се различават по характеристиките на градското развитие на териториите, набора от разрешени видове земя предназначението и параметрите на строителните промени на недвижимите имоти за тези видове използване на земята. Картата(ите) за градско зониране може да съдържа описание на границите на териториалните зони. При определяне на границите на териториалните зони на диаграми, техните наименования и правила за градоустройство се установяват индивидуално, по отношение на различни части от територията на общината.

Броят на разпределените зони (подзони) се определя от спецификата на градоустройството на различните общини и техния размер, степента на териториална разчлененост, функционалната структурна организация на територията, особеностите на формирането на природния и антропогенния ландшафт, както и като перспективите за пространствено развитие на територията, определени на етапа на разработване на планова документация. Последното обстоятелство определя набор от практически мерки (стимули за градоустройство или забрани (ограничения) на определени видове земеползване и развитие), които се вземат предвид при разработването на карта за зониране.

Териториалните зони, определени чрез градоустройствено зониране, отчитат съществуващата градоустройствена организация на територията, социалните, демографските аспекти и предпоставките за последващо градско развитие (реконструкция). В резултат на това градоустройственото зониране е сложна, комплексна задача, която изисква комплексни решения и участието на специалисти от много области.

2. Жилищните зони са предназначени за осигуряване на комфортни и здравословни условия за живот на населението на територията на общината. Спецификата на зоните от този тип е преобладаването на жилищни сгради в тях, като се допуска изграждането на голям брой многоетажни жилищни сгради. Разпределението на подходящи подзони в жилищна зона се определя от действителната структура на жилищния фонд в съответствие с нуждите на различни групи от населението (малки и големи семейства, млади и възрастни, самотни или женени хора). Новоформираното жилищно строителство изисква отчитане на потребностите на демографските и потребителските групи и задоволяване на различните (диференцирани) предпочитания на гражданите (техните социални и потребителски възможности).

Процедурата за градоустройствено зониране за разпределяне на жилищни подзони определя решаването на практически въпроси за рационализиране на съществуващото застрояване, придавайки му по-ясна структура и възможност за комбиниране на различни (диференцирани) видове жилищно застрояване.

Зонирането на жилищни (жилищни) територии позволява едновременно решаване на различни видове проблеми: функционални (разграничаване на несъвместими функционални процеси, които изключват взаимна близост; създаване на специфична система за изграждане на сгради, подчертаваща преобладаващите функции; премахване на междулентовото разположение на сградите) ; планиране (подобряване на плановата организация на територията и подобряване на нейната транспортна поддръжка, като се вземе предвид градоустройствената ситуация, разстоянието от центъра и близостта до естествения ландшафт, както и други структурни елементи на града; избор на метод за градско планиране промени); структурни (обосновка за избор на етажност и плътност на застрояване, видове услуги, с подобряване на качеството на застрояване, подобряване качеството на околната среда).

Градоустройственото зониране в съвременните условия е насочено към прилагане на мерки за пространствено планиране за цялостна реконструкция на територията, което предполага постигане на значителна икономическа ефективност. Този ефект може да бъде постигнат в резултат на оценка на моралното и физическо влошаване на сградата, определяне на характеристиките на жилищния фонд, посочване на плътността на застрояване, екологични показатели, съотношението на откритите площи (включително зелени площи) и застроените нагоре пространства. Като се има предвид, че най-често срещаният вид градоустройствени трансформации в сегашното градско и селско развитие е неговата реконструкция, в процеса на осъществяване на градоустройственото зониране е необходимо да се определи степента на реконструктивни намеси.

Мащабът на регистрираната реконструкция в териториалните зони се определя от различни фактори. В много случаи съпоставянето на вариантите за запазване (пълно и частично) и разрушаване на съществуващия жилищен фонд е от решаващо значение. По правило вземането на окончателно решение в полза на избора на определени видове жилищни зони зависи от оценката на очаквания резултат (в сравними условия) в сравнение с първоначалната ситуация. Не по-малко важна е оценката на мащаба (обема) на работата, както и на тяхната цена, свързана с презонирането. Често, поради необходимостта от намаляване на разходите, в рамките на зоната се запазва съществуващият тип градско предназначение, което противоречи на общата перспективна посока на трансформациите.

Задачите на градоустройственото зониране в това отношение са да се определят градоустройствените приоритети. Те могат да варират значително в зависимост от конкретната градоустройствена и социално-икономическа ситуация.

В някои случаи презонирането на територия води до значително увеличение на разходите за реконструкция, но позволява да се постигнат значителни резултати (социални, функционални, планови и други). В други случаи, напротив, планираното състояние на територията може да не се различава значително от съществуващата ситуация, но общият обем на необходимата работа не е свързан с големи разходи. Във всяка конкретна градоустройствена ситуация решението за избор на опция за зониране се взема индивидуално, като се вземат предвид положителните и отрицателните аспекти на всяка. Най-общият принцип, който до голяма степен влияе върху крайния избор, е постигането на рационална схема за използване на територията.

Вземането на решение за зониране, определяне на методите, етапите и характера на извършваните дейности зависи и от съществуващия набор от градоустройствени условия на конкретна територия, като: местоположението на зонираната територия в структурата на общината; плътността на застрояване на отделните блокове и по-големите структурни единици на застрояване; технически характеристики на разработката; наличие на елементи на обществено обслужване; състояние на инженерното оборудване и озеленяване.

Подзоните се разпределят по такъв начин, че системата за зониране да може да функционира балансирано, така че всяка жилищна подзона да осигурява възможно разнообразие от форми на пространствена организация на околната среда и достатъчен брой битови услуги. Най-разпространеното в градоустройствената практика е идентифицирането на четири основни типа жилищни подзони, които се различават по установените параметри на реализираното застрояване, въз основа на постепенно увеличаване на етажността му, вариращо от индивидуални жилищни сгради до многоетажни сгради.

Устройствените зони за индивидуални жилищни сгради се разпределят за първично застрояване на индивидуални (изолирани) и еднофамилни жилищни сгради с прилежащи парцели, предназначени за еднофамилно обитаване като основен вид разрешено ползване. Осигурява правните условия за формиране на жилищно застрояване с ниска плътност; с минимален набор от обслужващи функции и обществени пространства, открити площи за земеделско ползване, както и дребномащабна обслужваща инфраструктура (училища, малки клиники, аптеки, обществени бани).

Спомагателните употреби, разрешени в тези зони, включват места за паркиране на едно превозно средство или самостоятелен гараж, инсталиране на автономни (алтернативни) източници на енергия като отоплителна централа или други местни технически услуги. Използването на земя, което изисква специално разрешение, включва всички видове търговски услуги и зони за отдих.

Зоните за развитие на нискоетажни жилищни сгради (къщи за две или три семейства и триетажни сгради) се разпределят за формиране на специфични, използващи специални методи за планиране, градоустройствени образувания със сравнително ниска плътност на застрояване и брой на живо население. Основните разрешени употреби в тази зона са едно-, дву- и трифамилни самостоятелни или комбинирани жилища и многофамилни жилища. Разрешени са също градини, зеленчукови градини и малки обществени съоръжения. Разрешените спомагателни употреби включват малки паркинги и търговски обслужващи съоръжения, които заемат малко пространство в жилищните сгради, както и изолирани обслужващи инфраструктурни съоръжения.

В зоните за средноетажно застрояване основните видове разрешени предназначения включват дву- и трифамилни комбинирани къщи, както и многофамилни жилищни сгради за 4-5 семейства. Местните пунктове за ежедневно обслужване, училища и клиники, които обслужват жителите на зоната, също са разрешени. Разрешените допълнителни употреби включват различни услуги, заемащи малка част от жилищните сгради. Разрешените употреби, които изискват специално разрешение, включват големи търговски търговски центрове, обслужващи обществеността, както и малки хотели.

