Hogyan adjunk el lakást jelzáloghitellel. Hogyan adjunk el jelzáloghitellel terhelt lakást? Jelzáloggal terhelt lakás eladásának módjai

Lehet-e lakást eladni jelzáloghitellel: hogyan kell legálisan eladni + 4 ok az eladásra + 4 adásvételi lehetőség + lehetséges kockázatok + szakember segítségére van szükség?

Ez az anyag érdekes lesz azok számára, akik többször is azon töprengtek, hogyan lehet eladni egy jelzáloggal terhelt lakást.

Miért vesznek fel az emberek lakáshitelt, aztán akarnak megválni tőle? Az ilyen intézkedések okai teljesen mások. Sokan tévesen azt hiszik, hogy egy lakást jelzáloghitellel eladni egyszerűen lehetetlen, de ez egyáltalán nem igaz.

Vannak módok a bosszantó adósságtól való megszabadulásra, ami minden mellett segít „visszatéríteni” az elköltött pénzt.

Lehet-e lakást eladni jelzáloghitel mellett: részletesen

A statisztikák szerint Oroszországban az összes lakás mintegy 60%-át jelzáloghitellel vásárolták. A gazdasági válság miatt sokan nem tudják fizetni adósságukat.

A felvett hitelek számának és az azokon fennálló tartozások aránya a grafikonon látható:

Mint látható, nem ritka az a helyzet, hogy egy lakást sürgősen el kell adni, de még mindig fennáll a tartozás. Ennek megfelelően felmerül a kérdés: reális-e egyáltalán egy ilyen megállapodás?

Lehetséges megszabadulni tőle, de nagyon okosan kell üzletet kötnie az ügyvédekkel. Most már az sem mindegy, hogy melyik szakaszban van az adósságtörlesztés. Eladható-e egy jelzáloggal terhelt lakás olyan időpontban, amikor még csak elkezdték építeni? Igen, bár nem lesz olyan nyereséges.

Ne feledje: jelzáloghitellel rendelkező lakásokkal csak a hitelt kibocsátó bank vagy más pénzügyi szervezet engedélyével lehet tranzakciókat lebonyolítani.

A szabályok és törvények megsértése esetén a banknak joga van követelést benyújtani a hitelfelvevővel szemben, és lefoglalni tőle a lakást.

Milyen egyéb okai lehetnek annak, ha egy bank pert indít?

• a tulajdonos olyan építési munkákat végzett, amelyek megváltoztatták a ház műszaki jellemzőit;
• a hitelfelvevő nem fizeti a jelzálogkölcsönt;
• a lakást a tulajdonos jelentősen megrongálta;
• ajándékozás vagy adásvételi ügylet jogellenes végrehajtása;
• az ingatlan a kölcsönvevő hibájából került át harmadik személyre.

Ez azt jelenti, hogy ingatlant csak pénzintézet segítségével adhatsz eladásra, mert valójában az ingatlan még nem teljesen az Öné. Amíg a hiteltartozás ki nem fizetik, elméletileg a lakás fő tulajdonosa a bank. Vagyis minden olyan tranzakciót, amely megkerüli a pénzintézetet, végül Ön ellen fordítják.

Ez nem jelenti azt, hogy ne lehetne egy jelzáloggal terhelt lakást árverésre bocsátani. Sőt, a tranzakciót reális úgy lebonyolítani, hogy a fizetésre elköltött pénz visszakerüljön a bankba.

Ha a család valamilyen okból nem tud megbirkózni adósságaival, adja el otthonát. Ne terhelje magát olyan kötelezettségekkel a bank felé, amelyeket nem tud megoldani.

Miért érdemes jelzáloggal terhelt ingatlant eladni?

Az okok, amelyek miatt az emberek megválnak jelzáloghitelüktől, változatosak. De ez leggyakrabban a munkahely elvesztésének, és ennek eredményeként a stabil jövedelem hiányának köszönhető. Vannak, akik mindent megtakarítanak, vagy további bevételi típusokat keresnek, míg mások négyzetméter eladása mellett döntenek.

Milyen egyéb okok vezethetnek a szükségességhez:

• munka és jövedelem elvesztése;
• az élettér bővítésének szükségessége;
• családi körülmények;
• Vannak, akik csak a saját hasznukra adnak el házakat.

1. Munkahely elvesztése.

Az ország gazdasági instabilitása minden oroszt érint. Sok vállalkozás elbocsátja a munkavállalókat, cégek és cégek örökre bezárnak. Ennek eredményeként az átlagpolgárok munka nélkül találják magukat – következésképpen a fő bevételi forrást.

Senki sem tud biztosítani pozícióvesztést. Ezért mindenkinek, aki jelzálogkölcsönt vesz fel, fel kell készülnie a helyzet ilyen kimenetelére.

A bankokat nem érdekli, mi történt a munkahelyén. Számukra az a lényeg, hogy a hitelfelvevő minden hónapban kifizesse a szükséges összeget a kölcsön után. Az akár egy napos késés pénzbírsággal és a bank további szankcióival is jár.

Sok család, hogy ne kerüljön nagy adósságba, eladja jelzáloggal terhelt lakásait, amint rájön, hogy fizetésképtelen.

2. Az élettér bővítésének szükségessége.

Az élettér bővítésének igénye általában akkor merül fel, amikor egy gyermek születik. Amikor egy második gyermek is megjelenik a családban, a szülők számíthatnak állami segítségre. Ezt a pénzt a törvény lehetővé teszi ingatlanvásárlásra vagy lakásvásárlásra jelzáloghitel mellett.

