Prednosti i mane direktnog upravljanja stambenom zgradom. Uzorak sporazuma i zapisnika sa sastanka. Direktno upravljanje zgradom Menadžment društva za upravljanje višestambenim zgradama

Stambeni kompleks Ruske Federacije Član 161. Izbor načina upravljanja stambenom zgradom. Opšti zahtjevi za upravljanje stambenom zgradom

1. Upravljanje stambenom zgradom mora obezbijediti povoljne i sigurne uslove za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, rješavanje pitanja korištenja te imovine, kao i komunalne usluge građanima koji žive u takvoj zgradi. kuće, odnosno u slučajevima predviđenim članom 157.2 ovog zakonika, stalnu pripravnost komunalnih i druge opreme koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi za pružanje komunalnih usluga (u daljem tekstu: osiguranje spremnost inženjerskih sistema). Vlada Ruske Federacije utvrđuje standarde i pravila za upravljanje stambenim zgradama.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

1.1. Pravilno održavanje zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi mora se provoditi u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije, uključujući u oblasti osiguranja sanitarne i epidemiološke dobrobiti stanovništva, na tehničke regulative, zaštite od požara, zaštite prava potrošača i mora osigurati:

1) ispunjenost uslova za pouzdanost i sigurnost stambene zgrade;

2) bezbednost života i zdravlja građana, imovine fizičkih lica, imovine pravnih lica, državne i opštinske imovine;

3) dostupnost korišćenja prostorija i druge imovine koja je u zajedničkoj imovini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi;

4) poštovanje prava i legitimnih interesa vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, kao i drugih lica;

5) stalnu spremnost komunalnih, mjernih i druge opreme koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, da snabdijevaju resurse neophodne za pružanje javnih usluga građanima koji žive u stambenoj zgradi, u skladu sa zakonom. pravila pružanja, obustave i ograničenja pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije.

1.2. Sastav minimalne liste usluga i radova potrebnih za osiguravanje pravilnog održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi, postupak za njihovo pružanje i provedbu utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

1.3. Poslovi upravljanja stambenim zgradama obavljaju se na osnovu dozvole za njeno provođenje, osim u slučaju kada takve poslove obavlja udruženje vlasnika kuća, stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga i predviđeni slučaj. iz stava 3. člana 200. ovog zakonika.

2. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da izaberu jedan od načina upravljanja stambenom zgradom:

1) neposredno upravljanje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi, u kojoj broj stanova nije veći od trideset;

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

2) upravljanje zadrugom ili stambenom zadrugom ili drugom specijalizovanom potrošačkom zadrugom;

3) upravljanje organizacijom za upravljanje.

2.1. Prilikom neposrednog upravljanja stambenom zgradom od strane vlasnika prostorija u ovoj zgradi, lica koja obavljaju poslove na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, obezbjeđuju hladnu i toplu vodu i vrše kanalizaciju, snabdijevanje električnom energijom, plinom. (uključujući snabdevanje kućnim gasom u bocama), grejanje (snabdevanje toplotom, uključujući i snabdevanje čvrstim gorivom uz prisustvo peći za grejanje), upravljanje čvrstim komunalnim otpadom, odgovorni su vlasnicima prostorija u ovoj kući za ispunjenje svojih obaveza u skladu sa zaključenim ugovorima, kao iu skladu sa pravilima koja je utvrdila Vlada Ruske Federacije za održavanje opšte imovine u stambenoj zgradi, pravilima za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

2.2. Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane udruženja vlasnika kuća ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge, navedeno ortačko društvo ili zadruga odgovorna je za održavanje zajedničke imovine u datoj zgradi u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa i pravilima utvrđenim Vlada Ruske Federacije za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za pružanje komunalnih usluga u zavisnosti od stepena poboljšanja date kuće, čiji kvalitet mora ispunjavati zahtjeve pravila koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, ili u slučajevima predviđenim članom 157.2 ovog zakonika, za obezbjeđivanje spremnosti inženjerskih sistema. Navedeno ortačko društvo ili zadruga može samostalno pružati usluge i (ili) obavljati poslove na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi ili privući, na osnovu ugovora, lica koja obavljaju odgovarajuće vrste djelatnosti. Prilikom zaključivanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom sa upravljačkom organizacijom, navedeno ortačko društvo ili zadruga vrši kontrolu nad ispunjavanjem obaveza organizacije za upravljanje iz takvog ugovora, uključujući pružanje svih usluga i (ili) obavljanje poslova kojima se osigurava pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi, pružanje komunalnih usluga u zavisnosti od nivoa poboljšanja date kuće, čiji kvalitet mora ispunjavati zahtjeve propisa koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, suspenziju i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

2.3. Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije, odgovorna je vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi za pružanje svih usluga i (ili) obavljanje poslova koji osiguravaju pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi i čiji kvalitet mora ispunjavati zahtjeve tehničkih propisa i pravila održavanja koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za pružanje komunalnih usluga u zavisnosti od stepena poboljšanja zgrade, čiji kvalitet mora zadovoljavati zahtjeve pravila koja je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, ili u slučajevima predviđenim članom 157.2 ovog zakonika , za osiguranje spremnosti inženjerskih sistema.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

ConsultantPlus: napomena.

Ako promijenite način upravljanja stambenim zgradama ili odaberete organizaciju za upravljanje, možete odlučiti da zadržite prethodni postupak za pružanje komunalnih usluga i plaćanja za njih (Savezni zakon od 29. juna 2015. N 176-FZ).

