Как да оценим строителна фирма. Как да прогнозираме цената на акциите на строителните компании. В какви случаи се оценява строителната техника?

Постоянното увеличаване на обемите на строителство в големите градове доведе до експлозивен растеж в строителната индустрия и рязко увеличаване на броя на отделните компании, ангажирани в строителния бизнес. Строителството, както всеки друг бизнес, включва постоянно движение на капитали, една от формите на което е покупко-продажбата на строителни компании.

Когато една компания смени собственика си, винаги възниква въпросът за справедливо парично обезщетение на нейния собственик за преотстъпването на правата на собственост върху компанията. Ако транзакция се случи на отворен, конкурентен пазар, като и купувачът, и продавачът действат разумно, без принуда, всеки в свой собствен интерес, тогава цената на сделката ще бъде равна на пазарната стойност на компанията.

Оценката на пазарната стойност на строителния бизнес има свои собствени характеристики.

Както знаете, стойността на един бизнес може да се определи по три подхода – разходен, сравнителен и доходоносен. Въпреки това, в случай на оценка на бизнес въз основа на предоставянето на услуги (а именно, това е вид строителен бизнес), подходът на разходите се оказва неефективен.

Всъщност основната стойност на една строителна фирма е нейната позиция на пазара, която й дава възможност редовно да получава договори за строителство. Колкото по-висок е „договорният потенциал“ на една компания, толкова по-голяма е нейната печалба и, следователно, нейната пазарна стойност.

Стойността на активите на една строителна компания обикновено не е висока. Ако определите стойността на една компания въз основа на пазарната стойност на нейните активи (както трябва да се направи, когато се прилага разходният подход за оценка), тогава пазарната стойност на бизнеса ще бъде значително подценена. Единственият случай, когато използването на скъп подход за оценка на бизнеса е оправдано, е ситуацията преди фалит, когато компанията изпитва хронична липса на поръчки и перспективите за по-нататъшно получаване на нови договори за строителство изглеждат несигурни.

Най-добре е бизнесът на строителните фирми да се оценява по методите на приходния подход, които разчитат както на ретроспективни, така и на прогнозни данни за приходите и разходите на дадена строителна фирма за определен период. В същото време дълбочината на ретроспективния анализ трябва да бъде най-малко 3 години, а прогнозният период - най-малко 2 години. Ретроспективният анализ на дейността на предприятието е много важен, тъй като ви позволява да създадете обективна основа за по-нататъшни прогнози и разсъждения. Например, ако една компания е показала стабилно увеличение на нетната печалба с 30% годишно през последните 5 години, тогава с голяма вероятност този модел може да продължи и в бъдеще. Следователно, когато прави прогноза за приходите и разходите на бизнеса за следващите 2 години, оценителят може по-разумно да определи прогнозните стойности на нетната печалба за прогнозните години. Този метод на оценка е подходящ за определяне на пазарната стойност на всеки бизнес, свързан с предоставянето на услуги, включително строителни услуги.

Сравнителните методи за оценка на строителния бизнес също могат да дадат добри резултати, но практическото приложение на сравнителния подход е ограничено от липсата на надеждна информация за продажбите на подобни предприятия. Всъщност продавачите и купувачите на строителни компании не са склонни да разкриват цените на извършените сделки - като правило информацията за цените в тези случаи не надхвърля тесен кръг от участници. Акциите на строителните компании практически не се търгуват на организирания пазар на ценни книжа, така че и тук не е възможно да се получи информация за продажби.

По този начин най-надеждният начин за оценка на бизнеса на строителните компании е подходът на доходите.

За да изчислите приблизително пазарната стойност на строителен бизнес, използвайки подхода на доходите, можете да използвате нашата безплатна услуга „Онлайн бизнес оценка“

© . Копирането е забранено.

Оценка на пазарната стойност на СМР
Определяне на пазарната стойност на реално извършената работа
Определяне на пазарната стойност на строителни работи, оценка на нежилищни помещения, избор на метод за оценка на нежилищни помещения, процес на оценка на строителни работи

Обект на строителна оценка: нежилищни помещения

Адрес за оценка: Москва

Целта на оценката: да се определи пазарната стойност на действително завършени строителни, монтажни и довършителни работи в нежилищни помещения с обща площ от 199,4 квадратни метра.