Az élettér-növekedés második oka a családi jövedelem magas szintje. Amikor az emberek elkezdenek jó profitot termelni az üzleti életből, természetes vágy jelenik meg életkörülményeik javítása iránt.

Ezt a következőképpen teheti meg:

1. Adjon el egy jelzáloggal terhelt lakást árverésre, és vásároljon egy nagy négyzetméteres házat.
2. Vásároljon másik lakást hitelre. Amikor a bevétel valóban nagy, a pénzintézet nem avatkozik bele az új tranzakcióba.

3. Családi körülmények.

A házaspárok gyakran külön akarnak élni rokonaiktól. Az ifjú házasok számára 2 lehetőség van: házat bérelnek vagy lakást vesznek jelzáloghitellel.

Szobát bérelni olcsóbb, mint jelzálogkölcsönt fizetni. De ebben az esetben pénzt kell fizetni valaki más lakhatásáért. Ezért lehetőség szerint a fiatalok jelzáloghitelt vegyenek fel.

Az idő múlásával az emberek különféle okok miatt válhatnak válni. Az adósságok bírósági úton történő felosztása abszurd, mert jobb a közös lakást eladni, és a nyereséget egyenlően elosztani.

Lehetséges egy jelzáloggal terhelt lakást eladni és pénzt keresni egyszerre?

Hogyan kell csinálni? Ez csak akkor lehetséges, ha a lakást a ház építésének szakaszában vették. A munka befejezése után a lakhatási költségek növekedni fognak - ez egy axióma. A legtöbb esetben az ilyen ügyletből származó haszon meghaladja a jelzáloghitelre fordított költségeket.

A képen azt látjuk, hogy a még építési fázisban lévő egyszobás lakás olcsóbb, mint az üzembe helyezett.

Azok, akik pénzkereseti sémát találtak ki, azt tanácsolják, hogy még azelőtt adják el a lakásokat, mielőtt a ház készen állna a birtokbavételre. Ebben az esetben a papírmunka leegyszerűsödik.

4 lehetőség jelzáloggal terhelt lakás eladására

Lehet-e lakást eladni jelzáloghitel mellett? Azt már megtudtuk, hogy igen. Most azt kell kideríteni, milyen lehetőségek vannak.

Azonnal jegyezzük meg, hogy az alább felsorolt ​​módszerek egyike sem lesz könnyű. Hiszen lényegében a hiteledet próbálod eladni valakinek, így nem lesz könnyű dolgod. Mielőtt árverésre bocsátja lakását, döntse el a tranzakció lebonyolításának módját.

1.opció. Eladás jelzáloghitel előtörlesztéssel.

A legegyszerűbb módja a készpénzes eladás. Vagyis a vevő vállalja, hogy azonnal kifizeti a teljes költséget, és ezzel törleszti a jelzáloghitel-tartozást.

A legnehezebb dolog vevőt találni az ingatlanra, amely nagyjából a bank tulajdona, és amelyen a tartozás lóg. Hiszen annak, akinek van pénze lakásvásárlásra, nem kell bankokhoz fordulnia, hanem egy jó ingatlanirodán keresztül kell házat vennie.

Az ok, amiért az emberek készek lakást vásárolni jelzáloghitel mellett:

• a költség nagyságrenddel alacsonyabb az ingatlan piaci áránál;
• a ház elhelyezkedése (jó infrastruktúra, közelebb a munkahelyhez, ismerős szomszédok);
• magas színvonalú építőipari munka.

Nem sokan választják ezt a tranzakció-lebonyolítási módot, mert félnek, hogy csalók kezébe kerülnek. Végül is először letétbe helyezik a pénzt, és csak utána készítik el a dokumentumokat.

Az adásvételi szerződés megkötésének szakaszai:

1. A vevő írásos beleegyezését adja a jelzáloggal terhelt lakás vásárlásához (a papírt közjegyzővel kell hitelesíteni).
2. A bizonylaton fel kell tüntetni a banknak járó teljes összeget.
3. Amikor az összeg jóváírásra kerül a bankszámlán, a „jelzáloghitel” állapot megszűnik az otthonról.
4. Ezt követően a kölcsönvevő és a vevő adásvételi szerződést köt.
5. Ha a lakás az építési munka szakaszában van, akkor a felek megállapodást kötnek a közös építésről.

Legyen óvatos, amikor ilyen tranzakciót köt! Főleg, ha vevőként lép fel.

A vevőnek a jelzáloggal terhelt lakás eladásáért a hitelfelvevőnek vissza kell térítenie egy speciális banki széfben elhelyeznie. Az eladónak csak az összes dokumentum mindkét oldali aláírása után van joga kivenni a részét a tranzakcióból.

2. lehetőség. – Újra kölcsön.

Egy lakás jelzáloghitellel történő eladásának másik módja az, hogy a bankkal szemben fennálló tartozásait egy másik személyre ruházza át. Ne aggódjon, a regisztrációs eljárás teljesen legális.

Azok az emberek, akik hajlandóak megvenni jelzáloghitel-tartozását, megtalálhatók az ingatlanwebhelyeken.

Néhány hasznos link:

• https://realty.yandex.ru
• https://tvoyadres.ru
• https://www.avito.ru

Az újbóli kölcsönfelvétel fő feltétele a stabil jövedelem és a lakásvásárló pozitív hiteltörténete. Ha a felek megállapodtak, akkor megkezdheti a szerződés elkészítését. Ennek a dokumentumnak a lényege, hogy a lakás továbbra is zálogjogban van a banknak, de a tartozás a vevőt terheli. Ha az új tulajdonosnak van elég pénze, ki tudja fizetni a lakás teljes költségét és előre kifizeti a jelzáloghitelt.

