Sprzedałem mieszkanie, które dostałem w spadku. Jak kupić mieszkanie, jeśli zostało odziedziczone? Funkcje wyboru i wykonania dokumentów. Długa linia spadkobierców

Kupno mieszkania w spadku jest dla kupującego najniebezpieczniejszą transakcją. Nigdy nie zapominaj: teoretycznie zawsze może się pojawić „zapomniany” krewny. Co jednak zrobić, gdy innej możliwości zakupu nie ma lub mieszkanie naprawdę zasługuje na należytą uwagę?
W tym artykule opowiem o tym, jak prawidłowo kupić mieszkanie od spadkobiercy i jak uchronić się przed możliwymi problemami.

✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔

○ Główne cechy zakupu domu.

Istnieje kilka ważnych niuansów, o których powinien wiedzieć każdy nabywca odziedziczonego mieszkania.

1. Mieszkanie musi należeć do Sprzedającego na mocy prawa własności. Zarejestrowanie nieruchomości jako majątku możliwe jest dopiero po upływie sześciu miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy, po uzyskaniu odpowiedniego zaświadczenia od notariusza. Następnie mieszkanie zostaje zarejestrowane w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości.
Jaka jest pierwsza rzecz, którą musi zrobić kupujący? Dowiedz się o dacie śmierci spadkodawcy, poproś sprzedającego o zaświadczenie o prawie do spadku oraz wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego. Możesz także skontaktować się z notariuszem, który prowadził sprawę spadkową i zapytać, czy są inni kandydaci na nieruchomość oraz czy zdarzały się odmowy dziedziczenia mieszkania od innych spadkobierców.
2. W przypadku zakupu udziału w mieszkaniu kupujący przed jego sprzedażą musi zaproponować współwłaścicielom umowę (art. 250 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Poproś sprzedawcę o pisemną odmowę zakupu, w przeciwnym razie umowa może zostać zakwestionowana. W przypadku braku pisemnej odmowy ze strony współwłaścicieli, spadkobierca może udowodnić fakt zawiadomienia, przedstawiając kopię wysłanego pisma i zawiadomienie o jego doręczeniu (od dnia zawiadomienia musi upłynąć ponad miesiąc – tylko w tym przypadku sprzedający uzyskuje prawo do przeniesienia swojego udziału na inną osobę).
3. Jeżeli spadkobierców mieszkania jest kilku, każdy z nich występuje w roli sprzedającego i podpisuje umowę osobiście. Nie wierz ludziom, którzy twierdzą, że nieobecność kogoś z bliskich nie zaszkodzi. Będzie bolało – spadkobierców ogłasza się zawsze w najbardziej niedogodnym momencie.
Obywatele mają prawo przenieść swoje uprawnienia do dokonywania transakcji na inne osoby.
Co powinien zrobić kupujący? Sprawdź, czy spadkobiercy sprzedający mieszkanie posiadają notarialnie poświadczone pełnomocnictwa. Zwróć uwagę na listę przyznanych uprawnień - przedstawiciel musi mieć prawo do przeprowadzania transakcji na rynku nieruchomości w imieniu zleceniodawcy.
4. Prawa własności zarejestrowane są w Rosreestr. Koszt usługi rządowej wynosi 2000 rubli (klauzula 22 ust. 1 art. 333.33 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

○ Zakup mieszkania, które zostało odziedziczone.

Transakcja zostaje zawarta z uwzględnieniem opisanych powyżej niuansów poprzez zawarcie pisemnej umowy. Przed sporządzeniem dokumentu upewnij się, że sprzedawca posiada niezbędne dokumenty dotyczące mieszkania.

✔ Jakie dokumenty są potrzebne

Do zawarcia transakcji potrzebujesz:

• Paszporty stron.
• Dokument tytułowy nieruchomości (w naszym przypadku jest to akt dziedziczenia wystawiony przez notariusza).
• Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości (jeżeli mieszkanie było zarejestrowane przed połową 2016 roku - akt własności).
• Paszport techniczny jest wymagany, jeśli mieszkanie nie jest zarejestrowane w rejestrze katastralnym (można się o tym dowiedzieć na stronie internetowej Rosreestr w sekcji „Informacje referencyjne”, dokument można zamówić w WIT).

Kupujący ma również prawo zażądać dodatkowych dokumentów. Na przykład zaświadczenie z Urzędu Mieszkalnictwa o braku długów, wypis z rejestru domu o osobach zameldowanych, pozwolenie na przebudowę, odmowy innym osobom odziedziczonej nieruchomości. Jednak ta dokumentacja nie będzie wymagana przy ponownej rejestracji praw majątkowych w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości, jest ona potrzebna do dodatkowej reasekuracji kupującego.

✔ Jak sporządzić umowę

Dokument jest sporządzany w prostej formie pisemnej i przesyłany wraz z innymi dokumentami do Rosreestr. Zasadnicze warunki to:

• Przedmiot umowy.
• Cena.
• Lista obywateli zamieszkujących mieszkanie.

Warunki te należy spisać; bez nich umowa zostanie uznana za nieważną. Warunki dodatkowe ustalane są według uznania stron. Ponieważ transakcja jest uważana za ryzykowną, wskazane jest określenie jako dodatkowych warunków:

• Zastrzeżenie, że sprzedający gwarantuje brak innych spadkobierców (to sformułowanie może działać na Twoją korzyść, jeśli nagle pojawią się bliscy).
• Tryb rozwiązania umowy w przypadku istotnej zmiany okoliczności (art. 451 Kodeksu cywilnego przewiduje taką możliwość).
• Rozstrzyganie sporów.

Nie jest konieczne poświadczenie transakcji przez notariusza, ale w przypadku zakupu mieszkania w spadku nie zaszkodzi.

○ Jakie problemy mogą się pojawić?

W rzeczywistości może pojawić się wiele problemów. Przed zakupem mieszkania od spadkobiercy zdecydowanie zaleca się przestudiowanie historii nieruchomości i niuansów zakupu odziedziczonego mieszkania.
Nie zapominaj, że nie tylko Ty, ale także sami spadkobiercy mogą zostać oszukani, na przykład poprzez sfałszowanie testamentu. Sprawdź bardzo dokładnie wszystkie dokumenty, bądź zainteresowany szczegółami. To uchroni Cię przed możliwymi problemami. Najczęstsze problemy są następujące.

✔ Pojawili się inni spadkobiercy

Jeżeli z roszczeniami do nieruchomości pojawią się inne osoby, istnieje duże ryzyko, że wystąpią one z pozwem. Dlatego warto zadbać o terminowy zwrot pieniędzy.
Oczywiście sprzedawca raczej nie zgodzi się na zwrot pieniędzy. Najprawdopodobniej będziesz musiał udać się do sądu.
Jeżeli sprzedający wiedział o obecności innych spadkobierców, art. 179 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej:

„Transakcja dokonana pod wpływem podstępu może zostać uznana przez sąd na wniosek ofiary za nieważną.
Za oszustwo uważa się także celowe milczenie na temat okoliczności, które dana osoba powinna zgłosić z zachowaniem sumienności wymaganej od niej warunkami transakcji.

Jeżeli sprzedający nie wiedział o obecności innych spadkobierców, art. 451 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej:

„Istotna zmiana okoliczności, od których strony wyszły przy zawarciu umowy, stanowi podstawę do jej zmiany lub rozwiązania, chyba że umowa stanowi inaczej lub wynika z jej istoty.
Zmianę okoliczności uważa się za znaczącą, jeżeli uległy one zmianie na tyle, że gdyby strony mogły ją racjonalnie przewidzieć, umowa w ogóle nie zostałaby przez nie zawarta albo zostałaby zawarta na istotnie odmiennych warunkach.”

W obu przypadkach kupujący ma obowiązek zwrócić pieniądze. W jakiej kolejności i ilości decyduje sąd. W pierwszym przypadku wnioskodawcy przysługuje także prawo do zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem transakcji.
Jeżeli spadkobiercom udało się zakwestionować transakcję kupna-sprzedaży, zwrot pieniędzy przysługuje na podstawie art. 461 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej:

„W przypadku odebrania towaru kupującemu przez osoby trzecie z przyczyn powstałych przed zawarciem umowy sprzedaży, sprzedawca ma obowiązek zrekompensować kupującemu poniesione straty, chyba że udowodni, że kupujący wiedział lub powinien był wiedzieć o ich istnieniu. fusy."

✔ Dokumenty zakupu i sprzedaży zostały wypełnione nieprawidłowo

Jeżeli po wszystkich procedurach rejestracyjnych wykryto błędy, fakt transakcji można udowodnić na podstawie wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości. Transakcję można unieważnić na drodze sądu.
Dowodem przekazania pieniędzy sprzedającemu będzie odpowiedni dokument bankowy lub potwierdzenie przyjęcia zaliczki. Dowodem transakcji jest także korespondencja ze sprzedającym, zeznania świadków oraz posiadane dokumenty świadczące o szczerości intencji.
Jeśli pod przykrywką jednej transakcji faktycznie doszło do drugiej, również udaj się do sądu. Faktycznie przeprowadzona transakcja jest uznawana za fikcję. Sąd zobowiąże strony do przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży zgodnie ze wszystkimi przepisami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (klauzula 87 Uchwały Plenum Sił Zbrojnych Ukrainy nr 25 z dnia 23 czerwca, 2015).

✔ Sprzedawca oferuje „oszczędność” na podatkach

Bardzo często sprzedawcy oferują obniżenie prawdziwej ceny mieszkania. Wynika to z faktu, że dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli nieruchomość była własnością spadkobiercy krócej niż trzy lata (art. 217 ust. 3 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
Kwota okazuje się dość duża, więc pomyślcie sami, nie trzeba byłoby się spieszyć ze sprzedażą takiego mieszkania spadkobiercy. Dlatego takie transakcje początkowo wyglądają podejrzanie; sprawdź wszystko dokładnie i nie zgadzaj się na obniżkę ceny.
W przypadku kwestionowania legalności transakcji kupujący będzie mógł zwrócić pieniądze w wysokości określonej w umowie. Udowodnienie, że faktycznie przekazano większą kwotę pieniędzy, jest prawie niemożliwe.

○ Jak uniknąć problemów?

Oszustwa przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania są bardzo częste. Kilka wskazówek dotyczących zakupu takiej nieruchomości zostało już podanych powyżej (patrz „Główne cechy zakupu”). Jeszcze kilka bardzo ważnych punktów.

