Eladtam egy örökölt lakást. Hogyan vásároljunk lakást, ha örökölték? A dokumentumok kiválasztásának és kivitelezésének jellemzői. Az örökösök hosszú sora

Az örökölt lakás vásárlása a legveszélyesebb tranzakció a vevő számára. Soha ne felejtsd el: elméletileg mindig felbukkanhat egy „elfelejtett” rokon. De mit tegyünk, ha nincs más vásárlási lehetőség, vagy a lakás valóban kellő figyelmet érdemel?
Ebben a cikkben arról fogok beszélni, hogyan vásárolhat helyesen egy lakást egy örököstől, és hogyan védheti meg magát a lehetséges problémáktól.

✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔

○ A lakásvásárlás főbb jellemzői.

Számos olyan fontos árnyalat van, amelyekről minden örökölt lakást vásárlónak tudnia kell.

1. A lakásnak tulajdonjogon az eladóé kell lennie. Az ingatlant csak az örökhagyó halálának napjától számított hat hónap elteltével lehet ingatlanként nyilvántartásba venni, miután megkapta a megfelelő közjegyzői igazolást. Ezt követően a házat bejegyzik az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásba.
Mi az első dolga, amit a vásárlónak meg kell tennie? Ismerje meg az örökhagyó halálának dátumát, kérjen az eladótól az öröklési jog bizonyítványát és az egységes állami nyilvántartás kivonatát. Felveheti a kapcsolatot az öröklési ügyet intéző közjegyzővel is, és érdeklődhet, hogy van-e más jelentkező az ingatlanra, illetve, hogy más örökösöktől megtagadták-e a lakásöröklést.
2. Ha részesedést vásárolnak egy lakásban, akkor a vevőnek, mielőtt eladja azt Önnek, üzletet kell ajánlania a társtulajdonosoknak (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke).
Kérjen írásban az eladótól a vásárlás visszautasítását, ellenkező esetben a szerződés megtámadható. Ha a tulajdonostársak részéről nincs írásbeli visszautasítás, az örökös a bejelentés tényét a kiküldött levél másolatának bemutatásával és annak kézbesítéséről szóló értesítéssel igazolhatja (a bejelentéstől számított egy hónapnál hosszabb időnek kell eltelnie - csak ebben az esetben) az eladó megkapja a jogot, hogy részesedését más személynek elidegenítse).
3. Ha a lakásnak több örököse van, mindegyikük eladóként jár el, és személyesen írja alá a megállapodást. Ne higgyen azoknak, akik azt állítják, hogy egyik rokonának távolléte nem fog fájni. Fájni fog - az örökösöket mindig a legkellemetlenebb pillanatban jelentik be.
Az állampolgároknak jogukban áll átruházni a tranzakciók lebonyolítására vonatkozó jogkörüket más személyekre.
Mit tegyen a vevő? Ellenőrizze a lakást értékesítő örökösök közjegyző által hitelesített meghatalmazásait. Ügyeljen a megadott hatáskörök listájára - a képviselőnek rendelkeznie kell azzal a joggal, hogy a megbízó nevében ingatlanügyleteket hajtson végre.
4. A tulajdonosi jogok a Rosreestr. A kormányzati szolgáltatások költsége 2000 rubel (az Orosz Föderáció adótörvényének 22. cikkelyének 1. szakasza, 333.33. cikk).

○ Öröklött lakás vásárlása.

Az ügylet a fent leírt árnyalatok figyelembevételével, írásos megállapodás megkötésével jön létre. A dokumentum elkészítése előtt győződjön meg arról, hogy az eladó rendelkezik a lakáshoz szükséges dokumentumokkal.

✔ Milyen dokumentumok szükségesek

Az üzlet megkötéséhez a következőkre van szüksége:

• A felek útlevelei.
• Ingatlanra vonatkozó tulajdoni okirat (esetünkben közjegyző által kiállított öröklési bizonyítvány).
• Kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból (ha a lakást 2016 közepe előtt vették nyilvántartásba - tulajdonjog).
• Műszaki útlevélre van szükség, ha a lakás nincs bejegyezve a kataszteri nyilvántartásba (erről a Rosreestr honlapján tájékozódhat a „Referenciainformációk” részben; a dokumentumot megrendelheti a BTI-től).

A vevőnek joga van további dokumentumokat is kérni. Például a lakásügyi osztály igazolása az adósság hiányáról, a háznyilvántartási kivonat a bejegyzett személyekről, az átépítési engedély, más személyek megtagadják az örökölt ingatlant. De erre a dokumentációra nem lesz szükség a tulajdonjogok újraregisztrálásakor az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásba, ez szükséges a vevő további viszontbiztosításához.

✔ A megállapodás megkötése

A dokumentumot egyszerű írásos formában állítják össze, és más dokumentumokkal együtt benyújtják a Rosreestr. A lényeges feltételek a következők:

• A megállapodás tárgya.
• Ár.
• A lakásban élő polgárok listája.

Ezeket a feltételeket ezek nélkül le kell írni, a szerződés érvénytelennek minősül. A további feltételek meghatározása a felek belátása szerint történik. Mivel a tranzakció kockázatosnak minősül, célszerű további feltételekként megadni a következőket:

• Az a rendelkezés, hogy az eladó garantálja a többi örökös távollétét (ez a kifejezés az Ön javára válhat, ha a rokonok hirtelen megjelennek).
• A szerződés felbontásának eljárása a körülmények jelentős megváltozása esetén (a Polgári Törvénykönyv 451. cikke rendelkezik erről a lehetőségről).
• Viták rendezése.

Nem kell közjegyzővel igazoltatni az ügyletet, de örökölt lakás vásárlása esetén nem árt.

○ Milyen problémák merülhetnek fel?

Valójában sok probléma merülhet fel. Mielőtt örököstől vásárolna lakást, erősen ajánlott tanulmányozni az ingatlan történetét és az örökölt lakásvásárlás árnyalatait.
Ne felejtse el, hogy nemcsak Önt, hanem magukat az örökösöket is megtéveszthetik például végrendelet hamisításával. Nagyon alaposan ellenőrizze az összes dokumentumot, érdeklődjön a részletek iránt. Ez megóvja Önt az esetleges problémáktól. A leggyakoribb problémák a következők.

✔ Más örökösök is megjelentek

Ha más személyek is megjelennek, akik igényt tartanak az ingatlanra, nagy a kockázata annak, hogy pert indítanak ellene. Ezért érdemes gondoskodni a pénz időben történő visszaszerzéséről.
Természetesen az eladó nem valószínű, hogy beleegyezik a pénz visszaadásába. Valószínűleg bírósághoz kell fordulnia.
Ha az eladó tudott más örökösök jelenlétéről, az Art. 179 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve:

„A megtévesztés hatására létrejött ügyletet a sértett kérelmére a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja.
Megtévesztésnek minősül az olyan körülményekről való szándékos elhallgatás is, amelyekről az ügylet feltételei által megkövetelt lelkiismeretességgel jelentenie kellett volna.”

Ha az eladó nem tudott más örökösök jelenlétéről, az Art. 451 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve:

„A szerződés megkötésekor a felek által kiinduló körülmények lényeges megváltozása alapja annak módosításának vagy megszüntetésének, kivéve, ha a szerződés másként rendelkezik, vagy annak lényegéből nem következik.
A körülmények megváltozása akkor minősül jelentősnek, ha az olyan mértékben megváltozott, hogy ha azt a felek ésszerűen előre láthatták volna, a szerződést egyáltalán nem, vagy lényegesen eltérő feltételekkel kötötték volna meg.”

Mindkét esetben a vevőnek vissza kell adnia a pénzt. Hogy milyen sorrendben és mennyiségben, azt a bíróság dönti el. Az első esetben a kérelmezőnek joga van az ügylet megkötésével kapcsolatban felmerült költségek megtérítésére is.
Ha az örökösöknek sikerült megtámadniuk az adás-vételi ügyletet, a pénz visszafizetésére a Ptk. 461 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve:

„Ha az árut harmadik fél az adásvételi szerződés teljesítését megelőzően felmerült indokok alapján vonja el a vevőtől, az eladó köteles megtéríteni a vevő veszteségét, kivéve, ha bizonyítja, hogy a vevő tudott vagy tudnia kellett ezek létezéséről. okok miatt.”

✔ Az adásvételi dokumentumokat hibásan töltötték ki

Ha az összes regisztrációs eljárást követően hibákat észleltek, az ügylet ténye az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból származó Kivonat alapján igazolható. Az ügyletet bírósági úton lehet érvényteleníteni.
A pénz eladónak történő átutalását a megfelelő banki bizonylat vagy az előleg elfogadásáról szóló bizonylat igazolja. Az ügylet bizonyítéka az eladóval folytatott levelezés, a tanúvallomások és a kézben lévő dokumentumok, amelyek az Ön szándékának őszinteségét jelzik.
Ha az egyik tranzakció leple alatt egy másikat is végrehajtottak, szintén forduljon bírósághoz. A ténylegesen végrehajtott tranzakciót színleltnek tekintik. A bíróság kötelezi a feleket, hogy az adásvételi ügyletet az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének összes szabálya szerint hajtsák végre (az Ukrán Fegyveres Erők Plénumának június 23-i 25. sz. határozatának 87. pontja, 2015).

✔ Az eladó felajánlja az adók „megtakarítását”.

Nagyon gyakran az eladók felajánlják egy lakás valódi árának csökkentését. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az értékesített lakásból származó jövedelem jövedelemadó-köteles, ha az ingatlan három évnél rövidebb ideig volt az örökös tulajdonában (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217. cikkének 3. szakasza).
Az összeg elég nagynak bizonyul, úgyhogy gondold meg magad, nem kellene rohanni, hogy eladj egy ilyen lakást az örökösnek. Ezért az ilyen tranzakciók kezdetben gyanúsnak tűnnek, kétszer alaposan ellenőrizzen mindent, és ne egyezzen bele az árcsökkentésbe.
Ha az ügylet jogszerűsége vitatott, a vevő a szerződésben meghatározott összegen belül vissza tudja fizetni a pénzt. Szinte lehetetlen bizonyítani, hogy valóban több pénzt utaltak át.

○ Hogyan kerüljük el a problémákat?

Nagyon gyakori a csalás az örökölt lakás eladása során. A fentiekben már több tippet is kaptunk az ilyen ingatlanok megvásárlásához (lásd „A vásárlás főbb jellemzői”). Még néhány nagyon fontos pont.