Általában maga a bank felelős az ilyen típusú szerződések megkötéséért. Az eladónak csak egy olyan dokumentumot kell aláírnia, amelyben beleegyezik a jelzáloghitel-tartozás harmadik félre történő átruházásába.

3. lehetőség. Ingatlan eladás banki alkalmazottak által.

Ha úgy dönt, hogy eladja otthonát, de valamilyen oknál fogva nincs ideje, hogy maga keressen vevőt, akkor ezt maguk a banki alkalmazottak is megtehetik. Az adósság-újrakibocsátás minden szakaszát kizárólag a bank ellenőrzi.

Az átjelentkezés napján az eladónak meg kell jelennie az ülésen, és alá kell írnia a szükséges papírokat. A vevőnek viszont ki kell fizetnie a megadott összeget, és ehhez írásos hozzájárulást kell adnia.

Ha az okiratok elkészítésekor eltérés van a jelzáloggal terhelt lakás ára és az ingatlan teljes ára között, akkor a vétel/eladás egyenlege visszakerül az eladóhoz. A vevő a pénzt nem személyesen adja át a kölcsönvevőnek, hanem egy speciális széfbe helyezi. Átvételük csak új szerződés megkötése után lehetséges.

4-es számú lehetőség. Hogyan adjunk el egy jelzáloggal terhelt lakást bank segítsége nélkül?

Egy jelzáloggal terhelt lakás adásvételére vonatkozó ügylet önálló lebonyolítása esetén az eladó minden gondot magára vállal. Személyesen felügyeli a lakásból a tehermentesítést, valamint foglalkozik az összes okirat újrabejegyzésével. Ezt a bank megkerülésével nem lehet megtenni, és ez illegális, ezért döntéséről értesítenie kell hitelmenedzserét.

A lakás eladásának eljárása jelzáloggal:

1. A vevő megtekinti az ingatlant.
2. Ha minden tetszik neki, közölnie kell a bankkal, hogy készen áll a jelzáloggal terhelt ingatlan megvásárlására.
3. A bank pedig szerződést köt, és azt közjegyzővel hitelesíti.
4. A vevő az 1. számú bankcellába beviszi a tartozás törlesztéséhez szükséges összeget, és ha az eladó pénzt is kap a tranzakcióból, akkor számára az összeg egy részét a 2. cellába teszi.
5. A tartozás megfizetése után a teher az eladóról lekerül.
6. A felek megállapodást írnak alá jelzálogjoggal terhelt lakás adásvételéről.
7. Ezt követően megnyílik a hozzáférés a cellákhoz a bank és az eladó számára.

A tranzakció 14-20 munkanap alatt teljesíthető. A legnehezebb olyan vevőt találni, akinek meg kell felelnie a bank követelményeinek.

A jelzáloggal terhelt ingatlan eladásához szükséges dokumentumok listája

A lakás eladása előtt a hitelfelvevőnek vagy a banknak számos dokumentumot és igazolást kell készítenie.

Dokumentumcsomag a kölcsönvevő és a vevő számára:

• az Orosz Föderáció állampolgárának útlevele;
• SNIL vagy TIN;
• a munkáltató igazolása a vevő fizetőképességéről;
• közjegyző által hitelesített adásvételi előszerződés;
• a vevő igazolása a hiteltörténetről;
• jelzáloglevél;
• a vevő dokumentuma a pénz cellákba történő befizetéséről;
• a jelzálog terhének az eladótól (kölcsönvevőtől) való eltávolítását igazoló dokumentum;
• a lakhatási teher megszüntetéséről szóló dokumentum (csak a tartozás teljes kifizetése mellett).

Lehetséges kockázatok

Minden tranzakcióban lehetnek rejtett buktatók, amelyekkel tisztában kell lennie.

Ha a tranzakciót a bankra bízza, akkor ne számítson arra, hogy az eladásból származó pénz egy része Önhöz kerül. Bármely pénzintézetnél az a lényeg, hogy visszakapja a jelzáloghitel egy részét, ezért a legjobb, ha saját kezűleg intézi el a lakáseladást.

Vannak esetek, amikor a bank megtiltja a hitelfelvevőnek, hogy önállóan bonyolítsa le a tranzakciót. Ezt a záradékot be kell írni a jelzálogszerződésébe.

A jelzáloggal terhelt lakások vásárlója számára nincs különösebb kockázat, mivel az eladást szigorúan ellenőrzi az Orosz Föderáció jelzálogról szóló törvénye (ingatlan zálogjog), amely megtalálható a weboldalon: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

A tranzakció során a bank képviselőit, ingatlanost és közjegyzőt is be kell vonni.

Emlékezik! Tilos a jelzáloggal terhelt lakás árát saját kezűleg megállapítani, még akkor sem, ha az értékesítést az ingatlan tulajdonosa személyesen intézi. A bank olyan árat határoz meg, amely fedezi a hitelfelvevő teljes tartozását.

Jelzáloggal terhelt lakás eladása.

Hogyan fejezzünk be egy üzletet? 3 lehetőség.

Szakemberek segítségére van szüksége?

Csak professzionális ingatlanforgalmazók és közjegyzők tudnak beszélni az összes árnyalatról, és elmagyarázni, hogyan kell eladni egy jelzáloggal terhelt lakást, és nyereséggel. Ne kíméljen költséget és időt sem, hogy segítséget találjon magának. Nemcsak a tranzakciós folyamat felgyorsítását segítik elő, hanem arra is lehetőség nyílik, hogy profitot szerezzen otthona eladásából.

