Kako prodati kuću sa hipotekom. Kako prodati stan opterećen hipotekom? Načini prodaje stana pod hipotekom

Da li je moguće prodati stan uz hipoteku: kako legalno prodati + 4 razloga za prodaju + 4 načina za sklapanje kupoprodajnog posla + mogući rizici + da li vam je potrebna pomoć stručnjaka?

Ovaj materijal će biti od interesa za one koji su se više puta pitali kako prodati stan pod hipotekom.

Zašto ljudi dižu stambeni kredit, a onda ga se otarase? Razlozi ovakvih postupaka su potpuno drugačiji. Mnogi ljudi pogrešno vjeruju da je prodaja kuće pod hipotekom jednostavno nemoguća, ali to apsolutno nije istina.

Postoje načini da se riješite dosadnih dugova, koji će vam, osim toga, pomoći da "nadoknadite" potrošen novac.

Da li je moguće prodati stan uz hipoteku: detaljno

Prema statistikama, oko 60% svih stanova u Rusiji kupljeno je uz hipoteku. Zbog ekonomske krize mnogi nisu u mogućnosti da izmire svoje dugove.

Odnos broja uzetih kredita i zaduženja po njima može se vidjeti na grafikonu:

Kao što vidite, nije neuobičajena situacija da stan hitno treba prodati, a da nad njim još visi neizmireni dug. Shodno tome, postavlja se pitanje: da li je takav dogovor uopšte realan?

Moguće ga je riješiti, ali morate napraviti vrlo pametan dogovor sa advokatima. Sada nije ni bitno u kojoj fazi je otplata duga. Da li je moguće prodati stan pod hipotekom u trenutku kada je tek počeo da se gradi? Da, iako to neće biti tako isplativo.

Zapamtite: transakcije sa stanovima pod hipotekom mogu se obavljati samo uz dozvolu banke ili druge finansijske organizacije koja je izdala kredit.

Ako se krše pravila i zakoni, banka ima pravo da podnese tužbu protiv zajmoprimca i oduzme mu stan.

Koji drugi razlozi mogu postojati da banka podnese tužbu?

• vlasnik je izvršio građevinske radove koji su promijenili tehničke karakteristike kućišta;
• zajmoprimac ne plaća hipoteku;
• stan je značajno oštećen od strane vlasnika;
• nezakonito izvršenje darovne ili kupoprodajne transakcije;
• imovina je preneta na treću stranu krivicom zajmoprimca.

To znači da nekretninu možete staviti na prodaju samo uz pomoć finansijske institucije, jer zapravo imovina još ne pripada vama u potpunosti. Dok se kreditni dug ne otplati, teoretski, glavni vlasnik stana je banka. Odnosno, sve transakcije koje zaobilaze finansijsku instituciju će na kraju biti okrenute protiv vas.

To ne znači da stan pod hipotekom ne možete staviti na aukciju. Štaviše, realno je da se transakcija završi na način da se povrati novac potrošen na uplate banci.

Ako iz nekog razloga vaša porodica ne može da se nosi sa dugovima, prodajte svoj dom. Ne treba se opterećivati ​​obavezama prema banci koje ne možete riješiti.

Zašto se prodaju nekretnine pod hipotekom?

Razlozi zbog kojih se ljudi oslobađaju hipoteke su različiti. Ali najčešće je to zbog gubitka posla, a kao rezultat, nedostatka stabilnog prihoda. Neki počinju štedjeti na svemu ili tražiti dodatne vrste prihoda, dok se drugi odlučuju na prodaju kvadratnih metara.

Koji drugi razlozi mogu dovesti do potrebe:

• gubitak posla i prihoda;
• potreba za proširenjem životnog prostora;
• porodične prilike;
• Ima ljudi koji prodaju kuće samo za svoj profit.

1. Gubitak posla.

Ekonomska nestabilnost zemlje uticala je na sve Ruse. Mnoga preduzeća su u procesu otpuštanja radnika, firme i kompanije se zauvijek zatvaraju. Kao rezultat toga, obični građani ostaju bez posla – shodno tome, glavni izvor prihoda.

Niko se ne može osigurati od gubitka pozicije. Stoga, svako ko podiže hipoteku mora biti spreman na ovakav rasplet situacije.

Banke nije briga šta se desilo na poslu. Za njih je najvažnije da zajmoprimac svakog mjeseca uplaćuje potreban iznos kredita. Kašnjenje čak i od jednog dana preplavljeno je kaznama i dodatnim kaznama banke.

Mnoge porodice, kako ne bi došle do velikih dugova, prodaju stanove pod hipotekom čim shvate da su nelikvidni.

2. Potreba za proširenjem životnog prostora.

Potreba za proširenjem životnog prostora obično se javlja kada se dijete rodi. Kada se u porodici pojavi drugo dijete, roditelji mogu računati na pomoć države. Taj novac je zakonom dozvoljeno trošiti na kupovinu nekretnine ili kupovinu stana uz hipoteku.

Drugi razlog povećanja životnog prostora je visok nivo porodičnih prihoda. Kada ljudi počnu dobro zarađivati ​​od poslovanja, javlja se prirodna želja da poboljšaju svoje životne uslove.

