Avantaje și dezavantaje ale administrării directe a unui bloc de locuințe. Exemplu de acord și proces-verbal al ședinței. Conducerea directă a clădirii Conducerea unei firme de administrare a blocurilor de locuințe

Complexul de locuințe al Federației Ruse Articolul 161. Alegerea modului de administrare a unui bloc. Cerințe generale pentru administrarea unui bloc de locuințe

1. Conducerea unui bloc de locuințe trebuie să asigure condiții de locuit favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, soluționarea problemelor privind utilizarea proprietății respective, precum și asigurarea de utilități cetățenilor care locuiesc într-un astfel de bloc. casă, sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul Cod, disponibilitatea constantă a utilităților și a altor echipamente care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru furnizarea de servicii de utilități (denumite în continuare asigurarea pregătirea sistemelor de inginerie). Guvernul Federației Ruse stabilește standarde și reguli pentru gestionarea blocurilor de apartamente.

(vezi textul din ediția anterioară)

1.1. Întreținerea corespunzătoare a proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente trebuie efectuată în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse, inclusiv în domeniul asigurării bunăstării sanitare și epidemiologice a populației, pe reglementare tehnică, securitate la incendiu, protecția drepturilor consumatorilor și trebuie să asigure:

1) respectarea cerințelor de fiabilitate și siguranță a unui bloc de locuințe;

2) siguranța vieții și sănătății cetățenilor, proprietatea persoanelor fizice, proprietatea persoanelor juridice, proprietatea statului și municipală;

3) disponibilitatea de utilizare a spațiilor și a altor bunuri incluse în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;

4) respectarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, precum și ale altor persoane;

5) disponibilitatea constantă a utilităților, dispozitivelor de contorizare și a altor echipamente care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, de a furniza resursele necesare pentru a furniza servicii publice cetățenilor care locuiesc într-un bloc de locuințe, în conformitate cu prevederile regulile de furnizare, suspendare și restricție de furnizare a serviciilor de utilități către proprietarii și utilizatorii spațiilor din clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale, stabilite de Guvernul Federației Ruse.

1.2. Componența listei minime de servicii și lucrări necesare pentru a asigura întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-un bloc de apartamente, procedura de furnizare și implementare a acestora sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse.

1.3. Activitățile legate de administrarea blocurilor de locuințe se desfășoară pe baza unei licențe de punere în aplicare a acesteia, cu excepția cazului în care astfel de activități sunt desfășurate de către o asociație de proprietari, cooperativă locativă sau altă cooperativă de consum specializată și cazul prevăzut. căci în partea 3 a articolului 200 din prezentul cod.

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să aleagă una dintre metodele de administrare a unui bloc de apartamente:

1) gestionarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, numărul de apartamente în care nu este mai mare de treizeci;

(vezi textul din ediția anterioară)

2) conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate;

3) managementul organizaţiei de conducere.

2.1. Atunci când efectuează gestionarea directă a unui bloc de locuințe de către proprietarii spațiilor din această clădire, persoanele care efectuează lucrări de întreținere și reparare a proprietății comune într-un bloc de locuințe, asigură alimentarea cu apă rece și caldă și realizează canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzirea (furnizarea de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei), gestionarea deșeurilor municipale solide, sunt responsabile față de proprietarii spațiilor din această casă pentru îndeplinire obligațiile lor în conformitate cu acordurile încheiate, precum și în conformitate cu regulile stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru întreținerea proprietății generale într-un bloc de apartamente, reguli pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de servicii de utilități proprietarilor și utilizatorilor spațiilor din blocuri de locuințe și clădiri rezidențiale.

(vezi textul din ediția anterioară)

2.2. Atunci când administrează un bloc de locuințe de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată, respectivul parteneriat sau cooperativa este responsabil pentru întreținerea proprietății comune din acest imobil în conformitate cu cerințele reglementărilor tehnice și regulile stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, pentru furnizarea de servicii de utilități în funcție de nivelul de îmbunătățire al unei anumite case, a cărei calitate trebuie să îndeplinească cerințele regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse. Federația Rusă pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de servicii de utilități proprietarilor și utilizatorilor spațiilor din blocuri de apartamente și clădiri rezidențiale sau, în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul cod, pentru asigurarea pregătirii sistemelor de inginerie. Asociația sau cooperativa menționată poate presta servicii și (sau) poate desfășura lucrări de întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pe cont propriu sau atrage, pe bază de contracte, persoane care desfășoară tipurile de activități relevante. La încheierea unui acord pentru administrarea unui bloc de locuințe cu o organizație de management, parteneriatul sau cooperativa specificată exercită controlul asupra îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor în temeiul unui astfel de acord, inclusiv furnizarea tuturor serviciilor și (sau) efectuarea lucrărilor care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din această clădire, furnizarea de servicii de utilități în funcție de nivelul de îmbunătățire al unei case date, a cărei calitate trebuie să îndeplinească cerințele regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de servicii de utilități către proprietarii și utilizatorii spațiilor din blocurile de apartamente și clădirile rezidențiale.

(vezi textul din ediția anterioară)

2.3. Atunci când gestionează un bloc de locuințe de către o organizație de management, aceasta este responsabilă față de proprietarii spațiilor din clădirea de apartamente pentru furnizarea tuturor serviciilor și (sau) efectuarea lucrărilor care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din această clădire și a căror calitate trebuie să îndeplinească cerințele reglementărilor tehnice și regulilor de întreținere stabilite de Guvernul Federației Ruse proprietate comună într-un bloc de apartamente, pentru furnizarea de servicii de utilități în funcție de nivelul de îmbunătățire a clădirii, a căror calitate trebuie să îndeplinească cerințele regulilor stabilite de Guvernul Federației Ruse pentru furnizarea, suspendarea și limitarea furnizării de servicii de utilități către proprietarii și utilizatorii spațiilor din clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul cod , pentru asigurarea pregătirii sistemelor de inginerie.

