Zaskarżanie umowy kredytu hipotecznego – praktyka sądowa. Przegląd praktyki sądowej w kontrowersyjnych kwestiach kredytów hipotecznych. Zamknięcie na jedynej obudowie. Wyjątkowe okoliczności. Odroczenie

Ponieważ umowa kredytu hipotecznego jest tą samą czynnością cywilnoprawną co inne, zastosowanie mają do niej wszelkie podstawy nieważności transakcji przewidziane przez prawo cywilne.

Jednocześnie istnienie prawa do zaskarżenia hipoteki nie oznacza realnej możliwości jego realizacji. Z reguły zastosowanie ogólnych podstaw unieważnienia transakcji (umów) do kredytu hipotecznego jest bardzo trudne bez uwzględnienia wszystkich specyfiki instytucji zabezpieczenia na nieruchomości, specyfiki regulujących ją ram regulacyjnych oraz praktycznego elementu zawierania umowy hipoteczne.

Spory hipoteczne: najczęstsze przyczyny i podstawy

W zdecydowanej większości przypadków umowy kredytowe, które z reguły obejmują kredyty hipoteczne, są kwestionowane ze względu na problemy wynikające z wydajności kredytobiorców. Ci drudzy zazwyczaj postrzegają narzędzie kwestionacyjne nie tyle jako sposób na ochronę swoich interesów, ale jako sposób na uniknięcie odpowiedzialności wynikającej z umowy kredytowej i minimalizację wolumenu windykacji.

Na podstawie praktyki sądowej w sporach hipotecznych można wyróżnić kilka typowych kategorii spraw:

1. Umowy zawarte z osobami, które nie miały prawa samodzielnego uczestniczenia w transakcji i podejmowania decyzji lub których udział jest kwestionowany, są kwestionowane. Bardzo często w tej kategorii spraw roszczenia kierowane są nie przeciwko kredytobiorcy, a osobie, która przekazała nieruchomość jako zabezpieczenie. Na przykład zaskarżone może zostać zabezpieczenie nieruchomości, której własność jest zarejestrowana na osobę ubezwłasnowolnioną (częściowo sprawną), małoletnią, bez zgody rodziców (opiekunów prawnych, kuratorów). Generalnie, sporna nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie staje się częstym przedmiotem kwestionowania umowy kredytu hipotecznego.
2. Zakwestionowanie niektórych postanowień umowy kredytu hipotecznego jako naruszających wymogi prawa. W tej kategorii spraw wszystko jest indywidualne. Można stosować zarówno ogólne podstawy uznania transakcji za nieważne, np. niewola, fikcja, pozoracja transakcji, jak i prywatne. Podstawy prywatne w kontekście kredytu hipotecznego to podstawy wynikające ściśle z cech umowy kredytu hipotecznego, o których mocy prawnej bezpośrednio decyduje przedmiot zabezpieczenia, jego status i cechy.
3. Spory powstałe na tle powstania podstaw do przedstawienia przez bank roszczeń wobec kredytobiorcy. Do tej kategorii spraw zaliczają się spory dotyczące przejęcia przez bank zabezpieczenia, w tym związane z jego wyceną i sprzedażą, a także spory dotyczące przedstawienia roszczeń pieniężnych wobec kredytobiorcy, współkredytobiorcy i poręczyciela.

Jak zakwestionować kredyt hipoteczny

Wszelkie spory związane z umową kredytu hipotecznego, a których przedmiotem jest sama umowa, rozpatrywane są wyłącznie przez sąd.

Reklamację można zgłosić:

• pożyczkobiorca/współkredytobiorca;
• właściciele nieruchomości zabezpieczonych i ich przedstawiciele prawni;
• gwarant (tylko pod pewnymi warunkami);
• inne zainteresowane strony, których prawa i interesy zostały naruszone umową kredytu hipotecznego.

Cechy kompozycji przedmiotowej wierzytelności wynikających z zaskarżonych umów kredytu hipotecznego wynikają z faktu, że strony uczestniczące w stosunku prawnym kredytu nie zawsze są podmiotami zabezpieczenia stosunku prawnego. Na przykład pożyczkobiorca nie może i nie powinien koniecznie być właścicielem nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Lub, powiedzmy, pożyczkę może zaciągnąć i wydać tylko jeden z małżonków, a drugi, choć formalnie nie jest uczestnikiem stosunku prawnego kredytu, jest właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia lub ma prawo się o nią ubiegać.

Pozew może zostać złożony z inicjatywy osoby kwestionującej umowę kredytu hipotecznego lub w odpowiedzi na żądania banku w ramach pozwu wzajemnego.

I. Podstawowe przepisy dotyczące kredytów hipotecznych

W niniejszym przeglądzie zbadano praktykę sądową związaną ze sporami pojawiającymi się w związku z kredytami hipotecznymi. Umowa kredytu hipotecznego jest umową akcesoryjną i zawierana jest w celu zapewnienia wykonania zobowiązań wynikających z umowy głównej, w tym m.in. i kredyt. Zgodnie z klauzulą ​​1 art. 1 ustawy federalnej z dnia 16 lipca 1998 r. N 102-FZ „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”, zgodnie z umową w sprawie zastawu na nieruchomości (umowa kredytu hipotecznego), jedna strona - wierzyciel hipoteczny będący wierzycielem z tytułu zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, ma prawo uzyskać zaspokojenie swoich roszczeń pieniężnych wobec dłużnika z tego tytułu z wartości zastawionej nieruchomości drugiej strony – zastawcy, preferencyjnie przed innymi wierzycielami zastawca, z wyjątkami określonymi przez prawo federalne. Mortgagorem może być sam dłużnik z tytułu zobowiązania zabezpieczonego hipoteką lub osoba nie uczestnicząca w tym zobowiązaniu (osoba trzecia). W tym przypadku nieruchomość obciążona hipoteką pozostaje w posiadaniu i użytkowaniu hipoteki.

Przeglądem nie są objęte wszystkie, a jedynie najczęstsze rodzaje sporów w trzech kategoriach, a mianowicie spory o:

- zakwestionowanie umowy kredytu hipotecznego i uznanie umowy kredytu hipotecznego za nieważną lub niezawartą;

- wypowiedzenie hipoteki;

- zawarcie umowy kredytu hipotecznego i zmiana warunków umowy kredytu hipotecznego.

W każdej z powyższych kategorii uwzględniono jedynie główne, najczęściej spotykane grupy sporne na podstawie wyników analizy praktyki sądowej za rok 2014 – I półrocze 2015 roku.

Umowę kredytu hipotecznego uważa się za zawartą z chwilą osiągnięcia przez strony porozumienia co do wszystkich istotnych warunków umowy kredytu hipotecznego, określonych w szczególności w art. 9 ustawy o hipotece. Jeżeli w umowie kredytu hipotecznego nie zawarto żadnego warunku, wówczas taka umowa zostanie rozpatrzona nie uwięziony, nawet pod warunkiem rejestracji państwowej. Z reguły spotykane są dwa błędy: brak wskazania wyceny przedmiotu hipoteki, a także niekompletna informacja dotycząca istoty, wielkości i terminu wykonania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką. W kredytowych stosunkach prawnych praktycznie nie ma przypadków, gdy strony umowy kredytu hipotecznego nie wskazują istoty zobowiązania, natomiast zdarzają się błędne obliczenia co do terminu i wielkości zobowiązania. Zatem zmianie zobowiązania głównego poprzez zawarcie umów dodatkowych do umowy kredytowej musi koniecznie towarzyszyć zmiana umowy kredytu hipotecznego (na przykład poprzez zawarcie umów dodatkowych) ze wskazaniem istoty, wielkości i warunków zmienionego zobowiązania głównego. W przeciwnym razie umowę kredytu hipotecznego można uznać za niezawartą.

Jednak przypadki uznania umowy o kredyt hipoteczny za niezawartą przy udzieleniu kredytu spotykane są znacznie rzadziej niż w pozostałych przypadkach, gdyż banki zwracają większą uwagę na kwestie zawarcia i zgodności treści umowy o kredyt hipoteczny z wymogami formalnymi. Znacznie częściej umowy o kredyt hipoteczny przy udzielaniu kredytu zostają uznane za nieważne.

Umowa kredytu hipotecznego jako umowa dodatkowa ulega nieważności w przypadku unieważnienia umowy głównej, ponieważ Hipoteka jest sposobem na zabezpieczenie wypełnienia zobowiązania pierwotnego, a wraz z wygaśnięciem zobowiązania pierwotnego wygasa również hipoteka. Umowę pożyczki można uznać za nieważną z dowolnego powodu, jednak najczęściej spotykane są naruszenia procedury zawierania i zatwierdzania dużych transakcji lub zawierania transakcji przez zainteresowane strony.

Naruszenie procedury zatwierdzania transakcji w celu zawarcia umowy, zawarcie umowy przez zainteresowane strony to także najczęstsza podstawa unieważnienia umowy o kredyt hipoteczny. Przykładowo naruszenie procedury zawiadamiania akcjonariuszy o nadzwyczajnym walnym zgromadzeniu było podstawą do stwierdzenia nieważności zgromadzenia, co skutkowało unieważnieniem umowy kredytu hipotecznego. Sądy wychodzą z tego, że jeżeli akcjonariusz nie został prawidłowo zawiadomiony o walnym zgromadzeniu, to jego prawa zostają naruszone, gdyż zawarcie umowy kredytu hipotecznego mogłoby potencjalnie skutkować przejęciem majątku spółki akcyjnej, zmniejszeniem wartości udziałów i stratami majątkowymi akcjonariusza, który w przypadku terminowego powiadomienia mógłby podjąć działania minimalizujące ewentualne straty. W przypadku zatwierdzenia transakcji przez akcjonariuszy zainteresowane strony nie mogą brać udziału w głosowaniu. Przykładowo, umowa kredytu hipotecznego została uznana za nieważną, ponieważ akcjonariusz biorący udział w głosowaniu był dłużnikiem umowy kredytowej, dla której spółka zawarła z bankiem umowę kredytu hipotecznego jako zabezpieczenie.

Wszystko powyższe dotyczy również przypadków zatwierdzenia transakcji w spółce LLC: członkowie spółki, którzy nie zostali odpowiednio powiadomieni, mają prawo zakwestionować umowę kredytu hipotecznego. Analiza praktyki sądowej pokazuje, że zazwyczaj protokoły nadzwyczajnych posiedzeń uczestników LLC są fałszowane, a podpisy nieobecnych uczestników są fałszowane przez inne osoby. Takie działania mogą skutkować uznaniem umowy kredytu hipotecznego za nieważną. Umowa ulega również unieważnieniu w przypadku sfinalizowania transakcji przez zainteresowaną stronę, zwłaszcza gdy uczestnik LLC i pożyczkobiorca to ta sama osoba lub krewni.

W sporach z osobami fizycznymi znacznie mniej jest przypadków stwierdzenia nieważności umowy kredytu hipotecznego na podstawie naruszenia procedury zatwierdzania transakcji. Zasadniczo umowy uznaje się za nieważne w przypadku zastawienia majątku stanowiącego wspólną (wspólną) własność małżonków, m.in. dawny Potencjalni posiadacze kredytów hipotecznych muszą dokładnie sprawdzić stan nieruchomości, szczególnie w przypadku rozwodu między małżonkami; nie wystarczy sprawdzić, któremu z byłych małżonków zarejestrowany jest tytuł własności, ale także czy nieruchomość ta jest nabyta wspólnie (w jaki sposób został nabyty na własność i za jakie środki), a jeśli tak, to czy po rozwodzie nastąpił podział wspólnie nabytego majątku. W przeciwnym razie na zastaw nieruchomości może być wymagana zgoda drugiego współwłaściciela-małżonka. Przykładowo, umowę o kredyt hipoteczny na budowę uznano za nieważną, gdyż po rozwodzie nie dokonano podziału wspólnie nabytego majątku i wymagana była zgoda byłego małżonka na przeniesienie nieruchomości pod zastaw.