To možete učiniti na sljedeći način:

1. Stavite na aukciju stan pod hipotekom i kupite kuću velike kvadrature.
2. Kupite još jedan stan na kredit. Kada je prihod zaista velik, finansijska institucija se ne miješa u novu transakciju.

3. Porodične prilike.

Često bračni parovi žele da žive odvojeno od svojih rođaka. Postoje 2 opcije za mladence: iznajmiti kuću ili kupiti stan uz hipoteku.

Iznajmljivanje sobe je jeftinije od plaćanja hipoteke. Ali, u ovom slučaju morate platiti novac za tuđi stan. Stoga, ako je moguće, mladi ljudi podižu hipoteku.

Kako vrijeme prolazi, ljudi će možda poželjeti da se razvedu iz raznih razloga. Sudska podjela dugova je apsurdna, jer je bolje prodati zajedničku kuću, a dobit podijeliti na jednake dijelove.

Da li je moguće prodati stan pod hipotekom i istovremeno zaraditi?

Kako uraditi? To je moguće samo ako je stan uzet u fazi izgradnje kuće. Po završetku radova, troškovi stanovanja će se povećati - to je aksiom. U većini slučajeva, korist od takvog posla nadmašuje sve troškove utrošene na hipoteku.

Na slici vidimo da je jednosoban stan koji je još u fazi izgradnje jeftiniji od onog koji je pušten u funkciju.

Oni koji su smislili šemu zarade savjetuju prodaju stanova na ovaj način i prije nego što je kuća spremna za useljenje. U ovom slučaju, papirologija će biti pojednostavljena.

4 opcije kako prodati stan pod hipotekom

Da li je moguća prodaja stana uz hipoteku? Već smo saznali da da. Sada ostaje da saznamo koje opcije postoje.

Odmah napominjemo da nijedna od dolje navedenih metoda neće biti laka. Uostalom, u suštini pokušavate nekome prodati svoj kredit, pa vam neće biti lako. Prije nego što svoj dom stavite na aukciju, odlučite o načinu obavljanja transakcije.

Opcija #1. Prodajem uz prijevremenu otplatu hipoteke.

Najlakši način je prodati za gotovinu. Odnosno, kupac se obavezuje da će odmah platiti cjelokupni trošak, a time i otplatiti hipotekarni dug.

Najteže je naći kupca za nekretninu koja je, uglavnom, vlasništvo banke i na kojoj visi dug. Uostalom, oni koji imaju sredstava za kupovinu stana ne moraju kontaktirati banke, već kuću kupuju preko dobre agencije za nekretnine.

Razlog zašto su ljudi spremni kupiti stanove uz hipoteku:

• trošak je za red veličine niži od tržišne cijene nekretnine;
• lokacija kuće (dobra infrastruktura, bliža radna mjesta, poznati susjedi);
• visokokvalitetni građevinski radovi.

Malo ljudi bira ovu metodu obavljanja transakcije jer se boje da ne padnu u ruke prevaranta. Uostalom, prvo polažu novac, a tek onda sastavljaju dokumente.

Faze zaključivanja kupoprodajnog ugovora:

1. Kupac daje pismenu saglasnost za kupovinu kuće pod hipotekom (papir mora biti ovjeren kod notara).
2. U dokumentu mora biti naveden puni iznos duga banci.
3. Kada se iznos uplati na bankovni račun, status “hipoteke” se uklanja iz kuće.
4. Nakon toga, zajmoprimac i kupac sastavljaju kupoprodajni ugovor.
5. Ako je stan u fazi građevinskih radova, tada strane sklapaju ugovor o zajedničkoj izgradnji.

Budite oprezni kada ulazite u takvu transakciju! Pogotovo ako se ponašate kao kupac.

Iznos koji mora vratiti zajmoprimcu za prodaju hipotekarnog stana kupac mora staviti u poseban sef u banci. Tek nakon potpisivanja svih dokumenata sa obe strane, prodavac ima pravo da preuzme svoj deo transakcije.

Opcija #2. "Ponovo posudi."

Drugi način prodaje stana sa hipotekom je da svoje dužničke obaveze prema banci prenesete na drugu osobu. Ne brinite, procedura registracije je potpuno legalna.

Ljudi koji su voljni kupiti vaš hipotekarni dug mogu se naći na web stranicama za nekretnine.

Nekoliko korisnih linkova:

• https://realty.yandex.ru
• https://tvoyadres.ru
• https://www.avito.ru

Glavni uvjet za ponovno zaduživanje je postojanje stabilnog prihoda i pozitivne kreditne istorije kupca stana. Ako su strane postigle dogovor, onda možete početi sa sastavljanjem ugovora. Suština ovog dokumenta je da stan i dalje ostaje u zalogu kod banke, ali dug pada na kupca. Ako novi vlasnik ima dovoljno novca, može platiti cjelokupni trošak stana i unaprijed otplatiti hipoteku.

