Abordarea veniturilor în evaluarea imobiliară și a afacerilor. Aplicarea abordării venitului. Abordarea veniturilor în evaluarea imobiliară

Tema 7. Metoda venitului de evaluare a bunurilor imobiliare.

1. Structura metodei venitului.

2. Principii fundamentale ale metodei venitului.

3. Rata de capitalizare, rata de actualizare.

4. Condiții de plată a chiriei.

5. Declarația de venituri și cheltuieli reconstruită.

6. Metoda capitalizării directe.

7. Estimare folosind tehnica reziduală.

8. A doua metodă de valorificare.

Metoda venitului de evaluare a bunurilor imobiliare reflectă motivația cumpărătorului tipic de venit imobiliar: venitul viitor așteptat cu caracteristicile cerute. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a obiectului investițional, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venitul pe care îl generează. Această valoare (piață, investiție) este definită ca valoarea actuală a venitului viitor generat de activul evaluat.

Principalul avantaj al metodei venitului în comparație cu metoda pieței și costurilor este că reflectă în mare măsură ideea investitorului despre imobilul ca sursă de venit, de exemplu. Această calitate a bunurilor imobiliare este luată în considerare ca principal factor de preț. Metoda de evaluare a venitului este strâns legată de metodele de piață și de cost. De exemplu, ratele de rentabilitate utilizate în metoda venitului sunt de obicei determinate dintr-o analiză a investițiilor comparabile, costurile de renovare sunt utilizate în determinarea fluxului de numerar ca investiții suplimentare, iar metodele de capitalizare sunt utilizate pentru a ajusta diferențele dintre piață și metodele de cost. Principalul dezavantaj al metodei este că, spre deosebire de celelalte două metode de evaluare, se bazează pe date de prognoză.

1. Structura metodei venitului.

În prima etapă, la utilizarea metodei venitului, se face o prognoză a veniturilor viitoare din închirierea spațiului evaluat pe perioada de proprietate, adică. pentru perioada în care investitorul intenționează să-și păstreze proprietatea asupra proprietății. Plățile de leasing sunt șterse de toate costurile periodice de exploatare necesare pentru menținerea proprietății în starea comercială și managementul cerute, după care valoarea proprietății la sfârșitul perioadei de proprietate este prezisă în termeni absoluti sau fracționați în raport cu costul inițial - așa-numita valoare de reversiune. În ultima etapă, venitul și reversiunea estimate sunt convertite în valoare actualizată folosind metodele de capitalizare directă și actualizarea fluxurilor de numerar. Alegerea metodei de capitalizare este determinată de natura și calitatea venitului așteptat.

Capitalizarea directă este utilizată dacă se estimează că venitul va fi constant sau se va schimba ușor, într-un ritm ușor. Dacă dinamica modificărilor veniturilor este semnificativă sau aceste modificări sunt neregulate, atunci se utilizează actualizarea fluxului de numerar.

Daca in viitor se asteapta o situatie incerta in ceea ce priveste veniturile viitoare, atunci este recomandabil sa se foloseasca si metoda capitalizarii directe, bazandu-se pe date retroactive si actuale privind contractele de vanzare si inchiriere in legatura cu obiecte similare.

Valoarea se determină prin metoda capitalizării directe folosind doar două variabile: venitul net anual proiectat și rata de capitalizare corespunzătoare. Baza metodei este faptul că, pe o piață liberă și competitivă, raportul dintre valorile veniturilor din chirie și prețurile de vânzare pentru fiecare dintre obiectele imobiliare identificate de aceeași utilizare sunt distribuite în jurul unei anumite valori, care este principala indicator pentru alegerea ratei de capitalizare.

Astfel, valoarea este determinată prin împărțirea venitului anual proiectat la rata capitalizării pieței, care fie este determinată pe baza informațiilor istorice și curente despre vânzări și leasing, fie este calculată ca rata rentabilității capitalului ajustată pentru a compensa modificările valorii capitalul inițial în perioada de deținere.

A doua metodă de capitalizare, după cum sa menționat deja, determină valoarea imobilului ca sumă a valorilor prezente ale veniturilor viitoare prin actualizarea separată a fiecărui venit periodic și a valorii viitoare proiectate a proprietății. În aceste calcule, se utilizează o rată de actualizare, care este rata corespunzătoare de rentabilitate a capitalului, denumită altfel rata rentabilității sau rata rentabilității.

2. Principii fundamentale ale metodei venitului.

Baza teoretică a metodei venitului o constituie principiile evaluării, care reprezintă o generalizare a analizei caracteristicilor comportamentale ale participanților pe piața imobiliară și a relațiilor funcționale dintre prețuri și factorii de formare a prețului.

Prezentăm principiile care sunt cele mai semnificative pentru metoda venitului, precum și factorii și circumstanțele, a căror analiză se bazează pe principiul corespunzător.

PRINCIPIUL SFERA DE INFLUENȚĂ

Așteptări Gama completă de date de prognoză:

(principiu de bază, factori de preț,

pe care caracteristicile venitului, capitalului,

estimarea veniturilor) coeficienţi

Înlocuiri Selectarea și analiza obiectelor analogice,

Analiza investițiilor alternative

Cerere Contabilitatea și analiza factorilor:

Și sugestii utilitate, deficit,

Competitivitate,

Disponibilitatea pieței de capital,

Monopol, control de stat

Activitate de afaceri,

caracteristicile populației

final Analiza proprietatii:

productivitate conformitatea economică a documentelor

(sold, depozit) bunuri imobiliare,

utilizarea acestuia și tipul de utilizare a terenului

3. Rata de capitalizare, rata de actualizare.

Rata de capitalizare Ro utilizat în metoda valorificării directe după formula

Unde V este costul

NOI este o valoare reprezentativă a venitului operațional net așteptat

Rata de capitalizare include rata rentabilității capitalului (fonduri investite, sau investiția inițială) și rata rentabilității, care ia în considerare recuperarea fondurilor inițiale investite.

Ca orice rată de rentabilitate, rata de capitalizare reflectă în primul rând riscurile la care sunt expuse fondurile investite într-un anumit activ.

Procent de reducere(rata rentabilității, rata rentabilității) este utilizată în a doua metodă de capitalizare - metoda fluxului de numerar actualizat. Expresia generală pentru determinarea costului este următoarea:

unde i este rata de actualizare

FV – prețul de revânzare al proprietății la sfârșitul perioadei de proprietate (reversiune)

N – perioada de detinere

L – numărul perioadei de plată

Valoarea este definită ca suma valorilor curente ale veniturilor pentru fiecare perioadă de revenire, calculată la rata corespunzătoare. Rata de actualizare i se numește altfel rata de rentabilitate a investiției. Această valoare caracterizează și eficiența investițiilor de capital. Acesta ia în considerare toate veniturile totale (rentabilitatea investiției și veniturile din modificările valorii activului), aliniind investiția inițială și efectul economic realizat cu timpul și factorii de risc. Rata de actualizare trebuie luată în considerare ținând cont de faptul că piața de capital, piața valorilor mobiliare și piața imobiliară reprezintă un sistem unic de instrumente de investiții. Unitatea acestui sistem, în special, este determinată de criterii comune de selecție: risc și profitabilitate. Alegerea ratei de actualizare se bazează pe o analiză a opțiunilor alternative de investiții disponibile cu un nivel de risc comparabil, de ex. această rată este considerată un cost de oportunitate al capitalului.