(vezi textul din ediția anterioară)

ConsultantPlus: notă.

Dacă schimbați metoda de administrare a blocurilor de locuințe sau selectați o organizație de management, puteți decide să mențineți procedura anterioară de furnizare a serviciilor de utilități și plăți pentru acestea (Legea federală din 29 iunie 2015 N 176-FZ).

3. Metoda de administrare a unui bloc de locuințe este aleasă în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe și poate fi aleasă și modificată în orice moment pe baza deciziei acesteia. Decizia adunării generale privind alegerea metodei de management este obligatorie pentru toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe.

(vezi textul din ediția anterioară)

3.1. La încetarea administrării unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari, cooperativă de locuințe sau construcții de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, societatea sau cooperativa menționată, în termen de trei zile lucrătoare de la data hotărârii adunării generale a proprietarilor spații din clădirea de apartamente pentru a schimba metoda de administrare a unei astfel de clădiri, este obligat să transfere documentația tehnică pentru un bloc de apartamente și alte documente legate de gestionarea unei astfel de clădiri, cheile spațiilor care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, coduri electronice de acces pentru echipamentele care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și alte mijloace tehnice și echipamente necesare pentru funcționarea și gestionarea unui bloc de locuințe, către persoana care are și-a asumat obligațiile de administrare a blocului de locuințe, sau în cazul alegerii unei metode directe de administrare a unui bloc de locuințe, către proprietarul spațiilor din blocul de locuințe, indicate în hotărârea adunării generale a proprietarilor de imobil din clădire de apartamente cu privire la alegerea metodei directe de gestionare a unui bloc de locuințe sau, dacă acest proprietar nu este indicat, oricărui proprietar de spații dintr-un astfel de bloc de locuințe.

4. Organismul administrației publice locale, în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse, organizează un concurs deschis pentru selecția unei organizații de management în cazurile specificate în partea 13 a acestui articol și partea 5 a articolului 200 din prezentul Cod, precum și dacă în termen de șase luni înainte de data desfășurării concursului specificat, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe nu au ales o modalitate de administrare a acestui imobil sau dacă decizia luată de a alege o metodă de administrare a acestui imobil nu a fost pusă în aplicare. . Se desfășoară și concurs deschis dacă, înainte de expirarea contractului de administrare pentru un bloc de locuințe, încheiat în urma unui concurs deschis, nu s-a ales o modalitate de administrare a acestui imobil sau dacă s-a luat decizia de a alege o metodă de administrare. această clădire nu a fost implementată.

(vezi textul din ediția anterioară)

4.1. Informațiile despre o competiție deschisă pentru selecția unei organizații de management sunt publicate pe site-ul oficial al Federației Ruse pe rețeaua de informații și telecomunicații de pe Internet pentru a posta informații despre licitare (denumit în continuare site-ul oficial de pe Internet). Guvernul Federației Ruse stabilește site-ul oficial pe internet și organismul autorizat să îl întrețină. Înainte ca Guvernul Federației Ruse să stabilească un site web oficial pe internet, un anunț de concurs deschis este postat pe site-ul oficial al municipalității pe rețeaua de informații și telecomunicații pe internet și este, de asemenea, publicat în publicația oficială tipărită destinată publicării. informatii privind plasarea comenzilor pentru nevoi municipale . Informațiile despre respectivul concurs trebuie să fie disponibile pentru revizuire pentru toate părțile interesate, fără a percepe o taxă. Informațiile despre rezultatele unei competiții deschise sunt publicate pe site-ul web de pe rețeaua de informare și telecomunicații pe internet, pe care au fost postate informații despre desfășurarea acestuia, în cel mult trei zile de la data determinării acestor rezultate și sunt, de asemenea, publicate în publicație oficială tipărită în care au fost publicate informații despre aceasta implementarea sa.

5. Organismul administrației publice locale, în termen de zece zile de la data concursului general prevăzut în Partea 4 a prezentului articol, notifică tuturor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe despre rezultatele concursului menționat și condițiile contractului de administrare pentru aceasta cladire. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe sunt obligați să încheie un contract de administrare pentru acest imobil cu o organizație de conducere aleasă pe baza rezultatelor unui concurs deschis prevăzut la Partea 4 a prezentului articol, în modul stabilit de art. 445 din Codul civil. Codul Federației Ruse.

6. Organismul administrației publice locale, cu cel puțin o lună înainte de expirarea termenului contractului de administrare a blocului de locuințe specificat în Partea 5 a acestui articol, convoacă o ședință a proprietarilor spațiilor din această clădire pentru a decide alegerea metoda de administrare a acestei case, dacă o astfel de decizie nu a fost luată anterior în conformitate cu partea 3 a acestui articol.

(vezi textul din ediția anterioară)

7. Orice proprietar de spații dintr-o clădire de apartamente poate solicita instanței de judecată să oblige autoritățile locale să aleagă o organizație de management în conformitate cu prevederile părții 4 a acestui articol.

(vezi textul din ediția anterioară)

8.1. Nu este permisă încheierea unui acord de administrare a unui bloc de locuințe în baza rezultatelor unui concurs deschis sau dacă respectivul concurs este declarat nul, mai devreme de zece zile de la data afișării informațiilor despre rezultatele concursului menționat. site-ul oficial de pe Internet. Această cerință nu se aplică până când Guvernul Federației Ruse stabilește un site web oficial pe internet.