Удостоверение за оценка на качеството

Оценката е извършена и докладът е съставен в съответствие с изискванията, посочени в следните документи:

• Федерален закон „За оценителската дейност в Руската федерация“ № 135-FZ от 29 юли 1998 г., с измененията. № 91-FZ от 07.05.2009 г.;
• „Федерални стандарти за оценка, задължителни за използване от субекти на оценителски дейности“, FSO № 1,2,3, одобрени със заповеди на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20.07.2007 г. N 256, от 20.07. 2007 N 255, от 20.07.2007 N 254.

Изложените в доклада факти са верни и верни. Анализите, становищата и заключенията, съдържащи се в доклада, са на самия оценител и са валидни стриктно в границите на ограничителните условия и допускания, които са част от този доклад. Възнаграждението на оценителя не зависи от резултатите от окончателната оценка, както и от онези събития, които могат да възникнат в резултат на използването от страна на клиента или трети страни на констатациите и заключенията, съдържащи се в доклада.

Оценителите нямат реален или предполагаем интерес към оценявания имот и действат безпристрастно и без предубеждение към участващите страни.

Представените в доклада факти, въз основа на които е извършен анализът, направените предположения и изводи, са събрани във възможно най-голяма степен с помощта на знанията и уменията на оценителя и според него са надеждни и безплатни на фактическите грешки.

Изходните данни, използвани от оценителите при изготвянето на този доклад, са получени от надеждни източници и се смята, че са надеждни, въпреки че се правят препратки към източници на информация, където е възможно.

Направени ограничаващи условия и предположения

Сертификатът за оценка, който е част от този доклад, е предмет на следните условия и допускания:

1. Този отчет е надежден само за целите, посочени тук;
2. Клиентът и Изпълнителят не поемат никакви задължения по отношение на поверителността на сетълментите. Изпълнителят не поема отговорност за описване на правния статут на обекта на оценка;
3. Изпълнителят разчита на точността на първоначалната информация, предоставена от Клиента;
4. Оценката на имота е извършена въз основа на оглед на имота и информация, предоставена от Клиента.
5. В съответствие със задачата, поставена от Клиента, отговорностите на Изпълнителя не включват оценка на правата на собственост на Клиента върху недвижими имоти.
6. При извършване на оценката се приема, че няма скрити фактори, влияещи върху стойността на имота. Изпълнителят не носи отговорност, ако такива фактори бъдат открити след оценката.
7. Нито Клиентът, нито Изпълнителят могат да използват доклада (или която и да е част от него), освен както е предвидено в текста на този доклад;
8. Становището на Изпълнителя относно стойността на обекта на оценка е валидно само към датата на оценката. Не носи отговорност за последващи промени в социални, икономически, правни и природни условия, които могат да повлияят на стойността на оценявания имот;
9. Изпълнителят не е длъжен да дава допълнителни съвети по този доклад във връзка с последващо предоставяне на информация, която може по някакъв начин да повлияе на направените в доклада изводи относно стойността на обекта;
10. Изпълнителят не е длъжен да се явява в съда или да свидетелства по друг начин относно изготвения доклад или предмета на оценката, освен въз основа на отделно споразумение с Клиента или официална призовка от съда.
11. Оценителят лично извърши оглед на имота. Определянето на пазарната стойност на реално извършената от оценителя работа е извършено въз основа на записаните обеми при проучването без отваряне на външните довършителни покрития.
12. На оценителя не са представени актове за скрита работа и проектна документация.

Описаните по-горе допускания и ограничения предполагат пълното им недвусмислено разбиране от страните, подписали доклада. Всички разпоредби, резултати от преговори и твърдения, които не са посочени в текста на доклада, са невалидни. Тези допускания и ограничения не могат да бъдат променяни освен с подписа на двете страни.

Без писменото съгласие на Оценителя, този доклад не трябва да се разпространява или публикува, нито да се използва, дори в съкратена форма, за цели, различни от посочените по-горе. Оценителят не поема никаква отговорност за загуби, които могат да възникнат за клиента или друга страна в резултат на нарушаване и/или неспазване на формулираните ограничителни условия.

Процес на оценяване

Основни понятия и определения. Съгласно член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация „подобренията, които могат да бъдат отделени от нещо, без да го навредят, се признават за отделими. Съответно неотделимите подобрения, когато се отделят от една вещ, влошават нейното състояние, в резултат на което тя придобива недостатъци. Законът не казва каква трябва да бъде степента на увреждане на вещта, за да се признаят подобренията за неделими. Следователно трябва да се стигне до извода, че повредата може да бъде всякаква, основното е, че в резултат на нея вещта има недостатъци, за които отговаря наемателят.