3. Način upravljanja stambenom zgradom bira se na skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i može se birati i mijenjati u bilo koje vrijeme na osnovu njene odluke. Odluka skupštine o izboru načina upravljanja obavezna je za sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

3.1. Po prestanku upravljanja stambenom zgradom od strane zajednice vlasnika kuća, stambene ili stambeno-građevinske zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge, navedenog ortačkog društva ili zadruge, u roku od tri radna dana od dana donošenja odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi radi promjene načina upravljanja takvom zgradom, dužan je prenijeti tehničku dokumentaciju za stambenu zgradu i drugu dokumentaciju koja se odnosi na upravljanje takvom zgradom, ključeve prostorija koje su dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, elektronskih pristupnih kodova za opremu koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, te drugih tehničkih sredstava i opreme neophodnih za rad i upravljanje stambenom zgradom, licu koje ima preuzeo obaveze upravljanja stambenom zgradom, odnosno u slučaju izbora direktnog načina upravljanja stambenom zgradom, prema vlasniku prostora u stambenoj zgradi, navedenoj u odluci skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. stambenu zgradu po izboru direktnog načina upravljanja stambenom zgradom, ili, ako takav vlasnik nije naveden, bilo kojem vlasniku prostora u takvoj stambenoj zgradi.

4. Organ lokalne uprave, na način koji utvrdi Vlada Ruske Federacije, raspisuje javni konkurs za izbor upravljačke organizacije u slučajevima navedenim u dijelu 13. ovog člana i dijelu 5. člana 200. ovog zakonika, kao i ako vlasnici prostorija u stambenoj zgradi u roku od šest mjeseci prije dana raspisivanja navedenog konkursa nisu izabrali način upravljanja ovom zgradom ili nije provedena odluka o izboru načina upravljanja ovom zgradom. . Javni konkurs se raspisuje i ako prije isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom, zaključenog na osnovu javnog konkursa, nije izabran način upravljanja ovom zgradom ili ako je donesena odluka o izboru načina upravljanja. ovaj objekat nije realizovan.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

4.1. Informacije o javnom konkursu za izbor organizacije za upravljanje objavljuju se na službenoj web stranici Ruske Federacije na Internet informaciono-telekomunikacionoj mreži za objavljivanje informacija o nadmetanju (u daljem tekstu: službena web stranica na Internetu). Vlada Ruske Federacije utvrđuje službenu web stranicu na Internetu i tijelo ovlašteno za njegovo održavanje. Prije nego što Vlada Ruske Federacije odredi službenu web stranicu na Internetu, obavještenje o javnom konkursu postavlja se na službenu web stranicu općine na internet informaciono-telekomunikacionoj mreži, a objavljuje se iu službenoj štampanoj publikaciji namijenjenoj objavljivanju. informacije o narudžbi za opštinske potrebe. Informacije o navedenom konkursu moraju biti dostupne na uvid svim zainteresovanim licima bez naplate naknade. Informacija o rezultatima javnog konkursa objavljuje se na internet stranici na Internet informaciono-telekomunikacionoj mreži, na kojoj je objavljena informacija o njegovom sprovođenju, najkasnije tri dana od dana utvrđivanja takvih rezultata, a objavljuje se i u zvanična štampana publikacija u kojoj su objavljene informacije o njenom sprovođenju.

5. Organ lokalne samouprave, u roku od deset dana od dana raspisivanja konkursa iz stava 4. ovog člana, obaveštava sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi o rezultatima konkursa i uslovima ugovora o upravljanju. ovu zgradu. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da zaključe ugovor o upravljanju ovom zgradom sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata javnog konkursa iz dijela 4. ovog člana, na način utvrđen članom 445. Kod Ruske Federacije.

6. Organ lokalne samouprave, najkasnije mesec dana pre isteka važenja ugovora o upravljanju stambenom zgradom iz stava 5. ovog člana, saziva sastanak vlasnika prostorija u ovoj zgradi radi odlučivanja o izboru način upravljanja ovom kućom, ako takva odluka nije ranije donesena u skladu sa stavom 3. ovog člana.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

7. Svaki vlasnik prostorija u stambenoj zgradi može se obratiti sudu sa zahtjevom da obaveže lokalne samouprave da izaberu organizaciju upravljanja u skladu sa odredbama dijela 4. ovog člana.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

8.1. Nije dozvoljeno zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom na osnovu rezultata javnog konkursa ili ako se navedeni konkurs proglasi nevažećim, ranije od deset dana od dana objavljivanja informacija o rezultatima navedenog konkursa na dan. službenu web stranicu na internetu. Ovaj zahtjev se ne primjenjuje dok Vlada Ruske Federacije ne odredi službenu web stranicu na Internetu.