Ważne: umowę kredytu hipotecznego uznaje się za nieważną w powyższych przypadkach tylko wtedy, gdy Zła wiara hipoteka. Bank musi dokładnie sprawdzić czystość zatwierdzenia transakcji, zgodność dostarczonych dokumentów z wymogami formalnymi, ocenić skład uczestników (akcjonariuszy), którzy głosowali za zatwierdzeniem transakcji, oraz obecność zainteresowania transakcją ; reżim własności nieruchomości obciążonej hipoteką. Bank nie zwrócił np. uwagi na fakt, że w głosowaniu brał udział akcjonariusz będący beneficjentem umowy o kredyt hipoteczny jako kredytobiorca w ramach umowy kredytowej, jako zabezpieczenie, pod które umowa o kredyt hipoteczny została zawarta. Zachowanie to uznano za niestosowne. W innym przypadku, pomimo naruszenia procedury zatwierdzania transakcji – jeden z uczestników LLC nie został powiadomiony o zgromadzeniu, nie brał udziału w zatwierdzeniu, a protokół ze spotkania z jego podpisem został sfałszowany – bank został uznany za posiadacza zastawu w dobrej wierze, ponieważ nie mógł wiedzieć o fakcie fałszerstwa, na podstawie doświadczeń w komunikacji biznesowej z LLC, zastawca przekazał protokół ze spotkania uczestników z oryginalną pieczęcią LLC opatrzoną do dokumentu.

Zawarcie transakcji przez zainteresowane strony lub osobę przekroczoną wiąże się także z uznaniem umowy kredytu hipotecznego za nieważną. Przypadki zostały już omówione powyżej, gdy transakcja została sfinalizowana i zatwierdzona przez zainteresowane strony – gdy dłużnik i pożyczkodawca lub jego organ wykonawczy (uczestnik, akcjonariusz) to ta sama osoba lub osoby spokrewnione; nie mniej powszechne są jednak przypadki, gdy transakcja dokonywana jest przez powiernika lub przedstawiciela na podstawie pełnomocnictwa przekraczającego uprawnienia, gdy pełnomocnictwo nie zawiera wskazania możliwości przeprowadzenia takich transakcji lub gdy powiernik lub przedstawiciel jest beneficjentem umowy kredytu hipotecznego (przykładowo zawarcie umowy kredytu hipotecznego przez przedstawiciela jako zabezpieczenie umowy kredytu, w ramach której występował jako kredytobiorca, zostało uznane za transakcję przez zainteresowaną stronę z naruszeniem wymogów ustawa o reprezentacji).

Kolejna grupa sporów dotyczących unieważnienia umowy kredytu hipotecznego jest ściśle związana ze sprawami upadłościowymi.

Umowa o kredyt hipoteczny jest nieważna, jeżeli została zawarta w celu (choćby nieświadomym lub jawnym) wyrządzenia szkody innym wierzycielom osoby, która ogłosiła upadłość lub miała wyraźne oznaki niewypłacalności. I tak np. umowa kredytu hipotecznego pomiędzy dłużnikiem a bankiem została uznana za nieważną, gdyż została zawarta jako zabezpieczenie wszystkich zawartych wcześniej umów kredytowych pomiędzy stronami w celu przede wszystkim zaspokojenia roszczeń banku-hipotecznego z pominięciem innych wierzycieli, oraz takie zaspokojenie roszczeń uniemożliwiłoby spłatę zadłużenia wobec innych wierzycieli.

Naruszenie równowagi interesów innych wierzycieli, zmniejszenie masy upadłościowej dłużnika to najczęstsza podstawa uznania umowy o kredyt hipoteczny za nieważną. Co więcej, nie jest konieczne, aby umowa kredytu hipotecznego była zawierana z dłużnikiem jako hipoteką. Często przedmiot kredytu hipotecznego zostaje nabyty na podstawie umowy kupna-sprzedaży na warunkach wyraźnie niekorzystnych dla sprzedającego dłużnika, a umowa kupna-sprzedaży zostaje uznana za nieważną, a co za tym idzie, umowę o kredyt hipoteczny również uznaje się za nieważną ze względu na utrata prawa własności przez hipotekę. Warto zaznaczyć, że jeśli wierzyciel hipoteczny działa w dobrej wierze, obciążenie nieruchomości pozostaje, jednak sądy rzadko uznają hipotekę za działającą w dobrej wierze, szczególnie w sprawach o niewypłacalność (upadłość) w powyższych okolicznościach transakcji kupna-sprzedaży. Na przykład sąd odmówił uznania banku za zastawnika działającego w dobrej wierze, ponieważ bank powołując się na przedawnienie transakcji kupna-sprzedaży nie dokonał sprawdzenia transakcji i nie stwierdził wady transakcji w postaci wyraźnie zaniżonej ceny sprzedaży nieruchomości. W innym przypadku bank również nie został uznany za zastawnika działającego w dobrej wierze, gdyż nabycie przez hipotekę nieruchomości obciążonej hipoteką od dłużnika-sprzedawcy odbyło się po cenie kilkakrotnie niższej od realnej ceny rynkowej, o czym bank powinien był wiedzieć.

Oznacza to, że jedną z głównych przesłanek uznania transakcji za nieważną będzie naruszenie praw majątkowych wierzycieli, przy czym należy jednocześnie ustalić trzy okoliczności: celem transakcji jest wyrządzenie szkody w prawach majątkowych wierzycieli (nawet jeśli nie wyraźnie), taka szkoda została wyrządzona, druga strona transakcji wiedziała lub musiała być świadoma tego celu do czasu zawarcia transakcji (klauzula 5 Uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 23 grudnia , 2010 N 63 „W niektórych kwestiach związanych ze stosowaniem rozdziału III.1 ustawy federalnej „O niewypłacalności (upadłości)”).

Potencjalny wierzyciel hipoteczny musi ostrożnie i odpowiedzialnie podejść do oceny ryzyka prawnego zawarcia transakcji przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie (hipoteka); Warto sprawdzić nie tylko formalną zgodność transakcji z wymogami prawa, ale także na ile transakcja ta odpowiada interesom hipoteki, jaki jest jego stan majątkowy. Tym samym umowa kredytu hipotecznego została uznana za nieważną na tej podstawie, że transakcja była wyraźnie niekorzystna dla kredytobiorcy, gdyż w przypadku przejęcia przedmiotu hipoteki działalność hipoteki stanie się niemożliwa (sparaliżowana), a wykonanie jego obowiązków wynikających ze zobowiązania głównego, jako zabezpieczenia, na które została zawarta umowa kredytu hipotecznego, staje się wątpliwe ze względu na oczywiste niewypłacalność. Jednocześnie bank jako zastawnik powinien był zdawać sobie sprawę z oznak niewypłacalności i nieopłacalności transakcji dla zastawcy.

Uznanie umowy kredytu hipotecznego za nieważne stanowi podstawę do usunięcia obciążenia z zastawionej nieruchomości i wyczyszczenia wpisu rejestracyjnego w Jednolitym Państwowym Rejestrze Hipoteki. Podstawą unieważnienia wpisu rejestracyjnego w tym przypadku jest postanowienie sądu o uznaniu transakcji za nieważną i wyciągnięciu konsekwencji nieważności transakcji. Ważne: samo uznanie umowy kredytu hipotecznego za nieważną nie wiąże się ze zdjęciem obciążenia nieruchomości i wykreśleniem wpisu rejestracyjnego, gdyż orzeczenie sądu musi zawierać wskazanie zastosowania skutków nieważności transakcji; dopuszczalne jest złożenie wniosku o usunięcie obciążenia z nieruchomości, wykreślenie protokołu rejestracyjnego jako samodzielny sposób ochrony naruszonego prawa (klauzula 52 Uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej nr 10, ust. Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 22 z 29.04.2010 r. „W sprawie niektórych kwestii pojawiających się w praktyce sądowej przy rozstrzyganiu sporów związanych z ochroną praw własności i innych praw majątkowych”). Jeżeli skutki nieważności transakcji zostaną zastosowane w postaci usunięcia obciążenia z nieruchomości, przejęcie przedmiotu hipoteki stanie się niemożliwe.

Spory dotyczące wygaśnięcia kredytu hipotecznego

Hipoteka może zostać uznana przez sąd za wypowiedzoną z różnych powodów, w tym przeglądzie przedstawiono najczęstsze podstawy (kategorie) sporów.

Hipotekę uznaje się zatem za wypowiedzoną w momencie, gdy hipoteka utraci prawo własności przedmiotu hipoteki. Ponadto należy zwrócić uwagę, że mówimy o utracie, a nie o przeniesieniu własności w transakcjach odpłatnych lub nieodpłatnych, gdy zachowane jest prawo zastawu. Utrata prawa własności następuje co do zasady w wyniku windykacji, gdy transakcja kupna-sprzedaży lub inna transakcja, na podstawie której hipoteka nabyła własność przedmiotu hipoteki, zostaje uznana za nieważną. Tym samym uznanie umowy kupna-sprzedaży za nieważną jako transakcję dokonaną z naruszeniem procedury zatwierdzającej i wyrządzającą sprzedającemu szkodę majątkową stanowiło podstawę do stwierdzenia wygaśnięcia hipoteki z powodu utraty przez hipotekę prawa własności do przedmiotu hipoteki.

Ważne: zastawnik może zachować prawo zastawu tylko w przypadku dobrej wiary, ale co do zasady sądy często uznają działania zastawnika za nieuczciwe, ponieważ Banki w niewystarczający i wnikliwy sposób oceniają ryzyko prawne, podstawę nabycia przez hipotekę własności nieruchomości obciążonej hipoteką oraz czystość transakcji, na podstawie której nabyto własność. Często banki zadowalają się jedynie wpisem rejestracyjnym do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw Majątkowych hipoteki, zapominając, że sam wpis rejestracyjny nie jest niepodważalnym dowodem dobrej wiary nabywcy (patrz paragraf 38 Uchwały Plenum Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej nr 10 i Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 22 z 29.04.2010 r. „W niektórych kwestiach pojawiających się w praktyce sądowej przy rozstrzyganiu sporów związanych z ochroną praw własności i inne prawa majątkowe”). Za nabywcę działającego w dobrej wierze (a także hipotekę) uznaje się osobę, która wykaże, że w chwili zawarcia transakcji nie wiedziała i nie powinna była wiedzieć o bezprawności przeniesienia własności majątku przez sprzedającego, w szczególności: podjął wszelkie rozsądne środki w celu wyjaśnienia praw sprzedającego do przeniesienia własności nieruchomości.

Tym samym bank nie został uznany za zastawnika działającego w dobrej wierze, gdyż powinien był znać na podstawie umowy kupna-sprzedaży inne dokumenty zawierające informacje o przedmiocie kredytu hipotecznego, o wadzie w transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości nabytej po celowo zaniżonej cenie ze stratą dla sprzedającego, przeniesienie własności majątku pociągnęło za sobą zmniejszenie masy upadłości, powodując szkodę majątkową wierzycieli sprzedającego.

