Plusy i minusy bezpośredniego zarządzania apartamentowcem. Wzór umowy i protokół spotkania. Bezpośrednie zarządzanie budynkiem Zarządzanie firmą zarządzającą apartamentowcami

Zespół mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej Art. 161. Wybór sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym. Ogólne wymagania dotyczące zarządzania budynkiem mieszkalnym

1. Zarząd budynku mieszkalnego ma obowiązek zapewniać obywatelom korzystne i bezpieczne warunki życia, należyte utrzymanie mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, rozwiązywać problemy związane z korzystaniem z tej nieruchomości, a także zapewniać media obywatelom zamieszkującym w takim lokalu. domu lub, w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu, stała dostępność mediów i innych urządzeń wchodzących w skład wspólnej własności właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w celu świadczenia usług komunalnych (zwane dalej zapewnieniem gotowość systemów inżynierskich). Rząd Federacji Rosyjskiej ustanawia standardy i zasady zarządzania budynkami mieszkalnymi.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

1.1. Właściwe utrzymanie wspólnej własności właścicieli lokali w budynku mieszkalnym musi odbywać się zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, w tym w zakresie zapewnienia dobrostanu sanitarnego i epidemiologicznego ludności, na przepisy techniczne, bezpieczeństwo przeciwpożarowe, ochronę praw konsumentów i muszą zapewnić:

1) spełnienie wymagań dotyczących niezawodności i bezpieczeństwa budynku mieszkalnego;

2) bezpieczeństwo życia i zdrowia obywateli, mienia osób fizycznych, mienia osób prawnych, mienia państwowego i komunalnego;

3) możliwość korzystania z lokali i innych rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym;

4) poszanowanie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym, a także innych osób;

5) stałą gotowość mediów, urządzeń pomiarowych i innych urządzeń wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w apartamentowcu, do zaopatrzenia w środki niezbędne do świadczenia usług publicznych obywatelom mieszkającym w apartamentowcu, zgodnie z art. zasady świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych, ustalone przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

1.2. Skład minimalnego wykazu usług i robót niezbędnych do zapewnienia prawidłowego utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, tryb ich świadczenia i realizacji ustala Rząd Federacji Rosyjskiej.

1.3. Działalność związana z zarządzaniem apartamentowcami prowadzona jest na podstawie zezwolenia na jej realizację, z wyjątkiem przypadku, gdy taką działalność prowadzi wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka oraz przypadek przewidziany w części 3 artykułu 200 niniejszego Kodeksu.

2. Właściciele lokali w apartamentowcu mają obowiązek wybrać jeden ze sposobów zarządzania apartamentowcem:

1) bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokali w budynku wielorodzinnym, w którym liczba mieszkań nie przekracza trzydziestu;

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

2) zarządzanie wspólnotą mieszkaniową albo spółdzielnią mieszkaniową albo inną wyspecjalizowaną spółdzielnią konsumencką;

3) zarządzanie organizacją zarządzającą.

2.1. Przy wykonywaniu bezpośredniego zarządzania apartamentowcem przez właścicieli lokali w tym budynku, osoby wykonujące prace związane z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w apartamentowcu, zapewniające zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę oraz wykonujące kanalizację, dostawę energii elektrycznej, dostawę gazu (w tym dostawa gazu domowego w butlach), ogrzewanie (dostawa ciepła, w tym dostawa paliwa stałego w przypadku ogrzewania piecowego), gospodarowanie stałymi odpadami komunalnymi, odpowiadają wobec właścicieli lokali w tym domu za spełnienie swoich obowiązków zgodnie z zawartymi umowami, a także zgodnie z ustalonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej zasadami utrzymania nieruchomości ogólnej w budynku mieszkalnym, zasadami świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w apartamentowcach i budynkach mieszkalnych.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

2.2. Zarządzając apartamentowcem przez wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową, albo inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, wspomniana spółka lub spółdzielnia jest odpowiedzialna za utrzymanie mienia wspólnego w danym budynku zgodnie z wymogami przepisów technicznych i zasadami ustalonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej na utrzymanie majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, na świadczenie usług komunalnych w zależności od poziomu ulepszenia danego domu, których jakość musi odpowiadać wymogom zasad ustanowionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej Federacja Rosyjska w sprawie świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu w celu zapewnienia gotowości systemów inżynieryjnych. Wspomniana spółka lub spółdzielnia może samodzielnie świadczyć usługi i (lub) wykonywać prace związane z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w apartamentowcu lub pozyskiwać na podstawie umów osoby prowadzące odpowiedni rodzaj działalności. Zawierając umowę o zarządzanie apartamentowcem z organizacją zarządzającą, określona spółka lub spółdzielnia sprawuje kontrolę nad wypełnianiem przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z takiej umowy, w tym świadczeniem wszelkich usług i (lub) wykonywaniem prac zapewniających właściwe utrzymanie nieruchomości wspólnej w tym budynku, świadczenie usług komunalnych w zależności od stopnia ulepszenia danego domu, których jakość musi odpowiadać wymogom zasad ustalonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej w zakresie świadczenia, zawieszenie oraz ograniczenie świadczenia usług publicznych na rzecz właścicieli i użytkowników lokali w apartamentowcach i budynkach mieszkalnych.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

2.3. Zarządzając apartamentowcem przez organizację zarządzającą, jest ona odpowiedzialna wobec właścicieli lokali w apartamentowcu za świadczenie wszystkich usług i (lub) wykonywanie prac zapewniających właściwe utrzymanie wspólnej własności w tym budynku oraz którego jakość musi spełniać wymagania przepisów technicznych i zasad utrzymania ustalonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej własność wspólna w budynku mieszkalnym, w celu świadczenia usług komunalnych w zależności od poziomu ulepszenia budynku, którego jakość musi spełniać wymagania zasad ustanowionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej w zakresie świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu , za zapewnienie gotowości systemów inżynierskich.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

KonsultantPlus: uwaga.