✔ Sprawdzenie dokumentów sprzedawcy

1. Sprawdź paszport sprzedawcy i sprawdź w punkcie rejestracyjnym, czy dokument nie jest wpisany jako utracony.
2. Sprawdź możliwości sprzedawcy. Należy zgłosić się do poradni leczenia uzależnień i psychoneurologii lub przynajmniej poprosić obywatela o okazanie prawa jazdy.
3. Poproś sprzedawcę o okazanie aktu zgonu zmarłego oraz tytułu własności nieruchomości. Sprawdź szczegóły wszystkich dokumentów.

✔ Sprawdzanie praw osób trzecich

Dowiedz się na jakiej podstawie sprzedający otrzymał mieszkanie.
Jeżeli nieruchomość została otrzymana w drodze testamentu, sprawdzamy:

• Obecność odmowy testamentu lub innego obciążenia.
• Obecność „zapomnianych” krewnych ubiegających się o obowiązkowy udział w spadku (są to osoby niepełnosprawne, dzieci, niepełnosprawni krewni zmarłego - można się o nich dowiedzieć od notariusza, przez urząd stanu cywilnego, archiwum i, ostatecznie od sąsiadów).

Jeśli do nieruchomości są krewni i inni pretendenci, lepiej natychmiast odmówić transakcji.
Jeśli nieruchomość została nabyta legalnie, należy sprawdzić:

• Obecność spadkobierców w tej samej linii co sprzedawca (sprawdź u niego lub notariusza, sprawdź własność na podstawie wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości).
• Obecność odmowy dziedziczenia.

Jeśli są odmowy lub nie ma innych krewnych, wszystko jest w porządku.
Powinieneś także sprawdzić u sprzedawcy obecność współmałżonka. Zwykle dziedziczony majątek jest tylko jeden, ale umowa małżeńska może stanowić inaczej. Upewnij się, że uzyskałeś zgodę małżonka sprzedającego na transakcję.

✔ Nie zgadzaj się na oszustwo

Nawet jeśli zdarzy się, że wpadniesz w ręce oszusta, transakcja może zostać uznana za nieważną na podstawie art. 179 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Aby udowodnić swoje prawo do zwrotu pieniędzy, będziesz musiał udowodnić przed sądem, że nie podjąłeś żadnych nielegalnych działań.
Transakcja odziedziczonym mieszkaniem jest już ryzykowna, nie łam prawa.

Mieszkania na rynku wtórnym różnią się nie tylko wielkością, układem i lokalizacją, ale także kondygnacją. Niektóre zostały sprywatyzowane i zawsze należały tylko do jednego właściciela, inne zostały kupione w czasach rynkowych i zmieniły więcej niż jednego właściciela, a jeszcze inne zostały odziedziczone przez sprzedających. Sprzedaż mieszkania odziedziczonego jest na ogół dość powszechna. Kupujący taką nieruchomość musi jednak zdawać sobie sprawę przynajmniej z głównych zagrożeń, jakie mogą go spotkać.

Ten artykuł jest materiałem referencyjnym i informacyjnym; wszystkie zawarte w nim informacje mają charakter informacyjny i służą wyłącznie celom informacyjnym.

„” ostatnio poruszyłem temat dziedziczenia w artykułach „” i „”. Dziś zajmiemy się trzecim aspektem – zakupem mieszkania otrzymanego w spadku. Nasi eksperci podpowiedzą, na co powinni przygotować się kupujący w takich przypadkach.

Kupowanie z ryzykiem
„Główne ryzyko przy zakupie takich przedmiotów polega na tym, że wraz z nimi istnieje możliwość nabycia roszczeń majątkowych osób, których prawa zostały naruszone podczas podziału spadku” – mówi Daria Pogorelskaya, szefowa działu prawnego Grupy Spółek MIC.„Po zarejestrowaniu nieruchomości na spadkobiercę i jej sprzedaży może pojawić się osoba trzecia, która ma plany dotyczące spadku” – dodaje Karen Bagdasaryan, zastępca kierownika działu nowych budynków Rosyjskiego Domu Nieruchomości Spółki Nieruchomości. Co więcej, nie ma znaczenia, w jaki sposób sprzedawca odziedziczył - z mocy prawa lub testamentu. Przypomnijmy, że istnieją, że tak powiem, dwa rodzaje spadkobierców. Zgodnie z prawem majątek dziedziczą krewni zmarłego; jeżeli nie pozostawił on testamentu, zgodnie z prawem istnieje kilka linii spadkobierców. Pierwszym priorytetem są najbliżsi krewni - małżonek, dzieci, rodzice (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, rozdział 63). Spadkodawca może jednak zbyć swoje gospodarstwo rolne i przekazać je według własnego uznania - krewnym lub znajomemu, kilku osobom lub jednej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, rozdział 62).

Kiedy dziedziczysz według prawa istnieje możliwość, że pojawią się obywatele, którzy również będą mieli prawo do dziedziczenia. Na przykład zmarły może mieć dzieci z poprzednich małżeństw lub małżonka, z którym nie mieszkał długo, ale nigdy nie był oficjalnie rozwiedziony. Możliwa jest także sytuacja: spadkobierca nie miał spadkobierców pierwszego etapu (dzieci, małżonków i rodziców), zmarł wcześniej, zatem spadek został zarejestrowany przez spadkobierców drugiego etapu, ale wnuki spadkodawcy zostały uznane za mieć prawo do dziedziczenia po prezentacji (art. 1146 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), tj. w tych udziałach, które przysługiwałyby dzieciom zmarłego (rodzicom wnuków). I nagle może pojawić się spadkobierca zgodnie z wolą, o istnieniu którego bliscy spadkodawcy, którzy zgodnie z prawem objęli spadek, czasami nie są świadomi.

Jeśli nieruchomość jest dziedziczona z woli jest często kwestionowana przez niezadowolonych spadkobierców według prawa starają się na przykład udowodnić, że jest to podróbka albo że spadkodawca sporządzając ten dokument nie zachował się nieodpowiednio lub działał pod przymusem. W końcu niewielu krewnych lubi, gdy mieszkanie trafia na przykład do współmałżonka lub sąsiada, który się nim opiekował. „Istnieje też możliwość, że spadkobierca pojawi się z innym, sporządzonym później testamentem i zgodnie z prawem unieważnia wszystkie wcześniej wydane” – mówi Daria Pogorelska (Grupa Spółek MIC). – A poza tym zmarły może mieć krąg następców prawnych, którzy mają prawo do udziału w spadku, niezależnie od treści testamentu. Do tej kategorii zaliczają się niepełnosprawne dzieci spadkodawcy, jego niepełnosprawny małżonek oraz rodzice i inne osoby pozostające na utrzymaniu.”

Takie okoliczności zazwyczaj prowadzą spadkobierców i pretendentów do nieruchomości do sądu. „A jeśli powód udowodni zasadność swoich roszczeń, wówczas transakcję kupna i sprzedaży nieruchomości uznaje się za nieważną ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, to znaczy każda ze stron zobowiązuje się zwrócić drugiej wszystko, co otrzymała w ramach transakcji” – mówi Daria Pogorelskaya (Grupa Firm MIC).

Tym samym kupujący zwraca mieszkanie, a sprzedawca musi zwrócić mu zapłacone pieniądze. Ale zwykle kończą się one wydawaniem i wtedy można polegać tylko na komornikach i dostępności przez sprzedającego kaucji lub jakiejkolwiek nieruchomości, którą można sprzedać, aby spłacić dług. Jeżeli takich „bogactwa” nie ma, sąd może zobowiązać dłużnika do stopniowej spłaty pieniędzy, z każdej pensji, przez wiele lat.

Kolejne ryzyko. Jak zauważono Maria Litinetskaya, dyrektor generalna Grupy Metrium, należy zachować szczególną ostrożność przy zakupie nieruchomości, która została niedawno odziedziczona. Można ją sprzedać natychmiast po skompletowaniu odpowiednich dokumentów, ale w takim przypadku sprzedający (posiadający nieruchomość krócej niż trzy lata) są zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego jedynie w przypadku kwot do miliona rubli, które nie są od nich opodatkowane. Dlatego sprzedawcy starają się wskazać w umowie kupna-sprzedaży cenę nieprzekraczającą miliona. Zgadzając się na to, kupujący dom, w przypadku dalszego sporu pomiędzy spadkobiercami i zakończenia transakcji, ryzykuje, że otrzyma z powrotem jedynie kwotę określoną w umowie, nawet jeśli w rzeczywistości zapłacił kilkukrotnie więcej.

Kolejnym nieprzyjemnym niuansem jest to, że sporządzając testament, spadkodawca może dokonać odmowy testamentu: nałożyć na spadkobiercę obowiązek przekazania prawa do korzystania z nieruchomości lub jej części innej osobie przez całe życie lub przez okres pewien okres. Załóżmy, że ojciec zapisuje synowi mieszkanie, ale tylko pod warunkiem, że jego żona (nie ma znaczenia, czy jest matką jego syna, czy macochą) będzie w nim mieszkać aż do swojej śmierci. „A po późniejszym przeniesieniu własności nieruchomości wchodzącej w skład spadku prawo do jej użytkowania, przyznane na mocy odmowy testamentu, pozostaje w mocy” – podaje Daria Pogorelskaya (MC „MIC”).

Jeśli zapis wyjdzie na jaw po transakcji kupna-sprzedaży, będziesz musiał udać się do sądu i udowodnić, że sprzedawca oszukał kupującego, ukrywając ten fakt.

Oszukańcze plany
Zdarzają się również jawne oszustwa związane ze sprzedażą nieruchomości klasyfikowanych jako „odziedziczone”. Bliscy, którzy porozumiewali się ze zmarłym i jako pierwsi dowiedzieli się o jego śmierci, nie chcąc dzielić spadku z innymi prawnymi spadkobiercami, mogą ukryć przed nimi ten fakt. „Oszukani bliscy mogą długo pozostawać w nieświadomości i z tego powodu nie dotrzymać terminu przyjęcia spadku. Niemniej jednak kupujący powinien liczyć się z tym, że ma prawo przywrócenia tego terminu lub ustalenia przez sąd faktu przyjęcia spadku” – wyjaśnia Daria Pogorelska (Grupa Spółek MIC).

Również nieuczciwi spadkobiercy mogą wykorzystać fakt, że inni krewni nie mogą przystąpić do spadku w wyznaczonym terminie (wg prawa jest to 6 miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy) z jakiegoś powodu: np. z powodu choroby , czasowa niezdolność do pracy lub pobyt w innym państwie . „Tacy obywatele starają się jak najszybciej pozbyć się przyjętego spadku i wcale nie przejmują się tym, co stanie się z nabywcą mieszkania, a także z innymi prawnymi spadkobiercami” – mówi Maria Litinetskaya (Grupa Metrium) . Nie pozbawia to jednak spadkobierców, których prawa zostały naruszone, możliwości przywrócenia przed sądem terminu do przyjęcia spadku i zaskarżenia transakcji kupna-sprzedaży. To samo mogą zrobić spadkobiercy, którzy pod wpływem gróźb odmówili przyjęcia spadku, a potem postanowili bronić swoich praw.