Obično je sama banka odgovorna za sastavljanje ove vrste ugovora. Prodavac je dužan samo da potpiše dokument kojim se slaže da će hipotekarni dug prenijeti na treće lice.

Opcija #3. Prodaja nekretnina od strane službenika banke.

Ako odlučite da prodate svoj dom, ali iz nekog razloga nemate vremena da sami tražite kupca, to mogu učiniti sami zaposleni u banci. Sve faze ponovnog izdavanja duga kontrolisaće isključivo banka.

Na dan preregistracije prodavac mora prisustvovati sastanku i potpisati potrebne papire. Kupac, zauzvrat, mora uplatiti navedeni iznos i dati pismenu saglasnost o tome.

Kada u trenutku izvršenja isprava postoji razlika između cijene hipotekarnog stana i ukupne cijene nekretnine, tada se ovaj saldo od kupoprodaje vraća prodavcu. Kupac ne daje novac lično zajmoprimcu, već ga stavlja u poseban sef. Dozvoljeno ih je preuzeti tek nakon sklapanja novog ugovora.

Opcija broj 4. Kako prodati stan pod hipotekom bez pomoći banke?

U slučaju samostalnog obavljanja transakcije kupovine/prodaje hipoteke, prodavac preuzima sve brige na sebe. On će lično nadgledati uklanjanje tereta sa stana, kao i preknjižbu svih dokumenata. Nemoguće je to učiniti zaobilazeći banku, a i nezakonito je, pa o svojoj odluci morate obavijestiti svog kreditnog menadžera.

Postupak prodaje stana pod hipotekom:

1. Kupac pregleda nekretninu.
2. Ako mu se sve sviđa, mora banci reći da je spreman da kupi imovinu pod hipotekom.
3. Banka, zauzvrat, sastavlja ugovor i ovjerava ga kod notara.
4. Kupac unosi neophodan iznos za otplatu duga u ćeliju banke br. 1, a ako i prodavac dobije novac od transakcije, onda za njega dio iznosa stavlja u ćeliju br.
5. Nakon plaćanja duga, teret se skida sa prodavca.
6. Strane potpisuju ugovor o kupoprodaji stambenog prostora pod hipotekom.
7. Nakon toga otvara se pristup ćelijama za banku i prodavca.

Transakcija se može završiti za 14-20 radnih dana. Najteže je pronaći kupca koji mora ispuniti zahtjeve banke.

Spisak dokumenata za prodaju nekretnine pod hipotekom

Prije prodaje vaše kuće, zajmoprimac ili banka moraju pripremiti niz dokumenata i potvrda.

Paket dokumenata za zajmoprimca i kupca:

• pasoš državljanina Ruske Federacije;
• SNIL ili TIN;
• uvjerenje poslodavca o bonitetu kupca;
• predugovor o kupoprodaji ovjeren kod notara;
• potvrda kupca o kreditnoj istoriji;
• hipoteka;
• dokument od kupca o polaganju novca u ćelije;
• dokument o uklanjanju hipotekarnog tereta sa prodavca (zajmoprimca);
• dokument o otklanjanju stambenog tereta (samo uz punu otplatu duga).

Mogući rizici

U svakoj transakciji mogu postojati skrivene zamke kojih morate biti svjesni.

Ako transakciju povjerite banci, onda nemojte očekivati ​​da će dio novca od prodaje otići vama. Za svaku finansijsku instituciju najvažnije je vratiti dio hipoteke, pa je najbolje da sami obavite prodaju kuće.

Postoje slučajevi kada banka zabranjuje zajmoprimcu da samostalno izvrši transakciju. Ova klauzula mora biti zapisana u vašem ugovoru o hipoteci.

Nema posebnog rizika za kupca stambenog prostora pod hipotekom, jer je prodaja strogo kontrolisana Zakonom Ruske Federacije „O hipoteci (zalogu nekretnina)“, koji se može naći na web stranici: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

U procesu transakcije moraju biti uključeni predstavnici banke, agent za nekretnine i notar.

Zapamtite! Zabranjeno je samostalno određivati ​​cijenu stana pod hipotekom, čak i ako prodaju lično vodi vlasnik nekretnine. Banka će odrediti cijenu koja može pokriti cijeli dug zajmoprimca.

Prodaja stana pod hipotekom.

Kako zaključiti posao? 3 opcije.

Trebate li pomoć profesionalaca?

Samo profesionalni agenti za nekretnine i notari mogu razgovarati o svim nijansama i objasniti kako prodati stan pod hipotekom, i to uz profit. Ne štedite novac, kao i vrijeme, da sami pronađete pomoć. Ne samo da će vam pomoći da ubrzate proces transakcije, već ćete imati i priliku da ostvarite profit od prodaje vašeg doma.

Sada znate kako prodati stan uz hipoteku, oslobađajući se nepriuštivih dugova. Naravno, za to morate potrošiti više od jedne sedmice tražeći kupca, a zatim kompletiranje svih dokumenata. Ali moći ćete da skinete nepotrebne terete sa sebe.

