Vad är likvidationsvärdet på en lägenhet. Vad är räddningsvärdet? Likvidationsvärdet bestäms av formeln

För att ha en uppfattning om vad likvidationsvärdet är, är det nödvändigt att bestämma vad marknadsvärdet är.

Marknadsvärde förstås som det totala värdet av objektet till vilket det är alienerat, utan hänsyn till tillfälliga omständigheter som bidrar till prissänkning.

Vid fastställandet av ett marknadspris agerar säljaren och köparen i ömsesidig överenskommelse ingå ett avtal som representerar deras gemensamma intressen. I denna situation sker betalning för varorna genom att överföra pengar till kontot.

Marknadsprisstörningar medför andra typer av värden. Vid försäljning är det viktigt att veta vilken typ av värde objektet kommer att säljas. Om en företagare tydligt har ett mål att förvärva lönsam egendom kan det i detta fall finnas investeringsvärde. Syftet med att köpa en produkt eller fastighet är att samla pengar i framtiden. Det är detta faktum som inte tillåter oss att betrakta priset som marknadspris. Likvidationsvärdet uppstår om vissa faktorer påverkas väsentligt och tidsperioden för försäljning är begränsad. Detta är med andra ord ett påtvingat, reducerat pris.

När uppstår bärgningsvärdet?

Denna typ innebär försäljning av objekt för att betala borgenärer för befintliga skulder. I frekventa fall händer det att de sålda varorna inte kan täcka alla skulder. Det är viktigt att bli av med tillgångar så snabbt som möjligt och använda medel för att betala av skulder. Tidsfaktorn spelar här en nyckelroll.

I varje enskilt fall är det olika tidsfrister för genomförandet. Beslutet att likvidera en juridisk person kan vara tvångsmässigt eller frivilligt. Om likvidationen är frivillig ger detta dig möjlighet att utveckla fler koncept gällande försäljning, upprätta ett optimalt genomförandeschema och planera ditt agerande mer i detalj. - gäldenärens egendom som säljs på auktion inom en viss tid.

Varornas likvidationsvärde syftar till att betala av skulden på kortast möjliga tid. Till en början ger pantsatt egendom vissa garantier till borgenärerna. Det är viktigt att veta till vilket pris den kommer att säljas och när betalningen kan göras. Likvidationsvärde kallas även "säkerhetsvärde".

Om fastigheten säljs på grund av tvångslikvidation på kort tid bestäms i detta fall även likvidationsvärdet. Tvångsförsäljning utförs på grundval av den nuvarande lagstiftningen i Ryska federationen. Gäldenärens pantsatta fastigheter ska säljas inom 2 månader från det att de togs i beslag. I samtliga fall är likvidationsvärdet betydligt lägre än marknadsvärdet. För köparen är detta faktum extremt fördelaktigt, men säljaren bär förluster.

Uppskattning av likvidationsvärdet och dess faktorer

Det är viktigt att ta hänsyn till alla skäl som avgör likvidationsvärdet. De är inte beroende av situationen på företaget. Exponeringsperioden är en av de viktigaste faktorerna som förvandlar marknadspriset till ett likvidationspris. Ju kortare tid för att sälja fastigheter, desto lägre värde. Tidsfaktorn kan kallas avgörande för att fastställa likvidationsvärdet. Attraktionskraften hos ett investeringsobjekt inkluderar produktens egenskaper och dess funktionalitet.

I vissa fall kan marknadspriset vara uppblåst. I detta avseende minskar köparens efterfrågan på produkten, och det finns färre av dem. Priset på vissa objekt kan bero på de allmänna marknadsförhållandena. Om denna period varar länge har företaget fler chanser och tid att analysera situationen. Det är viktigt att föra en kompetent marknadsföringspolicy, genomföra lämpliga aktiviteter och använda tillgängliga medel för att höja priserna.

Likvidationsbedömning, vilka svårigheter kan uppstå?

Det största problemet är tidsfristen för försäljning av fastigheter eller annan egendom. Registrering av äganderätt är en ganska lång och mödosam process. Att minska kretsen av köpare är också ett av huvudproblemen. När en omvärdering av ett företags inkomst sker kan 3 metoder användas. Lönsamt - innebär fördelar i framtiden. Jämförande - baserat på priset på fastigheten som säljs på den öppna marknaden. Kostsamt – byggt på att fastställa kostnader. Det är viktigt att veta vilken metod som är relevant när likvidationspriset ska fastställas. Bedömningen av ett företags likvidationsvärde görs på kort tid och det finns ingen möjlighet att förmedla information till köpare om tillgångarnas fördelar. För att slutligen godkänna priset bör resultaten av alla analyserade tillvägagångssätt jämföras.

Hur går övergången från marknadspris till likvidationspris?

Vid beräkning, i synnerhet likvidation, uppstår frågan om hur priset på en vara eller fastighetsobjekt förändras och går från marknadspriset. Likvidationsvärdet baseras på ett jämförande tillvägagångssätt som involverar statistisk modellering. Denna metod kan vara begränsad av en anledning: svårigheten att göra information tillgänglig i tid. Indirekt är en metod som gör att du direkt kan jämföra 2 typer av värden. I detta fall beror likvidationen direkt på marknaden.

Det är också viktigt att veta hur tvångsförsäljningsrabatten bestäms. För att göra detta, jämför först priset på produkten under normala förhållanden, och sedan på kort tid. Expertmetoden är den mest kända. Det är populärt på grund av begränsad information. Vid tvångsförsäljning kan rabatten bli upp till 50 %. Det beror dock också på likvidationsvillkoren. Det är viktigt att analysera likvidationsvärdet för värderingsobjektet för att snabbt kunna sälja fastigheten och fatta ett tidigt beslut om priset på objekt i processen att avveckla organisationen. Samtidigt görs en analys av det ekonomiska läget. I slutändan fattas beslut om förfarandet och tidpunkten för auktionen.

Om ett företag köper tillgångar till ett reducerat pris ger det utan tvekan fördelar. Ägarna kan ha planer på att genomföra dem i framtiden. Det är möjligt att tillgångarna kommer att säljas till ett standardpris och därmed generera en vinst. För att korrekt genomföra likvidation är det nödvändigt att locka specialister som kan beräkna likvidationspriset på kortast möjliga tid.