9. Un bloc de locuințe poate fi administrat de o singură organizație de management.

(vezi textul din ediția anterioară)

(vezi textul din ediția anterioară)

10.1. Organizația de conducere este obligată să ofere acces gratuit la informații despre principalii indicatori ai activităților sale financiare și economice, despre serviciile prestate și despre lucrările efectuate pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, despre procedura și condițiile pentru furnizarea și implementarea acestora, despre costul acestora, despre prețurile (tarifele) pentru utilitățile furnizate prin plasarea acestuia în sistem. Procedura, componența, termenii și frecvența postării în sistem a informațiilor despre activitățile de administrare a unui bloc de locuințe și de prevedere a revizuirii documentelor prevăzute de prezentul Cod, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată care administrează un apartament. clădire (fără încheierea unui acord cu organizația de conducere), sunt stabilite de organul executiv federal, care îndeplinește funcțiile de elaborare și implementare a politicii de stat și a reglementărilor legale în domeniul tehnologiei informației, împreună cu organul executiv federal, desfășurând funcțiile de dezvoltare și implementare a politicii de stat și a reglementărilor legale în domeniul utilităților locative, cu excepția cazului în care legea federală stabilește o perioadă diferită pentru afișarea informațiilor specificate în sistem.

(vezi textul din ediția anterioară)

11. În cazul prevăzut la articolul 157.2 din prezentul cod, o organizație de management, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată care administrează un bloc de locuințe, în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse, este obligat sa:

1) furnizează organizațiilor furnizoare de resurse, operatorului regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale informațiile necesare pentru taxarea serviciilor de utilități, inclusiv citirile dispozitivelor individuale de contorizare (când astfel de citiri sunt furnizate de proprietarii spațiilor dintr-o clădire de apartamente și chiriașii); de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale ale fondului locativ de stat sau municipal într-o clădire dată a unei organizații de management, a unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate) și a dispozitivelor de contorizare colective (comunitare) instalat într-un bloc de locuințe;

2) monitorizează calitatea resurselor comunale și continuitatea alimentării acestora până la limitele proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

3) acceptă de la proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașii spațiilor rezidențiale în temeiul contractelor de închiriere socială sau contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale ale fondului de locuințe de stat sau municipale dintr-o clădire dată despre încălcarea cerințelor privind calitatea serviciilor publice și (sau) continuitatea prestării unor astfel de servicii, încălcările în calculul cuantumului plății pentru serviciile de utilități și interacționarea cu organizațiile furnizoare de resurse și cu operatorul regional de gestionare a deșeurilor municipale solide atunci când se analizează aceste cereri, verificând faptele menționate la acestea, eliminând încălcările identificate și trimițând informații despre rezultatele examinării cererilor în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse;

4) să ofere organizațiilor furnizoare de resurse acces la proprietatea comună dintr-o clădire de apartamente pentru a suspenda sau limita furnizarea de servicii de utilități proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și chiriașilor spațiilor rezidențiale în temeiul contractelor de închiriere socială sau contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale a fondului de locuințe de stat sau municipale dintr-o clădire dată sau prin acord cu organizațiile furnizoare de resurse suspendă sau restricționează furnizarea de servicii de utilități proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașilor spațiilor rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere pentru spații rezidențiale din fondul locativ de stat sau municipal dintr-o clădire dată.

(vezi textul din ediția anterioară)

11.1. Atunci când un bloc de locuințe este administrat direct de proprietarii spațiilor din blocul de locuințe, serviciul de utilități pentru gestionarea deșeurilor municipale solide este furnizat proprietarilor și utilizatorilor spațiilor din această clădire de către operatorul regional pentru gestionarea deșeurilor municipale. deșeuri solide.

12. Organizațiile de management, asociațiile de proprietari sau cooperativele locative sau alte cooperative specializate de consum care administrează blocuri de locuințe nu au dreptul de a refuza încheierea, în conformitate cu regulile specificate în Partea 1 a articolului 157 din prezentul Cod, a contractelor, inclusiv în în legătură cu resursele comunale, consumate în întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe, cu organizații de furnizare a resurselor care asigură alimentarea cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (încălzire) furnizarea, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența unei sobe de încălzire), și operatorul regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale, cu excepția cazurilor prevăzute în modul stabilit de legislația privind urbanismul, autorizația de punere în funcțiune. un bloc de locuințe, organismul administrației locale plasează un anunț de concurs deschis pentru selecția unei organizații de management pe site-ul oficial de pe internet și, în cel mult patruzeci de zile de la data publicării unei astfel de anunțuri, organizează un concurs deschis în conformitate cu cu partea 4 a acestui articol. În termen de zece zile de la data desfășurării concursului, organul administrației locale notifică toate persoanele care au acceptat de la dezvoltator (persoana care a realizat construcția blocului de locuințe) după eliberarea permisului de punere în funcțiune a blocului de locuințe a sediului din acest bloc. în baza actului de transfer sau a altui document de cesiune, asupra rezultatelor unui concurs deschis și asupra condițiilor contractului de administrare a acestei case. Aceste persoane sunt obligate să încheie un contract de management pentru această casă cu o organizație de management selectată pe baza rezultatelor unui concurs deschis. Daca in termen de doua luni de la data licitatiei deschise proprietarii nu au incheiat un contract de management cu organizatia de management, un astfel de acord se considera incheiat in conditiile determinate de licitatia deschisa. Partea 7 a articolului 46 din prezentul cod. În cazul vânzării sau înstrăinării în alt mod a primului spațiu din acest bloc de locuințe, proprietarii spațiilor din acest bloc de locuințe, în termen de un an de la data vânzării sau înstrăinării în alt mod a primului spațiu din acest bloc de locuințe, trebuie să aleagă la o adunare generală a unor astfel de proprietari și să implementeze o metodă de administrare a acestui bloc de locuințe .