9. Višestambenom zgradom može upravljati samo jedna upravljačka organizacija.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

10.1. Organizacija za upravljanje dužna je da omogući slobodan pristup informacijama o glavnim pokazateljima svoje finansijske i ekonomske aktivnosti, o pruženim uslugama i o obavljenim radovima na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o postupku i uslovima za njihovom obezbjeđivanju i implementaciji, o njihovoj cijeni, o cijenama (tarifama) za pružene komunalije kroz njihovo plasiranje u sistem. Postupak, sastav, vrijeme i učestalost objavljivanja u sistemu informacija o poslovima upravljanja stambenom zgradom i omogućavanje uvida u dokumente predviđene ovim Kodeksom, udruženje vlasnika stanova ili stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga koja upravlja stambenom zgradom (bez sklapanja ugovora sa upravljačkom organizacijom), osniva savezni izvršni organ, koji obavlja poslove razvoja i sprovođenja državne politike i zakonske regulative u oblasti informacionih tehnologija, zajedno sa saveznim izvršnim organom, koji sprovodi poslove funkcije izrade i sprovođenja državne politike i zakonske regulative u oblasti stambenih komunalnih delatnosti, osim ako saveznim zakonom nije utvrđen drugačiji period za objavljivanje navedenih informacija u sistemu.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

11. U slučaju predviđenom članom 157.2 ovog zakonika, upravljačka organizacija, udruženje vlasnika kuća ili stambena zadruga ili druga specijalizovana potrošačka zadruga koja upravlja stambenom zgradom, na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije, je obavezan da:

1) pruža resursnim organizacijama, regionalnom operateru za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom informacije potrebne za naplatu komunalnih usluga, uključujući očitanja pojedinačnih mjernih uređaja (kada takva očitavanja daju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi i stanari stambenih prostorija po osnovu ugovora o socijalnom najmu ili ugovora o zakupu stambenih prostorija državnog ili općinskog stambenog fonda u datoj zgradi upravne organizacije, udruženja vlasnika kuća ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge) i kolektivnih (zajedničkih) mjernih uređaja instaliran u stambenoj zgradi;

2) prati kvalitet komunalnih sredstava i kontinuitet njihovog snabdijevanja do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

3) prihvati od vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i zakupaca stambenih prostorija po ugovorima o socijalnom najmu ili ugovoru o zakupu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u datoj zgradi o kršenju uslova za kvalitet javnih usluga i (ili) kontinuitet pružanja takvih usluga, kršenja u obračunu iznosa plaćanja za komunalne usluge i interakciju sa organizacijama za snabdevanje resursima i regionalnim operaterom za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom prilikom razmatranja ovih prijava, proveravanja činjenica navedenih u otklanjanje utvrđenih povreda i slanje informacija o rezultatima razmatranja prijava na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

4) omogući resursnim organizacijama pristup zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi radi obustavljanja ili ograničavanja pružanja komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i zakupcima stambenih prostorija na osnovu ugovora o društvenom najmu ili zakupu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u datoj zgradi ili po dogovoru sa organizacijama za snabdevanje resursima obustavljaju ili ograničavaju pružanje komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i stanarima stambenih prostorija na osnovu ugovora o socijalnom najmu ili ugovoru o zakupu stambenih prostorija u državni ili opštinski stambeni fond u datoj zgradi.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

11.1. Kada stambenom zgradom neposredno upravljaju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi, komunalnu uslugu upravljanja čvrstim komunalnim otpadom vlasnicima i korisnicima prostorija u ovoj zgradi pruža regionalni operater za upravljanje komunalnim čvrsti otpad.

12. Upravljačke organizacije, udruženja vlasnika kuća ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge koje upravljaju stambenim zgradama nemaju pravo odbiti da zaključe, u skladu sa pravilima navedenim u dijelu 1. člana 157. ovog zakonika, ugovora, uključujući u odnosi se na komunalne resurse, koji se troše na održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, sa organizacijama za snabdijevanje resursima koje obezbjeđuju snabdijevanje hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, snabdijevanje električnom energijom, plinom (uključujući opskrbu kućnim plinom u bocama), grijanjem (toplotom snabdijevanje, uključujući snabdijevanje čvrstim gorivom uz pećno grijanje), i regionalni operater za upravljanje komunalnim čvrstim otpadom, osim slučajeva predviđenih na način utvrđen zakonima o urbanističkom planiranju, dozvola za puštanje u rad. stambenoj zgradi, organ lokalne samouprave na službenoj internet stranici na Internetu postavlja oglas o javnom konkursu za izbor upravljačke organizacije i najkasnije u roku od četrdeset dana od dana objavljivanja tog oglasa raspisuje konkurs u skladu sa sa delom 4 ovog člana. U roku od deset dana od dana raspisivanja javnog konkursa, organ lokalne samouprave obaveštava sva lica koja su prihvatila od nosioca projekta (osobe koja daje izgradnju stambene zgrade) nakon izdavanja dozvole za stavljanje stambene zgrade u funkciju prostorija u ovoj zgradi. prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu, o rezultatima javnog konkursa i uslovima ugovora o upravljanju ovom kućom. Ove osobe su dužne da sklope ugovor o upravljanju ovom kućom sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata javnog konkursa. Ako u roku od dva mjeseca od dana održavanja otvorenog tendera vlasnici ne zaključe ugovor o upravljanju sa organizacijom za upravljanje, smatra se da je takav ugovor zaključen pod uslovima utvrđenim otvorenim tenderom.Član 46. dio 7. ovog zakonika. U slučaju prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj stambenoj zgradi, vlasnici prostorija u ovoj stambenoj zgradi, u roku od godinu dana od dana prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj stambenoj zgradi, moraju izabrati na skupštini ovih vlasnika i implementirati način upravljanja ovom stambenom zgradom.

15. Organizacija koja snabdijeva resurse neophodne za pružanje javnih usluga odgovorna je za snabdijevanje ovih resursa odgovarajućeg kvaliteta do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi i granica vanjske mreže inženjersko-tehničke podrške za ovu zgradu, osim ako ugovorom sa takvom organizacijom nije drugačije određeno.