Populära artiklar

Vid försäljning av fastigheter inom kortast möjliga tid uppstår många frågor relaterade till att fastställa dess likvidationsvärde. I den här artikeln ska vi försöka ta reda på hur marknadsvärdet på en lägenhet skiljer sig från likvidationsvärdet, vilka faktorer som påverkar värderingen och vilket dokumentpaket som behöver förberedas.

Likvidationsvärde: vad är det?

Likvidationsvärdet för en bostadsfastighet är det pris som den kan säljas till på kortast möjliga tid utan hänsyn till övriga kostnader. Det är med andra ord det pris som ägaren av lägenheten är villig att sälja den för, förutsatt att den av någon anledning måste säljas väldigt snabbt. Detta pris är alltid betydligt lägre än marknadspriset, vanligtvis är skillnaden cirka 30 procent.

Bedömningen görs för:

• bankinstitut;
• slutlig köpare;
• lokala myndigheter.

Vid lån till lägenhet krävs en bedömning av bostadskostnaden. Detta beror på att fastigheten blir bankens egendom under lånets återbetalningsperiod.

För att korrekt bedöma likvidationsvärdet och undvika eventuella misstag är det bäst att säljaren tar hjälp av oberoende värderingsmän eller en fastighetsmäklare. Företräde bör ges till företag som har bevisat sig på fastighetsmarknaden och har relevant erfarenhet. Du bör också se till att värderingsmannen har licens eller certifikat för att bedriva värderingsverksamhet.

För att beställa en bedömning måste säljaren förse specialisten med ett dokument som bekräftar äganderätten till lägenheten.

Skillnaden mellan likvidationsvärde och marknadsvärde

Marknadsvärdet är det sannolika priset för vilket en lägenhet kan säljas på fastighetsmarknaden, med hänsyn till dess egenskaper. Detta pris beror på många faktorer:

1. Kvadraturer.
2. Infrastrukturutveckling av området där den är belägen.
3. Typ av flerbostadshus.
4. Kommunikationer.
5. Rumsplatser.
6. Avstånd från centrum.

Likvidationsvärdet är annorlunda genom att det är det pris som säljaren måste tvingas gå med på om det är nödvändigt att sälja lägenheten på kort tid på grund av vissa omständigheter.

Likvidationsvärdets storlek påverkas i första hand av att det behöver säljas så snabbt som möjligt. Men tidsfaktorn spelar ingen roll för marknadsvärdet. Kvaliteten på bostadsfastigheter bedöms först.

De viktigaste skillnaderna mellan likvidationsvärde och marknadsvärde är:

• försäljning av fastigheter tvingas fram;
• kort försäljningsperiod.

Hur bedöms likvidationsvärdet?

Det finns två vanligaste beräkningsmetoder: direkt och indirekt. Nedan kommer vi att titta på var och en av dem mer i detalj.

Vid direkt beräkning används jämförande analys. Det vill säga lägenheter sålda för inte så länge sedan med liknande egenskaper analyseras. Genom att genomföra prisundersökningar kan du bestämma den optimala kostnaden för föremålet av intresse. Nackdelen med denna metod är att den inte kan användas vid utvärdering av lägenheter som ritats efter ett enskilt projekt.

Den indirekta metoden baseras på marknadsvärde minus likvidationskostnader förknippade med snabb framställning av all nödvändig dokumentation och den begränsade tidsramen för försäljning av bostadsfastigheter.

De viktigaste stegen för att bedöma likvidationsvärdet:

1. Kommer överens om ett exakt datum.
2. Fastställande av bedömningsmetod.
3. Samla in nödvändig information.
4. Samordning av mottagen information.
5. Gör en detaljerad skriftlig rapport.

Dokument som krävs för tentamen

Under värderingsprocessen kommer värderingsmannen att behöva ett visst antal dokument för att utföra beräkningar och analyser av fastigheter.

Lista över huvuddokumentation:

• dokument som bekräftar äganderätten (försäljnings- och köpeavtal för en lägenhet, gåvobrev etc.);
• utdrag från det tekniska passet från den tekniska inventeringsbyrån;
• detaljerat diagram över bostadsfastigheter;
• intyg om förekomst eller frånvaro av skulder på lägenheten.

Faktorer som påverkar betyget

Likvidationsvärdet på en lägenhet bedöms enligt ett antal kriterier. De viktigaste är:

1. Den allmänna politiska och ekonomiska situationen i landet - i krisögonblick sjunker bostadskostnaderna avsevärt.
2. Allmän situation på fastighetsmarknaden.
3. Den period under vilken det är nödvändigt att sälja lägenheten - ju kortare försäljningsperiod, desto lägre kostnad.
4. Allmän kvadratmeter av bostadsytan, layout.
5. Tillståndet för lägenheten som helhet - tillståndet för dekoration, närvaron av kommunikationer.
6. Subjektiva faktorer.
7. Plats, antal våningar, typ av struktur för ett hyreshus.

På den ryska fastighetsmarknaden används marknadsvärdet främst vid försäljning av en bostadsfastighet. Likvidationsvärdet används oftast i kristider i landet och vid bostadslån.

För att undvika eventuella misstag när du bestämmer likvidationsvärdet måste du först förstå vad dess essens är och hur det skiljer sig från marknadsvärdet. Du bör inte göra värderingen själv; det är bäst att vända dig till specialister, eftersom endast en erfaren värderingsman kommer att kunna beräkna det exakta och mest tillförlitliga värdet.

Likvidationsvärde (nedan kallat LS) är nödvändigt i många fall. Till exempel krävs dess definition vid överföring av ett objekt som säkerhet vid erhållande av ett lån; vid nedläggning av företag eller vid finansiering av gäldenärsföretag m.m.

Kvaliteten på fattade beslut beror på huruvida denna likvidationsbedömning är riktig.

Vad är "likvidationsvärde" och vad påverkar dess värde?

I allmänna termer avser likvidationsvärde det pris för vilket en tillgång kan säljas på marknaden inom en strikt begränsad tidsram.

Som regel specificeras värderingen är alltid lägre än marknadspriset. Och detta beror på många skäl, särskilt:

Förutom ovanstående faktorer påverkas värdet av läkemedlet också av metoden för dess bedömning.