Znane są również profesjonalne oszukańcze programy. Z reguły opierają się one na fałszowaniu dokumentów, najczęściej testamentów. „Umiera na przykład samotna osoba, która nie ma bliskich krewnych. Oszuści, którzy specjalnie polują na takich obywateli, fałszują testament za pośrednictwem „swojego” notariusza. Następnie mieszkanie zostaje zarejestrowane jako nieruchomość i sprzedane. Co więcej, często trudno jest wykryć fakt oszustwa i samych oszustów, ponieważ w celu zatarcia śladów mieszkanie jest kilkakrotnie odsprzedawane. A notariusza trudno pociągnąć do odpowiedzialności” – mówi Yuri Sharanov, dyrektor generalny Grupy GCN.

Jak wynika z doniesień, oszuści również po śmierci właściciela Maxim Krylov, prawnik na giełdzie nieruchomości AgentON, może sporządzić fałszywą umowę darowizny lub umowę kupna-sprzedaży, która rzekomo została sporządzona za życia spadkodawcy i przedstawić ją spadkobiercom. Przy takich dokumentach okazuje się, że nieruchomość nie wchodzi w skład masy spadkowej. Jeśli jednak spadkobiercy udowodnią fałszerstwo, umowa zostanie rozwiązana.

„Oszuści mogą sprzedawać mieszkania w imieniu zmarłego, podczas gdy spadkobiercy nie weszli jeszcze w spadek lub faktycznie go weszli, ale nie sformalizowali go prawnie” – mówi Daria Pogorelskaya (MC MC). „Przykładowo lokator mieszkający w mieszkaniu dowiaduje się, że wynajmujący (właściciel) jest osobą starszą i jedynym właścicielem lokalu. Najemca podstępnie otrzymuje pełnomocnictwo od starszej osoby, rzekomo do odbioru dokumentów, a tak naprawdę jest ono ogólne, a gdy właściciel umiera, oszust korzystając z tego pełnomocnictwa przekazuje lokal mieszkalny „jego osoba” (zawiera się fikcyjna umowa kupna-sprzedaży. – Od redakcji) rejestruje nieruchomość i ją sprzedaje” – mówi prawnik Elena Żdanowa, partner zarządzający kancelarii „Pravo. Nieruchomość. Rodzina".

Zdarzają się przypadki, że oszuści zdobyli zaufanie samotnych obywateli, szczególnie tych uzależnionych od alkoholu lub narkotyków, nakłonili ich lub zmusili do napisania testamentu, a następnie nawet zabili spadkobierców, aby szybko nabyć nieruchomość na własność. Nie zawsze możliwe jest wykrycie takich przestępstw i udowodnienie winy fałszywych spadkobierców na podstawie testamentu, ale jeśli jest to możliwe, wówczas majątek zostaje zwrócony prawnym spadkobiercom, a wszelkie transakcje kupna i sprzedaży z jego udziałem zostają uznane za nieważne.

Wskazówki dotyczące zakupów
Co powinni zrobić kupujący, zanim zdecydują się na zakup „odziedziczonego” mieszkania?

Przede wszystkim należy dokładnie przestudiować historię nieruchomości i znajdujące się na niej dokumenty. Musimy dowiedzieć się, z kim spadkodawca mieszkał, czy był żonaty i czy miał dzieci. Na przykład, jeśli zmarły miał dzieci, ale po rozwodzie mieszkał ze swoją żoną i zostawił jej mieszkanie w testamencie, wówczas proces sądowy jest bardzo prawdopodobny. A jeśli jedyny syn zmarłego zostanie spadkobiercą, najprawdopodobniej nie będzie postępowania sądowego.

„Należy także sprawdzić, czy zmarły miał spadkobierców z udziałem obowiązkowym (niepełnosprawne dzieci, rodzice i małżonek – Od redakcji), czy zaliczają się oni do kręgu osób, które przystąpiły do ​​spadku, czy ich prawa i interesy są brane pod uwagę” – radzi Maria Litinetskaya (Grupa Metrium). Należy również zwrócić uwagę na liczbę spadkobierców; jeśli jest tylko jeden spadkobierca, prawdopodobieństwo problemów jest większe. Generalnie im bardziej otwarci są spadkobiercy, im chętniej udzielają informacji o spadkodawcy i jego najbliższych krewnych, którzy mają prawo do spadku, tym ryzyko jest mniejsze.

W przypadku dziedziczenia z mocy prawa często dochodzi do sytuacji, gdy spadkobierców jest kilku, ale tylko jeden z nich przejmuje spadek, a pozostali formalizują odmowę dziedziczenia na rzecz tego spadkobiercy. Dzięki temu rejestracja i sprzedaż nieruchomości jest łatwiejsza i tańsza, więc takie przypadki nie są rzadkością, ale mimo to Jurij Szaranow (grupa GTsN) radzi kupującym, aby dowiedzieć się, dlaczego spadkobiercy odmówili przyjęcia spadku, a jeszcze lepiej uzyskać notarialną odmowę.

Jeśli jest kilku spadkobierców, którzy przejęli swoje prawa, wówczas umowa kupna-sprzedaży, jak podaje Elena Żdanowa (kancelaria „Pravo. Nieruchomości. Rodzina”), musi zostać podpisana przez wszystkich - każdy dla siebie, a jeśli spadkobiercy udzieliłeś komuś pełnomocnictwa – wtedy jedno, wówczas należy zweryfikować autentyczność tych pełnomocnictw i pożądane jest, aby przy transakcji nadal byli obecni wszyscy spadkobiercy. Ponadto, gdy mieszkanie jest dziedziczone „z mocy prawa”, zgodnie z zaleceniami Rimma Balyasnikova, dyrektor Departamentu Informacji Jednolitego Systemu Danych Państwowych, Lepiej jest uzyskać od spadkobierców oświadczenie, że nie są im świadomi inni prawnie uprawnieni pretendenci do nieruchomości.

W przypadku dziedziczenia testamentowego, jeśli to możliwe, konieczne jest uzyskanie od spadkobierców potwierdzenia z mocy prawa, zwłaszcza w przypadku obowiązkowych udziałów w spadku, że nie będą go kwestionować. „Na przykład w naszej praktyce był taki przypadek: babcia zapisała swoje mieszkanie wnukowi, ale jednocześnie miała syna na emeryturze. Podczas osobistej rozmowy z nim nasi prawnicy dowiedzieli się, że spadkobiercą testamentu jest jego syn i uważa testament za sprawiedliwy, zgadza się na sprzedaż mieszkania i jest gotowy potwierdzić to na piśmie” – mówi Maxim Krylov („AgentON ”). Dzięki takiemu podejściu prawdopodobieństwo wystąpienia problemów jest naturalnie minimalne.

Weryfikacja tożsamości samego spadkobiercy-sprzedawcy również zmniejsza ryzyko. „Aby mieć pewność, że ma prawo sprzedać tę nieruchomość, należy sprawdzić jego dokument tożsamości – paszport i sprawdzić w biurze paszportowym w miejscu rejestracji sprzedającego, czy jego paszport nie jest wpisany na listę zagubionych” – radzi Maria Litinecka („Grupa Metrium”). Jeśli zostanie on wymieniony, może się okazać, że sprzedawca w ogóle nie komunikuje się ze spadkobiercą, ale z oszustem, który sfałszował dokument.

„A kupując mieszkanie od spadkobierców, należy uzyskać poświadczoną notarialnie kopię aktu zgonu byłego właściciela. Może się zdarzyć, że nie umarł, ale np. zaginął. A może się zdarzyć, że po zawarciu umowy nagle pojawi się właściciel i zadeklaruje swoje prawa do mieszkania – mówi ekspert.

Ogólnie rzecz biorąc, istnieje sporo niuansów i pułapek, dlatego przy zakupie mieszkań otrzymanych w spadku lepiej jest skontaktować się z prawnikiem i sprawdzić czystość transakcji. A zdaniem Rimmy Balyasnikowej (EGSN) należy zachować szczególną ostrożność przy zakupie nieruchomości przekazanych w testamencie, zwłaszcza nie od krewnego, ale od nieznajomego. „Jeśli przeniesienie własności nastąpiło mniej niż trzy lata temu, zaleca się w ogóle nie kupować takich obiektów” – ostrzega Rimma Balyasnikova.

Jednak w każdym przypadku przy zakupie odziedziczonego mieszkania umowa kupna-sprzedaży nie może wskazywać obniżonej wartości; „W końcu tylko w ten sposób, w przypadku uznania transakcji za nieważną, kupujący będzie mógł domagać się kwoty, którą faktycznie zapłacił” – wyjaśnia Daria Pogorelska (Grupa firm MIC).

Ponadto ubezpieczenie tytułu własności może chronić kupujących w przypadku zakupu mieszkania odziedziczonego przez sprzedającego w przypadku utraty własności nieruchomości. „Ubezpieczenie tytułu własności pozwala nabywcom nieruchomości liczyć na odszkodowanie za poniesione straty w przypadku rozwiązania przez sąd umowy kupna-sprzedaży nieruchomości z ubezpieczycielem” – mówi Daria Pogorelska (Grupa Spółek MIC). „W przypadku wejścia w życie orzeczenia sądu, zgodnie z którym nieruchomość podlega zajęciu od ubezpieczającego, ubezpieczyciel wypłaca mu kwotę odszkodowania z tytułu ubezpieczenia, w większości przypadków równą wartości majątku (jednak wysokość ustalana jest w zależności od warunki ubezpieczenia)” – dodaje Maxim Krylov („AgentON”).

Warto również zaznaczyć, że w przypadku ubezpieczenia tytułu własności transakcja objęta jest dodatkową kontrolą – ze strony ubezpieczyciela. Jeśli uzna, że ​​zakup jest bardzo ryzykowny, odmówi ubezpieczenia, a to jest powód, aby pomyśleć o zakupie odziedziczonej nieruchomości.

Podsumowanie portalu
Nawet tak nieszkodliwa transakcja na pierwszy rzut oka, jak zakup nieruchomości otrzymanej przez sprzedającego w drodze dziedziczenia, może być obarczona bardzo nieprzyjemnymi okolicznościami, które doprowadzą spadkobiercę do sądu, a kupujący pozostanie bez mieszkania i bez pieniędzy. Przed takimi sytuacjami można się zabezpieczyć, zapoznając się ze wszystkimi okolicznościami powstania spadku, zwracając należytą uwagę na sprawdzenie czystości transakcji i nie skąpiąc na ubezpieczeniu tytułu własności.

