Contestarea practicii judiciare a unui contract ipotecar. Revizuirea practicii judiciare pe probleme controversate ale creditării ipotecare. Executarea silită pe singura locuință. circumstanțe speciale. Amânare

Întrucât contractul de ipotecă este aceeași tranzacție de drept civil ca și celelalte, îi sunt aplicabile toate motivele de nulitate a tranzacțiilor prevăzute de dreptul civil.

Totodată, existența dreptului de contestare a ipotecii nu înseamnă încă o posibilitate reală de implementare a acestuia. De regulă, este foarte dificil să se aplice temeiurile generale de invalidare a tranzacțiilor (contractelor) la credite ipotecare fără a ține cont de toate particularitățile instituției gajului imobiliar, de caracteristicile cadrului juridic care o reglementează și de componenta practică a încheierea de contracte ipotecare.

Litigii ipotecare: cele mai frecvente cauze și motive

În marea majoritate a cazurilor, contractele de împrumut, care includ în general credite ipotecare, sunt contestate din cauza problemelor cu executarea lor de către debitori. Aceștia din urmă consideră, de obicei, instrumentul de contestare nu atât ca o modalitate de a-și proteja interesele, ci ca un mijloc de a evita răspunderea în baza unui contract de împrumut și de a minimiza valoarea colectării datoriilor.

Pe baza practicii judiciare a litigiilor ipotecare, se pot distinge mai multe categorii tipice de cauze:

1. Sunt contestate contractele încheiate cu persoane care nu au avut dreptul de a participa independent la tranzacție și de a lua decizii sau a căror participare este contestată. Foarte des, în această categorie de cazuri, pretențiile se fac nu către debitor, ci către persoana care a furnizat proprietatea ca garanție. De exemplu, punerea în gaj a unui imobil, a cărui proprietate este înregistrată pe numele unei persoane incapabile (capacitate limitate), un minor, fără acordul părinților (tutore, custode) poate fi contestată. În general, bunurile imobiliare în litigiu oferite ca garanție devin un subiect frecvent de contestare a unui contract de ipotecă.
2. Contestarea anumitor prevederi ale contractului de ipotecă ca încălcare a cerințelor legii. În această categorie de cazuri, totul este individual. Pot fi utilizate atât motivele generale pentru recunoașterea tranzacțiilor ca invalide, de exemplu, sclavia, simularea, pretenția de tranzacție, cât și cele private. Temeiurile private în contextul ipotecilor sunt temeiuri care decurg strict din particularitățile contractului de ipotecă, a căror forță juridică este direct predeterminată de bunul ipotecat, statutul și caracteristicile acestuia.
3. Litigii care decurg din apariția unor motive pentru care banca să prezinte creanțe către împrumutată. Această categorie de cazuri include litigiile privind executarea silită a garanțiilor de către bancă, inclusiv cele legate de evaluarea și implementarea acesteia, precum și litigiile privind prezentarea creanțelor bănești împotriva împrumutatului, co-împrumutatului și garantului.

Cum să contestați o ipotecă

Toate litigiile legate de contractul de ipoteca, si al caror obiect este contractul in sine, sunt examinate exclusiv in instanta.

O cerere poate fi depusă:

• împrumutat/coîmprumutat;
• proprietarii de bunuri imobiliare colaterale și reprezentanții lor legali;
• garant (numai în anumite circumstanțe);
• alte persoane interesate ale căror drepturi și interese au fost încălcate prin contractul de ipotecă.

Particularitățile compoziției subiectului în acțiunile în justiție cauzate de contestarea contractelor de ipotecă sunt legate de faptul că părțile implicate în raportul juridic de credit nu sunt întotdeauna subiecte ale raportului juridic de ipotecă. De exemplu, împrumutatul poate să nu fie neapărat proprietarul garanției. Sau, să zicem, un împrumut poate fi luat și eliberat de un singur soț, iar cel de-al doilea, nefiind în mod oficial un participant la relația de credit, este proprietarul garanției sau are dreptul de a o revendica.

O cerere poate fi depusă la inițiativa persoanei care contestă contractul de ipotecă sau ca răspuns la cererile băncii ca cerere reconvențională.

I. Fundamentele creditării ipotecare

Această revizuire are în vedere jurisprudența legată de litigiile care apar în domeniul creditării ipotecare. Contractul de ipotecă este un contract accesoriu și constă în asigurarea îndeplinirii obligațiilor din contractul principal, incl. si credit. Potrivit paragrafului 1 al articolului 1 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, în temeiul unui acord privind gajul imobiliar (contract ipotecar), o parte - creditorul gajist, care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți - debitorul gajist, în principal față de alți creditori ai gaj, cu excepțiile stabilite de legea federală. Garantul poate fi debitorul cu o obligație garantată printr-o ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (un terț). În acest caz, proprietatea din ipotecă rămâne în posesia și folosința gajului.

Analiza nu acoperă toate, ci doar cele mai frecvente tipuri de litigii în trei categorii, și anume litigiile privind:

- contestarea contractului de ipoteca si declararea contractului de ipoteca invalid sau neincheiat;

- rezilierea ipotecii;

- încheierea unui contract de ipotecă și modificarea condițiilor contractului de ipotecă.

În fiecare dintre categoriile de mai sus, pe baza rezultatelor analizei practicii judiciare pentru anul 2014 - prima jumătate a anului 2015, sunt luate în considerare doar principalele grupuri de litigii cele mai frecvente.

Contractul de ipotecă se consideră încheiat atunci când părțile ajung la un acord asupra tuturor condițiilor esențiale ale contractului de ipotecă, specificate în special la articolul 9 din Legea ipotecare. Dacă vreo condiție nu este cuprinsă în contractul de ipotecă, atunci un astfel de acord va fi luat în considerare neprizonieri, chiar sub rezerva înregistrării de stat. De regulă, două erori sunt frecvente: nu conține o indicație a evaluării obiectului ipotecii și, de asemenea, reflectă informații incomplete despre natura, cuantumul și termenul de îndeplinire a obligației garantate prin ipotecă. În raporturile juridice de credit, practic nu există cazuri în care părțile nu indică esența obligației în contractul de ipotecă, dar există greșeli de calcul în ceea ce privește termenii și cuantumul obligației. Așadar, modificarea obligației principale prin încheierea de acorduri adiționale la contractul de împrumut trebuie să fie în mod necesar însoțită de o modificare a contractului de ipotecă (de exemplu, prin încheierea de contracte adiționale) care să indice esența, mărimea, termenii obligației principale modificate. În caz contrar, contractul de ipotecă poate fi recunoscut ca neîncheiat.

Cu toate acestea, cazurile de recunoaștere a unui contract ipotecar ca neîncheiat în timpul acordării de împrumut sunt mult mai puțin frecvente decât în ​​alte cazuri, deoarece băncile sunt mai atente la problemele încheierii și respectării conținutului unui contract ipotecar cu cerințe formale. Semnificativ mai des contracte ipotecare pentru creditare invalidat.

Un contract de ipotecă ca contract accesoriu va fi declarat nul dacă contractul principal este recunoscut ca nul, t.to. Ipoteca este o modalitate de a asigura îndeplinirea obligației principale, iar odată cu încetarea obligației principale se încetează și ipoteca. Un contract de împrumut poate fi invalidat din orice motiv, dar cel mai frecvent este încălcarea procedurii de încheiere și aprobare a tranzacțiilor mari, încheierea unei tranzacții de către părțile interesate.

Încălcarea procedurii de aprobare a unei tranzacții pentru încheierea unui acord, încheierea unui acord de către părțile interesate este și cel mai frecvent motiv de invalidare a unui contract de ipotecă. Astfel, de exemplu, încălcarea procedurii de sesizare a acționarilor a unei adunări generale extraordinare a servit drept bază pentru declararea invalidă a adunării, ceea ce a condus la recunoașterea contractului de ipotecă ca nul. Instanțele pornesc de la faptul că dacă acționarul nu a fost înștiințat în mod corespunzător despre ținerea adunării generale, atunci îi sunt încălcate drepturile, t.to. încheierea unui contract de ipotecă poate duce la executarea silită asupra proprietății societății pe acțiuni, la scăderea valorii acțiunilor și la pierderi de proprietate ale acționarului, care, dacă este notificat în timp util, ar putea lua măsuri pentru a minimiza posibilele pierderi. Atunci când tranzacția este aprobată de către acționari, participarea persoanelor interesate nu este permisă la vot. De exemplu, un contract de ipotecă a fost declarat invalid deoarece un acționar a participat la vot - un debitor în temeiul unui contract de împrumut, în garantarea căruia compania a încheiat un contract de ipotecă cu banca.

Toate cele de mai sus sunt valabile și pentru cazurile de aprobare a unei tranzacții într-un SRL: membrii companiei care nu sunt înștiințați corespunzător au dreptul de a contesta contractul de ipotecă. O analiză a practicii judiciare arată că, de obicei, procesele-verbale ale ședințelor extraordinare ale participanților SRL sunt falsificate, semnăturile participanților absenți sunt falsificate de alte persoane. Astfel de acțiuni pot duce la recunoașterea contractului de ipotecă ca nevalid. De asemenea, contractul este recunoscut ca nul atunci când tranzacția este efectuată de persoana interesată, mai ales când participantul SRL și împrumutatul sunt aceeași persoană, sau rude.

În litigiile cu persoane fizice, există mult mai puține cazuri de recunoaștere a unui contract de ipotecă ca invalid pe baza unei încălcări a procedurii de aprobare a unei tranzacții. În general, contractele sunt recunoscute ca nevalide atunci când gajul bunuri care se află în proprietatea comună (comună) a soților, incl. fost. Potențialii gajați trebuie să verifice cu atenție starea bunului, mai ales în cazurile de divorț între soți, nu este suficient să se verifice care dintre foștii soți a înregistrat proprietatea, ci și dacă acest bun este dobândit în comun (cum a fost dobândit în proprietate). și cu ce fonduri), iar dacă este, atunci dacă împărțirea bunurilor dobândite în comun a fost efectuată după divorț. În caz contrar, poate fi necesar acordul celuilalt coproprietar-soț de a gaja bunul. De exemplu, contractul de ipotecă imobil a fost declarat nul deoarece după divorț, bunul dobândit în comun nu a fost împărțit și a fost necesar acordul fostului soț pentru a transfera proprietatea ca garanție.