Metoder för att bedöma läkemedel

Det finns två huvudsakliga alternativ för läkemedelsbedömning:

Därför sker bedömningen av denna rabatt med hjälp av expertmedel, och dess värde varierar vanligtvis från 10-50% och ännu högre.

Om du ännu inte har registrerat en organisation, då enklaste sättet Detta kan göras med hjälp av onlinetjänster som hjälper dig att generera alla nödvändiga dokument gratis: Om du redan har en organisation och funderar på hur du ska förenkla och automatisera redovisning och rapportering, kommer följande onlinetjänster till undsättning och kommer att helt ersätta en revisor på ditt företag och kommer att spara mycket pengar och tid. All rapportering genereras automatiskt, signeras elektroniskt och skickas automatiskt online. Det är idealiskt för enskilda företagare eller LLCs på det förenklade skattesystemet, UTII, PSN, TS, OSNO.
Allt sker med några få klick, utan köer och stress. Prova det och du kommer att bli förvånad vad lätt det har blivit!

Typer

Likvidationsvärdet divideras med tre huvudtyper:

• beställd drog (eller långvarig). Det uppstår när försäljning av tillgångar sker under lång tid, vilket gör att fastigheten kan säljas till ett realistiskt pris. Denna typ av likvidationsvärde kännetecknas av den högsta uppskattningen. För svårsålda tillgångar (de mest illikvida) är tidsperioden för försäljning av tillgångar som regel 2 år. Huvuduppgiften vid den långsiktiga försäljningen av tillgångar är att föra deras värde så nära den nuvarande marknaden som möjligt.
  Den beställda läkemedelsprodukten är ett beräknat värde, beräknat till löpande priser minus kostnaderna för att sälja fastigheten. Detta är den inkomst som ett företag får som ett resultat av den öppna försäljningen av sina tillgångar under en viss tidsperiod. Under denna period har säljaren möjlighet att utföra vissa aktiviteter som syftar till att öka tillgångarnas attraktivitet (till exempel reparationer etc.);
• tvångsmedicinering (eller kortvarig). En sådan försäljning kännetecknas av en mycket hög hastighet, som ett resultat av vilket det är omöjligt att få tillgångarnas verkliga värde. Försäljningen av alla tillgångar sker vanligtvis samtidigt, på en auktion. Syftet med en sådan snabb försäljning är att skaffa medel för att betala av företagets kortfristiga åtaganden eller de skulder som har förfallit.
  Forced LP representerar intäkterna från den öppna och omedelbara försäljningen av egendom, reducerat med beloppet av utgifter i samband med denna process. Men tiden för att sälja tillgångar är så kort att det inte räcker med att vidta åtgärder för att öka tillgångarnas likviditet. Detta innebär att bedömningen blir minimal;
• likvidationsvärdet av förstörda tillgångar. Detta namn är godtyckligt, men det återspeglar på ett korrekt sätt kärnan i processen: läkemedlet bestäms för att först skriva av tillgångar från registret och sedan förstöra dem och inte sälja dem. Som regel används detta förfarande för att likvidera ett företag för att bygga nya anläggningar i dess ställe - och den ekonomiska effekten av en sådan konstruktion är mycket högre än från försäljningen av ett likviderat företag.

I vilka fall är denna beräkning nödvändig?

Först av allt, PM krävs i fall:

Steg-för-steg bedömningsprocedur

I allmänhet är läkemedelsvärdering fastställandet av marknadsvärdet för en tillgång och kostnaderna för dess avveckling (försäljning eller förstörelse).

Det är värt att notera att beräkningen av droger inte bör baseras på snabb försäljning av tillgångar, utan på maximal utvinning av inkomster från deras förfogande, vilket gör det möjligt att lösa alla tilldelade uppgifter eller de flesta av dem.

Formel

Denna formel för att bestämma droger används oftast, eftersom den gör det möjligt att föra denna bedömning så nära som möjligt dess marknadsvärde:

Likvidationsvärde = Marknadsvärde x (1 – Tvångsförsäljningskvot)

Tvångsförsäljningsförhållande ligger inom intervallet 0,1 - 0,5 eller från 10 till 50 % av fastighetens marknadsvärde.

Värdet på denna koefficient bestäms separat, av.

Och det påverkar henne påverkan av många faktorer:

• tidpunkt för försäljning av fastigheter;
• typ och skick av egendom;
• marknadsvärdering av liknande fastighet;
• ekonomins nuvarande tillstånd och andra faktorer.

Därför anser experter att den angivna koefficienten bör ha en nedre gräns på minst 0,5, d.v.s. 50 %. Dessutom kompletteras beräkningen med denna formel mycket ofta med en indikator på likvidationskostnader, som visar de verkliga intäkterna från avyttringen av tillgångar.

Nyanser vid bedömning av likvidationsvärde

Vid likvidation företaget på grund av sin konkurs Följande bör beaktas:

• ett företags egendom kan bedömas som ett helt komplex;
• värderingen kan ske genom auktion, där fastigheten säljs separat.

I det första fallet kompliceras en snabb och lönsam försäljning av det faktum att värdet på företaget som helhetskomplex alltid är högt, även om det inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet på tillgångarna. Dessutom, när de bestämmer drogen i det här fallet, glömmer de ofta värdet av verksamheten - dess rykte och förtjänade namn.

När du använder auktionsmetoden för att sälja ett företags egendom finns det en chans att sälja den mycket lönsamt, men inte i sin helhet. Då bör du till en början besluta om de tillgångar som är föremål för avyttring inte genom försäljning, till exempel genom att skrota dem, genom förstörelse etc. Vanligtvis kompletterar sådana tillgångar endast kostnaderna för att avveckla företaget.

Likvidationsvärdering av anläggningstillgångar, inklusive utrustning, beror ofta på deras restvärde, vilket beräknas utifrån tillgångens livslängd och dess ursprungliga pris. Dessutom påverkas värdet av läkemedlet av många andra faktorer, varav en är livslängden, anläggningens tekniska tillstånd, såväl som närvaron av modernare analoger på marknaden. Men det gäller inte byggnader, som värderas främst efter sin placering och antalet ägare de har.

Likvidationsvärde för aktier representerar det belopp som kommer att återstå efter försäljningen av företagets tillgångar, återbetalning av företagets skulder på deras bekostnad och betalningar på preferensaktier. Vanligtvis fungerar detta läkemedel endast som en uppskattning för, men tills likvidationen av företaget faktiskt inträffar. Då blir drogen viktig för dem som ska köpa ut den här verksamheten.