✔ Az eladó okmányainak ellenőrzése

1. Ellenőrizze az eladó útlevelét, és ellenőrizze a regisztrációs hatóságnál, hogy a dokumentum elveszettként szerepel-e.
2. Ellenőrizze az eladó kapacitását. Vegye fel a kapcsolatot egy kábítószer-kezelő és pszichoneurológiai klinikával, vagy legalább kérje meg az állampolgárt, hogy mutassa be a vezetői engedélyt.
3. Kérje meg az eladót, hogy mutassa be az elhunyt halotti anyakönyvi kivonatát és az ingatlan tulajdonjogát. Ellenőrizze az összes dokumentum részleteit.

✔ Harmadik felek jogainak ellenőrzése

Nézze meg, milyen alapon kapta meg az eladó a lakást.
Ha végrendelet útján érkezett az ingatlan, ellenőrizzük:

• A végrendeleti megtagadás vagy egyéb terhelés jelenléte.
• Az „elfelejtett” hozzátartozók jelenléte, akik az öröklésben kötelező részesedést kérnek (ezek fogyatékkal élők, gyermekek, az elhunyt rokkant rokonai - róluk tájékozódhat a közjegyzőtől, az anyakönyvi hivatalon, levéltáron keresztül, és végül a szomszédoktól).

Ha rokonok és más igénylők vannak az ingatlanban, jobb, ha azonnal megtagadja a tranzakciót.
Ha az ingatlant jogszerűen szerezték be, akkor ellenőrizni kell:

• Az örökösök jelenléte az eladóval azonos sorban (ellenőrizze vele vagy egy közjegyzővel, ellenőrizze a tulajdonjogot az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból származó kivonattal).
• Az öröklés megtagadásainak jelenléte.

Ha vannak visszautasítások, vagy nincs más hozzátartozó, minden rendben van.
A házastárs jelenlétéről is egyeztetnie kell az eladóval. Az öröklött vagyonnak általában csak egy tulajdonosa van, de a házassági szerződés mást is kiköthet. Győződjön meg arról, hogy megszerezte az eladó házastársának hozzájárulását a tranzakcióhoz.

✔ Ne fogadja el a csalást

Ha megtörténik, hogy csaló kezébe kerül, az ügylet érvénytelennek nyilvánítható a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 179. cikke. A pénz visszaküldéséhez való jogának bizonyításához bizonyítania kell a bíróság előtt, hogy nem történt jogellenes cselekmény az Ön részéről.
Az örökölt lakással való tranzakció már kockázatos, ne sérts törvényt.

A másodlagos ingatlanpiacon található lakások nemcsak méretükben, elrendezésükben és elhelyezkedésükben különböznek egymástól, hanem történetükben is. Néhányat privatizáltak, és mindig csak egy tulajdonosé volt, másokat piaci időkben vásároltak és több tulajdonost cseréltek, másokat pedig az eladók örököltek. Az örökölt lakás eladása általában meglehetősen gyakori. Az ilyen ingatlanok vásárlójának azonban tisztában kell lennie azokkal a főbb kockázatokkal, amelyekkel szembesülhet.

Ez a cikk referencia és információs anyag, amely tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.

"" nemrégiben érintette az öröklés témáját a "" és a "" cikkekben. Ma a harmadik szempontot nézzük - az örökségként kapott lakás megvásárlását. Szakértőink elmondják, mire kell ilyen esetekben felkészülniük a vásárlóknak.

Vásárlás kockázattal
„Az ilyen tárgyak vásárlásakor a fő kockázat az, hogy velük együtt lehetőség nyílik olyan személyek vagyoni követeléseinek megszerzésére, akiknek törvényes jogait megsértették az örökség kiosztása során” Daria Pogorelskaya, a MIC Vállalatcsoport jogi osztályának vezetője.„Az ingatlan örökösnek történő bejegyzése és eladása után megjelenhet egy harmadik fél, akinek tervei vannak az örökléssel” – teszi hozzá Karen Bagdasaryan, az Ingatlantársaság Russian House of Real Estate új épületek részlegének helyettes vezetője. Sőt, nem számít, hogy az eladó hogyan örökölt - törvény vagy végrendelet alapján. Emlékeztetjük az olvasókat, hogy úgymond kétféle örökös létezik. A törvény szerint a vagyont az elhunyt hozzátartozói öröklik, ha nem hagyott végrendeletet, a törvény szerint több örökös sora van. Az első prioritás magában foglalja a közvetlen rokonokat - házastársat, gyermekeket, szülőket (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, 63. fejezet). De az örökhagyó rendelkezhet a gazdaságával, és saját belátása szerint hagyhatja azt - rokonokra vagy barátokra, több személyre vagy egy személyre (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, 62. fejezet).

Örökléskor törvényben fennáll annak a lehetősége, hogy olyan állampolgárok jelennek meg, akiknek öröklési joguk is van. Például az elhunytnak lehetnek gyermekei korábbi házasságaiból vagy házastársa, akivel nem élt sokáig, de hivatalosan soha nem vált el. Elképzelhető a következő helyzet is: az elhunytnak nincsenek elsőrendű örökösei (gyermekei, házastársa és szülei), korábban haltak meg, így az örökséget a másodrendű örökösök jegyezték be, de az örökhagyó unokáit bejelentik. hogy öröklési joga legyen bemutatásakor (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1146. cikke), i.e. azokban a részvényekben, amelyek az elhunyt gyermekeit (unokák szülei) illenék meg. És hirtelen felbukkanhat egy örökös az akarat szerint, amelynek létezéséről az elhunytnak a törvény szerint örökségbe lépett hozzátartozói esetenként nem tudnak.

Ha az ingatlan öröklődik végrendelet szerint , gyakran vitatják az elégedetlen örökösök törvényben például azt próbálják bizonyítani, hogy az hamisítvány, vagy hogy az örökhagyó alkalmatlan volt, vagy kényszerből cselekedett, amikor ezt a dokumentumot elkészítette. Végül is kevés rokon szereti, ha a lakás például egy élettárshoz vagy egy szomszédhoz kerül, aki vigyázott rá. „Arra is van lehetőség, hogy az örökös egy másik, később készült végrendelettel jelenjen meg, és a törvény szerint az összes korábban kiállított végrendeletet visszavonja” – mondja Darja Pogorelszkaja (MIC cégcsoport). – És emellett az elhunytnak lehet egy olyan jogutód köre, akik a végrendelet szövegétől függetlenül jogosultak az örökösödésre. Ebbe a kategóriába tartoznak az örökhagyó fogyatékos gyermekei, rokkant házastársa és szülei, valamint egyéb eltartottjai.”

Az ilyen körülmények általában bírósághoz vezetik az ingatlanok örököseit és igénylőit. „Ha pedig a felperes bizonyítja követeléseinek megalapozottságát, akkor az ingatlan adás-vételi ügyletet érvénytelennek nyilvánítják az ebből eredő összes következménnyel együtt, vagyis mindkét fél vállalja, hogy visszaadja a másiknak mindazt, amit az ügylet keretében kapott” Daria Pogorelskaya (MIC vállalatcsoport).

Így a vevő visszaadja a lakást, az eladónak pedig vissza kell adnia a neki kifizetett pénzt. De általában elköltik, és akkor már csak a végrehajtókra és az eladó rendelkezésére álló betétekre vagy bármely eladható ingatlanra lehet hagyatkozni az adósság törlesztésére. Ha nincs ilyen „vagyon”, a bíróság kötelezheti az adóst a pénz fokozatos visszafizetésére, minden fizetésből hosszú éveken át.

Újabb kockázat. Mint megjegyeztük Maria Litinetskaya, a Metrium Group vezérigazgatója, különösen óvatosnak kell lennie a nemrégiben örökölt ingatlan vásárlásakor. A vonatkozó dokumentumok kitöltése után azonnal értékesíthető, de ilyen esetekben az eladók (akik három évnél rövidebb ideig birtokolják az ingatlant) csak egymillió rubelig nem adóznak utánuk. Ezért az eladók arra törekszenek, hogy az adásvételi szerződésben egy milliót meg nem haladó árat jelezzenek. Ennek elfogadásával a lakásvásárló az örökösök további pereskedése és az ügylet megszűnése esetén azt kockáztatja, hogy csak a szerződésben meghatározott összeget kapja vissza, még akkor is, ha valójában többszörösét fizette.

Egy másik kellemetlen árnyalat, hogy a végrendelet elkészítésekor az örökhagyó végrendeleti megtagadást tehet: kötelezheti az örököst, hogy az ingatlan vagy annak egy részének használati jogát adja át egy másik személynek élete végéig vagy egy bizonyos időszak. Tegyük fel, hogy az apa egy lakást hagy a fiának, de csak azzal a feltétellel, hogy a felesége (mindegy, hogy a fia anyja vagy mostohaanyja) lakik benne haláláig. „És az örökség részét képező ingatlan tulajdonjogának ezt követő átruházásakor a végrendeleti megtagadásból biztosított használati jog érvényben marad” – jelenti Daria Pogorelskaya (MC „MIC”).

Ha a hagyaték az adásvételi ügyletet követően válik ismertté, bírósághoz kell fordulnia, és bizonyítania kell, hogy az eladó e tény eltitkolásával megtévesztette a vevőt.

Csalási rendszerek
Az „öröklöttként” pozícionált ingatlanok eladásával kapcsolatban is vannak nyílt csalások. Azok a hozzátartozók, akik az elhunyttal kommunikálnak, és elsőként értesülnek a haláláról, nem akarják megosztani az örökséget más törvényes örökösökkel, ezt a tényt eltitkolhatják. „A megtévesztett hozzátartozók sokáig homályban maradhatnak, és emiatt elmulasztják az örökség átvételének határidejét. Mindazonáltal a vevőnek figyelembe kell vennie, hogy jogában áll visszaállítani ezt az időszakot, vagy bíróságon keresztül megállapítani az örökség átvételének tényét” – magyarázza Daria Pogorelskaya (MIC cégcsoport).