Устройствени зони с многоетажни жилищни сгради. Основните разрешени употреби включват само многофамилни жилища (без еднофамилни домове), както и голям брой съседни заведения за услуги и търговски употреби. Спомагателните видове разрешено ползване включват клиники, търговски и други дейности, пунктове за обслужване, заемащи малка част от жилищните сгради. Използването на територията, което изисква специално разрешение, включва туризъм и развлекателни дейности, както и някои видове използване на земя и недвижими имоти, които се определят от интересите на по-големи части от общинската територия (например пазари и административни сгради).

Характерът на разпределението на съответните подзони в границите на жилищните зони се определя, като се вземат предвид принципите на рационалност, равномерност, пропорционалност и териториално класиране.

По този начин принципът на териториалното класиране в много случаи е определящ за установяване на връзката между различните видове подзони. Почти всяко общинско образувание (независимо от неговия размер, характеристики на съществуващата планова структура, ландшафтна организация) има характерна структурна структура на територията, разграничаваща три състояния: централно, средно и периферно. В зависимост от това в коя от посочените три части на общината се намира обектът, който трябва да бъде райониран, се избира приоритетният тип жилищна подзона. Най-често в централните райони има зони с преобладаване на многоетажни жилищни сгради; в средните зони - средно жилищно застрояване, позволяващо включване на ниско застрояване; в периферията на града има различни устройствени зони в равни пропорции, с активно включване на нискоетажни и индивидуални жилищни сгради. Системата за зониране позволява да се решат някои аспекти на проблемите, възникващи в резултат на градското развитие (реконструкция) на жилищни райони, по-специално поставянето на новообразувано „вилно“ застрояване в периферията на града и определяне на посоките за пространствено преобразуване на територията с порутено ниско застрояване в централните райони.

В периферните райони на повечето градски квартали размерът и мащабът на новото жилищно строителство, при липсата на законов механизъм за градоустройство, почти не се контролира. Размерът на парцелите често не съответства на размера на къщите, които се строят върху тях, което в много случаи води до изграждането на много големи къщи върху малки парцели. С течение на времето тези къщи ще заемат района и зелената среда ще бъде загубена. Освен това, тъй като е оставено твърде малко място за улици, инфраструктурни линии и канализация, могат да бъдат причинени екологични щети, които ще бъдат трудни за коригиране.

В идеалния случай зонирането трябва да разработи разработените разпоредби, предвидени в документи за териториално планиране, предвиждащи създаването на необходимата инфраструктура, формирането на цялостна, системна организация (мрежа) от парцели с подходящ брой незастроени парцели пред къщи. В съвременните условия, свързани с ограничени възможности за финансиране на инфраструктурата, такъв процес на зониране (базиран на териториално планиране) не се осъществява. Зонирането до известна степен ни позволява да решим проблема, като гарантираме, че размерът на жилищните сгради е съизмерим с размера и конфигурацията на парцелите, както и определяне на параметрите на сградите, като се вземе предвид бъдещият характер на зоната (достатъчно зелена или предимно урбанизирани).

Естеството на градоустройственото зониране е специално регламентирано, за да се разпределят териториалните зони за градинарство и селско стопанство. По отношение на районите, където са разположени вили и градински парцели, се прилагат разпоредбите относно временното пребиваване и дребните селскостопански дейности. Те позволяват разполагането на инфраструктура и изграждането на малки съоръжения, предимно обслужващи, например магазини, както и градоустройствената организация на други видове дейности, които са свързани или изискват специално разрешение за ползване на земята.

3. Обществени и бизнес зони се създават с цел координиране на смесица от видове използване, свързани с градоустройствената организация на търговски, офисни, административни, културни, образователни, обслужващи, поддържащи и развлекателни функции. Характерът на потреблението на тези функционални процеси се характеризира с масово производство и селективни потребителски предпочитания. Тези функции обикновено са разположени в централната част на градовете и някои други райони, характеризиращи се с достатъчна транспортна и инфраструктурна обезпеченост, което предоставя възможности и удобство на потенциалните потребители да получават стоки и услуги.

Обикновено видовете градоустройствено използване на територията, свързани с местоположението на бизнес функции, търговия, информация и услуги, се разделят на категории на централно или местно ниво. Видовете използване на категорията на централно ниво включват административни дейности на публични органи (администрация на съставно образувание на Руската федерация), финансови институции (администрации на банки и застрахователни агенции), офиси, предоставящи правни или други услуги на големи клиенти (рекламни агенции ) и т.н. Употребите, свързани с местния бизнес или търговия, включват „лични и ежедневни услуги“, предоставяни от банкови клонове, частни нотариуси и адвокати и магазини за смесени стоки.

По отношение на спецификата на обособяване на обществени и бизнес зони, разположени в централни райони, има силен ефект от натрупване на различни видове бизнес и административни дейности. Банкови, правни, финансови, застрахователни дейности, сделки с недвижими имоти, други видове бизнес предприемачество и осъществяването на различни видове професионални дейности (например дейности на информационния пазар) с най-голямо предпочитание и полза се стремят към максимална близост един до друг , тъй като това ускорява и улеснява възможността за бизнес контакти и обмен на информация.

Що се отнася до местните услуги, има ясна тенденция те да бъдат разположени в близост до автобусни спирки, железопътни и метростанции, както и големи пътни кръстовища, където гражданите могат да пазаруват на път за работа или вкъщи. Това е доста различно от традиционния социалистически град, където имаше тенденция секторът на услугите и ежедневната търговия да се обвържат с жилищните комплекси, а бизнес и административните офиси бяха разпръснати из целия град. Също така нова за руските градове е дейността на „бизнес услуги“, а именно продажба и ремонт на компютри, услуги за доставка, опаковки, за целите на които се наемат недвижими имоти (сгради и отделни помещения с различни функционални цели). Този тип дейности подпомагат работата на офисите на юридическите лица и се стремят да бъдат разположени в по-евтини помещения до тях. По този начин се наблюдава значително преместване на бизнес и търговска дейност, което води до появата и развитието на нови видове използване на територията.

Условията на градоустройственото зониране са специално определени във връзка с разпределението на обществени и бизнес зони, по-специално територии за разполагане на висши учебни заведения. В някои случаи се отделят специални зони за големи обществени сгради, като образователни университети. В такива зони се установява специален набор от параметри и видове използване на земята и може да се прилага специален набор от разпоредби за тези зони и в териториите, прилежащи към тях. Например, в зона, предназначена за настаняване на основните сгради на университета, които изпълняват образователни функции, е разрешено да се поставят специални видове жилищни сгради - места за временно пребиваване на студенти, преподаватели и посетители (общежития), които се комбинират със спортни зали. съоръжения и съоръжения за предоставяне на ежедневни услуги.

По същия начин, в зона, формирана за изпълнение на образователни функции, видовете използване на земята в буферната зона около основната структура могат да бъдат контролирани, за да се осигури комфортен престой на учениците. Поддържането на достатъчно зелени площи помага за постигането на тези цели. Съвременната практика на градско развитие (реконструкция) на територията чрез зониране в руските общини се характеризира със смесена система за разпределяне на зони за определени видове земеползване. По отношение на тях градоустройствените решения могат да бъдат двояки и да се състоят или в оформянето на изолирани обособени зони, или в включването им като неразделна част в зони на редовно жилищно застрояване и търговска дейност.