15.1. Regionalni operater za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom odgovoran je za pružanje javnih usluga upravljanja čvrstim komunalnim otpadom počevši od mjesta nagomilavanja čvrstog komunalnog otpada, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

16. Lice koje je odgovorno za održavanje i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, u okviru pružanja ovih usluga, dužno je da obezbedi stanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi na nivou potrebnom za pružanje komunalnih usluga. odgovarajućeg kvaliteta.

17. Upravljanje stambenom zgradom za koju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu izabrali način upravljanja takvom kućom na način utvrđen ovim zakonikom ili nije sproveden izabrani način upravljanja, nije utvrđena organizacija za upravljanje, uključujući i zbog priznavanja javnog konkursa za izbor kao nevažeće organizacije za upravljanje, koju sprovodi organ lokalne samouprave u skladu sa ovim kodeksom, sprovodi organizacija za upravljanje koja ima dozvolu za obavljanje poslova. preduzetničke aktivnosti za upravljanje stambenim zgradama, utvrđene odlukom organa lokalne samouprave na način i pod uslovima koje utvrđuje Vlada Ruske Federacije. Takva upravljačka organizacija obavlja poslove upravljanja stambenom zgradom sve dok vlasnici prostorija u stambenoj zgradi ne izaberu način upravljanja stambenom zgradom ili do zaključenja ugovora o upravljanju stambenom zgradom sa upravljačkom organizacijom koju utvrđuje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi ili na osnovu rezultata javnog konkursa iz stava 4. ovog člana, ali ne duže od godinu dana.

Postoji nekoliko oblika upravljanja stambenim zgradama. Među njima se ističe direktno upravljanje stambenom zgradom.

Danas mnoge organizacije koje se bave stambenim pitanjima ohrabruju stanovnike da pređu na ovaj oblik.

Prednosti i nedostaci

Svaki oblik ima svoje prednosti i nedostatke. Suština ovog obrasca je sljedeća: upravljanje sprovode inicijativni vlasnici koji žive u ovoj kući.

Sve radove će obaviti sami i besplatno. U ovom argumentu postoji mana. U velikim kućama može doći do nesuglasica između vlasnika, što će uzrokovati mnoge dodatne probleme. Ova metoda se najbolje koristi u malim stambenim zgradama.

Kada vode kampanju za NU, kompanije za upravljanje ne pokazuju nedostatke ovog oblika. Čitavu inicijativu za prelazak na metod direktnog upravljanja moraju podnijeti stanovnici. Čini se da kompanije za upravljanje nemaju nikakve veze sa ovom formom.

Organizacije koje se bave kampanjom moraju potpisati sporazum. Prema ugovoru, svaki posao i odgovornost snosi organizacija. Izvođač nema nikakve veze sa ovim.

Da bi izvođač izvodio bilo kakav posao, potrebno je obratiti se sudu. U tom slučaju, vlasnik će platiti kaznu. Stanovnicima je uskraćena mogućnost da provjere uslove ugovora. Kompanije za upravljanje nisu kontrolisane.

Popravke ili pripremne radove izvodi izvođač samo za naplaćeni iznos. U ovom slučaju, izvođač radova je dužan zaključiti ugovor sa vlasnicima kuće, uključujući sve bez izuzetka.

Ova vrsta vlasti ima prihvatljive prednosti. Najveći plus je što je svaki stanar odgovoran samo za sebe.

Stanari lokala nemaju potpune informacije o ovom obliku upravljanja kućom. Stoga, kada prelazite na NU, morate razmisliti o prednostima i nedostacima ovog oblika.

Direktna kontrola

Oblik neposrednog upravljanja predviđa samostalno upravljanje od strane vlasnika prostorija. Funkcije upravljanja obavljaju na dobrovoljnoj osnovi. Stoga, sa finansijske strane, ova metoda ne zahtijeva velike troškove. Prikupljeni novac se koristi za upravljanje. Za ostale troškove snose stanari.

Oblik direktnog upravljanja ne dobija sredstva iz budžeta. Tekući računi se ne koriste, ne postoji osoba koja bi vodila evidenciju o utrošku budžetskih sredstava.

Sa pravne strane, ovaj način upravljanja je zaštićen ukoliko postoji sklopljen ugovor sa izvođačima. Ove organizacije treba da pružaju usluge popravke.

Ako dogovor ne postoji, onda nije došlo do implementacije upravljanja odabranom metodom. Zatim se kuća raspisuje na konkurs, u kojem učestvuju organizacije koje upravljaju kućama.

Direktan oblik upravljanja ima svoj organ. Javni skup stanara je organ upravljanja. Sastanci rješavaju pitanja vezana za popravke, imovinu i komunalije.

Prilikom pružanja stambenih usluga, vlasnici nekretnina nakon održavanja sastanka potpisuju ugovore sa licima koja obavljaju popravke i pružaju usluge održavanja cjelokupne imovine.

Ugovor se zaključuje u prisustvu dve strane:

1. Vlasnici kuće;
2. Dobavljači stambenih usluga.

Ako vlasnici lokala izaberu jedno ovlašteno lice, ono može sklapati ugovore u ime svih stanara. Prije sklapanja ugovornog odnosa, vlasnici sastavljaju akcijski plan koji sadrži stavke za usluge popravke i održavanja nekretnine. Osim toga, odabire se izvođač, s kojim se nakon rješavanja glavnih pitanja zaključuje ugovor.