Najczęstszą przyczyną wypowiedzenia kredytu hipotecznego jest wygaśnięcie głównego zobowiązania zabezpieczającego, jakim została zawarta umowa kredytu hipotecznego. Zobowiązanie główne, kredytowe w naszym przypadku, można wypowiedzieć z dowolnej przyczyny, np. należytego wykonania. W tej kategorii najczęstsze zażalenia do sądu dotyczą unieważnienia odmowy spłaty wpisu do rejestru hipotek, choć czasami przeszkodą w tym są także hipoteki. Przykładowo uznano za nielegalne uchylanie się kredytobiorcy od spłaty kredytu hipotecznego na podstawie rzekomo powstałego sporu prawnego dotyczącego zobowiązania kredytowego, ponieważ wygaśnięcie zobowiązania kredytowego poprzez prawidłową egzekucję, co oznacza wygaśnięcie hipoteki.

Wygaśnięcie zobowiązania głównego może nastąpić także z innych przyczyn, np. poprzez likwidację dłużnika; w tym przypadku hipotekę uważa się za wygasłą także wówczas, gdy hipoteka nie przystąpi w terminie do postępowania likwidacyjnego i nie dokona odpowiednie wymagania.

Hipotekę można wypowiedzieć także za zgodą stron, bez wygaśnięcia zobowiązania głównego. Stronom przysługuje prawo w każdym czasie, poprzez zawarcie stosownej umowy, rozwiązania umowy o kredyt hipoteczny i tym samym wygaśnięcia hipoteki.

Trzecią najczęstszą przyczyną uznania hipoteki za wygasłą jest wygaśnięcie hipoteki z mocy prawa w przypadku braku oświadczenia hipoteki o zatrzymaniu przedmiotu hipoteki na wypadek ponownego przetargu sprzedaży przedmiotu hipoteki uznaje się za niezawartą. Nie będziemy szczegółowo omawiać istoty sporów, zauważymy jedynie, że miesięczny okres wypowiedzenia na zatrzymanie przedmiotu należy liczyć nie od momentu otrzymania odpowiedniego wniosku-powiadomienia od urzędu komorniczego, jednak od momentu uznania aukcji za nieważną i upublicznienia informacji na ten temat w mediach. Sądy wychodzą z faktu, że wierzyciel hipoteczny musi wiedzieć o przetargu i monitorować jego przebieg, a publikacja w otwartych źródłach informacji o uznaniu przetargu za nieudany stanowi podstawę prawną do rozpoczęcia naliczania miesięcznego terminu określonego w art. Prawo hipoteczne. Zwracamy również uwagę, że w postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym przejęcia przedmiotu hipoteki pierwszeństwo mają szczególne zasady postępowania egzekucyjnego zawarte w ustawie o hipotece. Tym samym za nieistotne uznano fakt, że przed ponownym przetargiem powód cofnął tytuł egzekucyjny, gdyż Choć takie prawo przysługuje wierzycielowi, powoduje to niepewność prawną co do losów przedmiotu hipoteki, co jest nie do przyjęcia dla stabilności obrotu gospodarczego.

Zwróćmy uwagę na jeszcze jedną przyczynę wypowiedzenia kredytu hipotecznego: sprzedaż przedmiotu hipoteki w ramach postępowania upadłościowego. Jeżeli hipoteka nie zgłosi swoich roszczeń jako wierzyciel w terminach i w sposób określony przez prawo, może utracić możliwość przejęcia w przyszłości nieruchomości obciążonej hipoteką, gdyż wypowiedzenie hipoteki może nastąpić poprzez sprzedaż nieruchomości na licytacji w celu zaspokojenia roszczeń wierzycieli dłużnika-hipotecznego.

Spory dotyczące zawarcia umowy o kredyt hipoteczny, zmiany warunków umowy o kredyt hipoteczny

Zawierając umowę o kredyt hipoteczny, należy zwrócić uwagę na oznaczenie przedmiotu kredytu hipotecznego, zwłaszcza w odniesieniu do rzeczy nie wchodzących w skład rzeczy głównej; nieruchomość taka powinna być wyznaczona odrębnie, jako odrębny przedmiot hipoteki. Tym samym hipoteka została wypowiedziana w stosunku do gazociągu ze względu na brak dowodu wskazującego, że gazociąg należy do elektrociepłowni i nie może być użytkowany oddzielnie od elektrociepłowni.

Umowę kredytu hipotecznego zawiera się w formie pisemnej z obowiązkowym wskazaniem istoty obowiązku, którego zabezpieczeniem jest przeniesienie nieruchomości na hipotekę, pod rygorem uznania umowy za niezawartą.

Umowa kredytu hipotecznego może zostać zmieniona przez strony umowy w każdym czasie za zgodą stron, albo poprzez zawarcie nowej wersji umowy o kredyt hipoteczny, albo w drodze dodatkowej umowy do umowy. W tym przypadku umowa dodatkowa nie jest nową umową o kredyt hipoteczny, choć musi być zawarta w takiej samej formie jak główna umowa o kredyt hipoteczny. Umowa dodatkowa uznawana jest za integralną część umowy o kredyt hipoteczny i nie powinna zawierać wszystkich warunków umowy o kredyt hipoteczny, a jedynie wskazanie tej części, która ulega zmianie (choć sądy orzekają także odmienne stanowisko). Zmiany umowy kredytu hipotecznego podlegają rejestracji państwowej. W praktyce zdarzają się przypadki odmowy państwowej rejestracji umów dodatkowych na tej podstawie, że nie zawierają one istotnego warunku umowy o kredyt hipoteczny w rozumieniu art. 9 ustawy o hipotece. W takim przypadku sąd zwykle uznaje odmowę za niezgodną z prawem, ponieważ umowa dodatkowa zmienia jedynie warunki głównej umowy o kredyt hipoteczny i nie jest nową umową o kredyt hipoteczny.

Zmiana umowy kredytu hipotecznego może nastąpić poprzez zawarcie i zatwierdzenie ugody dotyczącej głównego zobowiązania kredytowego. Warto zaznaczyć, że w tym przypadku hipoteka nie zabezpiecza zobowiązania pierwotnego, lecz wykonanie zobowiązania zmodyfikowanego ugodą. Tym samym postanowienie sądu pierwszej instancji o zaspokojeniu kosztem nieruchomości obciążonej hipoteką roszczeń o windykację długu z tytułu odsetek od kredytu, gdyż w drodze ugody zmienił się obowiązek kredytowy, nie przewiduje zapłaty odsetek, a umowa kredytu hipotecznego z zatwierdzeniem ugody zapewnia wykonanie ugody.

Możliwa jest także zmiana umowy kredytu hipotecznego poprzez wypełnienie głównego obowiązku dłużnika przez inną osobę – poręczyciela, na którego w tym przypadku przechodzą prawa wierzyciela hipotecznego. Warto zauważyć, że w praktyce sądowej zdarzają się przypadki odmowy uznania praw gwaranta jako wierzyciela hipotecznego, jeżeli nie przeprowadził on państwowej rejestracji przeniesienia praw wierzyciela hipotecznego. Tym samym odmówiono uznania praw hipoteki osobie, która złożyła wniosek o wpisanie długu do rejestru wierzytelności upadłego dłużnika, uzasadniając to tym, że według państwowych danych rejestrowych prawo hipoteki zostało zarejestrowany w banku, natomiast sam wymóg spłaty długu wobec poręczyciela został wpisany do rejestru.

II. Ustalenia sądu dotyczące kontrowersyjnych kwestii kredytów hipotecznych

Zakwestionowanie umowy kredytu hipotecznego i uznanie umowy kredytu hipotecznego za nieważną lub niezawartą

1. W przypadku uznania umowy zabezpieczonej umową zastawu (hipoteki) za nieważną wygasa także umowa kredytu hipotecznego.

1.1. Wyrok Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 27 kwietnia 2015 r. N 305-KG15-3033 w sprawie N A41-38495/2013

Prawo:

Kontrola, w drodze postępowania kasacyjnego, aktów sądowych stwierdzających nieważność umowy zastawu (hipoteki).

Decyzja sądu:

Odmówiono przekazania sprawy do rozpoznania sądowi kasacyjnemu.

Stanowisko sądu:

Pomiędzy powodem a bankiem została zawarta umowa zastawu (hipotecznego) na zabezpieczenie zobowiązania wynikającego z umowy o nieodnawialną linię kredytową pomiędzy bankiem a podmiotem trzecim LLC. W trakcie procesu ustalono, że umowę o otwarcie nieodnawialnej linii kredytowej, umowę gwarancji, a także umowy dodatkowe do nich w imieniu dyrektora generalnego kredytobiorcy podpisała inna, niezidentyfikowana osoba. Stąd wnioski sądów oparte na art. 168 , klauzula 2 artykułu 434 , Art. 819 , 820 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, o nieważności umowy o otwarcie linii kredytowej są zgodne z prawem, co oznacza, że ​​umowa zastawu (hipoteczna) została słusznie uznana za nieważną, ponieważ Umowa kredytu hipotecznego jest umową akcesoryjną i ma na celu zapewnienie wykonania zobowiązania wynikającego z umowy głównej; Jeżeli umowa główna zostanie uznana za nieważną, umowa o kredyt hipoteczny również będzie nieważna.

1.2. Uchwała Sądu Arbitrażowego Okręgowego Uralu z dnia 16 grudnia 2014 r. N F09-8849/12 w sprawie N A76-12681/2010

Prawo:

Unieważnienie klauzuli umowy dodatkowej do umowy kredytu hipotecznego, klauzul umowy kupna-sprzedaży.

Decyzja sądu:



Stanowisko sądu:

Wymagania są spełnione, ponieważ Wcześniej, na mocy niekorzystnego wyroku sądu polubownego, umowa o odnawialną linię kredytową oraz umowa kredytu hipotecznego zostały uznane za nieważne (nieważne). Dodatkowa umowa do umowy, a także postanowienia umowy kupna-sprzedaży dotyczące obciążenia nieruchomości hipoteką, rozciągające wcześniej zawartą umowę kredytu hipotecznego na lokal również zostają uznane za nieważne, gdyż na podstawie nieprawidłowej transakcji.

2. Umowę kredytu hipotecznego można uznać za nieważną, jeżeli jej zawarcie i wykonanie powoduje szkodę w majątku wierzycieli dłużnika (upadłego), w stanie majątkowym osoby, która zawarła transakcję; zawieranie transakcji wiąże się z nadużyciem prawa.

2.1. Uchwała Sądu Arbitrażowego Okręgu Północnego Kaukazu z dnia 2 marca 2015 roku N F08-751/2015 w sprawie N A32-11077/2012 (patrz także Wyrok Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 czerwca 2015 r. N 308-ES15-6068 w sprawie N A32-11077/2012 którym odmówiono przekazania do kontroli aktów sądowych w postępowaniu kasacyjnym).

Prawo:

Uznać umowę zastawu (hipoteki) na nieruchomości za nieważną i ponieść skutki nieważności transakcji.

Decyzja sądu:

Roszczenia zostały zaspokojone.

Stanowisko sądu:

Ogłoszono upadłość dłużnika, a syndyk złożył powyższe żądania w sądzie. Umowa kredytu hipotecznego została uznana za nieważną z powodu jej zawarcie pociąga za sobą wyrządzenie szkody majątkowej i zachwianie równowagi interesów wierzycieli dłużnika, gdyż stawia jednego wierzyciela (bank) w korzystniejszej sytuacji w porównaniu z innymi wierzycielami ze względu na przepisy art. 334 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Bank, działając rozsądnie i zachowując wymaganą ostrożność, nie mógł nie być świadomy sytuacji finansowej spółki, która ze względu na brak środków finansowych nie pozwalała mu na wywiązanie się z zobowiązania pieniężnego. Umowa kredytu hipotecznego została zawarta jako zabezpieczenie wszystkich wcześniej zawartych umów kredytowych pomiędzy bankiem a dłużnikiem. W chwili zawarcia umowy dłużnik posiadał zadłużenie wobec innych wierzycieli, które powstało wcześniej niż zadłużenie wobec banku. Zawarcie umowy kredytu hipotecznego ma na celu zapewnienie zaspokojenia roszczeń banku w pierwszej kolejności ze szkodą dla interesów innych wierzycieli i może prowadzić do całkowitej lub częściowej utraty możliwości uzyskania zaspokojenia przez pozostałych wierzycieli dłużnika. ich roszczenia.