4. Производствени зони, зони на инженерна и транспортна инфраструктура са предназначени за настаняване на производствени и бизнес съоръжения (изследователски институти с пилотно производство, търговски предприятия с магазини за поддръжка, информационни центрове с издателски и печатни отдели и др.), Промишлени (хранителни и леки) промишленост, уредостроене, машиностроене, производство на строителни материали и др.), общински и складови (територии на топлоелектрически централи, аерационни станции, котелни, електрически подстанции, газоразпределителни блокове, заводи за преработка на отпадъци, други структури на общинската инженерна инфраструктура, складови съоръжения, паркинги за механични почистващи средства), транспортни и инженерни съоръжения и се оформят под формата на индустриални площадки и производствени зони. В съответствие с провежданата градоустройствена политика в нашата страна, приоритетна област на дейност, свързана с пространствени трансформации на територията с преобладаване на производствената функция, разполагането на съоръжения от инженерната и транспортната инфраструктура, е тяхната реконструкция.

Трансформацията и реконструкцията на производствените площи трябва да осигуряват съответствие на техническите и икономически показатели на производствената зона с градоустройствените условия на тяхното местоположение. Параметрите на производствените територии трябва да се подчиняват на градоустройствените условия на териториите по отношение на екологичната безопасност, размера и интензивността на използване на териториите. Териториите на общините (особено градските райони) трябва да отговарят на нуждите на производствените райони по отношение на осигуряването на транспортни и инженерни ресурси.

Разполагането на производствени площи в градския район и разпределянето им в подходящи зони подлежи на подходящи ограничения. Производствените територии трябва да бъдат трансформирани, като се вземе предвид тяхната близост до територии с други функционални цели: в зоната, където производствените зони граничат с обществени територии, трябва да бъдат разположени публични административни (така наречените предфабрични територии) части от производствени територии, включително в формиране на обществени центрове и зони; в ивицата, прилежаща към жилищните райони, границите на производствената площадка не трябва да се очертават с плътна ограда; препоръчително е да се използва прилежащата ивица, включена в санитарно-охранителната зона, за разполагане на комунални съоръжения в жилищната зона, многоетажна различни видове паркинги и зелени площи; в краймагистралната ивица на производствените зони (производствена територия в краймагистралната зона) се препоръчва да се поставят зони с компактно застрояване, адаптивни към градската среда, смесено промишлено и обществено развитие с търговски и сервизни предприятия, които изискват значителни складови площи пространство, големи входове и места за обръщане.

Не се допуска наличието на производствени площи в обществени и жилищни зони, които се отличават със следните характеристики: според класа на опасност на разположените върху тях производствени съоръжения нарушават или могат да нарушат с дейността си изискванията за екологична безопасност на жилищни и обществени площи; противоречат по брой на служителите на предназначението на жилищни зони, многофункционални и специализирани обществени центрове; по отношение на размера на териториите те нарушават функционално-устройствената организация на жилищните и обществените зони.

Промишлени предприятия с площ не повече от 200 квадратни метра могат да бъдат разположени на жилищни и смесени жилищни обекти. м, вградена или заемаща част от къща без промишлена зона, екологична.

Използването на метода на зониране по отношение на територии, заети от промишлено развитие, не променя фундаментално съществуващата градоустройствена организация на територията. В същото време зонирането изисква задължително отчитане на цялостната градоустройствена организация на територията, включително естеството на взаимодействие със съседните териториални зони. Необходимо е също така да се вземат предвид някои характеристики, които значително отличават процеса на градско развитие (реконструкция) на промишлени зони, което е свързано с привличане и развитие на мащабни инвестиции.

Показателно е да се сравнят разликите в процедурата за зониране на територия за производство и други функции. Например търговските и търговски дейности, организирани на базата на функционалното преориентиране на територията, могат да започнат с малко инвестиции и финансови ресурси, последвани от постепенно нарастване. За разлика от тези видове дейности, повечето промишлени сектори изискват много големи количества инвестиционен капитал за организиране на производството, въвеждане на модерни технологии, преназначение, преместване на предприятия, разширяване или сключване на договори за развитие.

Оформянето на териториални зони не води до незабавни градоустройствени промени и не оказва пряко влияние върху налагането на инвестициите. В допълнение, системата за зониране основно регулира местоположението на обектите, относителното разположение на сградите и конструкциите, техния размер и посоките на бъдещото развитие. В същото време зонирането до голяма степен не отчита сложността и разнообразието на въздействието на промишлените процеси върху околната среда, въпреки че това въздействие се определя от спецификата на съществуващите (предложените) видове производство. Следователно косвен фактор, участващ във формирането на система за зониране с разпределението на промишлените зони и по-ефективните разпоредби за опазване на околната среда, позволяващи регулиране на формите на замърсяване и технологията на производство за всеки вид индустрия, е установяването на две позиции : вида на производството и характера на градоустройствените трансформации.

Руската практика на градско зониране по отношение на индустриалните зони се формира в съответствие със съществуващия международен опит на най-големите градове. Те успешно прилагат индустриално развитие и регулаторни програми. Неразделен елемент от програми от този тип е наличието на инструменти за планиране и регулиране.

Цялостната програма за промишлено развитие трябва да включва „стратегическо планиране“ на града и публични инвестиции в инфраструктура и подготовка на земята, правни и кредитни механизми за дългосрочно финансиране, ясна и разумна данъчна структура, договорени разпоредби за опазване на околната среда и рационализирани процедури за регистрация бизнес дейности, а освен това и изпълнението на всичко планирано.

Системите за зониране могат да бъдат по-ефективни за привличане на индустриални инвестиции или съживяване, ако индустриалните политики са насочени под формата на цялостна програма за индустриално развитие. В същото време пространственото планиране на индустрията под формата на идентифициране на подходящи зони и приемането на специални разпоредби на общинско ниво дава възможност да се получи ефективен инструмент, който помага за разработването на документи за социално-икономическото развитие на териториите.

Практическото прилагане на зонирането до голяма степен се определя от степента, в която въпросите за преструктуриране на територии с преобладаващ производствен тип икономическо използване са цялостно решени. В зависимост от степента, в която се провежда определена индустриална политика на територията на дадена община, зависи ефективността на прилагането на системата за зониране, в частност градоустройственото развитие на индустриалните зони. Общите принципи на такава политика се определят въз основа на големината на общината, нейните геополитически, в т.ч. и географско положение (например граничен град, град-анклав, свободна зона за икономическо развитие), в съответствие с което се уточняват възможностите за получаване на инвестиции и насоките за практическото им реализиране в зависимост от социално-икономическите характеристики на територията. (индустрия, транспорт, нейните приоритетни видове, по-специално в съответствие с тях, дефинирането на видове съоръжения за градско развитие, като железопътни, морски, речни пристанища, изграждане на складови структури).

Общинските власти формулират разпоредби на индустриалната политика, които се изразяват в разработването на набор от мерки, като например разпределението на териториални зони, в които се определят специфични форми на градоустройствени дейности, например преместване на пристанищни съоръжения на нова територия с подходящи условия (например по-дълбока вода), преместване на тежката промишленост в периферията, запазване на предприятията на леката промишленост и някои видове прецизни монтажни производства в централните райони, осигуряване на възможност за поставяне на значително количество ново строителство и реконструкция в промишлени райони зони в близост до железопътни и пътни възли. По този начин се осигурява взаимосвързано градоустройствено и функционално планово развитие на индустриалните зони чрез координирането му със стратегически мерки от икономическо естество, по-специално с предварително известни и обосновани източници за привличане на инвестиции и формата на тяхното пространствено изпълнение.

5. Правилата за използване и развитие на територията на картата за градско зониране предвиждат разпределението на зони за отдих, които обикновено включват три категории зони за отдих и открити площи: зони, предназначени за активен спорт, физическа култура, туризъм и други зони за отдих; зони за пасивен отдих и опазване на природната среда, както и зони с големи площи открити рекреационни пространства (водни и зелени площи).