A hűtlen örökösök azt is kihasználhatják, hogy más hozzátartozók valamilyen okból kifolyólag (például betegség miatt) nem léphetnek örökbe az előírt határidőn belül (a törvény szerint ez az örökhagyó halálától számított 6 hónap). , átmeneti keresőképtelenség vagy tartózkodás egy másik országban . „Az ilyen polgárok igyekeznek a lehető leggyorsabban megszabadulni az elfogadott örökségtől, és egyáltalán nem aggódnak amiatt, hogy mi lesz a lakás vásárlójával és más törvényes örököseivel” – mondja Maria Litinetskaya (Metrium Group) . Mindez azonban nem fosztja meg a jogsértő örökösöket attól a lehetőségtől, hogy az örökség átvételének határidejét bíróság előtt visszaállítsák és az adás-vételi ügyletet megtámadják. Ugyanezt megtehetik azok az örökösök is, akik fenyegetés hatására megtagadták az örökséget, de aztán úgy döntöttek, hogy megvédik jogaikat.

Ismertek professzionális csalási tervek is. Általában okirat-, leggyakrabban végrendelet-hamisításon alapulnak. „Például meghal egy magányos ember, akinek nincsenek közeli hozzátartozói. Azok a csalók, akik kifejezetten ilyen állampolgárokra vadásznak, végrendeletet hamisítanak a „közjegyzőjükön”. Ezt követően a lakást ingatlanként nyilvántartásba veszik és eladják. Sőt, sokszor nehéz felderíteni a csalás tényét és magukat a csalókat is, hiszen a nyomuk eltakarása érdekében a lakást többször is továbbértékesítik. A közjegyzőt pedig nehéz felelősségre vonni” – mondja Jurij Sharanov, a GCN-Group vezérigazgatója.

A tulajdonos halála után csalók is, amint arról beszámoltunk Maxim Krylov, az AgentON ingatlantőzsde ügyvédje, hamis ajándékozási vagy adásvételi szerződést köthet, amely állítólag az örökhagyó életében készült, és bemutathatja az örökösöknek. Ilyen dokumentumokkal kiderül, hogy az ingatlan nem tartozik bele az örökösödési tömegbe. Ám ha az örökösök bizonyítani tudják a hamisítást, az üzletet felbontják.

„A csalók eladhatnak lakásokat az elhunyt nevében, miközben az örökösök még nem kötötték meg az örökséget, vagy ténylegesen megkötötték azt, de nem formálták le jogilag” – mondja Daria Pogorelskaya (MC MC). „Például egy bérlő lakik egy lakásban, megtudja, hogy a bérbeadó (tulajdonos) idős ember, és az ingatlan egyetlen tulajdonosa. A bérlő csalárd módon kap meghatalmazást egy idős embertől, például állítólag iratgyűjtésre, de valójában általános, és amikor a tulajdonos meghal, a csaló ezzel a meghatalmazással átadja a lakóteret „az ő személye” (fiktív adásvételi szerződést kötnek. – A szerkesztőtől) , bejegyzi az ingatlant és eladja” – mondja az ügyvéd. Elena Zhdanova, a „Pravo” ügyvédi iroda ügyvezető partnere. Ingatlan. Család".

Vannak esetek, amikor a csalók elnyerték az egyedülálló polgárok, különösen az alkohol- vagy kábítószer-függőségben szenvedők bizalmát, meggyőzték vagy kényszerítették őket végrendelet megírására, majd meg is ölték az örökhagyókat, hogy gyorsan ingatlant szerezzenek a sajátjukba. Az ilyen bűncselekményeket nem mindig sikerül feltárni és végrendelet alapján bizonyítani a csaló örökösök bűnösségét, de ha ez lehetséges, akkor az ingatlan visszakerül a törvényes örökösökhöz, és minden vele kötött adásvételi ügyletet érvénytelennek nyilvánítanak.

Vásárlási tippek
Mit tegyenek a vásárlók, mielőtt „örökölt” lakás vásárlása mellett döntenek?

Mindenekelőtt alaposan tanulmányoznia kell az ingatlan történetét és a rajta lévő dokumentumokat. Ki kell derítenünk, hogy az örökhagyó kivel élt együtt, házas volt-e, voltak-e gyermekei. Például, ha az elhunytnak voltak gyermekei, de elvált, élettársi feleségével élt, és végrendeletében lakást hagyott neki, akkor nagyon valószínű a per. És ha az elhunyt egyetlen fia lett az örökös, akkor valószínűleg nem lesz jogi eljárás.

„Azt is ellenőrizni kell, hogy az elhunytnak voltak-e kötelező részesedésű örökösei (fogyatékos gyermekek, szülők és házastárs – a szerkesztőtől), szerepel-e az örökségbe lépett személyek körében, jogaik és érdekeik érvényesülnek-e. figyelembe kell venni” – tanácsolja Maria Litinetskaya (Metrium Group). Figyelni kell az örökösök számára is, ha csak egy örökös van, akkor nagyobb a problémák valószínűsége. Általánosságban elmondható, hogy minél nyitottabbak az örökösök, minél szívesebben adnak tájékoztatást az örökhagyóról és öröklési joggal rendelkező közvetlen hozzátartozóiról, annál kisebb a kockázat.

A törvényes öröklés során gyakran előfordulnak olyan helyzetek, amikor több örökös van, de közülük csak az egyik veszi át az öröklést, a többiek pedig ennek az örökösnek a javára formalizálják az öröklés megtagadását. Ez megkönnyíti és olcsóbbá teszi az ingatlanok bejegyzését és eladását, így az ilyen esetek nem ritkák, de Jurij Sharanov (GTsN-csoport) mégis azt tanácsolja a vásárlóknak, hogy derítsék ki, miért utasították el az örökösök az örökséget, és még jobb, ha közjegyzői visszautasítást kérnek.

Ha több örökös is átvállalta jogait, akkor az adásvételi szerződést, amint azt Jelena Zsdanova ("Pravo. Ingatlan. Család" ügyvédi iroda) jelentette, mindenkinek alá kell írnia - mindegyiknek saját maga, és ha az örökösök is. meghatalmazást állítottak ki valaki számára – akkor egyet, akkor ellenőrizni kell ezen meghatalmazások valódiságát, és kívánatos, hogy minden örökös jelen legyen az ügyletnél. Ezen túlmenően, ha egy lakást „törvény alapján” örökölnek, ahogy tanácsoljuk Rimma Balyasnikova, az Egységes Állami Adatrendszer Információs Főosztályának igazgatója Jobb, ha beszerez egy nyilatkozatot az örökösöktől, hogy nincs tudomásuk más jogos igénylőről az ingatlanra.

Végrendelet útján történő öröklés esetén lehetőség szerint az örökösöktől törvényi igazolást kell szerezni, különös tekintettel a kötelező öröklési részesedésekre, hogy azt nem támadják meg. – A mi praxisunkban például volt ilyen eset: egy nagymama az unokájára hagyta a lakását, ugyanakkor volt egy nyugdíjas fia. A vele folytatott személyes kommunikáció során ügyvédeink megtudták, hogy a végrendelet szerinti örökös a fia, aki a végrendeletet tisztességesnek tartja, egyetért a lakás eladásával, és kész ezt írásban megerősíteni” – mondja Maxim Krylov (“AgentON ”). Ezzel a megközelítéssel a problémák valószínűsége természetesen minimális.

Maga az örökös-eladó személyazonosságának ellenőrzése is csökkenti a kockázatokat. "Annak érdekében, hogy megbizonyosodjon arról, hogy jogosult-e eladni ezt az ingatlant, ellenőriznie kell a személyazonosító okmányát - útlevelet, és az eladó regisztrációs helyén lévő útlevélirodában ellenőriznie kell, hogy az útlevele elveszettként szerepel-e" Maria Litinetskaya (“ Metrium csoport”). Ha szerepel, akkor kiderülhet, hogy az eladó egyáltalán nem az örökössel kommunikál, hanem egy csalóval, aki hamisította az okmányt.

„Ha örökösöktől lakást vásárol, be kell szereznie a volt tulajdonos halotti anyakönyvi kivonatának közjegyző által hitelesített másolatát. Megeshet, hogy nem halt meg, hanem például eltűnt. És előfordulhat, hogy az üzlet megkötése után hirtelen megjelenik a tulajdonos, és kinyilvánítja a jogait a lakáshoz” – mondja a szakember.

Általánosságban elmondható, hogy meglehetősen sok árnyalat és buktató van, ezért az örökségként kapott lakások megvásárlásakor jobb, ha kapcsolatba lép egy ügyvéddel, és ellenőrizze a tranzakció tisztaságát. Rimma Balyasnikova (EGSN) szerint pedig különösen körültekintően kell eljárni olyan ingatlan vásárlásakor, amely végrendelet útján került átadásra, főleg nem rokontól, hanem idegentől. „Ha a tulajdonjog átruházása kevesebb, mint három éve történt, akkor tanácsos egyáltalán nem vásárolni ilyen tárgyakat” – figyelmeztet Rimma Balyasnikova.

De mindenesetre örökölt lakás vásárlásakor az adásvételi szerződésben nem kell feltüntetni a csökkentett értéket a teljes piaci árnak. „Végül is ez az egyetlen módja, ha a tranzakciót érvénytelennek nyilvánítják, a vevő a ténylegesen kifizetett összeget követelheti” – magyarázza Daria Pogorelskaya (MIC cégcsoport).

Emellett a tulajdonjog-biztosítás megvédheti a vásárlókat az eladó által örökölt lakás megvásárlása esetén, az ingatlan tulajdonjogának elvesztése esetén. „A jogcímbiztosítás lehetővé teszi az ingatlanvásárlók számára, hogy kártérítésre számíthassanak az elszenvedett veszteségekért abban az esetben, ha a bíróság felmondja a biztosító társasággal kötött ingatlan adásvételi szerződését” – mondja Daria Pogorelskaya (MIC cégcsoport). „Ha jogerőre emelkedik olyan bírósági határozat, amely szerint a vagyontárgyat a szerződőtől lefoglalják, a biztosító a biztosítási kártérítés összegét fizeti ki számára, a legtöbb esetben az ingatlan értékével megegyező összeget (de az összeg megállapítása a biztosítási feltételek)” – teszi hozzá Maxim Krylov („AgentON”).

Azt is érdemes megjegyezni, hogy tulajdonjog-biztosítás esetén a tranzakció - a biztosító részéről - további ellenőrzést biztosít. Ha úgy dönt, hogy a vásárlás nagyon kockázatos, megtagadja a biztosítást, és ez ok arra, hogy elgondolkozzon az örökölt ingatlan vásárlásán.