2.2. Uchwała Sądu Arbitrażowego Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 08.06.2014 r. w sprawie nr A45-11177/2010

Prawo:

Uznać umowę zastawu (hipoteki) za nieważną i unieważnić umowy poręczenia.

Decyzja sądu:

Roszczenia zostały zaspokojone.

Stanowisko sądu:

Działania zmierzające do zawarcia kontrowersyjnych transakcji uznaje się za mające wyłącznie na celu wyrządzenie szkody dłużnikowi i jego wierzycielom w postaci zwiększenia zobowiązań z naruszeniem interesów dłużnika i wierzycieli, to znaczy występują oznaki nadużycia prawa. Bank wiedział (powinien był wiedzieć) o niewłaściwym wykorzystaniu środków pożyczkowych, ale jednocześnie kontynuował udzielanie kredytu dłużnikowi. Ponadto przy zawieraniu kontrowersyjnych transakcji wiadomo było, że nie są one zabezpieczone majątkiem netto dłużnika, gdyż przez znaczny okres dłużnik miał deficyt kapitału obrotowego.

2.3. Uchwała Okręgowego Sądu Arbitrażowego w Wołdze z dnia 19 sierpnia 2014 r. w sprawie nr A12-10845/2013

Prawo:

Rozpoznawać zawarte umowy, m.in. umowa kredytu hipotecznego jest nieważna.

Decyzja sądu:

Roszczenie zostało częściowo zaspokojone, umowa kredytu hipotecznego została uznana za nieważną.

Stanowisko sądu:

Jeżeli procedura płatności na stronie systemu płatności nie została zakończona, pieniężna
środki NIE zostaną pobrane z Twojego konta i nie otrzymamy potwierdzenia płatności.
W takim przypadku możesz powtórzyć zakup dokumentu za pomocą przycisku po prawej stronie.

Wystąpił błąd

Płatność nie została zrealizowana z powodu błędu technicznego, środki z Twojego konta
nie zostały spisane. Spróbuj poczekać kilka minut i powtórzyć płatność ponownie.

Nieważność umowy zastawu przy nabyciu mieszkania lub innej umowy zastawu następuje, gdy:

• niezdolność jednej ze stron umowy;
• brak upoważnienia do zawarcia umowy;
• występowanie w roli jednej ze stron małoletniego dziecka;
• brak rejestracji państwowej umowy;
• brak zgody jednego z małżonków, jeżeli nabycie majątku bocznego nastąpiło po ślubie;
• niekompletny wykaz głównych warunków transakcji.

Procedura

Taka procedura jak unieważnienie umowy odbywa się wyłącznie w sądzie. W tym celu zainteresowany składa pozew do organów sądowych.

Legalność Twoich roszczeń należy udowodnić przy pomocy świadków i przedstawienia pakietu dokumentów. Po zapoznaniu się z dokumentami i oceną materiałów sprawy organy sądowe podejmują decyzję na korzyść jednej ze stron.

Konsekwencje unieważnienia zastawu

Umowa zastawna Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zostaje uznana przez sąd za nieważną w całości lub w jakiejkolwiek części. Skutkiem decyzji będzie powrót stron do okresu, w którym umowa nie została jeszcze podpisana przez żadną ze stron.

Uznanie transakcji za nieważną grozi wierzycielowi wypowiedzeniem zabezpieczenia kredytu przewidzianego w umowie. Hipoteczny praktycznie nie cierpi z powodu takiej procedury.

Należy mieć także na uwadze, że wierzyciel hipoteczny, zmieniając warunki zabezpieczenia kredytu, może żądać zmiany warunków tej umowy. A pożyczkobiorca będzie musiał zwrócić przekazane środki.

Przejęcie zastawionej nieruchomości będzie wymagało pomocy sądów, jeśli pożyczkobiorca nie będzie chciał jej dobrowolnie zwrócić. Gdy sędzia podejmie decyzję i zarządzi przeniesienie majątku, kontrola nad przeniesieniem poszukiwanego majątku przejdzie na komornika.

Praktyka arbitrażowa

Unieważnienie umowy zastawu – praktyka sądowa:

1. Za zabezpieczenie uznano samochód, którego tytuł własności znajdował się w rękach zastawnika. W związku z niemożnością wywiązania się kredytobiorcy z warunków umowy do sądu złożono pozew o windykację długu z obciążonej hipoteką nieruchomości. Roszczenia zawarte w pozwie zostały zaspokojone, lecz w toku postępowania egzekucyjnego okazało się, że do pojazdu sporządzono duplikat tytułu własności, został on wyrejestrowany na podstawie własnoręcznie sporządzonego pełnomocnictwa i sprzedany.

Bezpłatne porady prawne:

Następnie złożono kolejną skargę do sądu z wnioskiem o zajęcie i przejęcie zastawu na nieruchomości, która została częściowo uwzględniona. Nowi właściciele złożyli pozew o uznanie umowy zastawu za niezawartą i tym samym nieważną.

Zgodnie z art. 353 k.c. konieczne jest zajęcie samochodu, aby nie został on odsprzedany w trakcie procesu. Kupujący muszą udowodnić swoją dobrą wiarę przed sądem, gdyż ich zachowanie wskazuje na coś przeciwnego (zakup samochodu od osoby działającej przez pełnomocnika, używanie zduplikowanego tytułu własności itp.)

Zgodnie z paragrafem 43 uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej nr 6, Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 8 z dnia 01.07.1996 r. „W niektórych kwestiach związanych ze stosowaniem części pierwszej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”, wielkość i termin wykonania zobowiązania zabezpieczonego zastawem uważa się za istotne warunki umów zastawnych, bez zatwierdzenia umowy zastawnej nie uważa się za zawartą.

W przypadku, gdy hipoteką jest kredytobiorca-dłużnik, którego zobowiązania wynikające z zawartej umowy kredytowej są zabezpieczone zabezpieczeniem, do ustalenia kwoty i terminu wykonania zobowiązania wynikającego z umowy wystarczy odwołanie się do odpowiedniej umowy kredytowej.

Klauzula 13 Uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 17.02.2011 N 10 „W niektórych kwestiach stosowania przepisów o zastawie” stanowi, że nawet w przypadku zmiany warunków umowy pożyczki, termin przedawnienia umowy zastawu nie zmienia się w żaden sposób, a kalkulację rozpoczyna się od daty wygaśnięcia umowy kredytu ustalonej pierwotnie i określonej w umowie zabezpieczającej. Jest to jedna z przesłanek warunkujących termin wykonania całości zobowiązań wynikających z umowy kredytowej.

Bezpłatne porady prawne:

2. Powód wystąpił do sądu o unieważnienie umowy kredytu hipotecznego ze względu na jej nieważność. Obywatel powołuje się na fakt, że warunki umowy zastawu nie są zgodne z wymogami tego ustawodawstwa.

W pierwszej instancji organy sądowe odrzuciły powództwo, zaś sąd drugiej instancji pozostawił orzeczenie sądu bez zmian. Powodem było to, że umowa zastawu na nieruchomości (umowa kredytu hipotecznego) określała istotne okoliczności, wielkość i termin wykonania zobowiązań kredytowych w stosunku do kwoty zadłużenia głównego oraz zapłatę naliczonych odsetek za korzystanie ze środków pożyczkowych.

Postanowienie sądu I instancji, który stwierdził, że nie ma podstaw do uznania umowy zastawu na nieruchomości za nieważną, jest w pełni uzasadnione.

O umowie zastawu nieruchomości jako zabezpieczenia umowy kredytowej przeczytasz tutaj.

3. Powód wniósł pozew do sądu (obie strony są osobami fizycznymi) o wykorzystanie skutków nieważności transakcji. Domagał się stwierdzenia nieważności umowy kredytu hipotecznego, przywrócenia stanowiska stron do pierwotnego stanu oraz usunięcia obciążenia hipotecznego z lokalu niemieszkalnego. Powód zauważył, że zgodnie z art. 69 ustawy federalnej „O hipotece (hipoteka na nieruchomości)”, hipoteka na budynku jest możliwa wyłącznie w przypadku jednorazowej hipoteki na działce, na której znajduje się budynek. Wyżej wymieniona umowa nie wskazuje hipoteki działki, ani nie wskazuje miejsca zawarcia umowy, w stosunku do której została zawarta umowa hipoteki.

Bezpłatne porady prawne:

Sądy obu instancji oddaliły powództwo uzasadniając to tym, że powód nie przedstawił dowodów potwierdzających posiadanie sformalizowanych praw własności do działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec. Dowód powoda na nieważność umowy kredytu hipotecznego nie został przedłożony sądowi, gdyż nie istnieje umowa zastawu działki. Nie sposób zgodzić się z twierdzeniami powoda, że ​​umowa nie jest zgodna z art. 9 ustawy federalnej „O hipotece”, ponieważ dokument zawiera opis zobowiązań wynikających z hipoteki, a klauzula 2 umowy wskazuje miejsce płatności.

Film omawia ogólne warunki nieważności transakcji

Bank przeprowadził reorganizację poprzez fuzję, pierwotny wierzyciel hipoteczny został zlikwidowany – nie ma informacji o państwowej rejestracji umowy zastawu przez nowego hipotekę – warunki umowy przewidują zmiany w hipotece (w naszym przypadku nowy organizacja w procesie reorganizacji) przeprowadzana jest w momencie udzielenia nowej hipoteki i jej rejestracji. Czy można uznać starą fakturę za nieważną, a żądanie banku sprzedaży zabezpieczenia na aukcji jest niezgodne z prawem?

Nie, niestety starej faktury nie można uznać za nieważną, a żądania banku dotyczące sprzedaży zabezpieczenia na aukcji są nielegalne, ponieważ informacje nadal pozostają.

Bezpłatne porady prawne:

Prawnik z 7-letnim doświadczeniem w zakresie prawa cywilnego. Absolwent Rosyjskiej Akademii Prawa.

Informacje zawarte na stronie służą wyłącznie celom informacyjnym. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji proszę skonsultować się z prawnikiem.

Kierownictwo serwisu nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie informacji zamieszczonych na stronie.

Kopiowanie materiałów jest dozwolone wyłącznie przy korzystaniu z aktywnego linku do tej strony lub źródła informacji.

Bezpłatne porady prawne:

Uznanie umowy kredytu hipotecznego za niezawartą

Własność budynku oznacza prawo do użytkowania lub własność gruntu znajdującego się pod nim i niezbędnego do jego utrzymania. Stwierdzenie, że umowa o kredyt hipoteczny na budynek musi zostać zawarta z jednoczesnym zawarciem umowy o kredyt hipoteczny na grunt jest błędny i nie ma oparcia w prawie:

Postanowienie sądu zaspokoiło roszczenia powoda: umowa hipoteki (hipoteki na nieruchomości) budynku sklepu przeznaczonego do handlu artykułami przemysłowymi i spożywczymi została uznana za nieważną ze skutkiem nieważności transakcji. Wydając postanowienie sąd wskazał, że umowa hipoteki na 12. część budynku jest nieważna, gdyż nie spełniała wymogów prawa, gdyż przy jej zawieraniu przedmiotem zastawu powinna być także 12. część działki pod budynkiem, będącej własnością powoda na prawie współwłasności.

Uchylając postanowienie sądu i wydając nowe postanowienie o odrzuceniu pozwu, sąd kasacyjny wskazał, co następuje.