4. Condițiile relațiilor de închiriere.

Baza prognozării veniturilor din proprietăți imobiliare este analiza relațiilor de închiriere. Evaluatorul sau analistul imobiliar trebuie să colecteze toate informațiile istorice și actuale disponibile despre contracte de leasing și, pe baza analizei acestora, să determine impactul termenilor conținuti în contracte de leasing asupra caracteristicilor plăților de leasing.

Să ne uităm la principalele condiții în care contractele de închiriere pot diferi, deși în practică gama acestor condiții poate fi mult mai largă. Este necesar să se identifice condițiile de închiriere care sunt cele mai tipice pentru piața imobiliară locală pentru un anumit scop și să se facă ajustări la valorile tarifelor de închiriere contractuale pentru proprietăți analogice pentru a le aduce la condițiile pieței.

CONDIȚII DE ÎNCHIRIERE SCURTĂ EXPLICAȚIE

ACORDURI

Tipuri de plăți de închiriere

Cu un acord fix, acordul este de obicei încheiat pe

Tarife de închiriere pentru perioade scurte sau la așteptat

Stabilitate economică

Ajustat pentru a lua în considerare posibilele modificări de preț

Plăți de chirie sau valoarea proprietății

Cu închiriere procentuală La valoarea de închiriere constantă

Plățile adaugă un procent de

Venituri generate de antreprenor

Activitatea de televiziune a chiriașului

Distribuția exploatării

Cheltuielile Zionului

Chiria brută Toate costurile de exploatare sunt suportate de

Proprietar

Chiria netă Toate costurile de exploatare sunt suportate de

Chiriaş

Opțiune intermediară: Proprietarul și chiriașul împart sarcina

Costurile de operare în

În conformitate cu termenii contractului de închiriere

Mergi la acorduri

Durată

Contracte de închiriere

Pe termen scurt Până la 1 an

Termen mediu 1 – 3 ani

Pe termen lung Peste 3 ani

Prelungirea contractului de închiriere reprezintă un drept suplimentar-

Acorduri cu chiriașul pentru prelungirea contractului

Vora după expirarea perioadei de valabilitate

Prin acordul actual

Pentru achiziționarea de drepturi de proprietate Oferă preferențial

Pentru bunurile imobile închiriate, chiriașul are dreptul de cumpărare

Sarcina de a evalua valoarea unei afaceri în diferite etape ale dezvoltării sale nu își pierde relevanța. O întreprindere este un activ pe termen lung care generează venituri și are o anumită atractivitate investițională, așa că chestiunea valorii sale este de interes pentru mulți, de la proprietari și conducere până la agenții guvernamentale.

Cel mai adesea, pentru a evalua valoarea unei întreprinderi, folosesc metoda veniturilor (abordarea veniturilor), deoarece orice investitor investește bani nu doar în clădiri, echipamente și alte active corporale și necorporale, ci și în venituri viitoare care nu numai că pot recupera investiția, ci și să aducă profit, sporind astfel bunăstarea investitorului. În același timp, volumul, calitatea și durata fluxului de venit viitor așteptat joacă un rol deosebit la alegerea unui obiect de investiție. Fără îndoială, valoarea veniturilor așteptate este relativă și este supusă influenței enorme a probabilității, în funcție de nivelul de risc al posibilului eșec al investiției, care trebuie și el luat în considerare.

Notă! Factorul de cost fundamental atunci când se utilizează această metodă este venitul viitor așteptat al companiei, care reprezintă anumite beneficii economice pentru proprietarii întreprinderii. Cu cât veniturile companiei sunt mai mari, cu atât valoarea de piață a acesteia este mai mare, restul fiind egale.

Metoda venitului ia în considerare scopul principal al întreprinderii - realizarea unui profit. Din aceste poziții, este de preferat pentru evaluarea afacerii, deoarece reflectă perspectivele de dezvoltare a întreprinderii și așteptările viitoare. În plus, ține cont de uzura economică a obiectelor și, de asemenea, ia în considerare aspectul pieței și tendințele inflaționiste prin rata de actualizare.

În ciuda tuturor avantajelor incontestabile, această abordare nu este lipsită de aspecte controversate și negative:

• este destul de intensivă în muncă;
• se caracterizează printr-un nivel ridicat de subiectivitate la prognozarea veniturilor;
• există o proporție mare de probabilități și convenții, deoarece sunt stabilite diverse ipoteze și restricții;
• influența diverșilor factori de risc asupra venitului proiectat este mare;
• este problematic să se determine în mod fiabil venitul real prezentat de întreprindere în situații și este posibil ca pierderile să fie reflectate în mod deliberat în diverse scopuri, ceea ce este asociat cu opacitatea informațiilor de la întreprinderile naționale;
• contabilizarea activelor non-core și în exces este complicată;
• evaluarea întreprinderilor neprofitabile este incorectă.

Este imperativ să se acorde o atenție deosebită capacității de a determina în mod fiabil viitoarele fluxuri de venit ale întreprinderii și dezvoltării activităților companiei în ritmul așteptat. Acuratețea prognozei este, de asemenea, foarte influențată de stabilitatea mediului economic extern, care este importantă pentru situația economică destul de instabilă a Rusiei.

Deci, este recomandabil să utilizați abordarea veniturilor pentru a evalua companiile atunci când:

• au un venit pozitiv;
• este posibil să se întocmească o prognoză fiabilă a veniturilor și cheltuielilor.

Calcularea valorii unei companii folosind abordarea veniturilor

Estimarea valorii unei afaceri folosind abordarea veniturilor începe cu rezolvarea următoarelor probleme:

1) previziunea veniturilor viitoare ale întreprinderii;

2) aducerea valorii veniturilor viitoare ale întreprinderii la momentul actual.

Rezolvarea corectă a acestor probleme contribuie la obținerea rezultatelor finale adecvate ale lucrării de evaluare. De mare importanță în cursul prognozării este normalizarea veniturilor, cu ajutorul căreia sunt eliminate abaterile unice, care apar, în special, ca urmare a tranzacțiilor unice, de exemplu, la vânzarea non-core și în exces. active. Pentru normalizarea veniturilor, se folosesc metode statistice pentru a calcula media, medie ponderată sau metoda extrapolării, care reprezintă reprezintă o continuare a tendințelor existente.