Portál összefoglaló
Még egy ilyen első pillantásra ártalmatlan tranzakció is, mint például az eladó által öröklés útján kapott ingatlanvásárlás, nagyon kellemetlen körülményekkel járhat, amelyek az örököst bíróság elé állítják, és a vevő lakás és pénz nélkül marad. Megvédheti magát az ilyen helyzetektől, ha áttanulmányozza az öröklés minden körülményét, kellő figyelmet fordít az ügylet tisztaságának ellenőrzésére, és nem spórol a tulajdonjog-biztosítással.

Az Orosz Föderáció állampolgárainak jövedelme adóköteles. Az adólevonási eljárásnak azonban számos árnyalata van az orosz állampolgárok egy bizonyos kategóriába való tartásával, a jövedelemtípusokkal és a bevételük körülményeivel kapcsolatban. Az oroszok gyakran, miután ingatlant örököltek, és úgy döntöttek, hogy azonnal eladják, nem tudják, hogy kell-e adót fizetniük az öröklés útján kapott lakás eladása után.

A törvény szerint nem azt veszik figyelembe, hogyan kapta meg az értékesített ingatlant, hanem azt, hogy mennyi ideig volt az ingatlan tulajdonosa. Az örökölt ingatlan tulajdonjogának minimális időtartama van, amely után az állampolgár mentesül az adófizetési kötelezettség alól.

Mikor szerzi meg az állampolgár a lakáseladás jogát az örökség elfogadása után?

A törvény szerint az ingatlan értékesítése a törvényes tulajdonos előjoga. A lakás az Öné, ha az Ön nevére kiállítják a tulajdonjogot. Ha nem rendelkezik vele, a megkötendő adásvételi szerződés jogellenesnek és végrehajthatatlannak minősül.

Az öröklött ingatlan jogszerű értékesítése csak az öröklési jogról szóló bizonyítvány beszerzése iránti kérelmet követően válik lehetővé. Az eljárás ezzel nem ér véget. Közjegyzői igazolást kell benyújtania a Rosreestr. Csatolva hozzá:

• Személyi igazolvány (akinek az objektumot regisztrálták);
• kérelmet az átvett ingatlanhoz fűződő jogainak hatósági bejegyzésére (a helyszínen a dokumentáció benyújtásakor kell kitölteni);
• a lakás kataszteri útlevele;
• a szükséges állami illeték megfizetését igazoló nyugta.

Kérjük, vegye figyelembe: az eljárás nem különbözik a szokásos lakásvásárlási vagy eladási tranzakciótól.

Csak az igazolás kézhezvétele után van joga eladni ezt az ingatlant.

Mi az adó és mi az állami illeték?

Az örökölt vagyon megszerzésének és későbbi értékesítésének eljárása sok kérdést vet fel az örökösök körében. Az emberek gyakran összekeverik az állami illetéket és az adót.

1. Az adó összege az, amit ingatlaneladáskor fizet a kapott bevételből. Az eljárást tranzakció előzi meg. Az adó az állami költségvetésbe kerül, és a kapott bevétel és a levonás vagy a felmerült kiadások közötti különbözetet jelenti.
2. Az állami illeték az, amit a közjegyzőnek fizetnek, amikor kiállítja a tartozását. Ez egyfajta díj a közjegyző által hitelesített öröklési bizonyítvány kiállításáért.

Milyen adót kell fizetni egy örökölt lakás eladásakor 2019-ben?

2016-ig bármely ingatlan bérleti ideje 3 év volt. Ha az ország lakosa 3 évnél rövidebb ideig maradt tulajdonosi státuszában, személyi jövedelemadó fizetésére kötelezett.

2016-ban a szabályok megváltoztak. Idén, 2019-ben, ha úgy dönt, hogy a tulajdonba vételt követő 5 éven belül ingatlant értékesít, akkor a szükséges adót be kell fizetnie az államkincstárba.

Az új szabályok értelmében a fizetés elmaradásának joga egyedi esetekre van fenntartva. Ez:

1. 2016.01.01 előtt lettél a tulajdonos.
2. Átvett ingatlan:

• élethosszig tartó tartási szerződés alapján,
• ajándékként,
• öröklés útján,
• a privatizáció eredményeként.

Ez azt jelenti, hogy az örökölt lakás a tulajdonossá válástól számított 3 éven belül értékesíthető.

A 3 éves időtartamot nem az öröklési vagy tulajdonjogi dokumentumok kézhezvételének pillanatától kezdik el számítani, hanem közvetlenül az örökhagyó halála után, vagyis amikor az örökség megnyílt.

Ha az örökléstől számított 3 évnél rövidebb időszak van

Az ingatlan örököseinek gyakran pénzre van szükségük, és az összes formalitás elvégzése után azonnal vevőket keresnek. Mivel a szükséges 3 év tulajdonjog még nem telt el, az ügylet adóköteles. Az eladott ingatlan tulajdonosának fel kell vennie a kapcsolatot az adóhivatallal, és be kell nyújtania a 3-NDFL adóbevallási űrlapot.

Azoknak a személyeknek, akik a közelmúltban kötöttek öröklési jogot, figyelembe kell venniük az eljárás alábbi árnyalatait:

1. Az általános adókulcs érvényes:

• az Orosz Föderáció állampolgárai számára – 13%;
• külföldieknek – 30%.

1. Csak 13%-ot vagy többet kell fizetnie az 1 millió rubelt meghaladó összeg után. Vagyis az állam egyfajta 1 000 000,00 rubel adólevonást biztosít állampolgárainak.

Olvassa el is Milyen adót kell fizetni egy lakás öröklése esetén?

Ha Ön Oroszország állampolgára, és például 2 000 000 rubelért adott el egy otthont, a 13% -ot csak 1 000 000,00-ból vonják le.

Az Orosz Föderáció törvénye szerint az állam polgárai csak egyszer kaphatnak ingatlanlevonást.

Hogyan lehet adófizetés nélkül eladni?

A legfeljebb 3 évig tartó öröklés értékesítése után nem mindig kell adót fizetni. A polgárok bizonyos kategóriái nem fizetnek. Az adófizetés mellőzésének joga:

• az 1. csoport fogyatékossága;
• a 2. csoport fogyatékossága;
• fogyatékosság gyermekkora óta;
• nyugdíj nyilvántartásba vétele.

A többi állampolgárnak, aki nem akar 3 évet várni, a kötelező 13%-ot be kell fizetnie az ország kincstárába.

A fizetést csak úgy lehet elkerülni, ha 1 millió alatt adjuk el a lakást. De így többet veszíthet, mint amennyit kap a tranzakció eredményeként.

Nyugdíjas

A kedvezményes kategóriába tartozó nyugdíjasokra az általános szabályok nem vonatkoznak. Ahhoz azonban, hogy mentesüljenek a 13 százalékos befizetés alól, az adóhatósághoz kell fordulniuk kedvezményes státuszuk megerősítése érdekében. Elég bemutatni:

• azonosítás;
• nyugdíjas igazolvány.

Ha átment a férjétől

Ha az elhunyt örököse a házastársa, a közös vagyon automatikusan egyéni vagyonná alakul át. Az örökösnő a közeli hozzátartozója halála után 3 év várakozás nélkül eladhat egy lakást. De csak akkor, ha az elhunyt több mint 3 évig birtokolta a részét.

Ugyanez a szabály vonatkozik arra az esetre is, amikor a feleség úgy dönt, hogy kiosztja az örökölt részesedést, és új öröklési jogot formál az ingatlanra. Ebben az esetben a tranzakció lebonyolításakor az első igazolás kézhezvételekor megadott dátumok kerülnek figyelembevételre. A másodikat nem vesszük figyelembe.

Kiskorúnak

Ha olyan lakást adnak el, amelynek tulajdonosa (teljesen vagy részben) kiskorú állampolgár, a szabályok változatlanok maradnak. A kor nem számít. A 18 év alatti lakástulajdonos általános adót fizet.

A törvény értelmében kiskorú nem teheti meg a következőket:

• nyilatkozatot nyújt be;
• fizeti az esedékes összegeket;
• felelősséggel tartozik a Jogszabály valamely követelményének elmulasztásáért.

A fentiek mindegyikét olyan személyeknek kell megtenniük, akik a törvény előtt felelősek a gyermekért (szülők, gondnokok, gyámok). A kiskorú jogi képviselője felveszi a kapcsolatot az adóhivatallal. Ő is elkészíti az összes szükséges dokumentumot, és felelős a jogsértésekért és hibákért.

A nyilatkozatot ebben az esetben a gyermek nevében kell elkészíteni, de képviselőjének alá kell írnia.

A „Nyilatkozat hitelessége” rovatban a „Képviselő – magánszemély” pozícióban jelölést kell tenni. A kiskorúért felelős személynek meg kell adnia személyes adatait a megfelelő helyen.

A szabályok nem írják elő a gyermek képviseletére jogosító rokonsági vagy egyéb kapcsolatot megalapozó okiratok csatolását. Az ügyvédek azonban azt tanácsolják, hogy csatolják a gyermek születési anyakönyvi kivonatát és más dokumentumokat, amelyek megerősítik a felnőttek és a gyermekek közötti kapcsolat fennállását.

Egyidejű adásvétel

A joggyakorlatban gyakran előfordulnak olyan esetek, amikor az örökösök az örökölt ingatlant eladva azonnal új, kényelmesebb lakást vásárolnak. Ebben az esetben egyszerre két levonásra jogosultak:

1. Eladáskor: 1 000 000,00 rubel levonása.
2. Vásárláskor: 2 000 000,00 rubel levonása.

Az adózóknak a megállapított eljárási rend szerint kell eljárniuk:

• a vásárlás összegéből történő levonás nem haladhatja meg a 2 000 000,00 rubelt;
• a levonás csak akkor lehetséges, ha az ügyletben részt vevő felek nem állnak kapcsolatban egymással;
• levonási jogával az adózó korábban nem élt.

Mindkét levonás ugyanazon az adóbevalláson szerepel.

Hogyan kell adót fizetni egy örökölt lakásrész eladásakor?