Nie bierze się pod uwagę, że zgodnie z przepisami prawa gruntowego własność budynku pociąga za sobą prawo do użytkowania lub własności gruntu znajdującego się pod nim i niezbędnego do jego utrzymania. W tym zakresie przy zawieraniu umowy o hipotekę budowlaną nie było wymagane zawarcie dodatkowej umowy hipoteki na działkę. Konkluzja sądu, że umowa hipoteki budowlanej musi zostać zawarta z jednoczesnym zawarciem umowy hipoteki na działkę, jest błędna i nie ma oparcia w prawie. Brak jest dowodów na to, że umowa ta naruszyła prawa powoda. (Orzeczenie Sądu Okręgowego Primorsky z dnia 12 kwietnia 2011 r. w sprawie nr)

Fakt, że w umowie nie wskazano nazwy organu dokonującego państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią, który zarejestrował to prawo hipoteki, nie może skutkować nieważnością umowy:

Bezpłatne porady prawne:

LV złożył pozew przeciwko A.A. w sprawie stwierdzenia nieważności (nieważności) umowy pożyczki zawartej pomiędzy S.A. i A.A., dotyczące zawartej w niej umowy o hipotekę mieszkania oraz uznania braku obciążenia (hipoteki) tego mieszkania, wpisu do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nim. Powód wskazał, że na podstawie ust. 1 i 3 art. 10 ustawy federalnej „O hipotece (zastawie na nieruchomości)”, ponieważ umowa kredytu hipotecznego zawarta w umowie kredytu nie zawiera wszystkich danych określonych w ust. 2 art. 9 tej ustawy umowa pożyczki z dnia 31 lipca 2009 roku nie podlegała rejestracji państwowej.

Żądania zostały odrzucone. Sąd I instancji ustalił, że w umowie zastawu zawartej pomiędzy A.A. (hipoteczny) i S.A. (przez hipotekę) wierzyciel hipoteczny udziela hipotece pożyczki z terminem spłaty do 1 grudnia 2009 roku. Umowa zawiera warunek dotyczący zastawu mieszkania zarejestrowanego na własność S.A. Wskazana umowa jest poświadczona notarialnie, należąca do S.A. zastawiona nieruchomość została zweryfikowana, umowa została zarejestrowana zgodnie z ustaloną procedurą prawną przez Urząd Federalnej Służby Rejestracyjnej dla regionu Ryazan, o czym znajduje się odpowiedni znak.

Fakt, że w umowie nie wskazano nazwy organu dokonującego państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią, który zarejestrował to prawo hipoteki, nie może prowadzić do nieważności umowy.

Z treści umowy wynika, że ​​strony wskazują wszystkie istotne warunki, jakie obowiązują przy tego typu umowach. Wskazany jest przedmiot hipoteki, jej wycena, istota, wielkość i okres wykonania zobowiązania zabezpieczonego zastawem. Nie było podstaw do odmowy państwowej rejestracji umowy. (Orzeczenie kasacyjne Sądu Okręgowego w Riazaniu z dnia 24 listopada 2010 r. w sprawie sygn.)

Sąd uznał twierdzenia powoda o nieważności umowy kredytu hipotecznego z uwagi na brak zabezpieczenia działki, na której zlokalizowany jest budynek, za nieuzasadnione, gdyż powód nie przedstawił dowodów potwierdzających prawidłowo sformalizowaną własność działki położonej pod apartamentowiec:

Powód (osoba fizyczna) wniósł pozew przeciwko pozwanemu (osobie fizycznej) o zastosowanie skutków nieważności nieważnej transakcji – umowy kredytu hipotecznego zawartej pomiędzy powodem a pozwanym, poprzez przywrócenie stron do stanu pierwotnego i usunięcie obciążenia z lokalu niemieszkalnego. Wskazał, że zgodnie z art. 69 ustawy federalnej „O hipotece (zastawie na nieruchomości)”, hipoteka budynku lub budowli jest dozwolona wyłącznie z jednoczesną hipoteką na podstawie tej samej umowy dotyczącej działki, na której znajduje się ten budynek lub konstrukcja, lub dzierżawy prawo tej działki należy do hipoteki, jednakże w tej umowie kredytu hipotecznego nie ma zapisów dotyczących hipoteki gruntu ani praw do niej. Nie wskazano także miejsca zawarcia umowy zabezpieczającej, na której została zawarta umowa kredytu hipotecznego.

Bezpłatne porady prawne:

Oddalając powództwo sądy obu instancji wskazały, że powód nie przedstawił dowodów potwierdzających należycie sformalizowaną własność działki znajdującej się pod apartamentowcem. Tym samym teza powoda o nieważności umowy kredytu hipotecznego ze względu na brak zabezpieczenia działki nie została przed sądem udowodniona. Nie sposób zgodzić się z wymogiem, że umowa nie spełnia wymogów art. 9 Ustawa federalna „O hipotece”. Umowa zawiera opis zobowiązania zabezpieczonego hipoteką oraz w klauzuli 2. umowa wskazuje miejsce zapłaty (Orzeczenie kasacyjne Sądu Najwyższego Republiki Udmurckiej z dnia 21 lutego 2011 r. w sprawie nr/2011)

Pozew o unieważnienie umowy zastawu na nieruchomości (hipotece) został odrzucony, gdyż w umowie określono przedmiot zastawu, podano jego ocenę oraz ustalono istotę, wielkość i termin wykonania zobowiązania kredytowego:

W związku z niezgodnością umowy zastawu z wymogami obowiązującego prawa, Powód złożył pozew przeciwko JSC Savings Bank Federacji Rosyjskiej (OJSC) o stwierdzenie nieważności umowy nr (niezawartej). zastaw na nieruchomości (umowie kredytu hipotecznego) ze względu na jej nieważność.

Sąd pierwszej instancji odrzucił pozew. Pozostawiając postanowienie sądu bez zmian, sąd II instancji wskazał, że „. w umowie zastawu nieruchomości (umowie kredytu hipotecznego) z dn. ustala się przedmiot zastawu, podaje się jego ocenę, ustala się istotę, wielkość i termin wykonania zobowiązania kredytowego, zarówno co do kwoty zadłużenia głównego, jak i płatności odsetek za korzystanie z kredytu. W konsekwencji wniosek Sądu I instancji o braku podstaw do uznania umowy zastawu na nieruchomości za nieważną jest uzasadniony. (Orzeczenie kasacyjne Sądu Okręgowego w Wołogdzie z dnia 17 września 2010 r. Nr)

Fakt, że strony umowy zabezpieczającej nie uzgodniły trybu naliczania i spłaty odsetek za korzystanie z kredytu, a także warunku zapłaty prowizji za otwarcie linii kredytowej, nie oznacza, że ​​umowa kredytu hipotecznego jako całość nie została zawarta, a może oznaczać jedynie ograniczenie roszczeń zabezpieczonych zabezpieczeniem do zapłaty kwot umowy pożyczki w wysokości uzgodnionej przez strony:

Bezpłatne porady prawne:

Powód złożył pozew przeciwko OJSC Bank o uznanie umowy zastawu na nieruchomości za niezawartą i nieważną, powołując się na fakt, że nie zgodził się on na wszystkie istotne warunki umowy kredytu hipotecznego.

Oddalając powództwo, sądy wskazały, że umowa kredytu hipotecznego określała przedmiot zastawu, dokonała jego oceny, określiła istotę, wielkość i termin wykonania zobowiązania kredytowego (limit kredytowy, okres ważności linii kredytowej, częstotliwość wskazane są płatności i ich wysokość, oprocentowanie kredytu, kara), czyli zostały spełnione wszystkie istotne warunki przewidziane prawem dla tego typu umów, w zakresie wysokości zadłużenia głównego i kary. uzgodnione przez strony, to sąd słusznie uznał, że nie ma podstaw do uznania umowy zastawu za niezawartą z uwagi na brak porozumienia stron co do jej istotnych warunków.

Fakt, że strony umowy zabezpieczającej nie uzgodniły trybu naliczania i spłaty odsetek za korzystanie z kredytu, a także warunku zapłaty prowizji za otwarcie linii kredytowej, wskazanej w skardze kasacyjnej, nie świadczy o tym, że że umowa kredytu hipotecznego w całości nie została zawarta, a może oznaczać jedynie ograniczenie roszczeń zabezpieczonych zastawem do zapłaty kwot wynikających z umowy kredytu w wysokości uzgodnionej przez strony. Zatem ta argumentacja skargi nie jest podstawą do uchylenia orzeczenia sądu. (Orzeczenie Sądu Najwyższego Republiki Komi z dnia 14 kwietnia 2011 r., sygn. akt/2011)

Przedmiotem umowy kredytu hipotecznego (zastawu na nieruchomości) w celu zabezpieczenia zobowiązań może być nieruchomość, nie tylko nabyta w ramach kredytu celowego (kredytu) udzielonego na zakup lub budowę mieszkania, ale także w celu zabezpieczenia zobowiązania z tytułu kredytu umowa, umowa kredytu lub inne zobowiązanie. Obowiązek ubezpieczenia zastawionej nieruchomości (mieszkania) określają wymogi obowiązującego ustawodawstwa:

Powód złożył pozew o unieważnienie umowy kredytu hipotecznego na mieszkanie.

Bezpłatne porady prawne:

Roszczenie zostało odrzucone. Sąd pierwszej instancji, odmawiając zaspokojenia roszczeń, doszedł do rozsądnego wniosku, że nie ma podstaw prawnych do uznania umowy kredytu hipotecznego na mieszkanie, gdyż zgodnie z ustawą federalną „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” przedmiotem umową hipoteki (zastawu na nieruchomości) w celu zabezpieczenia zobowiązań może być zastawiona nieruchomość, nie tylko nabyta w ramach kredytu celowego (kredytu) udzielonego na zakup lub budowę mieszkania, ale także w celu zabezpieczenia zobowiązania wynikającego z umowy kredytowej , umowy kredytowej lub innego zobowiązania.

Również Sąd I Instancji doszedł do rozsądnego wniosku, że zapewnienie ubezpieczenia zastawionego majątku jest obowiązkowym warunkiem umowy o kredyt hipoteczny na mieszkanie z dnia 7 marca 2007 roku, gdyż obowiązek ubezpieczenia mieszkania wyznaczają wymogi ustawy o hipotece aktualne ustawodawstwo.

Obowiązek ubezpieczenia przez kredytobiorcę interesów majątkowych związanych ze szkodami dla życia i zdrowia kredytobiorców (ubezpieczenie od następstw nieszczęśliwych wypadków lub choroby – ubezpieczenie osobowe) nie jest określony przez prawo hipoteczne. Ponadto zgodnie z częścią 2 art. 935 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej obowiązek ubezpieczenia życia i zdrowia nie może być z mocy prawa przeniesiony na obywatela. W konsekwencji zawierając umowę o kredyt hipoteczny zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, kredytobiorca ma obowiązek wobec kredytodawcy ubezpieczyć wyłącznie przedmiot kredytu hipotecznego. Jednocześnie nałożenie na kredytobiorcę obowiązku ubezpieczenia na życie i zdrowie nie oznacza nieważności umowy kredytu hipotecznego w całości, gdyż pozostała część umowy kredytu hipotecznego nie ulega rozwiązaniu. (Orzeczenie kasacyjne Sądu Okręgowego w Krasnojarsku z dnia 6 grudnia 2010 r. w sprawie nr/10)

Analiza umowy kredytu hipotecznego wskazuje, że ze względu na swój charakter prawny jest ona mieszana, zawierająca elementy umowy o kredyt hipoteczny i umowy poręczenia. Z materiałów sprawy wynika jednak, że umowa kredytu hipotecznego nie wskazuje warunków umowy poręczenia, w związku z czym umowa w tej części nie zostaje zawarta, powód odpowiada jedynie do wartości przekazanej mu nieruchomości dla kredytu hipotecznego:

Powód (rozdz. - osoba fizyczna) wniósł przeciwko spółce LLC pozew o częściowe unieważnienie umowy kredytu hipotecznego.