U 2018. godini izdato je oko 312 hiljada kredita za kupovinu stanova po DDU. Iznos kredita je oko 650 milijardi rubalja. Impresivno? Da, posljednjih godina broj stanova

Potvrde i dokumenti potrebni bankama za dobijanje hipotekarnog kredita

Svaka porodica želi da živi odvojeno od svojih roditelja, bez obzira koliko su dobri odnosi sa rođacima. I u ovom trenutku mnoge porodice razmišljaju o hipotekarnom kreditu.

Uslovi da Sberbank odobri hipoteku podnosiocu zahtjeva na osnovu dva dokumenta

Sberbank je najveća bankarska institucija u zemlji, te stoga građanima može priuštiti lojalne uslove kreditiranja. Upečatljiv primjer toga u Sberbanci je hipoteka za dvoje

Gdje je podnosiocu zahtjeva jeftinije nabaviti životno i zdravstveno osiguranje za hipotekarni kredit?

Hipotekarno životno osiguranje može smanjiti kamatnu stopu na kredit, često čineći uzimanje polise prilično isplativim. Kreditno tržište je obogaćeno raznim „ukusnim“ pogodnostima

Hipoteka bez učešća osigurana nekretninama

Kada je porodici potreban stan, jedina prava opcija je hipoteka. Najatraktivniji način je hipoteka osigurana nekretninom bez učešća. moguće je

Podnosimo zahtjev za hipoteku za penzionere u Sberbanci: uslovi za davanje kredita

Dob za odlazak u penziju je odlično vrijeme za rješavanje tako važnih pitanja kao što su kupovina kuće, vikendice ili parcele. Hipoteka za penzionere u Sberbanci prema uslovima u 2017

Životno i zdravstveno osiguranje zajmoprimca prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku u Rosgosstrakhu

U Rusiji ljudi sve više koriste hipoteku za kupovinu vlastitog doma. Mnoge banke sada daju hipotekarne kredite pod različitim uslovima. Jedna od banaka koje

Materinski kapital za otplatu hipoteke kod Sberbanke

Želite li efektivno koristiti materinski kapital i na kraju postati vlasnik novog doma? Onda je vrijeme da saznate kako otplatiti hipoteku materinskim kapitalom Sberbanke.

Program pomoći za hipotekarne zajmoprimce u teškim situacijama

Naglo pogoršanje ekonomske situacije u zemlji dovelo je do toga da mnogi ljudi postanu nesposobni da plaćaju svoje stambene kredite. Kako bi se minimizirale negativne posljedice P

Materinski kapital: nekoliko opcija za kupovinu stana uz hipoteku.

Kako kupiti stambeni stan sa hipotekom sa materinskim kapitalom? Mlade porodice postavljaju sebi ovo pitanje. Ciljana sredstva se mogu uložiti u kupovinu stambenog prostora ili iskoristiti za otplatu preostalog duga

Odgovor na pitanje "Da li je moguće legalno prodati stan pod hipotekom?" - da, moguće je. Ako samo prodavac nađe kupca koji želi kupiti kuću koja je još uvijek u zalogu kod banke. Nije jednostavno. Ili stan mora biti super dobar, ili će se morati osigurati neka vrsta popusta i preferencija. Inače, zašto to činiti ako je dostupno tržište nekretnina zasićeno?

Pošto smo prije nekoliko godina postali sretni vlasnik vlastitog doma sa hipotekom, danas smo se našli u neočekivanoj situaciji:

• izgubili posao;
• ozbiljno se razbolite i nemate osiguranje;
• razveden;
• stambeni prostor nije zadovoljavajući, ili postoji hitna potreba za proširenjem;
• seli se za stalno u drugi grad.

Šta učiniti ako trenutno ne postoji način da se dalje otplaćuje kredit i morate prodati stan koji je u zalogu? Pokušajmo shvatiti koje pravne sheme postoje za takve transakcije i u kojim slučajevima će gubici dužnika biti minimalni.

Hipotekarni dug

Hipotekarni dug postaje kasni dan nakon neplaćanja na zakazani datum. Automatski, bez učešća službenika banke, aktivira se mehanizam novčanih kazni i kazni predviđenih ugovorom o kreditu za kašnjenje u plaćanju. Osim toga, do otplate im se obračunavaju kamate kao i na glavni dug.

Stoga, čim osjetite da su nastali ozbiljni problemi i trebate prodati svoj dom, mobilizirajte se i izvršite tekuću uplatu na vrijeme. I tada ćete imati najmanje mjesec dana da donesete zajedničku odluku sa bankom da izađete iz teške situacije. Ako to ne učinite, iskusićete šta je složena kamata.

Dozvola banke

Dok je stan založen, njime se ne može raspolagati bez saglasnosti založnog povjerioca. To je jasno navedeno u ugovoru o kreditu i ugovoru o kolateralu.

Stoga hitno obavještavamo banku o našoj namjeri da prodamo stan i tražimo njenu saglasnost za transakciju. Jer Iza prozora je kriza, kreditne organizacije prilično mirno reaguju na prodaju kolaterala i daju dozvolu.

Dužnik i povjerilac moraju razgovarati o glavnom pitanju: ko će od njih prodati stan? Tek nakon toga mogu se poduzeti dalje radnje.