Ha egy állampolgárnak nem az egész lakást kell örökölnie, hanem annak csak egy részét, a cselekvések algoritmusa eltérő lehet. A helyzettől függ. Íme a válaszok a tulajdonjog megosztása során felmerülő leggyakoribb kérdésekre:

1. Amikor az összes örökös egyszerre úgy dönt, hogy eladja részvényeit. Az adóösszeg felosztásában a lakástulajdonosok megállapodhatnak. Előfordulhat, hogy az ügyletben részt vevő egyik fél viseli a teljes adóterhet. Ha az örökösök nem akarják vállalni azt, hogy mindenki után fizessenek adót, akkor az egyenkénti részesedés értékének arányában kerül felosztásra. Az 1 000 000,00 rubel levonást pontosan ugyanúgy osztják el.
2. Amikor egy részvényt elad az egyik tulajdonos. Ebben az esetben külön megállapodást kell kötni. A részvényesnek joga van 1 000 000 rubel levonást igénybe venni. Ez a jog mindazokat megilleti, akik örököltek a lakásból.
3. Költség vagy levonás? Az adófizetőknek van alternatívája: költéssel csökkenthetik bevételüket. Az állampolgároknak joguk van csökkenteni jövedelmüket a lakásuk díszítésére fordított összegek miatt. Sem az elosztási megállapodásoknak, sem az arányoknak semmi köze a költéshez, ami mindig egyéni. Az oroszoknak joguk van választani, hogy mi a jövedelmezőbb számukra: levonásokat vagy kiadásokat alkalmazni. Ezt a jogot akkor sem veszik el tőlük, ha minden részvényes egyidejűleg értékesíti az örökölt ingatlant. Egyesek választhatják a költségeket, mások a levonást. Ez utóbbiak csak az előírt arányban használhatják.
4. Amikor egyszerre több részvényt adnak el. Ha az év során az adózó több ügyletet kötött különböző tárgyakban lévő részesedések eladására, és azokat 3 évnél rövidebb ideig birtokolta, akkor az összes teljesített ügyletből származó bevételt össze kell adni.

A költségeket nem lehet egyik ingatlanról a másikra átvinni. A levonásokat összegzik, de végül nem haladhatják meg az 1 milliót.

A több különböző ingatlant értékesítő adózó egyaránt alkalmazhat levonást és költségelszámolást. A lényeg az, hogy ne kombináljuk a két preferenciát egy ingatlannal kapcsolatban.

Olvassa el is Állami illeték a 2019-es halál utáni öröklés után

A részvények tulajdonjogának eltérő feltételei

Előfordul, hogy egy lakás egyes tulajdonosai már több mint 3 éve birtokolják az ingatlant, míg mások nemrégiben azzá váltak. Ebben az esetben mentesül az adófizetési kötelezettség alól, aki túllépte a törvényben meghatározott időtartamot. A többi örökösnek joga van részesedésével arányos összegű levonást igénybe venni.

Öröklés külföldi állampolgárnak

Az a külföldi állampolgár, aki nem Oroszország lakója, és egy másik államban él, az Orosz Föderációban található lakás örököse is lehet. Az oroszokhoz hasonlóan neki sem kell örökösödési illetéket fizetni.

Az örökölt lakás megszerzéséhez nem szükséges Oroszországba jönni. A külföldi minden formalitást saját országában közjegyzőn keresztül intézhet. Lehetőség van meghatalmazott kijelölésére vagy az orosz konzulátus alkalmazottainak szolgáltatásainak igénybevételére is.

A következő költségekre lesz szükség:

• meghatalmazás végrehajtása;
• az állami illeték megfizetése az öröklési bizonyítványt kiállító közjegyző részére;
• állami illeték megfizetése egy lakás tulajdonjogának bejegyzéséért.

Ha örökölt ingatlant a 3 éves időszak lejárta előtt értékesít, a nem rezidens köteles 30% -ot fizetni az Orosz Föderáció kincstárába. 3 év után nem kell adót fizetni.

Külföldi állampolgárnak meg kell kérdeznie, hogy az Orosz Föderáció és országa kötött-e kettős adóztatás elkerüléséről szóló megállapodást. Ha nem, akkor a szükséges adót saját állama kincstárába kell befizetnie.

Az oroszok szintén nem lehetnek az Orosz Föderáció lakosai, azaz nem élhetnek a területén évente 183 napig. Ebben az esetben rájuk ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a külföldiekre.

Lakásértékesítési eljárás

Néhány örökös biztos abban, hogy miután megkapta az öröklési bizonyítványt a közjegyzőtől, megkezdheti az értékesítési eljárást. Ez rossz. Ezenkívül rendelkeznie kell a Roseestrától kapott ingatlan-nyilvántartási igazolással. Ezen kívül elő kell készítenie a következőket:

• kivonat az egységes állami nyilvántartásból a megterhelések és letartóztatások hiányának megerősítésére (a Rosreestr által kiállított);
• a tranzakcióban részt vevő felek személyazonosító igazolványai;
• az eladandó öröklés jogáról szóló igazolás;
• elkészített adásvételi szerződés;
• kivonat a háznyilvántartásból, amely megerősíti a regisztráció hiányát más állampolgárok lakóterében;
• igazolás arról, hogy a lakóterületnek nincs elfogyasztott rezsitartozása (a Lakáshivataltól vették át);
• a BTI-től előre megrendelt ingatlantervvel ellátott kataszteri útlevél.

Az ilyen lakás vásárlójának érdeke, hogy kiderüljön, idővel előfordulhatnak-e a megvásárolt lakásra pályázók. Ha vannak ilyenek, célszerű beszerezni tőlük írásos lemondást a lakóterület-igényekről.

Adásvételi szerződés

Az adásvételi szerződés a fő dokumentum, amely meghatározza az egész ügy lényegét. Szabad formában van összeállítva.

Néha az eladók a tranzakciós költségek csökkentése érdekében megállapodnak a vevővel, hogy a dokumentumokban feltüntetik a lakás alulértékelt költségét. Fontos figyelembe venni, hogy ha az ellenőrzés során a valós piaci ár és a bevallott ár között erős eltéréseket észlelnek, akkor az adót az értékesített ingatlan kataszteri értéke, 0,7-es szorzata alapján számítják ki. .

A szerződés megkötésekor fontos az eladásra kerülő lakás piaci árának feltüntetése, hiszen viták felmerülése esetén a vevő csak azt tudja visszaküldeni, ami az iratokon szerepel.

A szerződésnek tartalmaznia kell:

• információk a felekről: vevő – eladó;
• az ingatlan valós ára;
• információ az értékesített objektumról: hely, műszaki adatok. adatok stb.;
• a pénz átutalásának határideje;
• pénz átutalásának módja.

Ha felmerül az örökölt lakás eladási szándéka, a polgárok kérdéseket tesznek fel: mikor adhatnak el lakást az öröklés megkötése után, kell-e ehhez engedély és valamilyen speciális okmány, illetve kell-e adót fizetni? Öröklött ingatlan vásárlásakor a tárgyat is tanulmányoznia kell - elvégre az ilyen ingatlantárgyak abban különböznek a többitől, hogy az elhunyt dolgaival kapcsolatos viták veszélye áll fenn az igénylőkkel. A téma részletes elemzését a cikk tartalmazza.

Meddig tarthat egy lakás eladása az öröklés után?

A jelenlegi orosz jogszabályokban 2 feltétel létezik az ingatlan és az örökség címzettjének összekapcsolására. Mindegyiket jogi és gazdasági célok határozzák meg.

Így a fiskális rendszer érdekében az elhunyt holmi átvételének napja a felfedezés napja. Az oroszországi polgári törvénykönyvnek megfelelően a nyitónap a személy halálának napja.

Ha a halál pontos napja nem ismert, akkor a dátumot a bíróság határozza meg - ez lehet:

• a holttest megtalálásának dátuma,
• hozzávetőleges halálozási dátum,
• egy személy halottként vagy nagy valószínűséggel eltűntként való elismerésének dátuma.

Ez az időszak szükséges az adófizetés folytatásához. Hiszen az elhunyt vagyonáért adófizetést, közüzemi számlát és egyéb befizetéseket kell fizetni, és az öröklési folyamat hat hónapig, egy évig vagy még tovább is elhúzódhat. Szükséges, hogy a költségvetési bevételek ne álljanak meg ebben az időszakban. Ezért ezekre a célokra „visszamenőlegesen” a valószínű felszámolók az elhunyt kötelezettségeinek átvevőinek tekintendők - adót, lakás- és kommunális díjat kell fizetniük, tartozásokat fizetnek és teljesítik az örökhagyó kötelezettségeit.

Eladás előtt regisztrálnia kell ingatlanát a Rosreestr.

Az ilyen ingatlanok eladásához azonban a tulajdonjog bejegyzéséig minden szakaszon át kell mennie.

Azonnal miután megkapta a Rosreestr kivonatát az új tulajdonos állami ingatlan-nyilvántartásába való bejegyzéséről, a lakást a szokásos módon értékesítheti.

Ahhoz azonban, hogy megkapja ezt a kivonatot, vevővé kell válnia.

Hogyan szerezzünk bizonyítványt?

A hivatalos eljárás az öröklési bizonyítvány kézhezvételének pillanatától kezdődik. Ezt az okmányt az elhunyt lakóhelye vagy tartózkodási helye szerinti közjegyző állítja ki. Általánosságban elmondható, hogy az örökölt lakások eladásához vezető teljes út így néz ki.

A végrendelet szerint minden természetes és jogi személy lehet örökös, függetlenül a rokoni viszony mértékétől. Ennek megfelelően a végrendeleti okiratban nem szereplő személyek – kivételes ritka esetek kivételével – nem tarthatnak igényt az ingatlanból részesedésre. Azok a személyek, akiket az elhunyt a holmijaik átadása mellett döntött, ha méltatlannak találják, nem vehetnek részt az eljárásban.

Kivételes személyek azok, akik a végrendeletben közölt adatoktól függetlenül részesedést kapnak az örökségből.

Ők:

• az elhunyt 18 év alatti gyermekei;
• az elhunyt rokkant családtagjai.

Hogyan szerezzünk lakást végrendelet alapján. Ha nincs végrendelet, akkor minden az örökösök örökösödésének szokásos sémája szerint történik.

Így az elhunyt értéktárgyai elsősorban közeli hozzátartozókhoz, családtagokhoz kerüljenek. A családtagok közé tartoznak a sógorok is, ha az elhunyttal együtt éltek, és közös háztartásuk volt vele.

A közeli hozzátartozók leszálló és felmenő ági rokonok:

• gyermekek,
• szülők,
• unokák,
• nagymamák, nagypapák,
• fogadott,
• valamint a teljes és féltestvérek.

A családtagokat figyelembe veszik:

• házastárs,
• mostohafia és mostohalánya,
• mostohaapa és mostohaanya, ha együtt éltek és egy háztartást vezettek az elhunyttal, azaz a megélhetési kiadások és a bevételek közösek voltak.