15. Organizația care furnizează resursele necesare prestării serviciilor publice este responsabilă de furnizarea acestor resurse de o calitate corespunzătoare la limitele proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și la limitele rețelelor externe de inginerie și suport tehnic pentru această clădire, dacă nu se stabilește altfel printr-un acord cu o astfel de organizație.

15.1. Operatorul regional de gestionare a deșeurilor municipale solide este responsabil de prestarea serviciilor publice de gestionare a deșeurilor municipale solide începând de la locul de acumulare a deșeurilor municipale solide, dacă prin contract nu se prevede altfel.

(vezi textul din ediția anterioară)

16. Persoana care răspunde de întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, în sfera prestării acestor servicii, este obligată să asigure starea proprietății comune din blocul de locuințe la nivelul necesar prestării serviciilor de utilități. de calitate corespunzatoare.

17. Administrarea unui bloc de locuințe, în privința căruia proprietarii spațiilor din blocul de locuințe nu au ales o metodă de administrare a unei astfel de locuințe în modul stabilit de prezentul Cod, sau metoda aleasă de administrare nu a fost implementată, o organizație de management nu a fost determinată, inclusiv din cauza recunoașterii unui concurs deschis de selecție ca organizație de management invalidă, desfășurat de un organism administrativ local în conformitate cu prezentul Cod, este realizat de o organizație de management care deține o licență de desfășurare. activități antreprenoriale pentru gestionarea clădirilor de apartamente, determinate printr-o decizie a organului administrației publice locale în modul și în condițiile stabilite de Guvernul Federației Ruse. O astfel de organizație de management desfășoară activități de gestionare a blocului de locuințe până când proprietarii spațiilor din blocul de locuințe aleg o metodă de administrare a blocului de locuințe sau până la încheierea unui acord de administrare a blocului de locuințe cu o organizație de conducere determinată de proprietarii spațiilor din blocul de locuințe sau pe baza rezultatelor unui concurs deschis prevăzut în partea 4 a prezentului articol, dar nu mai mult de un an.

Există mai multe forme de gestionare a blocurilor de locuințe. Dintre acestea se remarcă managementul direct al unui bloc de locuințe.

Astăzi, multe organizații legate de probleme de locuințe încurajează rezidenții să treacă la acest formular.

Avantaje și dezavantaje

Orice formă are avantajele și dezavantajele ei. Esența acestui formular este următoarea: gestionarea este efectuată de proprietarii de inițiativă care locuiesc în această casă.

Ei vor face toată munca singuri și gratuit. Există un defect în acest argument. În casele mari, pot apărea neînțelegeri între proprietari, ceea ce va cauza multe probleme suplimentare. Această metodă este utilizată cel mai bine în clădirile mici de apartamente.

Atunci când fac campanie pentru NU, companiile de management nu arată dezavantajele acestui formular. Întreaga inițiativă de trecere la o metodă de management direct trebuie depusă de rezidenți. Companiile de management par să nu aibă nimic de-a face cu această formă.

Organizațiile care se angajează în campanie trebuie să semneze un acord. Conform contractului, orice muncă și responsabilitate revin organizației. Antreprenorul nu are nimic de-a face cu asta.

Pentru ca antreprenorul să efectueze orice lucrare, este necesar să se adreseze instanței. În acest caz, proprietarul va plăti amenzile. Locuitorii sunt lipsiți de posibilitatea de a verifica termenii contractului. Societățile de administrare nu sunt controlate.

Reparațiile sau lucrările pregătitoare vor fi efectuate de către antreprenor numai pentru suma încasată. În acest caz, antreprenorul este obligat să încheie un acord cu proprietarii casei, inclusiv cu toți fără excepție.

Există avantaje la acest tip de guvernare. Cel mai mare plus este că fiecare chiriaș este responsabil doar pentru el însuși.

Locuitorii sediului nu au informații complete despre această formă de administrare a casei. Prin urmare, atunci când treceți la NU, trebuie să vă gândiți la avantajele și dezavantajele acestui formular.

Control direct

Forma de gestiune directă prevede gestionarea independentă de către proprietarii spațiilor. Aceștia îndeplinesc funcții de conducere pe bază de voluntariat. Prin urmare, din punct de vedere financiar, această metodă nu necesită cheltuieli mari. Banii colectați sunt folosiți pentru management. Rezidenții sunt responsabili pentru alte cheltuieli.

Forma de management direct nu primește fonduri de la buget. Conturile curente nu sunt folosite, nu există nicio persoană care să țină evidența cheltuirii fondurilor bugetare.

Din punct de vedere juridic, această metodă de management este protejată dacă există un acord încheiat cu contractanții. Aceste organizații ar trebui să ofere servicii de reparații.

Dacă acordul nu există, atunci implementarea managementului metodei alese nu a avut loc. Apoi casa este scoasă la concurs, la care participă organizațiile care administrează casele.

Forma directă de management are propriul său corp. Adunarea publică a rezidenților sediului este un organ de conducere. Întâlnirile rezolvă probleme privind lucrările de reparații, proprietăți și utilități.

Atunci când prestează servicii locative, proprietarii de proprietăți, după ținerea unei ședințe, semnează contracte cu persoanele care efectuează lucrări de reparații și prestează servicii de întreținere a întregii proprietăți.