Vad likvidationsvärdet är och varför det behövs beskrivs i följande videomaterial:

Likvidationsvärdet är ett penningbelopp i form av skillnaden mellan inkomsten från likvidationen av en fastighet och kostnaderna för dess genomförande. Detta är det pris som säljaren måste gå med på när han tvingas sälja fastigheten under en begränsad tidsperiod, vilket inte tillåter ett betydande antal potentiella köpare att sätta sig in i fastigheten och försäljningsvillkoren.

Vid fastställande av likvidationsvärdet för värderingsobjektet fastställs ett uppskattat värde som återspeglar det mest sannolika priset till vilket detta värderingsobjekt kan alieneras under värderingsobjektets exponeringsperiod, vilket är kortare än den typiska exponeringsperioden för marknadsförhållanden. , under förhållanden där säljaren tvingas göra en transaktion för att avyttra egendomen.

Vid fastställandet av likvidationsvärdet beaktas, till skillnad från marknadsvärdet, påverkan av extraordinära omständigheter som tvingar säljaren att sälja den aktuella fastigheten på villkor som inte överensstämmer med marknadsförhållandena.

Det är välkänt att samma fastighet kan ha olika värden beroende på syftet med värderingen. Vad är likvidationsvärde, hur skiljer det sig från andra typer av uppskattade värden och vad är egenskaperna för dess beräkning - de frågor som är föremål för övervägande i detta avsnitt. Begreppet likvidationsvärde anges av många författare i den för närvarande tillgängliga litteraturen om fastighetsvärdering. Till exempel, enligt professor S. Pratt, är likvidationsvärdet "nettobeloppet som ägaren av ett företag kan få vid likvidation av företaget och separat försäljning av dess tillgångar."

G.S. Harrison, i sin lärobok "Real Estate Appraisal", definierar likvidationsvärdet enligt följande: "Likvidationsvärdet representerar det pris som en ägare skulle tvingas acceptera om fastigheten skulle säljas vid en tidpunkt som är lägre än vad som är rimligt rimligt för marknadsexponering. "

International Valuation Standards 2 (Valuation Bases Other Than Market Value), som definierar andra värden än marknadsvärde, tolkar likvidationsvärdet enligt följande: "Likvidationsvärde, eller tvångsförsäljningsvärde, är den summa pengar som faktiskt kan erhållas från försäljning av egendom på för korta tidsramar för att tillåta adekvat marknadsföring enligt marknadsvärdet. I vissa stater kan tvångsförsäljningssituationer inkludera de som involverar en ofrivillig säljare och en köpare eller köpare som är medvetna om säljarens svårigheter."

Baserat på ovanstående kan vi dra slutsatsen att egendom kan värderas på ett annat sätt än marknadsvärdet (likvidationsvärdet) och med hänsyn till transaktionens icke-marknadsmässiga karaktär.

Transaktionens icke-marknadsmässiga karaktär manifesteras som regel på två punkter:

1. påtvingad (ofrivillig) försäljning av egendom av olika skäl;

2. att minska tiden för marknadsexponering av fastigheten som säljs på marknaden.

Samtidigt kommer det uppskattade försäljningspriset på fastigheten, på grund av atypiska försäljningsförhållanden för marknaden, utan tvekan att vara lägre än marknadspriset. Att förutsäga detta pris är mycket svårt på grund av arten och omfattningen av de subjektiva och opportunistiska antaganden som krävs för att formulera en bedömning av denna karaktär.

Beroende på hur brådskande försäljningen av tillgångar är, delas likvidationsvärdet upp i beställt likvidationsvärde och tvångslikvidationsvärde.

Det beordrade likvidationsvärdet är ett uppskattat värde i löpande priser, som representerar den uppskattade intäkterna från den öppna försäljningen av fastighet under en viss tidsperiod, under vilken säljaren har möjlighet att vidta lämpliga åtgärder för att öka tillgångarnas likviditet och värde (rutin reparationer, säljbarhet etc.), minus försäljningskostnader. Beslut om likvidation fattas av ägaren om det är mer ändamålsenligt att sälja tillgången om den är överflödig eller olönsam. Eftersom det i detta fall inte finns några strikta begränsningar för tidpunkten för försäljning, är exponeringsperioden för tillgången som säljs på marknaden nära marknadsexponeringsperioden och själva likvidationsvärdet är nära marknadsvärdet.

Påtvingat (brådskande) likvidationsvärde är ett uppskattat värde i löpande priser, som representerar de förväntade intäkterna från den öppna försäljningen av fastigheter brådskande, d.v.s. utan att vidta lämpliga åtgärder för att öka likviditeten och tillgångsvärdet, minus försäljningskostnader. I det här fallet finns det strikta restriktioner för försäljningstid som dikteras av köparen. Exponeringsperioden för tillgången som säljs på marknaden kan vara mycket kortare än marknadsexponeringen.

Således blir försäljningsvärdet (likvidationsvärdet) i båda optionerna lägre än marknadsvärdet. Storleken på minskningen av marknadsvärdet som orsakas av ovanstående faktorer bestäms av likvidationsrabatten. Vid en ordnad likvidation kommer beloppet av denna rabatt att vara mindre än vid en brådskande likvidation.

1. Mål, funktioner och uppgifter för beräkning av likvidationsvärde

Målen och metodiken för att beräkna likvidationsvärdet bestäms av den situation som ägaren till den fastighet som värderas befinner sig i.

En bedömning av fastighetens likvidationsvärde är nödvändig i följande fall:

· vid likvidation av ett företag;

· när man utvecklar en plan för att återbetala skulder för ett gäldenärsföretag som är hotat av konkurs;

· vid finansiering av omorganisationen av ett företag;

· vid bedömning av värdet av överskjutande tillgångar i ett företag;

· under omorganisation av ett företag som genomförs utan rättegång;

· när man analyserar och identifierar möjligheter att separera enskilda produktionsanläggningar i ett företag i ekonomiskt oberoende organisationer;

· vid fastställandet av värdet på den egendom som ställer som säkerhet och eventuellt behov av att sälja den i händelse av omöjlighet att återbetala lånet.