Most már tudja, hogyan adjon el egy lakást jelzáloghitellel, megszabadítva magát a megfizethetetlen adósságtól. Természetesen ehhez több mint egy hetet kell töltenie a vevő keresésével, majd az összes dokumentum kitöltésével. De eltávolíthatod magadról a felesleges terheket.

2018-ban mintegy 312 ezer hitelt adtak ki lakásvásárlásra a DDU keretében. A hitelek összege körülbelül 650 milliárd rubel. Hatásos? Igen, az elmúlt években a lakások száma

A bankok által a jelzáloghitel felvételéhez szükséges igazolások és dokumentumok

Bármely család külön akar élni a szüleitől, bármilyen jó a kapcsolat a rokonokkal. És ebben a pillanatban sok család gondolkodik jelzáloghitelben.

A Sberbank jelzálogkölcsönének feltételei két dokumentum alapján

A Sberbank az ország legnagyobb bankintézete, ezért lojális hitelfeltételeket engedhet meg magának az állampolgárok számára. A Sberbankban erre egy feltűnő példa a jelzáloghitel két személyre

Hol olcsóbban köthet élet- és egészségbiztosítást az igénylő jelzáloghitelhez?

A jelzáloghitel-életbiztosítás csökkentheti a kölcsön kamatlábat, ami gyakran meglehetősen jövedelmezővé teszi a kötvény megkötését. A hitelpiac különféle „ízletes” juttatásokkal gazdagodik

Ingatlanfedezetű jelzálog előleg nélkül

Ha egy családnak lakásra van szüksége, az egyetlen igazi lehetőség a jelzáloghitel. A legvonzóbb módja az ingatlanfedezetű jelzálog, előleg nélkül. lehetséges

Nyugdíjasok jelzáloghitelét igényeljük a Sberbankban: hitelnyújtás feltételei

A nyugdíjkorhatár kiváló alkalom olyan fontos kérdések megoldására, mint a lakás-, nyaraló- vagy telekvásárlás. Jelzáloghitel nyugdíjasoknak a Sberbankban a feltételek szerint 2017-ben

Élet- és egészségbiztosítás a hitelfelvevő számára, ha jelzáloghitelt igényel Rosgosstrakhban

Oroszországban az emberek egyre gyakrabban vesznek igénybe jelzálogkölcsönt saját lakásuk megvásárlásához. Sok bank jelenleg különféle feltételekkel kínál jelzáloghitelt. Az egyik bank, amelyik

Anyasági tőke a Sberbank jelzáloghitelének kifizetésére

Hatékonyan szeretné felhasználni az anyasági tőkét, és végül egy új otthon tulajdonosa lesz? Akkor itt az ideje, hogy megtudja, hogyan fizetheti ki jelzáloghitelét a Sberbank anyasági tőkével.

Segítségnyújtási program jelzáloghitel-felvevőknek nehéz helyzetben

Az ország gazdasági helyzetének meredek romlása miatt sokan képtelenek voltak fizetni lakáshitelüket. A P negatív következményeinek minimalizálása érdekében

Anyasági tőke: több lehetőség jelzáloghitel melletti lakásvásárlásra.

Hogyan vásároljunk lakást anyasági tőkével jelzáloghitellel? Ezt a kérdést a fiatal családok teszik fel maguknak. A célzott pénzeszközöket lakásvásárlásba lehet fektetni, vagy a fennmaradó adósság törlesztésére lehet felhasználni

A válasz arra a kérdésre, hogy "Lehet-e törvényesen eladni egy jelzáloggal terhelt lakást?" - igen, lehetséges. Ha csak az eladó talál olyan vevőt, aki még a banknak zálogos lakást szeretne venni. Ez nem egyszerű. Vagy a lakásnak szuper jónak kell lennie, vagy valamilyen kedvezményt, kedvezményt kell biztosítani. Különben miért kell ezt tenni, ha a rendelkezésre álló lakáspiac telített?

Miután néhány évvel ezelőtt jelzáloghitellel a saját otthonom boldog tulajdonosa lettem, ma váratlan helyzetbe kerültünk:

• elvesztették állásukat;
• súlyosan megbetegszik, és nincs biztosításuk;
• elvált;
• a ház nem kielégítő, vagy sürgős bővítésre van szükség;
• végleg másik városba költözni.

Mi a teendő, ha jelenleg nincs mód a kölcsön további fizetésére, és el kell adnia a zálogba foglalt lakást? Próbáljuk meg kitalálni, milyen jogi rendszerek léteznek az ilyen tranzakciókra, és milyen esetekben lesznek minimálisak az adós veszteségei.

Jelzáloghitel adósság

A jelzáloghitel-tartozás a tervezett időpontban történő fizetés elmulasztását követő napon válik késedelmessé. Automatikusan, a banki alkalmazott részvétele nélkül aktiválódik a késedelmes fizetés esetén a kölcsönszerződésben előírt bírságok és szankciók mechanizmusa. Ráadásul a törlesztésig a tőketartozással megegyező kamatot halmoznak fel.

Ezért, amint úgy érzi, hogy komoly problémák merültek fel, és el kell adnia otthonát, mozgósítson, és időben fizesse be az aktuális fizetést. És akkor legalább egy hónapja lesz arra, hogy a bankkal közösen döntsön a nehéz helyzetből való kilábalás érdekében. Ha ezt nem teszi meg, akkor meg fogja tapasztalni, mi az a kamatos kamat.

Banki engedély

Amíg a lakás zálogba van foglalva, azzal a zálogjogosult hozzájárulása nélkül nem rendelkezhet. Ez egyértelműen szerepel a kölcsönszerződésben és a biztosítéki szerződésben.

