Jelzálogszerződés megtámadása – bírói gyakorlat. A jelzáloghitelezés vitatott kérdéseivel kapcsolatos bírói gyakorlat áttekintése. Kizárás az egyetlen házon. Speciális körülmények. Halasztás

Mivel a jelzálogszerződés ugyanolyan polgári jogi ügylet, mint a többi, minden, a polgári jog által előírt érvénytelenségi ok érvényesül rá.

Ugyanakkor a jelzáloghitel megtámadási jogának megléte nem jelent valós lehetőséget annak megvalósítására. Az ügyletek (megállapodások) általános érvénytelenítési okainak jelzálogjogra történő alkalmazása főszabály szerint nagyon nehéz az ingatlanfedezet intézményének minden sajátossága, az arra irányadó szabályozási keret sajátosságai és a megkötés gyakorlati eleme nélkül. jelzálogszerződések.

Jelzálogviták: a leggyakoribb okok és indokok

Az esetek túlnyomó többségében a kölcsönszerződések, amelyek általában jelzáloghiteleket is tartalmaznak, a hitelfelvevő teljesítésével kapcsolatos problémák miatt vitatottak. Utóbbiak a vitatási eszközt általában nem érdekeik védelmének, hanem a kölcsönszerződés szerinti felelősség elkerülésének és a behajtás volumenének minimalizálásának eszközének tekintik.

A jelzálogjogviták bírói gyakorlata alapján az ügyek több tipikus kategóriája különböztethető meg:

1. Vitatottak az olyan személyekkel kötött szerződések, akiknek nem volt joguk az ügyletben önállóan részt venni és döntéseket hozni, vagy akiknek részvétele vitatható. Nagyon gyakran ebben az ügykategóriában nem a hitelfelvevővel, hanem az ingatlant biztosítékul adó személlyel szemben emelnek követelést. Megtámadható például olyan ingatlan fedezetként történő megadása, amelynek tulajdonjogát cselekvőképtelen (részben cselekvőképes) személy, kiskorú személy nevére bejegyezték, a szülők (gyámok, vagyonkezelők) hozzájárulása nélkül. Általánosságban elmondható, hogy a fedezetként biztosított vitatott ingatlanok gyakori tárgyává válnak a jelzálogszerződés megtámadásának.
2. A jelzálogszerződés egyes rendelkezéseinek a jogszabályi előírásokat sértő kifogásolása. Ebben az esetkategóriában minden egyéni. Mind az általános ügyletek érvénytelenné nyilvánításának alapja, mint például a rabszolgaság, a színlelt, az ügylet színleltsége, mind a magánjellegű indokok alkalmazhatók. A magánjellegű okok a jelzálogjoggal összefüggésben szigorúan a jelzálogszerződés jellemzőiből fakadó okok, amelyek jogi erejét közvetlenül a biztosítékként szolgáló ingatlan, annak állapota és jellemzői határozzák meg.
3. A banknak a hitelfelvevővel szembeni követelések előterjesztésére vonatkozó okok felmerüléséből eredő viták. Az ügyek ebbe a kategóriába tartoznak a biztosíték bank általi letiltásával kapcsolatos viták, ideértve a fedezet felmérésével és értékesítésével kapcsolatos vitákat, valamint a hitelfelvevővel, kölcsönvevőtárssal és kezessel szembeni pénzkövetelések bemutatásával kapcsolatos vitákat.

Hogyan lehet megtámadni a jelzáloghitelt

A jelzálogszerződéssel kapcsolatos minden vitát, amelynek tárgya maga a megállapodás, kizárólag bíróságon tárgyalják.

Keresetet lehet benyújtani:

• kölcsönvevő/társkölcsönvevő;
• biztosítéki ingatlanok tulajdonosai és jogi képviselőik;
• kezes (csak bizonyos körülmények között);
• egyéb érdekelt felek, akiknek jogait és érdekeit a jelzálogszerződés sértette.

A megtámadható jelzálogszerződésekből eredő követelések tárgyi összetételének sajátosságai abból adódnak, hogy a hiteljogviszonyban érintett felek nem minden esetben alanyai a biztosítéki jogviszonynak. Például a hitelfelvevő nem lehet és nem is feltétlenül lehet a fedezeti ingatlan tulajdonosa. Vagy mondjuk kölcsönt csak az egyik házastárs vehet fel és bocsáthat ki, a második pedig, bár formálisan nem résztvevője a hiteljogviszonynak, de a fedezeti ingatlan tulajdonosa, illetve követelési joga van.

A követelés a jelzálogszerződést megtámadó személy kezdeményezésére, vagy a banki igényekre válaszul, viszontkeresetként nyújtható be.

I. A jelzáloghitelezés alapvető rendelkezései

Jelen áttekintés a jelzáloghitelezés során felmerülő jogvitákkal kapcsolatos bírói gyakorlatot vizsgálja. A jelzálogszerződés járulékos szerződés, amely a főszerződésből eredő kötelezettségek teljesítésének biztosítására jön létre, beleértve a kölcsönszerződést. és hitel. Az 1998. július 16-i N 102-FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvény 1. cikkének 1. pontja szerint az ingatlan zálogjogáról szóló megállapodás (jelzálogszerződés) értelmében az egyik fél - a jelzálogjogosult. , aki a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség alapján a hitelező, jogosult a másik fél - a zálogkötelezett - zálogjoggal terhelt ingatlanának értékéből az e kötelezettség alapján fennálló adóssal szemben fennálló pénzbeli követeléseinek kielégítését előnyben részesíteni a zálogjog más hitelezői előtt. a zálogkötelezett, a szövetségi törvényben meghatározott kivételekkel. A zálogkötelezett lehet maga a jelzáloggal biztosított kötelezettség adósa, vagy olyan személy, aki ebben a kötelezettségben nem vesz részt (harmadik személy). Ebben az esetben a jelzáloggal terhelt ingatlan a zálogkötelezettnél marad az ő birtokában és használatában.

Az áttekintés nem terjed ki az összes, hanem csak a leggyakoribb vitatípusra három kategóriában, nevezetesen az alábbi vitákra:

- a jelzálogszerződés megtámadása és a jelzálogszerződés érvénytelennek vagy meg nem kötöttnek elismerése;

- a jelzáloghitel felmondása;

- jelzálogszerződés megkötése és a jelzálogszerződés feltételeinek megváltoztatása.

A fenti kategóriák mindegyikében a 2014-re - 2015 első félévére - vonatkozó bírói gyakorlat elemzésének eredményei alapján csak a főbb, leggyakrabban előforduló vitacsoportokat veszik figyelembe.

A jelzálogszerződés akkor tekinthető megkötöttnek, ha a felek a jelzálogszerződés valamennyi lényeges feltételében megállapodnak, különösen a Jelzálogtörvény 9. cikkében. Ha bármely feltétel nem szerepel a jelzálogszerződésben, akkor az ilyen megállapodást figyelembe kell venni nincs bebörtönözve, akár állami regisztrációhoz kötött. Általában két hiba gyakori: nincs feltüntetve a jelzálog tárgyának értékelése, valamint hiányos információ tükröződik a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség lényegéről, nagyságáról és teljesítésének határidejéről. A hiteljogviszonyokban gyakorlatilag nincs olyan eset, amikor a felek a jelzálogszerződésben ne tüntetnék fel a kötelezettség lényegét, de előfordulnak tévedések a kötelezettség időzítését és mértékét illetően. Így a főkötelezettségnek a kölcsönszerződéshez kiegészítő megállapodások megkötésével történő megváltoztatásához szükségszerűen együtt kell járnia a jelzálogszerződés változásával (például kiegészítő szerződések megkötésével), amely megjelöli a megváltozott főkötelezettség lényegét, nagyságát és feltételeit. Ellenkező esetben a jelzálogszerződést meg nem kötöttnek ismerhetik el.

A jelzálogszerződés meg nem kötöttként történő elismerése azonban a hitelezés során sokkal ritkábban fordul elő, mint más esetekben, mivel a bankok jobban odafigyelnek a jelzálogszerződés megkötésére és tartalmának a formai követelményeknek való megfelelésére. Sokkal gyakrabban jelzálog-szerződések hitelezéskor érvénytelennek nyilvánítják.

A jelzálogszerződés, mint járulékos szerződés érvényét veszti, ha a főszerződés érvénytelen, mert A jelzálogjog az elsődleges kötelezettség teljesítésének biztosítéka, és az elsődleges kötelezettség megszűnésével a jelzálogjog is megszűnik. A kölcsönszerződés bármilyen okból érvénytelennek nyilvánítható, de a legjellemzőbb a nagy ügyletek megkötésére és jóváhagyására vonatkozó eljárás megsértése, illetve az érdekelt felek általi ügyletkötés.

A megállapodás megkötésére irányuló ügylet jóváhagyási eljárásának megsértése, az érdekelt felek megállapodása is a jelzálogszerződés érvénytelenítésének leggyakoribb alapja. Például a részvényesek rendkívüli közgyűlésről szóló értesítési rendjének megsértése szolgált a közgyűlés érvénytelenné nyilvánításának alapjául, ami a jelzálogszerződés érvénytelenségét eredményezte. A bíróságok abból indulnak ki, hogy ha a részvényest nem értesítették megfelelően a közgyűlésről, akkor jogai sérülnek, mert a jelzálogszerződés megkötése potenciálisan a részvénytársaság vagyonának kizárásához, a részvények értékének csökkenéséhez és a részvényes vagyoni veszteségéhez vezethet, aki megfelelő időben történő értesítés esetén intézkedéseket tehet a lehetséges minimálisra csökkentése érdekében. veszteség. Ha egy tranzakciót a részvényesek jóváhagynak, az érdekelt felek nem vehetnek részt a szavazásban. Például azért nyilvánítottak érvénytelennek egy jelzálogszerződést, mert a szavazásban részt vevő részvényes volt a hitelszerződés szerinti adós, amelynek biztosítékaként a társaság jelzálogszerződést kötött a bankkal.

A fentiek mindegyike igaz az LLC-vel kapcsolatos ügylet jóváhagyásának eseteire is: a társaság nem megfelelően értesített tagjainak jogában áll megtámadni a jelzálog-szerződést. A bírói gyakorlat elemzése azt mutatja, hogy az LLC résztvevőinek rendkívüli üléseinek jegyzőkönyveit rendszerint hamisítják, a távollévő résztvevők aláírását pedig más személyek hamisítják. Az ilyen intézkedések a jelzálog-szerződés érvénytelenségének elismerését vonhatják maguk után. A megállapodás akkor is érvénytelen, ha a tranzakciót egy érdekelt fél hajtja végre, különösen akkor, ha az LLC résztvevője és a hitelfelvevő ugyanaz a személy vagy rokonok.