Az öröklési bizonyítvány megszerzéséhez a felszámolók elfogadják az elhunyt vagyonát a halál időpontjától számított hat hónapon belül, vagy a bíróság elhalálozásáról/halottként való elismeréséről szóló határozatot stb. Miért keresnek fel közjegyzőt a regisztráció helyén?

Az elhunyt holmijának tényleges átvétele a tulajdonos jogainak és kötelezettségeinek átvétele.

Lakás esetén az átvevő veszi át az ingatlant:

• lakásba költözéssel,
• javítások elvégzése,
• adózási ingatlanfizetések és közüzemi díjak, tartozások stb.

A közjegyző a közjegyzői illeték megfizetése után minden törvényes örökösnek állít ki igazolást - ennek összege az ingatlan értékétől és a rokoni viszony mértékétől függ. Mentesülnek az illeték megfizetése alól azok az átvevők, akik az elhunyttal ugyanazon a címen éltek, és a halála után is ott élnek.

A kapott igazolás alapul szolgál a tulajdonjogok bejegyzéséhez a Rosreestr-ben, és ha a lakóterület nem szerepel a kataszteri nyilvántartásban, akkor a kataszteri bejegyzéshez.

Egy lakás kataszteri nyilvántartásba vételéhez műszaki útlevéllel vagy tervvel kell rendelkeznie. Ha az elhunytnak volt ilyen okmánya, fontos tisztázni, hogy az írott adatok megfelelnek-e a valósnak - elvégre az elhunyt készíthetett, rekonstruálhatott olyan dolgokat, amelyek nem szerepelnek a dokumentációban.

Ebben az esetben frissíteni kell a műszaki útlevelet/tervet - hívja a kataszteri mérnököket, akik megvizsgálják az objektumot, és hitelesített okiratot készítenek a műszaki dokumentumok elkészítéséhez. Ennek eredményeként a Rosreestr kivonatot ad ki a tulajdonjog átruházásáról.

Ezt követően eladhatja a lakást.

Fontos feltétel, hogy ha az ingatlanon vannak terhelések, korlátozások, például lefoglalás, hitelfedezet, lakbér címzettje, akkor az eladás előtt:

• a terheket meg kell szüntetni;
• fizessen ki minden adósságot
• kötelezettségeket teljesíteni.

Örökségként kapott lakás eladásának adója

Az ingatlan értékesítése személyi jövedelemadó-köteles. De minden esetben kell fizetni? Mentesül-e az örökös azon kötelezettség alól, hogy a kapott lakóterület 13%-át az államnak adja át annak értékesítése kapcsán?

Végül is egy ilyen lakást ingyenesen kaptak - a recepciós felügyelete alatt, és nem lehet kimutatni a beszerzési költségeket, és a teljes eladási összeg 13% -a meglehetősen nagy összeg.

Hogyan ne fizessen vagy csökkentse a fizetést?

Kevesebb, mint 3 év birtoklási idő

Az oroszországi adótörvénykönyvnek megfelelően, ha az ingatlant 2016. január 1-je előtt örökléssel kapták meg, akkor eladásakor az eladó mentesül a személyi jövedelemadó fizetése alól, függetlenül attól, hogy ez a lakás mennyi ideig volt a tulajdonában.

Ha az ingatlant 2016. január 1. után nyitotta meg, akkor a szabaduláshoz egy feltételnek kell megfelelnie - az ingatlannak 3 évnél tovább kell a tulajdonában lenni. Ellenkező esetben a bevétel 13%-át kell fizetnie.

Például a vevő eladta az ingatlant 3 000 000 rubelért. A személyi jövedelemadó 390 000 rubel. Az összeg jelentős.

Lehetséges-e törvény szerint adót csökkenteni vagy nem fizetni?

A legjobb módja annak, hogy ne fizessünk személyi jövedelemadót, ha megvárjuk a minimális időtartam lejártát, és nem adjuk el a 3 évnél rövidebb ideje birtokolt lakást.

Adólevonás

Ha az értékesítésre sürgősen szükség van, akkor ingatlanlevonás igénybevételével lehetőség van az adóalap csökkentésére.

• Levonás- ez az az összeg, amellyel az adóalap csökkenthető, azaz levonható belőle.
• Bázis- ez az az összeg, amelyből 13%-ot fizetnek.

Az ingatlanlevonás mértéke minden állampolgár számára azonos, és az oroszországi adótörvénykönyv 220. cikke szerint 1 000 000 rubel.

Így a lakóterület 3 000 000 rubelért történő eladásakor az alap csak 2 000 000 rubel lesz, a személyi jövedelemadó összege pedig 390 000 helyett 260 000 lesz.

Részvény adományozása

A költségvetésbe befizetendő összeg csökkentésének másik legális módja egy részesedés/részvények ajándékozása közeli hozzátartozóknak vagy családtagoknak. Az ilyen személyeknek szánt ajándékok nem adókötelesek.

Egy ilyen művelet után külön adásvételi szerződést kell kötni a vevővel - minden részvényes üzletet köt vele a részesedése eladására.

A Pénzügyminisztérium magyarázata szerint a külön megállapodás alapján értékesített részesedést külön tárgyként ismerik el, amelyre teljes vagyoni levonás vonatkozik.

Példa - a tulajdonos a gyermekének adta a lakás felét. Mindegyik megállapodást kötött a vevővel, az objektum felének költsége 1 500 000 rubel. A levonások felhasználása után minden adóalap 500 000 rubel.

Személyi jövedelemadó minden részvény után: 500 000 * 13% = 65 000 rubel. Ennek eredményeként - 130 000 rubel.

Ezzel a módszerrel azonban jobb, ha rést hagyunk az adományozás és a részvényértékesítés ügylete között, hogy az ellenőrök ne utasítsák el az adóelkerülés tényének feltárására hivatkozva a levonást.

Az örökségként kapott lakás adásvételének kockázatai

Az örökléssel átruházott ingatlanok kockázatot jelentenek mind a vevő, mind az eladó számára.

A vevő számára

A vevőnek alaposan át kell tanulmányoznia a lakhatási dokumentumokat, és meg kell győződnie arról, hogy a vásárlás után senki sem fog hozzá keresni az elhunyt ingatlantömegében való részesedést.

Milyen dokumentumokat kell tanulmányozni:

1. Kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból;
2. Családi összetétel igazolása - annak megállapítására, hogy ki van bejegyezve az ingatlanban;
3. Irattári kivonat a háznyilvántartásból - annak kiderítésére, hogy ki volt valaha bejegyezve az ingatlanba;
4. Műszaki terv;
5. Kataszteri útlevél vagy egyetemes kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból. Fontos, hogy kérjen új nyilatkozatot az eladótól - hogy tájékozódjon a terhelések és korlátozások fennállásáról vagy hiányáról;
6. Öröklési jogról szóló bizonyítvány;
7. Regisztrációs dokumentumok;
8. Igazolás a személyes számláról a tartozások állapotáról;
9. Pszichiátriai és gyógyszeres kezelési klinikák igazolásai (néha ez szükséges az eladó megfelelőségének biztosítása érdekében);
10. Eladási engedély házastárstól - ha az ingatlan közös;
11. Állami gyámhatóság engedélye - ha a tulajdonosok között vannak gyermekek vagy cselekvőképtelen személyek.

Fontos, hogy élethosszig tartó bérlőket vagy határozatlan idejű eltartottakat keressenek.

A biztonság kedvéért keresse fel az ügyet intéző közjegyzőt, és érdeklődjön az ingatlanról. Legfeljebb kauciós előszerződést nem szabad megkötni; A legjobb, ha közjegyző vagy jó ügyvéd segítségével köt megállapodást.

Az eladónak

• Első kockázat- ez a személyi jövedelemadó.
• A második annak a valószínűsége, hogy más örökösök is megjelennek, akik a bíróságon keresztül elérik a szerződés érvénytelennek vagy semmisnek elismerését, ami az eladót és a vevőt felelősségre vonja, és további következményekkel jár.

További információk a lakásjogok öröklés útján történő helyes regisztrációjáról:

Következtetés

A lakáseladás legjobb módja minden helyzetben, ha felveszi a kapcsolatot az ingatlanértékesítéssel foglalkozó szakemberekkel és az ilyen tranzakciók okmányos támogatásával. Természetesen ezeknek a személyeknek a szolgáltatásai nem lesznek ingyenesek, de cserébe nyugalmat és bizalmat kap az adásvétel jogszerűségébe és jogszerűségébe. Egy másik lehetőség a polgári, adó- és családjog alapos, részletes tanulmányozása. Mindkét módszer kiegészítése, hogy az örökség átvétele után nem azonnal adják el az ingatlant, hanem 3-5 évet kell várni, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy nincs követelés vagy eljárás az esetleges örökösökkel.

Ügyvédünk ingyenes tanácsot ad Önnek.

Gyakran előfordulnak olyan helyzetek, amikor a polgárok, miután alig örököltek otthont, azonnali eladásra törekednek. Az ilyen ügyleteknél azonban sok olyan jogi árnyalat van, amelyeket nem lehet figyelmen kívül hagyni. Az örökölt lakóterület eladását tervező örököst a fő kérdés az aggasztja, hogy az öröklés megkötése után mikor lehet eladni a lakást?

Tartalomjegyzék:

Mikor lehet eladni egy örökölt lakást?

Az örökhagyó halálának napjától kezdve az örökös birtokolja az örökölt ingatlant. Még akkor is, ha még nem adta ki a megfelelő igazolást, és nem regisztrált semmit a Rosreestrnél. Az örökösödési eljárás teljes idejére, illetve azon túl is követelés lesz tőle ingatlan utáni rezsi és adó megfizetésére.

Az örökös azonban csak az öröklés megkötése és a tulajdonjog bejegyzése után rendelkezhet az ingatlan felett, a hatályos jogszabályoknak megfelelően. Ellenkező esetben a regisztrációs hatóságnál nem kerül bejegyzésre tranzakció. Még az iratokat sem lehet majd átadni, mivel az örökös nem rendelkezik a szükséges hivatalos eladói címmel.

És egyes öröklött tárgyak még zálogba is tartoznak, amely az utódra száll át. És itt, amíg a jelzálogjogosult, akárki is ő, nem adja meg a megfelelő beleegyezését, addig nem lehet semmit tenni a lakással, házzal - sem eladni, sem adományozni.