Šta je za zajmoprimca isplativije: gledati kako banka prodaje njegov dom ili ga sam prodati? Da biste to shvatili, morate odgovoriti na 2 pitanja: koji su ciljevi povjerioca i koji su ciljevi dužnika. Oni su različiti.

Ako je prodavac povjerilac

Cilj banke je da što brže otplati hipotekarni dug zajmoprimca, tj. vrati svoj novac. Stoga se kolateral stavlja na prodaju po likvidacionoj vrijednosti koju je utvrdio procjenitelj.

Definira se kao cijena za koju se kolateral može prodati vrlo brzo i uz minimalne troškove. Njegova veličina je otprilike 20-25 posto manja od tržišne. Ukoliko se stan po ovoj cijeni ne proda u određenom roku (npr. 1 mjesec), cijena mu se umanjuje.

Kao rezultat prodaje stana, može se ispostaviti da dobijena sredstva ne pokrivaju u potpunosti dug. One. zajmoprimac je izgubio svoj dom i još uvijek duguje banci nešto novca.

Ako je prodavac dužnik

Za razliku od hipotekarnog povjerioca, cilj dužnika je da proda svoj dom na način da u potpunosti otplati hipotekarni dug i vrati veći dio kapare. I učinite to što je brže moguće, ali bez previše smanjenja cijene. Plaćena kamata na kredit se neopozivo gubi, od toga nema spasa. To su direktni gubici.

Prodaja kolaterala

Ako se zajmodavac i zajmoprimac dogovore da će sam dužnik prodati kuću, potrebno je hitno tražiti nekoga ko će je kupiti. Bilo bi bolje da to uradimo juče.

Kako možete prodati stan ako ima hipoteku? Postoje tri pravne šeme. Upotreba svakog od njih zavisi od toga ko će biti kupac: osoba koja ima sopstvena sredstva za kupovinu ili osoba koja će ga kupiti na kredit.

Šeme prodaje stanova

Zajmoprimac može samostalno prodati stan koristeći sljedeće šeme:

• korištenje sefova prilikom prodaje stana s velikim dugom zajmoprimca bankarskoj organizaciji;
• korištenje avansa pri prodaji stana sa malim dugom banci;
• korištenje zamjenskog dužnika prilikom prodaje stana kupcu koji ima samo sredstva da otplati dug prodavca banci.

Razmotrimo sve tri metode detaljno. Ali sjećamo se da za bilo koji od njih prvo dobijemo saglasnost banke kreditora.

Dug je veliki, koristimo sefove

Čudom ste našli kupca koji ima sopstvena sredstva, i toliko mu se svidelo vaše prebivalište da je spreman da ga kupi, dajući deo novca da otplati ostatak duga dužnika.

Za razumijevanje bolje je koristiti određene brojeve. Pretpostavimo da je tržišna cijena stana 4 miliona rubalja. Nepodmireni iznos - 1,9 miliona rubalja. Dug je veoma veliki.

• uz dozvolu hipotekara, zajmoprimac i kupac sklapaju kupoprodajni ugovor uz uslov mogućnosti prijevremene otplate hipoteke;
• novac koji je prodavac uplatio deponuje se u dve bankarske ćelije: u prvoj se deponuje iznos duga banci po kreditu - 1.900.000 rubalja, u drugom - iznos troškova stana minus dug - 2.100.000 rubalja;
• stranke podnose zahtjev i potrebnu dokumentaciju MFC-u za registraciju prenosa prava na stan na novog vlasnika;
• nakon registracije prijenosa prava, kreditna institucija prima sredstva iz prve ćelije - 1.900.000 rubalja. za prijevremenu otplatu duga po kreditu;
• Nakon što je vratila svoja sredstva, banka daje novom vlasniku pismo dozvole Rosreestru za uklanjanje kolaterala iz imovine;
• kupac skida depozit sa stana i postaje njegov punopravni vlasnik;
• prodavac dobija pristup ćeliji koja sadrži 2.100.000 rubalja.

Minimalni period za cijelu operaciju je 3 sedmice.

Dug je mali, koristimo avans

Tržišna vrijednost stana, kao iu prethodnom primjeru, iznosi 4 miliona rubalja. Ali preostali iznos je samo 400.000 RUB.

Korak po korak upute za takvu transakciju:

• uz dozvolu banke, hipotekar i kupac sklapaju predugovor o kupoprodaji uz uslov plaćanja akontacije za trošak stana u iznosu od 400.000 rubalja;
• strane zajedno odlaze u banku i vrše prijevremenu otplatu kredita;
• banka, nakon što je primila svoj novac, daje zajmoprimcu pismo o dozvoli Rosreestru da ukloni kolateral iz stana;
• nakon uklanjanja kolaterala, strane potpisuju uobičajeni DCT i odlaze u MFC, gdje podnose zahtjev za registraciju prijenosa vlasništva.

Nakon državne registracije, kupac će postati punopravni vlasnik stana, u čiju potvrdu će dobiti DCP sa oznakom državne registracije i izvod iz Jedinstvenog državnog registra.