Ezért sürgősen értesítjük a bankot lakáseladási szándékunkról, és kérjük a hozzájárulását az ügylethez. Mert Válság van az ablakon kívül, a hitelintézetek meglehetősen higgadtan reagálnak a fedezet eladására, és adnak engedélyt.

Az adósnak és a hitelezőnek meg kell beszélnie a fő kérdést: melyikük adja el a lakást? Csak ezt követően lehet további lépéseket tenni.

Mi a jövedelmezőbb a hitelfelvevő számára: nézni, ahogy a bank eladja a lakását, vagy maga eladni? A megértéshez 2 kérdésre kell válaszolnia: mik a hitelező és mik az adós céljai. Különbözőek.

Ha az eladó hitelező

A bank célja, hogy a hitelfelvevő jelzáloghitel-tartozását a lehető leggyorsabban kiegyenlítse, azaz. kapja vissza a pénzét. Ezért a zálogtárgyat az értékbecslő által megállapított felszámolási értéken eladásra bocsátják.

Ez az az ár, amelyért a biztosíték nagyon gyorsan és minimális költséggel értékesíthető. Mérete hozzávetőlegesen 20-25 százalékkal kisebb a piacinál. Ha egy lakást ezen az áron nem adnak el meghatározott időn belül (például 1 hónapon belül), akkor az ára csökken.

A lakás eladása eredményeként kiderülhet, hogy a befolyt pénzeszközök nem fedezik teljesen az adósságot. Azok. a hitelfelvevő elvesztette otthonát, és még mindig tartozik a banknak némi pénzzel.

Ha az eladó adós

A jelzálogjogosulttal ellentétben az adós célja, hogy úgy adja el lakását, hogy a jelzáloghitel-tartozást teljesen kifizesse, és az előleg nagy részét visszaszerezze. És tegye meg a lehető leggyorsabban, de az ár túlzott csökkentése nélkül. A kölcsön után fizetett kamat visszavonhatatlanul elvész, ez alól nincs menekvés. Ezek közvetlen veszteségek.

Biztosítékok értékesítése

Ha a kölcsönadó és a kölcsönvevő megegyezik abban, hogy az adós maga adja el a lakást, sürgősen keresni kell valakit, aki megveszi. Jobb lett volna ezt tegnap megtenni.

Hogyan lehet eladni egy lakást, ha van jelzáloghitel? Három jogi rendszer létezik. Mindegyikük felhasználása attól függ, hogy ki lesz a vevő: olyan személy, akinek saját pénze van a vásárláshoz, vagy olyan személy, aki hitelből vásárolja meg.

Lakásértékesítési rendszerek

A hitelfelvevő önállóan értékesítheti a lakást a következő sémák segítségével:

• széf használata, amikor a hitelfelvevő nagy adósságával rendelkező lakást ad el egy banki szervezetnek;
• előleg felhasználása egy kis hiteltartozású lakás eladásakor;
• csereadós alkalmazása, amikor olyan vevőnek adnak el egy lakást, akinek csak az eladó bankkal szembeni tartozását kell visszafizetnie.

Tekintsük mindhárom módszert részletesen. De ne feledjük, hogy bármelyikükhöz először meg kell szereznünk a hitelező bank hozzájárulását.

Nagy a tartozás, széfet használunk

Csodával határos módon talált egy vevőt, aki rendelkezik saját pénzeszközökkel, és annyira megtetszett neki az Ön lakhelye, hogy készen áll arra, hogy megvásárolja, a pénz egy részét a hitelfelvevő tartozásának egyenlegének kifizetésére adva.

A megértéshez jobb konkrét számokat használni. Tegyük fel, hogy egy lakás piaci ára 4 millió rubel. Kimagasló egyenleg – 1,9 millió rubel. Az adósság nagyon nagy.

• a jelzálogjogosult engedélyével a kölcsönvevő és a vevő adásvételi szerződést kötnek a jelzálogjog előtörlesztési lehetőségének feltételével;
• az eladó által kifizetett pénzt két bankcellában helyezik el: az elsőben a bankkal szemben fennálló tartozás összegét helyezik el - 1 900 000 rubelt, a másodikban - a lakás költségének összegét mínusz az adósság - 2 100 000 rubel;
• a felek kérelmet és a szükséges dokumentumokat nyújtanak be az MFC-hez, hogy regisztrálják a lakáshoz való jog új tulajdonosra való átruházását;
• a jogok átruházásának regisztrálása után a hitelintézet pénzeszközöket kap az első cellából - 1 900 000 rubelt. hiteltartozás idő előtti visszafizetésére;
• A pénzeszközök visszaadása után a bank engedélyt ad az új tulajdonosnak a Rosreestrnek, hogy távolítsa el a fedezetet az ingatlanból;
• a vevő leveszi a letétet a lakásból, és teljes jogú tulajdonosa lesz;
• az eladó hozzáfér a 2 100 000 rubelt tartalmazó cellához.

A teljes műtét minimális időtartama 3 hét.

A tartozás kicsi, előleget használunk

A lakás piaci értéke, mint az előző példában, 4 millió rubel. De a fennálló egyenleg csak 400 000 RUB.

Lépésről lépésre egy ilyen tranzakcióhoz:

• a bank engedélyével a jelzálogkötelezett és a vevő előzetes adásvételi szerződést kötnek azzal a feltétellel, hogy előleget fizetnek a lakás költségére 400 000 rubel összegben;
• a felek együtt mennek a bankhoz, és előtörlesztik a kölcsönt;
• a bank, miután megkapta a pénzét, engedélyt ad a hitelfelvevőnek a Rosreestrnek, hogy távolítsa el a fedezetet a lakásból;
• a biztosíték eltávolítása után a felek aláírják a szokásos DCT-t és az MFC-hez mennek, ahol kérelmet nyújtanak be a tulajdonjog átruházásának bejegyzésére.