Dochody obywateli Federacji Rosyjskiej podlegają opodatkowaniu. Jednak procedura odliczenia podatku ma wiele niuansów związanych z przynależnością obywateli rosyjskich do określonej kategorii, rodzajami dochodów i okolicznościami ich otrzymania. Często Rosjanie, odziedziczywszy nieruchomość i podejmując decyzję o jej natychmiastowej sprzedaży, nie wiedzą, czy muszą zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze dziedziczenia.

Zgodnie z Ustawą pod uwagę bierze się nie sposób, w jaki otrzymałeś sprzedawaną nieruchomość, ale to, jak długo byłeś jej właścicielem. Istnieje minimalny okres posiadania odziedziczonego majątku, po upływie którego obywatel zostanie zwolniony z obowiązku płacenia podatku.

Kiedy obywatel po przyjęciu spadku nabywa prawo do sprzedaży mieszkania?

Zgodnie z ustawą sprzedaż nieruchomości jest prerogatywą jej prawnego właściciela. Mieszkanie uważa się za Twoje, jeśli na Twoje nazwisko zostanie wystawiony akt własności. Jeżeli go nie posiadasz, zawierana umowa kupna-sprzedaży zostanie uznana za niezgodną z prawem i niewykonalną.

Legalna sprzedaż odziedziczonego majątku stanie się możliwa dopiero po złożeniu wniosku do notariusza o uzyskanie zaświadczenia o prawie do dziedziczenia. Na tym procedura się nie kończy. Musisz złożyć zaświadczenie notarialne w Rosreestr. Dołączony do tego:

• dowód osobisty (na który obiekt jest zarejestrowany);
• wniosek o oficjalną rejestrację praw do otrzymanej nieruchomości (wypełniany na miejscu przy składaniu dokumentacji);
• paszport katastralny mieszkania;
• pokwitowanie wskazujące zapłatę wymaganego cła państwowego.

Uwaga: procedura nie różni się od standardowej transakcji kupna lub sprzedaży mieszkania.

Dopiero po otrzymaniu certyfikatu masz prawo sprzedać tę nieruchomość.

Co to jest podatek, a co obowiązek państwa?

Procedura uzyskania odziedziczonego majątku i jego późniejszej sprzedaży rodzi wiele pytań wśród spadkobierców. Ludzie często mylą cło państwowe i podatek.

1. Kwota podatku to kwota, którą płacisz sprzedając nieruchomość z uzyskanych dochodów. Procedurę poprzedza transakcja. Podatek trafia do budżetu państwa i stanowi różnicę pomiędzy otrzymywanym dochodem a udzielonym odliczeniem lub poniesionymi wydatkami.
2. Opłata państwowa to opłata płacona notariuszowi przy spisywaniu należności. Jest to swego rodzaju opłata za wydanie notarialnego poświadczenia dziedziczenia.

Jaki podatek od sprzedaży mieszkania w spadku trzeba zapłacić w 2019 roku?

Do 2016 roku okres użytkowania każdej nieruchomości wynosił 3 lata. Jeżeli mieszkaniec kraju pozostawał w statusie właściciela krócej niż 3 lata, był zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W 2016 roku zasady uległy zmianie. Jeśli w tym roku 2019 zdecydujesz się sprzedać nieruchomość w ciągu 5 lat od objęcia własności, będziesz musiał zapłacić wymagane podatki do skarbu państwa.

Prawo do niepłacenia na nowych zasadach jest zastrzeżone dla indywidualnych przypadków. Ten:

1. Stałeś się właścicielem przed 01.01.2016.
2. Otrzymana nieruchomość:

• na podstawie umowy o utrzymanie na całe życie,
• jako prezent,
• w drodze dziedziczenia,
• w wyniku prywatyzacji.

Oznacza to, że odziedziczone mieszkanie można sprzedać w ciągu 3 lat od chwili, gdy staniesz się jego właścicielem.

Termin 3-letni rozpoczyna się liczony nie od chwili otrzymania dokumentów dotyczących dziedziczenia lub własności, lecz bezpośrednio po śmierci spadkodawcy, czyli od chwili otwarcia spadku.

Jeżeli okres ten jest krótszy niż 3 lata od dnia dziedziczenia

Często spadkobiercy nieruchomości potrzebują pieniędzy i od razu po dopełnieniu wszelkich formalności rozpoczynają poszukiwania nabywców. Ponieważ nie minęły jeszcze wymagane 3 lata własności, transakcja podlega opodatkowaniu. Właściciel sprzedanej nieruchomości musi skontaktować się z urzędem skarbowym i dostarczyć formularz zeznania podatkowego 3-NDFL.

Osoby, które niedawno weszły w prawo do dziedziczenia, muszą wziąć pod uwagę następujące niuanse procedury:

1. Obowiązuje standardowa stawka podatku:

• dla obywateli Federacji Rosyjskiej – 13%;
• dla obcokrajowców – 30%.

1. Wystarczy zapłacić 13% lub więcej od kwoty przekraczającej 1 milion rubli. Oznacza to, że państwo zapewnia swoim obywatelom swego rodzaju ulgę podatkową w wysokości 1 000 000,00 rubli.

Przeczytaj także Jaki podatek płaci się przy dziedziczeniu mieszkania?

Jeśli jesteś obywatelem Rosji i na przykład sprzedałeś dom za 2 000 000,00 rubli, 13% zostanie odliczone tylko od 1 000 000,00.

Zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej obywatelom państwa można przyznać odliczenie majątkowe tylko raz.

Jak sprzedawać nie płacąc podatków?

Nie zawsze pobierany jest podatek od sprzedaży spadku do 3 lat. Niektóre kategorie obywateli tego nie płacą. Prawo do niepłacenia podatku w ogóle daje:

• niepełnosprawność pierwszej grupy;
• niepełnosprawność drugiej grupy;
• niepełnosprawność od dzieciństwa;
• rejestracja emerytury.

Pozostali obywatele, którzy nie chcą czekać 3 lat, będą musieli wpłacić do skarbu państwa obowiązkowe 13%.

Jedynym sposobem na uniknięcie płatności jest sprzedaż mieszkania za mniej niż 1 milion. Ale w ten sposób możesz stracić więcej, niż otrzymasz w wyniku transakcji.

Emeryt

W przypadku emerytów zaliczonych do kategorii preferencyjnej nie obowiązują zasady ogólne. Aby jednak zostać zwolnieni z 13-proc. opłaty, muszą skontaktować się z organem podatkowym w celu potwierdzenia swojego preferencyjnego statusu. Wystarczy przedstawić:

• identyfikacja;
• dowód emeryta.

Jeśli przeszła od męża

Jeżeli spadkobiercą zmarłego jest jego małżonek, majątek wspólny zostaje automatycznie przekształcony w majątek indywidualny. Dziedziczka może sprzedać mieszkanie bez czekania 3 lata po śmierci bliskiej osoby. Ale tylko wtedy, gdy zmarły posiadał swoją część przez ponad 3 lata.

Ta sama zasada będzie obowiązywać, gdy żona podejmie decyzję o przeznaczeniu odziedziczonego udziału i sformalizuje nowe prawo do dziedziczenia majątku. W takim przypadku przy finalizacji transakcji będą brane pod uwagę daty określone przy odbiorze pierwszego certyfikatu. To drugie nie będzie brane pod uwagę.

Dla nieletniego

W przypadku sprzedaży mieszkania, którego właścicielem (w całości lub w części) jest osoba małoletnia, zasady pozostają takie same. Wiek nie ma znaczenia. Właściciel apartamentu, który nie ukończył 18 lat, płaci podatek na zasadach ogólnych.

Zgodnie z prawem małoletni nie mogą:

• złożyć oświadczenie;
• zapłacić należne kwoty;
• ponoszą odpowiedzialność za niezastosowanie się do jednego z wymogów Ustawy.

Wszystkie powyższe czynności muszą wykonać osoby, które odpowiadają przed prawem za dziecko (rodzice, kuratorzy, opiekunowie). Z urzędem skarbowym kontaktuje się przedstawiciel ustawowy małoletniego. Przygotowuje również wszystkie niezbędne dokumenty i odpowiada za naruszenia i błędy.

Oświadczenie w tym przypadku musi zostać sporządzone w imieniu dziecka, ale podpisane przez jego przedstawiciela.

W rubryce „Autentyczność oświadczenia” należy zaznaczyć pozycję „Przedstawiciel – Osoba fizyczna”. Osoba odpowiedzialna za małoletniego musi wpisać jego dane osobowe w odpowiednim miejscu.

Regulamin nie wymaga dołączania dokumentów stwierdzających pokrewieństwo lub inne stosunki uprawniające do reprezentowania dziecka. Prawnicy zalecają jednak dołączenie aktu urodzenia dziecka i innych dokumentów potwierdzających istnienie związku między dorosłymi a dziećmi.

Jednoczesna sprzedaż i zakup

W praktyce prawniczej często zdarzają się przypadki, gdy spadkobiercy sprzedając odziedziczoną nieruchomość, od razu kupują nowe, wygodniejsze mieszkanie. W takim przypadku przysługują im jednocześnie dwa odliczenia:

1. Przy sprzedaży: odliczenie 1 000 000,00 rubli.
2. Przy zakupie: odliczenie 2 000 000,00 rubli.

Podatnicy muszą działać w ramach ustalonej procedury:

• odliczenie od kwoty zakupu nie powinno przekraczać 2 000 000,00 rubli;
• odliczenie jest możliwe tylko wtedy, gdy strony transakcji nie są ze sobą powiązane;
• podatnik nie skorzystał wcześniej z prawa do odliczenia.

Obydwa odliczenia wykazywane są w tym samym zeznaniu podatkowym.

Jak zapłacić podatek przy sprzedaży udziału w odziedziczonym mieszkaniu?