Wskazano, że w punkcie 3.3. W umowie kredytu hipotecznego ustalono, że w przypadku niewykonania przez LLC 1 zobowiązań wynikających z umowy na dostawę produktów naftowych, LLC 2 ma prawo do zajęcia ww. przedmiotu hipoteki. Jednocześnie punkt 4.4. Umowa kredytu hipotecznego przewiduje, że jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotu hipoteki nie wystarczy na pełne zaspokojenie roszczeń hipoteki, ten ma prawo otrzymać brakującą kwotę z innego majątku hipoteki.

Bezpłatne porady prawne:

Sąd odrzucił powództwo, sąd kasacyjny podtrzymał orzeczenie sądu, wskazując, co następuje.

Gwarantem majątkowym jest osoba, która ustanawia hipotekę na nieruchomości w celu zapewnienia wykonania zobowiązań innej osobie – dłużnikowi.

Hipoteka jest zatem rodzajem zastawu i odrębnym zabezpieczeniem zobowiązania, dlatego też jakakolwiek zmiana zobowiązania głównego nie wymaga zgody poręczyciela nieruchomości – kredytodawcy.

Jednocześnie analiza umowy kredytu hipotecznego wskazuje, że ze względu na swój charakter prawny jest ona mieszana, zawierająca elementy umowy o kredyt hipoteczny i umowy poręczenia.

Z materiałów sprawy wynika jednak, że umowa kredytu hipotecznego nie określa warunków umowy poręczenia.

Bezpłatne porady prawne:

Gwarant nieruchomości nie jest stroną umowy głównej zabezpieczonej hipoteką, a jedynie zobowiązuje się do ponoszenia odpowiedzialności wobec wierzycieli za wykonanie przez dłużnika zobowiązań umownych w granicach wartości nieruchomości przekazanej mu hipoteką.

Przedmiotem przedmiotowej umowy kredytu hipotecznego jest przedmiot nieruchomości - lokal niemieszkalny nr V o łącznej powierzchni 154,3 m2 i to właśnie ta nieruchomość może zostać przejęta na zasadach określonych w art. Prawo hipoteczne.

Ponadto nie została zawarta żadna umowa zastawu na innej nieruchomości należącej do Ch. (Orzeczenie kasacyjne Sądu Okręgowego w Wołgogradzie z dnia 3 lutego 2011 r., sygn. akt/2011)

Postanowienie o uznaniu umowy kredytu hipotecznego za niezawarte zostało uchylone, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania:

OJSC „Bank” złożył pozew przeciwko pełnej nazwie o przejęcie przedmiotu zastawu - parkingu podziemnego. Sąd odrzucił pozew. Uchylając postanowienie sądu pierwszej instancji i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania, sąd okręgowy wskazał, że „. stwierdzenie, że umowa kredytu hipotecznego w całości nie została zawarta na tej podstawie, że strony tej umowy nie uzgodniły warunków spłaty odsetek za korzystanie z kredytu, a także wysokości i terminu realizacji zobowiązań płatniczych kary za zwłokę w spłacie odsetek za korzystanie z kredytu, podwyższone odsetki za zwłokę w spłacie zadłużenia głównego kredytu, sąd nie wziął pod uwagę, że strony uzgodniły wszystkie istotne warunki (wielkość, termin i istota zobowiązania) związane z zobowiązanie zabezpieczone hipoteką do zapłaty dłużnikowi kwoty zadłużenia głównego wynikającego z umowy kredytu, w związku z czym umowy kredytu hipotecznego nie można uznać za niezawartą w całości” (Orzeczenie Sądu Okręgowego w Woroneżu z dnia 28 września 2010 r.)

Bezpłatne porady prawne:

Praktyka sądowa w sprawach kredytów hipotecznych w 2017 roku

Spory powstałe w trakcie realizacji zobowiązań wynikających z umów kredytu hipotecznego często wymagają rozstrzygnięcia na drodze sądowej.

Praktyka sądowa dotycząca kredytów hipotecznych w 2017 roku ma swoją specyfikę i niuanse, szczególnie w tak wąskich stosunkach, jak rozwód czy hipoteka wojskowa.

Umowa kredytu hipotecznego zobowiązuje kredytobiorcę do terminowego regulowania swoich zobowiązań.

Przypadki ignorowania uzgodnionych warunków i opóźnień wynikających z problemów finansowych wzbogacają praktykę sądową w sprawach kredytów hipotecznych w 2017 roku.

Ten konkretny rok stał się trudny ze względu na niestabilność finansową rynku.

Bezpłatne porady prawne:

Spory kredytowe

W przypadku opóźnienia lub braku spłaty kredytu w całości powstaje spór pomiędzy bankiem a jego klientem.

Praktyka sądowa mówi o najczęstszych przyczynach sporów z kredytobiorcami:

W przypadku niespłacenia salda długu pieniężnego, gdy na przykład nie dokonano ostatniej płatności w wysokości kilku tysięcy rubli, należy zrozumieć, że od tego salda naliczane są odsetki od kredytu hipotecznego.

Jest to określone w harmonogramie płatności, a także odsetkach jako kara za zwłokę w płatnościach.

Odpowiedzialność za opóźnienie przewiduje nie tylko ustawa o hipotekach i Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, ale także sama umowa.

Bezpłatne porady prawne:

To właśnie ten dokument określa wysokość pobieranej kary, która może być wyższa niż określona w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z warunkami umowy kredytu hipotecznego bank ma prawo żądać od klienta spłaty pełnej kwoty kredytu już po pierwszej zwłoce.

W sporach sądowych dużą wagę przywiązuje się do warunków umownych.

W przeważającej części przepisy z zakresu prawa cywilnego, w szczególności dotyczące stosunków hipotecznych, stosuje się z zastrzeżeniami zawartymi w umowie.

Dlatego tak ważne jest, aby podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny dokładnie przestudiować umowę kredytową. Wszystko, co jest zapisane w dokumencie, staje się wiążące.

Bezpłatne porady prawne:

Idę do sądu

Jeżeli bankowi nie udało się dojść do porozumienia z klientem, powinieneś udać się do sądu. W praktyce bank nie będzie z własnej inicjatywy przeprowadzał żadnych postępowań pojednawczych bez kontaktu kredytobiorcy.

Dlatego też, gdy tylko klient zorientuje się, że nie będzie w stanie spłacić kredytu w terminie, powinien zwrócić się do banku z prośbą o raty, odroczenie spłaty, obniżkę odsetek, refinansowanie kredytu lub inną „pomoc” ze strony organizacji.

Sama umowa może nie wskazywać możliwości otrzymania środka wsparcia ze strony banku, ale nie pozbawia to prawa do wystąpienia z takim wnioskiem.

Zazwyczaj umowa pożyczki ze wsparciem rządowym (np. w ramach Programu Mieszkaniowego, w ramach programu oszczędnościowego dla wojska) przewiduje możliwość odroczenia spłaty.

Bank zawiadamia kredytobiorcę o skierowaniu sprawy do sądu. Zazwyczaj postępowanie sądowe jest traktowane jako ostateczność i nie następuje natychmiast po pierwszym opóźnieniu.

Bezpłatne porady prawne:

Praktyka pokazuje, że postępowanie sądowe wszczyna się w przypadku opóźnienia wynoszącego 5% ceny mieszkania obciążonego hipoteką.

Apelację sporządza się do sądu w trybie postępowania sądowego, jeżeli mówimy o konieczności odebrania zastawionej nieruchomości (ustalając cenę wywoławczą do licytacji).

W innych sytuacjach, jeśli mówimy o umorzeniu rachunków, a nie o sprzedaży zabezpieczenia, dopuszczalne jest złożenie wniosku o wydanie orzeczenia sądowego zgodnie z rozdziałem 11 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Wymagane dokumenty

Kiedy pożyczkobiorca otrzyma zawiadomienie sądu o rozpoczęciu procesu, musi przygotować się do postępowania.

W tym celu sporządzane i gromadzone są następujące dokumenty:

Bezpłatne porady prawne:

Bank sam, będący inicjatorem postępowania, przygotowuje następujące dokumenty:

Jeżeli w trakcie rozprawy zajdzie potrzeba uzyskania określonych dokumentów, możesz złożyć wniosek o ich uzyskanie z sądu lub dostarczyć je samodzielnie.

Nieważność umowy

Umowę pożyczki można uznać za nieważną jedynie przed sądem.

Do takiego uznania wymagane są wystarczające podstawy wskazujące, że podczas realizacji transakcji doszło do naruszenia prawa lub woli kontrahenta.

Praktyka sądowa dopuszcza uznanie umowy kredytu hipotecznego za nieważną z następujących powodów:

Bezpłatne porady prawne:

Jeżeli transakcja hipoteczna zostanie uznana za nieważną, wygasają wszelkie skutki prawne, które nastąpiły po jej zawarciu, a wszystko otrzymane zostaje zwrócone.

Oznacza to, że konieczne jest zwrócenie pieniędzy do banku. Jeżeli nie jest to możliwe, dopuszczalna jest wypłata odszkodowania.

Uczestnicy stosunku kredytowego mogą unieważnić transakcję w ciągu trzech lat od dnia wejścia umowy w życie.

Jeżeli ważność umowy wpływa na interesy zewnętrzne, wówczas zainteresowane strony mogą zwrócić się do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nieważności transakcji w ciągu dziesięciu lat od daty obowiązywania umowy.

Wideo: co zrobić, jeśli nie masz z czego spłacić pożyczki. Praktyka arbitrażowa

Nieważna oznacza, że ​​nawet jeśli strony zgadzają się na umowę, nie może ona rodzić skutków prawnych i w ogóle nie powinna była zostać zawarta z mocy prawa (przykładowo transakcja hipoteczna zawarta tylko na pokaz, urojona jest nieważna). .

Ważność umowy kredytu hipotecznego można zakwestionować w ciągu roku od dnia, w którym osoba dowiedziała się o takiej możliwości.

Konkurowalność oznacza, że ​​transakcja jest uznawana przez sąd za taką i może zostać uznana za niepowodującą skutków na przyszłość (np. została dokonana przez osobę nie posiadającą wystarczających uprawnień).

Praktyka sądowa w sprawach kredytów hipotecznych

W przypadku konfliktu z klientem bank jest zainteresowany zwrotem zainwestowanych pieniędzy.

Dlatego większość sporów w sądzie rozstrzyga się w kwestiach spłaty zadłużenia hipotecznego.

Praktyka sądowa proponuje następujące możliwości rozwiązania konfliktu:

Praktyka sądowa niewiele wie na temat przypadków, w których konieczne jest unieważnienie hipoteki. Większość kojarzona jest z wymagającymi wydarzeniami.

Na korzyść pożyczkobiorcy

Klient może wygrać spór prawny z tytułu umowy kredytu hipotecznego. Aby to zrobić, należy dokładnie przestudiować własną umowę pożyczki i rachunki za wypłatę środków pożyczkowych.

Decyzja sądu może zostać wydana na korzyść pożyczkobiorcy z następujących powodów:

W każdym razie spór dotyczący kredytu hipotecznego jest rodzajem złożonego sporu finansowego.

Jeśli problem zostanie rozwiązany, zaleca się skorzystanie z pomocy profesjonalnego prawnika.