A magánszemélyekkel folytatott vitákban lényegesen kevesebb az ügylet-jóváhagyási eljárás megsértése miatti jelzálogszerződés érvénytelenné nyilvánítása. Alapvetően a szerződéseket érvénytelennek ismerik el, ha a házastársak közös (közös) tulajdonában lévő vagyontárgyakat zálogba helyeznek, beleértve a házastársak közös (közös) tulajdonát. korábbi A potenciális jelzálogjogosultnak gondosan ellenőriznie kell az ingatlan állapotát, különösen házastársak válása esetén, nem elég azt ellenőrizni, hogy melyik volt házastárs van bejegyezve a tulajdonjog, hanem azt is, hogy az ingatlant közösen szerezték-e meg (hogyan) tulajdonba került és milyen pénzeszközökkel), és ha igen, akkor a válás után megtörtént-e a közösen szerzett vagyon megosztása. Ellenkező esetben az ingatlan elzálogosításához a másik tulajdonostárs-házastárs hozzájárulása is szükséges lehet. Például egy épület jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánítottak, mert a válás után a közösen szerzett ingatlan felosztása nem történt meg, és a volt házastárs hozzájárulása kellett az ingatlan biztosítékként történő átruházásához.

Fontos: a jelzálogszerződést a fenti esetekben csak akkor ismerjük el érvénytelennek, ha rossz sors jelzálogjogosult. A banknak alaposan meg kell vizsgálnia az ügylet jóváhagyásának tisztaságát, a benyújtott dokumentumok formai követelményeknek való megfelelését, fel kell mérnie az ügylet jóváhagyását megszavazó résztvevők (részvényesek) összetételét, az ügylet iránti érdeklődést. ; a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonjogának rendje. Például a Bank nem figyelt arra, hogy a szavazásban részt vett a részvényes, aki a jelzálogszerződés alapján kedvezményezett, mint a kölcsönszerződés alapján hitelfelvevő, mint biztosíték, amelyre a jelzálogszerződés megkötésre került. Ezt a viselkedést lelkiismeretlennek tartották. Egy másik esetben, bár megsértették a tranzakció jóváhagyására vonatkozó eljárást - az LLC egyik résztvevőjét nem értesítették az ülésről, nem vett részt a jóváhagyásban, és az ülés jegyzőkönyvét az aláírásával meghamisították - a bank jóhiszemű zálogjogosultnak ismerték el, mivel a hamisítás tényéről nem tudhatott, az LLC-vel folytatott üzleti kommunikáció tapasztalatai alapján a zálogkötelezett átadta a résztvevők értekezletének jegyzőkönyvét az LLC eredeti pecsétjével. a dokumentumhoz.

Az ügylet érdekelt felek vagy hatáskört meghaladó személy általi teljesítése a jelzálogszerződés érvénytelenségének elismerését is vonja maga után. A fentebb már említettek olyan eseteket, amikor egy ügyletet lezártak és az érdekelt felek jóváhagytak - amikor az adós és a kölcsönadó vagy annak végrehajtó szerve (résztvevő, részvényes) ugyanaz a személy vagy rokonok; de nem kevésbé gyakoriak azok az esetek sem, amikor az ügyletet megbízott vagy képviselő hajtja végre meghatalmazás alapján felhatalmazáson felül, amikor a meghatalmazás nem tartalmaz utalást az ilyen ügyletek lebonyolításának lehetőségére, vagy amikor a megbízott vagy képviselő a jelzálog-szerződés kedvezményezettje (például a képviselő által olyan kölcsönszerződés biztosítékaként kötött jelzálogszerződést, amelynek értelmében hitelfelvevőként járt el, ügyletként ismerte el az érdekelt fél, amely megsértette a jelzálogjog követelményeit. törvény a képviseletről).

A jelzálogszerződés érvénytelenítésével kapcsolatos viták másik csoportja szorosan a fizetésképtelenségi (csőd) ügyekhez kapcsolódik.

Érvénytelen a jelzálogszerződés, ha azt azzal a céllal kötötték (még ha nem is tudatosan vagy kifejezetten), hogy a csődbe ment vagy a fizetésképtelenség egyértelmű jelei mellett kárt okozzanak a többi hitelezőnek. Így például érvénytelennek nyilvánították az adós és a bank közötti jelzálogszerződést, mivel az a felek között korábban megkötött valamennyi kölcsönszerződés biztosítékaként jött létre, elsősorban a jelzálogjogosult bank követeléseinek kielégítése érdekében, a többi hitelezőt megkerülve, ill. a követelések ilyen kielégítése lehetetlenné tenné a tartozás visszafizetését más hitelezőknek.

A jelzálogszerződés érvénytelenné nyilvánításának leggyakoribb alapja a többi hitelező érdekegyensúlyának megsértése, az adós csődvagyonának csökkentése. Ezenkívül nem szükséges a jelzálogszerződést az adóssal, mint zálogkötelezettel megkötni. Gyakran előfordul, hogy a jelzálogjog tárgyát adásvételi szerződés alapján, az adós eladó számára egyértelműen kedvezőtlen feltételek mellett szerzik meg, és az adásvételi szerződést érvénytelennek nyilvánítják, és ennek következtében a jelzálogszerződést is érvénytelennek ismerik el. a zálogkötelezett tulajdonjogának elvesztése. Érdemes megjegyezni, hogy ha a jelzálogjogosult jóhiszemű, akkor az ingatlan megterhelése megmarad, de a bíróságok ritkán ismerik el jóhiszeműnek a jelzálogjogosultot, különösen fizetésképtelenségi (csőd) ügyekben az adásvételi ügylet fenti körülményei között. Például a bíróság megtagadta a bankot jóhiszemű zálogjogosultként elismerni, mert a bank az adásvételi ügylet elévülésére hivatkozva az ügyletet nem ellenőrizte és az ügylet hibáját az ingatlan egyértelműen alulbecsült eladási ára formájában nem állapította meg. Egy másik esetben a bankot szintén nem ismerték el jóhiszemű zálogjogosultnak, mert a jelzálogjoggal terhelt ingatlan zálogjogosult által az adós-eladótól való megszerzése a valós piaci árnál többszörösen alacsonyabb áron történt, és erről a banknak tudnia kellett.

Azaz az ügylet érvénytelenné nyilvánításának egyik fő oka a hitelezők tulajdonjogának sérelme lesz, és három körülményt kell egyszerre megállapítani: az ügylet célja a hitelezők vagyoni jogainak sérelme (még ha nem is) kifejezetten), ilyen kár keletkezett, az ügyletben részt vevő másik fél tudta vagy tudnia kell erről a célról az ügylet lezárultáig (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának december 23-i határozatának 5. pontja). , 2010 N 63 „A fizetésképtelenségről (csőd) szóló szövetségi törvény III.1. fejezetének alkalmazásával kapcsolatos egyes kérdésekről”.

A potenciális jelzálogjogosultnak körültekintően és felelősségteljesen kell megközelítenie az ingatlan biztosítékként történő átruházása (jelzálog) megkötésének jogi kockázatait; Nemcsak azt érdemes ellenőrizni, hogy az ügylet formailag megfelel-e a törvényi előírásoknak, hanem azt is, hogy ez az ügylet mennyiben felel meg a zálogkötelezett érdekeinek, milyen a vagyoni helyzete. Így a jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánították arra hivatkozva, hogy az ügylet egyértelműen a zálogjogosult számára kedvezőtlen volt, mert a jelzálogjog tárgyában történő végrehajtás esetén a zálogjogosult tevékenysége ellehetetlenül (megbénul), és a jelzálogszerződés megkötésének biztosítékaként fennálló főkötelezettségének teljesítése nyilvánvaló okok miatt kétséges. fizetésképtelenség. Ugyanakkor a banknak, mint zálogjogosultnak tisztában kellett volna lennie a fizetésképtelenség jeleivel és az ügylet zálogkötelezett számára való veszteséges voltával.

A jelzálogszerződés érvénytelennek nyilvánítása szolgál alapul a zálogtárgy terhének eltávolításához és az egységes állami jelzálog-nyilvántartásba történő bejegyzés törléséhez. A bejegyzés törlésének alapja ebben az esetben az ügylet érvénytelenségének elismeréséről és az ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazásáról szóló bírósági határozat. Fontos: a jelzálogszerződés puszta érvénytelenné nyilvánítása nem vonja maga után a teher eltávolítását az ingatlanról és a bejegyzési bejegyzés törlését, mert a bírósági határozatnak tartalmaznia kell az ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazására vonatkozó jelzést; a megsértett jog védelmének önálló módjaként lehetőség van kereset benyújtására az ingatlan teher eltávolítására, a bejegyzés törlésére (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Plénumának 10. sz. határozatának 52. pontja, az Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma 22. sz., 2010.04.29. „A tulajdonjogok védelmével és egyéb tulajdonjogokkal kapcsolatos viták megoldása során a bírói gyakorlatban felmerülő egyes kérdésekről”). Ha az ügylet érvénytelenségének következményeit az ingatlan tehermentesítésének formájában alkalmazzák, a jelzálogjog tárgyában történő végrehajtás lehetetlenné válik.

Jelzáloghitel felmondási viták

A jelzálogkölcsönt a bíróság különböző körülmények miatt megszűntnek ismerheti el, ez a felülvizsgálat adja meg a vita leggyakoribb indokait (kategóriáit).

Így a jelzálogjog akkor minősül megszűntnek, ha a jelzálogjog alanya elveszíti a tulajdonjogát. Sőt, figyelni kell arra, hogy a zálogjog megőrzése esetén a fizetős vagy térítésmentes ügyleteknél a tulajdonjog elvesztéséről, nem pedig átruházásáról beszélünk. A tulajdonjog elvesztése főszabály szerint érvényesítés következtében következik be, amikor érvénytelennek nyilvánítanak egy adásvételi ügyletet, vagy más olyan ügyletet, amely alapján a zálogjogosult tulajdonjogot szerzett a jelzálogjog tárgyában. Így az adásvételi szerződés, mint a jóváhagyási eljárás megsértésével létrejött és az eladónak vagyoni kárt okozó ügylet érvénytelennek elismerése szolgált a jelzálogjog zálogjogának elvesztése miatt megszűntnek nyilvánításának alapjául. a jelzáloghitel tárgyához.