Jeżeli obywatelowi nie przysługuje dziedzictwo całego mieszkania, a jedynie jego część, algorytm postępowania może być inny. To zależy od sytuacji. Oto odpowiedzi na najczęstsze pytania, które pojawiają się podczas dzielenia się własnością:

1. Gdy wszyscy spadkobiercy jednocześnie zdecydują się sprzedać swoje udziały. Właściciele mieszkań mogą uzgodnić podział kwoty podatku. Istnieje możliwość poniesienia całego ciężaru podatkowego przez jedną ze stron transakcji. Jeżeli spadkobiercy nie chcą wziąć na siebie obowiązku płacenia podatku za wszystkich, rozdziela się go proporcjonalnie do wartości udziału każdej osoby. Odliczenie 1 000 000,00 rubli rozdziela się dokładnie w ten sam sposób.
2. Kiedy udział zostaje sprzedany przez jednego z właścicieli. W takim przypadku sporządzana jest osobna umowa. Akcjonariusz ma prawo skorzystać z potrącenia w wysokości 1 000 000,00 rubli. Prawo to będą miały wszystkie osoby, które odziedziczyły udział w mieszkaniu.
3. Koszt czy odliczenie? Podatnicy mają alternatywę: mogą zmniejszać swoje dochody poprzez wydatki. Obywatele mają prawo do zmniejszenia swoich dochodów w związku z wydatkami na urządzanie swojego mieszkania. Ani umowy dystrybucyjne, ani proporcje nie mają nic wspólnego z wydatkami, które zawsze są indywidualne. Rosjanie mają prawo wybrać, co jest dla nich bardziej opłacalne: zastosować odliczenia lub wydatki. Prawo to nie jest im odebrane nawet wtedy, gdy wszyscy wspólnicy jednocześnie sprzedają odziedziczony majątek. Niektórzy mogą wybrać koszty, inni odliczenie. Ten ostatni może go używać tylko w określonej proporcji.
4. Kiedy kilka akcji jest sprzedawanych jednocześnie. Jeżeli w ciągu roku podatnik dokonał kilku transakcji sprzedaży udziałów w różnych przedmiotach i posiadał je krócej niż 3 lata, dochody ze wszystkich zrealizowanych transakcji należy zsumować.

Nie można przenosić wydatków z jednej nieruchomości na drugą. Odliczenia sumuje się, ale ostatecznie nie powinny one przekroczyć kwoty 1 miliona.

Podatnik sprzedający kilka różnych nieruchomości może stosować zarówno rachunkowość odliczeniową, jak i rozchodową. Najważniejsze, aby nie łączyć obu preferencji w odniesieniu do jednej nieruchomości.

Przeczytaj także Obowiązek państwa z tytułu objęcia spadku po śmierci w 2019 r

Różne warunki własności akcji

Zdarza się, że niektórzy właściciele jednego mieszkania są właścicielami nieruchomości już od ponad 3 lat, a inni stali się nimi od niedawna. W takim przypadku osoby, które przekroczyły termin określony ustawą, są zwolnione z obowiązku płacenia podatku. Pozostali spadkobiercy mają prawo skorzystać z odliczenia w wysokości proporcjonalnej do przypadającego im udziału.

Dziedziczenie na rzecz cudzoziemca

Spadkobiercą mieszkania znajdującego się na terytorium Federacji Rosyjskiej może zostać także cudzoziemiec, który nie jest rezydentem Rosji i mieszka w innym państwie. Podobnie jak Rosjanie nie ma obowiązku płacenia podatku od spadków.

Aby otrzymać odziedziczone mieszkanie, nie trzeba przyjeżdżać do Rosji. Cudzoziemiec może dopełnić wszelkich formalności w swoim kraju za pośrednictwem notariusza. Istnieje także możliwość ustanowienia pełnomocnika lub skorzystania z usług pracowników konsulatu rosyjskiego.

Wymagane będą następujące wydatki:

• wykonanie pełnomocnictwa;
• uiszczenie opłaty państwowej notariuszowi, który wydał akt poświadczenia dziedziczenia;
• zapłata podatku państwowego za rejestrację własności mieszkania.

Sprzedając odziedziczoną nieruchomość przed upływem 3-letniego okresu, nierezydent jest zobowiązany wpłacić 30% do skarbu Federacji Rosyjskiej. Po 3 latach nie trzeba płacić podatku.

Cudzoziemiec powinien zapytać, czy Federacja Rosyjska i jego kraj zawarły umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeśli nie, będziesz musiał zapłacić wymagany podatek do skarbu własnego stanu.

Rosjanie nie mogą być także mieszkańcami Federacji Rosyjskiej, czyli nie mogą mieszkać na jej terytorium przez 183 dni w roku. W tym przypadku obowiązują ich te same zasady, co cudzoziemców.

Procedura sprzedaży mieszkania

Część spadkobierców ma pewność, że po otrzymaniu od notariusza poświadczenia dziedziczenia będzie mogła przystąpić do procedury sprzedaży. To jest źle. Musisz także posiadać zaświadczenie o rejestracji nieruchomości otrzymane od Roseestry. Oprócz tego warto przygotować:

• wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego potwierdzający brak obciążeń i aresztowań (wydany przez Rosreestr);
• dowody osobiste stron transakcji;
• zaświadczenie o prawie do sprzedawanego spadku;
• sporządzoną umowę kupna-sprzedaży;
• wypis z rejestru domowego potwierdzający brak meldunku w lokalu mieszkalnym innych obywateli;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za zużyte media (pobrane z Urzędu Mieszkalnictwa);
• paszport katastralny z planem nieruchomości zamówionym w przedsprzedaży w WIT.

W interesie nabywcy takiego mieszkania jest sprawdzenie, czy z czasem mogą pojawić się pretendenci do zakupionego mieszkania. Jeżeli takie istnieją, wskazane jest uzyskanie od nich pisemnego zrzeczenia się roszczeń do powierzchni mieszkalnej.

Umowa sprzedaży

Podstawowym dokumentem, który określa istotę całej sprawy, jest umowa kupna-sprzedaży. Jest skompilowany w darmowej formie.

Czasami sprzedający, chcąc obniżyć koszty transakcyjne, zgadzają się z kupującym na wskazanie w dokumentach zaniżonego kosztu mieszkania. Należy wziąć pod uwagę, że w przypadku stwierdzenia w trakcie kontroli dużych rozbieżności pomiędzy ceną rzeczywistą rynkową a ceną deklarowaną, podatek zostanie obliczony w oparciu o wartość katastralną sprzedawanej nieruchomości pomnożoną przez współczynnik 0,7 .

Zawierając umowę, ważne jest wskazanie ceny rynkowej sprzedawanego mieszkania, ponieważ w przypadku sporów kupujący będzie mógł zwrócić tylko to, co wskazano w dokumentach.

Umowa musi zawierać:

• informacje o stronach: kupujący – sprzedający;
• rzeczywista cena nieruchomości;
• informacje o sprzedawanym obiekcie: lokalizacja, dane techniczne. dane itp.;
• termin przekazania pieniędzy;
• sposób przesyłania pieniędzy.

Kiedy pojawia się zamiar sprzedaży odziedziczonego mieszkania, obywatele zadają pytania: kiedy mogą sprzedać mieszkanie po objęciu spadku, czy potrzebne jest do tego zezwolenie i jakieś specjalne dokumenty oraz czy trzeba płacić podatek? Kupując nieruchomość odziedziczoną, trzeba także przestudiować przedmiot – wszak takie nieruchomości różnią się od innych ryzykiem sporu z pretendentami do rzeczy zmarłego. Szczegółowa analiza tematu znajduje się w artykule.

Jak długo może trwać sprzedaż mieszkania po odziedziczeniu?

Obowiązujące ustawodawstwo rosyjskie przewiduje 2 warunki powiązania majątku z odbiorcą spadku. Każdy z nich wyznaczają cele prawne i ekonomiczne.

Zatem w interesie systemu skarbowego za datę odbioru rzeczy zmarłego przyjmuje się dzień ich odnalezienia. Zgodnie z rosyjskim kodeksem cywilnym dniem otwarcia jest dzień śmierci danej osoby.

Jeżeli dokładny dzień śmierci nie jest znany, datę ustala sąd - może tak być:

• data odnalezienia zwłok,
• przybliżona data śmierci,
• data uznania osoby za zmarłą lub zaginioną, obarczoną dużym prawdopodobieństwem śmierci.

Okres ten jest niezbędny do dalszego płacenia podatków. Przecież należy uiścić opłaty skarbowe, rachunki za media i inne płatności za majątek zmarłego, a proces przyjęcia spadku może ciągnąć się przez sześć miesięcy, rok, a nawet dłużej. Konieczne jest, aby w tym okresie nie ustały dochody budżetu. Zatem „z mocą wsteczną” dla tych celów prawdopodobnych syndyków uważa się za syndyków za zobowiązania zmarłego - pobierają podatki oraz opłaty za mieszkanie i usługi komunalne, spłacają długi i wypełniają obowiązki spadkodawcy.

Przed sprzedażą musisz zarejestrować swoją nieruchomość w Rosreestr.

Ale aby sprzedać taką nieruchomość, będziesz musiał przejść wszystkie etapy, aż do rejestracji własności.

Niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z Rosreestr o wpisie nowego właściciela do państwowego rejestru nieruchomości, możesz sprzedać mieszkanie w zwykły sposób.

Aby jednak otrzymać ten ekstrakt, musisz zostać odbiorcą.

Jak zdobyć certyfikat?

Oficjalny proces rozpoczyna się z chwilą otrzymania aktu dziedziczenia. Dokument ten wydawany jest przez notariusza miejsca zamieszkania lub pobytu zmarłego. Generalnie cała droga do sprzedaży odziedziczonego mieszkania wygląda tak.

Zgodnie z testamentem spadkobiercą może być absolutnie każda osoba fizyczna i prawna, bez względu na stopień pokrewieństwa. Tym samym osoby niewymienione w dokumencie testamentowym nie mogą dochodzić udziału w majątku, z wyjątkiem wyjątkowych i nielicznych przypadków. Również osoby, którym zmarły zdecydował się na przekazanie swoich rzeczy, jeśli zostaną uznane za niegodne, nie będą mogły przystąpić do procesu.

Osobami wyjątkowymi są osoby, które otrzymują udział w spadku bez względu na informację zawartą w testamencie.

Oni są:

• dzieci zmarłego poniżej 18 roku życia;
• niepełnosprawni członkowie rodziny zmarłego.

Jak zdobyć mieszkanie na podstawie testamentu. Jeśli nie ma testamentu, wszystko dzieje się według standardowego schematu dziedziczenia spadkobierców.

Zatem kosztowności zmarłego powinny w pierwszej kolejności trafić do bliskich i członków rodziny. Do członków rodziny zalicza się teściów, jeżeli mieszkali ze zmarłym i prowadzili z nim wspólne gospodarstwo domowe.

Bliscy krewni to krewni w linii zstępującej i rosnącej:

• dzieci,
• rodzice,
• wnuki,
• babcie, dziadkowie,
• przyjęty,
• a także pełnoprawni i przyrodni bracia i siostry.

Brani są pod uwagę członkowie rodziny:

• współmałżonek,
• pasierb i pasierbica,
• ojczym i macocha, jeżeli mieszkali razem i prowadzili ze zmarłym wspólne gospodarstwo domowe, tj. koszty utrzymania i dochody były wspólne.