Minimalni period za cijelu operaciju je 3 sedmice.

Zamjena hipotekarnih zajmoprimaca

Ova šema se koristi ako kupac ima malo vlastitog novca, ali dovoljno da otplati dugove prodavca prema vjerovniku.

Korak po korak upute za takvu transakciju:

• kupac prikuplja i dostavlja banci potrebnu dokumentaciju za odobrenje njegove kandidature kao novog zajmoprimca;

• Dok traje odobravanje budućeg zajmoprimca, stari mora redovno otplaćivati ​​kredit. Ukoliko dođe do dospjelog duga, banka neće dozvoliti zamjenu dužnika dok se ne likvidira;
• nakon što dobiju dozvolu banke za transakciju, strane nastavljaju sa ponovnim izdavanjem kredita;
• stari zajmoprimac podnosi banci zahtjev za prijevremenu otplatu hipoteke sa kupčevim sredstvima koja su mu u tu svrhu doznačena. Budući zajmoprimac podnosi zahtjev za hipotekarni kredit u iznosu koji je jednak razlici između cijene stana i iznosa prenijetog na bivšeg zajmoprimca;
• kreditna institucija obavlja poslove promjene zajmoprimca i izdaje potvrdu o zatvaranju hipoteke prethodnom dužniku, a ugovor o kreditu sa rokom plaćanja novostvorenom dužniku;
• strane potpisuju ugovor;
• u ćeliju se upisuje iznos kredita koji je primio novi zajmoprimac;
• sa novim zajmoprimcem se sastavlja ugovor o kolateralu;
• Stranke preknjižavaju vlasništvo nad stanom na novog vlasnika.

Prilikom promjene zajmoprimca nema potrebe za otklanjanjem tereta na stanu da bi se mogao prodati. I dalje će biti u zalogu banke, samo pod novom hipotekom.

Minimalni rok za cjelokupnu operaciju prodaje stana je 1 mjesec.

Poteškoće u prodaji stana sa hipotekom

Šeme koje se razmatraju su samo šeme koje funkcionišu pod uspešnom kombinacijom okolnosti i u idealnim uslovima. U praksi se javljaju mnoge različite prepreke, „nezgodne“ transakcije koje odlažu čitav proces. Obično nastaju u najnepovoljnijem trenutku iu bilo kojoj fazi.

Ali najvažnija prepreka je nedostatak ljudi spremnih da kupe vaš stan pod hipotekom.

Osim ovoga, šta može usporiti proces:

• korišćenje materinskog kapitala od strane kupca;
• kupac je vojni hipotekarni povjerilac (takva transakcija se možda uopće neće dogoditi);
• kupac, koji je teško pronađen, nije zadovoljan bankom (prilikom zamjene zajmoprimca);
• za prodaju je potrebna notarska overa;
• stan kupuje više kupaca;
• stan je preuređen od strane prvog korisnika kredita, za šta je banka saznala (kada je zajmoprimac smijenjen);
• potrebna je saglasnost organa starateljstva;
• kupac je u nekoj fazi odbio kupovinu ili je postavio nove uslove;
• itd.

Uprkos poteškoćama u prodaji stana pod hipotekom, nemojte vjerovati banci da to uradi, prodajte ga sami. U suprotnom ćete izgubiti i stan i novac. A ako ga sami prodate, postoji šansa da prihod iskoristite za kupovinu jeftinijeg stana

Zadnja izmjena: januar 2019

Zajmoprimci hipotekarnih kredita tvrde da je bolje platiti banci za svoj dom nego platiti gotovo isti novac za iznajmljeni dom. Prije nego što postanu punopravni vlasnici nekretnine, klijenti će morati dugo otplaćivati ​​kredit. U tako dugom vremenskom periodu situacija se može radikalno promeniti, pa će se pojaviti potreba za prodajom kolaterala. Da li je moguće prodati stan uz hipoteku i kako prodati stambeni prostor sa teretom objašnjeno je u ovom članku.

Nemaju svi građani dovoljno sredstava za kupovinu vlastitog doma, pa je dugi niz godina hipoteka za većinu ostala najpopularniji način stjecanja vlastitog stambenog prostora.

Za ovu vrstu transakcije, pored pribavljanja dozvole povjerioca, bit će potrebna i saglasnost organa starateljstva. Pored traženja kupaca, roditelji će istovremeno morati da pronađu i odgovarajući stan za zamjenu. Ako je transakcija zamjene nemoguća, nekretnina će se morati prodati uz jednokratnu kupovinu drugog stambenog prostora. U tom slučaju morate prvo dobiti saglasnost i povjerioca i organa OOiP-a (organa starateljstva). Poteškoća je u tome što je problematično odmah pronaći i kupca i prodavača odgovarajućeg stambenog prostora koji su spremni čekati.

Dozvola od POiP-a se daje nakon dostavljanja punog paketa dokumenata, uključujući:

• izjava roditelja;
• prijava djeteta starijeg od 14 godina koje ima dionicu;
• dokumenti za predmet koji se prodaje (izvod iz Rosreestra, pismena saglasnost banke ili hipoteka, ugovor o kreditu);
• vlasničke isprave za kupljeni objekat;
• tehnički pasoši za oba stana;
• procjena tržišne vrijednosti obje nekretnine.