Contractul se incheie in prezenta a doua parti:

1. Proprietarii casei;
2. Furnizori de servicii locative.

Dacă proprietarii spațiilor au ales o persoană autorizată, aceasta poate încheia contracte în numele tuturor rezidenților. Inainte de incheierea unei relatii contractuale, proprietarii intocmesc un plan de actiune, care contine articole pentru serviciile de reparatii si intretinere a imobilului. În plus, este selectat un antreprenor, cu care se încheie un contract după rezolvarea principalelor probleme.

Proprietarii de spații plătesc pentru serviciile de utilități în mod independent, în conformitate cu contractele întocmite la tarife care sunt stabilite de autoritățile de stat și locale.

Gestionarea pas cu pas a unui bloc de apartamente

1. Crearea unui grup de inițiatori

Primul și principal punct în demararea unei întreprinderi importante este selectarea inițiatorilor. Aceștia ar trebui să fie oameni care sunt înclinați către același gând.

Prin urmare, atunci când treceți la o metodă de gestionare directă, este necesar să găsiți rezidenți cu gânduri asemănătoare care să poată rezolva probleme organizaționale.

Prima sarcină a grupului este să întocmească o listă a proprietarilor de case și să furnizeze informații. Este necesar să se sublinieze toate avantajele acestui management și să se adune mai mulți rezidenți.

A doua sarcină este de a informa rezidenții sediului despre întâlnirea care trebuie să aibă loc. Este recomandabil să desfășurați această lucrare prin scrisori care să indice data exactă și locul unde va avea loc întâlnirea.

1. Ținând o întâlnire

Pentru a alege această metodă de management, trebuie să organizați o adunare generală. Proprietarii trebuie să respecte și să susțină decizia aprobată. Ședințele se țin personal sau în lipsă.

Pentru desfășurarea instruirii față în față, o cameră este selectată în prealabil. Mai întâi trebuie să conveniți asupra locației alese cu conducerea sediului.

În această situație, este mai bine să ținem ședința în lipsă. În acest sens, se pregătește un sondaj. Participanții la întâlnire își transmit gândurile în scris.

Mai mult de jumătate dintre proprietari trebuie să participe la întâlnire, apoi, în conformitate cu articolul 45 din Codul locuinței al Federației Ruse, va fi valabil. Numărul de voturi se calculează în funcție de dimensiunea spațiului de locuit al proprietarului.

Următoarele aspecte ar trebui discutate în cadrul ședinței:

1. Trecerea la metoda controlului direct al casei, luarea deciziilor;
2. Alegerea unui reprezentant dintre proprietarii responsabili de interesele rezidenților;
3. Incheierea de contracte cu societatile de management.

La ședință trebuie să fie prezenți reprezentanți ai administrației locale.

1. Alegerea organizațiilor de servicii la domiciliu

Contractele se incheie cu fiecare proprietar al spatiului separat. Dacă această sarcină este delegată unei persoane de încredere, aceasta realizează încheierea contractelor în mod independent.

Proces-verbal al ședinței de trecere la forma managementului direct

După ședință, este necesar să se întocmească un protocol cu ​​semnăturile membrilor comitetului casei.

Protocolul trebuie să conțină următoarele informații:

• Despre selecția președintelui și secretarului;
• Despre alegerea formei de management;
• Despre selecția organizațiilor care vor efectua lucrări de reparații;
• Decizia proprietarilor de a trece la modalitatea de plată a utilităților;
• Locația de stocare a protocolului.

Procesul-verbal se semnează în termen de 10 zile de la ședință. Protocolul conține informații despre vot și rezolvarea tuturor problemelor. Protocolul este ținut de o persoană de încredere.

Dacă proprietarii spațiilor respectă toate regulile, această metodă de management ar trebui să aibă rezultate bune.

Conducerea unui bloc de locuințe trebuie să asigure condiții de locuit favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, soluționarea problemelor privind utilizarea proprietății respective, precum și asigurarea utilităților cetățenilor care locuiesc într-un astfel de imobil.

Metoda de administrare a unui bloc de locuințe este aleasă în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe și poate fi aleasă și modificată în orice moment pe baza deciziei acesteia. Decizia adunării generale privind alegerea metodei de management este obligatorie pentru toți rezidenții spațiilor dintr-un bloc de locuințe.

Ce metode există pentru administrarea unui bloc de locuințe?

Proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să aleagă una dintre metodele de administrare a unui bloc de apartamente:

1. Managementul direct al proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Atunci când un bloc de locuințe este administrat direct de proprietarii spațiilor dintr-o astfel de clădire, contracte pentru furnizarea de servicii de întreținere și (sau) efectuarea de lucrări de reparare a proprietății comune într-o astfel de clădire cu persoane angajate în tipurile de activități relevante. , proprietarii de spații dintr-o astfel de clădire încheie pe baza hotărârilor adunării generale a acestor proprietari.

Contractele de alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaze (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (furnizare de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei) se încheie de fiecare proprietar al sediul, administrând direct blocul, în nume propriu.

În baza hotărârii adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, care administrează direct un astfel de imobil, unul dintre proprietarii de spații dintr-o astfel de clădire sau o altă persoană care deține împuternicire atestată printr-o procură eliberată în scris acestuia. de către toți sau majoritatea proprietarilor spațiilor dintr-o astfel de casă.

2. Societate de management.

O societate de administrare aleasă în cadrul adunării generale a proprietarilor acționează în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente pe baza unui acord încheiat cu aceasta.