Vlasnici prostorija plaćaju komunalne usluge samostalno u skladu sa zaključenim ugovorima po tarifama koje utvrđuju državni i lokalni organi.

Upravljanje stambenom zgradom korak po korak

1. Stvaranje grupe inicijatora

Prva i glavna tačka pokretanja važnog poduhvata je odabir inicijatora. To bi trebali biti ljudi koji su skloni istoj misli.

Stoga, pri prelasku na direktni način upravljanja, potrebno je pronaći istomišljenike koji mogu obavljati organizacijska pitanja.

Prvi zadatak grupe je da sastavi listu vlasnika kuća i pruži informacije. Potrebno je ukazati na sve prednosti ovakvog upravljanja i okupiti više stanovnika.

Drugi zadatak je informisati stanare lokala o sastanku koji treba održati. Preporučljivo je ovaj posao obaviti pisanjem pisama sa tačnim naznakom datuma i mjesta održavanja sastanka.

1. Održavanje sastanka

Da biste odabrali ovu metodu upravljanja, morate održati generalnu skupštinu. Vlasnici se moraju pridržavati i podržati odobrenu odluku. Sastanci se održavaju lično ili u odsustvu.

Za izvođenje treninga licem u lice unaprijed se bira prostorija. Prvo se morate dogovoriti o odabranoj lokaciji sa upravom lokala.

U ovoj situaciji, bolje je održati sastanak u odsustvu. S tim u vezi, u pripremi je anketa. Učesnici sastanka iznose svoje misli u pisanoj formi.

Više od polovine vlasnika mora učestvovati na sastanku, tada će, u skladu sa članom 45. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, on biti važeći. Broj glasova se računa prema veličini stambenog prostora vlasnika.

Na sastanku bi trebalo raspravljati o sljedećim pitanjima:

1. Prelazak na način direktne kontrole kuće, donošenje odluka;
2. Izbor predstavnika vlasnika odgovornog za interese stanovnika;
3. Zaključivanje ugovora sa društvima za upravljanje.

Sastanku moraju biti prisutni predstavnici lokalne uprave.

1. Odabir organizacije za kućne usluge

Ugovori se sklapaju sa svakim vlasnikom prostora posebno. Ako je ovaj zadatak povjeren osobi od povjerenja, ona samostalno obavlja zaključivanje ugovora.

Zapisnik sa sastanka prelaska u formu direktne kontrole

Nakon sastanka potrebno je sačiniti protokol sa potpisima članova kućne komisije.

Protokol mora sadržavati sljedeće informacije:

• O izboru predsjedavajućeg i sekretara;
• O izboru oblika upravljanja;
• O izboru organizacija koje će obavljati popravke;
• Odluka vlasnika da pređu na način plaćanja komunalija;
• Lokacija za pohranu protokola.

Zapisnik se potpisuje u roku od 10 dana nakon sastanka. Protokol sadrži podatke o glasanju i rješavanju svih pitanja. Protokol vodi osoba od povjerenja.

Ako se vlasnici prostora pridržavaju svih pravila, ovaj način upravljanja trebao bi imati dobar rezultat.

Uprava stambene zgrade mora obezbijediti povoljne i bezbedne uslove za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, rešavanje pitanja korišćenja te imovine, kao i komunalno obezbeđivanje građana koji žive u takvoj zgradi.

Način upravljanja stambenom zgradom bira se na skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i može se birati i mijenjati u bilo koje vrijeme na osnovu njene odluke. Odluka skupštine o izboru načina upravljanja obavezna je za sve stanare prostorija u stambenoj zgradi.

Koje metode postoje za upravljanje stambenom zgradom?

Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da izaberu jedan od načina upravljanja stambenom zgradom:

1. Direktno upravljanje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi.

Kada stambenom zgradom neposredno upravljaju vlasnici prostorija u takvoj zgradi, ugovori o pružanju usluga održavanja i (ili) obavljanju popravki zajedničke imovine u takvoj zgradi sa osobama koje obavljaju odgovarajuće vrste djelatnosti sklapaju se vlasnici prostorija u takvoj zgradi na osnovu odluka skupštine ovih vlasnika.

Ugovore za snabdijevanje hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, snabdijevanje električnom energijom, plinom (uključujući isporuku plina za domaćinstvo u bocama), grijanjem (oskrbu toplinom, uključujući isporuku čvrstog goriva uz pećno grijanje) zaključuje svaki vlasnik prostor, koji neposredno upravlja stambenom zgradom, u svoje ime.

Na osnovu odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, koji neposredno upravlja takvom zgradom, jedan od vlasnika prostorija u toj zgradi ili drugo lice koje ima ovlašćenje ovjereno punomoćjem izdatim mu u pisanoj formi. od strane svih ili većine vlasnika prostorija u takvoj kući.

2. Društvo za upravljanje.

U ime vlasnika prostorija u stambenoj zgradi na osnovu ugovora zaključenog sa njim nastupa društvo za upravljanje izabrano na skupštini vlasnika.

Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom jedna strana (upravljačka organizacija), po nalogu druge strane (vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, organa upravljanja zadruge ili organa upravljanja stambene zgrade). stambena zadruga ili organi upravljanja druge specijalizovane potrošačke zadruge), obavezuje se da će u ugovorenom roku uz naknadu pružati usluge i obavljati poslove na pravilnom održavanju i popravci zajedničke imovine u takvoj kući, pružati komunalne usluge vlasnici prostorija u takvoj kući i lica koja koriste prostor u ovoj kući, te obavljaju druge poslove u cilju ostvarivanja ciljeva upravljanja stambenom zgradom.