În plus, este imperativ să se țină cont de factorul modificării valorii banilor în timp - aceeași sumă de venit are în prezent un preț mai mare decât într-o perioadă viitoare. Problema dificilă a momentului cel mai acceptabil pentru prognoza veniturilor și cheltuielilor unei companii trebuie rezolvată. Se crede că pentru a reflecta natura ciclică inerentă a industriilor, pentru a face o prognoză rezonabilă, este necesar să se acopere o perioadă de cel puțin 5 ani. Când se analizează această problemă printr-o prismă matematică și statistică, există dorința de a prelungi perioada de prognoză, presupunând că un număr mai mare de observații va da o valoare mai rezonabilă a valorii de piață a companiei. Cu toate acestea, creșterea proporțională a perioadei de prognoză face mai dificilă prezicerea valorilor veniturilor și cheltuielilor, inflației și fluxurilor de numerar. Unii evaluatori notează că cea mai fiabilă prognoză a veniturilor va fi pentru 1–3 ani, mai ales când există instabilitate în mediul economic, deoarece pe măsură ce perioadele de prognoză cresc, condiționalitatea estimărilor crește. Dar această opinie este valabilă numai pentru întreprinderile care funcționează sustenabil.

Important!În orice caz, atunci când alegeți o perioadă de prognoză, trebuie să acoperiți perioada până când rata de creștere a companiei se stabilizează și, pentru a obține cea mai mare acuratețe a rezultatelor finale, puteți împărți perioada de prognoză în perioade intermediare mai mici, de exemplu, jumătate de an.

În termeni generali, valoarea unei întreprinderi se determină prin însumarea fluxurilor de venituri din activitățile întreprinderii în perioada de prognoză, ajustate anterior la nivelul actual al prețurilor, cu adăugarea valorii afacerii în post-prognoză. perioada (valoarea terminalului).

Cele mai comune două metode de evaluare a abordării venitului sunt: metoda de capitalizare a venituluiȘi metoda fluxului de numerar actualizat. Acestea se bazează pe rate estimate de actualizare și de capitalizare care sunt utilizate pentru a determina valoarea actuală a câștigurilor viitoare. Desigur, în cadrul abordării veniturilor, sunt utilizate mult mai multe varietăți de metode, dar practic toate se bazează pe actualizarea fluxurilor de numerar.

Un rol major în alegerea unei metode de evaluare îl joacă scopul evaluării în sine și utilizarea intenționată a rezultatelor acesteia. Alți factori au, de asemenea, impact, de exemplu, tipul de întreprindere care se evaluează, stadiul dezvoltării acesteia, rata de modificare a veniturilor, disponibilitatea informațiilor și gradul de fiabilitate a acesteia etc.

Metodăcapitalizaresursa de venit(Metoda de capitalizare cu o singură perioadă, SPCM)

Metoda de capitalizare a venitului se bazează pe propunerea că valoarea de piață a unei afaceri este egală cu valoarea actuală a câștigurilor viitoare. Cel mai potrivit este să-l aplicați acelor companii care au acumulat deja active, au o sumă stabilă și previzibilă de venit curent, iar rata de creștere a acestuia este moderată și relativ constantă, în timp ce starea actuală oferă o anumită idee a \ u200b\u200btendințele pe termen lung în activitățile viitoare. Și invers: în stadiul de creștere activă a companiei, în timpul procesului de restructurare sau în alte momente când există fluctuații semnificative ale profiturilor sau fluxurilor de numerar (ceea ce este tipic pentru multe întreprinderi), această metodă este nedorită pentru utilizare, deoarece există o mare probabilitate de a obține un rezultat incorect al evaluării valorii.

Metoda de capitalizare a venitului se bazează pe informații retrospective, în timp ce pentru o perioadă viitoare, pe lângă valoarea venitului net, sunt extrapolați și alți indicatori economici, de exemplu, structura capitalului, rata rentabilității și nivelul de risc al companiei.

Evaluarea unei întreprinderi prin metoda capitalizării venitului se realizează după cum urmează:

Valoarea curentă de piață = DP (sau P net) / Rata de capitalizare,

unde DP este fluxul de numerar;

P este curat - profit net.

Notă! Fiabilitatea rezultatului evaluării depinde foarte mult de rata de capitalizare, așa că trebuie acordată o atenție deosebită acurateței calculului acestuia.

Rata de capitalizare vă permite să convertiți veniturile sau valorile fluxului de numerar pentru o anumită perioadă de timp într-o măsură a valorii. De regulă, este derivat din factorul de reducere:

Rata de capitalizare =D- T r,

Unde D- procent de reducere;

T r - rata de crestere a fluxului de numerar sau a profitului net.

Este clar că rata de capitalizare este cel mai adesea mai mică decât rata de actualizare pentru aceeași companie.

După cum se poate observa din formulele prezentate, în funcție de ce sumă este capitalizată, se ia în considerare rata de creștere așteptată a fluxului de numerar sau a profitului net. Desigur, rata de capitalizare va varia pentru diferite tipuri de venit. Prin urmare, sarcina principală la implementarea acestei metode este de a determina indicatorul care va fi valorificat. În acest caz, veniturile pot fi prezise pentru anul următor datei evaluării sau se determină venitul mediu calculat folosind date retroactive. Deoarece fluxul net de numerar ia în considerare pe deplin activitățile de exploatare și investiții ale unei întreprinderi, acesta este cel mai adesea folosit ca bază pentru capitalizare.

Deci, rata de capitalizare în esența sa economică este apropiată de factorul de scont și este strâns legată de acesta. Rata de actualizare este, de asemenea, utilizată pentru a reduce fluxurile de numerar viitoare până în prezent.

Metoda fluxului de numerar actualizat ( Fluxuri de numerar reduse, DCF )

Metoda fluxului de numerar actualizat vă permite să luați în considerare riscurile asociate obținerii venitului așteptat. Utilizarea acestei metode va fi justificată atunci când se prevede o schimbare semnificativă a veniturilor viitoare, atât în ​​sus, cât și în jos. În plus, în unele situații, această metodă numaieste aplicabilă, de exemplu, extinderea activităților întreprinderii dacă la momentul evaluării aceasta nu își desfășoară activitatea la capacitatea maximă de producție, dar intenționează să o crească în viitorul apropiat;creșterea planificată a volumului producției; dezvoltarea afacerilor în general; fuziuni de întreprinderi; introducerea de noi tehnologii de producţie etc.În astfel de condiții, fluxurile anuale de numerar în perioadele viitoare nu vor fi uniforme, ceea ce, desigur, face imposibilă calcularea valorii de piață a companiei prin metoda capitalizării veniturilor.

Pentru întreprinderile noi, singura metodă posibilă de utilizat este și metoda fluxului de numerar actualizat, deoarece valoarea activelor lor la momentul evaluării poate să nu coincidă cu capacitatea de a genera venituri în viitor.

Desigur, este de dorit ca firma evaluată să aibă tendințe de dezvoltare favorabile și un istoric de afaceri profitabil. Pentru companiile care suferă pierderi sistematice și au o rată de creștere negativă, metoda fluxului de numerar actualizat este mai puțin potrivită. O atenție deosebită trebuie acordată la evaluarea companiilor cu o probabilitate mare de faliment. În acest caz, abordarea prin venit nu este deloc aplicabilă, inclusiv metoda de capitalizare a venitului.