Tehát mit kell tennie az örökösnek?

• Először kössön örökséget, és szerezze be a megfelelő bizonyítványt egy közjegyzőtől.
• Másodszor, vagy regisztrálja az ingatlant a kataszteri nyilvántartásba, vagy hajtsa végre a kataszter aktuális módosításait (információ az új tulajdonosról).
• A tulajdonjogok bejegyzése után a Rosreestr.
• Ezután döntsön valamit az eladásról (és csak a zálogjogosult hozzájárulásának biztosítása vagy a jelzálog törlesztése után, ha van ilyesmi).

Forgalmi adó

Sok örökölt ingatlant szinte azonnal eladásra bocsátanak az örökös átvétele után. Főleg, ha több jogutód van, és az örökölt lakást nem tudják másképp felosztani. Az eladásnak azonban egyéb okai is előfordulhatnak - sürgős pénzszükséglet, más lakások rendelkezésre állása stb. Ugyanakkor az eladónak megmarad bizonyos kötelezettsége az állam felé - adót kell fizetnie a tranzakció után. És ez az öröklési díjon felül jár.

Ami a díj nagyságát illeti, az orosz állampolgárok számára az eladási ár 13%-a. A területi ellenőrzésnek pedig legkésőbb az értékesítés évét követő év július 15-ig kell befizetnie. A nem rezidensek a tranzakció összegének 30%-át utalják át a költségvetésbe.

Ezen túlmenően az eladó felelőssége a 3-NDFL nyilatkozat helyes elkészítése és határidőben történő benyújtása (legkésőbb az értékesítés évét követő év április 30-ig).

A hatályos jogszabályok semmilyen kedvezményt nem biztosítanak az ingatlaneladóknak. Még akkor is, ha az eladó a társadalmilag nem védett civil kategóriába tartozik. Mindenki a meghatározott összegben fizet adót. Van azonban lehetőség (és teljesen legális) arra, hogy teljesen mentesítse magát az illeték alól, vagy jelentősen csökkentse az adókötelezettség összegét.

Javasoljuk elolvasni:

Az adófizetés elkerülésének/csökkentésének legális módjai

Adómentesség

Annak érdekében, hogy az adásvételi ügylet után ne fizessen adót a kincstárnak, az eladónak az ingatlant a tulajdonlástól számított 3 évnél hosszabb ideig birtokolnia kell.

Fontos: P A törvény szerint, ha az adózó a lakást 36 hónapot meghaladóan birtokolja, mentesül a személyi jövedelemadó fizetése alól annak értékesítése után.

Általánosságban elmondható, hogy 2016 óta az ingatlanok adómentes értékesítésére új - 5 év - bérleti időszakot állapítottak meg. Ez azonban nem vonatkozik az örökölt lakásra. Maradt még egy 3 éves időszak.

Adócsökkentés

Valójában nullára csökkentheti a lakóhelyiségek értékesítése után fizetendő személyi jövedelemadó összegét, ha olcsón ad el egy lakást (vagy magánházat). Itt még 3 évet sem kell várnia. A nyilatkozatot azonban továbbra is be kell nyújtani.

Az ilyen „olcsóbb” eljárás a következő:

1. A törvény által előírt adólevonást (1 000 000 rubel) vagy a beszerzési költségeket le kell vonni az eladás tárgyának (lakás vagy ismét magánház) költségéből.
2. És az így kapott különbséget (csak azt) kell megszorozni 13%-kal.

Fontos: Világosan meg kell értenie és emlékeznie kell arra, hogy le kell vonnia egy milliót vagy a felmerült költségeket. Mindkettő nem vonható ki.

A megosztott ingatlan eladásakor minden részvényes benyújtja a 3-NDFL-t. A bevalláson az adó mértéke az üzletrésztől függően szerepel. Ezután az adólevonást „egyenként” alkalmazzák - 1 millió az egész ingatlanra.

A lakás eladási ára a szerződésben és a benyújtott nyilatkozatban is szerepel. Szerződéssel állapítják meg, de nem lehet kevesebb, mint az ingatlan kataszteri értékének 70%-a.

Adókockázatok és felelősség

A Szövetségi Adószolgálat szakemberei évente több ezer bűnözői kísérletet akadályoznak meg a megadott mutatók megcsalására és eltorzítására a személyi adóterhek csökkentése érdekében. De évről évre egyre nehezebb a gátlástalan adófizetőknek „eredetinek lenni” azáltal, hogy új módszereket találnak ki a teljes költségvetésbe való befizetés elkerülésére. . 2016. január 1-től pedig teljesen nehézzé vált az ár alábecsülése, a költségek felduzzasztása stb. Most:

Fontos: Érdemes bármelyik adóminimalizálással foglalkozó szakembert megkérdezni, ő azt fogja tanácsolni, hogy minél átláthatóbb legyen a bejelentése, vegye komolyan a felhalmozott díjak átutalását, és bármilyen nehéz kérdés esetén haladéktalanul forduljon a lakóhelye szerinti Szövetségi Adófelügyelőséghez. pontosítás.

Lakásvásárlás örökösöktől: a vevő kockázatai

Az öröklés utáni lakásvásárlás az egyik legkockázatosabb tevékenység az ingatlanpiacon. Mert elég sok a „csapda”. És jobb megtagadni az ilyen üzleteket. De ha a szándék komoly, számos óvintézkedést kell tenni. Legalább egy tapasztalt ügyvédet vonjon be egy ilyen ügyletbe. És legfeljebb független ingatlanos. És szigorúan kövesse az utasításokat a kockázatok csökkentése érdekében:

Első benyomás

Különösen ügyelni kell egy vételi ajánlat „túl jó” feltételeire. Először is az alacsony árról beszélünk. Mit jelezhet? Hogy egyértelműen valami tisztátalan van a lakásban, és az eladó igyekszik a lehető leggyorsabban megszabadulni tőle.

Ha a kamatköltség 10-15-tel alacsonyabb a szokásos piaci árnál, akkor ez rendben is van, de a jelentősebb „kedvezményekkel” óvatosan kell bánni. Ezek okot adnak arra, hogy elgondolkodjanak a lakáseladás okain és ennek az eladásnak az árnyalatain.

Találkozás az eladóval

Először is ki kell derítenie: ki az eladó - valóban a tulajdonos vagy csak képviselő? És ha az utóbbi, akkor meghatalmazott útján jár el vagy sem? Az útlevél adatait is ellenőriznie kell.

Még akkor is, ha egy megbízható személlyel kell foglalkoznia, ragaszkodjon az ingatlan tulajdonosával való személyes találkozáshoz. És jobb, ha egy ilyen találkozóra az eladó lakásban kerül sor, tanúk jelenlétében.

Az ingatlan tulajdonosával folytatott beszélgetés során meg kell tudnia:

• ingatlaneladás oka;
• lakástörténet, az első tulajdonostól napjainkig;
• aki be van írva a lakótérbe (és különösen: vannak-e kiskorúak, valamint törvény szerint elbocsáthatatlan állampolgárok - a privatizációt megtagadók; sorkatonai szolgálatot teljesítők; végrendelet alapján hagyatékosok; büntetésüket töltő elítéltek; tartósan elítéltek üzleti utazók külföldön stb. );
• hogyan öröklődött az ingatlan (volt-e peres eljárás; a közjegyző teljes neve és címe stb.);
• vannak-e műszaki problémák a helyiségekkel (átépítés, beleértve a befejezetleneket is; hibák a hivatalos műszaki dokumentációban stb.);
• van-e hátralék a rezsi és egyéb kötelező befizetésekkel kapcsolatban;
• vannak-e terhek (jelzálog, bérleti szerződés stb.);
• annak okai, hogy az ingatlan értékesítését miért vagyonkezelő végzi, nem pedig maga a tulajdonos;
• a jövőbeni szerződés főbb rendelkezései/feltételei;
• egyéb fontos pontok.

Nincs letét

Ma nehéz időszak van: nehéz eladni egy lakást, de a pénz mindenesetre nagyon likvid marad. Ezért nincs előzetes megállapodás, zálogjog, nyugta vagy egyéb „másodlagos dolog”. Csak a főszerződés és benne az egyértelmű feltételek, aztán minden más.

Az ingatlant kizárólag hideg fejjel vásárolják. És ha az egyik lehetőség nem sikerül (ami rendkívül ritkán fordul elő), akkor minden bizonnyal megjelenik egy másik. Azonban minden helyzet egyedi. De az eladónak mindig óvatosnak és körültekintőnek kell lennie.

Dokumentáció

Be kell kérnie, majd alaposan tanulmányoznia kell a megvásárolni kívánt ingatlan összes dokumentációját:

Cím:

• Örökösségi bizonyítvány;
• Megállapodás az örökölt részvények megosztásáról;
• szerződések (adásvétel, adományozás, privatizáció stb.).

Szerzői jog:

• kivonat a Rosreestr.

Műszaki:

• útlevél a KTF-től;
• műszaki terv;
• kataszteri útlevél (vagy az Állami Vagyonügyi Bizottság kivonata);
• határozat az átépítés jogszerűségéről.

Ezenkívül szüksége lesz:

Szükség lehet más dokumentumokra is. A lényeg az, hogy pontosan meghatározzuk, mikor került átadásra az örökség. Ha a közelmúltban (legfeljebb egy évig), a kockázat valós. De ha 5 év vagy több, akkor a művelet hatékony lesz.

A dokumentumokból származó információkat össze kell hasonlítani az eladótól korábban kapott információkkal. És nézd meg a papírokat is, hogy vannak-e hibák, pontatlanságok stb.

Ellenőrzés

A vásárlás elfogadása előtt az ingatlant meg kell vizsgálni a kommunikációval, szellőztetéssel és egyéb műszaki berendezésekkel kapcsolatos esetleges problémák azonosítása érdekében. Ezenkívül meg kell találnia az elrendezés relevanciáját. És beszélje meg a szomszédokkal is (elsősorban alulról): volt-e árvíz, az egészségügyi előírások megsértése vagy a lakóhelyiségek karbantartása, vagy egyéb probléma?

Beszélgetés közjegyzővel

Érdemes megpróbálni eljutni az öröklési ügyet intéző közjegyzőhöz. Jobb, ha a látogatás közös (az eladóval), akkor a szakember könnyen felveszi a kapcsolatot. Ellenkező esetben megtagadhatja az információk közlését . És a vevőnek tudnia kell:

• mennyire tiszta volt az örökség;
• voltak-e konfliktusok és nézeteltérések az öröklésre jogosultak között;
• Folynak-e még jogi csaták a tényleges és a potenciális utódok között?