Important: contractul de ipotecă este recunoscut ca nul în cazurile indicate mai sus numai dacă necinste creditor ipotecar. Banca trebuie să efectueze o verificare amănunțită a purității aprobării tranzacției, a conformității documentelor prezentate cu cerințele formale, să evalueze componența participanților (acționarilor) care au votat pentru aprobarea tranzacției, prezența interesului în tranzactia; regimul de proprietate asupra bunului ipotecat. De exemplu, Banca nu a acordat atenție faptului că la vot a participat un acționar care este beneficiar în temeiul unui contract ipotecar în calitate de împrumutat în temeiul unui contract de împrumut, care a fost garantat printr-un contract ipotecar. Un astfel de comportament era considerat necinstit. Într-un alt caz, deși a existat o încălcare a procedurii de aprobare a tranzacției - unul dintre participanții la SRL nu a fost anunțat despre întâlnire, nu a participat la aprobare, iar procesul-verbal al întâlnirii cu semnătura sa a fost falsificat - banca a fost recunoscută drept gaj de bună-credință, întrucât nu putea ști despre faptul falsificării, provenind din experiența comunicării de afaceri cu SRL, debitorul gajist a furnizat procesul-verbal al ședinței participanților cu sigiliul autentic al SRL-ului aplicat la documentul.

Incheierea unei tranzactii de catre persoanele interesate sau de catre o persoana cu exces de autoritate atrage si recunoasterea contractului de ipoteca ca nul. Au fost deja menționate mai sus cazurile când tranzacția a fost efectuată și aprobată de către părțile interesate - când debitorul și creditorul sau organul executiv al acestuia (participant, acționar) coincid într-o singură persoană sau sunt rude; dar nu mai puțin frecvente sunt cazurile în care o tranzacție este efectuată de un mandatar, un reprezentant prin împuternicire cu exces de autoritate, când procura nu conține o indicație a posibilității de a efectua astfel de tranzacții sau când mandatarul sau reprezentantul este beneficiar în temeiul unui contract de ipotecă (de exemplu, încheierea unui contract de ipotecă de către un reprezentant pentru a garanta un contract de împrumut în temeiul căruia a acționat ca împrumutat, a fost recunoscută ca tranzacție de către o persoană interesată cu încălcarea cerințelor legii privind reprezentarea) .

Un alt grup de dispute privind recunoașterea ca invalid a unui contract de ipotecă este strâns legat de cazurile de insolvență (faliment).

Un contract de ipotecă este recunoscut ca nul dacă a fost încheiat cu scopul (chiar dacă nu este conștient, nu explicit) de a cauza prejudicii altor creditori ai unei persoane declarate falimentare, sau care prezintă semne evidente de insolvență. De exemplu, contractul de ipotecă dintre debitor și bancă a fost declarat nul, întrucât a fost încheiat pentru a garanta toate contractele de împrumut încheiate anterior între părți pentru a satisface mai întâi creanțele băncii gajiste, ocolind alți creditori, și astfel de satisfacere a creanţele ar face imposibilă recuperarea datoriei faţă de alţi creditori.

Încălcarea echilibrului intereselor altor creditori, reducerea patrimoniului faliment al debitorului este cel mai frecvent motiv de recunoaștere a contractului de ipotecă ca nul. Mai mult, nu este necesar ca contractul de ipotecă să fie încheiat cu debitorul în calitate de debitor ipotecar. Adesea, obiectul ipotecii este dobândit în baza unui contract de vânzare-cumpărare în condiții care sunt în mod clar nefavorabile pentru vânzător-debitor, iar contractul de vânzare-cumpărare este declarat nul și, prin urmare, contractul de ipotecă este, de asemenea, recunoscut ca invalid din cauza pierderea dreptului de proprietate de către debitorul gajist. De remarcat că, dacă creditorul gajist este de bună-credință, grevarea bunului rămâne, însă instanțele îl recunosc rareori pe credinciosul gajist cu bună-credință, mai ales în cazurile de insolvență (faliment) în circumstanțele de mai sus ale tranzacției de cumpărare și vânzare. Deci, de exemplu, instanța a refuzat să recunoască banca ca gaj de bună credință, tk. banca, bazându-se pe expirarea termenului de prescripție pentru tranzacția de cumpărare-vânzare, nu a verificat tranzacția și nu a relevat un defect în tranzacție sub forma unui preț de vânzare vădit subestimat al imobilului. Într-un alt caz, nici banca nu a fost recunoscută ca gaj de bună-credință, deoarece cumpărarea de către debitorul ipotecar a obiectului ipotecii de la debitorul-vânzător s-a efectuat la un preț de câteva ori mai mic decât prețul real, de piață, iar banca ar fi trebuit să știe despre asta.

Adică, unul dintre motivele principale de recunoaștere a unei tranzacții ca invalidă va fi prejudicierea drepturilor de proprietate ale creditorilor, în timp ce trei circumstanțe trebuie stabilite simultan: scopul tranzacției este de a prejudicia drepturile de proprietate ale creditorilor (deși nu în mod explicit) , un astfel de prejudiciu a fost cauzat, cealaltă parte a tranzacției cunoștea sau trebuie să cunoască scopul specificat până la momentul efectuării tranzacției (clauza 5 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 decembrie). , 2010 N 63 „Cu privire la anumite aspecte legate de aplicarea capitolului III.1 din Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment)”.

Un potențial creditor gaj trebuie să abordeze cu atenție și responsabilitate evaluarea riscurilor juridice ale încheierii unei tranzacții de transfer de proprietate ca gaj (ipotecă); merită să verificați nu numai conformitatea formală a tranzacției cu cerințele legii, ci și modul în care această tranzacție îndeplinește interesele gajului, care este statutul său de proprietate. Astfel, contractul de ipotecă a fost declarat nul pe motiv că tranzacția este vădit nerentabilă pentru debitorul ipotecar, întrucât în cazul executării silite în materie de ipotecă, activitățile debitorului ipotecar vor fi imposibile (paralizate), iar îndeplinirea de către acesta a obligațiilor din obligația principală, care este garantată prin contractul de ipotecă, este îndoielnică din cauza insolvenței vădite. În același timp, banca, în calitate de creditor gaj, ar fi trebuit să fie conștientă de semnele de insolvență și de neprofitabilitatea tranzacției pentru gajist.

Recunoașterea contractului de ipotecă ca invalid servește ca bază pentru înlăturarea grevării de pe proprietatea gajată, rambursând înscrierea de înregistrare în USRR a ipotecii. În acest caz, baza pentru anularea înscrierii de înregistrare este hotărârea judecătorească privind declararea nevalabilă a tranzacției și aplicarea consecințelor invalidității tranzacției. Important: în sine, recunoașterea contractului de ipotecă ca nul nu atrage după sine înlăturarea sarcinii de pe proprietate și răscumpărarea cazierului de înregistrare, deoarece hotărârea judecătorească trebuie să conțină o indicație a aplicării consecințelor nulității tranzacției; este permisă depunerea unei cereri pentru eliminarea unei sarcini de pe proprietate, răscumpărarea unui document de înregistrare ca modalitate independentă de a proteja un drept încălcat (paragraful 52 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 10 , Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 22 din 29.04.2010 „Cu privire la unele aspecte apărute în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi reale”). În cazul în care se aplică consecințele nulității tranzacției sub forma înlăturării unei sarcini de pe proprietate, executarea silită în materie de ipotecă devine imposibilă.

Litigii de reziliere ipotecare

O ipotecă poate fi recunoscută de către instanță ca fiind reziliată din diverse circumstanțe; această revizuire oferă cele mai comune motive (categorii) de dispute.

Astfel, o ipotecă este recunoscută ca încetată la pierderea dreptului de proprietate asupra obiectului ipotecii de către debitorul ipotecar. Mai mult, trebuie acordată atenție faptului că vorbim de pierdere, și nu de transferul dreptului de proprietate în cadrul tranzacțiilor plătite sau gratuite, atunci când se păstrează dreptul de gaj. Pierderea dreptului de proprietate, de regulă, se efectuează ca urmare a justificării, atunci când o tranzacție de vânzare-cumpărare, o altă tranzacție în baza căreia debitorul gajist a dobândit dreptul de proprietate asupra obiectului ipotecii, este recunoscută ca nulă. Astfel, recunoașterea contractului de vânzare-cumpărare ca fiind nevalidă ca tranzacție efectuată cu încălcarea procedurii de aprobare și care provoacă prejudicii materiale vânzătorului a servit drept bază pentru recunoașterea ipotecii ca încetată ca urmare a pierderii de către debitorul gaj al dreptului de proprietate asupra subiect al ipotecii.

Important: creditorul gajist poate păstra dreptul de gaj numai în caz de bună-credință, dar, de regulă, instanțele de judecată recunosc adesea acțiunile gajului ca fiind de rea-credință, deoarece. băncile nu evaluează în mod corespunzător și atent riscurile juridice, baza dobândirii de către debitorul ipotecar a dreptului de proprietate asupra obiectului ipotecii, puritatea tranzacției pe baza căreia a fost dobândită proprietatea. Adesea, băncile se mulțumesc doar cu prezența unei mențiuni de înregistrare în USRR cu privire la proprietatea debitorului gajist, uitând că mențiunea de înregistrare în sine nu este o dovadă incontestabilă a bunei-credințe a dobânditorului (a se vedea paragraful 38 din Decretul Plenului Curtea Supremă a Federației Ruse N 10 și Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 22 din 29 aprilie 2010 „Cu privire la unele probleme apărute în practica judiciară în soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate” ). O persoană este recunoscută drept cumpărător de bună-credință (în egală măsură un gajist) dacă dovedește că în timpul tranzacției nu a știut și nu ar fi trebuit să știe despre ilegalitatea înstrăinării proprietății de către vânzător, în special, a luat toate măsurile rezonabile. pentru a clarifica puterile vânzătorului de a înstrăina proprietatea.

Astfel, banca nu a fost recunoscută drept gaj de bună credință, deoarece ar fi trebuit să cunoască, în baza contractului de vânzare, alte documente care conțin informații despre obiectul ipotecii, despre viciul în tranzacția de vânzare a proprietății, care a fost achiziționat la un preț cu bună știință, cu cauzarea pierderii vânzătorului, înstrăinarea proprietatea a dus la o scădere a patrimoniului falimentului, provocând daune materiale creditorilor vânzătorului.

Cel mai frecvent motiv pentru rezilierea unei ipoteci este rezilierea obligației principale, care a fost garantată prin contractul de ipotecă. Obligația principală, de credit în cazul nostru, poate fi reziliată din orice motiv, de exemplu, din cauza executării corespunzătoare. În această categorie, cererile adresate instanței de invalidare a refuzului de a răscumpăra un cazier ipotecar sunt cele mai frecvente, deși uneori și creditorii ipotecari creează un obstacol în acest sens. Astfel, de exemplu, a fost declarat ilegal ca un creditor gajist să se sustragă la răscumpărarea unei înscrieri ipotecare pe baza unui presupus litigiu cu privire la o obligație de credit, întrucât obligația de credit se încetează prin executare corespunzătoare, ceea ce înseamnă că se încetează și ipoteca.