Az állami regisztráció után a vevő a lakás teljes tulajdonosává válik, ennek megerősítéseként állami regisztrációs jellel ellátott DCP-t és kivonatot kap az egységes állami nyilvántartásból.

A teljes műtét minimális időtartama 3 hét.

A jelzáloghitelesek leváltása

Ezt a konstrukciót akkor alkalmazzák, ha a vevőnek kevés saját pénze van, de elég ahhoz, hogy kifizesse az eladó tartozásait a hitelezővel szemben.

Lépésről lépésre egy ilyen tranzakcióhoz:

• a vevő összegyűjti és benyújtja a banknak az új hitelfelvevői jelöltség jóváhagyásához szükséges dokumentumokat;

• Amíg a leendő hitelfelvevő jóváhagyása zajlik, a réginek rendszeresen vissza kell fizetnie a kölcsönt. Ha lejárt tartozás keletkezik, a bank a felszámolásig nem engedélyezi a hitelfelvevők leváltását;
• miután megkapták a bank engedélyét a tranzakcióra, a felek folytatják a kölcsön újbóli kibocsátását;
• a régi hitelfelvevő kérelmet nyújt be a bankhoz a jelzáloghitel lejárat előtti visszafizetésére, a vevő erre a célra átutalt pénzeszközeivel. A leendő hitelfelvevő jelzálogkölcsönt igényel, amelynek összege megegyezik a lakás költsége és a korábbi hitelfelvevőnek átutalt összeg különbségével;
• a hitelintézet a hitelfelvevő megváltoztatására irányuló műveleteket hajt végre, és a korábbi adósnak jelzáloghitel-zárlati igazolást, az újonnan létrejött adósnak fizetési ütemezésű kölcsönszerződést állít ki;
• a felek aláírják a DCP-t;
• az új hitelfelvevő által kapott kölcsön összege bekerül a cellába;
• biztosítéki szerződést kötnek az új hitelfelvevővel;
• A felek átjegyzik a lakás tulajdonjogát az új tulajdonosra.

Hitelfelvevő váltáskor nem kell a lakást eladni a terhet megszüntetni. Továbbra is zálogba kerül a banknak, csak új jelzáloghitel mellett.

A teljes lakáseladási művelet minimális időtartama 1 hónap.

Nehézségek egy lakás eladásakor jelzáloghitellel

A figyelembe vett sémák csak olyan sémák, amelyek a körülmények sikeres kombinációja mellett és ideális körülmények között működnek. A gyakorlatban sokféle akadály merül fel, „kényelmetlen” tranzakciók, amelyek késleltetik a teljes folyamatot. Általában a leginkább alkalmatlan pillanatban és bármely szakaszban merülnek fel.

De a legfontosabb akadály az, hogy nincsenek hajlandók megvenni jelzáloggal terhelt lakását.

Mi más lassíthatja a folyamatot:

• az anyai tőke vevő általi felhasználása;
• a vevő katonai jelzálogjogosult (előfordulhat, hogy ilyen tranzakcióra egyáltalán nem kerül sor);
• a nehezen talált vevő nem elégedett a bankkal (a hitelfelvevő leváltásakor);
• az eladáshoz közjegyzői okirat szükséges;
• a lakást több vevő vásárolja meg;
• a lakást az első hitelfelvevő átalakította, amiről a bank értesült (a hitelfelvevő leváltásakor);
• a gyámhatóság hozzájárulása szükséges;
• a vevő egy bizonyos szakaszban megtagadta a vásárlást, vagy új feltételeket terjesztett elő;
• stb.

A jelzáloggal terhelt lakás eladásának nehézségei ellenére ne bízzon a bankban, hanem adja el saját maga. Ellenkező esetben lakást és pénzt is elveszít. Ha pedig saját maga adja el, akkor van esély arra, hogy a bevételt olcsóbb lakás vásárlására fordítsa

Utolsó módosítás: 2019. január

A jelzáloghitelesek azzal érvelnek, hogy jobb a banknak fizetni a lakásukért, mint majdnem ugyanannyit fizetni egy bérelt lakásért. Mielőtt teljes jogú ingatlantulajdonossá válnának, az ügyfeleknek hosszú ideig kell fizetniük a kölcsönt. Ilyen hosszú idő alatt a helyzet gyökeresen megváltozhat, ezért szükség lesz a fedezet értékesítésére. Lehetséges-e lakást jelzáloghitellel eladni, és hogyan lehet ingatlant teherrel eladni ebben a cikkben.

Nem minden polgárnak van elegendő pénze saját lakás vásárlására, így hosszú évek óta a jelzáloghitel maradt a legnépszerűbb módja a lakásszerzésnek a többség számára.

Az ilyen típusú ügyletekhez a hitelezői engedély beszerzése mellett a gyámhatóság hozzájárulása is szükséges lesz. A vevők keresése mellett a szülőknek egyszerre kell megfelelő lakást találniuk cserére. Ha a csereügylet nem lehetséges, az ingatlant egy másik lakótér egyszeri vásárlásával kell értékesíteni. Ebben az esetben először be kell szereznie mind a hitelező, mind az OOiP hatóságok (a gyámhatóság és a gyámhatóság) hozzájárulását. A nehézség abban rejlik, hogy problémás azonnal találni megfelelő lakóterületre vevőt és eladót, aki hajlandó várni.