En positiv lösning på ovanstående situationer beror på många faktorer, i första hand såsom fastighetens värde och likviditetsgrad, faktorer för utbud och efterfrågan som råder vid värderingsdagen.

2. Teknik för att utföra arbeten för att beräkna likvidationsvärde

Värderingsmannens huvuduppgift är att noggrant bestämma undertypen av likvidationsvärde i enlighet med de uppgifter som kunden ställer in. För att eliminera eventuell förväxling mellan begreppen marknadsvärde och icke-marknadsvärde i bedömningsprocessen, måste värderingsmannen följa följande bedömningsalgoritm:

1. Identifiera fastigheten som värderas. Identifiering innebär att upprätta en överensstämmelse mellan tillgänglig dokumentation för bedömningsobjekten och deras faktiska närvaro och skick.

2. Identifiera de rättigheter som är förknippade med den egendom som värderas. Beskrivningen av äganderätten inkluderar en allmän beskrivning av fastigheten och en förteckning över äganderättshandlingar som säkerställer ägarens rättigheter, till exempel baserat på ett köp- och försäljningsavtal för företagsfastigheter eller ett ägandebevis utfärdat av den relevanta auktoriserade regeringen byråer.

3. Identifiera syftet och funktionen med utvärdering. Identifiering av bedömningens syfte och funktion förutsätter ett motiverat fastställande av typen av uppskattat värde och metoden för att använda dess resultat i enlighet med målen för bedömningen.

4. Ställ in ett effektivt värderingsdatum. Ikraftträdandedagen för värderingen sammanfaller i regel med dagen för besiktning av den fastighet som värderas.

5. Undersök fastigheten som bedöms. I detta skede besiktigas fastigheten som bedöms och dess tekniska skick beskrivs. En analys av möjliga tillvägagångssätt för beräkning av marknadsvärde görs, som är det underlag utifrån vilka värderingsgrunder som skiljer sig från marknadsvärdet (likvidationsvärde, pantvärde, försäkringsvärde etc.) kan fastställas.

6. Beräkning av marknadsvärdet på den fastighet som bedöms. Enligt artikel 3 i den federala lagen "Om värderingsverksamhet i Ryska federationen" "... förstås marknadsvärdet på värderingsobjektet som det mest sannolika priset till vilket detta värderingsobjekt kan säljas på den öppna marknaden i en konkurrensutsatt marknad miljö...".

7. I enlighet med bedömningens angivna syfte och funktion, motivera för att beräkna lämpliga rabatter från marknadsvärdet, inklusive försäljningskostnader. Försäljningskostnader inkluderar kostnader för att underhålla fastigheten, föra den i marknadsmässigt skick, provisioner till fastighetsmäklare, värderingsmän etc. I detta fall är det nödvändigt att identifiera alla speciella omständigheter och restriktioner på grund av den aktuella situationen.

8. Vid beräkning av beordrat likvidationsvärde ska taxeringsresultatet justeras i enlighet med framtagen plan för försäljning av likviderade tillgångar. Vid beräkning av likvidationsvärdet diskonteras intäkterna från försäljningen av tillgångar, efter avdrag för tillhörande kostnader, till värderingsdagen med en diskonteringsränta som tar hänsyn till risken förknippad med denna försäljning.

Försäljning av olika tillgångar kan genomföras vid olika tidpunkter beroende på deras likviditetsgrad. Med likviditet avses tillgångars egendom, uttryckt i deras snabba försäljning, d.v.s. cirkulation i kontanter.

Lös egendom är i kraft av sin definition i allmänhet mer likvid än fast egendom. Utrustning, maskiner och mekanismer kan säljas på kortare tid. Andra tillgångar, såsom varulager, råvaror och material, kan säljas direkt efter att beslutet att sälja tillgångarna har fattats.

Den tekniska sekvensen av arbetet med att beräkna det beordrade likvidationsvärdet för ett företags tillgångar presenteras mest fullständigt i materialet från seminarier från Världsbankens institut för ekonomisk utveckling. Den innehåller följande steg:

· utveckling av ett kalenderschema för likvidation av företagstillgångar;

· Beräkning av tillgångarnas nuvärde med hänsyn till kostnaderna för deras avveckling.

· fastställande av storleken på företagets skulder;

· subtrahera beloppet av företagets skulder från det aktuella justerade värdet på tillgångarna.

Tyvärr finns det i dagsläget ingen välgrundad metod för att beräkna likvidationsrabatter och i allmänhet likvidationsvärde. Genom att analysera tillvägagångssätten för att beräkna likvidationsrabatter som föreslagits av vissa författare, kan vi dra slutsatsen att dessa tillvägagångssätt för det mesta är av empirisk karaktär, bestäms av en viss specialists åsikt.

Det är känt att det av värderingsmannen fastställda marknadsvärdet förutsätter en viss tids marknadsexponering, under vilken den värderade fastigheten kan säljas till angivet marknadsvärde. När marknadsexponeringsperioden minskar minskar sannolikheten att en tillgång säljs till marknadsvärde. Brådskande av försäljningen av tillgången bör avgöra en adekvat minskning av nivån på marknadsvärdet. Skillnaden mellan marknads- och likvidationsvärdet bestäms alltså först och främst av den tid som krävs för försäljning av fastighet, för att inte tala om själva faktorn tvångsförsäljning. Hur brådskande genomförandet är bestäms av förhållandet mellan den erforderliga försäljningstiden (exponeringen) - Ttr och marknadsexponeringsperioden - Ttr fastställd på värderingsdagen - för en given typ av fastighet.

Likvidationsvärdet kan således bestämmas av marknadsvärdet justerat för likvidationsrabatten. Själva likvidationsrabatten (L) kan representeras som produkten av funktionen av exponeringstid f(Te) och efterfrågans priselasticitet, med hänsyn tagen till tvångsförsäljningsfaktorn f(E):

Likvidationsrabatt

(L) = f(Te)*f(E).

Funktionen f(Te) kan beräknas med följande formel:

f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)

där (Tre-Ttr) är antalet ränteperioder (månader) för diskonteringsperioden, bestämt av tidpunkten för den erforderliga försäljningen (exponering); i -- motsvarande (Tre-Ttr) diskonteringsränta.