Conform unui acord de administrare a unui bloc de locuințe, una dintre părți (organizația de management), la instrucțiunile celeilalte părți (proprietarii spațiilor din blocul de locuințe, organele de conducere ale unei asociații de proprietari sau organele de conducere ale o cooperativă de locuințe sau organele de conducere ale altei cooperative de consum specializate), se obligă să presteze servicii contra cost într-o perioadă de timp convenită și să efectueze lucrări de întreținere și reparare corespunzătoare a proprietății comune dintr-o astfel de locuință, să presteze servicii de utilități către proprietarii de spații dintr-o astfel de casă și persoanele care utilizează spațiile din această casă și desfășoară alte activități care vizează atingerea obiectivelor de administrare a unui bloc de locuințe.

La alegerea unei organizații de conducere de către o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, se încheie un contract de management cu fiecare proprietar de spații dintr-o astfel de clădire în condițiile specificate în decizia acestei adunări generale.

Un bloc de locuințe poate fi administrat de o singură organizație de management.

Contractul de administrare pentru un bloc de locuințe trebuie să indice:

1. componența proprietății comune a blocului de locuințe pentru care se va efectua gestiunea și adresa unui astfel de imobil;

2. o listă de servicii și lucrări pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, procedura de modificare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de conducere;

3. procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea spațiilor de locuit și cuantumul plății pentru utilități, precum și procedura de efectuare a acestei plăți;

4. procedura de monitorizare a îndeplinirii de către organizația de conducere a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului de management.

Termenii contractului de administrare pentru un bloc de apartamente sunt stabiliți la fel pentru toți proprietarii de spații din blocul de locuințe.

3. Asociația de proprietari.

O asociație de proprietari este o organizație non-profit, o asociație a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru administrarea în comun a unui complex imobiliar dintr-un bloc de locuințe, asigurând funcționarea acestui complex, proprietatea, utilizarea și, în limitele stabilită de lege, înstrăinarea proprietății comune într-un bloc de locuințe.

HOA este o organizație non-profit, prin urmare nu ar trebui să fie creată cu scopul de a obține profit.

Decizia de a-l crea este luată la adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente. Crearea unei HOA este posibilă dacă cel puțin 50% din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații votează pentru aceasta.

HOA este persoană juridică din momentul înregistrării sale de stat. HOA are un sigiliu cu numele său, un cont curent și alt cont bancar și alte detalii.

Calitatea de membru la HOA provine de la proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe pe baza unei cereri de aderare la asociația de proprietari.

Dacă într-un bloc de locuințe a fost creată o asociație de proprietari, persoanele care achiziționează spații în acest imobil au dreptul de a deveni membri ai parteneriatului după ce dobândesc proprietatea asupra spațiilor.

Calitatea de membru în HOA încetează din momentul depunerii unei cereri de părăsire a membrilor parteneriatului sau din momentul în care drepturile de proprietate ale membrului parteneriatului asupra spațiilor dintr-un bloc de locuințe sunt reziliate.

Un singur parteneriat poate fi creat într-un singur bloc, dar mai multe clădiri pot fi combinate într-un singur parteneriat.

Conducerea activităților asociației de proprietari se realizează de către consiliul de administrație al asociației. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari are dreptul de a lua decizii cu privire la toate aspectele legate de activitățile parteneriatului, cu excepția problemelor care intră în competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și de competența adunării generale. a membrilor asociaţiei de proprietari.

Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este ales dintre membrii asociației de către adunarea generală a membrilor asociației pentru perioada stabilită prin statutul asociației, dar nu mai mult de doi ani.

Consiliul de administrație al asociației de proprietari alege președintele asociației dintre membrii săi.

Consiliul de administrație al asociației de proprietari este organul executiv al societății, responsabil în fața adunării generale a membrilor societății.O ședință a consiliului asociației de proprietari este convocată de către președinte în termenele stabilite prin statutul societății. .

O ședință a consiliului de administrație al unei asociații de proprietari este recunoscută ca valabilă dacă la o astfel de ședință participă majoritatea membrilor consiliului de administrație al asociației. Decizia consiliului de administrație al asociației de proprietari se consemnează în proces-verbal.

Atenţie!

Dacă proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe nu aleg o metodă de administrare a clădirii, în acest caz, organismul administrației locale organizează un concurs deschis pentru a selecta o organizație de management. În cazul în care, cu un an înainte de data respectivului concurs, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe nu au ales o modalitate de administrare a acestui imobil sau dacă decizia luată de a alege o modalitate de administrare a acestui imobil nu a fost pusă în aplicare. Se desfășoară și concurs deschis dacă, înainte de expirarea contractului de administrare a unui bloc de locuințe, încheiat în urma unui concurs deschis, nu s-a ales o metodă de administrare a acestui imobil sau s-a luat decizia de alegere a unei metode. de administrare a acestei clădiri nu a fost implementat.

Bine de stiut!

Dacă nu sunteți de acord cu metoda aleasă de administrare a unui bloc de locuințe sau cu procedura de realizare a unei astfel de alegeri, puteți merge în instanță pentru a declara ilegală metoda aleasă sau firma aleasă.

Viabilitatea și bunăstarea unei clădiri cu mai multe etaje depind de opțiunea aleasă pentru administrarea acestei clădiri. Legea oferă trei opțiuni de management:

• alegerea unei HOA sau a unei cooperative de locuințe;
• managementul rezidenților înșiși;
• conducerea unei anumite companii sau firme.

Locuitorii unui bloc de locuințe aleg independent una dintre forme într-un vot general deschis. Pe baza rezultatelor, se anunță o decizie. Dacă după ceva timp rezidenții doresc să schimbe decizia și să aleagă o altă metodă de management, atunci este necesar să se țină o ședință în același mod și să rezolve problema prin vot. Astăzi vă vom spune despre avantajele și dezavantajele administrării directe a unui bloc de locuințe de către proprietari.