В зависимост от спецификата на общината, природните и исторически особености на нейното формиране могат да бъдат разпределени по-голям или по-малък брой зони от тази категория. Налагат се по-строги изисквания за формирането на зони за отдих от специален тип, по-специално за исторически ландшафти и природни обекти за защита. В тези случаи територията трябва да бъде разграничена по такъв начин, че функционалното използване на територията за спорт, здравословен отдих и други видове земеползване, свързани с отдих, да не нарушава съществуващата система за отдих.

Като част от зоните за отдих е необходимо да се разграничат видовете зони за активен отдих, определени в зависимост от размера на зонираните територии и естеството на протичащите рекреационни процеси. В някои случаи приоритетите на градоустройствените дейности са да се стимулират процесите на максимално опазване на природния ландшафт и съответно целта на пространственото преобразуване на териториите на такива зони е да се ограничи степента на намеса и формирането на т.нар. „запазени рекреации“. В други случаи, напротив, е разрешена активна намеса в съществуващата среда, целенасоченото формиране на обекти с различни размери, предназначени за масов отдих на населението.

Териториите от този тип могат да съдържат паркове, площади, градини, открити спортни площадки, места за къмпинг и пикник, с някои спомагателни земи. На територията на тези зони, поради наличието на специални природни, климатични и географски особености, е препоръчително да се разположат съоръжения за отдих (санаториуми, почивни домове, диспансери, курортни съоръжения, спортни съоръжения и стадиони, както и други подобни големи капиталови обекти). строителни проекти). В същото време, за да се получат разрешителни за изграждане на определени съоръжения за отдих, обикновено е необходимо да се премине през специална процедура за обществено обсъждане, по време на която се съгласуват много компоненти на проекта, включително капацитетът на съоръжението, неговите местоположение, брой паркоместа и степен на взаимодействие с околната среда. Основният фактор, влияещ върху избора на приоритетен тип градоустройствено използване на територията в зоните за активен отдих, е изпълнението на комплекс от развлекателни функции. Като цяло, когато идентифицират зони, те се стремят да гарантират, че функцията за отдих преобладава на територията. В тези зони обаче може да се намират някои малки търговски площи, кафенета и други услуги за посетители.

В зоните за пасивна почивка и опазване на природата основното предназначение на района са паркове, зони за разходка и подобни открити обществени земи. Специално разрешение може да разреши развитието на зони за определени спортни, развлекателни дейности и услуги за посетители, но свързаните с тях зони трябва да бъдат ограничени по размер. За такива природни територии от особено значение може да се създаде зона за защита на природни паметници или подобна зона за опазване на ландшафта, която много строго ограничава всякакви активни видове земеползване или строителство.

6. Особено внимание в процеса на разработване на карта на градоустройственото зониране на територията на общината трябва да се обърне на разпределението на зони на специално защитени територии, свързани с опазването на историческите и културните паметници и опазването на околната среда.

Съотношението на зоните, в които се извършва правно регулиране, свързано с опазването на исторически и културни ценности, както и опазването на околната среда, е проблем във всички общини на Русия, които прилагат система за зониране по две причини. Първо, има припокриване на правомощията по редица процедурни и други значими въпроси между държавните органи и местните власти. Второ, трудно е буквално да се адаптира основната концепция за зониране по отношение на защитените територии, като се прилага по подобен начин (чрез налагане на правила върху цялата зона), докато за да се гарантира най-голяма безопасност на обектите на културното наследство и опазване на околната среда се поставят изисквания за диференцирано зониране.

Правилата за използване и развитие на земята използват главно два метода за определяне на зони с историческо значение, разрешени видове използване на земята, параметри на развитие и процедури за техния надзор.

В някои градски райони зони с историческо значение са определени в списъка на видовете земеползване на други зони - жилищни, обществени и бизнес и някои други. Други градове създават една или повече допълнителни карти, които показват исторически и екологични зони. Тези (спомагателни) карти са предназначени да бъдат насложени върху основната карта за зониране. В този процес е необходимо да се вземат предвид специални изисквания и ограничения като допълнителен набор от условия за разрешения за зониране и издаване на разрешения за изпълнение на проекти за капитално строителство.

Появата на тази зона в коментирания член 35 е една от новостите на Гражданския кодекс на Руската федерация в сравнение със стария Кодекс на градоустройството на Руската федерация от 1998 г. Трябва да се подчертае, че създаването, например в градски район в границите на населено място на специално защитена природна територия (например дендрологичен парк или национален парк ) не води до появата в границите на категорията земи на населени места на поземлен имот от категорията на земите на специално защитени територии (наричани по-долу - ЗЗ) и обекти, предвидени в глава XVII от Кодекса на земята на Руската федерация. В случая такъв извод следва от чл. 83 от Кодекса на земята на Руската федерация, според който „селищните земи са земи, използвани и предназначени за изграждане и развитие на градски и селски селища и отделени от тяхната линия от земи от други категории“. Следователно има вътрешни противоречия в Кодекса на земята на Руската федерация, тъй като клауза 5 на член 94 от който предполага възможността за създаване на „други земи на специално защитени природни територии“, включително по-специално градски гори и градски паркове.

Този проблем е точно разрешен от коментирания член 35 от Гражданския кодекс на Русия. Тъй като законодателството в областта на градоустройството определя правния режим, главно, на категориите земя в населените места, а законодателството в областта на околната среда определя правния режим на защитените територии, които могат да бъдат в границите на населени места (населени места), тогава сблъсъци на правни режими, установени от различни специфични за индустрията нормативни правни актове се разрешават чрез формирането в градските райони и други общини на отделна териториална зона със собствени правила за градско планиране.

Териториалните зони на Руската федерация са области, които са обединени от възможността за развитие на определени обекти. В техните граници се прилагат разрешените режими на ползване, установени със закони и други нормативни актове. Териториалните зони на населените места, в които живеят голям брой хора, се наричат ​​многофункционални. В тях се помещават складови и промишлени съоръжения, обществени и бизнес сгради и инженерна инфраструктура.

Класификация

Извършва се в зависимост от целта. Така се разграничават териториалните зони:

1. Жилищно строителство.
2. производство.
3. Обществени и бизнес цели.
4. Транспортна и инженерна инфраструктура.
5. Отдих.
6. Селскостопанска употреба.
7. Със специално предназначение.
8. За разполагане на военни съоръжения.

Всяка категория има свое собствено обозначение на общи планове и диаграми. В допълнение към горния списък могат да бъдат установени други видове териториални зони в зависимост от местните условия. Обозначаването на подобни зони във всяка от тях може да варира. Териториалните зони могат да включват улици, пътища, насипи, алеи, булеварди, площади, езера и други обекти. В техните граници може да има и зони, където се прилагат специални правила за градоустройство и ограничения за ползване.

Жилищно строителство

Такива териториални зони се използват за разполагане на структури с различна височина. Тук може да има апартаменти или индивидуални къщи. Териториалните зони за жилищно застрояване могат да включват отделни обекти на културни, битови и социални услуги за гражданите, религиозни сгради, паркинги за превозни средства, битови, складови и промишлени сгради, чиято експлоатация не оказва отрицателно въздействие върху околната среда. .

Наименования

Териториалната зона на поземлен имот, предназначен за жилищно строителство, може да бъде идентифицирана в общи планове и диаграми, както следва:

1. Колективно градинарство – G1.
2. Ниско жилищно застрояване, блокирани или самостоятелни къщи - Ж2.
3. Смесено ниско застрояване – Ж3.
4. Средно застрояване – Ж4.
5. Сгради от 9 или повече етажа - Zh5.