Udział specjalisty znacznie zwiększa szansę na pozytywny wynik badania.

Według waluty

Przed kryzysem w 2015 roku kredytobiorcy posiadający kredyty hipoteczne w walutach obcych odnosili korzyści w porównaniu do tych, którzy zawarli umowę z ceną w rublach rosyjskich.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w walutach obcych zawsze było (i obecnie także) niższe niż kredytów hipotecznych „krajowych”.

Gdy stawka wynosiła np. 35 rubli za dolara, wówczas tacy klienci znacząco skorzystali na ostatecznej kwocie.

Wybuch kryzysu, którego skutki miały miejsce głównie w 2017 roku, spowodował, że wielu kredytobiorców walutowych odczuło własną niewypłacalność finansową.

Znaczna część z nich otrzymuje pensje w rublach rosyjskich. Nawet jeśli jest indeksowany, nie nadąża za wzrostem kursu dolara.

Banki nie są w stanie zaspokoić wszystkich żądań dotyczących odroczeń i innych środków wsparcia.

Rośnie zatem liczba postępowań sądowych z niespłacającymi zobowiązań kredytobiorcami walutowymi.

Największe zagrożenie w tym przypadku stanowiły umowy o zmiennym oprocentowaniu, gdy ostateczna wysokość miesięcznej raty uzależniona jest od wahań kursu walutowego na rynku walutowym.

Gwałtowny wzrost wartości dolara spowodował, że znaczna liczba klientów walutowych nie była w stanie spłacić swoich zobowiązań.

Pojawiają się pytania o to, jak wyjść z kredytu hipotecznego, zwłaszcza że spory prawne są w większości rozstrzygane na korzyść kredytobiorców.

Wojskowy

Program oszczędnościowo-hipoteczny dla wojska będzie kontynuowany w 2017 roku.

Po trzech latach służby każdy wojskowy ma prawo zostać uczestnikiem.

Zapis do programu uczestnika odbywa się automatycznie, natomiast wydanie certyfikatu uczestnika następuje na podstawie zgłoszenia pracownika.

Konflikty mogą pojawić się nie tylko z bankiem w sprawie konkretnego kredytu, ale także z Rosvoenipoteką.

Kredyty hipoteczne zabezpieczone gruntami i nieruchomościami, przeczytaj tutaj.

Najczęstsze spory to:

1. O odmowie włączenia wojska do programu.
2. Odmowa wydania zaświadczenia.
3. Błędne obliczenie kwoty rocznych wpłat na konto osobiste wojska.

Jeżeli wojskowy sporządził umowę kredytu hipotecznego, skierowanie sprawy do sądu może nastąpić z powodu:

• niespłata zadłużenia wynikającego z umowy;
• odmowa ubezpieczenia zastawionego mienia.

Sam wojskowy może zakwestionować działania banku w sądzie:

Jeżeli zgromadzone środki wystarczą, wojskowy nie może skorzystać z usług kredytu bankowego.

Co więcej, wojsko nie ma obowiązku zakupu lokalu mieszkalnego jedynie na obszarze lub regionie, w którym uzyskał certyfikat uczestnika programu.

Jeśli jednak potrzebne są środki bankowe, umowa pożyczki jest sporządzana w regionie, w którym planowany jest zakup mieszkania.

Praktyka sądowa dotycząca hipotek wojskowych podczas rozwodu mówi o osobliwościach sporów w tej sprawie, które powstają z powodu:

W przypadku hipoteki wojskowej banki i Rosvoenipoteka mogą wymagać zawarcia umowy małżeńskiej między wojskowym a jego małżonkiem.

Po rozwodzie

Wielu kredytobiorców niepokoi się tym, co stanie się z umową kredytową i zastawionym na jej podstawie lokalem mieszkalnym w przypadku rozwodu.

Rozwód nie jest podstawą do rozwiązania umowy kredytowej.

Jednak sama sytuacja często rozwija się w taki sposób, że konieczne staje się podzielenie zastawionej nieruchomości, a także ustalenie trybu spłaty.

Jeżeli hipoteka zostanie udzielona w trakcie małżeństwa, wówczas majątek nabyty na kredyt uznawany jest za majątek wspólny, a dług jest rozdzielany pomiędzy oboje małżonków.

W przypadku rozwodu bank może zażądać:

1. Spłać swój dług wcześniej.
2. Podział innego majątku na udziały w celu spłaty pożyczki.

Informacja o zdarzeniu rozwodowym nie jest automatycznie przekazywana do banku przez władze, chyba że powstał spór dotyczący kredytu lub zastawionego majątku.

Ale obecność konfliktu między małżonkami prowokuje bank do podjęcia aktywnych działań w postaci żądań wcześniejszej spłaty.

Niektóre organizacje kredytowe mogą wymagać na etapie rejestracji kredytu hipotecznego zawarcia umowy przedmałżeńskiej, która określa, za czyją własność po rozwodzie uważa się obciążony hipoteką lokal mieszkalny, a także tryb spłaty pozostałej części zadłużenia.

Udział rodziny w programie państwowym wymaga zarejestrowania mieszkania jako własności wszystkich członków, w tym dzieci.

Należy pamiętać, że zgodnie z obowiązującym Kodeksem postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej mieszkanie obciążone hipoteką, nawet jeśli jest to jedyna nieruchomość i rodzina z dzieckiem, może podlegać przejęciu (w przypadku opóźnienia).

Rozpatrywanie roszczeń

Roszczenia rozpatrywane są przez sąd rejonowy, ponieważ jego cena wynosi ponad 50 tysięcy rubli. Jeżeli koszt roszczenia jest niższy, postępowanie wszczyna sędzia pokoju.

Zgodnie z przepisami prawa procesowego rozprawa toczy się na posiedzeniu jawnym, w którym może uczestniczyć każdy.

Po otrzymaniu wniosku wraz z załącznikami sędzia sprawdza go pod kątem zgodności z wymogami Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej w zakresie formy i treści pozwu.

Nieprawidłowe wykonanie dokumentów skutkować będzie odmową ich przyjęcia do rozpatrzenia i zwrotem wnioskodawcy.

Jeżeli dokumenty zostaną prawidłowo wypełnione, sędzia samodzielnie podejmuje decyzję o wyznaczeniu rozprawy.

Powiadamiani są o tym wszyscy uczestnicy i zainteresowane strony (przykładowo w przypadku konfliktu pomiędzy kredytobiorcą a bankiem jako osobę zainteresowaną powiadamiany jest małżonek).

Strony konfliktu zapraszane są na spotkanie wstępne, podczas którego sędzia przed rozpoczęciem samego procesu proponuje pokojowe rozwiązanie konfliktu i wyjaśnia, w jaki sposób odstąpić od wymogów zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Na tym spotkaniu wyjaśniane są okoliczności sporu, przekazywane są dokumenty i inne dowody.

Bezpośrednie rozpatrzenie roszczenia odbywa się przed sądem. Niestawienie się strony konfliktu na rozprawę może stanowić podstawę jej odroczenia.

Cały proces składa się z etapów:

Na podstawie wyników rozpatrzenia reklamacji przygotowywana jest decyzja.

Jeżeli jedna ze stron sporu nie zgodzi się z tym, może odwołać się do sądu wyższej instancji w celu zaskarżenia aktu sądowego (na to przypada dziesięć dni).

Podjęte decyzje

Sędzia komunikuje końcową część swojego czynu, czyli natychmiastową decyzję, w ostatnim dniu rozpatrywania konfliktu.

Kodeks postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej daje sądowi pięć dni na przygotowanie aktu w ostatecznej formie.

W postanowieniu dotyczącym sporu hipotecznego sąd stwierdza:

Raz podjęta decyzja nie może zostać zmieniona.

Dopuszczalne jest jednak dopuszczenie uzupełnienia decyzji w przypadku:

• w postanowieniu pominięto jedno z żądań pozwu;
• wysokość nagrody nie została określona;
• ustalenie trybu rekompensowania kosztów procesu.

Jeżeli kredytobiorca lub przedstawiciel banku nie rozumie decyzji, sędzia ma prawo ją wyjaśnić.

Decyzja nabiera pełnej mocy prawnej po upływie dziesięciu dni od ogłoszenia. W tym okresie zainteresowany ma możliwość zaskarżenia go przed sądem wyższej instancji.

Nałożone kary

Jeżeli kredytobiorca odmówi spłaty zadłużenia hipotecznego, sąd może nałożyć następujące rodzaje kar:

Postępowanie windykacyjne może zostać odroczone w przypadku zaskarżenia decyzji do sądu następnej instancji. W tym celu należy przygotować odpowiednią petycję.

Możliwe niuanse

Postępowanie sądowe dotyczące sporów hipotecznych ma następujące cechy:

Częste wnioski o kredyt hipoteczny powstające w okresie istnienia stosunku kredytobiorcy z bankiem wzbogacają praktykę sądową.

Przeczytaj tutaj jak zdobyć mieszkanie z kredytem hipotecznym bez wkładu własnego.

Refinansowanie kredytu hipotecznego w 2017 roku, przeczytaj tutaj.

Prowadzenie postępowań sądowych z bankiem często wymaga udziału zawodowego prawnika.

Kredyt hipoteczny od dewelopera

Kredyt hipoteczny na drugie mieszkanie

Sprawdź także

Wykaz dokumentów do usunięcia obciążeń hipotecznych

Dochody większości obywateli Rosji nie pozwalają im na zakup własnego mieszkania za gotówkę. Są długie.

Dodaj komentarz Anuluj odpowiedź

Kategorie

Uzyskaj bezpłatną poradę prawną już teraz:

Moskwa i region

Petersburg i region

Decydując się na zaciągnięcie kredytu na mieszkanie kierujemy się przede wszystkim oprocentowaniem i jakością nieruchomości. W udzielaniu kredytów hipotecznych zdarzają się jednak pułapki, przez które umowa pomiędzy bankiem a klientem może zostać unieważniona. W jakich przypadkach rzeczywiście można zaskarżyć kredyt hipoteczny i co to oznacza dla nabywcy nieruchomości? Istnieje wiele opcji, spójrzmy na główne.

W jakich przypadkach można zaskarżyć kredyt hipoteczny?

Sytuacje, w których zagrożone jest dotrzymanie umowy kredytu hipotecznego, można podzielić na trzy kategorie:

• nielegalne działania banku;
• kredytobiorca wykorzystuje zabezpieczenie mieszkaniowe do innych celów lub przestał płacić bankowi;
• problemy z nieruchomością - kwestionowanie zakupu i sprzedaży, przebudowa mieszkania.

Jeśli bank okaże się nierzetelny

W stosunku do kredytobiorcy hipotecznego bank jest sprzedawcą usług. Kredytobiorca jest konsumentem i powinien znać swoje prawa. Relacje między bankiem a kredytobiorcą regulują normy ustawodawstwa rosyjskiego: Kodeks karny Federacji Rosyjskiej, Ustawa federalna „O hipotekach”, Ustawa o ochronie praw konsumentów, Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, ustawa federalna „O bankach”. Gdy bank narusza prawa konsumentów, możesz zaskarżyć umowę pożyczki za pośrednictwem Banku Centralnego i Rospotrebnadzoru.

Podważanie umowy kredytu hipotecznego w nierzetelnym banku

Kredytodawca narusza prawa konsumenta w następujących przypadkach:

• zakaz wcześniejszej spłaty kredytu w umowie. Po podpisaniu taką umowę można zaskarżyć w sądzie;
• W przypadku opóźnienia w płatności bank automatycznie udziela konsumentowi nowej pożyczki bez jego zgody i nalicza „odsetki składane”. Sprawę rozstrzyga sąd;
• upadłość wierzyciela. W przypadku upadłości bank sprzedaje zobowiązania dłużne kredytobiorcy podmiotom trzecim. Teoretycznie jest to normalne. Ale do czasu ponownego wystawienia umowy pożyczki nowemu pożyczkodawcy musisz dowiedzieć się, gdzie zapłacić pieniądze. W przeciwnym razie pożyczkobiorca będzie musiał zapłacić ogromne kary.