Când a devenit oficial posibilă administrarea unui bloc de apartamente direct de către proprietari, locuitorii au început să schimbe forma de management. Într-adevăr, la prima vedere, autoguvernarea are multe avantaje și pare a fi cea mai eficientă metodă. Dar, de fapt, s-a dovedit că managementul direct al unui bloc de locuințe are capcane cu care au trebuit să se confrunte multe persoane ale căror case au trecut la acest tip de management.

Beneficiile controlului direct la domiciliu

Atunci când o clădire cu mai multe etaje este administrată de o anumită companie, aceasta este responsabilă pentru plata tuturor serviciilor. Responsabilitățile ei includ livrarea de notificări, notificarea despre noile tarife și toată documentația. Dar atunci când alegeți controlul direct, situația se schimbă.

Dezavantajele autogestionării unui bloc de apartamente

Există multe subtilități și capcane în gestionarea directă a unui bloc de locuințe. Am subliniat doar cele mai elementare puncte din acest material. Este de înțeles că proprietarii doresc să câștige independență și posibilitatea de a avea o chitanță „transparentă” pentru servicii. Dezordinea departamentelor de locuințe și a serviciilor de locuințe și comunale este cunoscută de cei mai mulți. Oamenii trebuie să piardă timpul demonstrând completări și greșeli de scriere. Totuși, totul trebuie gândit și analizat cu atenție înainte de a implementa o soluție și de a trece la o formă de autoguvernare. În caz contrar, tranziția va aduce mai multe noi dificultăți decât le va rezolva pe cele vechi.

Dacă mai aveți incertitudini cu privire la această formă de management sau sunteți interesat doar de schimbările din 2015 și 2016, atunci puteți adresa întrebarea dvs. avocatului nostru online, care va fi bucuros să vă explice toate complexitățile, caracteristicile și riscurile. de management direct.

Legislația actuală a locuințelor prevede 3 modalități principale de administrare a unui bloc de locuințe. Proprietarii pot administra proprietățile comune în mod independent, printr-un parteneriat sau o societate de administrare cu care se încheie un acord corespunzător. Avantajele și dezavantajele, caracteristicile fiecăreia dintre aceste metode sunt discutate în detaliu în articol.

Astfel de probleme sunt reglementate de legislația federală - și anume Codul Locuinței. Acesta precizează obiectivele generale ale managementului proprietății (siguranța vieții, sănătatea rezidenților, respectarea cerințelor pentru întreținerea acesteia etc.).

Același articol indică principalele metode de control:

1. Independent (de către proprietari fără implicarea intermediarilor).
2. Management printr-o cooperativă de consumatori - acesta poate fi un parteneriat de proprietari (HOA) sau o altă cooperativă.
3. Delegarea puterilor dumneavoastră către Societatea de Administrare este una dintre cele mai comune metode.

Proprietarii trebuie să aleagă dintre aceste trei puncte, deoarece o situație în care nimeni nu este responsabil pentru proprietatea comună, întreținerea și reparațiile acesteia nu sunt permise.

Conceptul de management presupune efectuarea de lucrări dintr-o listă specifică, care este definită în contract. Mai mult, la nivel federal, a fost stabilită o așa-numită listă minimă de lucrări și servicii - acestea sunt tipuri obligatorii de activități, a căror implementare vă permite să mențineți proprietatea în stare normală. Include lucrări de întreținere a structurilor portante și neportante ale casei, toate utilitățile, precum și alte tipuri de servicii (spălarea intrării, combaterea dăunătorilor etc.).

Metoda 1. Controlul direct

Această metodă este potrivită pentru case mici (de obicei 2-3 etaje), numărul total de apartamente în care nu depășește 30. Apoi proprietarii își pot asuma responsabilitatea pentru reparații, lucrări în derulare, eliminarea accidentelor etc. Există cel puțin trei tipuri principale de control:

1. Fiecare proprietar își monitorizează în mod independent site-ul, monitorizează funcționalitatea alimentării cu apă, cablajul electric, curățenia în coridorul comun (scara), etc. Toate lucrările la reparațiile curente, precum și eventuala eliminare a defecțiunilor, se efectuează, de asemenea, independent, pe cheltuiala dumneavoastră.
2. În al doilea caz, organizația de management este exact aceeași, dar proprietarii delegă o parte din puterile lor companiilor relevante (de exemplu, pentru îndepărtarea gunoiului, pentru furnizarea de servicii de curățare etc.). Cu aceștia se încheie acorduri relevante, fiecare proprietar plătește o taxă pentru prestarea serviciilor proporțional cu suprafața proprietății sale.
3. Puteți organiza întreținerea proprietății comune asemănătoare cu cel de-al doilea caz, dar încredințați încheierea de contracte cu companiile de utilități reprezentantului dumneavoastră. Este selectat dintre proprietarii de apartamente, care organizează semnarea contractului, plata taxelor, controlează calitatea lucrărilor etc.
4. Și încă o opțiune - toți proprietarii încheie în mod independent acorduri cu serviciile de utilități, încredințându-le întreaga responsabilitate pentru întreținerea, repararea și eliminarea accidentelor asociate proprietății comune. Potrivit pentru case mici cu, de exemplu, 5-7 apartamente.