A lefoglalásokról és a lakhatási korlátozásokról is kérhet tájékoztatást a jegyzőtől.

Adatbázis lekérdezés

Az eladóval és más örökösökkel, valamint az örökhagyóval folytatott jogi és végrehajtási eljárások megléte könnyen ellenőrizhető:

• az orosz bíróságok általános webhelye (az Orosz Föderáció Állami Automatizált Rendszere „Igazságszolgáltatás” a https://sudrf.ru címen, a „Keresés ügyek és jogi aktusok szerint” lapon);
• az FSSP (végrehajtó végrehajtók) hivatalos forrása, amely a http://fssprus.ru címen található, a „Végrehajtási eljárások adatbankja” lapon.

Vizsgálat

Ha lehetséges, nem ártana érdeklődni a rendőrségen az eladóval kapcsolatban. Nos, mi van, ha már csalás tényei vannak mögötte. Az ezzel kapcsolatos információk megóvják a vevőt a komoly pénzeszközök elvesztésétől.

Dekoráció

A legbiztonságosabb megoldás a tranzakció közjegyzői támogatása. És jobb, ha ugyanazt a közjegyzőt vonják be, aki az öröklési ügyet intézte. Ha megosztott ingatlanok eladásáról beszélünk, akkor az ügylet közjegyzői okiratba foglalása a törvény szerint kötelező.

Ha a közjegyző tisztában van a dologgal, ez a körülmény számos kockázatot kiküszöböl. A szakember ellenőrizni tudja az ügylet jogszerűségét, probléma esetén határozott felelősséget vállal.

A potenciális vevőnek szükségszerűen meg kell vitatnia a szerződés feltételeit, magyarázatot kell követelnie, és olyan változtatásokat kell végrehajtania a szövegben, amelyek számára előnyös. Gondoskodnia kell arról is, hogy a szerződésben csak megbízható adatok és számadatok szerepeljenek. És mindenekelőtt semmi esetre sem szabad alábecsülni egy értékpapír-tranzakció értékét. Ellenkező esetben, ha valami elromlik, a vevő csak a szerződésben meghatározott pénzt kapja meg. Egy rubellel sem többet!

A nagyobb meggyőzés érdekében találkozhat a fennmaradó örökösökkel (ha vannak), és tőlük kaphat nyugtákat, amelyek jelzik, hogy nem érdeklődnek a megvásárolt lakás iránt, és követeléseiket a közelgő tranzakcióval kapcsolatban. Törvény nem rendelkezik ilyen dolgokról, de növelik a fogyasztók nyugalmát.

Fontos: Jobb, ha megtagadja a tervezett vásárlást a tranzakció átláthatatlanságának és az eladó szándékainak legkisebb jelére.

Mi a teendő, ha a vásárlás után problémák merülnek fel?

Nagyon sok negatív (és nagyon változatos) következménye lehet annak, ha valakitől vásárol egy lakást, aki azt örökölte. Például:

• sok ingatlanigénylő (végrendelet alapján, törvény alapján, kötelező részvénytulajdonosok stb.);
• az örökösök követeléseinek heterogenitása (valaki tulajdonos akar lenni, másik pénzbeli ellentételezést követel, egy harmadik csak tartózkodási jogot szeretne kapni stb.);
• az öröklési folyamat időtartama stb.

Ezen kívül ezek lehetnek:

Nyilvánvaló fenyegetés

Örökölt lakásra vonatkozó ügylet törlése (vagy érvénytelenné nyilvánítása). Erre szükség lehet, mondjuk:

A lista hosszan folytatható - valóban sok olyan helyzet van, amely felmondhatja az örökölt lakással kapcsolatos üzletet.

Az adásvételi szerződés feltételeinek módosítása

Ez a körülmény a vevő számára veszteségessé teheti a befejezett adásvételi ügyletet. Mikor lehetséges a feltételek megváltoztatása?

Például, ha a végrendelet szerint a végrehajtó köteles a lakást eladni és a pénzt a kiskorú számlájára utalni. És minden így történt, de a gyám- és gyámhatóság a gyermek vagy tinédzser érdekében eljárva vitatkoztak az üzlet feltételeiről, és megemelték a lakás eladási árát. A többletfizetés terhe pedig a jóhiszemű vásárló vállára hárult.

Az új tulajdonos jogainak korlátozása

A helyzet legjobban a következő példán keresztül látható:

Az örökhagyó végrendeletet állított össze, mely szerint barátja egy életen át élhetett (és állandó jelleggel be van írva) a fiára hagyott lakásban. A fiam azonban szinte azonnal eladta az otthonát. Közvetlenül „együtt” a legátussal. És a barát már bemutatta jogait a vevőnek - a lakótér új tulajdonosának. És kénytelen volt sokáig egy fedél alatt élni egy idegennel.

Közvetett problémák

A vevőnek további rezsiköltségei is felmerülhetnek egy sikertelen örökölt ingatlan adásvételi tranzakcióból.

1. példa: Egy nemrégiben örökölt lakás jövedelmező vásárlása után valaki R drága javításokat végzett az otthonban. A tranzakciós megállapodást azonban hamarosan érvénytelennek nyilvánították, és a bíróság úgy döntött, hogy mindent „normál” helyre állít. Az eladó tisztességes embernek bizonyult, és visszaadta a vevőnek a lakás árát. A javítási pénzt azonban nem volt hajlandó visszaadni, mivel a befejezést nem az ő ízlése szerint végezték. Boldogtalan R-nek bírósághoz kellett fordulnia ezzel a kérdéssel, időt, pénzét és idegeit vesztegetve anélkül, hogy sok reményt kapott volna a pozitív megoldásra.

De a fenti helyzet többé-kevésbé szabványosnak tűnik, és vannak szokatlan esetek.

2. példa: Egy jóhiszemű vevő Z vásárolt egy örökölt lakást, majd felár ellenében eladta. Aztán megjelent egy bírósági határozat, amely mindkét ügyletet megsemmisítette. Vagyis a lakás visszakerült az igazi örökösökhöz, akik beperelték jogaikat az álörököstől. Utóbbi pedig már elköltötte az ingatlaneladásból befolyt összes pénzt, és tárgyalásra készül csalás vádjával. Ezzel egy időben a jóhiszemű vevő Z visszaadta a vevőitől kapott pénzt, de ő maga lakás és pénz nélkül maradt.

De sok probléma elkerülhető lenne, ha óvatos lenne, és betartana legalább 3 egyszerű szabályt:

1. Ne rohanjon el ingatlana eladásával. Mivel egy későbbi értékesítés nem fogja tudni megvédeni a tranzakciót az esetleges megtámadástól. És ha nem vár, a következményeket még nehezebb lesz megállítani.
2. Ha javításokat terveznek, akkor össze kell gyűjteni és tárolni kell az ennek költségeit igazoló dokumentumokat. Hogy később minden költség veszteségként elszámolható legyen és az eladótól megtérülhessen.
3. Az ingatlan megszerzése után egy ideig (hat hónaptól egy évig) érdemes figyelemmel kísérni annak állapotát, kivonatokat kérni a Rosreestrtől és a lakótérbe bejegyzett személyekről. Az esetleges problémákra időben történő reagálás. Néha az idő fontos, és a késés helyrehozhatatlan következményekkel jár.

Nyugodt maradni

Ha az üzlet végül sikertelennek bizonyul, nyugodtnak kell maradnia, és a jövőben a lehető legnyugodtabban kell eljárnia. Ne tegyen elhamarkodott, elhamarkodott lépéseket, ne keveredjen bele az eladó kalandjaiba vagy vitatkozik örökösei.

Maximális részvétel jogi vitákban

Függetlenül attól, hogy a potenciális utódoknak milyen követelései lehetnek az ingatlan eladójával szemben, a vevőnek és az ingatlan új tulajdonosának tisztában kell lennie a történtekkel. Legyen jelen minden bírósági eljáráson, mert az azokon hozott döntéseknek sokféle következménye lehet. És nem csak jelen lenni, hanem aktívan részt venni, egy tapasztalt, képzett (ezen a területen) jogász támogatásával.

Interakció az eladóval

Fontos, hogy a vevő folyamatosan kapcsolatot tartson fenn a vitatott ingatlan eladójával. Valójában bizonyos pillanatokban az első sokkal több információval rendelkezik, mint a második. Ha a körülmények úgy kívánják, össze kell fognia, hogy a lehető leghatékonyabban szálljon szembe a felperessel.

Fontos: Csak nagyon óvatosan kell cselekednie, ébernek kell maradnia. Ellenkező esetben, miközben az eladó szövetségesnek adja ki magát, könnyen kiderülhet, hogy ellenség.

Kapcsolatfelvétel a rendőrséggel, ügyészséggel

Jogai védelmében minden lehetséges jogi módszert alkalmaznia kell. Ugyanis:

1. Jelentse be a rendőrségen a vagyon elleni fenyegetést. Ha keveset tesznek is, a vizsgálati eredmények segítenek a bíróságon. Plusz hasznos információk (például visszautasítási ügyről), amelyeket a kormány tisztviselőinek jelentéséből lehet leszűrni.
2. Feljelentés az ügyészségen. Ellenőrzésük akár el is riaszthatja a „felperest”, ha az ingatlaneladás és az azt követő bírósági fellebbezés egyetlen csaló terv akciója volt. Sok támadó inkább feladja bűnözői terveit, nehogy elkapják és megbüntessenek.

Lakásértékesítés örökös által: kockázatok az eladó számára

Az örökölt ingatlan eladásakor sem az eladónak, sem a vevőnek nincs abszolút garanciája. Az első például szembesülhet:

• pénzvisszatérítés a megállapodás alapján;
• az utolsó tulajdonos javítási költségeinek megtérítése (beleértve az átépítést vagy az objektum rendeltetésének megengedett megváltoztatását is);
• a vevő erkölcsi kárának és egyéb veszteségének megtérítése.

Vagy a megfosztott örökösök bíróságon keresztül méltatlannak nyilváníthatják az örököst, és ezért felmondhatják az adásvételi szerződést.

Mit kell tennie az eladónak, hogy elkerülje az eladás negatív következményeit?

Próbálja minimalizálni a követeléseket. Hogyan?