Încetarea obligației principale poate apărea și din alte motive, de exemplu, lichidarea debitorului, în acest caz ipoteca este recunoscută și ca fiind încetată în cazul în care debitorul gajist nu răspunde în timp util procedurii de lichidare și nu precizează cele relevante. cerințe.

Prin acordul părților, ipoteca poate fi reziliată, de asemenea, fără încetarea obligației principale. Părțile au dreptul de a rezilia contractul de ipotecă în orice moment prin încheierea unui acord corespunzător și, prin urmare, de a rezilia ipoteca.

Al treilea motiv cel mai frecvent pentru recunoașterea unei ipoteci ca reziliată este încetarea ipotecii în temeiul legii în absența cererii unui gajist de a lăsa obiectul ipotecii pentru el în cazul în care licitațiile repetate pentru vânzarea obiectului ipotecii. sunt recunoscute ca neîncheiate. Nu ne vom opri asupra esenței litigiilor, vom reține doar că perioada lunară de preaviz-cerere pentru lăsarea obiectului în urmă trebuie socotită nu din momentul primirii propunerii-aviz aferente serviciului executorului judecătoresc, ci din momentul momentul în care licitația este declarată invalidă și informații despre aceasta sunt publicate în mass-media. Instanțele pornesc de la faptul că creditorul ipotecar trebuie să cunoască licitația și să monitorizeze starea acesteia, publicarea în surse deschise de informații cu privire la recunoașterea licitației ca eșuată constituie temeiul legal pentru începerea calculului perioadei lunare stabilite la art. 58 din Legea Ipoteca. De asemenea, menționăm că în procedurile de executare silită în ceea ce privește executarea silită în materie de ipotecă, se acordă prioritate regulilor speciale privind procedurile de executare cuprinse în Legea ipotecare. Astfel, s-a recunoscut ca lipsit de importanță faptul că înainte de a doua licitație recuperatorul a retras titlul executoriu, t.to. deși un astfel de drept este acordat reclamantului, aceasta creează incertitudine juridică cu privire la soarta subiectului ipotecii, ceea ce este inacceptabil pentru stabilitatea cifrei de afaceri economice.

Să fim atenți la încă un motiv pentru rezilierea unei ipoteci: vânzarea obiectului ipotecii în cadrul procedurii de faliment. În cazul în care debitorul ipotecar nu își declară creanțele în calitate de creditor în termenele și în modul prevăzute de lege, acesta poate pierde oportunitatea de a executa silit în materie de ipotecă în viitor, deoarece. ipoteca poate fi reziliată prin vânzarea proprietății la licitație pentru a satisface pretențiile creditorilor debitorului-ipotecar.

Litigii privind încheierea unui contract de ipotecă, modificarea termenilor unui contract de ipotecă

La încheierea unui contract de ipotecă, trebuie să se acorde atenție identificării subiectului ipotecii, în special în ceea ce privește lucrurile care nu aparțin obiectului principal, astfel de proprietate ar trebui să fie desemnată separat ca subiect separat al ipotecii. Astfel, ipoteca a fost reziliată în legătură cu gazoductul din cauza faptului că nu a fost furnizată nicio dovadă că gazoductul aparține CHP și nu poate fi utilizat independent separat de CHP.

Un contract de ipotecă se încheie în scris cu indicarea obligatorie a esenței obligației, în garantarea căreia imobilul este ipotecat, în caz contrar contractul poate fi recunoscut ca neîncheiat.

Contractul de ipotecă poate fi modificat de către părțile la contract în orice moment prin acordul părților atât prin încheierea unei noi versiuni a contractului de ipotecă, cât și printr-un acord adițional la contract. Totodata, contractul aditional nu este un nou contract de ipoteca, desi trebuie incheiat in aceeasi forma ca si contractul de ipoteca principal. Un contract suplimentar este recunoscut ca parte integrantă a contractului de ipotecă și nu trebuie să conțină toți termenii contractului de ipotecă, ci doar o indicație a părții care se modifică (deși există o poziție diferită în instanțe). Modificările la contractul ipotecar sunt supuse înregistrării de stat. În practică, există cazuri de refuz de a înregistra de stat contracte adiționale pe motiv că acestea nu conțin nicio condiție esențială a contractului de ipotecă în conformitate cu articolul 9 din Legea ipotecare. În acest caz, instanța de judecată recunoaște de obicei refuzul ca nelegal, t.to. acordul suplimentar modifică doar termenii contractului de ipotecă principal și nu este un nou contract de ipotecă.

Contractul de ipotecă poate fi modificat prin încheierea și aprobarea unui acord amiabil privind obligația principală de împrumut. Este de remarcat faptul că, în acest caz, ipoteca nu asigură obligația inițială, ci îndeplinirea obligației modificată prin înțelegerea amiabilă. Astfel, s-a desființat hotărârea instanței de fond privind satisfacerea pe cheltuiala proprietății într-o ipotecă a creanțelor pentru încasarea datoriilor la dobânda la un împrumut, t.to. obligația de împrumut a fost schimbată prin înțelegere amiabilă, nu prevede plata dobânzii, iar contractul de ipotecă cu aprobarea înțelegerii amiabile asigură executarea convenției amiabile.

Modificarea contractului de ipotecă este posibilă și prin îndeplinirea obligației principale pentru debitor de către o altă persoană - fidejusorul, căruia în acest caz îi sunt transferate drepturile creditorului ipotecar. Este de remarcat faptul că în practica judiciară există cazuri de refuz de recunoaștere a dreptului creditorului gajist pentru garant, dacă acesta nu a făcut înregistrarea de stat a transmiterii drepturilor creditorului gajist. Astfel, i s-a refuzat recunoașterea drepturilor creditorului gajist persoanei care a pretins cerința includerii creanței în registrul de creanțe al debitorului gajist, pe motiv că, potrivit datelor de înregistrare de stat, dreptul creditorului gajist era înregistrată la bancă, în timp ce însăși cerința de rambursare a datoriei către garant a fost inclusă în registru.

II. Concluziile instanțelor de judecată asupra problemelor controversate ale creditării ipotecare

Contestarea contractului de ipotecă și recunoașterea contractului de ipotecă ca nul sau neîncheiat

1. În cazul invalidării contractului, în garanția căruia a fost încheiat contractul de gaj (ipotecă), contractul de ipotecă va fi recunoscut și ca nul.

1.1. Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 27 aprilie 2015 N 305-KG15-3033 în cazul N A41-38495 / 2013

Revendicare:

Să revizuiască în casație actele judiciare privind invalidarea unui contract de gaj (ipotecă).

Decizia instantei:

A refuzat să transfere cauza spre examinarea instanței de casație.

Poziția în instanță:

Între reclamant și bancă a fost încheiat un contract de gaj (ipotecar) pentru a garanta obligația din contractul privind o linie de credit nerevolving între bancă și un SRL terț. În cadrul judecății s-a stabilit că acordul de deschidere a unei linii de credit nerevolving, contractul de garanție, precum și convenții adiționale la acestea în numele directorului general al împrumutatului, au fost semnate de o altă persoană, neidentificată. De aici concluziile instanțelor întemeiate pe articolul 168 , pct. 2 al articolului 434 , st.819 , 820 din Codul civil al Federației Ruse, privind nulitatea acordului de deschidere a unei linii de credit sunt legitime, ceea ce înseamnă că contractul de gaj (ipotecă) a fost în mod rezonabil declarat invalid, t.to. contractul de ipotecă este un contract accesoriu, servește la asigurarea îndeplinirii obligației stabilite prin contractul principal; Dacă contractul principal este declarat nul, contractul de ipotecă este, de asemenea, recunoscut ca nul.

1.2. Decretul Curții de Arbitraj a Districtului Ural din 16 decembrie 2014 N F09-8849/12 în cauza N A76-12681/2010

Revendicare:

Recunoașteți ca nevalidă clauza contractului adițional la contractul de ipotecă, clauzele contractului de vânzare.

Decizia instantei:



Poziția în instanță:

Cerințele sunt îndeplinite, deoarece Anterior, prin hotărârea instanței de arbitraj, care are valoare prejudiciară, contractul de linie de credit revolving și contractul de ipotecă au fost declarate nule (nule). O convenție adițională la contract, precum și prevederile contractului de vânzare privind grevarea unui imobil cu ipotecă, prelungirea unui contract de ipotecă încheiat anterior la locație sunt, de asemenea, recunoscute ca nevalide, deoarece. bazat pe o tranzacție nevalidă.

2. Un contract de ipotecă poate fi declarat nul dacă încheierea și executarea lui provoacă daune patrimoniale creditorilor debitorului (falimentar), starea de proprietate a persoanei care a încheiat tranzacția; încheierea tranzacțiilor este legată de abuzul de drept.

2.1. Rezoluția Curții de Arbitraj a Districtului Caucaz de Nord din data de 2 martie 2015 N F08-751/2015 în dosarul N A32-11077/2012 (vezi și Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 11 iunie 2015 N 308-ES15-6068 în cazul N A32-11077 / 2012 cărora li s-a refuzat transferul spre controlul actelor judiciare în ordinea de casare).

Revendicare:

Recunoașteți contractul de gaj al bunurilor imobiliare (ipoteca) ca fiind nevalabil, aplicați consecințele invalidității tranzacției.

Decizia instantei:

Pretențiile au fost satisfăcute.

Poziția în instanță:

Debitorul a fost declarat în stare de faliment, administratorul falimentului s-a adresat instanței cu cerințele de mai sus. Contractul de ipotecă a fost declarat nul, tk. încheierea acesteia atrage cauzarea de prejudicii patrimoniale și încălcarea balanței de interese ale creditorilor debitorului, t.to. pune un creditor (bancă) într-o poziție mai avantajoasă în comparație cu alți creditori în virtutea prevederilor articolului 334 din Codul civil al Federației Ruse. Banca, acționând în mod rezonabil și exercitând prudența cerută, nu ar fi putut să nu fie conștientă de situația financiară a societății, ceea ce nu i-a permis să își îndeplinească obligația bănească din cauza insuficienței fondurilor. Contractul de ipotecă a fost încheiat ca garanție pentru executarea tuturor contractelor de împrumut încheiate anterior între bancă și debitor. La momentul încheierii contractului, debitorul avea o datorie față de alți creditori, care a apărut mai devreme decât datoria către bancă. Încheierea unui contract de ipotecă are ca scop asigurarea onorării cu prioritate a creanțelor băncii în detrimentul intereselor celorlalți creditori și poate duce la pierderea totală sau parțială a oportunității altor creditori ai debitorului de a primi satisfacție. a pretenţiilor lor.