Jeśli zmienisz sposób zarządzania budynkami mieszkalnymi lub wybierzesz organizację zarządzającą, możesz zdecydować o utrzymaniu poprzedniej procedury świadczenia usług komunalnych i płatności za nie (ustawa federalna z dnia 29 czerwca 2015 r. N 176-FZ).

3. Sposób zarządzania apartamentowcem ustalany jest na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu i na jego podstawie może być w każdym czasie wybierany i zmieniany. Decyzja walnego zgromadzenia o wyborze sposobu zarządzania jest obowiązkowa dla wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

3.1. Po zakończeniu zarządzania budynkiem mieszkalnym przez wspólnotę mieszkaniową, spółdzielnię mieszkaniową lub mieszkaniowo-budowlaną albo inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, wspomnianą spółkę lub spółdzielnię, w terminie trzech dni roboczych od dnia podjęcia decyzji przez walne zgromadzenie właścicieli lokalu w apartamentowcu w celu zmiany sposobu zarządzania takim budynkiem, wymagane jest przekazanie dokumentacji technicznej budynku mieszkalnego oraz innych dokumentów związanych z zarządzaniem takim budynkiem, kluczy do lokali wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokalu w apartamentowcu, elektroniczne kody dostępu do urządzeń stanowiących własność wspólną właścicieli lokali w apartamentowcu oraz inne środki i urządzenia techniczne niezbędne do prowadzenia i zarządzania apartamentowcem, osobie posiadającej przejęła obowiązki w zakresie zarządzania apartamentowcem lub w przypadku wyboru bezpośredniego sposobu zarządzania apartamentowcem na właściciela lokalu w apartamentowcu, wskazanego w decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokalu w apartamentowcu o wyborze sposobu bezpośredniego zarządzania apartamentowcem lub, w przypadku niewskazania takiego właściciela, dowolnemu właścicielowi lokalu w takim apartamentowcu.

4. Organ samorządu terytorialnego, w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej, przeprowadza otwarty konkurs na wybór organizacji zarządzającej w przypadkach określonych w części 13 niniejszego artykułu i części 5 artykułu 200 niniejszego Kodeksu, a także jeżeli w ciągu sześciu miesięcy przed terminem określonego konkursu właściciele lokali w budynku wielorodzinnym nie dokonali wyboru sposobu zagospodarowania tego budynku lub podjęta decyzja o wyborze sposobu zagospodarowania tego budynku nie została zrealizowana . Konkurs otwarty przeprowadza się także, jeżeli przed wygaśnięciem umowy o zarządzanie apartamentowcem, zawartej w wyniku konkursu otwartego, nie został wybrany sposób zarządzania tym budynkiem lub jeżeli podjęto decyzję o wyborze sposobu zarządzania budynek ten nie został zrealizowany.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

4.1. Informacja o otwartym konkursie na wybór organizacji zarządzającej zamieszczana jest na oficjalnej stronie internetowej Federacji Rosyjskiej w internetowej sieci informacyjno-telekomunikacyjnej w celu zamieszczania informacji o przetargach (zwanej dalej oficjalną stroną internetową). Rząd Federacji Rosyjskiej określa oficjalną stronę internetową w Internecie i organ uprawniony do jej prowadzenia. Zanim Rząd Federacji Rosyjskiej ustali oficjalną stronę internetową w Internecie, ogłoszenie o otwartym konkursie zamieszcza się na oficjalnej stronie internetowej gminy w internetowej sieci informacyjno-telekomunikacyjnej, a także publikuje się w urzędowej publikacji drukowanej przeznaczonej do publikacji informacja o składaniu zamówień na potrzeby gmin. Informacje o konkursie muszą być dostępne do wglądu dla wszystkich zainteresowanych bez pobierania opłat. Informację o wynikach konkursu otwartego zamieszcza się na stronie internetowej internetowej sieci informacyjno-telekomunikacyjnej, w której zamieszczono informację o jego przeprowadzeniu, nie później niż w terminie trzech dni od dnia ustalenia tych wyników, a także ogłasza się w oficjalna publikacja drukowana, w której opublikowano informację o jej realizacji.

5. Organ samorządu terytorialnego w terminie dziesięciu dni od dnia ogłoszenia otwartego konkursu, o którym mowa w ust. 4 niniejszego artykułu, zawiadamia wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o wynikach tego konkursu oraz warunkach umowy o zarządzanie ten budynek. Właściciele lokali w apartamentowcu są obowiązani zawrzeć umowę o zarządzanie tym budynkiem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników otwartego konkursu przewidzianego w części 4 niniejszego artykułu, w trybie określonym w art. 445 Kodeksu Cywilnego. Kodeks Federacji Rosyjskiej.

6. Organ samorządu terytorialnego nie później niż na miesiąc przed upływem okresu obowiązywania umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, o którym mowa w ust. 5 niniejszego artykułu, zwołuje zgromadzenie właścicieli lokalu w tym budynku w celu podjęcia decyzji o wyborze sposobu zarządzania tym domem, jeżeli taka decyzja nie została wcześniej podjęta zgodnie z częścią 3 tego artykułu.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

7. Każdy właściciel lokalu w budynku wielorodzinnym może zwrócić się do sądu z żądaniem zobowiązania samorządów terytorialnych do wyboru organizacji zarządzającej zgodnie z postanowieniami ust. 4 niniejszego artykułu.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

8.1. Niedopuszczalne jest zawarcie umowy o zarządzanie apartamentowcem na podstawie wyników otwartego konkursu lub w przypadku unieważnienia konkursu wcześniej niż dziesięć dni od dnia zamieszczenia informacji o wynikach tego konkursu na stronie internetowej oficjalnej stronie internetowej. Wymóg ten nie ma zastosowania do czasu ustalenia przez Rząd Federacji Rosyjskiej oficjalnej strony internetowej w Internecie.