Цената е термин, който обозначава сумата пари, изисквана, предлагана или платена за стока или услуга. Това е исторически факт, тоест отнася се за определен момент от време и място, независимо дали е обявено открито или е останало в тайна. В зависимост от финансовите възможности, мотиви или специални интереси на конкретния купувач и продавач, цената, платена за стоки или услуги, може да не съответства на стойността, приписана на тези стоки или услуги от други. Цената обаче е индикатор за относителната стойност, приписвана на стоките или услугите от конкретен купувач и/или конкретен продавач при определени обстоятелства. (MSO. Общи понятия и принципи на оценка. М., 1994).

Стойността е икономическа концепция, която установява връзката между стоките и услугите, налични за покупка, и тези, които ги купуват и продават. Стойността не е исторически факт, а оценка на стойността на конкретни стоки и услуги в определен момент от време според избрана дефиниция на стойността. Икономическата концепция за стойност изразява пазарен поглед върху ползата, която собственикът на даден продукт или клиентът, на когото се предоставя дадена услуга, има в момента на оценка на стойността. (MSO. Общи понятия и принципи на оценка. М., 1994).

Разходите за подмяна на обекта на оценката са сумата от разходите за създаване на обект, подобен на обекта на оценка, по пазарни цени, съществуващи към датата на оценката, като се вземе предвид амортизацията на обекта на оценка. Възстановителната стойност обикновено се използва за застрахователни цели като оценка на общите разходи за възстановяване на имущество. Процедурите за оценка, които използват разходите за подмяна или ново строителство като основа за изчисляване на стойността на бизнес за целите на финансовото отчитане, се считат за подходящи при ограничени обстоятелства, както е обсъдено в ECO 4 относно амортизираните разходи за подмяна (ARC). Изчисленията на оценките за застрахователни цели понякога се извършват едновременно с оценките на активите.

Стойност при възстановяване - разходите, които са необходими за подмяна, поддръжка или основен ремонт на застрахованото имущество, за да се доведе до по същество същото, но не по-добро състояние от това, в което е било, когато е било ново (без да се разширява). (MP 3, клауза 3.5.5)

Оценката е акт или процес на определяне на стойността. Синоним на оценка. (Стандарт за оценка на бизнеса, BVS-I. Терминология). Дата на оценка – датата, на която заключението на оценителя за стойността е валидно. (Стандарт за оценка на бизнеса. BVS-I. Терминология).

Собствеността е правно понятие, което обхваща всички интереси, права и ползи, свързани със собствеността. Собствеността се състои от права на частна собственост, които дават на собственика правото на интерес към това, което притежава. За да се прави разлика между недвижим имот като физически обект и собственост върху него в юридически смисъл, собствеността върху недвижим имот се нарича недвижим имот. Притежаването на интерес в обекти, различни от недвижими имоти, се нарича лична собственост. Думата собственост, когато се използва без допълнителна дефиниция или идентификация, може да се отнася както за недвижимо, така и за движимо имущество или комбинация от двете. (ICO. Концепции/принципи, параграфи 2.3, 2.4).

Правата на собственост са права, свързани със собствеността върху недвижими имоти. Имуществото включва правото да се използва имущество (имот), да се продава, отдава под наем, дарява; както и развитие, селскостопанска употреба, добив, промяна на неговата топография, разделяне, консолидация или отказ за упражняване на всички тези права. Комбинация от права на собственост понякога се нарича пакет от права. Правата на собственост обикновено са предмет на публични и частни ограничения, като сервитути, права на преминаване, зониране, плътност на застрояване и други ограничения, които могат да обременят имота. (MP 1, 3.0).

Видове имущество – международните стандарти за оценка ясно разграничават понятията недвижими имоти и недвижими имоти. Недвижимият имот е материален обект (вещ) и се определя като физически парцел земя, подпочвени участъци, изолирани водни тела и всичко, което е пряко свързано със земята, т.е. обекти, чието движение без несъразмерно увреждане на тяхното предназначение е невъзможно, включително: гори, трайни насаждения, сгради, постройки. (МСО, Концепции/Принципи, параграфи 2.0, 2.1)

Недвижимата собственост е правна концепция, която се отнася до всички права, интереси и ползи, свързани със собствеността върху недвижими имоти. Интересът към недвижими имоти обикновено се формализира с официален документ, като например документ за собственост или договор за наем. (Концепции/принципи на IVS, 3.2).