2.2. Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Siberia de Vest din data de 08.06.2014 în dosarul N A45-11177 / 2010

Revendicare:

Recunoașteți contractul de gaj (ipotecar) ca nevalid, recunoașteți contractele de garanție ca nevalide.

Decizia instantei:

Pretențiile au fost satisfăcute.

Poziția în instanță:

Acțiunile de încheiere a tranzacțiilor în litigiu sunt recunoscute ca având ca scop exclusiv producerea unui prejudiciu debitorului și creditorilor săi sub forma unei creșteri a conturilor de plătit cu încălcarea intereselor debitorului și ale creditorilor, adică există semne de abuz de drept. . Banca știa (ar fi trebuit să știe) despre deturnarea fondurilor de credit, dar în același timp a continuat să împrumute debitorului. In plus, la incheierea tranzactiilor in litigiu s-a cunoscut ca acestea nu erau garantate cu activul net al debitorului, pentru o perioada semnificativa de timp debitorul a avut un deficit de fond de rulment.

2.3. Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Volga din 19 august 2014 în dosarul N A12-10845 / 2013

Revendicare:

Recunoașterea contractelor încheiate, incl. contract de ipoteca, invalid.

Decizia instantei:

Pretențiile au fost parțial satisfăcute, contractul de ipotecă a fost declarat nul.

Poziția în instanță:

Dacă procedura de plată de pe site-ul sistemului de plată nu a fost finalizată, numerar
fondurile NU vor fi debitate din contul dvs. și nu vom primi confirmarea plății.
În acest caz, puteți repeta achiziția documentului folosind butonul din dreapta.

a avut loc o eroare

Plata nu a fost finalizată din cauza unei erori tehnice, fonduri din contul dvs
nu au fost anulate. Încercați să așteptați câteva minute și repetați plata din nou.

Invaliditatea unui contract de gaj la cumpărarea unui apartament sau a unui alt contract de gaj apare atunci când:

• incapacitatea uneia dintre părțile la acord;
• lipsa autoritatii de a incheia un acord;
• acționează ca una dintre părțile unui copil minor;
• absența înregistrării de stat a contractului;
• absența consimțământului unuia dintre soți, dacă dobândirea garanției a avut loc după căsătorie;
• o listă incompletă a termenilor principali ai tranzacției.

Ordinea de procedură

O astfel de procedură precum recunoașterea contractului ca nul are loc exclusiv în instanță. În acest scop, persoana interesată depune o cerere de cerere la autoritățile judiciare.

Legitimitatea pretențiilor lor trebuie dovedită cu ajutorul martorilor, furnizând un pachet de documente. După studierea actelor și evaluarea materialelor cauzei, organele instanței iau o hotărâre în favoarea uneia dintre părți.

Consecințele invalidării unui gaj

Acordul de gaj al Codului civil al Federației Ruse este recunoscut de către instanță ca fiind invalid în întregime sau în orice parte a acestuia. Rezultatul deciziei va fi revenirea părților în perioada în care acordul nu a fost încă semnat de niciuna dintre părți.

Recunoașterea tranzacției ca invalidă amenință creditorul cu încetarea garanției de împrumut prevăzute în contract. Garantul practic nu suferă de o astfel de procedură.

De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că creditorul gajist, atunci când modifică condițiile de garantare a unui împrumut, poate solicita modificări ale termenilor acestui acord. Și împrumutatul va trebui să returneze banii care au fost furnizați.

Pentru recuperarea bunului gajat, va fi necesară asistența justiției dacă împrumutatul nu dorește să-l restituie de bună voie. După ce judecătorul ia o decizie și se obligă să transfere proprietatea, controlul asupra transferului dorit va reveni executorului judecătoresc.

Practica de arbitraj

Invalidarea unui acord de gaj - practica judiciara:

1. Ca gaj s-a considerat un autoturism, al cărui titlu se afla în mâinile creditorului gajist. După ce împrumutatul nu a îndeplinit termenii contractului, a fost intentată o acțiune în instanță pentru recuperarea creanței cu contestație la proprietatea gajată. Pretențiile în temeiul cererii au fost satisfăcute, dar în cursul procedurii de executare s-a dovedit că a fost făcut un duplicat al TCP pentru vehicul, acesta a fost radiat printr-o procură scrisă de mână și vândut.

Consultanță juridică gratuită:

A urmat o altă contestație la instanță cu cerere de sechestru și executare silită asupra bunului gajat, care a fost parțial satisfăcută. Noii proprietari au depus o cerere de recunoaștere a contractului de gaj ca neîncheiat și, prin urmare, nul.

Potrivit art. 353 C. civ. se impune sechestrarea autoturismului pentru a nu fi revândut în cursul judecăţii. Cumpărătorii trebuie să își dovedească buna-credința în instanță, deoarece comportamentul lor indică contrariul (cumpărarea unei mașini de la o persoană care acționează în baza unei împuterniciri, utilizarea unui titlu duplicat etc.)

Potrivit paragrafului 43 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 6, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 8 din 07/01/1996 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții întâi din Codul civil al Federației Ruse”, cuantumul și momentul îndeplinirii obligației garantate prin gaj sunt clasificate drept contracte de gaj cu condiții esențiale, fără acordul cărora acordul de gaj nu este considerat încheiat.

Atunci când debitorul ipotecar este un împrumutat-debitor ale cărui obligații conform contractului de împrumut încheiat sunt garantate printr-un gaj, o referire la contractul de împrumut relevant este suficientă pentru a determina suma și termenul de îndeplinire a obligației din contract.

Clauza 13 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 februarie 2011 N 10 „Cu privire la unele aspecte ale aplicării legislației privind gajul” prevede că, chiar dacă condițiile contractului de împrumut sunt modificate, limitarea perioada din contractul de gaj nu se modifică în niciun fel, iar calculul începe de la data încheierii contractului de împrumut, stabilită inițial și prevăzută în contractul de gaj. Acesta este unul dintre motivele care determină data îndeplinirii integrale a obligațiilor din contractul de împrumut.

Consultanță juridică gratuită:

2. Reclamanta a solicitat instantei de nulitate contractul de ipoteca pe motiv de nulitate. Cetățeanul se referă la faptul că termenii contractului de gaj nu sunt în conformitate cu cerințele prezentei legislații.

În primă instanță, justiția a respins cererea, iar instanța de a doua a menținut decizia instanței. Motivul a fost că contractul de gaj imobiliar (contract de ipotecă) prevede circumstanțele esențiale, cuantumul și momentul îndeplinirii obligațiilor de credit în raport cu suma datoriei principale și plata dobânzii calculate pentru utilizarea fondurilor de credit.

Hotărârea instanței de fond, care a statuat că nu există temeiuri pentru recunoașterea nulității contractului de gaj cu privire la bunuri, este pe deplin justificată.

Citiți mai multe despre gajul de proprietate pentru a garanta un contract de împrumut aici.

3. Reclamanta s-a adresat instanței cu întâmpinare (ambele părți sunt persoane fizice) cu privire la utilizarea consecințelor nulității tranzacției. A cerut ca contractul de ipotecă să fie recunoscut ca nul, ca poziția părților să fie readusă la poziția inițială și ca grevarea gajului să fie înlăturată din incinta nerezidențială. Reclamanta a reținut că, potrivit art. 69 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” Ipoteca unei structuri este posibilă numai cu o ipotecă unică a terenului pe care se află această clădire. Contractul menționat anterior nu indică gajul terenului și nici locul încheierii convenției pentru care s-a încheiat contractul de ipotecă.

Consultanță juridică gratuită:

Instanțele din ambele instanțe au respins cererea pe motiv că reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate înregistrată asupra terenului pe care se află imobilul de locuințe. Dovada reclamantei privind nulitatea contractului de ipoteca nu a fost adusa instantei de judecata, neexistand un contract de gaj pentru terenul. Este imposibil să fiți de acord cu pretențiile reclamantului cu privire la nerespectarea contractului cu articolul. 9 din Legea federală „cu privire la ipotecă” datorită faptului că documentul are o descriere a obligațiilor din ipotecă și în clauza 2 a contractului este indicat locul plății.

Videoclipul discută condițiile generale de nulitate a tranzacțiilor

Banca s-a reorganizat prin fuziune, creditorul gajist inițial a fost lichidat - nu există informații despre înregistrarea de stat a acordului de gaj de către noul gajist - termenii acordului prevăd modificări ale ipotecii (în cazul nostru, o nouă organizație în curs de reorganizare) se efectuează la emiterea unei noi ipoteci și înregistrarea acesteia. Este posibil să recunoaștem factura veche ca nevalidă - iar cerința băncii de a vinde gajul de la licitație este ilegală?

Nu, din păcate, vechea scrisoare de parcurs nu poate fi declarată invalidă, iar cerințele băncii de a vinde gajul la licitație sunt ilegale, deoarece informațiile rămân în continuare.

Consultanță juridică gratuită:

Avocat cu 7 ani de experienta in domeniul Dreptului Civil. Absolvent al Academiei de Drept din Rusia.

Informațiile de pe site sunt furnizate doar în scop informativ. Consultați un avocat înainte de a lua orice decizie.

Conducerea site-ului nu este responsabilă pentru utilizarea informațiilor postate pe site.

Copierea materialelor este permisă numai atunci când se utilizează un link activ către acest site sau sursă de informații.

Consultanță juridică gratuită:

Recunoașterea unui contract de ipotecă ca neîncheiat

Dreptul de proprietate asupra unei structuri presupune dreptul de folosință sau de proprietate asupra terenului care stă la baza acesteia și necesar pentru întreținerea acesteia. Concluzia că un contract de ipotecă imobil trebuie încheiat cu încheierea concomitentă a unui contract de ipotecă de teren este eronată și nu are la bază legea:

Hotărârea judecătorească a satisfăcut pretențiile reclamantei: contractul de ipotecă (ipoteca de imobil) al clădirii-magazin pentru comerț cu produse industriale și alimentare a fost declarat nul cu aplicarea consecințelor nulității tranzacției. La luarea unei hotărâri, instanța a indicat că contractul de ipotecă pentru partea a 12-a a imobilului este nul, întrucât nu îndeplinește cerințele legii, întrucât la încheierea acestuia, partea a 12-a a terenului de sub imobil, deținută de către reclamantă asupra dreptului de proprietate comună, trebuie să facă și obiectul gajului.

Înlocând hotărârea instanței și pronunțând o nouă hotărâre de respingere a cererii, instanța de casație a arătat următoarele.