Prilikom izbora organizacije upravljanja od strane skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, sa svakim vlasnikom prostorija u toj zgradi zaključuje se ugovor o upravljanju pod uslovima utvrđenim odlukom ove skupštine.

Višestambenom zgradom može upravljati samo jedna upravljačka organizacija.

U ugovoru o upravljanju stambenom zgradom mora biti navedeno:

1. sastav zajedničke imovine stambene zgrade nad kojom će se vršiti upravljanje i adresu te zgrade;

2. spisak usluga i radova za održavanje i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, postupak izmjene te liste, kao i spisak komunalnih usluga koje daje organizacija za upravljanje;

3. postupak utvrđivanja cijene ugovora, visine plaćanja za održavanje i popravku stambenog prostora i visine plaćanja komunalija, kao i postupak plaćanja;

4. postupak praćenja ispunjavanja obaveza organizacije za upravljanje iz ugovora o upravljanju.

Uslovi ugovora o upravljanju stambenom zgradom utvrđeni su isti za sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi.

3. Udruženje vlasnika kuća.

Udruženje vlasnika kuća je neprofitna organizacija, udruženje vlasnika prostorija u stambenoj zgradi za zajedničko upravljanje kompleksom nekretnina u stambenoj zgradi, osiguravajući rad ovog kompleksa, vlasništvo, korištenje i, u granicama zakonom utvrđeno raspolaganje zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

HOA je neprofitna organizacija, stoga je ne treba stvarati u svrhu ostvarivanja profita.

Odluka o osnivanju donosi se na skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Stvaranje HOA moguće je ako za njega glasa najmanje 50% glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora.

HOA je pravno lice od trenutka državne registracije. HOA ima pečat sa svojim imenom, tekućim i drugim bankovnim računom i drugim podacima.

Članstvo u HOA nastaje od vlasnika prostora u stambenoj zgradi na osnovu prijave za učlanjenje u udruženje vlasnika kuća.

Ako je u stambenoj zgradi osnovano udruženje vlasnika, lica koja kupuju prostor u ovoj zgradi imaju pravo da postanu članovi društva nakon što steknu vlasništvo nad prostorom.

Članstvo u HOA prestaje od momenta podnošenja zahtjeva za napuštanje članova društva ili od trenutka prestanka prava vlasništva člana društva na prostorima u stambenoj zgradi.

U jednoj stambenoj zgradi može se stvoriti samo jedno partnerstvo, ali se više zgrada može kombinirati u jednom partnerstvu.

Upravljanje radom udruženja vlasnika kuća vrši upravni odbor udruženja. Upravni odbor zadruge ima pravo odlučivati ​​o svim pitanjima poslovanja ortačkog društva, osim o pitanjima koja su u isključivoj nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi iu nadležnosti skupštine. članova udruženja vlasnika kuća.

Upravni odbor udruženja vlasnika kuća bira se iz reda članova udruženja na skupštini članova udruženja na vrijeme utvrđeno statutom udruženja, ali ne duže od dvije godine.

Upravni odbor društva iz reda svojih članova bira predsjednika društva.

Upravni odbor društva je izvršni organ društva, odgovoran skupštini članova društva. .

Sjednica odbora udruženja vlasnika kuća priznaje se punovažnom ako na takvoj sjednici učestvuje većina članova odbora udruženja. Odluka odbora udruženja vlasnika kuća dokumentuje se u zapisniku.

Pažnja!

Ako vlasnici prostorija u stambenoj zgradi ne izaberu način upravljanja zgradom, u tom slučaju organ lokalne samouprave raspisuje konkurs za izbor organizacije upravljanja. Ako u roku od godinu dana prije dana raspisivanja navedenog konkursa vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu izabrali način upravljanja ovom zgradom ili nije provedena odluka o izboru načina upravljanja ovom zgradom. Javni konkurs se raspisuje i ako prije isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom, zaključenog na osnovu javnog konkursa, nije izabran način upravljanja ovom zgradom ili je donesena odluka o izboru načina upravljanja stambenom zgradom. upravljanja ovom zgradom nije realizovano.

Dobro je znati!

Ako se ne slažete sa odabranim načinom upravljanja stambenom zgradom ili sa procedurom za donošenje takvog izbora, možete se obratiti sudu da odabrani metod ili konkretnu izabranu kompaniju proglasi nezakonitim.

Ugodnost za život i dobrobit višekatne zgrade ovisi o odabranoj opciji upravljanja ovom zgradom. Zakon nudi tri opcije upravljanja:

• odabir HOA ili stambene zadruge;
• upravljanje samim stanovnicima;
• upravljanje određenom kompanijom ili firmom.

Stanari stambene zgrade samostalno biraju jedan od oblika na otvorenom opštem glasanju. Na osnovu rezultata objavljuje se odluka. Ako nakon nekog vremena stanovnici žele promijeniti odluku i izabrati drugačiji način upravljanja, potrebno je na isti način održati sastanak i pitanje riješiti glasanjem. Danas ćemo vam reći o prednostima i nedostacima direktnog upravljanja stambenom zgradom od strane vlasnika.

Kada je zvanično postalo moguće upravljati stambenom zgradom direktno od strane vlasnika, stanovnici su počeli mijenjati oblik upravljanja. Zaista, na prvi pogled, samouprava ima mnogo prednosti i čini se da je najefikasnija metoda. Ali u stvari, pokazalo se da direktno upravljanje stambenom zgradom ima zamke sa kojima su se morali suočiti mnogi ljudi čije su kuće prešle na ovakav način upravljanja.