9. Budynek mieszkalny może być zarządzany tylko przez jedną organizację zarządzającą.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

10.1. Organizacja zarządzająca jest zobowiązana do zapewnienia bezpłatnego dostępu do informacji o głównych wskaźnikach swojej działalności finansowej i gospodarczej, o świadczonych usługach oraz o pracach wykonanych w celu utrzymania i naprawy mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, o procedurze i warunkach o ich dostarczaniu i realizacji, o ich koszcie, o cenach (taryfach) za dostarczane media poprzez umieszczenie ich w systemie. Tryb, skład, termin i częstotliwość zamieszczania w systemie informacji o działalności związanej z zarządzaniem apartamentowcem i możliwością przeglądania dokumentów przewidzianych niniejszym Kodeksem, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej zarządzającej apartamentowcem (bez zawierania umowy z organizacją zarządzającą) są powoływane przez federalny organ wykonawczy, który pełni funkcje opracowywania i wdrażania polityki państwa oraz regulacji prawnych w dziedzinie technologii informatycznych, wraz z federalnym organem wykonawczym, realizując funkcje opracowywania i wdrażania polityki państwa oraz regulacji prawnych w zakresie usług mieszkaniowych, chyba że prawo federalne określa inny okres zamieszczania określonych informacji w systemie.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

11. W przypadku przewidzianym w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu organizacją zarządzającą, stowarzyszeniem właścicieli domów lub spółdzielnią mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnią konsumencką zarządzającą budynkiem mieszkalnym w sposób określony przez Rząd Federacji Rosyjskiej jest: zobowiązany do:

1) udostępniać organizacjom zaopatrzeniowym, regionalnemu operatorowi gospodarki odpadami komunalnymi informacje niezbędne do pobierania opłat za usługi komunalne, w tym wskazania poszczególnych urządzeń pomiarowych (w przypadku, gdy takie odczyty udostępniają właściciele lokali w budynku wielorodzinnym oraz najemcy) lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów dzierżawy lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w danym budynku organizacji zarządzającej, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej) oraz zbiorczych (wspólnotowych) urządzeń pomiarowych zainstalowany w budynku mieszkalnym;

2) monitoruje jakość zasobów komunalnych i ciągłość ich zasilania aż do granic nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym;

3) przyjmować od właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym oraz najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w danym budynku o naruszeniach wymagań dotyczących jakości usług publicznych oraz (lub) ciągłość świadczenia takich usług, naruszenia przy obliczaniu wysokości opłat za usługi komunalne oraz współdziałanie z organizacjami dostarczającymi zasoby i regionalnym operatorem gospodarki odpadami komunalnymi przy rozpatrywaniu tych wniosków, sprawdzenie faktów określonych w ich eliminowanie stwierdzonych naruszeń i przesyłanie informacji o wynikach rozpatrzenia wniosków w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej;

4) zapewnienia organizacjom zapewniającym zasoby dostępu do nieruchomości wspólnej w apartamentowcu w celu zawieszenia lub ograniczenia świadczenia usług komunalnych właścicielom lokali w apartamentowcu oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu lokalu mieszkalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w danym budynku albo w porozumieniu z organizacjami zaopatrzeniowymi zawieszają lub ograniczają dostarczanie mediów właścicielom lokali w apartamentowcu oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu lokalu mieszkalnego lub umów dzierżawy lokali mieszkalnych państwowe lub komunalne zasoby mieszkaniowe w danym budynku.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

11.1. W przypadku gdy apartamentowcem zarządzają bezpośrednio właściciele lokali w tym apartamentowcu, usługę komunalną w zakresie gospodarki odpadami komunalnymi świadczy właścicielom i użytkownikom lokali w tym budynku regionalny operator gospodarki komunalnej. stałe odpady.

12. Organizacje zarządzające, wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie mieszkaniowe lub inne wyspecjalizowane spółdzielnie konsumenckie zarządzające budynkami mieszkalnymi nie mają prawa odmówić zawarcia, na zasadach określonych w art. 157 część 1 niniejszego Kodeksu, umów, w tym w w odniesieniu do zasobów komunalnych zużywanych na utrzymanie wspólnej własności w budynku mieszkalnym, z organizacjami zaopatrzenia w zasoby, które zapewniają zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę, kanalizację, dostawę energii elektrycznej, zaopatrzenie w gaz (w tym dostawę gazu domowego w butlach), ogrzewanie (ciepło dostawa, w tym dostawa paliwa stałego w obecności ogrzewania piecowego) oraz regionalny operator gospodarki odpadami komunalnymi, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w sposób określony w przepisach prawa urbanistycznego, pozwolenie na oddanie do użytku budynku mieszkalnego organ samorządu terytorialnego zamieszcza ogłoszenie o otwartym konkursie na wybór organizacji zarządzającej na oficjalnej stronie internetowej w sieci „Internet” i nie później niż w terminie czterdziestu dni od dnia opublikowania tego ogłoszenia, przeprowadza konkurs otwarty zgodnie z częścią 4 niniejszego artykułu. Organ samorządu terytorialnego w terminie dziesięciu dni od dnia otwartego konkursu zawiadamia wszystkie osoby, które przyjęły od dewelopera (osobę zapewniającą budowę apartamentowca) po wydaniu pozwolenia na oddanie apartamentowca do użytkowania lokali w tym budynku na podstawie aktu przeniesienia własności lub innego dokumentu przeniesienia, o wynikach otwartego konkursu oraz o warunkach umowy o zarządzanie tym domem. Osoby te są zobowiązane do zawarcia umowy o zarządzanie tym domem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników otwartego konkursu. Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia przetargu nieograniczonego właściciele nie zawarli umowy o zarządzanie z organizacją zarządzającą, umowę taką uważa się za zawartą na warunkach określonych w przetargu nieograniczonym. Część 7 artykułu 46 niniejszego Kodeksu. W przypadku sprzedaży lub innej formy przeniesienia pierwszego lokalu w tym apartamentowcu, właściciele lokalu w tym apartamentowcu, w ciągu roku od dnia sprzedaży lub innego przeniesienia pierwszego lokalu w tym apartamentowcu, muszą wybrać na walnym zgromadzeniu takich właścicieli i wdrożyć sposób zarządzania tym apartamentowcem.