Nu se are în vedere faptul că, în conformitate cu prevederile legislației funciare, deținerea unei structuri atrage dreptul de folosință sau de proprietate asupra terenului situat sub aceasta și necesar întreținerii acesteia. În acest sens, la încheierea contractului de ipotecă pentru imobil nu a fost necesară încheierea unui contract de ipotecă suplimentar pentru terenul. Concluzia instanței că un contract de ipotecă imobil trebuie încheiat cu încheierea concomitentă a unui contract de ipotecă de teren este eronată și nu are temei de lege. Nu există nicio dovadă că respectivul contract ar fi încălcat drepturile legale ale reclamantei. (Decizia Tribunalului Regional Primorsky din 12 aprilie 2011 în cazul nr.)

Faptul că în acord nu se precizează denumirea organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, care a înregistrat acest drept al debitorului gajist, nu poate atrage nulitatea contractului:

Consultanță juridică gratuită:

L.V. a intentat un proces împotriva A.A. asupra invalidării (nulului) contractului de împrumut încheiat între S.A. și A.A., în ceea ce privește acordul privind ipoteca apartamentului cuprins în acesta, precum și recunoașterea grevării (ipotecarei) acestui apartament ca absentă, înscrierea în Registrul Unificat de Stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. Reclamanta a arătat că în baza paragrafelor 1 și 3 ale art. 10 din legea federală „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”, întrucât contractul de ipotecă inclus în contractul de împrumut nu conține toate datele specificate la paragraful 2 al art. 9 din prezenta Lege, contractul de împrumut din 31 iulie 2009 nu a fost supus înregistrării de stat.

Pretenții respinse. Instanţa de fond a constatat că în contractul de gaj încheiat între A.A. (debitorul ipotecar) și S.A. (debitor ipotecar), creditorul gajist va acorda gajului un împrumut cu o perioadă de rambursare de până la 1 decembrie 2009. Contractul include o condiție privind gajul unui apartament înregistrat pe dreptul de proprietate pentru S.A. Contractul specificat este certificat de un notar, apartinand S.A. a proprietății gajate a fost verificată, contractul a fost înregistrat în modul stabilit legal de către Oficiul Serviciului Federal de Înregistrare pentru Regiunea Ryazan, deoarece există o notă corespunzătoare.

Faptul că în acord nu se precizează denumirea organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, care a înregistrat acest drept al debitorului gajist, nu poate atrage nulitatea contractului.

Din cuprinsul contractului rezultă că toate condițiile esențiale care sunt obligatorii pentru acest tip de contract sunt precizate de către părți. Sunt indicate subiectul ipotecii, evaluarea acesteia, esența, mărimea și termenul de îndeplinire a obligației garantate prin gaj. Nu existau motive pentru refuzul înregistrării de stat a contractului. (Hotărârea de casare a Tribunalului Regional Ryazan din 24 noiembrie 2010 în cauza nr.)

Argumentele reclamantei cu privire la nulitatea contractului de ipoteca din lipsa de gaj a terenului pe care se afla imobilul, instanta le-a considerat insuportabile deoarece reclamanta nu a facut dovada unei drepturi de proprietate asupra terenului situat sub infrastructura. bloc:

Reclamantul (o persoană fizică) a intentat o acțiune împotriva pârâtei (o persoană fizică) pentru aplicarea consecințelor nulității unei tranzacții nule - un contract de ipotecă încheiat între reclamant și pârât, prin readucerea părților la poziția inițială și înlăturarea grevare din incinta nerezidentiala. A arătat că potrivit art. 69 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”, ipoteca unei clădiri sau structuri este permisă numai cu ipotecă simultană în temeiul aceluiași acord asupra terenului pe care se află această clădire sau structură sau dreptul de a închiriază acest teren aparținând debitorului gajist, cu toate acestea, în acest contract de ipotecă există indicii ale unui gaj fără teren sau drepturi asupra acestuia. De asemenea, nu este indicat locul încheierii contractului, în garanția căruia a fost încheiat contractul de ipotecă.

Consultanță juridică gratuită:

Respingând cererea, instanțele ambelor instanțe au indicat că reclamanta nu a făcut dovada unei drepturi de proprietate executată în mod corespunzător asupra terenului situat sub bloc. Așadar, argumentul reclamantei privind nulitatea contractului de ipotecă din lipsa de gaj a terenului nu a fost dovedit la instanță. Este imposibil să fiți de acord cu cerința conform căreia contractul nu respectă cerințele art. 9 din Legea federală „Cu privire la ipotecă”. Contractul conține o descriere a obligației garantate prin ipotecă, iar în clauza 2. din convenție se indică locul plății (Hotărârea de casare a Curții Supreme a Republicii Udmurt din 21 februarie 2011 în cauza Nr./2011)

A fost respinsă cererea de recunoaștere a contractului de gaj imobiliar (ipotecar) ca invalid, întrucât obiectul gajului în contract este definit, se dă evaluarea acestuia, se determină esența, mărimea și termenul obligației de împrumut:

Cu referire la nerespectarea acordului de gaj cu cerințele legislației în vigoare, reclamantul a intentat un proces împotriva JSC Savings Bank a Federației Ruse (OJSC) pentru invalidarea acordului (neîncheiat) nr. gajarea imobilului (contract de ipotecă) din cauza nulității.

Instanța de fond a respins cererea. Menținând decizia instanței, instanța de fond a reținut că „. în contractul de gaj imobiliar (contract de ipotecă) datat. s-a determinat subiectul garanției, s-a dat evaluarea acesteia, s-a determinat esența, mărimea și termenul de îndeplinire a obligației de împrumut, atât în ​​ceea ce privește cuantumul datoriei principale, cât și în ceea ce privește plata dobânzii la utilizarea împrumutului. . Prin urmare, este rezonabilă concluzia instanței de fond că nu există temeiuri pentru recunoașterea contractului de gaj imobiliar ca nul. (Hotărârea de casare a Judecătoriei Vologda din 17 septembrie 2010 nr.)

Faptul că părțile din contractul de gaj nu s-au înțeles asupra procedurii de acumulare și plată a dobânzii pentru utilizarea împrumutului, precum și condiția plății unui comision pentru deschiderea unei linii de credit, nu indică faptul că contractul de ipotecă în ansamblu nu a fost încheiat, ci poate însemna doar că creanțele garantate prin gaj sunt limitate de plata sumelor în baza contractului de împrumut în cuantumul convenit de părți:

Consultanță juridică gratuită:

Reclamanta a intentat o acțiune împotriva OJSC Bank pentru recunoașterea contractului de gaj imobiliar neîncheiat, nevalabil, referindu-se la faptul că nu a fost de acord asupra tuturor condițiilor esențiale ale contractului de ipotecă.

Respingând acțiunea, instanțele au indicat că contractul de ipotecă a definit obiectul garanției, a dat evaluarea acesteia, a determinat esența, cuantumul și termenul obligației de credit (limita de credit, termenul liniei de credit, frecvența plăților și a acestora). mărimea, rata dobânzii de utilizare a împrumutului, penalitatea), adică toate condițiile esențiale prevăzute de lege pentru acest tip de contract, în ceea ce privește cuantumul datoriei principale și penalitatea, au fost convenite de părți, atunci instanța a tras concluzia corectă că nu exista temeiuri pentru recunoașterea contractului de gaj ca neîncheiat din cauza neînțelegerii părților asupra condițiilor esențiale ale acestuia.

Faptul că părțile din acordul de gaj nu s-au pus de acord asupra procedurii de acumulare și a plății dobânzii pentru utilizarea creditului, precum și condiția plății unui comision pentru deschiderea unei linii de credit, așa cum este indicată în recursul în casație, nu indică că contractul de ipotecă în ansamblu nu a fost încheiat, ci poate însemna doar limitarea creanțelor garantate prin garanție prin plata unor sume în temeiul contractului de împrumut în cuantumul convenit de părți. Prin urmare, acest argument al plângerii nu constituie temeiul anulării hotărârii instanței. (Decizia Curții Supreme a Republicii Komi din 14 aprilie 2011, în dosarul nr./2011)

Subiectul unui contract de ipotecă (ipoteca de imobil) ca garanție pentru obligații poate fi gajat un imobil, nu numai dobândit în cadrul unui împrumut (credit) vizat emis pentru cumpărarea sau construirea unui apartament, ci și ca garanție a unei obligații în temeiul un contract de împrumut, un contract de împrumut sau o altă obligație. Obligația de a asigura bunul (apartamentul) gajat se datorează cerințelor legislației în vigoare:

Reclamanta a intentat acțiune în justiție pentru anularea contractului de ipotecă de apartament.

Consultanță juridică gratuită:

Afirmația este respinsă. Instanța de fond, refuzând să satisfacă pretențiile, a ajuns la o concluzie rezonabilă că nu există temeiuri legale pentru recunoașterea nulității contractului de ipotecă pentru apartament, întrucât, potrivit Legii federale „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, obiectul contractului de ipoteca (ipoteca de imobil) in contul obligatiilor de garantare poate fi gajat bun imobil dobandit nu numai ca parte a unui credit (credit) vizat acordat pentru cumpararea sau construirea unui apartament, ci si ca garantie pentru o obligatie. conform unui contract de împrumut, contract de împrumut sau altă obligație.

De asemenea, Tribunalul a ajuns la o concluzie rezonabilă că condiția asigurării bunului gajat este o condiție obligatorie a contractului de ipotecă apartament din 07 martie 2007, întrucât această obligație de asigurare a apartamentului se datorează cerințelor actualului legislație.

Obligația împrumutatului de a asigura dobânzile imobiliare legate de cauzarea prejudiciului vieții și sănătății debitorilor (asigurare de accident sau de boală - asigurare de persoane) nu este stabilită de legea ipotecare. În plus, potrivit părții 2 a art. 935 din Codul civil al Federației Ruse, obligația de a-și asigura viața sau sănătatea nu poate fi atribuită unui cetățean prin lege. În consecință, la încheierea unui contract de ipotecă în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse, împrumutatul are obligația față de creditor de a asigura doar obiectul ipotecii. Totodată, impunerea obligațiilor debitorului pentru asigurări de viață și de sănătate nu indică invaliditatea contractului de ipotecă în totalitate, întrucât restul contractului de ipotecă nu încetează. (Hotărârea de casare a Tribunalului Regional Krasnoyarsk din 06 decembrie 2010 în cauza nr./10)

O analiză a contractului de ipotecă indică faptul că acesta este, prin natura sa juridică, mixt, care conține elemente ale unui contract de ipotecă și ale unui contract de fidejusiune. Din materialele cauzei rezulta insa ca termenii contractului de fidejusiune nu sunt precizati in contractul de ipoteca, deci nu este incheiat acordul din aceasta parte, reclamantul raspunde doar in limita valorii bunului cedat de acesta. la ipoteca:

Reclamantul (Ch. - o persoană fizică) a intentat un proces împotriva SRL pentru a anula parțial contractul de ipotecă.