ОДЗ

Обществени и бизнес териториални зони се използват за локализиране на обекти:

В рамките на ОДЗ могат да бъдат разположени жилищни сгради, хотели, многоетажни или подземни гаражи. В общите планове териториалната зона на поземлен имот за разполагане на обществени и бизнес съоръжения има следните обозначения:

1. Г – всички горепосочени видове застрояване, включително жилищни сгради, инженерна инфраструктура, свързана с тяхната поддръжка.
2. D1 – многофункционални комплекси.
3. D2 – здравни заведения, средно и висше професионално образование, култура, административни и научни центрове, религиозни сгради.
4. D3 – многофункционално обществено и бизнес развитие в новообразувани територии.
5. DI - всички видове обекти, посочени в списъка, включително съоръжения за водния транспорт, жилищни сгради и обслужващата ги инфраструктура.
6. ЖП – обществено и бизнес застрояване с обособяване на жилищни зони.

Място на производство

Индустриалните териториални зони се използват за разполагане на складове, комунални услуги, транспортни и инфраструктурни съоръжения, които осигуряват функционирането на предприятията. Собствениците на производствени мощности извършват озеленяване за своя сметка. В индустриалните зони се установяват санитарно-охранителни зони. В тях не се допускат предучилищни и общообразователни институции, жилищни сгради, здравни заведения, центрове за физическо възпитание и здраве, спортни комплекси, зеленчукови градини, селски къщи, градинарски кооперации и предприятия, произвеждащи селскостопанска продукция. В общите планове се определят промишлени териториални зони:

Допълнителни категории

Производствените зони включват подзони:

1. P1. Тук се намират промишлени предприятия от I клас на опасност. На тези територии е разрешено развитието на свързани и спомагателни производства и организации с по-ниска степен на опасност.
2. P2. В рамките на тази подзона са разположени предприятия от II клас на опасност.
3. P3. Тук се намират организации, принадлежащи към III клас на опасност.
4. P4. В границите на тази подзона са разположени предприятия от IV клас. вредност.
5. P5. На тази територия има организации от V клас на опасност, включително такива, които нямат санитарно-защитни зони.
6. P6. На тази територия са разположени битови и складови съоръжения. Те включват товарни гари, складове за търговия/зеленчуци и други съоръжения.

В зони P3-P6 е разрешено да се разполагат организации, чиято работа е свързана с създаваната или извършвана производствена дейност. Бизнес институциите обикновено формират SPZ сектора между източниците на промишлени емисии и началото на жилищния район. Зоните на санитарно-охранителните зони за предприятия от класове I-II могат да бъдат променяни в съответствие с решението на главния санитарен лекар на Русия или неговия заместник за производствени съоръжения от класове III-V. - по решение на главния лекар на субекта или упълномощено от него лице.

Транспортна и инженерна инфраструктура

Тези териториални зони се използват за разполагане и експлоатация на съоръжения и комуникации за пътен, железопътен, морски, речен, тръбопроводен, въздушен транспорт и съобщения, както и обслужващо оборудване. Предпоставка за разполагане на обекти е спазването на определени разстояния между тях и жилищни зони, развлекателни и обществено-бизнес комплекси, както и други изисквания, насочени към предотвратяване на отрицателни въздействия върху околната среда. Ако обектите действат като източници на опасност или вредно въздействие върху здравето на гражданите, те се прехвърлят извън границите на териториалните зони на жилищното застрояване. Благоустрояването на площите, предназначени за разполагане на съоръжения от транспортната и инженерната инфраструктура, се извършва от техните собственици. Отговорностите на субектите включват и създаването на санитарно-охранителни зони.

Места за забавление и отдих

Те се намират на съответните територии. В техните граници има градини, паркове, градска гора, плажове и други съоръжения, използвани за отдих на гражданите. Зоните за отдих могат да включват ценни и специално защитени природни комплекси. В техните граници се забранява изграждането и разширяването на действащи складови, битови и производствени обекти. Изключение правят съоръженията, използвани за осигуряване на дейността на здравни и рекреационни комплекси. В общите планове могат да бъдат посочени такива зони:

Земеделски площи

В пределите на града и селските райони има обработваеми земи, лозя, овощни градини, пасища, зеленчукови градини, както и територии, заети от селскостопански постройки, постройки и сгради. В тези площи може да се извършва земеделска дейност до промяна на категорията на ползването им в съответствие с правилника за застрояване и общия план. Зоните могат да имат следните обозначения:

1. В – земеделска земя, оранжерии, разсадници, земеделски производствени обекти. Тук може да бъде разположена и инженерна и социална инфраструктура.
2. C1 – оранжерии, разсадници, земеделска земя.
3. C2 – съоръжения за селскостопанско производство, включително комунални услуги, социална инфраструктура.
4. C3 – лятно вилно земеделие и градинарство.

Водни площи

Международните правни актове определят понятието зона на териториалните води. Основните разпоредби, регулиращи водната зона, са установени в Конвенцията на ООН от 1958 г. В съответствие с документа се разпределя разстояние от 12 мили (22,2 km), измерено от линията на максимален отлив - териториалното море - прилежащата зона до континенталната част на държавата. В Русия ширината му е определена на 12 мили. Около 30 страни се придържат към предишното ограничение от 3 мили. Цялата площ на териториалното море, неговите недра и дъно, както и въздушното пространство над него принадлежат на крайбрежната държава. В същото време, съгласно Конвенцията, се признава правото на мирно преминаване на чужди кораби в тази акватория. Тази разпоредба е компромисно решение на въпроса за държавния суверенитет и интересите на международното корабоплаване. Преминаването ще се счита за мирно, ако сигурността и добрият ред на крайбрежната страна не бъдат нарушени. Движението на кораби на чужди държави трябва да се извършва непрекъснато и бързо. При преминаване от корабите се изисква да спазват правилата на крайбрежната страна, установени в съответствие с международните разпоредби.

ЗТР

Руската федерация предвижда зони за териториално развитие, чието формиране се регулира от федералното законодателство. Дефиницията на ЗТР е установена в параграф 1 на чл. 2 Федерален закон № 392. Това е част от територията на регион на страната, на жителите на който се предоставят мерки за държавна подкрепа. ЗТР се формират за ускоряване на развитието на съответния регион в социално-икономическо отношение. Създаването на благоприятни условия е насочено към привличане на инвестиции. В рамките на една община се формират териториални икономически зони. Допуска се създаването на ЗТР в няколко общини, ако те действат като градски райони или административни райони. В същото време общините могат да граничат помежду си, но трябва да се намират в един регион. Линиите на ZTR се определят от границите на общините, на които се намират.

Функционално зониране

Извършва се, за да се осигури рационалното формиране на пространствената и плановата структура на района. Създаването на функционални зони значително помага да се предотврати отрицателното въздействие на производствените фактори, съществуващи на територията, върху здравето на населението. Разграничават се следните категории терени:

1. Жилищен. Предвиден е за обособяване на жилищни зони, зелени площи и читалища.
2. Индустриален. В нейните граници са разположени производствени предприятия.
3. Комунално и складово помещение. Предназначен е за депа, гаражи, складови помещения и други подобни съоръжения.
4. Развлекателни. Има паркове, плажове и други места за краткотраен отдих на гражданите.

Също така в рамките на селището е предвидена външна транспортна зона за товарни и пътнически гари, кейове и др. Освен това в границите на града се предвиждат зони, разположени извън границите на застрояване. Има разсадници, чифлици, гробища, както и резервати, които временно се използват за различни цели. Всички територии, които принадлежат на града, са ограничени до границите на населеното място.

Предградие

В големите населени места се образува специална зона в прилежащите към тях територии. Предградието е необходимо за осигуряване на по-нататъшното развитие на града. Тук са разположени предимно търговски обекти за обслужване. Предградието може да повлияе на микроклимата на населеното място. На територията му може да има складове за плодове и зеленчуци, ферми и други селскостопански съоръжения, които осигуряват храна на гражданите. Предградието е и ваканционна дестинация. Тук често се намират детски лагери, летни вили, санаториуми и пансиони. Освен това в предградията са разположени комунални съоръжения и преработвателни предприятия. Във всички крайградски зони има лесопарков пояс. В съответствие с профила на града в структурата могат да бъдат обособени и други зони. Например в населени места с научна насоченост се предвижда зона от изследователски институти, университети и конструкторски бюра. В големите градски селища се разпределят жилищни и промишлени зони. Последният по същество съчетава общинско-складови и индустриални зони. Правилното планиране на обекта е от особено значение. Всички зони трябва да бъдат разположени, като се вземе предвид териториалното развитие, необходимостта и възможността за създаване на санитарно-защитни зони и пропуските между жилищните райони и промишлените съоръжения.