Aby uzyskać poświadczenie prawa do spadku, syndycy przyjmują majątek zmarłego po upływie sześciu miesięcy od dnia jego śmierci lub postanowienia sądu o zgonie/uznaniu za zmarłego itp. Po co odwiedzają notariusza w miejscu rejestracji?

Faktyczny odbiór rzeczy zmarłego oznacza przejęcie praw i obowiązków właściciela.

W przypadku mieszkania syndyk przejmuje nieruchomość:

• wprowadzając się do mieszkania,
• przeprowadzanie napraw,
• spłata fiskalnych opłat za nieruchomość i media, długów itp.

Notariusz wydaje zaświadczenia wszystkim spadkobiercom prawnym po uiszczeniu taksy notarialnej – jej wysokość uzależniona jest od wartości majątku i stopnia pokrewieństwa. Z opłaty zwolnieni są syndycy, którzy zamieszkiwali ze zmarłym pod tym samym adresem i nadal tam zamieszkują po jego śmierci.

Otrzymany certyfikat służy jako podstawa do rejestracji praw majątkowych w Rosreestr, a jeśli powierzchnia mieszkalna nie jest objęta rejestracją katastralną, to do rejestracji w katastrze.

Aby zarejestrować mieszkanie do rejestracji katastralnej, musisz mieć pod ręką paszport techniczny lub plan. Jeżeli zmarły posiadał taki dokument, warto doprecyzować, czy dane pisane odpowiadają rzeczywistym – wszak zmarły mógł wykonać lub zrekonstruować rzeczy, które nie mają odzwierciedlenia w dokumentacji.

W takim przypadku konieczna będzie aktualizacja paszportu/planu technicznego - zadzwoń do inżynierów katastralnych, którzy sprawdzą obiekt i sporządzą poświadczony akt do sporządzenia dokumentów technicznych. W rezultacie Rosreestr wystawi wypis o przeniesieniu własności.

Po tym czasie możesz sprzedać mieszkanie.

Istotnym warunkiem jest to, że jeśli nieruchomość posiada obciążenia lub ograniczenia, np. areszt, zabezpieczenie kredytu, najemca, to przed sprzedażą:

• należy usunąć obciążenia;
• spłacić wszystkie długi
• wypełniać obowiązki.

Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ale czy w każdym przypadku trzeba płacić? Czy spadkobierca jest zwolniony z obowiązku przekazania państwu 13% otrzymanej powierzchni mieszkalnej w związku z jej sprzedażą?

Przecież takie mieszkanie otrzymano bezpłatnie - pod nadzorem recepcjonisty i nie da się wykazać wydatków na jego nabycie, a 13% całkowitej kwoty sprzedaży to dość duża kwota.

Jak nie płacić lub zmniejszyć płatność?

Mniej niż 3 lata własności

Zgodnie z rosyjskim kodeksem podatkowym, jeżeli nieruchomość została otrzymana w drodze dziedziczenia przed 1 stycznia 2016 r., wówczas po jej sprzedaży sprzedawca jest zwolniony z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych, niezależnie od czasu, przez jaki mieszkanie było jego własnością.

Jeżeli otworzył nieruchomość po 1 stycznia 2016 r., to aby zostać zwolnionym musi spełnić warunek – nieruchomość musi być własnością dłużej niż 3 lata. W przeciwnym razie będziesz musiał zapłacić 13% wpływów.

Na przykład syndyk sprzedał nieruchomość za 3 000 000 rubli. Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 390 000 rubli. Kwota jest znacząca.

Czy zgodnie z prawem można obniżyć lub nie płacić podatków?

Najlepszym sposobem, aby nie płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, jest poczekać do upływu minimalnego okresu i nie sprzedawać mieszkania, które jest własnością krócej niż 3 lata.

Odliczenie podatku

Jeżeli sprzedaż jest pilnie potrzebna, istnieje możliwość obniżenia podstawy opodatkowania poprzez odliczenie majątku.

• Odliczenie- jest to kwota, o jaką można obniżyć podstawę opodatkowania, czyli od niej odjąć.
• Baza- jest to kwota, od której wypłacane jest 13%.

Wielkość odliczenia majątkowego dla wszystkich obywateli jest taka sama i zgodnie z art. 220 rosyjskiego kodeksu podatkowego wynosi 1 000 000 rubli.

Zatem przy sprzedaży powierzchni mieszkalnej za 3 000 000 rubli podstawa będzie wynosić tylko 2 000 000 rubli, a kwota podatku dochodowego od osób fizycznych wyniesie 260 000 zamiast 390 000.

Darowizna udziału

Innym legalnym sposobem na zmniejszenie kwoty wpłacanej do budżetu jest podarowanie akcji/udziałów bliskim lub członkom rodziny. Prezenty dla takich osób nie podlegają podatkowi.

Po takiej operacji konieczne jest sporządzenie z kupującym odrębnych umów kupna-sprzedaży - każdy akcjonariusz zawiera z nim umowę sprzedaży swojego udziału.

Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Finansów udział sprzedany na podstawie odrębnej umowy ujmowany jest jako odrębny przedmiot, dla którego przewidziano pełny odpis majątkowy.

Przykład - właściciel oddał dziecku połowę mieszkania. Każdy zawarł umowę z kupującym, koszt ½ obiektu wynosi 1 500 000 rubli. Po zastosowaniu odliczeń każda podstawa opodatkowania wynosi 500 000 rubli.

Podatek dochodowy od osób fizycznych od każdej akcji: 500 000 * 13% = 65 000 rubli. W rezultacie - 130 000 rubli.

Ale dzięki tej metodzie lepiej jest pozostawić lukę między transakcjami darowizny a sprzedażą udziałów, aby inspektorzy nie odmówili odliczenia, powołując się na odmowę jako ujawniającą fakt uchylania się od płacenia podatków.

Ryzyko zakupu i sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku

Nieruchomość przekazana w drodze dziedziczenia wiąże się z ryzykiem zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Dla kupującego

Kupujący musi dokładnie przestudiować dokumenty dotyczące mieszkania i upewnić się, że po zakupie nie zgłoszą się do niego osoby domagające się udziału w masie majątku zmarłego.

Jakie dokumenty należy przestudiować:

1. Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości;
2. Zaświadczenie o składzie rodziny - aby dowiedzieć się, kto jest zarejestrowany w nieruchomości;
3. Wyciąg archiwalny z księgi wieczystej – aby dowiedzieć się, kto kiedykolwiek był zameldowany w nieruchomości;
4. Plan techniczny;
5. Paszport katastralny lub uniwersalny wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości. Ważne jest, aby poprosić sprzedawcę o nowe oświadczenie - aby zobaczyć informacje o obecności lub braku obciążeń i ograniczeń;
6. Zaświadczenie o prawie do spadku;
7. Dokumenty rejestracyjne;
8. Zaświadczenie z konta osobistego o stanie długów;
9. Zaświadczenia z klinik psychiatrycznych i leczenia uzależnień (czasami jest to konieczne, aby zapewnić adekwatność sprzedawcy);
10. Zezwolenie na sprzedaż od małżonka – jeżeli majątek jest wspólny;
11. Zezwolenia organów opiekuńczych – jeżeli wśród właścicieli znajdują się dzieci lub osoby ubezwłasnowolnione.

Ważne jest, aby szukać najemców na całe życie lub osób na utrzymaniu na czas nieokreślony.

Dla bezpieczeństwa warto udać się do notariusza, który prowadził sprawę i zasięgnąć informacji na temat nieruchomości. Nie należy zgadzać się na umowę przedwstępną z zadatkiem, co najwyżej umowę z góry. Umowę najlepiej zawrzeć z pomocą notariusza lub dobrego prawnika.

Dla sprzedawcy

• Pierwsze ryzyko- jest to podatek dochodowy od osób fizycznych.
• Drugim jest prawdopodobieństwo pojawienia się innych spadkobierców, którzy za pośrednictwem sądu doprowadzą do uznania umowy za nieważną lub nieważną, pociągając sprzedającego i kupującego do odpowiedzialności i dalszych konsekwencji.

Dodatkowe informacje dotyczące prawidłowej rejestracji praw do mieszkania w drodze dziedziczenia:

Wniosek

Najlepszym sposobem na sprzedaż domu w każdej sytuacji jest skontaktowanie się ze specjalistami zajmującymi się sprzedażą nieruchomości i obsługą dokumentacyjną takiej transakcji. Oczywiście usługi tych osób nie będą bezpłatne, ale w zamian otrzymasz spokój i pewność co do legalności i legalności zakupu i sprzedaży. Innym sposobem jest dokładne, szczegółowe przestudiowanie prawa cywilnego, podatkowego i rodzinnego. Dodatkiem do obu metod nie jest sprzedaż majątku od razu po otrzymaniu spadku, ale odczekanie 3-5 lat, aby mieć pewność, że nie ma żadnych roszczeń ani postępowań z potencjalnymi spadkobiercami.

Nasz prawnik udzieli Ci bezpłatnej porady.

Często zdarzają się sytuacje, gdy obywatele, ledwo odziedziczywszy dom, starają się go natychmiast sprzedać. Jednak w takich transakcjach istnieje wiele niuansów prawnych, których nie można zignorować. Podstawowym pytaniem, które niepokoi każdego spadkobiercę planującego sprzedaż odziedziczonego lokalu mieszkalnego, jest to, kiedy można sprzedać mieszkanie po objęciu spadku?

Spis treści:

Kiedy można sprzedać odziedziczone mieszkanie?

Z dniem śmierci spadkodawcy spadkobierca otrzymuje własność dziedziczonego majątku. Nawet jeśli nie wydał jeszcze odpowiedniego certyfikatu i nie zarejestrował niczego w Rosreestr. Będzie od niego żądanie uiszczania opłat za media za nieruchomości i podatki przez cały czas trwania postępowania spadkowego, a także po jego zakończeniu.

Spadkobierca będzie mógł jednak rozporządzać majątkiem dopiero po przyjęciu spadku i zarejestrowaniu własności, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W przeciwnym razie żadna transakcja nie zostanie zarejestrowana w punkcie rejestracyjnym. Nie będzie nawet możliwości przekazania dokumentów, gdyż spadkobierca nie będzie posiadał niezbędnego tytułu autoryzowanego sprzedawcy.

A niektóre odziedziczone przedmioty są nawet objęte zastawem, który przechodzi na następcę. I tu, dopóki wierzyciel hipoteczny, kimkolwiek jest, nie wyrazi odpowiedniej zgody, z mieszkaniem czy domem nie da się nic zrobić – ani sprzedać, ani przekazać.

Co zatem musi zrobić spadkobierca?