15. Organizacja dostarczająca zasoby niezbędne do świadczenia usług publicznych jest odpowiedzialna za dostarczenie tych zasobów odpowiedniej jakości do granic nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym oraz granic zewnętrznych sieci zaplecza inżynieryjnego i technicznego dla tego budynku, chyba że umowa z taką organizacją stanowi inaczej.

15.1. Regionalny operator gospodarki odpadami komunalnymi jest odpowiedzialny za świadczenie usług publicznych w zakresie gospodarki odpadami komunalnymi począwszy od miejsca gromadzenia stałych odpadów komunalnych, chyba że umowa stanowi inaczej.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

16. Osoba odpowiedzialna za utrzymanie i remonty mienia wspólnego w apartamentowcu, w zakresie świadczenia tych usług, jest obowiązana zapewnić stan mienia wspólnego w apartamentowcu na poziomie niezbędnym do świadczenia usług użyteczności publicznej odpowiedniej jakości.

17. Zarządzanie apartamentowcem, w odniesieniu do którego właściciele lokali w apartamentowcu nie wybrali sposobu zarządzania takim domem w sposób określony niniejszym Kodeksem lub wybrany sposób zarządzania nie został wdrożony, nie została ustalona organizacja zarządzająca, w tym z powodu uznania otwartego konkursu kwalifikacyjnego za nieważną organizację zarządzającą, prowadzonego przez organ samorządu terytorialnego zgodnie z niniejszym Kodeksem, jest prowadzone przez organizację zarządzającą posiadającą licencję na prowadzenie działalność przedsiębiorcza w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi, określona decyzją organu samorządu terytorialnego w sposób i na warunkach określonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Taka organizacja zarządzająca prowadzi działalność w zakresie zarządzania apartamentowcem do czasu wyboru przez właścicieli lokali w apartamentowcu sposobu zarządzania apartamentowcem lub do czasu zawarcia umowy o zarządzanie apartamentowcem z organizacją zarządzającą określoną przez właściciele lokalu w apartamentowcu lub na podstawie wyników otwartego konkursu przewidzianego w części 4 niniejszego artykułu, nie dłużej jednak niż na rok.

Istnieje kilka form zarządzania apartamentowcami. Wśród nich wyróżnia się bezpośrednie zarządzanie apartamentowcem.

Dziś wiele organizacji zajmujących się sprawami mieszkaniowymi zachęca mieszkańców do przejścia na tę formę.

Zalety i wady

Każda forma ma swoje zalety i wady. Istota tej formy jest następująca: zarządzaniem zajmują się właściciele inicjatywy mieszkający w tym domu.

Całą pracę wykonają sami i za darmo. W tym argumencie jest błąd. W dużych domach mogą pojawić się nieporozumienia między właścicielami, co spowoduje wiele dodatkowych problemów. Tę metodę najlepiej stosować w małych budynkach mieszkalnych.

Prowadząc kampanię na rzecz NU, spółki zarządzające nie pokazują wad tej formy. Cała inicjatywa przejścia na metodę zarządzania bezpośredniego musi zostać zgłoszona przez mieszkańców. Spółki zarządzające wydają się nie mieć nic wspólnego z tą formą.

Organizacje angażujące się w kampanię muszą podpisać umowę. Zgodnie z umową wszelkie prace i odpowiedzialność spoczywają na organizacji. Wykonawca nie ma z tym nic wspólnego.

Aby wykonawca mógł wykonać jakiekolwiek prace, konieczne jest skierowanie sprawy do sądu. W takim przypadku właściciel zapłaci karę. Mieszkańcy pozbawieni są możliwości sprawdzenia warunków umowy. Spółki zarządzające nie podlegają kontroli.

Prace naprawcze lub przygotowawcze wykonawca wykona wyłącznie za pobraną kwotę. W takim przypadku wykonawca jest zobowiązany do zawarcia umowy z właścicielami domu, w tym ze wszystkimi bez wyjątku.

Ten typ rządu ma zalety. Największym plusem jest to, że każdy najemca odpowiada wyłącznie za siebie.

Mieszkańcy lokalu nie mają pełnej informacji na temat tej formy zagospodarowania domu. Dlatego przechodząc na NU, musisz pomyśleć o zaletach i wadach tej formy.

Bezpośrednia kontrola

Forma zarządzania bezpośredniego przewiduje samodzielne zarządzanie przez właścicieli lokali. Pełnią funkcje kierownicze na zasadzie dobrowolności. Dlatego od strony finansowej metoda ta nie wymaga dużych wydatków. Zebrane pieniądze przeznaczane są na zarządzanie. Mieszkańcy ponoszą inne wydatki.

Forma zarządzania bezpośredniego nie otrzymuje środków z budżetu. Rachunki bieżące nie są wykorzystywane, nie ma osoby, która prowadziłaby ewidencję wydatkowania środków budżetowych.

Od strony prawnej ten sposób zarządzania jest chroniony w przypadku zawarcia umowy z wykonawcami. To te organizacje powinny świadczyć usługi naprawcze.

Jeżeli umowa nie istnieje, oznacza to, że nie doszło do wdrożenia zarządzania wybraną metodą. Następnie dom wystawiany jest na konkurs, w którym biorą udział organizacje zarządzające domami.

Bezpośrednia forma zarządzania ma swoje własne ciało. Organem zarządzającym jest publiczne zgromadzenie mieszkańców lokalu. Spotkania rozwiązują problemy dotyczące prac naprawczych, mienia i mediów.

Właściciele nieruchomości, świadcząc usługi mieszkaniowe, po odbyciu spotkania podpisują umowy z osobami wykonującymi prace remontowe i świadczące usługi w zakresie utrzymania całości nieruchomości.

Umowa zostaje zawarta w obecności dwóch stron:

1. Właściciele domu;
2. Dostawcy usług mieszkaniowych.

Jeżeli właściciele lokalu wybiorą jedną upoważnioną osobę, może ona zawierać umowy w imieniu wszystkich mieszkańców. Właściciele przed zawarciem stosunku umownego sporządzają plan działania, który zawiera elementy dotyczące usług naprawy i konserwacji nieruchomości. Ponadto wybierany jest wykonawca, z którym zawierana jest umowa po wyjaśnieniu głównych kwestii.