Osim toga, treba uzeti u obzir da nekretnina kupljena u zamjenu mora odgovarati karakteristikama stambenog prostora, a udio djeteta u metrima ne smije biti manji od onog koji je dodijeljen maloljetniku. Jednostavno rečeno, ne dozvoljava da se životni uslovi maloljetnog vlasnika pogoršaju. Bitan! Neće biti moguće zamijeniti stan za stan u novogradnji u fazi izgradnje ako djeca imaju udjele u starom stambenom objektu.

Imate li pitanja o ovoj temi? Pitajte našeg advokata koristeći formu ispod ili pozovite dole navedene brojeve.

Imate li pitanja ili pojašnjenja? Naši stručnjaci će vam rado pomoći. Ako vam je potreban pravni savjet putem telefona, možete naručiti povratni poziv putem obrasca za online konsultanta, a naš stručnjak će vas pozvati u pogodno vrijeme.

Prilikom otplate hipotekarnog kredita koji je postao nepodnošljiv, neće škoditi znati kako prodati stan pod hipotekom. Za mnoge zajmoprimce, informacije o tome kako prodati stan pod hipotekom i još zaraditi novac će biti neočekivane.

Nepokretnost na koju je stavljen teret ne može se prodati bez dozvole banke. Za hipotekarne kredite, u skladu sa čl. 29 i čl. 33 Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)” sa izmenama i dopunama od 7. maja 2013. godine, broj 102-F3, zajmoprimac ima pravo da koristi samo založenu imovinu i dužan je da je održava u ispravnom obliku.

I njegov gubitak ili prodaja trećim licima je nezakonita. Događaj koji nastane rešava se u korist zalogoprimca (odnosno banke), shodno čl. 301-303 Građanski zakonik Ruske Federacije. No, postoji niz slučajeva kada banka može ugoditi zajmoprimcu i dozvoliti prodaju stana pod zalogom.

Zašto žele da prodaju stan pod hipotekom?

Razlozi zbog kojih zajmoprimac počinje razmišljati o tome kako prodati stan uz hipoteku mogu se podijeliti u 3 grupe:

1. ako izgubite dovoljno prihoda za otplatu kredita;
2. ako postoji potreba za kupnjom prostranijeg stanovanja;
3. ako želite da zaradite na hipoteci.

1. Ako izgubite dovoljno prihoda za otplatu kredita

   Niko nije imun od gubitka stabilnih finansijskih prihoda. Nemoguće je predvidjeti šta će se dogoditi za nekoliko godina. A isplate se moraju vršiti po strogom redoslijedu svakog mjeseca, u potpunosti i na vrijeme, bez obzira na sve situacije.

   Stoga je želja za brzom prodajom stana kako bi se konačno isplatila banka prije primjene dodatnih mjera, prema Saveznom zakonu „O hipotekama (zalogu nekretnina)“, sasvim prirodna i predvidljiva.

2. Ako postoji potreba za kupnjom prostranijeg stambenog prostora

   Na primjer, mladi se energično penju na ljestvici karijere, vjenčaju se i rađaju djecu. Stan uzet na hipoteku postaje “mali”. Većina ovih zajmoprimaca razmatra mogućnost prodaje stana pod hipotekom, a zatim kupovine većeg.

   Banka ne zabranjuje podizanje druge hipoteke za veći stan ako vam prihodi mlade porodice omogućavaju plaćanje dva dugoročna kredita odjednom. Ova opcija zahtijeva učešće.

3. Ako želite da zaradite na hipoteci

   Ako je stan kupljen u zgradi u izgradnji u prilično ranoj fazi, tada će do završetka izgradnje njegova cijena značajno porasti, au nekim slučajevima i više nego pokriti sve troškove vezane za hipoteku.

   Učesnici zajedničke gradnje pokušavaju prodati svoj stan prije nego što kuću puste u funkciju, jer je mnogo lakše preregistrirati ugovor o ustupanju nego se baviti registracijom gotovih stanova (ako je, naravno, cilj u početku bio zarada ).

   Ali takođe se dešava da je nestala potreba za stanovanjem u izgradnji, a zajmoprimac razmišlja o tome da ga proda za maksimalnu korist za sebe. Ovo su izuzetni slučajevi.

   Prilikom prodaje sekundarnog stana koji je pod teretom, zajmoprimac mora smanjiti njegovu tržišnu vrijednost, jer je vrlo malo ljudi koji su spremni da se bave bankovnim kolateralom.

Saglasnost banke za prodaju stana uz hipoteku

Stan kupljen hipotekom je vlasništvo dužnika, ali da biste ga prodali morate dobiti saglasnost banke.

s jedne strane, banka je zainteresovana za potpunu otplatu kredita i ne bi trebalo da se meša u prodaju kolateralne nekretnine ako zajmoprimac više ne može da snosi dužničke obaveze po hipoteci.