Metoda fluxului de numerar actualizat este mai flexibilă deoarecepoate fi folosit pentru a evalua orice întreprindere operațională care utilizeazăprognoza pe rând a fluxurilor de numerar viitoare. Nu este de mică importanță pentru conducerea și proprietarii companiei să înțeleagă impactul diferitelor decizii de management asupra valorii sale de piață, adică poate fi utilizat în procesul de management al valorii pe baza modelului de cost detaliat rezultat al afacerii. și vedeți susceptibilitatea acestuia la factori interni și externi selectați. Acest lucru vă permite să înțelegeți activitățile întreprinderii în orice etapă a ciclului de viață în viitor. Și cel mai important: această metodă este cea mai atractivă pentru investitori și vine în întâmpinarea intereselor acestora, deoarece se bazează pe previziuni privind dezvoltarea viitoare a pieței și procesele inflaționiste. Deși există și unele dificultăți în acest sens, deoareceîntr-o economie de criză instabilă Cu Este destul de dificil să vă preziceți fluxul de venituri cu câțiva ani înainte.

Deci, baza inițială pentru calcularea valorii unei afaceri folosind metodaactualizarea fluxurilor de numerareste o prognoză, a cărei sursă este retroinformarea despre fluxurile de numerar. Formula tradițională pentru determinarea valorii curente a venitului viitor actualizat este următoarea:

Valoarea curentă de piață = fluxurile de numerar pentru perioada respectivăt / (1 + D) t.

Rata de actualizare este rata dobânzii necesară pentru a reduce câștigurile viitoare la o singură valoare pentru valoarea curentă a afacerii. Pentru un investitor, este rata de rentabilitate necesară a investițiilor alternative cu un nivel de risc comparabil la momentul evaluării.

În funcție de tipul de flux de numerar ales (capital propriu sau capital total investit) utilizat ca bază de evaluare, se determină metoda de calcul a ratei de actualizare. Scheme de calcul al fluxului de numerar ptcapitalul investit și capitalul propriu sunt prezentate în tabel. 12.

Tabelul 1. Calculul fluxului de numerar pentru capitalul investit
Index	Impact asupra fluxului de numerar (+/–)
Profit net
Amortizarea acumulată
Scăderea capitalului de lucru propriu
Creșterea capitalului de lucru propriu
Vânzarea activelor
Investiții de capital
Fluxul de numerar pentru capitalul investit

Tabelul 2. Calculul fluxului de numerar pentru capitaluri proprii
Index	Impact asupra fluxului de numerar (+/–)
Profit net
Amortizarea acumulată
Scăderea capitalului de lucru propriu
Creșterea capitalului de lucru propriu
Vânzarea activelor
Investiții de capital
Creșterea datoriei pe termen lung
Reducerea datoriilor pe termen lung
Fluxul de numerar pentru capitaluri proprii

După cum puteți vedea, calcularea fluxului de numerar pentrucapitalul propriu diferă doar prin aceea că rezultatul obținut din algoritmul de calcul al fluxului de numerar pentru capitalul investit este ajustat suplimentar pentru modificările datoriei pe termen lung. Apoi fluxul de numerar este actualizat în conformitate cu riscurile așteptate, care se reflectă în rata de actualizare calculată în raport cu o anumită întreprindere.

Deci, rata de actualizare a fluxului de numerar pentru capitalul propriu va fi egală cu rata rentabilității capitalului investit cerută de proprietar,capitalul investit- suma ratelor ponderate ale rentabilității fondurilor împrumutate (adică rata dobânzii băncii la împrumuturi) și a capitalului propriu, în timp ce ponderile lor specifice sunt determinate de cotele fondurilor împrumutate și de capitaluri proprii în structura capitalului. Rata de actualizare a fluxului de numerarpentru capitalul investitnumit Costul mediu ponderat al capitalului, iar metoda corespunzătoare de calcul estemetoda costului mediu ponderat al capitalului (WoptAmedieCaltele dinCapital, WACC). Această metodă de determinare a ratei de actualizare este utilizată cel mai des.

In afara de asta, pentru a determina rata de actualizare a fluxului de numerar pentru capitaluri proprii pot fi aplicate următoarele sunt cele mai comune metode:

• model de evaluare a activelor de capital ( CAPM);
• model modificat de evaluare a activelor de capital ( MCAPM);
• metoda de construcție cumulativă;
• model de profit în exces ( EVO) si etc.

Să luăm în considerare aceste metode mai detaliat.

Metodăcosturile de capital medii ponderate ( WACC)

Este folosit pentru a calcula atât capitalul propriu, cât și capitalul împrumutat prin construirea raportului dintre acțiunile lor; nu arată bilanțul, civaloarea de piata a capitalului. Rata de actualizare pentru acest model este determinată de formula:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

unde C зк este costul capitalului împrumutat;

N profit - rata impozitului pe venit;

Дзк - cota de capital împrumutat în structura capitalului companiei;

Ср - costul de atragere a capitalului social (acțiuni preferate);

D pr - cota acţiunilor preferenţiale în structura capitalului societăţii;

Соа - costul atragerii capitalului social (acțiuni ordinare);

D ob - ponderea actiunilor ordinare din structura capitalului societatii.

Cu cât o companie atrage mai mult fonduri ieftine împrumutate în loc de capitaluri proprii scumpe, cu atât valoarea este mai mică WACC. Cu toate acestea, dacă doriți să utilizați cât mai multe fonduri împrumutate ieftine, ar trebui să vă amintiți și despre scăderea corespunzătoare a lichidității bilanțului întreprinderii, ceea ce va duce cu siguranță la o creștere a ratelor dobânzilor la credit, deoarece pentru bănci această situație este plină de riscuri crescute și suma WACC, desigur, va crește. Astfel, ar fi oportun să se folosească regula „media de aur”, combinând optim fondurile proprii și împrumutate în funcție de echilibrul acestora din punct de vedere al lichidității.

Metodăevaluăricapitalactive (Modelul de stabilire a prețului activelor de capital, CAPM)

Pe baza analizei informațiilor de pe piețele de valori despre schimbările în rentabilitatea acțiunilor tranzacționate public. În acest caz, la calcularea ratei de actualizare pentru capitalul propriu, se utilizează următoarea formulă:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

unde D b/r - rata de rentabilitate fara risc;

β - coeficient special;

D r - rentabilitatea totală a pieței în ansamblu (portofoliul mediu de valori mobiliare pe piață);

P 1 - bonus pentru întreprinderile mici;

P 2 - primă de risc specifică unei companii individuale;

R- riscul de tara.

Rata fără risc este utilizată ca bază pentru evaluarea diferitelor tipuri de risc asociate cu investiția într-o companie. Coeficient beta special ( β ) reprezintă cantitatea de risc sistematic asociat proceselor economice și politice care au loc în țară, care se calculează pe baza abaterilor din randamentul total al acțiunilor unei anumite companii față de rentabilitatea totală a pieței de valori în ansamblu. Indicatorul de rentabilitate totală a pieței este indicele mediu de rentabilitate a pieței, care este calculat de analiști pe baza cercetării pe termen lung a datelor statistice.