Właściciele lokali płacą za usługi komunalne niezależnie, zgodnie z sporządzonymi umowami, według stawek ustalanych przez władze państwowe i lokalne.

Zarządzanie apartamentowcem krok po kroku

1. Tworzenie grupy inicjatorów

Pierwszym i głównym punktem rozpoczęcia ważnego przedsięwzięcia jest wybór inicjatorów. Powinni to być ludzie, którzy są skłonni do tej samej myśli.

Dlatego przechodząc na metodę zarządzania bezpośredniego, konieczne jest znalezienie podobnie myślących mieszkańców, którzy będą w stanie realizować kwestie organizacyjne.

Pierwszym zadaniem grupy jest sporządzenie listy właścicieli domów i przekazanie informacji. Należy nakreślić wszystkie zalety takiego zarządzania i zgromadzić więcej mieszkańców.

Drugim zadaniem jest poinformowanie mieszkańców lokalu o konieczności odbycia spotkania. Wskazane jest dokonanie tej pracy poprzez pisanie listów z podaniem dokładnej daty i miejsca, w którym odbędzie się spotkanie.

1. Prowadzenie spotkania

Aby wybrać tę metodę zarządzania, musisz zwołać walne zgromadzenie. Właściciele muszą zastosować się do zatwierdzonej decyzji i ją poprzeć. Posiedzenia odbywają się osobiście lub zaocznie.

W celu przeprowadzenia szkolenia stacjonarnego, sala wybierana jest z wyprzedzeniem. Wybraną lokalizację należy najpierw uzgodnić z zarządem lokalu.

W tej sytuacji lepiej jest odbyć posiedzenie zaocznie. W tym zakresie przygotowywana jest ankieta. Uczestnicy spotkania przekazują swoje przemyślenia na piśmie.

W spotkaniu musi wziąć udział ponad połowa właścicieli, wówczas zgodnie z art. 45 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej będzie ono ważne. Liczbę głosów oblicza się na podstawie wielkości powierzchni mieszkalnej właściciela.

Na spotkaniu powinny zostać omówione następujące kwestie:

1. Przejście na metodę bezpośredniej kontroli domu, podejmowanie decyzji;
2. Wybór przedstawiciela właścicieli odpowiedzialnego za interesy mieszkańców;
3. Zawieranie umów ze spółkami zarządzającymi.

Na posiedzeniu muszą być obecni przedstawiciele władz lokalnych.

1. Wybór organizacji świadczących usługi domowe

Umowy zawierane są z każdym właścicielem lokalu odrębnie. Jeżeli zadanie to zostanie powierzone osobie zaufanej, zawieranie umów odbywa się samodzielnie.

Protokół ze spotkania przejścia do formy kontroli bezpośredniej

Po posiedzeniu należy spisać protokół z podpisami członków komisji domowej.

Protokół musi zawierać następujące informacje:

• W sprawie wyboru przewodniczącego i sekretarza;
• O wyborze formy zarządzania;
• W sprawie wyboru organizacji, które przeprowadzą prace naprawcze;
• Decyzja właścicieli o przejściu na metodę płatności za media;
• Miejsce przechowywania protokołu.

Podpisanie protokołu następuje w terminie 10 dni od dnia posiedzenia. Protokół zawiera informacje o głosowaniu i rozstrzygnięciu wszystkich spraw. Protokół przechowuje zaufana osoba.

Jeśli właściciele lokali będą przestrzegać wszystkich zasad, ta metoda zarządzania powinna dać dobre rezultaty.

Zarząd apartamentowca ma obowiązek zapewnić obywatelom korzystne i bezpieczne warunki życia, należyte utrzymanie mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, rozwiązywać problemy związane z korzystaniem z tej nieruchomości, a także zapewnić media mieszkańcom tego budynku.

Sposób zarządzania apartamentowcem ustalany jest na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu i na jego podstawie może być w każdej chwili wybierany i zmieniany. Decyzja walnego zgromadzenia w sprawie wyboru sposobu zarządzania jest obowiązkowa dla wszystkich mieszkańców lokali w apartamentowcu.

Jakie istnieją metody zarządzania apartamentowcem?

Właściciele lokali w apartamentowcu zobowiązani są do wyboru jednego ze sposobów zarządzania apartamentowcem:

1. Bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokali w apartamentowcu.

Jeżeli apartamentowcem zarządzają bezpośrednio właściciele lokali w takim budynku, umowy o świadczenie usług konserwacyjnych i (lub) wykonywanie napraw mienia wspólnego w takim budynku z osobami prowadzącymi odpowiednią działalność są zawierane przez właścicieli lokali w takim budynku na podstawie uchwał walnego zgromadzenia tych właścicieli.

Umowy na dostawę zimnej i ciepłej wody, kanalizację, dostawę energii elektrycznej, dostawę gazu (w tym dostawa gazu domowego w butlach), ogrzewanie (dostawa ciepła, w tym dostawa paliwa stałego w przypadku ogrzewania piecowego) zawiera każdy właściciel lokalu, bezpośrednio zarządzając apartamentowcem, we własnym imieniu.

Na podstawie decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu, bezpośrednio zarządzających takim budynkiem, jeden z właścicieli lokali w takim budynku lub inna osoba posiadająca uprawnienia poświadczone na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa w formie pisemnej przez wszystkich lub większość właścicieli lokali w takim domu.

2. Spółka zarządzająca.

W imieniu właścicieli lokali w apartamentowcu działa spółka zarządzająca wybrana na walnym zgromadzeniu właścicieli na podstawie zawartej z nią umowy.