Fontos: a zálogjogosult csak jóhiszeműség esetén tarthatja fenn a zálogjogát, de általában a bíróságok gyakran hűtlennek ismerik el a zálogjogosult magatartását, mert A bankok nem mérik fel kellően és körültekintően a jogi kockázatokat, a jelzálogjoggal terhelt ingatlan zálogjogosult általi tulajdonjogának megszerzésének alapját, valamint a tulajdonjog megszerzésének alapjául szolgáló ügylet tisztaságát. A bankok gyakran megelégszenek azzal, hogy a jelzálogkötelezett egységes állami tulajdonjogi nyilvántartásába csak bejegyzési bejegyzést vezetnek be, megfeledkezve arról, hogy a bejegyzési bejegyzés önmagában nem vitathatatlan bizonyítéka a megszerző jóhiszeműségének (lásd a plénum határozatának 38. pontját). Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 10. számú és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2010. 04. 29-i 22. számú plénuma „A tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták eldöntése során a bírói gyakorlatban felmerülő egyes kérdésekről egyéb tulajdonjogok”). Jóhiszemű vásárlónak (valamint jelzálogjogosultnak) minősül az a személy, aki bizonyítja, hogy az ügylet időpontjában nem tudott és nem is kellett volna tudnia az ingatlan eladó általi elidegenítésének jogellenességéről, különösen minden ésszerű intézkedést megtett annak érdekében, hogy tisztázza az eladó ingatlan elidegenítéshez való jogát.

Így a bankot nem ismerték el jóhiszemű zálogjogosultnak, mert az adásvételi szerződés alapján ismernie kellett a jelzálogjog tárgyára, az eladónak kárt okozó, szándékosan csökkentett áron megszerzett ingatlan adásvételi ügylet hibájára vonatkozó információkat tartalmazó egyéb dokumentumokat, az ingatlan elidegenítése a csődvagyon csökkenésével járt, ami az eladó hitelezőinek vagyoni kárt okozott.

A jelzálogjog megszüntetésének leggyakoribb oka a jelzálogszerződést biztosító főkötelezettség megszűnése. A fő, esetünkben hitel-kötelezettség bármilyen okból felmondható, például szabályszerű teljesítés miatt. Ebben a kategóriában a leggyakrabban a bírósághoz benyújtott fellebbezések a jelzálog-nyilvántartási nyilvántartás törlesztésének megtagadását kérik, bár néha a jelzálogjogosultok is akadályt gördítenek ennek elé. Jogellenesnek nyilvánították például azt, hogy a kölcsönkötelezettséggel kapcsolatban állítólagosan felmerült jogvita alapján a jelzálogjogosult kibújt a jelzálogjog törlesztése alól, mert a kölcsönkötelezettség szabályszerű teljesítéssel szűnik meg, ami a jelzálogjog megszűnését jelenti.

A főkötelezettség megszűnése más okból is felmerülhet, például az adós felszámolásával, ebben az esetben a jelzálogjog akkor is megszűntnek minősül, ha a zálogjogosult nem reagál időben a felszámolási eljárásra, és nem teszi meg megfelelő igényeket.

A jelzálogjog a felek megegyezésével, a főkötelezettség megszűnése nélkül is megszüntethető. A felek megfelelő megállapodás megkötésével bármikor jogosultak a jelzálogszerződést felmondani és ezzel a jelzálogjogot felmondani.

A jelzálogjog megszűntként való elismerésének harmadik leggyakoribb oka a jelzálogjog hatályos megszűnése a jelzálogjog tárgyának megtartására vonatkozó nyilatkozat hiányában arra az esetre, ha a jelzálogtárgy értékesítésére ismételt árverés történik. a jelzáloghitel megkötését nem ismeri el. A viták lényegére nem térünk ki részletesen, csupán annyit jegyzünk meg, hogy a tárgy megtartására vonatkozó egy hónapos felmondási-nyilatkozat-tételi időt nem a végrehajtói szolgálat megfelelő javaslatának-bejelentésének kézhezvételétől kell számolni, de attól a pillanattól kezdve, hogy az árverést érvénytelennek nyilvánítják, és az erről szóló információkat közzéteszik a médiában. A bíróságok abból indulnak ki, hogy a jelzálogjogosultnak tudnia kell az árverésről és figyelemmel kell kísérnie annak állapotát, az árverés sikertelennek minősítéséről szóló információk nyílt forrásokban való közzététele a jogalap a Ptk. 58. §-ában meghatározott havi időszak számításának megkezdéséhez. Jelzálogjog. Megjegyezzük továbbá, hogy a jelzálogjog tárgyában történő végrehajtásra vonatkozó végrehajtási eljárásokban elsőbbséget élveznek a Jelzálogtörvényben foglalt speciális végrehajtási szabályok. Így lényegtelennek tekintették, hogy az újbóli pályáztatás előtt a jogosult visszavonta a végrehajtási okiratot, mert Bár ilyen jog a hitelezőt megilleti, ez jogbizonytalanságot teremt a jelzálog alanyának sorsát illetően, ami a gazdasági forgalom stabilitása szempontjából elfogadhatatlan.

Felhívjuk a figyelmet a jelzálogjog megszüntetésének még egy indokára: a jelzálogjog tárgyának csődeljárás keretében történő értékesítésére. Ha a zálogkötelezett a törvényben meghatározott határidőn belül és módon nem nyilatkozik hitelezői követeléseiről, elveszítheti a jövőben a jelzálogjoggal terhelt ingatlan elzárásának lehetőségét, mert a jelzálogjog az ingatlan árverésen történő értékesítésével megszüntethető az adós-zálogkötelezett hitelezői követeléseinek kielégítése érdekében.

Jelzálogszerződés megkötésével kapcsolatos viták, a jelzálogszerződés feltételeinek változása

A jelzálogszerződés megkötésekor ügyelni kell a jelzálog tárgyának azonosítására, különösen a nem fő dologhoz tartozó dolgokkal kapcsolatban, az ilyen ingatlant külön kell megjelölni, mint a jelzálogjog külön tárgyát. Így a jelzálogjog a gázvezeték vonatkozásában megszűnt, mivel nem szolgáltattak bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a gázvezeték a hőerőműhöz tartozik, és a hőerőműtől elkülönítve nem használható.

A jelzálogszerződést írásban kötik meg a kötelezettség lényegének kötelező feltüntetésével, amelynek biztosítására az ingatlant jelzálogjog alá helyezik, ellenkező esetben a szerződés meg nem kötöttnek minősülhet.

A jelzálogszerződést a szerződő felek a felek megállapodása alapján bármikor megváltoztathatják, akár a jelzálogszerződés új változatának megkötésével, akár a szerződés kiegészítő megállapodásával. Ebben az esetben a pótszerződés nem új jelzálogszerződés, bár azt a fő jelzálogszerződéssel azonos formában kell megkötni. A kiegészítő megállapodást a jelzálogszerződés szerves részének kell tekinteni, és nem kell tartalmaznia a jelzálogszerződés összes feltételét, hanem csak a változó részét kell feltüntetni (bár a bíróságokon is más álláspont található). A jelzáloghitel-szerződés módosítása állami regisztrációhoz kötött. A gyakorlatban előfordulnak olyan esetek, amikor a jelzálogjogról szóló törvény 9. cikkével összhangban megtagadják a kiegészítő megállapodások állami nyilvántartásba vételét azon az alapon, hogy azok nem tartalmazzák a jelzálogszerződés alapvető feltételét. Ebben az esetben a bíróság általában jogellenesnek találja az elutasítást, mert a kiegészítő megállapodás csak a fő jelzálogszerződés feltételeit változtatja meg, és nem új jelzálogszerződés.

A jelzálogszerződés a fő kölcsönkötelezettségre vonatkozó elszámolási szerződés megkötésével és jóváhagyásával módosítható. Érdemes megjegyezni, hogy ebben az esetben a jelzálogjog nem az eredeti kötelezettséget, hanem az elszámolási szerződéssel módosított kötelezettség teljesítését biztosítja. Így az elsőfokú bíróság határozata, amely szerint a jelzálogjogban foglalt ingatlan terhére kielégítette a kölcsön kamattartozásának behajtására irányuló igényeket, mert az elszámolási szerződéssel a kölcsönkötelezettség módosult, kamatfizetésről nem rendelkezik, az elszámolási szerződés jóváhagyásával kötött jelzálogszerződés biztosítja az elszámolási szerződés teljesítését.

Lehetőség van a jelzálogszerződés megváltoztatására is, ha az adós fő kötelezettségét egy másik személy - a kezes - teljesíti, akire ebben az esetben a jelzálogjogosult jogai átszállnak. Érdemes megjegyezni, hogy a bírói gyakorlatban előfordulnak olyan esetek, amikor megtagadják a kezes jelzálogjogosultként való elismerését, ha nem végezte el a jelzálogjogosult jogainak átruházásának állami regisztrációját. Így megtagadták a jelzálogjogosultság elismerését azon személlyel szemben, aki kérelmet nyújtott be a tartozásnak a csődbe ment adós követeléseinek nyilvántartásába történő felvételére, arra hivatkozva, hogy az állami nyilvántartási adatok szerint a jelzálogjogosult jogosultsága nyilvántartásba vették a banknál, miközben a nyilvántartásba a kezesnek való tartozás visszafizetésére vonatkozó kötelezettség is bekerült .

II. Bírósági megállapítások a jelzáloghitelezés vitatott kérdéseiről

A jelzálogszerződés megtámadása és a jelzálogszerződés érvénytelennek vagy meg nem kötöttnek elismerése

1. Ha egy zálogszerződéssel (jelzálogjoggal) biztosított szerződést érvénytelennek nyilvánítanak, a jelzálogszerződés is érvénytelen.

1.1. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2015. április 27-i N 305-KG15-3033 sz. határozata az N A41-38495/2013.

Követelés:

A zálogszerződést érvénytelennek nyilvánító bírói aktusok kassációs eljárás útján történő felülvizsgálata.

A bíróság döntése:

Az ügynek a semmítőszék elé terjesztését elutasították.

A bíróság álláspontja:

A felperes és a bank között zálogszerződés (jelzálog-szerződés) jött létre a bank és egy harmadik fél LLC közötti, nem rulírozó hitelkeretre vonatkozó szerződésből eredő kötelezettség biztosítására. A tárgyalás során megállapították, hogy a nem rulírozó hitelkeret megnyitásáról szóló megállapodást, a kezességvállalási szerződést, valamint a velük kötött kiegészítő megállapodásokat a hitelfelvevő vezérigazgatója nevében egy másik, azonosítatlan személy írta alá. Innen a bíróságok a 168. cikken alapuló következtetései , 434. cikk 2. pontja , Art.819 , Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 820. §-a szerint a hitelkeret megnyitásáról szóló megállapodás semmissége jogszerű, ami azt jelenti, hogy a zálogszerződést jogosan nyilvánították érvénytelennek, mert A jelzálogszerződés járulékos szerződés, a főszerződésben megállapított kötelezettség teljesítésének biztosítására szolgál; Ha a főszerződést érvénytelennek nyilvánítják, a jelzálogszerződés is érvénytelen.