Exempel 1. En värderingsman fastställde marknadsvärdet (MC) för utrustning till 50 000 USD med hjälp av olika värderingsmetoder. Med den kumulativa konstruktionsmetoden fastställdes kapitaliseringsgraden (R) till 35 %, medan avkastningen var 10 % (annualiserat). R består som bekant av två komponenter - avkastningsgraden (i) och avkastningsgraden (RR). Med tanke på NV som en komponent av kapitaliseringsräntan, som kan offras när T tenderar till 0, kan formel (1) presenteras enligt följande:

f(Te)= 1/(1+ R - HB)(Tre - Tmp)

Marknadsexponering (Tre) är 3 månader och obligatorisk exponering (Ttr) är 1 månad.

f(Te)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Likvidationsvärde

(LS) = RS*f(Te) = 50000*0,959 = 47964 USD

Likvidationsrabatt = 50 000 - 47 964 = 2 036 USD

Kostnadens beroende av exponeringsperioden kan också uttryckas med följande formel:

LS = RS*(1 -- exp(-i*Ttr))/(1 -- exp(-i*Ttr)), (2)

Exempel 2. Baserat på data från exempel 1 kommer vi att beräkna likvidationsvärdet med formeln (2):

LS = 50 000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17 470 USD

Likvidationsrabatt = 50 000 - 17 470 = 32 530 USD

Genom att jämföra de erhållna värdena på likvidationsvärdet i exempel 1 och 2 kan vi dra slutsatsen att formel (1) tenderar att tydligt överskatta resultatet vid Ttr<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Likvidationsvärde (vägt genomsnitt) = (17470,2+47964,1)/3 = 27634,7 USD

Likvidationsrabatt = 50000-27634,7 = 22365,3 USD

Att bestämma elasticitetskoefficienten (Ke) är svårare på grund av eventuell brist på nödvändig information. Efterfrågans priselasticitet är förhållandet mellan den procentuella förändringen i efterfrågad volym och den procentuella förändringen av priset (denna formel är tillämplig för alla prisförändringar vid linjära efterfrågekurvor och små prisförändringar vid godtyckliga efterfrågekurvor). Typiskt är efterfrågan elastisk när priserna är höga och oelastiska när priserna är låga. När Ke>1 efterfrågan är elastisk, när Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

Grunden för att bestämma efterfrågans priselasticitetskoefficient är marknadsinformation, på basis av vilken en graf över efterfrågans priselasticitet kan konstrueras.

För att beräkna likvidationsrabattkomponenten, även betingad av faktorer för tvångsförsäljning och med hänsyn till efterfrågans elasticitet, kan följande modell övervägas:

L=((Tmp/Tpe)2 - 2(Tmp/Tpe) +1) *e -B*Ke. (3),

där L är likvidationsrabatten; Ttr -- tid för erforderlig exponering (implementering); Tidpunkt för marknadsexponering; RS - marknadsvärde; e -B*Ke-- del av likvidationsrabatten, på grund av tvångsförsäljningen och med hänsyn till efterfrågans elasticitet; e -- basen för den naturliga logaritmen (e=2,718); B är en koefficient som återspeglar faktorn tvångsförsäljning, och B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

Formeln bestämmer koefficientrabatten från marknadsvärdet som en funktion av tidpunkten för den erforderliga exponeringen, beroende på tidpunkten för försäljningen av tillgångar, som en andel av värdet av marknadsexponeringen; i detta fall är E en parameter som bestämmer intervallet för förändringar i likvidationsrabatten, dvs. från 0 till ett värde i värdetermer lika med (РС*e -B*Kе). Med absolut oelastisk efterfrågan tenderar efterfrågans priselasticitetskoefficient till noll, (РС*e -B*Kе), respektive till РС, dvs. når marknadsvärdet; med absolut elastisk efterfrågan tenderar elasticiteten till oändligheten, och rabatten följaktligen till noll. Således, ju högre priselasticitet för efterfrågan, desto lägre rabatt och vice versa. Nackdelarna med denna metod för att beräkna likvidationsvärdet inkluderar svårigheten att beräkna elasticitetskoefficienten.

3. Rättslig ram för tillämpningen av likvidationsvärdet

Den rättsliga ramen för tillämpningen av likvidationsvärdet regleras av Ryska federationens lagstiftning i fall av insolvens (konkurs) av juridiska personer, beslag av dess egendom med efterföljande tvångsförsäljning av denna egendom för att betala av leverantörsskulder eller inkassera efterskott på skatter och andra betalningar till budgetar på olika nivåer i enlighet med pågående verkställighetsförfarande.

För närvarande är det vid fastighetsvärdering mycket ofta nödvändigt att fastställa marknadsvärdet. Metodiken för dess beräkning, som kom till oss från Västeuropa och Amerika, har redan testats framgångsrikt i inhemska ekonomiska förhållanden. Definitionen av andra typer av värden är mycket mindre vanlig i rysk värderingspraxis, vilket påverkar den låga nivån på deras metodologiska stöd. I synnerhet observeras denna situation vid beräkning av likvidationsvärdet för fastigheter.

Att förbättra beräkningen av denna typ av värde, och följaktligen den metodologiska och metodologiska basen, är ytterst relevant idag, eftersom den finansiella och ekonomiska krisen som inträffade i augusti 1998 gav upphov till en kraftig ökning av behovet av användning av likvidationsvärde bland marknadsekonomiska enheter.

En genomgång av inhemsk litteratur visade att praktiskt taget ingen har studerat detta ämne på djupet, medan likvidationsvärdet är ett av huvudelementen i systemet för anti-krishantering av konkursföretag och verkställighetsförfaranden. Nyligen har det största behovet av denna typ av värde också observerats i förvaltningssystemet för fastigheter som är federalt ägda och belägna på territoriet för staden Moskva, eftersom denna federala subjekt är den största federala ägaren, på vars territorium det finns är cirka 3 miljoner kvadratmeter. m kontors- och administrativa lokaler, hotell, bildepåer och andra lokaler.