A subliniat că punctul 3.3. Contractul de ipotecă a stabilit că, în cazul în care SRL 1 nu își îndeplinește obligațiile asumate prin contractul de furnizare a produselor petroliere, SRL 2 are dreptul de a executa silit subiectul ipotecar sus-menționat. Totodată, punctul 4.4. Contractul de ipotecă prevede că, în cazul în care veniturile din vânzarea obiectului ipotecii sunt insuficiente pentru a satisface pe deplin creanța creditorului gajist, acesta din urmă are dreptul de a primi suma lipsă din alte bunuri ale gajului.

Consultanță juridică gratuită:

Instanța a respins cererea, instanța de casare a menținut decizia instanței, arătând următoarele.

Un garant imobiliar este o persoană care ipotecă un bun imobil pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor unei alte persoane - debitorul.

Astfel, o ipotecă este un fel de gaj și o garanție separată pentru o obligație și, prin urmare, orice modificare a obligației principale nu necesită acordul garantului proprietății - debitorul ipotecar.

Totodată, analiza contractului de ipotecă indică faptul că prin natura sa juridică este mixt, care conține elemente ale contractului de ipotecă și ale contractului de fidejusiune.

Din materialele cauzei rezultă însă că termenii contractului de garanție nu sunt precizați în contractul de ipotecă.

Consultanță juridică gratuită:

Garantul imobiliar nu este parte la contractul principal garantat cu ipotecă, el se obligă doar să răspundă în fața creditorilor pentru îndeplinirea de către debitor a obligațiilor contractuale în limita valorii bunului trecut de acesta în ipotecă.

Obiectul prezentului contract de ipoteca il constituie un obiect imobiliar - spatiu nerezidential Nr. V, in suprafata totala de 154,3 mp, iar acest imobil poate fi perceput in conditiile Legii. pe Ipoteca.

În plus, nu a fost încheiat un contract de gaj pentru alte bunuri aparținând Ch. (Hotărârea de casare a Tribunalului Regional Volgograd din 03 februarie 2011, în dosarul nr./2011)

Decizia de recunoaștere a contractului de ipotecă ca neîncheiat a fost anulată, cauza a fost trimisă spre noua examinare:

SA "Banca" a intentat un proces împotriva numelui complet pentru executare silită pe tema gajului - o parcare subterană. Instanța a respins cererea. Înlocând hotărârea instanței de fond, retrimiterea cauzei la un nou proces, instanța regională a indicat că „. efectuarea unei concluzii cu privire la neîncheierea contractului de ipotecă în ansamblu pe motiv că părțile la prezentul contract nu au convenit asupra condițiilor privind procedura de plată a dobânzii la utilizarea împrumutului, precum și cuantumul și termenul a obligațiilor de plată a penalităților pentru plata cu întârziere a dobânzii la utilizarea creditului, dobânda majorată pentru rambursare cu întârziere a datoriei principale aferente creditului, instanța nu a ținut cont că părțile au convenit asupra tuturor condițiilor esențiale (suma, termen și esența obligației) referitoare la obligația garantată cu ipotecă de a plăti debitorului suma datoriei principale în temeiul contractului de împrumut și, prin urmare, contractul de ipotecă nu poate fi considerat neîncheiat în ansamblu”. (Decizia Tribunalului Regional Voronezh din 28 septembrie 2010)

Consultanță juridică gratuită:

Litigiu ipotecar in 2017

Litigiile care decurg din îndeplinirea obligațiilor din contractele de ipotecă necesită soluționare mai des în instanță.

Jurisprudența ipotecară din 2017 are propriile sale particularități și nuanțe, mai ales în relații atât de înguste precum divorțul sau ipotecile militare.

Un contract de credit ipotecar obligă împrumutatul să îndeplinească obligațiile asumate la timp.

Cazurile de ignorare a condițiilor stipulate, întârzierile datorate problemelor financiare îmbogățesc practica judiciară în materie de credite ipotecare în 2017.

Anul acesta a devenit dificil din cauza instabilității financiare a pieței.

Consultanță juridică gratuită:

Litigii de împrumut

În caz de întârziere sau nerambursare integrală a împrumutului, între bancă și clientul acesteia apare o dispută.

Practica judiciară vorbește despre cele mai frecvente cauze ale disputelor cu debitorii:

În caz de neplată a soldului datoriei monetare, când, de exemplu, nu se efectuează ultima plată de câteva mii de ruble, trebuie să se înțeleagă că pe acest sold se acumulează dobândă la credit ipotecar.

Acest lucru este specificat în programul de plată, precum și dobânda ca penalitate pentru întârziere.

Responsabilitatea pentru întârziere este asigurată nu numai de legea ipotecare și de Codul civil al Federației Ruse, ci și de contractul în sine.

Consultanță juridică gratuită:

Acest document prescrie valoarea penalității recuperate, care poate fi mai mare decât cea indicată în Codul civil al Federației Ruse.

Conform termenilor contractului de ipotecă, banca, deja la prima întârziere, are dreptul de a cere clientului să ramburseze întreaga sumă a împrumutului.

În litigii, se acordă multă atenție condițiilor contractuale.

În cea mai mare parte, legislația din domeniul dreptului civil, în special raporturile ipotecare, se aplică cu rezervele specificate în contract.

De aceea este atât de important atunci când solicitați un credit ipotecar să studiați cu atenție contractul de împrumut. Tot ceea ce este scris în document devine obligatoriu.

Consultanță juridică gratuită:

Mergând în instanță

Urmează o contestație la instanță în cazul în care banca nu poate fi de acord cu clientul. În practică, banca nu va efectua, din proprie inițiativă, nicio procedură de conciliere fără ca împrumutatul să o contacteze.

Prin urmare, de îndată ce clientul realizează că nu va putea plăti împrumutul la timp, ar trebui să contacteze banca cu o cerere de plan de rate, amânare, reducere a dobânzii, refinanțare a creditului sau alt „ajutor” din partea organizației.

Este posibil ca acordul în sine să nu indice posibilitatea de a obține o măsură de sprijin din partea băncii, dar acest lucru nu privează dreptul de a face o astfel de cerere.

De obicei, un acord de împrumut cu sprijin de stat (de exemplu, în cadrul programului de locuințe, în cadrul programului finanțat pentru militari) prevede posibilitatea plății amânate.

Banca notifică împrumutatul contestația la instanță. Litigiile sunt de obicei văzute ca o ultimă soluție și nu urmează imediat prima întârziere.

Consultanță juridică gratuită:

Practica arată că se declanșează un proces în caz de întârziere în cuantum de 5% din prețul locuinței ipotecate.

Contestația se pregătește la instanță pe calea unui proces, dacă este vorba de necesitatea recuperării bunului gajat (determinarea prețului inițial la licitație).

În alte situații, dacă vorbim despre anulări din conturi și nu despre vânzarea garanțiilor reale, este permisă solicitarea unei hotărâri judecătorești în conformitate cu capitolul 11 ​​din Codul de procedură civilă al Federației Ruse.

Documente necesare

De îndată ce împrumutatul a primit notificarea instanței de începere a procesului, el trebuie să se pregătească pentru proceduri.

Pentru aceasta se întocmesc și se colectează documente:

Consultanță juridică gratuită:

Banca însăși - inițiatorul producției pregătește documentele:

Dacă în timpul procesului devine necesară obținerea unor documente, atunci puteți depune o cerere de recuperare judiciară a acestora sau le puteți furniza singur.

Recunoașterea contractului ca nul

Un contract de împrumut poate fi anulat doar printr-o hotărâre judecătorească.

Pentru o astfel de recunoaștere sunt necesare motive suficiente, care să indice faptul că în timpul executării tranzacției au fost comise încălcări ale legii sau voinței contrapărții.

Practica judiciară permite recunoașterea unui contract de ipotecă ca invalid din următoarele motive:

Consultanță juridică gratuită:

Dacă tranzacția ipotecară este recunoscută ca nevalidă, atunci toate consecințele juridice care au urmat încheierii acesteia sunt încetate, tot ce a primit este returnat înapoi.

Adică este nevoie să returnezi banii la bancă. Dacă acest lucru nu este posibil, atunci este permisă plata compensației.

Participanții la relația de credit pot recunoaște tranzacția ca invalidă în termen de trei ani de la intrarea în vigoare a acordului.

În cazul în care punerea în aplicare a acordului afectează interese străine, atunci aceste persoane interesate se pot adresa instanței de judecată cu o cerere de recunoaștere a tranzacției ca nulă în termen de zece ani de la data încheierii acordului.

Video: ce să faci dacă nu există nimic de plătit împrumutul. Practica de arbitraj

Nesemnificativitatea înseamnă că, chiar și cu acordul părților la contract, acesta nu poate da naștere la consecințe juridice și nu ar fi trebuit deloc încheiat prin lege (de exemplu, o tranzacție ipotecară care s-a conturat doar de dragul aparenței este nulă și gol).

Valabilitatea contractului de ipotecă poate fi contestată în termen de un an de la data la care persoana a luat cunoştinţă de o astfel de posibilitate.

Negociabilitatea înseamnă că tranzacția este recunoscută ca atare de către instanță și se poate recunoaște că nu dă naștere la consecințe pentru viitor (de exemplu, a fost făcută de o persoană care nu avea suficientă autoritate).

Litigiu ipotecar

Banca, in cazul unui conflict cu clientul, este interesata sa returneze banii investiti.

Prin urmare, majoritatea litigiilor în instanță sunt soluționate la restituirea datoriei ipotecare.

Practica judiciară vine cu următoarele opțiuni pentru rezolvarea conflictului:

Cazurile în cursul cărora se impune recunoașterea ca nulă a unei ipoteci, practica judiciară știe puține. Cea mai mare parte este asociată cu evenimente exigente.

În favoarea împrumutatului

Clientul poate câștiga un proces în baza unui contract de ipotecă. Pentru a face acest lucru, ar trebui să studiați cu atenție propriul acord de împrumut, chitanțele pentru plata fondurilor pentru împrumut.

O hotărâre judecătorească poate fi luată în favoarea împrumutatului din următoarele motive:

În orice caz, un litigiu ipotecar este un tip de dispută financiară complexă.

Când se rezolvă, este indicat să apelezi la ajutorul unui avocat profesionist.