Недвижимите имоти са физическата земя и всички неща, които са естествена част от нея, както и обекти, прикрепени към земята от хора. (IVS. Концепции/принципи, параграф 3.1).

Пазарната стойност е прогнозната сума пари, за която имотът ще бъде разменен на датата на оценката между желаещ купувач и желаещ продавач в сделка при справедливи пазарни условия, след подходящ маркетинг, в който всяка страна е действала съзнателно, благоразумно и без принуда. Пазарната стойност е обективна оценка на установената собственост върху определен имот към дадена дата. (IVS 1, параграф 3.1).

Пазарният подход е общ метод за определяне на стойността на даден обект или неговия собствен капитал, който използва един или повече методи, базирани на сравняване на дадено предприятие (обект) с подобни инвестиции (обекти), които вече са били продадени. (Стандарт за оценка на бизнеса, BVS – I, Терминология).

Подходът на доходите е общ начин за определяне на стойността на обект или неговия собствен капитал, който използва един или повече методи, базирани на преизчисляване на очаквания доход. (Стандарт за оценка на бизнеса. BVS-I. Терминология).

Разходният подход е подход за оценка, който определя стойността на даден обект чрез определяне на настоящата (текуща) стойност на актива минус различни елементи на износване: физически, функционални и икономически. (Стандарт за оценка на бизнеса. BVS-I. Терминология).

Избор на база за оценка

Целта на тази оценка е да се определи разумната цена на разходите, необходими за създаване на обект, подобен на обекта на оценката, по пазарни цени, съществуващи към датата на оценката, като се вземе предвид амортизацията на обекта на оценка - Стойност на замяна на обект на оценка. Възстановителната стойност е сумата от разходите за създаване на обект, подобен на обекта на оценка, по пазарни цени, съществуващи към датата на оценката, като се вземе предвид износването на обекта на оценка. За основа на оценката експертът избра възстановителната цена, определена чрез разходния подход. Процедурата за оценка включва следното:

• посещение на обекта за извършване на оглед и отчитане на обема на извършената работа;
• събиране и анализ на необходимата информация и документация;
• изчисляване на себестойността на разходите чрез изготвяне на разчетна документация или остойностяване на ремонт на имущество;
• изготвяне на писмен доклад.

Избор на подходи и методи за оценка

За избор на подходи за оценка беше извършен сравнителен анализ на информацията за съответния пазар на недвижими имоти с информацията, необходима за прилагане на един или друг подход.

Разходният подход е набор от методи за оценка на стойността на оценяван обект, базиран на определяне на разходите, необходими за възпроизвеждане или замяна на оценявания обект, като се вземат предвид износването и остаряването. Разходите за възпроизвеждане на обекта на оценка са разходите, необходими за създаване на точно копие на обекта на оценка, като се използват материалите и технологиите, използвани за създаване на обекта на оценка. Разходите за подмяна на обект на оценка са разходите, необходими за създаване на подобен обект с използване на материали и технологии, използвани към датата на оценката. Както вече беше отразено по-горе, той се прилага при липса на пазарна информация за цените на сделките или доходите от недвижими имоти. В този случай при оценка на пазарната стойност на извършения ремонт е единственият вариант.

Сравнителен подход - за да се приложи сравнителният подход при оценката на недвижимите имоти, е необходима информация за продажбата на сравними имоти. Въпреки това, при липса на информация за реални транзакции, е възможно да се използват данни за предлагане на продажби на сравними аналогични обекти.

Подходът на доходите е набор от методи за оценка на стойността на обекта на оценка, базиран на определяне на очаквания доход от използването на обекта на оценка. Доходният подход включва две основни техники. Според първия, стойността на даден обект се изчислява въз основа на текущия годишен доход от неговата експлоатация, като се използват специални коефициенти, които отразяват връзката между стойността на имотите и нивата на доходите, които са се развили на пазара. Във втория се прави прогноза относно оперативните приходи за определен период в бъдещето и вероятната продажна цена на обекта в края на този период, след което се изчислява и сумира настоящата стойност на всички бъдещи приходи, като се използва специален коефициент, отразяващ риска, който съпътства инвестицията в този обект.