Ett av de pressande och viktiga problemen är problemet med avveckling av långsiktiga byggprojekt och oavslutade konstruktioner, inklusive i Moskvas territorium, där det finns ett betydande antal oavslutade industriella och administrativa anläggningar, där betydande offentliga medel har investerats. Därför är det mycket viktigt att korrekt utvärdera denna fastighet, som förväntas säljas på auktion i enlighet med utkastet till gemensam resolution från ministeriet för egendomsrelationer i Ryska federationen och Moskva-regeringen "Om engagemang i ekonomisk omsättning och säkerställande av effektiviteten av ytterligare användning av ofärdiga konstruktionsobjekt, såväl som föremål som är föremål för rekonstruktion eller restaurering , som är federalt ägda och belägna på territoriet för staden Moskva."

Opaciteten hos information om fastighetsköp och försäljningstransaktioner som säljs på auktioner i Ryssland är en av huvudorsakerna till det svaga metodologiska stödet för att beräkna likvidationsvärdet och följaktligen noggrannheten i att fastställa dess värde, medan det i europeiska länder som t.ex. informationen är öppen och tillgänglig och det finns inga problem med att beräkna denna typ av värde i utländsk värderingspraxis.

Utöver detta problem finns det ett annat, inte mindre viktigt, problem - detta är den reglerande och lagstiftningsmässiga regleringen av tillämpningen av likvidationsvärdet och konsolideringen av dess entydiga tolkning. Således, i enlighet med den federala lagen av den 21 juli 1997 nr 119-FZ "Om verkställighetsförfaranden", är det nödvändigt att beräkna marknadsvärdet för egendom som måste säljas på auktion. Men om det säljs på auktion, det vill säga under en begränsad tidsperiod, vilket är typiskt för icke-marknadsmässiga försäljningsförhållanden, så motsvarar detta inte begreppet marknadsvärde som finns inskrivet i artikel 3 i den federala lagen om 29 juli 1998 nr 135-FZ "Om värderingsaktiviteter i ryska federationen". I synnerhet bryts följande bestämmelser: "... transaktionens värde återspeglas inte i några extraordinära omständigheter...", "... priset på transaktionen representerar en rimlig ersättning för utvärderingsobjektet och där var inget tvång att genomföra transaktionen i förhållande till transaktionens parter på någon sida..." och andra, eftersom ingen rimlig ägare kommer att sälja egendom på auktion på orimligt kort tid och till ett pris under marknadspriset. Detta tyder direkt på tvångsförsäljningen, som är inneboende i begreppet likvidationsvärde. Värderingsmän bör således inte bestämma marknadsvärdet, utan likvidationsvärdet på den beslagtagna egendomen.

På grund av det svaga regelverket för fastighetsvärdering och bristen på standarder som godkänts av Ryska federationens regering har begreppet likvidationsvärde och dess tillämpningsområde ännu inte fastställts. Det enda dokument som ger åtminstone en uppfattning om det är FCSM Order No. 6-r daterad 25 september 1996 "Om godkännande av metodologiska rekommendationer för bedömning av egendomen hos investeringsfonder." Där anges att "likvidationsvärde ... avser påtvingat försäljningsvärde av en fastighet, det vill säga den summa pengar som kan erhållas från försäljning av en fastighet inom en tidsram som är för kort jämfört med den fastställda marknadsföringstiden enligt marknadsvärdestandarden." Detta koncept sammanfaller praktiskt taget med begreppet likvidationsvärde som ges i internationella värderingsstandarder nr 2 "Värderingsbaser andra än marknadsvärde" (fortfarande inte erkänt av Ryska federationens regering, till skillnad från regeringarna i vissa andra stater), som säger att "likvidationsvärde eller tvångsförsäljningsvärde är den summa pengar som realistiskt kan realiseras från försäljning av egendom inom en tidsram som är för kort för att tillåta adekvat marknadsföring att genomföras i enlighet med definitionen av marknadsvärde i vissa stater försäljningssituationer kan omfatta fall som involverar en ofrivillig säljare och informerade köpare om de svårigheter som säljaren upplever." Dessa begrepp avslöjar mest exakt essensen av likvidationsvärdet.

Av ovanstående begrepp kan vi dra slutsatsen att den enda faktor som påverkar likvidationsvärdet och skiljer det från marknadsvärdet är faktorn "tvångsförsäljning", vilket är typiskt för icke-marknadsmässiga förhållanden för försäljning av fastigheter.

Således blir det ganska uppenbart att för att beräkna likvidationsvärdet i de nuvarande ryska förhållandena är det möjligt att använda följande ekvation:

Med ansikte. = Från marknaden. x (1 - K ut),

· Med ansikte. - Avvecklingsvärdet av fastigheter;

· Från marknaden. - Marknadsvärdet för det föremål som studeras;

· Till ut. - justering för tvångsförsäljning, förutsatt 0< К вын. < 1.

Enligt ovanstående ekvation beräknas likvidationsvärdet i två steg. I det första skedet fastställs marknadsvärdet på den undersökta fastigheten. I det andra steget beräknas justeringsbeloppet för tvångsförsäljning och inkluderas i värdet av marknadsvärdet, det vill säga marknadsvärdet justeras för faktorn "tvångsförsäljning" (för icke-marknadsmässiga försäljningsvillkor ).

Om beräkningen av marknadsvärdet på fastigheter inte orsakar svårigheter, väcker det många frågor att fastställa omställningsbidraget för tvångsförsäljning och dess matematiska motivering. I praktiken accepterar värderingsmän det intuitivt i intervallet från 0,1 till 0,3 (10 - 30 % av marknadsvärdet), vilket är anledningen till att auktionen ofta förklaras ogiltig. Psykologiskt är de rädda för att acceptera denna indikator så stor på grund av svårigheten att motivera den. Medan en analys av statistik över fastighetsauktioner och personliga erfarenheter visar att justeringsjusteringen för tvångsförsäljning varierar i genomsnitt från 0,3 till 0,5, och ibland når 0,8.

För att ge ett matematiskt underlag för beräkningen av justeringen vid tvångsförsäljning genomfördes en analys av resultaten från mer än 100 auktioner i tre segment av fastighetsmarknaden - kontor, detaljhandel och industri- och lagerändamål, belägna. i Moskva och ägs av juridiska personer med hjälp av metodanalys av parad försäljning. Resultaten av analysen ges i tabell.