A POiP engedélye a dokumentumok teljes csomagjának rendelkezésre bocsátása után történik, beleértve:

• nyilatkozat a szülőktől;
• 14 évesnél idősebb, részesedéssel rendelkező gyermek kérelme;
• az értékesített tárgyra vonatkozó dokumentumok (a Rosreestr kivonata, a bank vagy a jelzáloglevél írásos hozzájárulása, kölcsönszerződés);
• a vásárolt tárgy tulajdonjog-dokumentumai;
• műszaki útlevél mindkét lakáshoz;
• mindkét ingatlan piaci értékének felmérése.

Ezenkívül figyelembe kell venni, hogy a cserébe vásárolt ingatlannak meg kell felelnie a lakóhelyiség jellemzőinek, és a gyermek méterben kifejezett részesedése nem lehet kevesebb, mint a kiskorúnak kiosztott részesedés. Egyszerűen fogalmazva, nem engedi, hogy a kiskorú tulajdonos életkörülményei romljanak. Fontos! Az építési szakaszban nem lehet lakást új épületben lévő lakásra cserélni, ha a gyerekeknek van részesedése a régi lakásban.

Kérdése van ezzel a témával kapcsolatban? Kérdezze ügyvédünket az alábbi űrlap segítségével, vagy hívja az alábbi telefonszámokat.

Kérdései vagy pontosításai vannak? Szakembereink örömmel segítenek Önnek. Ha telefonon van szüksége jogi tanácsra, az online tanácsadói űrlap segítségével visszahívást rendelhet, és szakemberünk a megfelelő időpontban visszahívja Önt.

Fenntarthatatlanná vált jelzáloghitel törlesztésekor érdemes tudni, hogyan adjunk el lakást jelzáloghitel mellett. Sok hitelfelvevő számára váratlan lesz az információ arról, hogyan adjon el egy lakást jelzáloghitellel, és még mindig keressen pénzt.

Az ingatlan, amelyre terhelést róttak ki, a bank engedélye nélkül nem adható el. Jelzálog-hitelezésnél a Kbt. 29 és art. A 2013. május 7-én módosított „A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog)” 102-F3. sz. szövetségi törvény 33. értelmében a hitelfelvevőnek csak a zálogtárgy használatára van joga, és köteles azt megfelelő formában karbantartani.

Az elvesztése vagy harmadik félnek történő eladása pedig illegális. A bekövetkezett esemény a zálogjogosult (vagyis a bank) javára rendeződik a Ptk. 301-303 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. De számos olyan eset van, amikor a bank el tudja fogadni a hitelfelvevőt, és engedélyezi a fedezet lakásának eladását.

Miért akarnak lakást eladni jelzáloghitellel?

Az okok, amelyek miatt a hitelfelvevő elkezd gondolkodni arról, hogyan adjon el lakást jelzáloghitellel, három csoportra oszthatók:

1. ha elveszíti a kölcsön visszafizetéséhez elegendő bevételt;
2. ha tágasabb ház vásárlására van szükség;
3. ha jelzáloghitelből akar pénzt keresni.

1. Ha elveszíti a kölcsön visszafizetéséhez elegendő bevételt

   Senki sem mentes a stabil pénzügyi bevételek elvesztésétől. Lehetetlen megjósolni, mi lesz néhány év múlva. A kifizetéseket pedig minden hónapban szigorú sorrendben kell teljesíteni, minden helyzettől függetlenül, teljes mértékben és időben.

   Ezért a jelzálogkölcsönről (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény szerint teljesen természetes és kiszámítható az a vágy, hogy gyorsan eladjanak egy lakást, hogy végre kifizessék a bankot, mielőtt további intézkedéseket alkalmaznának.

2. Ha tágasabb ház vásárlására van szükség

   Például a fiatalok energikusan másznak fel a karrier létrán, házasodnak és szülnek gyereket. A jelzálogkölcsönre felvett lakás „kicsivé” válik. A legtöbb ilyen hitelfelvevő azt fontolgatja, hogy elad egy jelzáloggal terhelt lakást, majd vásárol egy nagyobbat.

   A bank nem tiltja a második jelzáloghitel felvételét egy nagyobb lakásra, ha egy fiatal család jövedelme lehetővé teszi, hogy egyszerre két hosszú lejáratú hitelt is fizessen. Ez a lehetőség előleget igényel.

3. Ha jelzáloghitelből szeretne pénzt keresni

   Ha egy lakást meglehetősen korai szakaszban vásároltak egy épülő épületben, akkor az építkezés befejeztével annak ára jelentősen megemelkedik, és bizonyos esetekben meghaladja a jelzáloghitellel kapcsolatos összes költséget.

   A közös építkezésben részt vevők a ház üzembe helyezése előtt igyekeznek eladni lakásukat, mivel sokkal egyszerűbb a megbízási szerződést átjegyeztetni, mint a kész lakások nyilvántartásával foglalkozni (ha persze kezdetben a pénzszerzés volt a cél ).

   De az is előfordul, hogy megszűnt az igény az épülő lakásokra, és a hitelfelvevő azon gondolkodik, hogy eladja-e, hogy a maga számára maximális haszonnal járjon. Ezek kivételes esetek.

   Teher alatt álló másodlagos lakás eladásakor a hitelfelvevőnek csökkentenie kell annak piaci értékét, mivel nagyon kevesen hajlandók banki fedezettel foglalkozni.

Banki hozzájárulás egy lakás eladásához jelzáloggal

A jelzáloghitellel vásárolt lakás az adós tulajdona, de az eladáshoz meg kell szerezni a bank hozzájárulását.

az egyik oldalon, a bank érdekelt a kölcsön teljes visszafizetésében, és nem avatkozhat be a fedezett ingatlanok értékesítésébe, ha a hitelfelvevő már nem tudja viselni a jelzáloghitelből eredő tartozásait.