Описание на обекта на оценка

Обектът на оценка е комплекс от строителни, монтажни и довършителни работи, както и материали и оборудване, изразходвани за извършване на неразделни подобрения в нежилищни помещения. Помещението с обща площ от 199,4 кв.м., находящо се на първи етаж от жилищна сграда, състои се по експликация от стаи 1,2,3,4,5,6,7,8,9 помещения XXXIII .

Заключение на оценителя

Целта на оценката е да се определи пазарната стойност на реално извършената работа с цел информиране на Клиента. В съответствие с международните и руските стандарти, определянето на пазарната стойност на обекта на оценка трябва да бъде получено чрез съгласуване на стойностите на стойността, определени в резултат на използването на различни методи за оценка, а именно: разходи, сравнителни и доходни подходи . Координирането на резултатите, получени по различни методи, обикновено се извършва чрез въвеждане на съответен тегловен коефициент за всеки от тях, отразяващ степента на неговата надеждност. Както следва от изводите, направени от оценителя в процеса на изготвяне на настоящия доклад, от трите подхода за оценка е използван един - скъпоструващ. Въз основа на изложеното и воден от своя опит и професионални познания, оценителят счете за възможно да придаде следната специфична тежест на стойността, получена по разходния подход - 1.0 (100%).

По този начин пазарната стойност на обекта на оценка - действително извършени неразделни подобрения на помещенията, към датата на оценката, като се вземат предвид ДДС и закръгляването, е: 2 358 000 (Два милиона триста петдесет и осем хиляди) рубли.

Строителните машини и оборудване са най-важният актив на всяка строителна фирма. Оценката на това оборудване включва преглед, в резултат на който ще бъде определена точната му цена. Резултатите от проверката може да са необходими при залагане на оборудване, продажба, отдаване под наем или просто за счетоводни цели.

Каква строителна техника подлежи на оценка?

Можете да оцените реалната цена на всяка строителна техника. Има обаче няколко основни типа технологии:

• Оборудване за изкопни работи:оборудване за земни работи, машини за уплътняване на почвата или оборудване за подготовка на земя за работа.
• Оборудване за обработка и транспортиране:подемни механизми, товаро-разтоварна техника, транспортна техника.
• Сондажно оборудване:различни багери, трактори, сондажни машини и друга специална техника.
• Оборудване за бетонови и стоманобетонни работи:машини и механизми, които транспортират или смесват бетон. Това включва и оборудване за фитинги.
• Оборудване за довършителни работи:механизми за мазилка, боядисване или покривни работи.
• Пътно оборудване:устройства за подготовка или монтиране на пътни настилки.

В какви случаи се оценява строителната техника?

Необходимостта от извършване на експертиза за оценка на оборудването възниква при всякакви правни действия, свързани с него. Например, такава оценка е необходима при продажба, покупка или лизинг на оборудване.

Оценка е необходима и при кредитиране или застраховане, тъй като цената на оборудването влияе върху размера на плащанията, вноските и др. Оборудването се оценява, когато се отпише или предприятието фалира.

Извършването на оценителска експертиза е необходимо по време на съдебни производства, за които е важна цената на оборудването на компанията.

Плюс това, с помощта на оценка, собствениците на компании могат да разберат реалната цена на своето счетоводно оборудване.

Списък на документите, необходими за оценка на ремонтно оборудване

Преди експертите да започнат работата си, трябва да предоставите всички необходими документи.

Първо, ще ви трябват документи, потвърждаващи, че сте собственик на строителното оборудване. Второ, изгответе списък на цялото оборудване, в който за всяко оборудване посочете марката, модела, серийния номер, годината на производство и неговите характеристики. Цялата информация трябва да бъде потвърдена, така че ще ви трябват и паспорти и документи за цялото оборудване.

Ако преди това е била извършена оценка, тогава ще ви трябват резултатите и цената на оборудването. Ще ви е необходима и информация за ремонта на всяко оборудване, ако има такова.

Поръчайте оценка на разходите за строително оборудване

Значението на оценката на строителното оборудване е трудно да се надценява. Това не само ще ви позволи да формулирате компетентна ценова политика, но и ще избегнете възможни финансови загуби.

На конкурентни цени можете да поръчате преглед от нашата компания Soyuz-Expert. В резултат на проверката, извършена от нашите експерти, вие ще получите официален документ „Оценъчна справка“, който има правна сила и съдържа доказателства за стойността на вашето оборудване.

Можете да поръчате оценка или да получите консултация по всеки удобен за Вас начин: пишете ни по имейл, обадете се на някой от телефоните за контакт или се свържете директно с нашия офис.