Prednosti direktne kontrole doma

Kada višespratnom zgradom upravlja određena kompanija, ona je odgovorna za plaćanje svih usluga. Njene obaveze uključuju dostavljanje obavještenja, obavještavanje o novim tarifama i svu dokumentaciju. Ali pri odabiru direktne kontrole situacija se mijenja.

Nedostaci samoupravljanja stambenom zgradom

Postoje mnoge suptilnosti i zamke u direktnom upravljanju stambenom zgradom. Naveli smo samo najosnovnije tačke u ovom materijalu. Razumljivo je da vlasnici žele da steknu nezavisnost i mogućnost da imaju „transparentan“ račun za usluge. Neuređenost stambenih odjela i stambeno-komunalnih službi većini je poznata. Ljudi moraju gubiti vrijeme dokazujući dodatke i greške u kucanju. Međutim, sve treba pažljivo promisliti i analizirati prije implementacije rješenja i prelaska na oblik samouprave. U suprotnom, tranzicija će donijeti više novih poteškoća nego što će riješiti stare.

Ako još uvijek imate nejasnoća u vezi s ovim oblikom upravljanja ili vas zanimaju samo promjene u 2015. i 2016. godini, onda možete postaviti pitanje našem advokatu online, koji će vam rado objasniti sve zamršenosti, karakteristike i rizike direktnog upravljanja.

Sadašnje stambeno zakonodavstvo predviđa 3 glavna načina upravljanja stambenom zgradom. Vlasnici mogu upravljati zajedničkom imovinom samostalno, kroz ortačko društvo ili društvo za upravljanje sa kojim je zaključen odgovarajući ugovor. Prednosti i nedostaci, karakteristike svake od ovih metoda detaljno su razmotrene u članku.

Takva pitanja su regulisana saveznim zakonodavstvom – odnosno Zakonom o stanovanju. Njime se utvrđuju opšti ciljevi upravljanja imovinom (sigurnost života, zdravlje stanara, usklađenost sa zahtjevima za njeno održavanje, itd.).

Isti članak navodi glavne metode kontrole:

1. Samostalno (od strane vlasnika bez angažmana posrednika).
2. Menadžment preko potrošačke zadruge - to može biti vlasničko partnerstvo (HOA) ili neka druga zadruga.
3. Delegiranje svojih ovlasti društvu za upravljanje je jedan od najčešćih metoda.

Vlasnici moraju birati između ove tri tačke, budući da situacija u kojoj niko nije odgovoran za zajedničku imovinu, njeno održavanje i popravke nije dozvoljeno.

Koncept upravljanja podrazumeva obavljanje poslova sa određene liste, koja je definisana ugovorom. Štoviše, na saveznom nivou uspostavljena je takozvana minimalna lista radova i usluga - to su obavezne vrste aktivnosti, čija provedba omogućava održavanje imovine u normalnom stanju. Uključuje radove na održavanju nosivih i nenosivih konstrukcija kuće, svih komunalija, kao i druge vrste usluga (pranje ulaza, deratizacija itd.).

Metoda 1. Direktna kontrola

Ova metoda je pogodna za male kuće (obično 2-3 sprata), u kojima ukupan broj stanova ne prelazi 30. Tada vlasnici mogu preuzeti odgovornost za popravke, tekuće radove, otklanjanje nezgoda itd. Postoje najmanje tri glavne vrste kontrole:

1. Svaki vlasnik samostalno prati svoju lokaciju, prati ispravnost vodovoda, električne instalacije, čistoće u zajedničkom hodniku (stepeništu) itd. Svi radovi na tekućim popravkama, kao i eventualno otklanjanje kvarova, također se obavljaju samostalno, o svom trošku.
2. U drugom slučaju, upravljačka organizacija je potpuno ista, ali vlasnici delegiraju dio svojih ovlasti relevantnim kompanijama (na primjer, za odvoz smeća, za pružanje usluga čišćenja itd.). Sa njima se sklapaju odgovarajući ugovori, svaki vlasnik plaća naknadu za pružanje usluga srazmjerno površini svoje imovine.
3. Održavanje zajedničke imovine možete organizirati slično kao u drugom slučaju, ali zaključivanje ugovora sa komunalnim preduzećima povjerite svom zastupniku. On se bira iz reda vlasnika stanova, koji organizuje potpisivanje ugovora, plaćanje takse, kontroliše kvalitet rada itd.
4. I još jedna opcija - svi vlasnici samostalno sklapaju ugovore s komunalnim službama, povjeravajući im punu odgovornost za održavanje, popravak i otklanjanje nesreća povezanih sa zajedničkom imovinom. Pogodno za male kuće sa npr. 5-7 stanova.

Prednosti metode su povezane sa značajnim uštedama, dok su nedostaci povezani sa mogućim rizicima pri promeni uslužne kompanije.

pros	minusi
naknade za usluge se prenose direktno njihovom provajderu, čime se štedi novac	teško organizovati efektivnu kontrolu
	mogu nastati poteškoće prilikom potpisivanja ugovora sa kompanijama
možete odabrati kompaniju koju vlasnik smatra najprikladnijom za sebe	Moguće su česte promjene firmi koje servisiraju kuću
posto ne postoji kolektivna odgovornost, ako nema dugovanja stan se nece iskljuciti iz servisa (za dugove komsija)	morate dodatno kreirati poseban račun za buduće velike popravke

Stručno mišljenje

Salomatov Sergey

Stručnjak za nekretnine

Kako se u ovom slučaju ne formira posebno pravno lice, može se otvoriti samo nezvanični račun za buduće velike popravke. Druga opcija je rješavanje problema kako se pojave, ali u nekim situacijama mogu biti potrebne velike sume koja se ne mogu brzo prikupiti.