CAPMdestul de greu de aplicat în condițiile de subdezvoltare a pieței bursiere rusești. Acest lucru se datorează provocărilor determinării beta-urilor și a primelor de risc de piață, în special pentru întreprinderile strânse care nu sunt listate la o bursă de valori. În practica străină, rata de rentabilitate fără risc este, de regulă, rata de rentabilitate a obligațiunilor de stat sau a titlurilor de stat pe termen lung, deoarece acestea sunt considerate a avea un grad ridicat de lichiditate și un risc foarte scăzut de insolvență ( probabilitatea falimentului statului este practic exclusă). Cu toate acestea, în Rusia, după unele evenimente istorice, titlurile de stat nu sunt percepute din punct de vedere psihologic ca lipsite de riscuri. Prin urmare, rata medie la depozitele în valută pe termen lung ale celor mai mari cinci bănci rusești, inclusiv Sberbank of Russia, care se formează în principal sub influența factorilor pieței interne, poate fi utilizată ca o rată fără risc. În ceea ce privește șansele β , apoi în străinătate se folosesc cel mai adesea publicații gata făcute ale acestor indicatori în directoare financiare calculate de firme specializate prin analiza informațiilor statistice ale pieței de valori. În general, evaluatorii nu au nevoie să calculeze singuri aceste rapoarte.

Model modificat de evaluare a activelor de capital ( MCAPM)

În unele cazuri, este mai bine să utilizați un model modificat de evaluare a activelor de capital ( MCAPM), în care se utilizează un indicator precum o primă de risc, ținând cont de riscurile nesistematice ale întreprinderii evaluate. Riscuri nesistematice (riscuri diversificabile)- Acestea sunt riscuri care apar la întâmplare într-o companie care pot fi reduse prin diversificare. În schimb, riscul sistematic este cauzat de mișcarea generală a pieței sau a segmentelor acesteia și nu este asociat cu o anumită valoare. Prin urmare, acest indicator este mai potrivit pentru condițiile rusești de dezvoltare a pieței de valori cu instabilitatea sa caracteristică:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P risc,

unde D b/r este rata de rentabilitate fără risc a împrumuturilor în valută națională rusă;

β - un coeficient care este o măsură a riscului de piață (nediversificabil) și reflectă sensibilitatea modificărilor rentabilității investițiilor în companii dintr-o anumită industrie la fluctuațiile rentabilității pieței de valori în ansamblu;

D r - profitabilitatea pieței în ansamblu;

Riscul P este o primă de risc care ia în considerare riscurile nesistematice ale firmei evaluate.

Metoda cumulativă

Ea ține cont de diferite tipuri de riscuri de investiții și implică o evaluare de specialitate atât a factorilor economici generali, cât și ai industriei și specifici întreprinderii care creează riscul de a nu primi venituri planificate. Cei mai importanți factori sunt dimensiunea companiei, structura finanțe, producție și diversificare teritorială,calitatea managementului, rentabilitatea, predictibilitatea veniturilor etc.Rata de actualizare se determină pe baza ratei de rentabilitate fără risc, la care se adaugă o primă suplimentară pentru riscul investiției într-o anumită companie, ținând cont de acești factori.

După cum putem vedea, abordarea cumulativă este oarecum similară cu CAPM, deoarece ambele se bazează pe rata de rentabilitate a titlurilor de valoare fără risc cu adăugarea de venituri suplimentare asociate cu riscul investiției (se crede că cu cât riscul este mai mare, cu atât rentabilitatea este mai mare).

modelul Olson (Edwards - clopot - Ohlson evaluare model , EVO ), sau metoda venitului în exces (profit).

Combină componentele abordărilor venit și cost, minimizând într-o oarecare măsură dezavantajele acestora. Valoarea companiei este determinată prin actualizarea fluxului de venit în exces, adică devierea de la media industriei și a valorii curente a activelor nete. Avantajul acestui model este capacitatea de a utiliza informațiile disponibile cu privire la valoarea activelor disponibile la momentul evaluării pentru a calcula. O pondere semnificativă în acest model este ocupată de investițiile reale și este necesar să fie prezis doar profitul rezidual, adică acea parte a fluxului de numerar care crește efectiv valoarea companiei. Deși acest model nu este lipsit de unele dificultăți în utilizare, este foarte util în dezvoltarea unei strategii de dezvoltare a organizației legate de maximizarea valorii afacerii.

Întocmirea finalei valoarea de piata a companiei

Odată ce valoarea preliminară a afacerii a fost determinată, trebuie făcute o serie de ajustări pentru a obține valoarea finală de piață:

• pentru exces/lips de capital de lucru propriu;
• asupra activelor non-core ale întreprinderii;
• privind creanțele și pasivele privind impozitul amânat;
• pe datoria netă, dacă există.

Întrucât calculul fluxului de numerar actualizat include suma necesară de capital de lucru propriu asociată cu prognoza veniturilor, dacă aceasta nu coincide cu valoarea reală, trebuie adăugat surplusul de capital de rulment propriu, iar deficiența trebuie scăzută din valoare. a costului preliminar. Același lucru este valabil și pentru activele neperformante, deoarece numai acele active care au fost utilizate pentru generarea fluxului de numerar au fost incluse în calcul. Aceasta înseamnă că dacă există active non-core care au o anumită valoare care nu este luată în considerare în fluxul de numerar, dar pot fi realizate (de exemplu, la vânzare), este necesară creșterea valorii preliminare a afacerii prin valoarea acestor active, calculată separat. Dacă valoarea întreprinderii a fost calculată pentru capitalul investit, atunci valoarea de piață rezultată se aplică întregului capital investit, adică include, pe lângă costul capitalului propriu, și valoarea datoriilor pe termen lung ale companiei. Aceasta înseamnă că pentru a obține valoarea capitalului propriu este necesar să se reducă valoarea valorii stabilite cu valoarea datoriei pe termen lung.

După efectuarea tuturor ajustărilor, se va obține valoarea, care este valoarea de piață a capitalului propriu al companiei.

Afacerea este capabilă să genereze venituri chiar și după sfârșitul perioadei de prognoză. Veniturile ar trebui să se stabilizeze și să atingă o rată uniformă de creștere pe termen lung. Pentru a calcula costul înperioada post-prognoză, puteți utiliza una dintre următoarele metode pentru calcularea reducerii:

• conform valorii de lichidare;
• după valoarea activului net;
• după metoda lui Gordon.

Când se utilizează modelul Gordon, valoarea terminală este definită ca raportul dintre fluxul de numerar pentru primul an al perioadei post-prognoză și diferența dintre rata de actualizare și rata de creștere pe termen lung a fluxului de numerar. Valoarea terminală este apoi redusă laindicatori de cost curent la aceeași rată de actualizare care este utilizată pentru actualizarea fluxurilor de numerar din perioada de prognoză.

Ca urmare, valoarea totală a afacerii este determinată ca suma valorilor curente ale fluxurilor de venit în perioada de prognoză și valoarea companiei în perioada post-prognoză.