1.2. Az Uráli Kerületi Választottbíróság 2014. december 16-i N F09-8849/12. sz. határozata az N A76-12681/2010.

Követelés:

Érvénytelenítse a jelzálogszerződés kiegészítő megállapodásának, az adásvételi szerződés záradékát.

A bíróság döntése:



A bíróság álláspontja:

A követelmények teljesülnek, mert Korábban a választottbíróság jogsértő jelentőségű határozatával a rulírozó hitelkeretről szóló szerződést és a jelzálogszerződést érvénytelennek (semmisnek) nyilvánította. Érvénytelennek nyilvánítják a megállapodás kiegészítő megállapodását, valamint az adásvételi szerződés ingatlan jelzáloggal terhelésére, a korábban megkötött jelzálogszerződés helyiségre történő kiterjesztésére vonatkozó rendelkezéseit is, mert érvénytelen tranzakció alapján.

2. A jelzálogszerződés érvénytelenné nyilvánítható, ha megkötése és végrehajtása az adós (csődbe ment) hitelezőinek, az ügyletet kötő személy vagyoni helyzetében vagyoni kárt okoz; az ügyletek megkötése joggal való visszaéléssel jár.

2.1. Az Észak-Kaukázusi Kerületi Választottbíróság 2015. március 2-i N F08-751/2015. sz. határozata az N A32-11077/2012. sz. ügyben (lásd még Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2015. június 11-i N 308-ES15-6068 határozata az N A32-11077/2012. akiktől megtagadták a bírósági cselekmények felülvizsgálata céljából történő átadását a semmítési eljárásban).

Követelés:

Az ingatlan zálogszerződést (jelzálogjog) érvénytelennek ismerje el, és alkalmazza az ügylet érvénytelenségének következményeit.

A bíróság döntése:

A követeléseket kielégítették.

A bíróság álláspontja:

Az adós csődöt jelentett, a csődgondnok a fent említett követeléseket bíróság elé terjesztette. A jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánították, mert következtetése vagyoni kár okozásával és az adós hitelezői érdekegyensúlyának megzavarásával jár, mert az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334. cikkének rendelkezései miatt az egyik hitelezőt (bankot) a többi hitelezőhöz képest előnyösebb helyzetbe hozza. A bank ésszerűen, a kellő körültekintéssel eljárva nem tudhatta a társaság pénzügyi helyzetét, amely a pénzeszközhiány miatt nem tette lehetővé pénzbeli kötelezettségének teljesítését. A jelzálogszerződés a bank és az adós között minden korábban megkötött hitelszerződés biztosítékaként megkötésre került. Az adósnak a megállapodás megkötésekor más hitelezőkkel szembeni tartozása volt, amely korábban keletkezett, mint a bankkal szembeni tartozás. A jelzálogszerződés megkötése a banki követelések teljesítésének elsődleges biztosítását célozza más hitelezők érdekeinek sérelmére, és az adós többi hitelezőjének teljes vagy részleges elvesztéséhez vezethet a hitelek kielégítésére. követeléseiket.

2.2. A Nyugat-Szibériai Kerületi Választottbíróság 2014.06.08-i határozata az A45-11177/2010 sz.

Követelés:

Érvénytelennek ismerje el a zálogszerződést és érvénytelenítse a kezességi szerződést.

A bíróság döntése:

A követeléseket kielégítették.

A bíróság álláspontja:

Az ellentmondásos ügyletek megkötésére irányuló cselekményeket úgy ismerik el, hogy azok kizárólag az adósnak és hitelezőinek kárt okoznak az adós és a hitelezők érdekeit sértő számlák növelése formájában, vagyis a joggal való visszaélés jelei vannak. A bank tudott (tudnia kellett) a hitelalapokkal való visszaélésről, ugyanakkor folytatta a hitelezést az adósnak. Emellett a vitatott ügyletek megkötésekor tudni lehetett, hogy azok nem biztosítottak az adós nettó vagyonával, az adósnak jelentős ideig forgóeszközhiánya volt.

2.3. A Volga Kerületi Választottbíróság 2014. augusztus 19-i határozata az A12-10845/2013.

Követelés:

Megkötött szerződések elismerése, beleértve a a jelzálogszerződés érvénytelen.

A bíróság döntése:

A követeléseket részben kielégítették, a jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánították.

A bíróság álláspontja:

Ha a fizetési eljárás a fizetési rendszer webhelyén nem fejeződött be, pénzbeli
Az összeg NEM kerül levonásra a számlájáról, és nem kapunk visszaigazolást a fizetésről.
Ebben az esetben a jobb oldali gombbal megismételheti a dokumentum vásárlását.

Hiba történt

A fizetés technikai hiba miatt nem fejeződött be, pénz a számlájáról
nem írták le. Várjon néhány percet, és ismételje meg a fizetést.

A zálogszerződés érvénytelensége lakásvásárláskor vagy más zálogszerződés akkor következik be, ha:

• a megállapodásban részt vevő egyik fél cselekvőképtelensége;
• felhatalmazás hiánya a megállapodás megkötésére;
• kiskorú gyermek egyik feleként eljárni;
• a megállapodás állami regisztrációjának hiánya;
• az egyik házastárs beleegyezésének hiánya, ha a biztosítékot a házasságkötés után szerezték meg;
• az ügylet főbb feltételeinek hiányos listája.

Eljárás

Az ilyen eljárás, mint a szerződés érvénytelenítése, kizárólag bíróságon történik. Ennek érdekében az érdekelt keresetlevelet nyújt be az igazságügyi hatóságokhoz.

Követelésének jogszerűségét tanúk bevonásával és egy dokumentumcsomag rendelkezésre bocsátásával kell igazolni. Az iratok áttanulmányozása és az ügy anyagainak értékelése után a bírósági hatóságok az egyik fél javára döntenek.

A zálogjog érvénytelenítésének következményei

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének zálogszerződését a bíróság teljes egészében vagy annak bármely részén érvénytelennek ismeri el. A döntés eredményeképpen a felek visszakerülnek abba az időszakba, amikor a megállapodást még egyik fél sem írta alá.

Az ügylet érvénytelenségének elismerése a hitelezőt a szerződésben biztosított hitelbiztosíték felmondásával fenyegeti. A jelzálogkötelezett gyakorlatilag nem szenved ilyen eljárástól.

Nem szabad megfeledkezni arról is, hogy a jelzálogjogosult a kölcsön biztosításának feltételeinek megváltoztatásakor kérheti a jelen szerződés feltételeinek módosítását. És a hitelfelvevőnek vissza kell adnia a rendelkezésre bocsátott pénzeszközöket.

A zálogtárgy letiltásához bírósági segítségre van szükség, ha a hitelfelvevő nem akarja önként visszaadni. Miután a bíró határozatot hoz és elrendeli a vagyonátruházást, a keresett vagyon átruházásának ellenőrzése a végrehajtóra hárul.

Arbitrázs gyakorlat

Zálogszerződés érvénytelenítése – bírói gyakorlat:

1. Biztosítéknak minősült az a személygépkocsi, amelynek jogcíme a zálogjogosult kezében volt. Miután a hitelfelvevő nem tudta teljesíteni a megállapodásban foglaltakat, bírósági kereset indult a jelzáloggal terhelt ingatlannal szembeni tartozás behajtására. A keresetben szereplő igények kielégítésre kerültek, de a végrehajtási eljárás során kiderült, hogy a járműre jogcímmásolatot készítettek, azt kézzel írt meghatalmazással törölték és értékesítették.

Ingyenes jogi tanácsadás:

Ezt követte egy újabb fellebbezés a bírósághoz a zálogtárgy lefoglalására és elzárására irányuló kérelemmel, amelyet részben kielégítettek. Az új tulajdonosok keresetet nyújtottak be a zálogszerződés meg nem kötöttnek, ezért semmisnek elismerése iránt.

Az Art. 353. §-a alapján szükséges az autó lefoglalása, hogy a tárgyalás során ne kerüljön továbbértékesítésre. A vásárlóknak jóhiszeműségüket bíróság előtt kell igazolniuk, mivel magatartásuk ennek ellenkezőjére utal (meghatalmazotttól autóvásárlás, jogcímmásolat stb.)

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Plénumának 6. számú határozatának 43. bekezdése szerint az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 8. sz. plénuma 1996. 07. 01. „A kérelemmel kapcsolatos egyes kérdésekről Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve első részének értelmében a zálogjoggal biztosított kötelezettség teljesítésének nagysága és időzítése zálogszerződések lényeges feltételének minősülnek, amelyek jóváhagyása nélkül a zálogszerződés nem tekinthető megkötöttnek.

Ha a zálogkötelezett a hitelfelvevő-adós, akinek a megkötött kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeit biztosíték fedezi, a szerződés szerinti kötelezettség összegének és teljesítésének határidejének meghatározásához elegendő a megfelelő kölcsönszerződésre hivatkozni.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2011.02.17-i N 10 „A zálogjog alkalmazásának egyes kérdéseiről” szóló határozatának 13. pontja kimondja, hogy még ha a kölcsönszerződés feltételei megváltoznak is, a zálogszerződés szerinti elévülési idő semmilyen módon nem változik, és a számítás az eredetileg megállapított és a biztosítéki szerződésben meghatározott szerződéses kölcsön lejárati időpontjától kezdődik. Ez az egyik ok, amely meghatározza a kölcsönszerződés szerinti kötelezettségek teljesítésének időpontját.

Ingyenes jogi tanácsadás:

2. A felperes a jelzálogszerződés semmissége miatti érvénytelenítését kérte a bíróságtól. Az állampolgár arra hivatkozik, hogy a zálogszerződés feltételei nincsenek összhangban e jogszabály követelményeivel.

Az igazságügyi hatóságok első fokon elutasították a keresetet, a másodfokú bíróság pedig változatlanul hagyta a bíróság határozatát. Ennek oka az volt, hogy az ingatlan zálogszerződés (jelzálogszerződés) rögzítette a lényeges körülményeket, a kölcsönkötelezettségek teljesítésének nagyságát és időzítését a tőketartozás mértékéhez, valamint a hitelkeret felhasználásáért számított kamat megfizetéséhez.

Teljes mértékben jogos az elsőfokú bíróság határozata, amely kimondta, hogy a vagyontárgyal kapcsolatos zálogszerződés érvénytelennek elismerése nem indokolt.

A kölcsönszerződés biztosítékaként kötött ingatlan zálogjogáról itt olvashat.