Dakle, samostalno upravljanje kućom je sasvim moguće ako u kući ima malo stanova, a njihovi vlasnici su prilično odgovorni ljudi. Osim toga, kuće moraju biti u dobrom stanju, jer stare zgrade zahtijevaju značajna ulaganja u velike popravke.

Metoda 2. Upravljanje putem HOA

HOA je neprofitna organizacija koju predstavljaju vlasnici prostorija koje se nalaze u stambenoj zgradi. To se odnosi na posebnu potrošačku ili stambenu zadrugu sa svojim statutom i propisima. Organizacija ima svoj naziv, detalje, ovlašćena je da sklapa ugovore sa svim uslužnim kompanijama, kao i da prati njihov rad.

Svake godine se održava sastanak na kojem su prisutni (i imaju pravo glasa) svi vlasnici. Oni odlučuju o najvažnijim pitanjima, biraju sastav odbora, kandidaturu predsjednika (ili napuštaju prethodne osobe). Na dnevnom redu su i drugi poslovi, na primjer, iznajmljivanje prostora, izvođenje velikih popravaka itd. U ostalom vremenu, upravljanje vrši direktno odbor, na čelu sa predsjednikom. Zaključuju ugovore sa komunalnim službama, plaćaju naknade, kontrolišu kvalitet rada i hitno se javljaju za otklanjanje uzroka i posledica nesreća.

Prednost ove metode je što je menadžment organizovan na višem nivou. Nedostaci su povezani sa mogućom nekompetentnošću zadružnog odbora i drugim nedostacima.

Dakle, HOA je pogodan za srednje i velike stambene zgrade. Svaki vlasnik djeluje kao član ortačkog društva i ulazi u zajedničko vlasništvo nad cijelom kućom odjednom (udio se određuje srazmjerno površini nekretnine). Dakle, vlasnici preuzimaju odgovornost za stanje kuće i planove za njenu popravku (oni su ti koji donose odluke na godišnjoj skupštini).

Stručno mišljenje

Salomatov Sergey

Stručnjak za nekretnine

Ako je očigledno da se HOA ili druga potrošačka zadruga ne nosi sa svojim zadacima, vlasnici imaju pravo zahtijevati ukidanje ove organizacije. Odgovarajuća odluka donosi se na godišnjoj ili vanrednoj sjednici većinom glasova. Tada vlasnici imaju pravo povjeriti upravljanje društvu za upravljanje, koje također sami biraju.

Metod 3. Upravljanje preko Društva za upravljanje

Ovo je najčešći i najpogodniji (sa stanovišta određenog vlasnika) način organizacije održavanja zajedničke imovine, iako obično košta više od HOA i, još više, nezavisnog upravljanja. Suština metode je da se stanari jednostavno oslobađaju svake odgovornosti za održavanje (uključujući donošenje odluka) i prebacuju teret upravljanja na odgovarajuću organizaciju. Možete ga izabrati (kao i promijeniti) na skupštini vlasnika, odluka se donosi većinom glasova.

Sa Društvom za upravljanje mora biti zaključen ugovor koji potpisuje svaki vlasnik sa svoje strane. U tekstu su detaljno opisane odgovornosti organizacije (kakve poslove treba obavljati i kojom učestalošću). Preduzeće sklapa ugovore sa svim komunalnim službama i mjesečno šalje odgovarajuće potvrde o plaćanju usluga.

Dakle, Upravljačka organizacija može igrati 2 uloge odjednom:

1. Direktno servisira zajedničku imovinu u kući samostalno ili uz angažovanje trećih lica (firme, individualni preduzetnici, fizička lica).
2. U ime vlasnika sklapa ugovore sa svim komunalnim preduzećima, tj. djeluje kao posrednik.

Značajan nedostatak ove metode kontrole je što je prilično skup. Međutim, u ovom slučaju, stanovnici su u najudobnijem položaju, jer u potpunosti povjeravaju svu odgovornost određenoj organizaciji.

Stručno mišljenje

Sobolev Dmitry

Pravnik za upravne prekršaje, stručnjak za web stranice

U praksi može nastati „mješoviti“ tip upravljanja, kada društvo vlasnika kuća ostane u kući, ali dio svojih funkcija povjeri Društvu za upravljanje sa kojim je zaključen odgovarajući ugovor. U ovom slučaju preduzeće ne organizuje održavanje imovine, već obavlja konkretne poslove. Sva pitanja u vezi sa donošenjem najvažnijih odluka ostaju na predsjedavajućem i članovima odbora, a oni zauzvrat podliježu odluci većine na sjednici vlasnika stanova.

Koji način je bolji

Odgovor na ovo pitanje u velikoj mjeri zavisi od veličine kuće, tj. broj vlasnika koji u njemu žive, kao i njihova organizacija. Budući da nitko ne može dati garanciju za određenu osobu (a osim toga, vlasnici stanova se često mijenjaju), za velike kuće poželjno je odabrati 1 od 2 načina.