Concluzie

În procesul de evaluare a valorii unei companii folosind abordarea veniturilor se creează un model financiar al fluxurilor de numerar, care poate servi drept bază pentru luarea unor decizii informate de management, optimizarea costurilor, analizarea posibilităților de creștere a capacității de proiectare și diversificarea volumului. a produselor. Acest model va rămâne util după finalizarea evaluării.

Pentru a alege una sau alta metodă de calculare a valorii de piață, mai întâi trebuie să decideți cu privire la scopul evaluării și la utilizarea planificată a rezultatelor acesteia. Apoi ar trebui să analizați schimbarea așteptată a fluxurilor de numerar ale companiei în viitorul apropiat, să luați în considerare situația financiară și perspectivele de dezvoltare și, de asemenea, să evaluați mediul economic înconjurător, atât la nivel global, cât și național, inclusiv industrie. Dacă, în lipsă de timp, trebuie să aflați valoarea de piață a unei afaceri, sau să confirmați rezultatele obținute prin alte abordări sau când o analiză aprofundată a fluxurilor de numerar este imposibilă sau nu este necesară, puteți utiliza metoda capitalizării pentru a obține rapid un rezultat relativ fiabil. În alte cazuri, mai ales când abordarea veniturilor este singura opțiune Pentru a calcula valoarea de piață, este de preferat metoda fluxului de numerar actualizat. Este posibil ca în anumite situații să fie necesare ambele metode simultan pentru a calcula valoarea unei companii.

Și, desigur, nu trebuie să uităm că valoarea obținută folosind abordarea veniturilor depinde în mod direct de acuratețea prognozelor macroeconomice și de industrie pe termen lung ale analistului. Cu toate acestea, chiar și utilizarea unor indicatori de prognoză aproximativă în procesul de aplicare a abordării veniturilor poate fi utilă în determinarea valorii estimate a companiei.

MINISTERUL DE FINANȚE AL FEDERATIEI RUSE

INSTITUȚIE DE ÎNVĂȚĂMÂNT FEDERALĂ DE STAT

ÎNVĂŢĂMÂNT PROFESIONAL SUPERIOR

„ACADEMIA FISCALĂ DE STAT PATĂ RUSĂ

MINISTERUL DE FINANȚE AL FEDERATIEI RUSE”

Disciplina: „Evaluare imobiliară”

Abordarea veniturilor în evaluarea imobiliară

Completat de: Skorodumova O.Yu.

Specialitate: taxe și impozite

Grupa: NZ - 401

Moscova 2009

Introducere

Caracteristicile abordării venitului

Determinarea venitului net din exploatare

Teoria capitalizării și ratele de capitalizare

Valorificare directă

Metode de calcul a ratelor de capitalizare

Reducerea fluxului de venit

Evaluare folosind tehnica reziduală

PRO și contra UTILIZĂRII ABORDAREA VENITURILOR

Concluzie

Literatură

Introducere

În prezent, imobilul este una dintre resursele necesare (alături de resursele umane, financiare, materiale, tehnice și informaționale) pentru a asigura funcționarea efectivă a unei societăți pe acțiuni, proprietar de stat și municipal și, în sfârșit, viața normală a fiecărui individ. .

Totodată, imobiliarul este cea mai importantă componentă imobiliară a proprietarilor. Conform valorii sale estimate, imobiliarul este de până la 30-40% (desigur, există o serie de domenii moderne de activitate în care imobilele sunt utilizate minim, de exemplu, în întreprinderile mici, în magazinele online etc.)

Prin urmare, evaluarea bunurilor imobiliare este importantă și relevantă în stadiul actual de dezvoltare. Evaluarea bunurilor mobile este, de asemenea, importantă atât în ​​scopuri fiscale, cât și în scopuri de cumpărare și vânzare, gaj, închiriere etc.

Există mai multe metode de evaluare a bunurilor imobiliare și a altor proprietăți ale întreprinderilor. Cum ar fi: venit, comparativ, abordări de cost și proprietate pentru evaluarea bunurilor imobiliare și a altor proprietăți. În această lucrare, discut despre abordarea veniturilor în evaluarea proprietăților imobiliare, folosită pentru a evalua bunurile imobiliare care produc venituri.

CARACTERISTICI ALE ABORDAREA VENITURILOR

Metoda venitului se bazează pe principiul așteptării, care afirmă că investitorul sau cumpărătorul tipic cumpără imobil în așteptarea primirii de venituri viitoare sau beneficii din acesta, adică reflectă:

calitatea și cantitatea veniturilor pe care proprietatea le poate genera pe parcursul vieții sale;

riscuri atât specifice obiectului evaluat cât şi regiunii.

Astfel, valoarea unui activ poate fi definită ca fiind capacitatea sa de a genera venituri în viitor. Factorul timp operează aici, iar valoarea venitului viitor trebuie redusă la punctul zero în timp prin capitalizarea venitului și actualizarea.

Baza teoretică a abordării veniturilor o constituie principiile evaluării, dintre care cel mai semnificativ, precum și factorii și circumstanțele, a căror analiză se bazează pe principiile corespunzătoare (Fig. 1)

Sfera de influență principală

AȘTEPTĂRI (principiul de bază pe care se bazează evaluarea venitului)	Factori de preț
	Caracteristicile venitului
	Caracteristicile capitalului
	Cote
ÎNLOCUIRE	Selectarea și analiza obiectelor analogice
	Analiza investițiilor alternative
CERERE ȘI OFERTĂ	Contabilitatea și analiza factorilor: utilitate; deficitul; competitivitatea; accesibilitatea pieței de capital; monopol, control de stat, activitate de afaceri; caracteristicile populației
PRODUCTIVITATE ULTIMA (sold, depozit)	Analiza proprietatii: conformitatea economică a elementelor imobiliare; utilizarea acestuia și tipul de utilizare a terenului

Principalul avantaj al abordării veniturilor în comparație cu abordarea de piață și cost este că reflectă în mare măsură ideea investitorului despre imobilul ca sursă de venit, adică această calitate a proprietății imobiliare este luată în considerare ca principal factor de preț. . Abordarea prin venit a evaluării este strâns legată de abordarea de piață și de cost. De exemplu, ratele de rentabilitate utilizate în abordarea veniturilor sunt de obicei determinate dintr-o analiză a investițiilor comparabile; costurile de reconstrucție sunt utilizate în determinarea fluxului de numerar ca investiții suplimentare; metodele de capitalizare sunt utilizate pentru a ajusta diferențele dintre abordarea de piață și cea de cost.

Principalul dezavantaj al abordării venitului este că, spre deosebire de alte abordări de evaluare, se bazează pe date de prognoză.

În cadrul abordării veniturilor, pot fi utilizate două metode:

valorificarea directă a veniturilor;

fluxuri de numerar actualizate.