Områden för fluktuationer i värdena för justeringstillägget för tvångsförsäljning

	Objektets funktionella syfte	Omfång av fluktuationer i värdena för justeringsjusteringen för tvångsförsäljning, %
	Kontorsbyggnader och lokaler:
	Handelsbyggnader och lokaler:
	Lager- och industribyggnader och lokaler:

Som ett resultat av analysen av tabelldata identifierades en trend i förändringar i deras genomsnittliga värde, vilket tyder på att i en instabil ekonomisk situation i landet (slutet av 1998) är värdena för justeringar för tvångsförsäljning större än i en relativt stabil ekonomisk situation (slutet av 2000).

Faktorn ”Tvingad försäljning”, som påverkar likvidationsvärdet och uttrycks kvantitativt i form av en justering för tvångsförsäljning, består i sin tur av ett system av faktorer på lägre nivå.

"Tvingad att sälja" faktor:

· · försäljningsmetoder

· · försäljningsdatum

· · investeringsrisk

· · försäljningskostnader

· · Övrig

Ytterligare studier av beroendet av justeringsjusteringen för tvångsförsäljning av dessa objekt på de ingående delarna av faktorn "tvingad att sälja" kommer att göra det möjligt för oss att härleda en universell formel för beräkning av likvidationsvärdet.

4. Uppskattning av likvidationsvärde

Ett företags likvidationsvärde är dess värde under en tvångsförsäljning, lika med summan pengar i form av skillnaden mellan inkomsten från företagets likvidation som erhållits till följd av försäljningen av dess tillgångar för likvidation. I det här fallet talar vi om att sälja fastigheter inom en tidsram som är för kort för adekvat marknadsföring.

En bedömning av ett företags likvidationsvärde görs i de fall det finns allvarliga tvivel om dess förmåga att fortsätta verksamheten (företaget är i konkurs), eller om företagets värde vid likvidation kan vara högre än om den fortsätter att fungera.

Situationen med konkurs och likvidation av ett företag är en nödsituation. Sannolikheten för ett positivt beslut om utebliven betalning, som vanligtvis följer med denna situation, beror på värdet på den egendom som ägs av det likviderade företaget.

En bedömning av ett företags likvidationsvärde är nödvändig inte bara vid likvidation av företaget. Det är viktigt i många andra fall, till exempel: vid finansiering av ett gäldenärsföretag; under omorganisationen av ett företag (inklusive under granskningen av företagsrekonstruktionsprogram); när man utvecklar en plan för att återbetala skulderna för ett gäldenärsföretag som är hotat av konkurs; när man analyserar och identifierar möjligheten att dela upp företagets individuella produktionskapacitet i ekonomiskt oberoende organisationer; vid bedömning av ansökningar om köp av ett företag; vid granskning av bedrägliga transaktioner som innebär överföring av äganderätt till tredje part.

Uppskattningen av likvidationsvärdet för ett företag i en konkurssituation har ett antal drag, främst på grund av själva nödsituationens karaktär. Dessa egenskaper måste beaktas vid bedömning av fastigheten.

Bedömningen av likvidationsvärde avser de så kallade aktiva typerna av bedömning, då många intressenter utifrån erhållna resultat fattar lämpliga förvaltningsbeslut. Ett kännetecken för ett företags likvidationsvärde är tredje parts höga beroende av resultatet av bedömningen.

Baserat på de allmänna reglerna om likvidation av juridiska personer som fastställts i artiklarna 61 - 65 i den ryska federationens civillagstiftning, är den största skillnaden mellan likvidation av en juridisk person (företag) och dess omorganisation i någon form att likvidation inte innebära succession, d.v.s. överföring av rättigheter och skyldigheter för det likviderade företaget till andra enheter.

Bedömningen av ett företags likvidationsvärde beräknas genom att subtrahera från det justerade värdet av alla tillgångar i balansräkningen beloppet av löpande kostnader förknippade med företagets likvidation, såväl som värdet av alla skulder.

Likvidationsvärdet är det pris för vilket ett objekt säljs på marknaden inom en viss tidsram. Det är alltid under marknadsvärdet.

Likvidationsvärdet är också en indikator som uppstår i närvaro av några extraordinära omständigheter som påverkar förändringar i den normala marknadssituationen (till exempel när

Faktorer som påverkar likvidationsvärdet:

Ekonomisk situation på marknaden;

Det direkta beroendet av likvidationskostnaden på försäljningsperioden för föremålet, känd som "exponeringsperioden". Det beror på typen av fastighet, det ursprungliga försäljningspriset och nivån på efterfrågan;

Graden av attraktionskraft för ett ämne på marknaden, som bestäms av specifika egenskaper. Det beror på efterfrågan på en viss typ av föremål.

Fastställs i följande fall:

Företaget står inför hotet om konkurs;

Affärsenheten visade att bolagets likvidationsvärde överstiger det som kommer att vara i färd med att genomföra dess verksamhet.

Metoder för att uppskatta kostnaden för likvidation av ett företag

1. Den direkta metoden innebär att beräkna likvidationsvärdet med hjälp av (direkt jämförelse med liknande företag och metoden för korrelation och

2. Indirekt metodik, som går ut på att beräkna värde genom marknadsvärdering. I detta fall är likvidationsvärdet marknadspriset minus kostnaden för företagets tvångsförsäljningsfaktor. Det är vid fastställandet av omfattningen av denna faktor som den största svårigheten ligger. Därför, på den inhemska marknaden, bestäms kostnaden för tvångsförsäljning av experter.

Likvidationsvärde i kristider

När den minsta instabilitet uppstår i statens ekonomi börjar priset på affärsenheter att påverkas av faktorer, varav den viktigaste är begränsningen av tidpunkten för försäljning. Därför är likvidationsvärdet en indikator som är ganska relevant i krisförhållanden.

Så om marknadssituationen kännetecknas av viss stabilitet, kan den så kallade "exponeringsperioden" bestämmas av specialister baserat på statistisk information. I närvaro av en komplex instabil situation kommer en sådan beräkning inte längre att kännetecknas av noggrannhet och tillförlitlighet. Därför är det tillrådligt att använda i detta fall. Vi får inte glömma det faktum att noggrannheten för att uppskatta likvidationskostnaden beror på värderingsmannens professionalism och erfarenhet.

Begreppet "likvidationsvärde" kan tillämpas både på en affärsenhet som helhet och på dess enskilda komponenter. Ett exempel är bedömningen av kostnaden för avveckling av anläggningstillgångar. Alla metoder och faktorer som anges ovan kan tillämpas på detta objekt.