Задайте въпрос и експертите ще отговорят.

Оценката на реалната стойност на акциите на строителната компания е една от най-трудните задачи за инвеститора. Това винаги е било вярно, защото те никога не са били търгувани на истинската им цена. Преди кризата те бяха пласирани на изключително високи цени, в момента се котират значително под фундаменталната им оценка. Тази статия се основава на изводи от проучване на спецификата на няколко големи строителни компании. Този анализ позволи да се изгради адекватен алгоритъм за оценка на стойността на техните акции.

Защо стандартните методи са безсилни срещу SC?

разработчиците не са податливи на стандартни подходи за оценка. Например, такъв показател като приходи за застрахователна компания няма съдържание, тъй като без преоценка на имуществото този индекс отразява само колко активно са били извършени продажбите на недвижими имоти в определен период от време. Ако този показател за фирма Х е нула, това означава, че през отчетния период тя се е занимавала изключително със строителство, без да продава нищо навреме. На същата база е невъзможно да се прогнозира стойността на акциите в бъдеще, като се използват традиционните съотношения (P/BV, P/E, P/S и други).

да прогнозира цената на акциите на застрахователната компания

Въз основа на горното, по отношение на строителните компании, алтернативата е да направите прогноза за балансовата стойност на конкретна застрахователна компания в бъдеще, тоест трябва да оцените пазарната стойност в бъдеще на проектите, които тя в момента има. Разбира се, задачата е по-обширна от стандартните методи. И така, източниците на информация за застрахователната компания трябва да бъдат следните документи: стандартни финансови отчети; IC тримесечни и годишни отчети; финансови отчети по международни стандарти с коментари; доклад на експерт-оценител; информация, която застрахователното дружество предоставя на инвеститорите; допълнителни източници с отворен достъп: статии, емисии с новини, форуми и др. Възникващи проблеми при обработката на информация:По правило стандартните счетоводни отчети на застрахователната компания не са консолидирани, тоест всеки строителен обект е идентичен с ново юридическо лице. Международните стандарти за отчитане също създават пречка: строителните проекти (те са тези, които преобладават в портфолиото на застрахователната компания) се класифицират в заглавието „Резерви“ и се оценяват по реална цена, а не по справедлива стойност. Докладът на оценителя, публикуван от някои компании, съдържа пълен списък на имотите с основни характеристики и оценки за всеки от тях. Но, първо, инвеститорът се нуждае от стойността на акцията в бъдещето, тоест от цената на застрахователния портфейл в бъдеще. Второ, параметрите, по които се извлича цената на обектите, могат да бъдат различни. Това, което е важно за инвеститора, на първо място, е прогнозата за промените в стойността на недвижимите имоти и строителните проекти. Връщайки се към кризата, си спомняме, че едни и същи експерти или не променяха цените в своите оценки в продължение на няколко години (въпреки променящите се пазарни тенденции), или сериозно ги подцениха през цялата година. Ето защо докладите на такива специалисти не заслужават доверие и техните доклади могат да се приемат единствено като данни за обекта и основните му параметри (вид и клас на недвижимия имот, срокове на работа, местоположение, дял на застрахователната компания в проекта и ■ площ).