• 1. В резултат на градоустройственото зониране, жилищни, обществени, бизнес, индустриални зони, зони на инженерна и транспортна инфраструктура, зони за селскостопанско ползване, зони за отдих, зони на специално защитени територии, зони със специално предназначение, зони на военни съоръжения и др. могат да се определят видове териториални зони.
• 2. Жилищните зони могат да включват:
• 1) зони за развитие на индивидуални жилищни сгради;
• 2) устройствени зони с ниско жилищно застрояване;
• 3) устройствени зони със средноетажно застрояване;
• 4) устройствени зони с многоетажни жилищни сгради;
• 5) жилищни зони от друг тип.
• 3. В жилищните територии се допуска разполагането на самостоятелни, вградени или пристроени обекти със социално-битово предназначение, здравни заведения, предучилищни, начални общи и средни (пълни) общообразователни заведения, култови сгради, паркинги, гаражи, съоръжения, свързани с пребиваването на гражданите и не оказващи отрицателно въздействие върху околната среда. Жилищните зони могат да включват и площи, предназначени за градинарство и лятно земеделие.
• 4. Съставът на обществени и бизнес зони може да включва:
• 1) зони за бизнес, обществени и търговски цели;
• 2) зони за разполагане на социални и обществени съоръжения;
• 3) обслужващи площи за съоръжения, необходими за производствена и стопанска дейност;
• 4) други видове обществени и бизнес зони.
• 5. Обществените и бизнес зони са предназначени за разполагане на обекти за здравеопазване, култура, търговия, обществено хранене, социални и обществено-полезни цели, бизнес дейности, съоръжения за средно и висше професионално образование, административни, научни институции, култови сгради и паркинги. за превозни средства, стопански и финансови съоръжения и други съоръжения, свързани с осигуряване на препитанието на гражданите.
• 6. Списъкът на обектите за капитално строителство, разрешени за поставяне в обществени и бизнес зони, може да включва жилищни сгради, хотели, подземни или многоетажни гаражи.
• 7. Производствените зони, зоните на инженерната и транспортната инфраструктура могат да включват:
• 1) комунални зони - зони за разполагане на комунални и складови съоръжения, жилищни и комунални услуги, транспортни съоръжения, търговски обекти на едро;
• 2) производствени зони - зони, където са разположени производствени съоръжения с различни стандарти за въздействие върху околната среда;
• 3) други видове производствена, инженерна и транспортна инфраструктура.
• 8. Производствените зони, зоните на инженерната и транспортната инфраструктура са предназначени за разполагане на промишлени, битови и складови съоръжения, съоръжения на инженерната и транспортната инфраструктура, включително съоръжения и комуникации на железопътния, автомобилния, речния, морския, въздушния и тръбопроводния транспорт, комуникациите, като както и за създаване на санитарно-защитни зони за такива съоръжения в съответствие с изискванията на техническите регламенти.
• 9. Зоните за земеделско ползване могат да включват:
• 1) зони на земеделска земя - обработваеми земи, сенокоси, пасища, угари, земи, заети с трайни насаждения (овощни градини, лозя и други);
• 2) зони, заети от селскостопански обекти и предназначени за селско стопанство, селско стопанство, градинарство, лични помощни парцели и развитие на селскостопански обекти.
• 10. Съставът на териториалните зони, установени в границите на населените места, може да включва зони за селскостопанска употреба (включително зони на земеделска земя), както и зони, заети от селскостопански съоръжения и предназначени за селско стопанство, селско стопанство, градинарство, развитие на селскостопански съоръжения . (изменен с Федерален закон от 18 декември 2006 г. N 232-FZ)
• 11. Зоните за отдих могат да включват зони в границите на територии, заети от градски гори, площади, паркове, градски градини, езера, езера, водоеми, плажове, както и в границите на други територии, използвани и предназначени за отдих, туризъм, физически култура на дейност и спорт.
• 12. Териториалните зони могат да включват зони на специално защитени територии. Зоните на специално защитени територии могат да включват поземлени имоти със специално екологично, научно, историческо, културно, естетическо, рекреационно, здравно и друго особено ценно значение.
• 13. Зоните със специално предназначение могат да включват зони, заети от гробища, крематориуми, гробища за добитък, съоръжения за изхвърляне на битови отпадъци и други обекти, чието разположение може да бъде осигурено само чрез разпределяне на тези зони и е неприемливо в други териториални зони.
• 14. Териториалните зони могат да включват зони за военни съоръжения и други зони със специално предназначение.
• 15. В допълнение към предвидените в този член, органът на местното самоуправление може да създаде други видове териториални зони, разпределени, като се вземат предвид функционалните зони и характеристиките на използването на парцели и проекти за капитално строителство.

Основните териториални зони, които са посочени в кодексите за земя и градоустройство на Руската федерация, са жилищни, промишлени и регионални. Но всъщност се формират редица други зони по различни признаци.

Функционално зониране

Функционалното зониране на градските територии и селищните земи улеснява отчитането на изискванията за най-рационално използване на земята. Това включва нормативни параметри като предназначение на обекта, възможните му максимални размери, коефициент на застрояване, дял на откритите пространства и озеленяване. Територията на града е разделена на зони в зависимост от естеството на ползване.

Територията на селищните земи е зонирана, както следва:

• · парцели, заети от жилищен фонд и съоръжения на инженерната инфраструктура на жилищно-комуналния комплекс;
• · поземлени имоти, предвидени за жилищно строителство;
• · поземлени имоти, придобити от юридически и физически лица при условията на жилищно строителство върху тях (с изключение на индивидуалното жилищно строителство);
• · поземлени имоти, придобити от физически лица при условията на индивидуално жилищно строителство върху тях;
• · поземлени имоти, предоставени за лично земеделие, градинарство, зеленчукопроизводство или животновъдство;
• · поземлени имоти, предоставени на юридически лица за градинарство;
• · парцели, предоставени на физически лица за лично подпомагане, градинарство и зеленчукопроизводство или животновъдство;
• · земи в населените места, класифицирани като производствени териториални зони и зони на инженерна и транспортна инфраструктура;
• · земи в населените места, класифицирани като териториални зони за земеделско ползване.

Освен това всяка форма на жизнена дейност на населението - работа, ежедневие, отдих - поставя свои собствени изисквания към организацията на градското пространство. Общият план на всеки град, който определя развитието на града и неговите основни структурообразуващи елементи, предполага наличието на план за зониране на територията. Този графичен документ е придружен от обяснителна записка, която представя разширеното функционално зониране на територията. Това е един вид рамка, която определя перспективите за по-нататъшно развитие.

Генералният план обаче се влияе и от промените в социално-икономическите условия. Това въздействие се отразява особено силно върху транспортната и инженерната инфраструктура. Териториалното икономическо райониране обаче зависи от кадастралното деление на града. Икономическите зони на града се обособяват според тяхната градоустройствена стойност. Те се различават преди всичко в удобството на живот и следователно в цената на съоръженията.

Териториално-икономическо райониране

За извършване на териториално-икономическото райониране се извършва цялостна икономическа оценка, разделяща градското пространство на зони за териториално-икономическа оценка, които представляват сходни територии с приблизително еднаква качествена, социално-икономическа и икономическа стойност, ограничени от бариери (както природни, и изкуствени). Това отчита наличието на резервоари, зелени площи, главни пътища, газопроводи с високо налягане, железопътни права на преминаване и линии за високо напрежение.