• W pierwszej kolejności należy przystąpić do spadku i uzyskać odpowiednie zaświadczenie od notariusza.
• Po drugie, albo zarejestruj nieruchomość w rejestrze katastralnym, albo dokonaj bieżących zmian w katastrze (informacje o nowym właścicielu).
• Po zarejestrowaniu praw majątkowych w Rosreestr.
• Następnie zdecyduj coś o sprzedaży (i dopiero po uzyskaniu zgody wierzyciela hipotecznego lub spłacie kredytu hipotecznego, jeśli coś takiego istnieje).

Podatek od sprzedaży

Wiele odziedziczonych nieruchomości jest wystawianych na sprzedaż niemal natychmiast po przejęciu ich przez spadkobiercę. Zwłaszcza jeśli następców prawnych jest więcej niż jeden i nie mogą oni w żaden inny sposób podzielić odziedziczonego mieszkania. Możliwe są jednak również inne powody sprzedaży - pilna potrzeba pieniędzy, dostępność innego mieszkania itp. Jednocześnie sprzedawca zachowuje pewien obowiązek wobec państwa - musi zapłacić podatek od transakcji. A to dodatek do opłaty za przyjęcie spadku.

Jeśli chodzi o wysokość opłaty, dla obywateli Rosji wynosi ona 13% ceny sprzedaży. I musisz zapłacić kontroli terytorialnej nie później niż 15 lipca roku następującego po roku sprzedaży. Nierezydenci przekazują do budżetu 30% kwoty transakcji.

Ponadto obowiązkiem sprzedawcy jest prawidłowe sporządzenie i terminowe złożenie (nie później niż do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży) deklaracji 3-NDFL.

Obowiązujące przepisy nie przewidują żadnych korzyści dla osób sprzedających nieruchomości. Nawet jeśli sprzedawca należy do jednej z niechronionych społecznie kategorii cywilnych. Każdy płaci podatek w określonej wysokości. Istnieje jednak możliwość (i to całkowicie legalna), aby całkowicie zwolnić się z podatku lub znacząco obniżyć wysokość swojego zobowiązania podatkowego.

Zalecamy przeczytanie:

Legalne sposoby uniknięcia płacenia/obniżenia podatków

Zwolnienie z podatku

Aby nie płacić podatku od transakcji kupna-sprzedaży do skarbu państwa, sprzedający musi być właścicielem nieruchomości przez okres dłuższy niż 3 lata od dnia jej posiadania.

Ważny: P Zgodnie z prawem, jeśli podatnik jest właścicielem mieszkania dłużej niż 36 miesięcy, jest zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu jego sprzedaży.

Generalnie od 2016 roku ustala się nowy okres kadencji dla wolnej od podatku sprzedaży nieruchomości – 5 lat. Nie dotyczy to jednak mieszkania odziedziczonego. Pozostał jeszcze okres 3 lat.

Obniżenie podatku

Tak naprawdę możesz obniżyć kwotę podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego do zera, jeśli niedrogo sprzedasz mieszkanie (lub dom prywatny). Tutaj nie będziesz musiał czekać nawet 3 lat. Jednakże oświadczenie nadal będzie musiało zostać złożone.

Procedura takiego „taniania” jest następująca:

1. Wymaganą przez prawo ulgę podatkową (1 000 000 rubli) lub koszty nabycia należy odjąć od kosztu przedmiotu sprzedaży (mieszkania lub ponownie domu prywatnego).
2. I właśnie powstałą różnicę (tylko ona) należy pomnożyć przez stawkę 13%.

Ważny: Powinieneś jasno zrozumieć i pamiętać, że musisz odliczyć albo milion, albo poniesione wydatki. Obu nie da się odjąć.

W przypadku sprzedaży wspólnej nieruchomości każdy akcjonariusz składa 3-NDFL. W deklaracji określana jest wysokość podatku w zależności od udziału. Następnie stosuje się odliczenie podatku „indywidualnie” - 1 milion na całą nieruchomość.

Cena sprzedaży nieruchomości wskazana jest zarówno w umowie, jak i w złożonym oświadczeniu. Jest ona ustalana na podstawie umowy, ale nie powinna być mniejsza niż 70% wartości katastralnej nieruchomości.

Ryzyko i odpowiedzialność podatkowa

Specjaliści Federalnej Służby Podatkowej co roku tłumią tysiące przestępczych prób fałszowania i zniekształcania dostarczanych wskaźników w celu zmniejszenia osobistego obciążenia podatkowego. Jednak z roku na rok pozbawionym skrupułów podatnikom coraz trudniej „zachować oryginalność”, wymyślając nowe sposoby na uniknięcie pełnych wpłat do budżetu . A od 1 stycznia 2016 roku zupełnie trudno było zaniżać cenę, zawyżać koszty itp. Teraz:

Ważny: Warto zapytać dowolnego specjalistę ds. minimalizacji podatków, a on doradzi, aby Twoje raporty były jak najbardziej przejrzyste, poważnie podeszły do ​​​​przelewu naliczonych opłat, a w każdej trudnej sprawie natychmiast skontaktuj się z inspekcją Federalnej Służby Podatkowej w miejscu zamieszkania w celu uzyskania szczegółowych informacji wyjaśnienie.

Kupno mieszkania od spadkobierców: ryzyko kupującego

Kupno mieszkania po jego odziedziczeniu uznawane jest za jedno z najbardziej ryzykownych działań na rynku nieruchomości. Bo „pułapek” jest całkiem sporo. I lepiej odmówić takich ofert. Jeśli jednak zamiar jest poważny, należy podjąć szereg środków ochronnych. Zaangażuj przynajmniej doświadczonego prawnika w taką transakcję. I co najwyżej niezależny pośrednik w obrocie nieruchomościami. I ściśle przestrzegaj instrukcji, aby zmniejszyć ryzyko:

Pierwsze wrażenie

Należy szczególnie uważać na „zbyt dobre” warunki oferty zakupu. Przede wszystkim mówimy o niskiej cenie. Co może wskazywać? Że z mieszkaniem ewidentnie jest coś nieczystego i sprzedawca stara się jak najszybciej się tego pozbyć.

Jeśli koszt odsetek jest o 10-15 niższy od standardowej ceny rynkowej, to wszystko jest w porządku, ale w przypadku większych „rabatów” należy zachować ostrożność. Są powodem do zastanowienia się nad powodami sprzedaży domu i niuansami samej sprzedaży.

Spotkanie ze sprzedawcą

Przede wszystkim musisz dowiedzieć się: kto jest sprzedawcą - naprawdę właścicielem, czy tylko przedstawicielem? A jeśli to drugie, to czy działa przez pełnomocnika, czy nie? Musisz także sprawdzić dane swojego paszportu.

Nawet jeśli masz do czynienia z osobą zaufaną, warto nalegać na osobiste spotkanie z właścicielem nieruchomości. I lepiej, jeśli takie spotkanie odbędzie się w mieszkaniu na sprzedaż, w obecności świadków.

Podczas rozmowy z właścicielem nieruchomości powinieneś dowiedzieć się:

• powód sprzedaży nieruchomości;
• historia budownictwa od pierwszego właściciela do czasów współczesnych;
• który jest zameldowany w lokalu mieszkalnym (a w szczególności: czy są tam małoletni, a także obywatele, których z mocy prawa nie można zwolnić ze służby – ci, którzy odmówili prywatyzacji; odbywający służbę wojskową z poboru; zapisobiercy z testamentu; skazani odbywający kary; długoterminowi podróżujący służbowo za granicę itp.);
• sposób dziedziczenia majątku (czy toczył się proces sądowy, imię i nazwisko oraz adres notariusza itp.);
• czy są jakieś problemy techniczne z lokalem (przebudowa, w tym niedokończona; błędy w oficjalnej dokumentacji technicznej itp.);
• czy występują zaległości w rachunkach za media i innych obowiązkowych płatnościach;
• czy istnieją jakieś obciążenia (kredyt hipoteczny, umowa najmu itp.);
• powody, dla których sprzedaży nieruchomości dokonuje syndyk, a nie sam właściciel;
• główne postanowienia/warunki przyszłej umowy;
• inne ważne punkty.

Żadnych depozytów

Dzisiaj jest trudny czas: trudno sprzedać dom, ale pieniądze i tak pozostają bardzo płynne. Zatem żadnych umów przedwstępnych, zastawów, wpływów i innych „rzeczy wtórnych”. Tylko umowa główna i jasne warunki w niej zawarte, a potem cała reszta.

Nieruchomości kupuje się wyłącznie z chłodną głową. A jeśli jedna opcja nie zostanie zrealizowana (co zdarza się niezwykle rzadko), z pewnością pojawi się inna. Jednak każda sytuacja jest indywidualna. Sprzedawca powinien jednak zawsze zachować ostrożność i ostrożność.

Dokumentacja

Będziesz musiał poprosić, a następnie dokładnie przestudiować całą dokumentację dotyczącą nieruchomości rozważanej do zakupu:

Tytuł:

• Certyfikat dziedziczenia;
• Umowa o podziale udziałów dziedziczonych;
• umowy (kupno-sprzedaż, darowizna, prywatyzacja itp.).

Prawa autorskie:

• ekstrakt z Rosreestr.

Techniczny:

• paszport z WIT;
• plan techniczny;
• paszport katastralny (lub wyciąg z Komisji Majątku Państwowego);
• uchwałę w sprawie legalności przebudowy.

Ponadto będziesz potrzebować:

Możesz potrzebować także innych dokumentów. Najważniejsze jest ustalenie dokładnie, kiedy spadek został przekazany. Jeśli nastąpiło to niedawno (do roku), ryzyko jest realne. Ale jeśli będzie to 5 lat lub więcej, operacja będzie skuteczna.

Informacje zawarte w dokumentach należy porównać z informacjami otrzymanymi wcześniej od sprzedawcy. Sprawdź także dokumenty pod kątem błędów, nieścisłości itp.

Kontrola

Przed wyrażeniem zgody na zakup nieruchomość powinna zostać skontrolowana w celu zidentyfikowania ewentualnych problemów z komunikacją, wentylacją i innym sprzętem inżynieryjnym. Ponadto powinieneś dowiedzieć się o trafności układu. A także porozmawiaj z sąsiadami (głównie z dołu): czy była powódź, naruszenia norm sanitarnych lub utrzymania pomieszczeń mieszkalnych lub inne problemy?

Rozmowa z notariuszem

Warto spróbować dotrzeć do notariusza, który prowadził sprawę spadkową. Lepiej, jeśli wizyta jest wspólna (ze sprzedawcą), wtedy specjalista z łatwością nawiąże kontakt. W przeciwnym razie może odmówić ujawnienia informacji . A kupujący musi wiedzieć:

• jak czyste było dziedzictwo;
• czy pomiędzy pretendentami do spadku istniały konflikty i nieporozumienia;
• Czy pomiędzy faktycznymi i potencjalnymi następcami nadal toczą się spory prawne?