Avantajele și dezavantajele metodelor sunt determinate în funcție de următoarele criterii (Fig. 2)

Criterii de comparare a metodelor de abordare a veniturilor	Capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial cumpărător (investitor)
	Tipul, calitatea și amploarea informațiilor pe care se bazează analiza
	Capacitatea de a lua în considerare fluctuațiile concurentei
	Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale unui obiect care îi afectează valoarea	Locație
		rentabilitatea potențială

Aceste metode se bazează pe premisa că valoarea bunurilor imobiliare este determinată de capacitatea proprietății care este evaluată de a genera fluxuri de venit în viitor. În ambele metode, veniturile viitoare dintr-o proprietate imobiliară sunt convertite în valoarea acesteia, ținând cont de nivelul de risc caracteristic acestei proprietăți. Aceste metode diferă doar prin modul în care transformă fluxurile de venit.

Atunci când se utilizează metode de capitalizare a venitului, venitul pentru o perioadă de timp este convertit în valoarea bunurilor imobiliare, iar atunci când se utilizează metoda fluxului de numerar actualizat, veniturile din utilizarea propusă pentru un număr de ani estimați, precum și veniturile din prevânzare. a unei proprietăți la sfârșitul perioadei de prognoză, sunt convertite.

DETERMINAREA VENITULUI NET DE EXPLOATARE

Pentru a evalua drepturile de proprietate deplină și de chiriaș, venitul net operațional (NOI) este calculat ca flux de venit.

Un evaluator imobiliar lucrează cu următoarele niveluri de venit:

Venit brut potențial (GPI)

Venitul brut real (DVD)

Venitul net din exploatare (NOI)

Venitul potențial brut (GPI) este venitul care poate fi primit din imobiliare dacă este utilizat 100% fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. Venitul brut potențial depinde de suprafața proprietății care se evaluează și de rata de închiriere stabilită și se calculează folosind formula:

PVD= S x Ca

Unde S este suprafata de inchiriat, m2;

Ca - tarif de inchiriere pe 1m2

Tariful de închiriere depinde de locația proprietății, starea fizică a acesteia, disponibilitatea comunicațiilor, termenul de închiriere etc.

Există două tipuri de tarife de închiriere (Fig. 3)

contractual

piaţă

Chiria de piață este rata care predomină pe piață pentru proprietăți similare și este cea mai probabilă chirie pe care un proprietar obișnuit ar fi dispus să o închirieze, iar un chiriaș obișnuit ar fi dispus să închirieze proprietatea, ceea ce este o tranzacție ipotetică. Ratele de închiriere de pe piață sunt folosite pentru a evalua proprietatea liberă, în cazul în care proprietatea este în esență deținută, operată și de care se bucură însuși proprietar: care ar fi fluxul de venit dacă proprietatea ar fi închiriată.

Rata de închiriere a contractului este utilizată pentru a evalua drepturile parțiale de proprietate ale locatorului. În acest caz, este indicat ca evaluatorul să analizeze contractele de închiriere din punctul de vedere al termenilor încheierii acestora.

În funcție de tipurile de tarife de închiriere, contractele de închiriere sunt împărțite în trei grupuri mari:

cu o rată de închiriere fixă ​​(utilizată în condiții de stabilitate economică);

cu o rată de închiriere variabilă (revizuirea tarifelor de închiriere pe durata contractului se realizează, de regulă, în condiții de inflație);

cu o rată a dobânzii (când la suma fixă ​​a plăților de închiriere se adaugă un procent din venitul primit de chiriaș ca urmare a utilizării proprietății închiriate).

Este indicat sa se foloseasca metoda de capitalizare a venitului in cazul incheierii unui contract cu rata de inchiriere fixa; in alte cazuri, este mai corect sa se foloseasca metoda fluxului de numerar actualizat. La evaluare imobiliareRezumat >> Teorie economică

PE CURS: „Economie imobiliare" PE TEMA: „Structură și principii profitabil abordare La evaluare imobiliare" OPȚIUNEA-25 Lucrați... pe diverse segmente de piață. Profitabil o abordare este folosit pentru evaluări imobiliare, generând venituri. Este bazat...

Abordari La evaluare imobiliare (1)

Ghid de studiu >> Economie

Problematic evaluări terenuri în Rusia. 3. Profitabil o abordare Profitabil o abordare pe baza faptului că costul imobiliare, ... Formula de bază profitabil abordare(IRV - formula): V=I/R imobiliare Preț nota unde V este costul imobiliare, eu -...

Profitabil o abordare La evaluare valoarea afacerii

Rezumat >> Teorie economică

PROFITABIL O ABORDARE LA EVALUARE COST AFACERI Acest capitol este dedicat celor mai populare metode evaluări valoarea întreprinderii – metode... activele cuprinde mai multe etape: 1. Evaluat imobiliare proprietatea întreprinderii pe o piață rezonabilă...

Nota imobiliareși proprietate

Test >> Finanțe

Fluxul de numerar în perioada rămasă. Nota cost imobiliare. Profitabil o abordare V evaluare imobiliare bazat pe determinarea valorii prezente...

Abordarea veniturilor este cea mai comună metodă de estimare a valorii unei companii, deoarece este utilizată atunci când se decide dacă să investească într-o companie. Orice investitor care vrea să-și investească banii într-o afacere speră să primească în viitor venituri care să-și recupereze toate investițiile și să facă profit.

„Abordarea veniturilor este un set de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea venitului așteptat din obiectul de evaluare.”

Această abordare se bazează pe calcularea valorii unei companii prin proiectarea câștigurilor viitoare până la data evaluării. Această abordare este utilizată atunci când câștigurile viitoare ale unei companii pot fi prezise cu exactitate.

Principalele metode ale abordării venitului includ metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat.

Metoda de capitalizare a veniturilor în numerar este folosită cel mai adesea pentru evaluarea companiilor care au reușit să acumuleze active, au producție stabilă și se află în stadiul de maturitate. Această metodă permite „stimarea valorii unei companii pe baza capitalizării veniturilor pentru prima perioadă de prognoză, în ipoteza că valoarea veniturilor va fi aceeași în anii următori de prognoză”.

În metoda capitalizării veniturilor este necesară determinarea fluxurilor de numerar viitoare sau a profiturilor medii viitoare pe care societatea le va primi.

Această metodă este destul de simplă în comparație cu metodele de actualizare, deoarece evaluarea nu trebuie să facă o prognoză pe termen lung a veniturilor, dar aplicarea acestei metode este limitată de numărul de întreprinderi stabile care se află în stadiul de maturitate.

Astfel, principalul factor care determină posibilitatea utilizării acestei metode este prezența unui venit stabil de la firma în cauză. Se pot distinge următoarele etape ale metodei de capitalizare a venitului (Sharipo, 1989):

– justificarea stabilității generării de venituri;

Puteți determina dacă venitul este stabil sau nu pe baza analizei situațiilor financiare ale companiei.

– determinarea sumei venitului capitalizat;

Suma venitului de capitalizat poate fi calculată ca venit proiectat pentru un an de la data evaluării sau ca medie a venitului pe un număr de ani.

– calculul ratei de capitalizare;

Rata de capitalizare pentru o companie este derivată din rata de actualizare prin scăderea ratei de creștere anuală medie așteptată a câștigurilor sau a fluxului de numerar. Adică, rata de capitalizare este de obicei mai mică decât rata de actualizare.