Na podstawie umowy o zarządzanie apartamentowcem jedna strona (organizacja zarządzająca) na polecenie drugiej strony (właściciele lokalu w apartamentowcu, organy zarządzające wspólnoty mieszkaniowej lub organy zarządzające spółdzielni mieszkaniowej lub organów zarządzających innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej), zobowiązuje się świadczyć usługi odpłatnie w uzgodnionym terminie oraz wykonywać prace związane z prawidłowym utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w takim domu, świadczyć usługi komunalne na rzecz właścicieli lokali w takim domu oraz osób korzystających z lokali w tym domu, a także wykonują inne czynności mające na celu realizację celów zarządzania apartamentowcem.

Przy wyborze organizacji zarządzającej przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu, z każdym właścicielem lokalu w takim budynku zawierana jest umowa o zarządzanie na zasadach określonych w decyzji tego walnego zgromadzenia.

Budynek mieszkalny może być zarządzany tylko przez jedną organizację zarządzającą.

Umowa o zarządzanie apartamentowcem musi określać:

1. skład majątku wspólnego budynku mieszkalnego, którym będzie prowadzony zarząd, oraz adres tego budynku;

2. wykaz usług i robót związanych z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, tryb zmiany takiego wykazu, a także wykaz mediów dostarczonych przez organizację zarządzającą;

3. tryb ustalania ceny zamówienia, wysokości opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego oraz wysokości opłat za media i tryb dokonywania tej płatności;

4. tryb monitorowania wypełniania przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie.

Warunki umowy o zarządzanie apartamentowcem ustalane są jednakowo dla wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu.

3. Stowarzyszenie Właścicieli Domów.

Stowarzyszenie właścicieli domów to organizacja non-profit, stowarzyszenie właścicieli lokali w apartamentowcu w celu wspólnego zarządzania zespołem nieruchomości w apartamentowcu, zapewniającym funkcjonowanie tego kompleksu, własność, użytkowanie oraz, w granicach ustanowione przez prawo, zbycie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym.

HOA jest organizacją non-profit, dlatego nie powinna być tworzona w celu osiągania zysku.

Decyzja o jego utworzeniu zapada na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu. Utworzenie HOA jest możliwe, jeżeli głosuje za nim co najmniej 50% głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali.

HOA jest osobą prawną od momentu rejestracji państwowej. HOA ma pieczęć z nazwą, bieżącym i innym rachunkiem bankowym oraz innymi szczegółami.

Członkostwo w HOA powstaje u właściciela lokalu w budynku mieszkalnym na podstawie wniosku o przyłączenie się do wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli w apartamentowcu utworzono wspólnotę mieszkaniową, osoby nabywające lokal w tym budynku mają prawo stać się członkami spółki po przejęciu lokalu na własność.

Członkostwo w HOA wygasa z chwilą złożenia wniosku o opuszczenie wspólników spółki lub z chwilą wygaśnięcia prawa własności członka spółki do lokalu w budynku mieszkalnym.

W jednym apartamentowcu można utworzyć tylko jedno partnerstwo, ale w jednym partnerstwie można połączyć kilka budynków.

Kierownictwo działalności stowarzyszenia właścicieli domów sprawuje zarząd stowarzyszenia. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawo podejmować decyzje we wszystkich sprawach działalności spółki, z wyjątkiem spraw należących do wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu oraz kompetencji walnego zgromadzenia członków wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej wybierany jest spośród członków stowarzyszenia przez walne zgromadzenie członków stowarzyszenia na okres ustalony statutem stowarzyszenia, nie dłuższy jednak niż na dwa lata.

Zarząd stowarzyszenia właścicieli domów wybiera spośród swoich członków przewodniczącego stowarzyszenia.

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej jest organem wykonawczym spółki, odpowiedzialnym przed walnym zgromadzeniem członków spółki. Posiedzenie zarządu spółdzielni mieszkaniowej zwołuje przewodniczący w terminach określonych w statucie spółki. .

Posiedzenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej uważa się za ważne, jeżeli uczestniczy w nim większość członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja zarządu stowarzyszenia właścicieli domów jest dokumentowana w protokole.

Uwaga!

Jeżeli właściciele lokali w apartamentowcu nie wybiorą sposobu zarządzania budynkiem, w takim przypadku organ samorządu terytorialnego przeprowadza otwarty konkurs na wybór organizacji zarządzającej. Jeżeli w ciągu roku przed datą niniejszego konkursu właściciele lokali w budynku wielorodzinnym nie wybrali sposobu zagospodarowania tego budynku lub podjęta decyzja o wyborze sposobu zagospodarowania tego budynku nie została zrealizowana. Konkurs otwarty przeprowadza się także, jeżeli przed wygaśnięciem umowy o zarządzanie apartamentowcem, zawartej w wyniku konkursu otwartego, nie został wybrany sposób zarządzania tym budynkiem lub podjęto decyzję o wyborze sposobu zarządzania tym budynkiem nie została zrealizowana.

Dobrze wiedzieć!

Jeśli nie zgadzasz się z wybranym sposobem zarządzania apartamentowcem lub trybem dokonywania takiego wyboru, możesz zwrócić się do sądu o uznanie wybranego sposobu lub konkretnej wybranej firmy za niezgodną z prawem.

Żywotność i dobrostan budynku wielokondygnacyjnego zależy od wybranej opcji zarządzania tym budynkiem. Prawo przewiduje trzy możliwości zarządzania:

• wybór HOA lub spółdzielni mieszkaniowej;
• zarządzanie samymi mieszkańcami;
• zarządzanie konkretną firmą lub firmą.

Mieszkańcy apartamentowca samodzielnie wybierają jedną z form w jawnym głosowaniu powszechnym. Na podstawie wyników ogłaszana jest decyzja. Jeżeli po pewnym czasie mieszkańcy zechcą zmienić decyzję i wybrać inny sposób zagospodarowania, to należy w ten sam sposób zwołać zebranie i rozstrzygnąć sprawę w drodze głosowania. Dziś opowiemy o zaletach i wadach bezpośredniego zarządzania apartamentowcem przez właścicieli.