Możesz także poprosić notariusza o informacje na temat zajęcia i ograniczeń dotyczących interesującego Cię mieszkania.

Zapytanie do bazy danych

Obecność postępowania sądowego i egzekucyjnego ze sprzedawcą i innymi spadkobiercami, a także ze spadkodawcą można łatwo sprawdzić pod kątem:

• ogólna strona internetowa sądów rosyjskich (Państwowy Zautomatyzowany System Federacji Rosyjskiej „Sprawiedliwość” pod adresem https://sudrf.ru, w zakładce „Wyszukiwanie według spraw i aktów sądowych”);
• oficjalny zasób FSSP (komornicy), który znajduje się pod adresem http://fssprus.ru, w zakładce „Bank danych postępowań egzekucyjnych”.

Zapytanie

Jeśli to możliwe, nie zaszkodzi zasięgnąć informacji na policji w sprawie sprzedawcy. A co, jeśli kryły się za nim już fakty dotyczące oszustwa. Informacje w tej kwestii uchronią kupującego przed utratą poważnych środków.

Dekoracje

Najbezpieczniejszą opcją jest notarialne wsparcie transakcji. A lepiej zaangażować w sprawę tego samego notariusza, który prowadził sprawę spadkową. Jeśli mówimy o sprzedaży wspólnej nieruchomości, to notarialne poświadczenie transakcji jest wymagane przez prawo.

Gdy notariusz jest o tym poinformowany, okoliczność ta eliminuje wiele zagrożeń. Specjalista jest w stanie zweryfikować legalność transakcji, a w przypadku problemów ponosi określoną odpowiedzialność.

Potencjalny kupujący musi koniecznie omówić warunki umowy, żądać wyjaśnień i wprowadzić korzystne dla siebie zmiany w tekście. Należy również zadbać o to, aby w umowie znalazły się wyłącznie wiarygodne dane i liczby. A przede wszystkim w żadnym wypadku nie należy lekceważyć wartości transakcji na papierach wartościowych. W przeciwnym razie, jeśli coś pójdzie nie tak, kupujący otrzyma tylko pieniądze określone w umowie. Ani rubla więcej!

Dla większej przekonywalności możesz spotkać się z pozostałymi spadkobiercami (jeśli takowe istnieją) i uzyskać od nich pokwitowania wskazujące na ich brak zainteresowania nabytym mieszkaniem oraz roszczenia z tytułu zbliżającej się transakcji. Takie rzeczy nie są przewidziane przez prawo, ale zwiększą spokój ducha konsumentów.

Ważny: Lepiej odmówić planowanego zakupu przy najmniejszej wskazówce niejasności transakcji i intencji sprzedawcy.

Co zrobić, jeśli po zakupie pojawią się problemy?

Negatywnych konsekwencji (i to bardzo różnorodnych) po zakupie mieszkania od osób, które je odziedziczyły, może wiązać się z wieloma negatywnymi konsekwencjami. Na przykład:

• wielu ubiegających się o nieruchomości (z woli, z mocy prawa, posiadacze akcji przymusowych itp.);
• heterogeniczność roszczeń spadkobierców (ktoś chce zostać właścicielem, inny domaga się odszkodowania pieniężnego, trzeci chciałby otrzymać jedynie prawo pobytu itp.);
• czas trwania procesu dziedziczenia itp.

Ponadto mogą to być:

Oczywiste zagrożenia

Anulowanie transakcji (lub uznanie jej za nieważną) dotyczącą odziedziczonego mieszkania. Może to być wymagane, powiedzmy:

Lista jest długa – sytuacji, które mogą skutkować anulowaniem umowy o odziedziczone mieszkanie, jest naprawdę wiele.

Zmiana warunków umowy kupna-sprzedaży

Okoliczność ta może sprawić, że dokonana transakcja kupna-sprzedaży będzie nieopłacalna dla kupującego. Kiedy możliwa jest zmiana warunków?

Przykładowo, jeśli zgodnie z testamentem wykonawca testamentu jest zobowiązany sprzedać mieszkanie i przelać pieniądze na konto małoletniego. I wszystko tak się odbyło, ale władze opiekuńcze i kuratorskie, działając w interesie dziecka lub nastolatka, spierały się o warunki umowy i podwyższyły cenę sprzedaży mieszkania. A ciężar dodatkowej płatności spadł na barki kupującego w dobrej wierze.

Ograniczenie praw nowego właściciela

Sytuację najlepiej widać na następującym przykładzie:

Spadkodawca sporządził testament, zgodnie z którym jego przyjaciel mógł dożywotnio (i być zameldowany na stałe) w mieszkaniu pozostawionym w spadku jego synowi. Jednak mój syn niemal natychmiast sprzedał dom. Bezpośrednio „razem” z zapisobiercą. A przyjaciel przedstawił już swoje prawa kupującemu - nowemu właścicielowi przestrzeni życiowej. I był zmuszony żyć przez długi czas pod jednym dachem z nieznajomym.

Problemy pośrednie

Kupujący może ponieść także dodatkowe koszty ogólne w związku z nieudaną transakcją kupna i sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Przykład 1: Po opłacalnym zakupie niedawno odziedziczonego mieszkania, ktoś R dokonał kosztownych napraw w domu. Jednak wkrótce umowa transakcyjna została uznana za nieważną, a sąd postanowił przywrócić wszystko „do normalności”. Sprzedawca okazał się porządną osobą i zwrócił kupującemu cenę mieszkania. Odmówił jednak zwrotu pieniędzy za naprawę, ponieważ wykończenie nie przypadło mu do gustu. Niezadowolony R musiał udać się z tą sprawą do sądu, marnując czas, pieniądze i nerwy, nie mając zbyt wiele nadziei na pozytywne rozwiązanie dla siebie.

Ale powyższa sytuacja wygląda mniej więcej standardowo i zdarzają się nietypowe przypadki.

Przykład nr 2: Kupujący Z w dobrej wierze, kupił odziedziczone mieszkanie, a następnie sprzedał je po wyższej cenie. A potem pojawiło się orzeczenie sądu unieważniające obie transakcje. Oznacza to, że mieszkanie zostało zwrócone prawdziwym spadkobiercom, którzy pozwali swoje prawa od fałszywego spadkobiercy. A ten ostatni wydał już wszystkie pieniądze otrzymane ze sprzedaży nieruchomości i przygotowuje się do procesu pod zarzutem oszustwa. Jednocześnie kupujący w dobrej wierze Z zwrócił otrzymane od kupujących środki, sam zaś został bez mieszkania i bez pieniędzy.

Wielu problemów można jednak uniknąć, jeśli zachowasz ostrożność i zastosujesz się do co najmniej 3 prostych zasad:

1. Nie spiesz się ze sprzedażą swojej nieruchomości. Ponieważ kolejna sprzedaż nie będzie w stanie uchronić transakcji przed ewentualnym zakwestionowaniem. A jeśli nie zaczekasz, konsekwencje będą jeszcze trudniejsze do powstrzymania.
2. Jeśli planowana jest naprawa, należy zebrać i przechowywać wszystkie dokumenty potwierdzające jej koszty. Aby później wszystkie koszty można było uznać za straty i odzyskać od sprzedawcy.
3. Przez jakiś czas po nabyciu nieruchomości (od sześciu miesięcy do roku) warto monitorować jej stan, żądając wypisów z Rosreestr i osób zarejestrowanych w lokalu mieszkalnym. Aby w odpowiednim czasie reagować na możliwe problemy. Czasami czas jest ważny, a opóźnienie prowadzi do nieodwracalnych konsekwencji.

Zachować spokój

Jeśli transakcja ostatecznie zakończy się niepowodzeniem, musisz zachować spokój i działać tak spokojnie, jak to możliwe w przyszłości. Nie podejmuj pochopnych, pochopnych kroków, nie wdawaj się w perypetie sprzedającego czy kłócących się spadkobierców.

Maksymalny udział w sporach prawnych

Bez względu na to, jakie roszczenia potencjalni następcy mogą mieć wobec sprzedającego nieruchomość, kupujący i nowy właściciel nieruchomości muszą być świadomi tego, co się dzieje. Bądź obecny podczas wszystkich postępowań sądowych, ponieważ decyzje na nich podjęte mogą mieć różnorodne konsekwencje. I nie tylko bądź obecny, ale aktywnie uczestnicz, przy wsparciu doświadczonego, wykwalifikowanego (w tej dziedzinie) prawnika.

Interakcja ze sprzedawcą

Dla kupującego ważne jest utrzymywanie stałego kontaktu ze sprzedawcą spornej nieruchomości. Rzeczywiście, w niektórych momentach pierwszy ma znacznie więcej informacji niż drugi. Jeśli wymagają tego okoliczności, należy połączyć siły, aby stawić czoła powodom tak skutecznie, jak to możliwe.

Ważny: Trzeba tylko działać bardzo ostrożnie, zachowując czujność. W przeciwnym razie sprzedawca udając sojusznika może okazać się wrogiem.

Kontakt z policją, prokuraturą

Chroniąc swoje prawa, należy korzystać ze wszystkich możliwych metod prawnych. Mianowicie:

1. Zgłoś zagrożenie dla mienia na policję. Nawet jeśli niewiele zrobią, wyniki testu pomogą w sądzie. Plus przydatne informacje (na przykład w sprawie odmowy), które można wyciągnąć z raportu urzędników państwowych.
2. Zgłoś się do prokuratury. Sprawdzenie ich może nawet odstraszyć „powoda”, jeśli sprzedaż nieruchomości i późniejsza apelacja do sądu były działaniami jednego oszukańczego planu. Wielu napastników woli porzucić swoje przestępcze plany, aby nie dać się złapać i ukarać.

Sprzedaż mieszkania przez spadkobiercę: ryzyko dla sprzedającego

Sprzedając odziedziczoną nieruchomość, ani sprzedawca, ani kupujący nie mają absolutnych gwarancji. Pierwszy może na przykład spotkać:

• zwrot pieniędzy zgodnie z umową;
• zwrot kosztów naprawy ostatniego właściciela (w tym za przebudowę lub dozwoloną zmianę przeznaczenia przedmiotu);
• odszkodowanie za szkody moralne i inne straty kupującego.

Ewentualnie pozbawiony spadkobierca może za pośrednictwem sądu uznać spadkobiercę za niegodnego i tym samym unieważnić umowę kupna-sprzedaży.

Co powinien zrobić sprzedawca, aby uniknąć negatywnych konsekwencji sprzedaży?

Staraj się minimalizować roszczenia. Jak?