A másik oldalon , amikor a fedezeti ingatlanok értékesítését engedélyezi, a bank elveszíti az ezen ingatlan megvásárlására kibocsátott kölcsönzött pénzeszközök felhasználásáért járó kamatfizetéshez kapcsolódó esetleges nyereségét.

Ha a megkötött szerződésben szerepel a megterhelt lakás eladásának lehetősége, akkor a bank nem utasíthatja vissza. Annak érdekében, hogy a hitelfelvevők ne éljenek vissza ezzel a lehetőséggel, a jelzáloggal terhelt lakás eladása jelentős kötbér és védelmi jutalék kiszabásával jár.

Nem ismeri a jogait?

De összehasonlíthatatlanok a jelzáloghitel-fizetés leállításának valószínű következményeivel. Ha a hitelfelvevő objektíve már nem tudja rendszeresen fizetni a kölcsönt, ne halassza el az eladást, bölcsebb, ha a jelenlegi helyzetet a tárgyalás előtt megoldja.

Hogyan lehet lakást eladni jelzáloghitel mellett?

A jelzáloggal terhelt lakás eladására a következő lehetőségek állnak rendelkezésre:

1. Korai visszafizetés. A hitelfelvevő vevőt talál, aki vállalja, hogy terhes lakást vásárol, és megkapja tőle a szükséges összeget a jelzáloghitel előtörlesztéséhez.
2. Független értékesítés. A bank a vevővel írásos megállapodást köt a lakás utólagos megvásárlására. A vevő kifizeti a jelzálogot, a hitelfelvevő igazolást kap a tartozás hiányáról, és önállóan eltávolítja a terhet.
3. Eladás banki segítséggel. A vevő két letétbe helyezi a jelzáloghitel törlesztéséhez és a lakásvásárláshoz szükséges összegeket. A bank maga intézi a tehermentesítést.
4. Adóssági kötelezettségek értékesítése. Azon vevők számára, akik jelzáloggal terhelt lakást is szeretnének hitelre vásárolni, refinanszírozási rendszer áll rendelkezésre.

Korai visszafizetés

Elég nehéz olyan vevőt találni, aki beleegyezik egy ilyen rendszerbe. Egy lakás megterhelése ijesztő, főleg, hogy a másodlagos piacon mindig vannak jogilag egyértelmű alternatív ajánlatok.

Alapvetően a végtörlesztési rendszert az épülő lakások jelzáloghitelére használják. Az új építésű, modern elrendezésű lakások iránt nagy a kereslet, és az építés utolsó szakaszában a lelkiismeretes fejlesztőnek nincs lehetősége.

A potenciális lakásvásárló a jelzáloghitel teljes törlesztéséhez szükséges letétet helyez a banknál a hitelfelvevővel kötött, közjegyző által hitelesített kiegészítő megállapodás alapján.
A jelzálogjog lezárása és a terhelés megszüntetése után (ez általában 5 munkanapot vesz igénybe) a lakás eladója és vevője felkeresi a regisztrációs kamarát, és átjegyzi a közös építési szerződést vagy adásvételi szerződést köt.

Független értékesítés

Nem szabad eltitkolni a potenciális vásárló előtt, hogy a lakás banki terhelés alatt áll. Ha részletekben ad tájékoztatást, és hallgat a részletekről, akkor a vásárlónak az a benyomása lehet, hogy valami okos átverésbe vonják be.

Valójában egyszerű. A lakás megtekintése után a vevőnek fel kell vennie a kapcsolatot a bankkal, és kifejeznie kell a kaució beváltási szándékát. A banki alkalmazottak előzetes adásvételi szerződést kötnek vele, és azt közjegyzővel hitelesítik.

A vevő a hitelfelvevő tartozásának törlesztéséhez szükséges összeget az egyik letétbe helyezi, a kölcsönvevő tranzakciója után esedékes fennmaradó összeget pedig egy másikba.
A lakásról lekerül a teher és adásvételi szerződés készül. A bank és a hitelfelvevő csak az adásvételi szerződés Rosreestrnél történő kitöltése és regisztrációja után férhet hozzá széfjéhez.

Eladás banki segítséggel

Időhiány vagy távollét esetén (lakhelyváltoztatás vagy hosszabb üzleti út esetén) a hitelfelvevő a fedezet lakás eladását teljes egészében a banki alkalmazottak vállára háríthatja.

Ebben az esetben csak a bank és a vevő vesz részt a teher eltávolításában, a hitelfelvevő jelenléte nem szükséges. A hitelfelvevő a teljesített tranzakció fennmaradó részét (ha van) a regisztrációt követően bármikor kiveheti a bank széfjéből.

Adóssági kötelezettségek értékesítése

A banktól kiárusított jelzálog lakások csökkentett áraikkal vonzzák azokat, akik jelzáloghitelt szeretnének felvenni.

Számukra a jelzáloghitel igénylésének eljárása nem sokban különbözik a szokásostól:

• hasonló dokumentumcsomagot biztosítanak a vevőnek, mint potenciális hitelfelvevőnek;
• jóváhagyás esetén a megvásárolt ingatlant a 2013. május 7-én módosított, 102-F3. számú „Jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvény megállapított rendelkezéseinek megfelelően értékelik és biztosítják.

Maga a bank felelős a Rosreestr-i teher újrabejegyzéséért az új tulajdonos alkalmával. A hitelfelvevő csak kiegészítő megállapodást írhat alá a tartozás körülmény engedményezéséről.

A lakáseladási eljárás körülbelül 3 hetet vesz igénybe (5 munkanap a teher eltávolítása és kb. 2 hét az adásvételi tranzakció befejezése).