Различните зони за оценка определят свои собствени основни ставки на поземления данък и наема. В крайна сметка зоните се различават по архитектурно оформление, транспортна инфраструктура, инженерни съоръжения, обществени услуги и природни фактори. Въпреки това, от време на време възникват определени фактори, които могат да повлияят на оценката на градската земя в някои зони за оценка, което може да доведе до въвеждането на система от коригиращи коефициенти, които намаляват или увеличават ставките на базовото плащане.

Градското пространство характеризира градските земи в съответствие с видовете дейности, извършвани върху тях, т.е. с предназначение по общоприетата класификация. Има административни, търговски, жилищни, културни и промишлени земи. Организацията на градското пространство зависи от размера и формата на града. По форма градовете са компактни, продълговати, многоядрени и разчленени. Размерите се определят от населението: малки, средни, големи, големи, най-големи и милионерски градове.

Всичко това спомага за контролиране и рационално използване на градското пространство, насочване на търсенето и стимулиране на развитието. В същото време има контрол върху плащанията за използване на земя и елементи на инфраструктурата и защита на социалните права при промяна на формата на собственост.

Строително зониране.

Една жилищна зона може да има сгради с различна височина. Този тип развитие е най-ефективен. Броят на етажите на сградите, приети за масово строителство, зависи от размера на града, нивото на развитие на строителните предприятия в него, природните дадености, архитектурните и дизайнерските решения и икономическите изисквания. Броят на етажите на жилищните сгради се определя въз основа на предпроектни проучвания, като се вземат предвид архитектурните, композиционните, социалните, хигиенните, демографските изисквания и местните условия.

В големите и големи градове жилищните райони се застрояват с високи жилищни сгради - 9, 12, 16 и повече, тъй като в такива градове има ограничен резерв на територия и висока гъстота на населението. В други градове височината на сградата е до пет етажа, а сгради от девет етажа и повече се строят в изключителни случаи. В райони с висока сеизмичност и разположени на надморска височина от 1000 m или повече, броят на етажите на сградите е ограничен до четири етажа, а в някои случаи дори до два.

В големите и големи градове къщите на един или два етажа за индивидуално ползване се намират в зелена крайградска зона, специално проектирана за този тип строителство.

Доскоро в градовете имаше разделение на територията на зони с различна етажност - строително зониране: зона на многоетажни сгради от пет или повече етажа; зона от 2…3-етажни сгради; зона от 1...2-етажни сгради с лични парцели.

Технико-икономическите изчисления обаче доказват предимството на смесеното застрояване по отношение на разходите за строителство, инженерно оборудване и озеленяване. В момента смесеното развитие със сгради с различна височина се използва доста широко. По този начин е възможно да се създадат по-изразителни и разнообразни ансамбли, отколкото при едноетажна сграда. Смесеното застрояване придава индивидуалност, обогатява силуета и пространствената организация на жилищните райони и дава възможност за оползотворяване на сложния терен и разкриване на интересни особености на ландшафта. Най-доброто съотношение на височината на високите и ниските сгради при смесено застрояване е 1:3 или 1:2. Тогава високите сгради поемат ролята на акценти в състава на групи от жилищни сгради и микрорайони.

Наред с високи сгради от 16 и 24 етажа, в Москва се проектират 4-, 9- и 12-етажни сгради. Въпреки това, в районите на нискоетажно строителство с 4- и 5-етажни сгради има нужда от увеличаване на плътността му и подобряване на ефективността на използването на земята.

При тези условия е необходимо да се увеличи броят на етажите на сградата или чрез използване на методи за завършване на съществуващи сгради, или чрез изграждане на нови къщи на мястото на демонтираните. Това е възможно само ако такава реконструкция не нарушава спазването на всички санитарни, хигиенни и противопожарни изисквания за съседни сгради.

Схемата за зониране на строителството на Държавния градоустройствен кадастър за територията на Москва разграничава зони на първично и смесено развитие. Във всяка от тях се разграничават сгради с ниска плътност (не повече от 5 хиляди m2/ha), средна плътност (повече от 5 хиляди m2/ha) и висока плътност (повече от 10 хиляди m2/ha). Има шест градации в преобладаващото застрояване: - 1...2-етажна или не повече от 10 м височина; - 3…4-етажни или не повече от 15 m височина; - 5…7-етажни или не повече от 35 m височина; - 8... 10-етажни или не повече от 50 м височина; - 11... 17-етажни или не повече от 50 м височина; - повече от 17 етажа или височина над 50 m.

Има ниско, ниско, средно, високо, многоетажно и контрастно смесено застрояване. Застрояването се счита за преференциално, ако декларираният брой етажи заема повече от 1/3 от територията.

Ландшафтно зониране

Ландшафтното зониране е оценката на големи площи и нейните отделни елементи с помощта на метода на ландшафтния анализ. Функционалното зониране се извършва на базата на ландшафтно зониране.

Ландшафтното зониране на градските земи включва разделяне на територията, като се вземе предвид комбинацията от естествени елементи на повърхността на парцелите - релеф, почва, растителност, водни тела и др. с градско развитие - сгради, пътища, магистрали, инженерни съоръжения и оценка на големи площи или отделни елементи на ландшафта с помощта на метода на ландшафтен анализ (оценка на насаждения, терен, изложение на склонове, наличие на гледни точки, идентифициране на потенциални възможности за обогатяване на ландшафта). Въз основа на ландшафтен анализ се определят функционални зони.

Примери за зониране на ландшафта: техногенен; минен; регенериран; минен; земеделски; горско стопанство; управление на водите; промишлени; пейзаж на населените места; развлекателни; запазено.

Градоустройствено зониране на селищни територии;

Член 35 (градоустройствен кодекс) от Генералните планове на Руската федерация за градски и селски селища

1. Общ план - градоустройствена документация за градоустройствено планиране за развитие на териториите на градските и селските селища. Генералният план е разработен в съответствие с надлежно одобрената градоустройствена документация на федерално ниво и на нивото на съставния субект на Руската федерация.

Генералният план е основният градоустройствен документ, който определя в интерес на населението и държавата условията за формиране на жизнената среда, посоките и границите на развитие на териториите на градските и селските селища, зонирането на териториите. , развитието на инженерната, транспортната и социалната инфраструктура, градоустройствените изисквания за опазване на обектите на историческото и културното наследство и особено защитените природни територии, екологичното и санитарно благосъстояние.

2. Общият план на градско или селско селище определя:

основните насоки на развитие на територията на селището, като се вземат предвид характеристиките на социално-икономическото развитие, природните и климатичните условия, населението на градско или селско селище;

зони с различни функционални цели и ограничения върху използването на териториите на тези зони;

мерки за защита на територията на градско или селско селище от въздействието на природни и причинени от човека извънредни ситуации, развитие на инженерна, транспортна и социална инфраструктура;

Генералните планове за градски и селски селища съдържат предложения за установяване на границите на населените места, както и за осигуряване на ресурси за цялостно развитие на селищните територии.

3. Общият план на града и неговата крайградска зона може да бъде разработен като единен документ въз основа на сключването на споразумение между местните власти на съседните територии.

4. Генералният план на град с население до петдесет хиляди души и генералният план на селско селище могат да бъдат разработени заедно с проект за планиране на териториите на тези селища като един документ.

5. При разработването на ОУП за историческо селище се вземат предвид историческият и архитектурен опорен план на такова селище и проекти за охранителни зони за паметници на историята и културата.

6. Генералните планове за градски и селски селища се разработват и одобряват от органите на местното самоуправление на съответните населени места по начина, установен от този кодекс.