Avantajele metodei sunt asociate cu economii semnificative de costuri, în timp ce dezavantajele sunt asociate cu posibile riscuri la schimbarea companiilor de servicii.

pro	minusuri
taxele pentru servicii sunt transferate direct către furnizorul lor, ceea ce economisește bani	dificil de organizat un control eficient
	pot apărea dificultăți la semnarea contractelor cu firme
puteți alege firma pe care proprietarul o consideră cea mai potrivită pentru sine	Sunt posibile schimbări frecvente ale companiilor care deservesc casa
întrucât nu există responsabilitate colectivă, dacă nu există datorii, apartamentul nu va fi deconectat de la serviciu (pentru datorii vecinilor)	în plus, trebuie să creați un cont special pentru viitoarele reparații majore

Opinia expertului

Salomatov Serghei

Expert imobiliar

Deoarece în acest caz nu se formează o entitate juridică specială, se poate deschide doar un cont neoficial pentru viitoare reparații majore. O altă opțiune este să remediați problemele pe măsură ce apar, dar în unele situații pot fi necesare sume mari care nu pot fi colectate rapid.

Astfel, gestionarea independentă a unei case este destul de posibilă dacă există puține apartamente în casă, iar proprietarii lor sunt oameni destul de responsabili. În plus, casele trebuie să fie în stare bună, deoarece clădirile vechi necesită investiții importante în reparații majore.

Metoda 2. Management prin HOA

O HOA este o organizație non-profit care este reprezentată de proprietarii spațiilor situate într-un bloc de apartamente. Aceasta se referă la o cooperativă specială de consumatori sau de locuințe cu propria sa carte și regulamente. Organizația are propriul nume, detalii, este autorizată să încheie contracte cu toate companiile de servicii, precum și să le monitorizeze activitatea.

În fiecare an are loc o ședință la care toți proprietarii sunt prezenți (și au drept de vot). Ei decid cele mai importante probleme, aleg componența consiliului, candidatura președintelui (sau părăsesc persoanele anterioare). Pe ordinea de zi sunt și alte sarcini, de exemplu, închirierea spațiului, efectuarea de reparații majore etc. În restul timpului, conducerea este efectuată direct de consiliul de administrație, condus de președinte. Aceștia încheie contracte cu serviciile de utilități, plătesc taxe, controlează calitatea muncii și fac apeluri urgente pentru a elimina cauzele și consecințele accidentelor.

Avantajul acestei metode este că managementul este organizat la un nivel superior. Dezavantajele sunt asociate cu posibila incompetență a consiliului de cooperare și alte dezavantaje.

Astfel, HOA este potrivit atât pentru clădirile de apartamente medii, cât și mari. Fiecare proprietar acționează ca membru al parteneriatului și intră în proprietate comună asupra întregii case deodată (cota se determină proporțional cu suprafața proprietății). Prin urmare, proprietarii își asumă responsabilitatea pentru starea casei și planifică repararea acesteia (ei sunt cei care iau decizii la adunarea anuală).

Opinia expertului

Salomatov Serghei

Expert imobiliar

Dacă este evident că HOA sau altă cooperativă de consumatori nu își face față sarcinilor, proprietarii au dreptul să ceară desființarea acestei organizații. Decizia corespunzătoare se ia în cadrul unei adunări anuale sau extraordinare cu majoritate de voturi. Atunci proprietarii au dreptul de a încredința managementul unei Societăți de Administrare, pe care o aleg și ei în mod independent.

Metoda 3. Management prin Societatea de Administrare

Acesta este cel mai comun și convenabil (din punctul de vedere al unui anumit proprietar) mod de organizare a întreținerii proprietății comune, deși de obicei costă mai mult decât un HOA și, cu atât mai mult, managementul independent. Esența metodei este că rezidenții pur și simplu se eliberează de toată responsabilitatea pentru întreținere (inclusiv luarea deciziilor) și transferă sarcina conducerii către organizația corespunzătoare. O poți alege (precum și să-l schimbi) în cadrul unei adunări generale a proprietarilor, decizia se ia cu majoritate de voturi.

Trebuie încheiat un acord cu Societatea de Administrare, care este semnat de fiecare proprietar la rândul său. Textul descrie în detaliu responsabilitățile organizației (ce fel de muncă trebuie efectuată și cu ce frecvență). Compania încheie contracte cu toate serviciile de utilități și trimite lunar chitanțe corespunzătoare pentru plata serviciilor.

Astfel, Organizația de Management poate juca 2 roluri simultan:

1. Ea deservește direct proprietatea comună din casă pe cont propriu sau cu implicarea terților (companii, antreprenori individuali, persoane fizice).
2. Incheie contracte in numele proprietarilor cu toate utilitatile publice, i.e. actioneaza ca intermediar.

Un dezavantaj semnificativ al acestei metode de control este că este destul de costisitoare. Cu toate acestea, în acest caz, rezidenții sunt în cea mai confortabilă poziție, deoarece încredințează complet toată responsabilitatea unei anumite organizații.

Opinia expertului

Sobolev Dmitri

Avocat infractiuni administrative, expert santier

În practică, poate apărea un tip de management „mixt”, atunci când asociația de proprietari rămâne în casă, dar încredințează o parte din funcțiile acesteia Societății de Administrare, cu care a fost încheiat un acord corespunzător. În acest caz, firma nu organizează întreținerea proprietății, ci efectuează lucrări specifice. Toate problemele legate de luarea celor mai importante decizii rămân în sarcina președintelui și membrilor consiliului, iar aceștia, la rândul lor, sunt supuși deciziei majorității în ședința proprietarilor de apartamente.

Care este mai bine

Răspunsul la această întrebare depinde în mare măsură de mărimea casei, adică. numărul proprietarilor care locuiesc în el, precum și organizarea acestora. Deoarece nimeni nu poate oferi o garanție pentru o anumită persoană (și, în plus, proprietarii de apartamente se schimbă adesea), pentru casele mari este de preferat să alegeți 1 din 2 metode.