Kiedy oficjalnie stało się możliwe bezpośrednie zarządzanie apartamentowcem przez właścicieli, mieszkańcy zaczęli zmieniać formę zarządzania. Rzeczywiście, na pierwszy rzut oka samorząd ma wiele zalet i wydaje się być metodą najskuteczniejszą. Ale tak naprawdę okazało się, że bezpośrednie zarządzanie apartamentowcem niesie ze sobą pułapki, z którymi musiało się zmierzyć wiele osób, których domy przeszły na tego typu zarządzanie.

Korzyści z bezpośredniego sterowania domem

Kiedy wielopiętrowym budynkiem zarządza konkretna firma, to ona jest odpowiedzialna za opłacenie wszystkich usług. Do jej obowiązków należy dostarczanie powiadomień, powiadamianie o nowych taryfach oraz wszelkiej dokumentacji. Ale wybierając kontrolę bezpośrednią, sytuacja się zmienia.

Wady samodzielnego zarządzania budynkiem mieszkalnym

Istnieje wiele subtelności i pułapek w bezpośrednim zarządzaniu budynkiem mieszkalnym. W tym materiale przedstawiliśmy tylko najbardziej podstawowe punkty. Zrozumiałe jest, że właściciele chcą zyskać niezależność i możliwość posiadania „przejrzystego” rachunku za usługi. Najbardziej znany jest bałagan w wydziałach mieszkaniowych oraz mieszkalnictwie i usługach komunalnych. Ludzie muszą tracić czas na sprawdzanie dodatków i literówek. Wszystko jednak trzeba dokładnie przemyśleć i przeanalizować przed wdrożeniem rozwiązania i przejściem na formę samorządową. W przeciwnym razie transformacja przyniesie więcej nowych trudności niż rozwiąże starych.

Jeśli nadal masz wątpliwości co do tej formy zarządzania lub interesują Cię tylko zmiany w latach 2015 i 2016, możesz zadać swoje pytanie naszemu prawnikowi on-line, który chętnie wyjaśni Ci wszystkie zawiłości, cechy i ryzyka bezpośredniego zarządzania.

Obecne przepisy mieszkaniowe przewidują 3 główne sposoby zarządzania budynkiem mieszkalnym. Właściciele mogą samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym poprzez spółkę osobową lub spółkę zarządzającą, z którą zawarta jest odpowiednia umowa. Zalety i wady, cechy każdej z tych metod zostały szczegółowo omówione w artykule.

Kwestie te regulują przepisy federalne – czyli Kodeks mieszkaniowy. Określa ogólne cele zarządzania nieruchomością (bezpieczeństwo życia, zdrowie mieszkańców, przestrzeganie wymagań dotyczących jej utrzymania itp.).

W tym samym artykule wskazano główne metody kontroli:

1. Samodzielne (przez właścicieli bez udziału pośredników).
2. Zarządzanie poprzez spółdzielnię konsumencką - może to być spółka partnerska (HOA) lub inna spółdzielnia.
3. Jedną z najpowszechniejszych metod jest delegowanie swoich uprawnień na Spółkę Zarządzającą.

Właściciele muszą wybierać z tych trzech punktów, gdyż niedopuszczalna jest sytuacja, w której nikt nie jest odpowiedzialny za wspólną własność, jej utrzymanie i naprawy.

Koncepcja zarządzania polega na wykonywaniu prac z określonej listy, która jest określona w umowie. Ponadto na poziomie federalnym ustalono tzw. Minimalny wykaz robót i usług - są to obowiązkowe rodzaje działań, których realizacja pozwala na utrzymanie nieruchomości w normalnym stanie. Obejmuje prace związane z utrzymaniem konstrukcji nośnych i nienośnych domu, wszystkich mediów, a także innych rodzajów usług (mycie wejścia, zwalczanie szkodników itp.).

Metoda 1. Kontrola bezpośrednia

Ta metoda jest odpowiednia dla małych domów (zwykle 2-3 kondygnacje), w których łączna liczba mieszkań nie przekracza 30. Wtedy właściciele mogą wziąć odpowiedzialność za naprawy, bieżące prace, eliminowanie wypadków itp. Istnieją co najmniej trzy główne typy kontroli:

1. Każdy właściciel niezależnie monitoruje swoją witrynę, monitoruje przydatność wodociągu, okablowanie elektryczne, czystość we wspólnym korytarzu (klatka schodowa) itp. Wszelkie prace związane z naprawami bieżącymi, a także ewentualną eliminacją awarii, wykonujemy również samodzielnie, na własny koszt.
2. W drugim przypadku organizacja zarządzająca jest dokładnie taka sama, ale właściciele przekazują część swoich uprawnień odpowiednim firmom (na przykład w zakresie wywozu śmieci, świadczenia usług sprzątania itp.). Zawierane są z nimi odpowiednie umowy, każdy właściciel wnosi opłatę za świadczenie usług proporcjonalnie do powierzchni swojej nieruchomości.
3. Możesz zorganizować utrzymanie majątku wspólnego podobnie jak w drugim przypadku, ale powierz zawieranie umów z przedsiębiorstwami użyteczności publicznej swojemu przedstawicielowi. Jest on wybierany spośród właścicieli mieszkań, który organizuje podpisanie umowy, uiszczanie opłat, kontroluje jakość pracy itp.
4. I jeszcze jedna opcja - wszyscy właściciele samodzielnie zawierają umowy z usługami komunalnymi, powierzając im pełną odpowiedzialność za utrzymanie, naprawy i eliminowanie wypadków związanych z mieniem wspólnym. Nadaje się do małych domów z np. 5-7 mieszkaniami.