Генералният план на града и неговата крайградска зона се одобрява от държавните органи на съответния съставен субект на Руската федерация по начина, установен от този кодекс.

7. Генералният план на градско или селско селище преди неговото одобрение подлежи на публикуване и съгласуване със заинтересованите федерални изпълнителни органи, изпълнителни органи на съставните образувания на Руската федерация, органи на местното самоуправление, специално упълномощени държавни органи в областта на екологична оценка, както и със заинтересовани организации и населението (членове 18 и 28 от този кодекс).

В заданието за разработване на генерален план за градско или селско селище, за да се вземат предвид държавните интереси, се определя списък на федералните органи на изпълнителната власт и изпълнителните органи на съставните образувания на Руската федерация, в съгласие с които този генерален план е разработен и одобрен.

Градоустройственото зониране като „...зониране на териториите на общините с цел определяне на териториални зони и установяване на градоустройствени правила“.

Правилата за градско планиране са тези, установени в границите на съответните териториални зони: 1) видове разрешено използване на парцели и други недвижими имоти; 2) максимални размери на парцелите; 3) гранични параметри на разрешено строителство и реконструкция; 4) ограничения върху използването на парцели и проекти за капитално строителство.

Териториално райониране. Градоустройствен кодекс на Руската федерация в чл. 1 определя зониранекато разделяне на територията на зони в градоустройството за развитие на територии и населени места с определяне на видовете градоустройствено използване на установените зони и ограниченията за тяхното използване. Зонирането се извършва чрез правно райониране -дейности на местните власти в областта на разработването и прилагането на правила за развитие на териториите на градските и селските селища и други общини.
Съгласно ал.2 на чл. 35 от Кодекса на градоустройството, генералният план на градско или селско селище определя зони с различни функционални цели и ограничения за използването на териториите на тези зони. Информацията за зонирането на териториите и градоустройствените разпоредби на териториалните зони е включена в държавния градоустройствен кадастър (клауза 5 от член 54 от Кодекса за градоустройство).
Районирането на териториите на населените места определя разрешено използване на парцели и други недвижими имотив градоустройството, т.е. използване на недвижими имоти в съответствие с правилата за градоустройство и ограниченията за използването на тези обекти, както и сервитути.
Районирането на териториите на населените места има две основни отличителни черти. Първо, това е свързано с градоустройствени дейности. И второ, процесът на зониране регулира изграждането и използването на недвижими имоти като взаимосвързан комплекс от сгради, конструкции, конструкции и земята, върху която са разположени. По този начин, териториално райониране -дейност съответните органи в областта на планирането на градоустройствените дейности за цялостното регулиране на създаването и използването на недвижими имоти и използването на земята чрез разделяне на териториите на населените места в подходящи зони.

В чл. 40-48 от Градоустройствения кодекс са определени видове териториални зонии основните положения на правния им режим.
Така на териториите на градските и селските селища могат да се установят следните видове териториални зони: жилищни; публични и бизнес; производство; инженерна и транспортна инфраструктура; развлекателни; земеделско използване; със специално предназначение; военни съоръжения, други зони с ограничен достъп. Освен това местните власти на градските и селските селища, в съответствие с местните условия, могат да установяват други териториални зони, както и да включват в тях парцели и други недвижими имоти.
В териториалните зони може да има подзони, характеристиките на използването на териториите се определят от правилата за градоустройство, като се вземат предвид ограниченията, установени от поземленото законодателство на Руската федерация, законодателството на Руската федерация за опазване на околната среда, законодателството на Руската федерация относно защитата на исторически и културни паметници и други закони на Руската федерация. Териториалните зони могат да включват обществени площи, заети от площади, улици, алеи, пътища, насипи, площади, булеварди, езера и други обекти. Обществените територии в градските и селските населени места са предназначени за задоволяване на обществените интереси на населението. Процедурата за използване на такива територии се определя от местните власти.
Съгласно алинеи 3 и 4 на чл. 39 от Кодекса за градоустройство, границите на териториалните зони се определят, като се вземат предвид червените линии, естествените граници на природните обекти, границите на парцелите и други граници. Правният режим, установен за всяка териториална зона от правилата за градоустройство, се прилага еднакво за всички парцели и други недвижими имоти, разположени в нея. В териториалните зони, в границите на които градоустройствените дейности са предмет на специална регулация, могат да се установят допълнителни изисквания за отделни обекти на недвижими имоти.
Определяне на граници. Съгласно параграф 3 на чл. 37 Градоустройствен кодекс ограниченияограничения за използването на териториите за градоустройствени дейности се установяват и в следните зони:
зони за опазване на исторически и културни паметници, исторически и културни комплекси и обекти, защитени територии;
зони на специално защитени природни територии, включително санитарни (планински санитарни) райони за защита;
санитарни, защитни и санитарно-охранителни зони;
водозащитни зони и крайбрежни защитни ивици;
санитарно-охранителни зони за водоснабдителни източници;
зони на минерални находища;
територии, изложени на природни и причинени от човека извънредни ситуации;
зони на извънредни екологични ситуации и екологични бедствия;
зони с екстремни природни и климатични условия;
други зони, създадени в съответствие със законодателството на Руската федерация и законодателството на съставните образувания на Руската федерация.
Целта на идентифицирането на такива зони е да се определи вида на използване на териториите и по този начин да се установят ограничения за тяхното използване за градоустройствени дейности. В тези случаи ограниченията се отнасят предимно до градоустройствените дейности, което естествено се отразява в начина на използване на поземлените парцели. Създаването на такива зони не е зониране, предвидено в градоустройственото законодателство. Задачата на режима в такива зони е да ограничи правата на лицата, които използват парцели за целите, предвидени в закона.

Член 35. Видове и състав на териториалните зони

1. В резултат на градоустройственото зониране, жилищни, обществени, бизнес, индустриални зони, зони на инженерна и транспортна инфраструктура, зони за селскостопанско ползване, зони за отдих, зони на специално защитени територии, зони със специално предназначение, зони на военни съоръжения и др. могат да се определят видове териториални зони.

2. Жилищните зони могат да включват:

1) зони за развитие на индивидуални жилищни сгради;

2) устройствени зони с ниско жилищно застрояване;

3) устройствени зони със средноетажно застрояване;

4) устройствени зони с многоетажни жилищни сгради;

5) жилищни зони от друг тип.

3. В жилищните територии се допуска разполагането на самостоятелни, вградени или пристроени обекти със социално-битово предназначение, здравни заведения, предучилищни, начални общи и средни (пълни) общообразователни заведения, култови сгради, паркинги, гаражи, съоръжения, свързани с пребиваването на гражданите и не оказващи отрицателно въздействие върху околната среда. Жилищните зони могат да включват и площи, предназначени за градинарство и лятно земеделие.

4. Включен в обществени и бизнес зониможе да включва:

1) зони за бизнес, обществени и търговски цели;

2) зони за разполагане на социални и обществени съоръжения;

3) обслужващи площи за съоръжения, необходими за производствена и стопанска дейност;

4) други видове обществени и бизнес зони.

5. Обществените и бизнес зони са предназначени за разполагане на обекти за здравеопазване, култура, търговия, обществено хранене, социални и обществено-полезни цели, бизнес дейности, съоръжения за средно и висше професионално образование, административни, научни институции, култови сгради и паркинги. за превозни средства, стопански и финансови съоръжения и други съоръжения, свързани с осигуряване на препитанието на гражданите.

7. Включва производствени зони, зони на инженерна и транспортна инфраструктураможе да включва:

1) комунални зони - зони за разполагане на комунални и складови съоръжения, жилищни и комунални услуги, транспортни съоръжения, търговски обекти на едро;

2) производствени зони - зони, където са разположени производствени съоръжения с различни стандарти за въздействие върху околната среда;

3) други видове производствена, инженерна и транспортна инфраструктура.