3. A felperes keresetet nyújtott be a bírósághoz (mindkét fél magánszemély), hogy kihasználja az ügylet érvénytelenségének következményeit. Követelte a jelzálogszerződés érvénytelenné nyilvánítását, a felek eredeti helyzetének visszaállítását, valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiségből a jelzálog-teher eltávolítását. A felperes megjegyezte, hogy a Ptk. A jelzálogról (ingatlan jelzálogjog) szóló szövetségi törvény 69. cikke értelmében épületre csak egyszeri jelzáloggal lehet jelzálogot kötni azon a telken, amelyen az épület található. A fent említett szerződésben nem szerepel a telek jelzálogjoga, és nem jelöli meg a szerződés megkötésének helyét sem, amelyre a jelzálogszerződés megkötésre került.

Ingyenes jogi tanácsadás:

Mindkét fokú bíróság elutasította a keresetet azzal az indokkal, hogy a felperes nem szolgáltatott bizonyítékot a lakóépület helyén álló telekre vonatkozó hivatalos tulajdonjogról. A felperes bizonyítékait a jelzálogszerződés semmisségére vonatkozóan nem nyújtották be a bíróságnak, mivel nincs megállapodás a telek zálogjogáról. Nem lehet egyetérteni a felperes azon követelésével, hogy a szerződés nem felel meg a cikknek. 9. szövetségi törvény „A jelzálogról” annak a ténynek köszönhetően, hogy a dokumentum tartalmazza a jelzálogjogból eredő kötelezettségek leírását, és a megállapodás 2. szakasza jelzi a fizetési helyet.

A videó a tranzakciók érvénytelenségének általános feltételeit tárgyalja

A bank egyesüléssel reorganizációt hajtott végre, az eredeti jelzálogjogosult felszámolásra került - nincs információ a zálogszerződés új zálogjogosult általi állami bejegyzéséről - a szerződés feltételei a jelzálogjog módosítását írják elő (esetünkben új átszervezés alatt álló szervezet) új jelzáloghitel kibocsátásakor és bejegyzésekor kerül sor. Lehetséges-e érvénytelennek ismerni a régi számlát – és jogellenes a bank követelése a fedezet aukción történő eladására?

Nem, sajnos a régi számla nem tekinthető érvénytelennek, a banki követelések a fedezet aukción történő értékesítésére pedig jogellenesek, mivel az információ továbbra is megmaradt.

Ingyenes jogi tanácsadás:

Ügyvéd 7 éves polgári jogalkotási gyakorlattal. Az Orosz Jogi Akadémián végzett.

Az oldalon található információk csak tájékoztató jellegűek. Mielőtt bármilyen döntést hozna, konzultáljon ügyvéddel.

Az oldal vezetése nem vállal felelősséget az oldalon elhelyezett információk felhasználásáért.

Az anyagok másolása csak akkor engedélyezett, ha aktív hivatkozást használnak erre az oldalra vagy információforrásra.

Ingyenes jogi tanácsadás:

A jelzálogszerződés meg nem kötöttként történő elismerése

Az épület tulajdonjoga az alatta lévő és a karbantartásához szükséges föld használati vagy tulajdonjogát vonja maga után. Téves és nem jogszabályon alapul az a következtetés, hogy az épület jelzálogszerződést telekzálogszerződés egyidejű megkötésével kell megkötni:

A bírósági határozat a felperes kereseti kérelmét kielégítette: az ipari és élelmiszeripari áruk kereskedelmére szolgáló üzletépület jelzálogjogáról (ingatlan jelzálogjogáról) szóló megállapodást érvénytelennek nyilvánította az alkalmazott ügylet érvénytelenségi következményeivel. A bíróság döntése meghozatalakor jelezte, hogy a 12. épületrészre vonatkozó jelzálogszerződés érvénytelen, mivel nem felel meg a jogszabályi előírásoknak, mivel annak megkötésekor a zálogjog tárgya is a 12. rész kell legyen. az épület alatti telek, amely a felperes közös tulajdonú tulajdonában van.

A bíróság határozatának hatályon kívül helyezése és a kereset elutasításáról szóló új határozat meghozatalakor a semmítőszék a következőket jelölte meg.

Nem veszik figyelembe, hogy a földre vonatkozó jogszabályok előírásai szerint az épület tulajdonjoga az alatta elhelyezkedő és a fenntartásához szükséges föld használati vagy tulajdonjogát vonja maga után. E tekintetben az épületjelzálog-szerződés megkötésekor további telekjelzálogszerződés megkötése nem volt szükséges. A bíróság azon következtetése, miszerint telekjelzálogszerződés egyidejű megkötésével épületzálogszerződést kell kötni, téves és nem jogszabályon alapul. Nincs bizonyíték arra, hogy ez a megállapodás megsértette volna a felperes törvényes jogait. (A Primorsky Regionális Bíróság 2011. április 12-i határozata a sz. ügyben)

Az a tény, hogy a szerződésben nem szerepel az ingatlanjogok és a vele folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételét végző szerv neve, amely a zálogkötelezett e jogát bejegyezte, nem vonhatja maga után a szerződés érvénytelenségét:

Ingyenes jogi tanácsadás:

L.V. pert indított A.A. között létrejött kölcsönszerződés érvénytelenségének (semmisségének) megállapításáról. és A.A., az abban foglalt, a lakás jelzálogjogáról szóló megállapodásról, valamint e lakás teherének (jelzálogjogának) hiányának elismeréséről, az ingatlanjogok és a vele folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásába történő bejegyzéséről. A felperes jelezte, hogy a Kbt. 10. szövetségi törvény „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)”, mivel a kölcsönszerződésben szereplő jelzálogszerződés nem tartalmazza az Art. (2) bekezdésében meghatározott összes adatot. 9. §-a értelmében a 2009. július 31-én kelt kölcsönszerződés nem volt állami nyilvántartásba vétel tárgya.

A követeléseket elutasították. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az A. A. között kötött zálogszerződésben a 2009. évi CXVI. (jelzálogjogosult) és S.A. (a zálogjogosult által), a zálogjogosult 2009. december 1-ig tartó visszafizetési határidővel kölcsönt nyújt a zálogjogosultnak. A megállapodás az S.A. tulajdonaként nyilvántartott lakás zálogjogára vonatkozó feltételt tartalmaz. A meghatározott megállapodást közjegyző hitelesíti, az S.A. a zálogtárgyat ellenőrizték, a megállapodást a megállapított jogi eljárásnak megfelelően a Ryazan Régió Szövetségi Regisztrációs Szolgálatának Hivatala nyilvántartásba vette, amelyről megfelelő jelzés van.

Az a tény, hogy a szerződésben nem szerepel az ingatlanjogok és a vele folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételét végző szerv neve, amely a zálogkötelezett e jogát bejegyezte, nem vezethet a szerződés érvénytelenségéhez.

A megállapodás tartalmából az következik, hogy a felek minden lényeges feltételt megjelölnek, amely az ilyen típusú megállapodáshoz kötelező. Fel van tüntetve a jelzálog tárgya, értékelése, a zálogjoggal biztosított kötelezettség lényege, nagysága, teljesítésének időtartama. Nem volt ok a megállapodás állami bejegyzésének megtagadására. (A Rjazani Regionális Bíróság 2010. november 24-i kasszációs ítélete a sz. ügyben)

A bíróság tarthatatlannak ítélte a felperes azon érveit, amelyek a jelzálogszerződés semmisségére vonatkoztak az épületet képező telek fedezetlensége miatt, mert a felperes nem szolgáltatott bizonyítékot a 2011. évi XX. bérház:

A felperes (magánszemély) keresetet nyújtott be az alperes (magánszemély) ellen az érvénytelen ügylet - a felperes és az alperes között létrejött jelzálogjog-szerződés - érvénytelensége következményeinek alkalmazása érdekében a felek eredeti helyzetbe való visszahelyezésével és a teher megszüntetésével. a nem lakáscélú helyiségek. Jelezte, hogy a Kbt. A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény 69. §-a értelmében épület vagy építmény jelzálogjoga csak egyidejű jelzálogjoggal megengedett az épület vagy építmény ugyanazon földterületi megállapodása vagy a bérleti szerződés alapján. a zálogjogosult e telek joga, azonban ebben a jelzálogszerződésben a jelzálogjogra utaló jelek a telket vagy az ahhoz fűződő jogokat nem tartalmazzák. Nincs feltüntetve a jelzálogszerződés megkötésének biztosítására szolgáló szerződés megkötésének helye sem.

Ingyenes jogi tanácsadás:

A kereset elutasításakor mindkét fokú bíróság jelezte, hogy a felperes nem igazolta a bérház alatti telek kellően formális tulajdonjogát. Ezért a felperesnek a jelzálogszerződésnek a telek fedezetének hiánya miatti semmisségére vonatkozó érve a bíróság előtt nem nyert bizonyítást. Nem lehet egyetérteni azzal, hogy a szerződés nem felel meg a Ptk. 9 Szövetségi törvény a jelzálogról. A szerződésben szerepel a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség leírása, és a 2. pontban. a megállapodás megjelöli a fizetési helyet (Az Udmurt Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának 2011. február 21-én kelt kassációs ítélete a/2011. sz. ügyben)

Az ingatlan zálogszerződés (jelzálog) érvénytelenítésére irányuló igényt elutasították, mivel a szerződésben meghatározásra került a zálogjog tárgya, annak értékelése, valamint meghatározásra került a kölcsönkötelezettség lényege, nagysága és teljesítésének határideje:

A Felperes a zálogszerződés hatályos jogszabályoknak való nem megfelelőségére hivatkozva keresetet nyújtott be a JSC Savings Bank of the Orosz Föderáció (OJSC) ellen, hogy nyilvánítsa érvénytelennek (nem kötötték meg). ingatlan zálogjog (jelzálogszerződés) semmissége miatt.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság a bíróság határozatát változatlanul hagyva jelezte, hogy „. kelt ingatlan zálogszerződésben (jelzálogszerződés). meghatározzák a zálogjog tárgyát, elbírálják, meghatározzák a kölcsönkötelezettség lényegét, nagyságát és teljesítésének határidejét, mind a tőketartozás mértéke, mind a kölcsön felhasználási kamatfizetése tekintetében. Ebből következően jogos az elsőfokú bíróság azon következtetése, miszerint az ingatlan zálogszerződés érvénytelennek elismerése nem indokolt. (A Vologdai Területi Bíróság 2010. szeptember 17-i kasszációs ítélete.)

Az a tény, hogy a biztosítéki szerződésben részes felek nem állapodtak meg a kölcsön igénybevétele utáni kamat számításának és fizetésének rendjében, valamint a hitelkeret nyitásáért fizetendő jutalék feltételében, nem utal arra, hogy a jelzálogszerződés egésze nem jött létre, hanem csak a biztosítékkal biztosított követelések összegének kifizetésére való korlátozását jelentheti a kölcsönszerződés a felek által megállapodott összegben:

Ingyenes jogi tanácsadás:

A felperes keresetet nyújtott be az OJSC Bank ellen, hogy az ingatlan zálogszerződést megkötetlennek és érvénytelennek nyilvánítsa, arra hivatkozva, hogy nem értett egyet a jelzálogszerződés minden lényeges feltételében.