Zalety tej metody wiążą się ze znacznymi oszczędnościami, natomiast wady wiążą się z możliwym ryzykiem przy zmianie firmy usługowej.

plusy	minusy
opłaty za usługi przekazywane są bezpośrednio ich dostawcy, co pozwala zaoszczędzić pieniądze	trudno zorganizować skuteczną kontrolę
	Mogą wystąpić trudności przy podpisywaniu umów z firmami
możesz wybrać firmę, którą właściciel uzna za najbardziej odpowiednią dla siebie	Możliwe są częste zmiany firm obsługujących dom
ponieważ nie ma odpowiedzialności zbiorowej, w przypadku braku długów mieszkanie nie zostanie odłączone od użytku (za długi sąsiadów)	musisz dodatkowo założyć specjalne konto na przyszłe naprawy główne

Opinia eksperta

Salomatow Siergiej

Ekspert nieruchomości

Ponieważ w tym przypadku nie utworzono specjalnej osoby prawnej, można otworzyć jedynie nieoficjalne konto na przyszłe poważne naprawy. Inną opcją jest rozwiązywanie problemów na bieżąco, jednak w niektórych sytuacjach mogą być potrzebne duże sumy, których nie da się szybko zebrać.

Zatem niezależne zarządzanie domem jest całkiem możliwe, jeśli w domu jest niewiele mieszkań, a ich właściciele to dość odpowiedzialni ludzie. Poza tym domy muszą być w dobrym stanie, gdyż stare budynki wymagają znacznych inwestycji w kapitalne remonty.

Metoda 2. Zarządzanie poprzez HOA

HOA to organizacja non-profit, którą reprezentują właściciele lokali znajdujących się w apartamentowcu. Dotyczy to specjalnej spółdzielni konsumenckiej lub mieszkaniowej, posiadającej własny statut i regulamin. Organizacja ma swoją nazwę, szczegóły, jest upoważniona do zawierania umów ze wszystkimi firmami usługowymi, a także monitorowania ich pracy.

Co roku odbywa się zgromadzenie, na którym obecni są wszyscy właściciele (i mają prawo głosu). Decydują o najważniejszych sprawach, wybierają skład zarządu, kandydaturę przewodniczącego (lub opuszczają poprzednie osoby). W programie są także inne zadania, np. wynajem powierzchni, przeprowadzanie remontów kapitalnych itp. W pozostałym czasie zarządzanie odbywa się bezpośrednio przez zarząd, na którego czele stoi prezes. Zawierają umowy z przedsiębiorstwami komunalnymi, płacą opłaty, kontrolują jakość pracy, wykonują pilne wezwania w celu usunięcia przyczyn i skutków wypadków.

Zaletą tej metody jest to, że zarządzanie jest zorganizowane na wyższym poziomie. Wady wiążą się z możliwą niekompetencją zarządu spółdzielni i innymi wadami.

Dzięki temu HOA nadaje się zarówno do średnich, jak i dużych budynków mieszkalnych. Każdy właściciel występuje jako członek spółki osobowej i od razu wchodzi na współwłasność całego domu (udział ustala się proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości). Dlatego właściciele biorą odpowiedzialność za stan domu i plany jego naprawy (to oni podejmują decyzje na dorocznym zgromadzeniu).

Opinia eksperta

Salomatow Siergiej

Ekspert nieruchomości

Jeżeli jest oczywiste, że HOA lub inna spółdzielnia konsumencka nie radzi sobie ze swoimi zadaniami, właściciele mają prawo żądać rozwiązania tej organizacji. Odpowiednia decyzja jest podejmowana na dorocznym lub nadzwyczajnym zgromadzeniu większością głosów. Właściciele mają wówczas prawo powierzyć zarządzanie Spółce Zarządzającej, którą również wybierają samodzielnie.

Metoda 3. Zarządzanie poprzez Spółkę Zarządzającą

Jest to najczęstszy i najwygodniejszy (z punktu widzenia konkretnego właściciela) sposób organizacji utrzymania majątku wspólnego, choć zwykle kosztuje więcej niż HOA, a tym bardziej samodzielne zarządzanie. Istota tej metody polega na tym, że mieszkańcy po prostu zwalniają się od wszelkiej odpowiedzialności za utrzymanie (w tym za podejmowanie decyzji) i przenoszą ciężar zarządzania na odpowiednią organizację. Możesz go wybrać (a także zmienić) na walnym zgromadzeniu właścicieli, decyzja zapada większością głosów.

Ze Spółką Zarządzającą należy zawrzeć umowę, którą podpisuje każdy właściciel ze swojej strony. Tekst szczegółowo opisuje obowiązki organizacji (jaki rodzaj pracy należy wykonywać i z jaką częstotliwością). Spółka zawiera umowy ze wszystkimi usługami komunalnymi i co miesiąc przesyła odpowiednie rachunki za płatności za usługi.

Zatem Organizacja Zarządzająca może pełnić 2 role jednocześnie:

1. Bezpośrednio obsługuje własność wspólną w domu samodzielnie lub przy zaangażowaniu osób trzecich (firmy, indywidualni przedsiębiorcy, osoby fizyczne).
2. Zawiera umowy w imieniu właścicieli ze wszystkimi podmiotami użyteczności publicznej, tj. pełni rolę pośrednika.

Istotną wadą tej metody kontroli jest to, że jest ona dość droga. Jednak w tym przypadku mieszkańcy są w najwygodniejszej sytuacji, ponieważ całkowicie powierzają całą odpowiedzialność konkretnej organizacji.

Opinia eksperta

Sobolew Dmitrij

Prawnik administracyjny, ekspert stron internetowych

W praktyce może wystąpić „mieszany” rodzaj zarządzania, gdy stowarzyszenie właścicieli domów pozostaje w domu, ale powierza część swoich funkcji Spółce zarządzającej, z którą zawarto odpowiednią umowę. W takim przypadku firma nie organizuje utrzymania nieruchomości, ale wykonuje określone prace. Wszystkie kwestie związane z podjęciem najważniejszych decyzji pozostają w gestii prezesa i członków zarządu, a one z kolei podlegają decyzji większości na zgromadzeniu właścicieli mieszkań.

Który sposób jest lepszy

Odpowiedź na to pytanie w dużej mierze zależy od wielkości domu, tj. liczbę mieszkających w nim właścicieli, a także ich organizację. Ponieważ nikt nie może udzielić gwarancji na konkretną osobę (a poza tym właściciele mieszkań często się zmieniają), w przypadku dużych domów lepiej wybrać 1 z 2 metod.