– valorificarea veniturilor;

– efectuarea de modificări finale.

În practică, metoda capitalizării veniturilor este rar utilizată din cauza fluctuațiilor pieței și a volatilității veniturilor majorității companiilor.

Mai des, companiile folosesc metoda fluxului de numerar actualizat pentru a-și estima valoarea. Acest lucru se datorează faptului că această metodă se bazează pe faptul că fluxurile de numerar se modifică în fiecare an. Astfel, metoda fluxurilor de numerar actualizate se bazează pe o prognoză a fluxurilor de numerar viitoare ale unei companii date, care sunt actualizate la o rată de actualizare care este în funcție de riscul fluxurilor de numerar așteptate (Gordon, 1962). Calculul valorii unei companii folosind fluxurile de numerar actualizate se realizează folosind următoarea formulă:

unde: PV – valoarea curentă a companiei;

CF – fluxul de numerar;

FV este valoarea activelor în perioada post-prognoză;

R – rata de actualizare;

n – numărul de ani de prognoză.

Metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată cel mai adesea pentru companiile care se află în stadiul de creștere sau dezvoltare, adică. Acestea sunt companii relativ tinere. În astfel de companii, este de așteptat ca fluxurile de numerar viitoare să varieze semnificativ în comparație cu cele prezente sau compania dorește să implementeze un proiect de investiții care va avea un impact semnificativ asupra fluxurilor de numerar viitoare.

Etapele evaluării valorii unei afaceri utilizând fluxurile de numerar actualizate sunt următoarele:

a) colectarea informațiilor necesare;

Calcularea valorii unei afaceri necesită informații din bilanțul unei companii, contul de profit și pierdere, situația fluxului de numerar și alți indicatori de piață.

b) alegerea unui model de flux de numerar;

Fluxul de numerar este diferența dintre intrările și ieșirile de numerar ale unei companii. Există două modele principale de flux de numerar - fluxul de numerar pe capital propriu și fluxul de numerar pe capitalul total investit.

c) determinarea duratei perioadei de prognoză;

Durata perioadei de prognoză este determinată în funcție de creșterea preconizată a principalilor indicatori ai companiei și de planurile de dezvoltare ale companiei acceptate de conducere. Cel mai adesea, perioada de prognoză este considerată numărul de ani după care compania va putea atinge o rată constantă de creștere a fluxului de numerar.

d) efectuarea unei analize retrospective a veniturilor și cheltuielilor brute, precum și a previziunii acestora;

Atunci când se prognozează veniturile și cheltuielile brute ale unei companii, se pot folosi două metode: abordări agregate și detaliate. Abordarea consolidată se bazează pe o prognoză a veniturilor, care este calculată ținând cont de rata de creștere a acesteia față de anii precedenți. Atunci când se calculează valoarea prognozată a cheltuielilor, această abordare implică faptul că costurile variabile vor crește proporțional cu creșterea veniturilor. O abordare detaliată se bazează pe studierea unei cantități mari de informații. Deci, pentru calcularea veniturilor brute sunt necesare date privind volumele vânzărilor de produse din anii precedenți, prețurile curente și prognozate pentru produse și previziuni de specialitate privind schimbările condițiilor economice. Pentru a calcula costurile, această abordare determină costul de producție pe elemente de cost.

e) calculul fluxului de numerar pentru fiecare an al perioadei de prognoză;

Există două metode de calculare a fluxului de numerar. Prima metodă este metoda indirectă, care se realizează prin analiza fluxurilor de numerar din domeniile de activitate ale companiei. Această metodă se bazează pe întocmirea unui buget de numerar și pe calcularea ulterioară a fluxului de numerar. A doua metodă este metoda directă, care vizează analiza fluxurilor de numerar pe elemente de venituri și cheltuieli, i.e. se bazează pe examinarea bilanţului companiei şi apoi calcularea fluxului de numerar de acolo.

f) determinarea ratei de actualizare;

Calculul ratei de actualizare ia în considerare următorii factori: prezența diferitelor surse de capital atras, modificări ale valorii banilor în timp și posibile riscuri. Pe baza modelului de flux de numerar ales, compania determină rata de actualizare: pentru fluxul de numerar al capitalului propriu, acesta este modelul ratei cumulative sau modelul de preț al activelor de capital (CAPM), iar pentru fluxul de numerar al capitalului investit, acesta este costul mediu ponderat al modelul capitalului (WACC).

g) calculul valorii curente a fluxurilor de numerar viitoare și a valorii companiei în perioada post-prognoză, precum și valoarea totală a acestora;

Perioada post-prognoză este durata de viață rămasă a companiei, timp în care se așteaptă o rată medie de creștere stabilă a fluxurilor de numerar. Pentru a calcula valoarea companiei în perioada post-prognoză, se calculează costul reversiunii. Reversiunea este venitul din posibila revânzare a unei întreprinderi la sfârșitul perioadei de prognoză. Există mai multe modalități de a calcula reversiunea, în funcție de perspectivele de dezvoltare pe care compania le are în viitor. Sunt disponibile următoarele metode de calcul al reversiunii: metoda valorii de lichidare, metoda valorii activelor nete, metoda vânzării estimate și modelul Gordon.

h) efectuarea modificărilor finale.

Metoda fluxului de numerar actualizat vă permite să obțineți o evaluare de piață a companiei, care arată cât de promițătoare este compania. De aceea, această metodă este cea mai atractivă metodă de evaluare pentru investitorii care doresc să-și investească activele într-o companie profitabilă, în curs de dezvoltare și promițătoare.

Utilizarea abordării veniturilor pentru a calcula valoarea unei companii are atât avantaje, cât și dezavantaje. Avantajele abordării veniturilor includ:

– această abordare ia în considerare schimbările viitoare ale veniturilor și cheltuielilor companiei. Astfel, se arata profitabilitatea firmei, care la randul ei satisface interesele proprietarilor care doresc sa primeasca dividende;

– utilizarea acestei abordări ajută la luarea deciziilor privind investiția într-o companie, adică această abordare ține cont de interesele potențialilor investitori;

– această abordare ține cont de perspectivele de dezvoltare ale companiei.

Principalele dezavantaje ale acestei abordări sunt următoarele:

– dificultatea de a prognoza fluxurile de venituri și cheltuieli pe termen lung, întrucât economia este instabilă. Ca urmare, probabilitatea unei prognoze incorecte crește odată cu creșterea perioadei de prognoză;

– complexitatea calculării ratelor de capitalizare și de actualizare, deoarece există moduri diferite de calculare a acestora;

– existența unor riscuri care pot avea un impact semnificativ asupra veniturilor proiectate;

– posibilitatea unei discrepanțe între venitul real al companiei și ceea ce arată aceasta în situațiile sale financiare.

Drept urmare, putem spune că abordarea veniturilor are avantajele și dezavantajele sale, dar astăzi este utilizată pe scară largă în practică atunci când se evaluează valoarea unei afaceri.