Алгоритъм за прогнозиране на цената на акциите на застрахователните компании

Въз основа на гореизложеното, за да можете да оцените стойността на акциите на строителна компания в бъдеще, е необходимо да преоцените целия обем на недвижимите имоти на застрахователната компания и да я изразите в баланса на компанията. За целта е необходимо да извършите следните действия: 1. Събира се цялата налична информация за обектите на застрахователната компания, необходима за оценка. 2. Първо, всички обекти се оценяват според принадлежността им към определени сегменти от недвижими имоти. 3. Изчислява се общата стойност на портфолиото на разработчика. 4. Прогнозираме финансовото състояние на компанията в бъдеще. 5. Съставят се формуляри: отчет за приходите и разходите, както и баланс. 6. Изчислява се прогнозираната доходност и процентът на собственост на ценните книжа. 7. Изчисляваме обобщената доходност на 1 акция. Сега нека разгледаме някои аспекти в детайли. Оценка на обекти от жилищния секторОтличителните характеристики на този сегмент са разликата във времето на изпълнение на проекта и времето на реалните продажби. Също така трябва да проследите действителните продажби според отчетите: за месец, за шест месеца, за година. Друг отличителен момент са продажбите на етапи, тоест разликата между цената на етапа на изграждане на обекта и пазарната стойност на построения обект. Обяснява се както от страна на разработчика, така и от страна на акционера. От първа гледна точка това е набиране на средства за строителство. За акционера отстъпката е изпълнена с рискове. С изграждането на имота отстъпката и рисковете намаляват. В крайна сметка обектът се свежда до разликата в приходите на застрахователната компания от продажби на апартаменти и разходите за строителство. Оценка на търговски обектиОтличителни характеристики на този сегмент са: Заетост – част от въведените в експлоатация площи от общата площ на обекта. Степента на капитализация е съотношението на наема на недвижими имоти и тяхната стойност (като се вземат предвид пазарните условия). Търговските недвижими имоти включват две възможности за изпълнение: продажба и. И в двата случая, освен отстъпка, подобна на жилищните имоти, се предполага отстъпка за продажба на всички площи наведнъж или части от площи в големи количества. Ако помещенията ще бъдат отдадени под наем, приходите от тях се изчисляват. Обемът на портфолиото на разработчика е сумата от завършени и незавършени обекти. Оценка на обекти на етап проектиране и земяКогато изчислявате тези параметри, трябва да разберете: както земеделската земя, така и земята за изграждане на конструкции се изчисляват по сравнителния метод. Продажбата на земя в крайградските селища се изчислява в парична печалба. Ако проектът не бъде стартиран в следващите няколко години или не бъде получена конкретна документация за обекта, тогава той се изчислява като земя. Различни IC бизнес моделиНякои застрахователни компании извършват допълнителни (обикновено свързани) дейности успоредно с основната си дейност. Например строителна фирма произвежда строителни материали. В този случай изчислението може да бъде различно: 1. Допълнителните направления се изчисляват отделно и в резултат на това се вземат предвид всички компоненти. 2. Показателите от всички видове дейности се вземат предвид в един отчет за загубите и печалбите. Обобщена оценка на портфолиото на разработчикаНа този етап се обобщават следните показатели: Цена на незавършени обекти. Цена на готовите обекти. Разходи за изграждане на съоръжения. Приходи от продажба на жилищна площ. Приходи от продажба на търговски площи. Доход от наем. В точката на прогнозиране първите два показателя отразяват балансовия капитал в бъдеще. в парично изражение те отразяват приходите минус разходите. Част от него ще остане неразпределена и ще отразява и балансовия капитал на застрахователната компания в бъдеще. Другата част отразява средствата, необходими на дружеството за осъществяване на дейността му. Корекции въз основа на реални отчети на застрахователната компанияНа този етап пристъпваме директно към изготвянето на прогноза за балансовия капитал на застрахователната компания в бъдеще; за да направим това, ние го сравняваме с текущия балансов капитал. На преоценка подлежат само онези обекти, които съществуват в началото на срока. Реализацията на нови обекти не е регистрирана. След това се изчислява обемът на финансирането за изпълнение на дейността на застрахователната компания. Реализирането им е възможно чрез допълнителна емисия на акции, продажба на обекти или управление на дългове. Освен това е необходимо да се вземат предвид данъчните задължения на застрахователната компания, включително тези върху продажбите. И накрая, изчисляване на потенциала за рентабилностКрайният параметър на привлекателността на застрахователна компания за инвеститор се състои от 2 части: процент на собственост и потенциална доходност. Процентът на задържане отразява възвръщаемостта в дългосрочен план. Тук всеки тип недвижими имоти се взема предвид по своя собствена ставка, която след това се сумира от техните пропорции в портфолиото на предприемача. Не забравяйте за корекцията на отстъпката. Потенциалната възвръщаемост отразява доходността в краткосрочен план. Тук сравняваме капитализацията в прогнозната точка и капитала според прогнозата. Не забравяйте за наема на застрахователната компания и стандартната възвращаемост в средната стойност. Не забравяйте за корекцията на отстъпката. Правилната оценка на рентабилността на една застрахователна компания е доста трудна задача. Именно това е свързано с неадекватното поведение на отделни инвеститори, които се занимават с ценни книжа на тези компании. Но предложеният алгоритъм за оценка е от значение за изчисляване на реалното състояние на нещата в застрахователната компания - за намаляване на рисковете на инвеститор, който иска да инвестира собствените си пари в техните ценни книжа.

Бъдете в крак с всички важни събития на United Traders - абонирайте се за нашия