Participarea unui specialist uneori crește șansa unui rezultat pozitiv al procesului.

După valută

Înainte de criza din 2015, debitorii de credite ipotecare în valută câștigau în comparație cu cei care au încheiat un acord cu un preț în ruble rusești.

Ratele dobânzilor la creditele ipotecare în valută au fost întotdeauna (și în prezent) mai mici decât la creditele ipotecare „interne”.

Când rata a fost, de exemplu, de 35 de ruble pentru un dolar, astfel de clienți au beneficiat semnificativ în suma finală.

Declanșarea crizei, ale cărei consecințe s-au petrecut mai ales în 2017, a făcut ca mulți debitori în valută să simtă propria insolvabilitate financiară.

O parte semnificativă dintre ei primesc un salariu în ruble rusești. Chiar dacă este indexat, nu poate ține pasul cu creșterea ratei dolarului.

Băncile nu pot satisface cererile tuturor de amânări și alte măsuri de sprijin.

Prin urmare, numărul proceselor cu debitori în valută neplătitoare este în creștere.

În acest caz, contractele cu dobândă variabilă reprezentau un mare pericol, când suma finală a comisionului lunar depinde de fluctuațiile cursului de schimb de pe piața valutară.

Creșterea bruscă a dolarului a făcut ca un număr semnificativ de clienți valutar să nu își poată rambursa obligațiile.

Există întrebări despre cum să ieși din credit ipotecar, mai ales că litigiile se rezolvă în masă, nu în favoarea debitorilor.

Militar

Programul de economii și credite ipotecare pentru militari în 2017 continuă să funcționeze.

Fiecare militar, după trei ani de serviciu, are dreptul de a deveni membru.

Înregistrarea în programul participantului se efectuează automat, dar eliberarea unui certificat de participare - conform raportului angajatului.

Conflictele pot apărea în acest caz nu numai cu banca cu privire la un anumit împrumut, ci și cu Rosvoenipoteka.

Ipoteci garantate cu terenuri și imobile, citiți aici.

Cele mai frecvente dispute sunt:

1. Despre refuzul de a include militarii în program.
2. Refuzul de a elibera un certificat.
3. Calculul incorect al sumei plăților anuale în contul personal al militarilor.

În cazul în care armata a întocmit un contract de împrumut ipotecar, atunci se poate merge în instanță din cauza:

• neplata datoriei conform contractului;
• refuzul de a asigura bunul ipotecat.

Militarul însuși poate contesta acțiunile băncii în instanță:

Dacă fondurile acumulate sunt suficiente, atunci armata nu poate recurge la serviciile unui împrumut bancar.

Mai mult, armata nu are obligația de a cumpăra locuințe doar în zona sau regiunea în care a primit certificat de participare la program.

Dar dacă sunt necesare fonduri bancare, atunci contractul de împrumut este întocmit în regiunea în care se plănuiește achiziționarea de locuințe.

Practica judiciară privind ipotecile militare într-un divorț vorbește despre caracteristicile procesului în acest caz, care decurg din:

În cazul unei ipoteci militare, băncile și Rosvoinipotek pot solicita un contract de căsătorie între militar și soțul său.

La divort

Mulți debitori sunt îngrijorați de întrebarea ce se va întâmpla cu contractul de împrumut și cu locuința ipotecata în temeiul acestuia în cazul unui divorț.

Divorțul nu este motiv de reziliere a contractului de împrumut.

Dar situația în sine se dezvoltă adesea în așa fel încât devine necesară împărțirea proprietății care este gajată, precum și determinarea procedurii de rambursare a plății.

Dacă ipoteca este înregistrată în timpul căsătoriei, atunci imobilul dobândit pe credit este considerat proprietate comună, iar datoria este distribuită pe umerii ambilor soți.

În caz de divorț, banca poate solicita:

1. Achitați mai devreme datoria.
2. Împărțirea altor proprietăți în acțiuni pentru rambursarea împrumutului.

Informațiile despre un eveniment de divorț nu sunt transmise automat băncii de către autorități, cu excepția cazului în care există o dispută cu privire la un împrumut sau o proprietate gajată.

Dar prezența unui conflict între soți determină banca să ia măsuri active sub forma unor cereri de rambursare anticipată.

Unele organizații de credit pot solicita în etapa de înregistrare a unei ipoteci încheierea unui contract de căsătorie, care precizează a cărui proprietate după un divorț este considerat spațiul de locuit ipotecat, precum și procedura de rambursare a soldului datoriei.

Participarea familiei la programul de stat necesită înregistrarea apartamentului ca proprietate a tuturor membrilor, inclusiv a copiilor.

Este important de reținut că, în conformitate cu actualul Cod de procedură civilă al Federației Ruse, un apartament ipotecar, chiar dacă este singura proprietate și o familie cu un copil, poate fi perceput (în caz de întârziere).

Luarea în considerare a pretențiilor

Reclamațiile sunt luate în considerare de către instanța districtuală, deoarece prețul acestuia este de peste 50 de mii de ruble. Dacă prețul cererii este mai mic, atunci procesul este inițiat de judecătorul de pace.

Potrivit regulilor de drept procesual, procesul se desfășoară în ședință publică, la care poate participa oricine.

După primirea cererii cu atașamente, judecătorul le verifică dacă respectă cerințele Codului de procedură civilă al Federației Ruse în ceea ce privește forma și conținutul cererii.

Executarea incorectă a documentelor atrage după sine refuzul de a le accepta spre examinare și de a le returna solicitantului.

Dacă actele sunt întocmite corect, atunci judecătorul ia o decizie cu privire la numirea ședinței în sine.

Toți participanții și părțile interesate sunt informați despre acest lucru (de exemplu, în cazul unui conflict între împrumutat și bancă, soțul este notificat ca persoană interesată).

Părțile în conflict sunt invitate la o ședință preliminară, în care judecătorul, înainte de începerea procesului în sine, își propune să rezolve conflictul în mod pașnic și explică cum să renunțe la cerințe în conformitate cu Codul de procedură civilă al Federației Ruse.

La această întâlnire se clarifică împrejurările litigiului, se transferă documente și alte probe.

Examinarea efectivă a cererii are loc în instanță. Neprezentarea părții în conflict la proces poate servi drept bază pentru transferul acesteia.

Întregul proces constă din următorii pași:

Pe baza rezultatelor examinării cererii, se elaborează o decizie.

Dacă unul dintre participanții la dispută nu este de acord cu el, atunci el poate adresa o instanță superioară pentru a contesta actul judiciar emis (se acordă zece zile pentru aceasta).

Hotărârile pronunțate

Partea finală a actului său, adică decizia imediată, raportează judecătorul în ultima zi a conflictului.

Codul de procedură civilă al Federației Ruse oferă instanței cinci zile pentru a finaliza actul.

În hotărârea privind litigiul ipotecar, instanța prescrie:

Odată luată o decizie, aceasta nu poate fi schimbată.

Dar este permis să se accepte o completare la decizie în cazul:

• una dintre pretențiile procesului a fost ignorată în decizie;
• nu a fost specificată suma acordată;
• stabilirea procedurii de compensare a costurilor procesului.

Dacă împrumutatul sau reprezentantul băncii nu înțelege decizia, judecătorul are dreptul să o explice.

Decizia dobândește putere legală deplină după zece zile de la comunicare. În această perioadă, persoanei interesate i se oferă posibilitatea de a o contesta la o instanță superioară.

Penalități impuse

În cazul în care împrumutatul refuză să ramburseze datoria ipotecară, instanța poate impune următoarele tipuri de penalități:

Procedura de colectare poate fi amânată în cazul în care hotărârea este atacată la instanța următoarei instanțe. Pentru a face acest lucru, trebuie să pregătiți o aplicație adecvată.

Posibile nuanțe

Litigiile în litigiile ipotecare au următoarele caracteristici:

Aplicarea frecventă a creditelor ipotecare apărute pe perioada existenței relației dintre debitor și bancă îmbogățește jurisprudența.

Cum să obțineți un apartament într-un credit ipotecar fără avans, citiți aici.

Refinanțare ipotecară în 2017, citiți aici.

Desfășurarea procedurilor judiciare cu o bancă necesită adesea participarea unui avocat profesionist.

Ipoteca de la dezvoltator

Ipoteca a doua casă

Verificați De asemenea

Lista documentelor pentru înlăturarea sarcinii asupra ipotecii

Veniturile majorității cetățenilor ruși nu le permit să-și cumpere propriile locuințe pentru bani. Sunt lungi.

Adaugă un comentariu Anulează răspunsul

Categorii

Obțineți o consultație juridică gratuită chiar acum:

Moscova și regiunea

Sankt Petersburg și regiunea

Când o persoană decide să contracteze un împrumut pentru locuință, este preocupată în primul rând de mărimea ratei dobânzii și de calitatea proprietății. Cu toate acestea, există capcane în creditarea ipotecară, din cauza cărora acordul dintre bancă și client poate fi invalidat. În ce cazuri este realist să contestați o ipotecă și cu ce amenință acest lucru cumpărătorul de imobil? Există multe opțiuni, pe cele principale le vom analiza.

Când poți contesta o ipotecă?

Situațiile în care respectarea unui contract ipotecar este în pericol pot fi împărțite în trei categorii:

• acțiunile ilegale ale băncii;
• împrumutatul folosește locuința ipotecară în alte scopuri sau a încetat să plătească băncii;
• probleme cu obiectul - contestarea vânzării, reamenajarea locuințelor.

Dacă banca s-a dovedit a fi nesigură

În raport cu debitorul ipotecar, banca este un vânzător de servicii. Împrumutatul este un consumator și trebuie să-și cunoască drepturile. Relația dintre bancă și debitor este guvernată de normele legislației ruse: Codul penal al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la ipotecă”, Legea privind protecția drepturilor consumatorilor, Codul civil al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la bănci”. Când o bancă încalcă drepturile consumatorilor, puteți contesta contractul de împrumut prin Banca Centrală și Rospotrebnadzor.

Contestați un contract de ipotecă într-o bancă nesigură

Creditorul încalcă drepturile consumatorului în următoarele cazuri:

• interzicerea rambursării anticipate a împrumutului din contract. După semnarea unui astfel de acord, acesta poate fi contestat în instanță;
• in caz de intarziere la plata, banca emite automat un nou credit consumatorului fara acordul acestuia si percepe „dobanda compusa”. Problema se rezolvă prin instanță;
• falimentul creditorului. În caz de faliment, banca vinde obligațiile debitorilor către terți. Teoretic, acest lucru este normal. Dar până când acordul de împrumut este reemis unui nou creditor, trebuie să vă dați seama unde să plătiți banii. În caz contrar, împrumutatul va trebui să ramburseze amenzi uriașe.