A bíróságok a keresetet elutasítva jelezték, hogy a jelzálogszerződés meghatározta a zálogjog tárgyát, megadta annak értékelését, meghatározta a kölcsönkötelezettség lényegét, nagyságát és teljesítésének határidejét (hitelezési limit, a hitelkeret érvényességi ideje, feltüntették a befizetéseket és azok nagyságát, a kölcsön igénybevételének kamatát, a kötbért ), vagyis minden lényeges feltételt, amelyet a törvény az ilyen típusú megállapodásra vonatkozóan a tőketartozás és a kötbér összegére vonatkozóan előírt, a felek megállapodtak, akkor a bíróság helyesen arra a következtetésre jutott, hogy nincs alapja a zálogszerződés meg nem kötésének azért, mert a felek nem állapodtak meg annak lényeges feltételeiben.

Nem utal arra, hogy a biztosítéki szerződésben részes felek nem állapodtak meg a kölcsön igénybevétele utáni kamat számításának és fizetésének rendjében, valamint a hitelkeret megnyitásáért fizetendő jutalék fizetési feltételében a kassációs fellebbezésben foglaltak szerint. hogy a jelzálogszerződést összességében nem kötötték meg, hanem csak a zálogjoggal biztosított követelések korlátozását jelentheti a kölcsönszerződés szerinti összegek kifizetésére a felek által megállapodott összegben. Ezért a panasz ezen érve nem ad alapot a bírósági határozat visszavonására. (A Komi Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának 2011. április 14-i határozata a/2011. sz. ügyben)

A kötelezettségek biztosítására kötött jelzálogszerződés (ingatlan zálogjog) tárgya lehet nemcsak lakásvásárlásra vagy lakásépítésre kibocsátott célhitel (hitel) keretében szerzett ingatlan, hanem kölcsönkötelezettség biztosítására is. szerződés, hitelszerződés vagy egyéb kötelezettség. A zálogtárgy (lakás) biztosítási kötelezettségét a hatályos jogszabályok előírásai határozzák meg:

A felperes keresetet nyújtott be a lakásjelzálogszerződés érvénytelenítése iránt.

Ingyenes jogi tanácsadás:

A követelést elutasították. Az elsőfokú bíróság a követelések kielégítését megtagadva arra az ésszerű következtetésre jutott, hogy nincs jogalap a lakásjelzálogszerződés érvénytelenségének megállapítására, mivel a jelzálogjogról (ingatlanzálogjog) szóló szövetségi törvény szerint a jelzálogjog (ingatlan zálogszerződés) a kötelezettségek biztosítására olyan ingatlan lehet, amelyet nem csak lakásvásárlásra vagy lakásépítésre kibocsátott célhitel (hitel) részeként szereztek, hanem kölcsönszerződésből eredő kötelezettség biztosítására is. , hitelszerződés vagy egyéb kötelezettség.

Az elsőfokú bíróság arra is ésszerű következtetésre jutott, hogy a 2007. március 7-én kelt lakásjelzálog-szerződés kötelező feltétele a zálogtárgy biztosítására vonatkozó előírás, mivel ezt a lakásbiztosítási kötelezettséget a Kbt. hatályos jogszabályok.

A jelzálogjog nem írja elő a hitelfelvevő azon kötelezettségét, hogy biztosítsa a hitelfelvevők életének és egészségének sérelmével összefüggő vagyoni érdekeit (baleset- vagy betegségbiztosítás – személybiztosítás). Ezen túlmenően az Art. 2. része szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 935. cikke értelmében az élet- vagy egészségbiztosítási kötelezettséget törvény nem ruházhatja állampolgárra. Következésképpen, amikor az Orosz Föderáció hatályos jogszabályaival összhangban jelzálog-szerződést kötnek, a hitelfelvevő köteles a hitelezővel szemben csak a jelzálogjog tárgyát biztosítani. Ugyanakkor a hitelfelvevő élet- és egészségbiztosítási kötelezettségének előírása nem jelenti a jelzálogszerződés teljes érvénytelenségét, mivel a jelzálogszerződés többi része nem szűnik meg. (A Krasznojarszki Területi Bíróság 2010. december 6-án kelt kassációs ítélete a/10. sz. ügyben)

A jelzálogszerződés elemzése azt mutatja, hogy jogi természeténél fogva vegyes, amely jelzálogszerződés és kezességi szerződés elemeit tartalmazza. Az ügy anyagából azonban az következik, hogy a jelzálogszerződésben nem szerepelnek a kezességvállalási szerződés feltételei, ezért a megállapodás ebben a részben nem jön létre, a felperes csak a rá átruházott vagyon értékének erejéig felel. a jelzáloghoz:

A felperes (Ch. - magánszemély) keresetet nyújtott be az LLC-vel szemben a jelzálogszerződés részbeni érvénytelenítésére.

Jelezte, hogy a 3.3. A jelzálogszerződés megállapította, hogy amennyiben az LLC 1 nem teljesíti a kőolajtermék-szállítási szerződésben vállalt kötelezettségeit, az LLC 2 jogosult a jelzálogjog fent említett tárgyát elzárni. Ugyanakkor a 4.4. A jelzálogszerződés előírja, hogy ha a jelzálogtárgy értékesítéséből befolyt összeg nem elegendő a zálogjogosult követelésének maradéktalan kielégítésére, a zálogjogosultnak joga van a hiányzó összeget a zálogjogosult egyéb ingatlanaiból átvenni.

Ingyenes jogi tanácsadás:

A bíróság a keresetet elutasította, a semmítőszék a bíróság határozatát helybenhagyta, megjelölve a következőket.

A vagyonkezes az a személy, aki egy másik személy - az adós - kötelezettségeinek teljesítése érdekében ingatlant zálogjoggal helyez el.

A jelzálog tehát egyfajta zálogjog és egy kötelezettség külön biztosítéka, ezért a főkötelezettség bármilyen változásához nem szükséges a vagyonkezes - a zálogkötelezett - hozzájárulása.

A jelzálogszerződés elemzése ugyanakkor azt jelzi, hogy jogi természeténél fogva vegyes, amely jelzálogszerződés és kezességi szerződés elemeit tartalmazza.

Az ügy anyagából azonban az következik, hogy a jelzálogszerződés nem tartalmazza a kezességvállalási szerződés feltételeit.

Ingyenes jogi tanácsadás:

A vagyonkezes nem részese a jelzálogjoggal biztosított főszerződésnek, csak a jelzálogjoggal átruházott vagyon értékének keretein belül vállal felelősséget a hitelezőkkel szemben az adós szerződéses kötelezettségeinek teljesítéséért.

Az említett jelzálogszerződés tárgya egy 154,3 nm összterületű ingatlantárgy - V. számú nem lakás céljára szolgáló helyiség, amelyre a Kbt. Jelzálogjog.

Ezen túlmenően nem kötöttek megállapodást a Ch.-hoz tartozó egyéb ingatlanok zálogjogáról. (A Volgográdi Területi Bíróság 2011. február 3-i kasszációs ítélete a/2011. sz. ügyben)

A jelzálogszerződés meg nem kötöttként való elismeréséről szóló határozatot törölték, és az ügyet új tárgyalásra küldték:

OJSC "Bank" pert indított a teljes név ellen, hogy kizárja a zálogjog tárgyát - egy mélygarázs. A bíróság a keresetet elutasította. Az elsőfokú bíróság határozatát hatályon kívül helyezve és az ügyet új eljárásra visszaküldve jelezte, hogy „. arra a következtetésre jutott, hogy a jelzálogszerződés egészét nem azon az alapon kötötték meg, hogy a jelen szerződésben részes felek nem állapodtak meg a kölcsön felhasználási kamatfizetési eljárásának feltételeiben, valamint a fizetési kötelezettségek teljesítésének mértékében és időzítésében. a kölcsön igénybevételének késedelmes kamatfizetési kötbér, a hitel késedelmes törlesztése utáni tőketartozás megemelt kamata, a bíróság nem vette figyelembe, hogy a felek minden lényeges feltételben (a kötelezettség nagyságában, futamidejében és lényegében) megegyeztek. a jelzáloggal biztosított kötelezettség a kölcsönszerződés szerinti tőketartozás összegének az adósnak történő megfizetésére, ezért a jelzálogszerződés nem tekinthető egészében meg nem kötöttnek." (A Voronyezsi Területi Bíróság 2010. szeptember 28-i határozata)

Ingyenes jogi tanácsadás:

A jelzáloghitelekkel kapcsolatos bírói gyakorlat 2017-ben

A jelzálogszerződésből eredő kötelezettségek teljesítése során felmerülő viták gyakran bírósági megoldást igényelnek.

A 2017-es jelzáloghitelekkel kapcsolatos bírói gyakorlatnak megvannak a maga sajátosságai és árnyalatai, különösen olyan szűk kapcsolatokban, mint a válás vagy a katonai jelzálog.

A jelzáloghitel-szerződés kötelezi a hitelfelvevőt kötelezettségeinek határidőre történő teljesítésére.

Az egyeztetett feltételek figyelmen kívül hagyásának esetei és pénzügyi problémák miatti késedelmek gazdagítják a jelzáloghitelekkel kapcsolatos bírói gyakorlatot 2017-ben.

Ez az év nehézzé vált a piac pénzügyi instabilitása miatt.

Ingyenes jogi tanácsadás:

Hitelviták

A kölcsön teljes visszafizetésének késedelme vagy elmulasztása esetén vita alakul ki a bank és ügyfele között.

A bírói gyakorlat a hitelfelvevőkkel való viták leggyakoribb okairól beszél:

Pénztartozás egyenlegének nem fizetése esetén, amikor például az utolsó, több ezer rubel kifizetésére nem kerül sor, meg kell érteni, hogy erre az egyenlegre jelzáloghitel-kamatot számítanak fel.

Ez szerepel a fizetési ütemezésben, valamint késedelmi kötbérként kamat.

A késedelemért való felelősséget nemcsak a jelzálogjog és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve írja elő, hanem maga a megállapodás is.

Ingyenes jogi tanácsadás:

Ez a dokumentum határozza meg a beszedett büntetés összegét, amely magasabb lehet, mint az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében meghatározott.

A jelzáloghitel-szerződés feltételei szerint a banknak jogában áll követelni az ügyféltől a kölcsön teljes összegének visszafizetését az első késedelem után.

A peres eljárások során nagy figyelmet fordítanak a szerződéses feltételekre.