Praktyka pokazuje, że komercyjne organizacje kredytowe częściej starają się oszukać klientów niż rządowe. Duże banki cenią swoje licencje i nie są gotowe ryzykować swoich miliardów w imię kilku milionów rubli.

Jeśli pożyczkobiorca naruszy umowę

Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie ma pieniędzy na spłatę kredytu, bank może jednostronnie zażądać rozwiązania umowy. Gdy płatnik sam nie podejmie kroków w celu zabezpieczenia majątku, mieszkanie pod zastaw zostaje sprzedane pod młotkiem za długi. Minusem tej sytuacji jest to, że po sprzedaży nieruchomości kredytobiorca prawdopodobnie pozostanie zadłużony wobec banku. Optymalnym rozwiązaniem jest samodzielna sprzedaż po cenie rynkowej, refinansowanie na akceptowalnych warunkach lub wakacje kredytowe. Bez względu na to, jak trudna może być sytuacja, banki wolą dostosować się do zaufanych klientów w połowie drogi.

Złamanie umowy przez pożyczkobiorcę

Kolejnym powodem do zakwestionowania kredytu hipotecznego jest upadłość kredytobiorcy. Jakie powinno być stanowisko wierzyciela hipotecznego? Osoba, która jest winna bankowi ponad pół miliona rubli, ma prawo złożyć wniosek o ogłoszenie własnej upadłości. Opóźnienie musi wynosić co najmniej 3 miesiące. Jeżeli pomyślnie ogłoszono upadłość pożyczkobiorcy, wyznaczony przez sąd dyrektor finansowy rozwiąże wszystkie problemy z wierzycielami. Wadą upadłości kredytobiorcy jest to, że przez trzy lata po zakończeniu tej procedury osoba ta nie będzie mogła otrzymać kredytu w żadnym banku.

Zgodnie z umową kredytową pożyczkobiorca nie może sprzedawać, darować, wymieniać ani wynajmować mieszkania pod zastaw bez wiedzy banku. Jeśli transakcje kupna i sprzedaży, wymiany i darowizn po prostu nie przechodzą przez Rosreestr, wówczas wraz z czynszem wszystko staje się bardziej interesujące. Wielu Rosjan kupuje mieszkania na kredyt, aby wynająć mieszkanie pod zastaw, omijając przepisy. Teoretycznie pracownicy banku mogą odwiedzić mieszkanie w celu oględzin. Ale jeśli dana osoba płaci regularnie, może się to nie zdarzyć. Jeżeli bank dowie się o wynajmie mieszkania osobom trzecim, pożyczkodawca zakwestionuje umowę kredytu hipotecznego. Wielu właścicieli domów hipotecznych przymyka oko na ten zakaz.

Problemy z zabezpieczeniem

Zmorą pożyczkobiorcy jest uznanie umowy kupna-sprzedaży za nieważną. W efekcie bank zaskarży umowę kredytową. Ten problem występuje w przypadku artykułów z rynku wtórnego w następujących przypadkach:

• sprzedawca został uznany za niekompetentnego w momencie transakcji;
• umowa kupna-sprzedaży narusza prawo;
• osoby trzecie zarejestrowane w mieszkaniu składają pozew;
• niespodziewanie pojawiający się spadkobiercy domagają się praw do mieszkania;
• umowę kupna-sprzedaży podpisało dziecko do lat 14 bez zgody organów opiekuńczych lub rodziców;
• transakcja jest fikcyjna.

Jeżeli transakcja zostanie zakwestionowana w sądzie i uznana za nieważną, kredytobiorca straci majątek i nadal będzie miał dług wobec banku. Ubezpieczenie tytułu może uchronić Cię przed tą sytuacją. Nie zwróci mieszkania, ale wyeliminuje w tym przypadku konieczność spłacania długów za utracony majątek.

Trudności w rejestracji

Trudności z zawarciem umowy mogą pojawić się w przypadku przebudowy mieszkania obciążonej hipoteką. Na przykład obywatel Iwanow zamierza kupić mieszkanie na rynku wtórnym. W wybranym pomieszczeniu rozebrano jedną z przegród wewnętrznych niebędącą ścianą nośną. Sprzedający nie zalegalizowali tej przebudowy. Bank domaga się legalizacji przebudowy. Można to zrobić w kilku etapach. Najpierw należy skontaktować się z działem mieszkalnictwa i usług komunalnych, następnie z WIT, a następnie z lokalnym działem architektonicznym. Inną możliwością jest podpisanie przez kredytobiorcę z bankiem dodatkowej umowy, zgodnie z którą pożyczkobiorca ma obowiązek w ciągu sześciu miesięcy przywrócić „wszystko tak, jak było”. Wniosek: jeśli wybierzesz mieszkanie o nielegalnym układzie, będziesz musiał szukać kompromisu z bankiem i organami rejestracyjnymi. W przeciwnym razie bank może zaskarżyć umowę kredytu.

Przypadków, w których można zaskarżyć umowę kredytu hipotecznego jest wiele. Jak uniknąć niemiłej sytuacji spowodowanej problemami z mieszkaniem lub nieuczciwością banku? Skorzystaj z usług rzetelnego brokera kredytów hipotecznych. Pracownicy Hipoteki pomogą Ci nie tylko uzyskać opłacalny kredyt na zakup domu, ale także unikną pułapek przy przeprowadzaniu transakcji.

Sąd Okręgowy w Tambowie (obwód Tambowski) - cywilny i administracyjny

Uniemożliwia wierzycielowi lub innej osobie uprawnionej wykonywanie praw zabezpieczonych zakazem, w szczególności poprzez złożenie wniosku o przejęcie takiego majątku (art. 334 ust. 5, art. 348, 349 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dokonane naruszenia mają istotny charakter i bez ich wyeliminowania poprzez uchylenie zaskarżonych orzeczeń sądowych przywrócenie skarżącemu naruszonych praw jest niemożliwe. Prezydium Sądu Okręgowego w Tambowie...

Decyzja odwoławcza nr 22-6037/2019 22K-6037/2019 z dnia 11 września 2019 r. w sprawie nr 22-6037/2019

Sąd Okręgowy w Krasnodarze (terytorium Krasnodaru) - karny

Samochód jest praktycznie nowy, zakupiony na kredyt na kwotę ponad 1 300 000 rubli i stanowi przedmiot zabezpieczenia umowy kredytowej z bankiem, zatem na podstawie art. 333, 334 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie można go obciążać na podstawie roszczeń osób trzecich. Ponadto wysokość tych roszczeń jest znacznie niższa od rzeczywistej wartości zajętego mienia. Nie ma powodu...

Decyzja nr 33-15181/2019 z dnia 6 września 2019 r. w sprawie nr 33-15181/2019

Sąd Okręgowy w Swierdłowsku (obwód swierdłowski) - cywilny i administracyjny

Deklarowany rozmiar. W celu zapewnienia wykonania zobowiązań pożyczkobiorcy wynikających z umowy z Zabeliną I.E. została zawarta umowa zastawu na nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami art. 334, 348, 259, 350 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wymóg zajęcia zastawu został spełniony w sposób uzasadniony, gdyż z mocy prawa zastawnik ma prawo dokonać przejęcia zastawu na majątku zastawiony majątek...

Uchwała nr 44G-56/2019 4G-857/2019 z dnia 4 września 2019 r. w sprawie nr 2-1310/2018

Sąd Okręgowy w Smoleńsku (obwód smoleński) - cywilno-administracyjny

Fomin E.E., nie zgadzając się z orzeczeniem apelacji, zwraca uwagę, że skład orzekający nie zastosował przepisów ust. 2 s. 1 szt. 352 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ponieważ jest nabywcą w dobrej wierze, zawierając umowę kupna-sprzedaży, nie miał świadomości, że zakupiony samochód był zastawiony, przedstawiono mu oryginał paszportu...

Uchwała nr 44G-292/2019 4G-3786/2019 z dnia 4 września 2019 r. w sprawie nr 2-272/2019

Sąd Najwyższy Republiki Baszkortostanu (Republika Baszkirii) – cywilno-administracyjna

Kredyt hipoteczny z mocy prawa) oraz odpowiedzialność kredytobiorcy – osoba fizyczna jest ubezpieczona na podstawie umowy ubezpieczenia ryzyka finansowego dla kredytodawcy. Jednocześnie kierując się przepisami art. 334, 348, 349, 352 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej doszedłem do wniosku, że okoliczność ta sama w sobie nie może stanowić podstawy do uchylenia orzeczenia sądu wydanego w postępowaniu sprawa, ...

Decyzja nr 2-3438/2019 z dnia 30 sierpnia 2019 r. w sprawie nr 2-3438/2019

Sąd Rejonowy Wasileostrowski (Miasto St. Petersburg) - cywilny i administracyjny

Inne przepisy prawa, inne akty prawne lub umowa. Na mocy ust. 1 art. 408 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej prawidłowe wykonanie powoduje wygaśnięcie zobowiązania. Zgodnie z ust. 1 ust. 1 art. 352 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zastaw wygasa wraz z wygaśnięciem zobowiązania zabezpieczonego zastawem. Wypowiedzenie hipoteki należy odnotować w rejestrze, w którym zarejestrowana jest umowa kredytu hipotecznego. Na mocy art. ...

Decyzja nr 2-4669/2019 z dnia 30 sierpnia 2019 r. w sprawie nr 2-2633/2019~M-1601/2019

Dzierżyński Sąd Rejonowy w Wołgogradzie (obwód wołgogradzki) - cywilny i administracyjny

Zastaw na majątku od zastawcy na rzecz innej osoby w wyniku odpłatnego lub nieodpłatnego przeniesienia własności tego majątku (z wyjątkiem przypadków określonych w art. 352 ust. 2 pkt 1 i art. 357 niniejszego Kodeksu) lub w trybie powszechnej sukcesji prawnej, zastaw zostaje zachowany. Następca prawny zastawcy nabywa prawa i obowiązki zastawcy, z wyjątkiem praw i obowiązków, które...

Decyzja nr 2-3124/2019 2-3124/2019~M-2606/2019 M-2606/2019 z dnia 30 sierpnia 2019 r. w sprawie nr 2-3124/2019

Kirowski Sąd Rejonowy w Rostowie nad Donem (obwód rostowski) - cywilny i administracyjny

Albo nienależytego wykonania przez dłużnika zobowiązania zabezpieczonego zastawem. Jak ustalił sąd, pozwany nienależycie wykonał zobowiązania zabezpieczone zastawem z dnia DD.MM.RRRR. Artykuł 334 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że na mocy zastawu wierzyciel zobowiązania zabezpieczonego zastawem (zastawnik) ma prawo, w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania tego zobowiązania przez dłużnika , otrzymać...

Oktyabrsky Sąd Rejonowy w Krasnojarsku (terytorium Krasnojarska) - Cywilno-administracyjne

Zastaw na majątku od zastawcy na inną osobę w wyniku odpłatnego lub nieodpłatnego przeniesienia własności tej nieruchomości (z wyjątkiem przypadków określonych w art. 352 ust. 1 ust. 2 i art. 357 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) lub w kolejności sukcesji uniwersalnej, zgodnie z art. 353 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zastaw zostaje zachowany. Następca prawny zastawcy nabywa prawa i obowiązki zastawcy, z wyjątkiem...