Practica arată că organizațiile comerciale de credit au mai multe șanse să încerce să înșele clienții decât cele de stat. Băncile mari apreciază licența și nu sunt pregătite să-și riște miliardele de dragul a câteva milioane de ruble.

Dacă împrumutatul încalcă contractul

În cazul în care creditorul ipotecar nu are bani pentru rambursarea împrumutului, banca poate cere unilateral rezilierea contractului. Atunci când plătitorul însuși nu ia măsuri pentru conservarea proprietății, apartamentul ipotecat trece sub ciocan pentru datorii. Dezavantajul acestei situații este că după vânzarea imobilelor, cel mai probabil debitorul va rămâne îndatorat la bancă. Soluția optimă este o vânzare independentă la un preț de piață, împrumut în condiții acceptabile sau o vacanță de credit. Oricât de dificilă ar fi situația, băncile preferă să răspundă nevoilor clienților de încredere.

Încălcarea contractului de către debitor

Falimentul debitorului este un alt motiv de contestare a ipotecii. Care ar trebui să fie poziția creditorului ipotecar? O persoană care datorează băncii mai mult de jumătate de milion de ruble are dreptul de a depune o cerere pentru propriul faliment. Întârzierea trebuie să fie de cel puțin 3 luni. În cazul în care împrumutatul este declarat cu succes faliment, managerul financiar desemnat de instanță va rezolva toate problemele cu creditorii. Dezavantajul falimentului debitorului este că în termen de trei ani de la parcurgerea acestei proceduri, o persoană nu va putea obține un împrumut de la nicio bancă.

Conform contractului de împrumut, beneficiarul creditului nu poate vinde, dona, schimba sau închiria locuințe ipotecate fără știrea băncii. Dacă tranzacțiile de cumpărare și vânzare, schimb și donație pur și simplu nu trec prin Rosreestr, atunci totul este mai interesant cu chirie. Mulți ruși cumpără apartamente pe credit pentru a închiria locuințe ipotecate, ocolind regulile. Teoretic, angajații băncii pot vizita apartamentul pentru a verifica. Dar dacă o persoană plătește în mod regulat, acest lucru s-ar putea să nu se întâmple. În cazul în care faptul de a închiria locuințe către terți devine cunoscut de bancă, creditorul va contesta contractul de ipotecă. Mulți proprietari de locuințe ipotecare privesc această interdicție cu degetele.

Probleme cu obiectul garanției

Coșmarul împrumutatului este recunoașterea contractului de vânzare-cumpărare ca invalid. Ca urmare, banca va contesta contractul de împrumut. Această problemă apare cu articolele din piața de schimb în următoarele cazuri:

• vânzătorul este recunoscut ca incompetent la momentul tranzacției;
• contractul de vânzare-cumpărare încalcă legea;
• instanța se depune de către terți înscriși în apartament;
• moștenitorii care apar brusc declară drepturile la locuință;
• contractul de vânzare a fost semnat de un copil sub 14 ani fără acordul autorităților tutelare sau al părinților;
• tranzactia este fictive.

În cazul în care tranzacția este contestată și declarată nulă de către instanță, împrumutatul va pierde proprietatea și, în același timp, va rămâne îndatorat la bancă. Asigurarea de titlu te salvează din această situație. Nu va returna apartamentul, dar va elimina nevoia de a plăti datorii pentru bunurile pierdute în acest caz.

Dificultăți de proiectare

Dificultăți în executarea contractului pot apărea dacă a existat o reamenajare a apartamentului în ipotecă. De exemplu, cetățeanul Ivanov urmează să cumpere un apartament pe piața secundară. În camera selectată, una dintre pereții despărțitori interioare, care nu este un perete portant, a fost demolată. Vânzătorii nu au legalizat această reamenajare. Banca cere legalizarea reamenajării. Acest lucru se poate face în mai multe etape. Mai întâi trebuie să contactați ZHKO, apoi BTI, apoi departamentul de arhitectură local. O altă opțiune - împrumutatul semnează un acord suplimentar cu banca, conform căruia beneficiarul împrumutului este obligat să restabilească „totul așa cum a fost” în termen de șase luni. Concluzie: dacă ai ales un apartament cu un aspect ilegal, va trebui să cauți un compromis cu banca și cu autoritățile de înregistrare. În caz contrar, banca poate contesta contractul de împrumut.

Există multe cazuri în care puteți contesta un contract de credit ipotecar. Cum să nu te regăsești într-o situație neplăcută din cauza problemelor cu apartamentul sau a necinstei băncii? Folosiți serviciile unui broker ipotecar de încredere. Angajații „Ipotekar” vă vor ajuta nu numai să obțineți un împrumut pentru achiziționarea de locuințe, ci și să evitați capcanele din tranzacție.

Judecătoria Tambov (regiunea Tambov) - Civilă și administrativă

Împiedică creditorul sau altă persoană autorizată să își exercite drepturile garantate de interdicție, în special prin depunerea unei cereri de executare silită asupra unei astfel de proprietăți (paragraful 5 al articolului 334, articolele 348, 349 din Codul civil al Federației Ruse). Încălcările săvârșite sunt de natură semnificativă, fără eliminarea lor prin anularea hotărârilor judecătorești atacate, fiind imposibilă restabilirea drepturilor încălcate ale reclamantului. Prezidiul Judecătoriei Tambov...

Recurs Rezoluție nr. 22-6037/2019 22K-6037/2019 din 11 septembrie 2019 în dosarul nr. 22-6037/2019

Tribunalul Regional Krasnodar (Teritoriul Krasnodar) - Penal

Mașina este practic nouă, cumpărată pe credit pentru o sumă mai mare de 1.300.000 de ruble și face obiectul unui gaj în temeiul unui contract de împrumut cu o bancă, prin urmare, în temeiul art. 333, 334 din Codul civil al Federației Ruse, nu poate fi percepută asupra creanțelor terților. În plus, cuantumul acestor creanțe este semnificativ mai mic decât valoarea reală a bunurilor sechestrate. Nici un motiv să...

Decizia nr. 33-15181/2019 din 6 septembrie 2019 în dosarul nr. 33-15181/2019

Tribunalul regional Sverdlovsk (regiunea Sverdlovsk) - civil și administrativ

Mărimea declarată. În vederea asigurării îndeplinirii obligațiilor împrumutatului în temeiul contractului cu Zabelina I.E. a semnat un contract de ipotecă imobiliară. În conformitate cu prevederile articolelor 334, 348, 259, 350 din Codul civil al Federației Ruse, cerința de a bloca obiectul gajului a fost satisfăcută în mod rezonabil, deoarece, în virtutea legii, creditorul gajist are dreptul de a bloca proprietatea gajată,...

Decretul nr. 44G-56/2019 4G-857/2019 din 4 septembrie 2019 în dosarul nr. 2-1310/2018

Tribunalul regional Smolensk (regiunea Smolensk) - civil și administrativ

Fomin E.E., exprimându-și dezacordul față de hotărârea în apel, arată că instanța de judecată nu a aplicat dispozițiile alin. 2 p. 1 art. 352 din Codul civil al Federației Ruse, întrucât este un cumpărător de bună credință, la încheierea contractului de vânzare nu avea cunoștință de faptul că mașina achiziționată era în gaj, i s-a prezentat pașaportul original. .

Rezoluția nr. 44G-292/2019 4G-3786/2019 din 4 septembrie 2019 în dosarul nr. 2-272/2019

Curtea Supremă a Republicii Bashkortostan (Republica Bashkortostan) - Civilă și administrativă

Ipoteca în temeiul legii), și răspunderea debitorului - o persoană este asigurată pe baza unui contract de asigurare a riscurilor financiare al creditorului. În același timp, ghidat de prevederile articolelor 334, 348, 349, 352 din Codul civil al Federației Ruse, a ajuns la concluzia că această împrejurare în sine nu poate servi drept bază pentru anularea hotărârii judecătorești luate în caz,...

Decizia nr. 2-3438/2019 din 30 august 2019 în dosarul nr. 2-3438/2019

Judecătoria Vasileostrovskiy (orașul Sankt Petersburg) - civil și administrativ

Alte legi, alte acte juridice sau acord. În virtutea paragrafului 1 al art. 408 din Codul civil al Federației Ruse, executarea corespunzătoare pune capăt obligației. Conform paragrafelor. 1 p. 1 art. 352 din Codul civil al Federației Ruse, gajul încetează odată cu încetarea obligației garantate prin gaj. O notă despre încetarea ipotecii trebuie făcută în registrul în care este înscris contractul de ipotecă. În virtutea art. ...

Decizia nr. 2-4669/2019 din 30 august 2019 în dosarul nr. 2-2633/2019~M-1601/2019

Tribunalul districtual Dzerzhinsky din Volgograd (regiunea Volgograd) - civil și administrativ

Bunuri gajate de la debitorul gajist către o altă persoană ca urmare a înstrăinării acestui bun cu titlu de compensație sau cu titlu gratuit (cu excepția cazurilor specificate la paragraful 2 al paragrafului 1 al articolului 352 și al articolului 357 din prezentul cod) sau prin succesiune universală , gajul va fi reținut. Succesorul legal al gajatorului dobândește drepturile și poartă obligațiile gajului, cu excepția drepturilor și obligațiilor, care în ...

Decizia nr. 2-3124/2019 2-3124/2019~M-2606/2019 M-2606/2019 din 30 august 2019 în dosarul nr. 2-3124/2019

Judecătoria Kirovsky din Rostov-pe-Don (regiunea Rostov) - civil și administrativ

Sau executarea necorespunzătoare de către debitor a unei obligații garantate prin gaj. După cum s-a stabilit în instanță, pârâta în mod necuvenit cu ZZ.LL.AAAA a îndeplinit obligațiile garantate prin gaj. Articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse prevede că, în virtutea unui gaj, creditorul sub obligația garantată prin gaj (creitorul gajist) are dreptul, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a acestei obligații de către debitor. , a primi ...

Tribunalul districtual Oktyabrsky din Krasnoyarsk (teritoriul Krasnoyarsk) - civil și administrativ

Proprietatea gajată de la gaj către o altă persoană ca urmare a înstrăinării acestei proprietăți pentru compensație sau cu titlu gratuit (cu excepția cazurilor specificate la paragraful 2 al paragrafului 1 al articolului 352 și al articolului 357 din Codul civil al Federației Ruse) sau în ordinea succesiunii universale, în conformitate cu articolul 353 din Codul civil al Federației Ruse, gajul este păstrat. Succesorul legal al gajatorului dobândește drepturile și poartă obligațiile gajului, cu excepția...