A polgári jog területére, különösen a jelzálogjogra vonatkozó jogszabályokat többnyire a szerződésben meghatározott fenntartásokkal alkalmazzák.

Éppen ezért olyan fontos, hogy a jelzáloghitel igénylésekor alaposan tanulmányozza át a hitelszerződést. Minden, ami a dokumentumban szerepel, kötelező érvényűvé válik.

Ingyenes jogi tanácsadás:

Bírósághoz fordulni

Bírósághoz kell fordulni, ha a bank nem tudott megegyezni az ügyféllel. A gyakorlatban a bank saját kezdeményezésére nem hajt végre egyeztető eljárást anélkül, hogy a hitelfelvevő fel ne keresné.

Ezért amint az ügyfél rájön, hogy nem tudja időben fizetni a kölcsönt, forduljon a bankhoz részletfizetési, halasztási, kamatcsökkentési, hitelrefinanszírozási, vagy a szervezet egyéb „segítségével” kapcsolatos kéréssel.

Előfordulhat, hogy maga a megállapodás nem utal arra, hogy a banktól támogatást kaphat, de ez nem fosztja meg az ilyen kérés jogát.

Jellemzően az állami támogatással kötött hitelszerződés (például a Lakásprogram keretében, a katonaság megtakarítási programja keretében) rendelkezik halasztott fizetés lehetőségéről.

A bank értesíti a hitelfelvevőt a bírósághoz fordulásról. A peres eljárást általában végső megoldásnak tekintik, és nem követik azonnal az első késedelmet.

Ingyenes jogi tanácsadás:

A gyakorlat azt mutatja, hogy per akkor indul, ha a jelzáloggal terhelt lakás árának 5%-át késik.

A fellebbezést peres úton bíróság elé állítják, ha a zálogtárgy átvételének szükségességéről beszélünk (a licit kikiáltási árának meghatározása).

Más helyzetekben, ha a számlák leírásáról beszélünk, és nem a biztosítékok eladásáról, az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 11. fejezetével összhangban megengedhető bírósági végzés kérelmezése.

Szükséges dokumentumok

Miután a hitelfelvevő megkapta a bírósági értesítést az eljárás megindításáról, fel kell készülnie az eljárásra.

Ebből a célból a következő dokumentumokat állítják össze és gyűjtik össze:

Ingyenes jogi tanácsadás:

Az eljárást kezdeményező bank maga készíti el az alábbi dokumentumokat:

Ha a tárgyalás során bizonyos dokumentumok beszerzésére van szükség, kérelmet nyújthat be azok beszerzése érdekében a bíróságtól, vagy saját maga is benyújthatja azokat.

A szerződés érvénytelenítése

A kölcsönszerződést csak bírósági úton lehet érvénytelenné nyilvánítani.

Az ilyen elismeréshez kellő indok szükséges annak jelzésére, hogy az ügylet végrehajtása során jogszabálysértés történt vagy a szerződő fél akarata megsértették.

A bírói gyakorlat lehetővé teszi a jelzálogszerződés érvénytelennek elismerését a következő okok miatt:

Ingyenes jogi tanácsadás:

Ha egy jelzálogügyletet érvénytelennek nyilvánítanak, akkor a megkötését követő minden jogkövetkezmény megszűnik, és minden kapott visszajár.

Vagyis vissza kell adni a pénzt a banknak. Ha ez nem lehetséges, akkor megengedett a kártérítés.

A hitelviszonyban résztvevők a szerződés hatálybalépését követő három éven belül érvényteleníthetik az ügyletet.

Ha a szerződés érvényessége külső érdekeket érint, úgy az érdekelt felek a szerződés érvényességének napjától számított tíz éven belül a bírósághoz fordulhatnak az ügylet semmissé nyilvánítása iránt.

Videó: mi a teendő, ha nincs mit kifizetnie a hitelét. Arbitrázs gyakorlat

Az érvénytelenség azt jelenti, hogy még ha a felek megállapodnak is a megállapodásban, az nem vonhat maga után jogkövetkezményt, és egyáltalán nem kellett volna törvény erejénél fogva megkötni (pl. semmis az a jelzálogügylet, amelyet csak látszatból, képzeletben hajtottak végre) .

A jelzálogszerződés érvényességét attól a naptól számított egy éven belül lehet megtámadni, amikor a személy tudomást szerzett erről a lehetőségről.

A megtámadhatóság azt jelenti, hogy az ügyletet a bíróság ilyennek ismeri el, és elismerhető, hogy az nem jár a jövőre nézve következményekkel (például olyan személy kötötte, akinek nem volt megfelelő felhatalmazása).

A jelzáloghitelekkel kapcsolatos bírói gyakorlat

Ha konfliktus alakul ki az ügyféllel, a bank érdekelt a befektetett pénz visszatérítésében.

Ezért a legtöbb bírósági vitát a jelzáloghitel-tartozás visszafizetésének kérdésében oldják meg.

A bírói gyakorlat a következő lehetőségeket kínálja a konfliktus megoldására:

A bírói gyakorlat keveset tud azokról az esetekről, amikor szükséges a jelzáloghitel érvénytelenítése. A legtöbbet igényes eseményekhez kötik.

A hitelfelvevő javára

Az ügyfél a jelzálogszerződés alapján jogvitát nyerhet. Ehhez alaposan tanulmányoznia kell saját hitelszerződését és a hitelalapok kifizetéséről szóló bizonylatokat.

A következő okok miatt hozható bírósági határozat a kölcsönfelvevő javára:

Mindenesetre a jelzáloghitel-vita az összetett pénzügyi vita egy fajtája.

Ha megoldódik, célszerű szakképzett jogász segítségét kérni.

A szakember részvétele nagyban növeli a tárgyalás pozitív kimenetelének esélyét.

Pénznem szerint

A 2015-ös válság előtt a deviza jelzáloghitellel rendelkező hitelfelvevők részesültek azokhoz képest, akik orosz rubelben kötöttek szerződést.

A deviza jelzáloghitelek kamatai mindig (és jelenleg is) alacsonyabbak voltak, mint a „hazai” jelzáloghiteleké.

Amikor az árfolyam például 35 rubel volt dolláronként, akkor az ilyen ügyfelek jelentősen profitáltak a végső összegből.

A válság kirobbanása, amelynek következményei főként 2017-ben jelentkeztek, sok devizahitelesnél éreztette saját pénzügyi fizetésképtelenségét.

Jelentős részük orosz rubelben kap fizetést. Még ha indexelve is van, nem tud lépést tartani a dollár árfolyamának növekedésével.

A bankok nem tudják kielégíteni mindenki halasztási és egyéb támogatási kérelmét.

Ezért növekszik a nemteljesítő devizahitelesekkel szembeni jogi eljárások száma.

A legnagyobb veszélyt ebben az esetben a változó kamatozású szerződések jelentették, amikor a havi törlesztőrészlet végösszege a devizapiaci árfolyam ingadozásától függ.

A dollár erős emelkedése miatt a devizaügyfelek jelentős része nem tudta visszafizetni kötelezettségeit.

Kérdések merülnek fel a jelzáloghitelből való kikerüléssel kapcsolatban, különösen azért, mert a jogi viták többnyire nem a hitelfelvevők javára rendeződnek.

Katonai

A katonaság megtakarítási és jelzáloghitel-programja 2017-ben is működik.

Három év szolgálat után minden katonanak joga van részt venni.

A résztvevői programba való beiratkozás automatikusan megtörténik, de a résztvevői igazolás kiállítása a munkavállaló bejelentése alapján történik.

Konfliktusok nem csak a bankkal, hanem a Rosvoenipotekával is felmerülhetnek egy adott hitel kapcsán.

A telek- és ingatlanfedezetű jelzáloghitelek itt olvashatók.

A leggyakoribb viták a következők:

1. A katonaság programba való felvételének megtagadásáról.
2. Az igazolás kiadásának megtagadása.
3. A katonaság személyes számlájára történő éves kifizetések összegének helytelen kiszámítása.

Ha egy katona jelzáloghitel-szerződést kötött, akkor a bírósághoz fordulhat a következők miatt:

• a szerződés szerinti tartozás nemfizetése;
• a zálogtárgy biztosításának megtagadása.

A katona maga támadhatja meg a bank intézkedéseit a bíróságon:

Ha a felhalmozott pénzeszközök elegendőek, akkor a katona nem vehet igénybe bankkölcsön szolgáltatásait.

Sőt, a katonaság nem köteles lakóhelyet vásárolni csak azon a területen vagy régióban, ahol a program résztvevői bizonyítványt kapott.

De ha banki forrásokra van szükség, a hitelszerződést abban a régióban kötik meg, ahol lakásvásárlást terveznek.

A válás során a katonai jelzálogkölcsönökre vonatkozó bírói gyakorlat a perek sajátosságairól beszél ebben az ügyben, amelyek a következők miatt merülnek fel:

Katonai jelzáloghitel esetén a bankok és a Rosvoenipoteka megkövetelhetik a katona és házastársa közötti házassági szerződés végrehajtását.

Váláskor

Sok hitelfelvevő aggódik amiatt, hogy válás esetén mi lesz a kölcsönszerződéssel és az annak értelmében elzálogosított lakással.

A válás nem alapja a kölcsönszerződés felmondásának.

De maga a helyzet gyakran úgy alakul, hogy szükségessé válik a zálogtárgy felosztása, valamint a visszafizetési eljárás meghatározása.

Ha a házasság alatt jelzálogot adnak ki, akkor a hitelből megszerzett vagyon közös tulajdonnak minősül, és az adósság felosztásra kerül mindkét házastárs között.

Válás esetén a bank megkövetelheti:

1. Fizesse ki adósságát korán.
2. Egyéb ingatlan felosztása részvényekre a kölcsön visszafizetése érdekében.

A válási eseménnyel kapcsolatos információkat a hatóságok nem továbbítják automatikusan a banknak, kivéve, ha vita alakul ki a hitellel vagy a zálogjoggal kapcsolatban.

De a házastársak közötti konfliktus jelenléte arra készteti a bankot, hogy aktív lépéseket tegyen a korai visszafizetési követelések formájában.

Egyes hitelintézetek a jelzálogjog bejegyzésének szakaszában megkövetelhetik egy házassági szerződés megkötését, amely rögzíti, hogy a válás után kinek a tulajdonát kell tekinteni a jelzáloggal terhelt lakóterületnek, valamint az adósság egyenlegének visszafizetésének eljárását.

Az állami programban való családi részvétel megköveteli, hogy a lakást minden tag tulajdonaként bejegyezzék, beleértve a gyermekeket is.