Na drugoj strani , kada dozvoli prodaju nepokretnosti sa kolateralom, banka gubi eventualnu dobit povezanu sa plaćanjem kamata za korišćenje pozajmljenih sredstava izdatih za kupovinu ove nekretnine.

Ako je u zaključenom ugovoru navedena mogućnost prodaje opterećenog stana, onda banka ne može odbiti. Kako se zajmoprimci ne bi zloupotrijebili ovu priliku, prodaja stana pod hipotekom je praćena izricanjem značajnih kazni i zaštitnih provizija.

Ne znate svoja prava?

Ali one su neuporedive sa mogućim posljedicama zaustavljanja plaćanja hipoteke. Ako zajmoprimac objektivno više ne može redovno plaćati kredit, ne bi trebao odlagati prodaju, mudrije je riješiti trenutnu situaciju prije suđenja.

Kako možete prodati stan pod hipotekom?

Moguće su sljedeće opcije za prodaju stana pod hipotekom:

1. Prijevremena otplata. Zajmoprimac pronalazi kupca koji pristaje na kupovinu stana sa teretom i od njega prima potreban iznos za prijevremenu otplatu hipoteke.
2. Samostalna prodaja. Banka sa kupcem sklapa pismeni ugovor za naknadnu kupovinu stana. Kupac otplaćuje hipoteku, zajmoprimac dobija potvrdu o nepostojanju duga i samostalno uklanja teret.
3. Prodaja uz pomoć banke. Kupac polaže potrebne iznose za otplatu hipoteke i kupovinu stana u dva depozita. Banka sama rješava otklanjanje tereta.
4. Prodaja dužničkih obaveza. Za kupca koji takođe želi da kupi stan pod hipotekom na kredit, postoji šema refinansiranja.

Prijevremena otplata

Pronaći kupca koji pristaje na takvu šemu je prilično teško. Opterećenje stana je zastrašujuće, pogotovo što na sekundarnom tržištu uvijek postoje zakonski jasne alternativne ponude.

U osnovi, shema prijevremene otplate se koristi kada se stambeni objekti u izgradnji stavljaju pod hipoteku. Stanovi u novogradnji sa modernim rasporedom su veoma traženi, a u završnoj fazi izgradnje savjestan investitor nema mogućnosti.

Potencijalni kupac stana polaže depozit potreban za potpunu otplatu hipoteke kod banke, prema dodatnom ugovoru sa zajmoprimcem, ovjerenom kod notara.
Nakon zatvaranja hipoteke i otklanjanja tereta (obično to traje 5 radnih dana), prodavac i kupac stana obilaze upisnu komoru i preregistruju ugovor o zajedničkoj izgradnji ili sastavljaju kupoprodajni ugovor.

Samostalna prodaja

Ne treba skrivati ​​od potencijalnog kupca činjenicu da je stan pod teretom banke. Ako informacije dajete u dijelovima i šutite o detaljima, onda kupac može steći utisak da je uvučen u neku vrstu lukave prevare.

To je zapravo jednostavno. Nakon pregleda stana, kupac mora kontaktirati banku i izraziti želju za unovčenjem depozita. Zaposleni u banci će sa njim sastaviti predugovor o kupoprodaji i overiti ga kod notara.

Kupac polaže neophodan iznos za otplatu duga zajmoprimca u jedan depozitni pretinac, a preostali iznos koji dospijeva nakon završetka transakcije zajmoprimca u drugi.
Sa stana se uklanja teret i sastavlja se kupoprodajni ugovor. Banka i zajmoprimac dobijaju pristup svojim sefovima tek nakon što završe i registruju kupoprodajni ugovor kod Rosreestra.

Prodaja uz pomoć banke

U slučaju nedostatka vremena ili odsutnosti (prilikom promjene mjesta stanovanja ili dužeg službenog putovanja), zajmoprimac može prebaciti prodaju hipotekarnog stana u potpunosti na ramena zaposlenika banke.

U ovom slučaju, samo banka i kupac su uključeni u otklanjanje tereta nije potrebno prisustvo zajmoprimca. Zajmoprimac može podići ostatak izvršene transakcije (ako postoji) nakon registracije u bilo koje vrijeme iz sefa banke.

Prodaja dužničkih obaveza

Hipotekarni stanovi koji se prodaju u banci svojim sniženim cijenama privlače druge koji žele uzeti hipoteku.

Za njih se procedura podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit ne razlikuje mnogo od standardne:

• sličan paket dokumenata predviđen je za razmatranje kupca kao potencijalnog zajmoprimca;
• ako se odobri, kupljena nekretnina se procjenjuje i osigurava u skladu sa utvrđenim odredbama Federalnog zakona „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)” sa izmjenama i dopunama od 7. maja 2013. godine, broj 102-F3.

Sama banka je odgovorna za ponovnu registraciju tereta u Rosreestru povodom novog vlasnika. Zajmoprimac može samo potpisati dodatni ugovor o ustupanju dužničke okolnosti.

Procedura prodaje stana traje oko 3 sedmice (5 radnih dana za otklanjanje tereta i oko 2 sedmice za završetak kupoprodajne transakcije).