Fontos megjegyezni, hogy az Orosz Föderáció jelenlegi polgári perrendtartási törvénykönyve szerint a jelzáloggal terhelt lakást, még ha az egyetlen ingatlan és egy gyermekes család is, elzárhatják (késés esetén).

Az igények mérlegelése

A kereseteket a kerületi bíróság vizsgálja meg, mivel az ára több mint 50 ezer rubel. Ha a kereset költsége kisebb, akkor az eljárást a bíró kezdeményezi.

Az eljárásjog szabályai szerint a tárgyalás nyílt tárgyaláson zajlik, amelyen bárki részt vehet.

A csatolt kérelem kézhezvétele után a bíró ellenőrzi, hogy azok megfelelnek-e az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának a kereset formára és tartalmára vonatkozó követelményeinek.

A dokumentumok hibás végrehajtása azt eredményezi, hogy megtagadják azok megfontolásra történő elfogadását és visszaküldését a kérelmezőnek.

Ha a dokumentumokat megfelelően kitöltötték, a bíró dönt a tárgyalás kitűzésére.

Erről minden résztvevőt és érdeklődőt értesítenek (például a hitelfelvevő és a bank közötti konfliktus esetén a házastársat, mint érdeklődőt értesítik).

A konfliktusban részt vevő feleket előzetes megbeszélésre hívják, ahol a bíró a folyamat megkezdése előtt javasolja a konfliktus békés rendezését, és elmagyarázza, hogyan lehet eltekinteni a követelményektől az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának megfelelően.

Ezen az ülésen tisztázzák a vita körülményeit, átadják az iratokat és egyéb bizonyítékokat.

A kereset közvetlen elbírálása a bíróságon történik. A tárgyalás elhalasztásának oka lehet, ha a konfliktusban részes fél nem jelenik meg a tárgyaláson.

Az egész folyamat szakaszokból áll:

A kereset elbírálásának eredménye alapján döntés készül.

Ha a vitában részt vevő felek egyike nem ért egyet vele, akkor magasabb bírósághoz fordulhat, hogy fellebbezzen a bírósági aktus ellen (erre tíz nap áll rendelkezésre).

Meghozott döntések

A bíró a konfliktus elbírálásának utolsó napján közli cselekményének befejező részét, vagyis az azonnali döntést.

Az Orosz Föderáció polgári perrendtartása öt napot ad a bíróságnak a jogi aktus végleges formájának elkészítésére.

A bíróság a jelzáloghitel-vita tárgyában hozott határozatában kimondja:

Ha egy döntés megszületett, azt nem lehet megváltoztatni.

A határozat kiegészítése azonban megengedett, ha:

• a perben szereplő egyik követelést figyelmen kívül hagyták a határozatban;
• a jutalom összegét nem határozták meg;
• az eljárás költségeinek megtérítésének rendjének meghatározása.

Ha a hitelfelvevő vagy a bank képviselője nem érti a döntést, a bírónak jogában áll megmagyarázni.

A határozat a kihirdetésétől számított tíz nap elteltével válik teljes jogerőre. Ezen időszak alatt az érdekeltnek lehetősége van arra, hogy azt magasabb szintű bíróság előtt megtámadja.

Kiszabott büntetések

Ha a hitelfelvevő megtagadja a jelzáloghitel-tartozás visszafizetését, a bíróság a következő típusú szankciókat szabhatja ki:

A behajtási eljárás elhalasztható, ha a határozatot a következő fokú bíróságon megtámadják. Ehhez megfelelő petíciót kell készíteni.

Lehetséges árnyalatok

A jelzáloghitel-vitákra vonatkozó peres eljárások a következő jellemzőkkel rendelkeznek:

A hitelfelvevő és a bank közötti kapcsolat fennállása során felmerülő gyakori jelzáloghitel-igénylések gazdagítják a bírói gyakorlatot.

Olvassa el itt, hogyan juthat lakáshoz jelzáloghitel előleg nélkül.

Jelzálog-refinanszírozás 2017-ben, itt olvasható.

A bankkal folytatott jogi eljárások lefolytatása gyakran hivatásos ügyvéd részvételét igényli.

Jelzálog a fejlesztőtől

Jelzálog másodlagos lakáshoz

Ellenőrizze is

A jelzálogterhek eltávolításához szükséges dokumentumok listája

Az orosz állampolgárok többségének jövedelme nem teszi lehetővé, hogy készpénzért saját lakást vásároljanak. Hosszúak.

Megjegyzés hozzáadása Mégsem a választ

Kategóriák

Kérjen ingyenes jogi tanácsot most:

Moszkva és régiója

Szentpétervár és környéke

Amikor valaki úgy dönt, hogy lakáscélú kölcsönt vesz fel, elsősorban a kamatláb és az ingatlan minősége érdekli. A jelzáloghitelezésben azonban vannak buktatók, amelyek miatt a bank és az ügyfél közötti megállapodás érvénytelenné válhat. Milyen esetekben lehet valóban megtámadni egy jelzáloghitelt, és mit jelent ez az ingatlanvásárló számára? Sok lehetőség van, nézzük a főbbeket.

Milyen esetekben lehet jelzáloghitelt megtámadni?

Azok a helyzetek, amelyekben a jelzálogszerződés betartása veszélyben van, három kategóriába sorolhatók:

• a bank jogellenes tevékenységei;
• a hitelfelvevő a fedezetet más célra használja, vagy leállította a banki fizetést;
• az ingatlannal kapcsolatos problémák - a vétel-eladás megkérdőjelezése, a lakások átépítése.

Ha a bank megbízhatatlannak bizonyul

A jelzáloghitel-felvevő viszonylatában a bank szolgáltatást értékesítő. A hitelfelvevő fogyasztó, és ismernie kell a jogait. A bank és a hitelfelvevő közötti kapcsolatot az orosz jogszabályok normái szabályozzák: az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyve, a „Jelzálogkölcsönről” szóló szövetségi törvény, a fogyasztói jogok védelméről szóló törvény, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, a bankokról szóló szövetségi törvény. Ha egy bank megsérti a fogyasztói jogokat, megtámadhatja a hitelszerződést a Központi Bankon és a Rospotrebnadzoron keresztül.

Jelzáloghitel-szerződés megtámadása egy megbízhatatlan bankban

A hitelező az alábbi esetekben sérti a fogyasztó jogait:

• a szerződésben a hitel idő előtti visszafizetésének tilalma. Az aláírást követően az ilyen megállapodás bíróságon megtámadható;
• Ha a fizetés késik, a bank automatikusan új kölcsönt ad ki a fogyasztónak a hozzájárulása nélkül, és „kamatos kamatot” számít fel. A kérdést bíróságon keresztül oldják meg;
• a hitelező csődje. Csőd esetén a bank eladja a hitelfelvevők tartozását harmadik félnek. Elméletileg ez normális. De amíg a kölcsönszerződést újra ki nem adják az új hitelezőnek, ki kell találnia, hová kell fizetnie a pénzt. Ellenkező esetben a hitelfelvevőnek hatalmas bírságot kell fizetnie.

A gyakorlat azt mutatja, hogy a kereskedelmi hitelintézetek gyakrabban próbálják megtéveszteni az ügyfeleket, mint az államiak. A nagy bankok értékelik az engedélyeiket, és nem hajlandók kockára tenni milliárdjaikat néhány millió rubel kedvéért.

Ha a hitelfelvevő megszegi a szerződést

Ha a jelzálogjogosultnak nincs pénze a kölcsön visszafizetésére, a bank egyoldalúan követelheti a szerződés felbontását. Amikor a kifizető maga nem tesz lépéseket az ingatlan megóvása érdekében, a fedezett lakást kalapács alatt adják el a tartozásokért. Ennek a helyzetnek az a hátránya, hogy az ingatlan eladása után a hitelfelvevő valószínűleg adós marad a bank felé. Az optimális megoldás egy független értékesítés piaci áron, refinanszírozás elfogadható feltételekkel vagy hitelszüneti napok. Bármilyen nehéz is a helyzet, a bankok inkább félúton fogadják el a megbízható ügyfeleket.

A hitelfelvevő szerződésszegése

A hitelfelvevő csődje egy másik ok a jelzáloghitel megtámadására. Mi legyen a jelzálogjogosult helyzete? Az a személy, aki több mint félmillió rubel tartozik a banknak, jogosult a saját csődjére keresetet benyújtani. A késedelemnek legalább 3 hónapnak kell lennie. Ha a hitelfelvevő sikeresen csődöt jelent, a bíróság által kinevezett pénzügyi vezető minden kérdést megold a hitelezőkkel. A hitelfelvevő csődjének az a hátránya, hogy ennek az eljárásnak a befejezése után három évig nem kaphat hitelt a személy egyetlen banktól sem.

A kölcsönszerződés szerint a kölcsönben részesülő a fedezett lakást a bank tudta nélkül nem adhatja el, nem adományozhatja, nem cserélheti ki, nem adhatja bérbe. Ha a vásárlási és eladási, csere- és adományozási tranzakciók egyszerűen nem mennek keresztül a Rosreestr-en, akkor a bérlettel minden érdekesebbé válik. Sok orosz vásárol lakást hitelre, hogy fedezetként lakást adjon bérbe, megkerülve a szabályokat. Elméletileg a banki alkalmazottak felkereshetik a lakást ellenőrzés céljából. De ha valaki rendszeresen fizet, ez nem biztos, hogy megtörténik. Ha a bank tudomására jut a lakás harmadik félnek történő bérbeadásának ténye, a hitelező megtámadja a jelzálogszerződést. Sok jelzáloghitel-tulajdonos figyelmen kívül hagyja ezt a tilalmat.

Problémák a biztosítékkal

A hitelfelvevő rémálma az adásvételi szerződés érvénytelennek elismerése. Ennek eredményeként a bank megtámadja a hitelszerződést. Ez a probléma a következő esetekben fordul elő másodlagos piaci cikkeknél:

• az eladót az ügylet időpontjában alkalmatlannak nyilvánították;
• az adásvételi szerződés jogszabálysértő;
• a lakásba bejegyzett harmadik személyek pert indítanak;
• a váratlanul megjelenő örökösök lakhatási jogot követelnek;
• az adásvételi szerződést 14 éven aluli gyermek írta alá a gyámhatóság vagy a szülők hozzájárulása nélkül;
• a tranzakció fiktív.

Ha a tranzakciót bíróságon megtámadják és érvénytelennek nyilvánítják, a hitelfelvevő elveszíti az ingatlant, és továbbra is tartozik a banknak. A jogcímbiztosítás megmentheti Önt ettől a helyzettől. Nem adja vissza a lakást, de megszünteti az elveszett vagyontárgyak tartozásait ebben az esetben.

Regisztrációs nehézségek

Nehézségek adódhatnak a megállapodás megkötésével, ha a lakást jelzáloghitellel alakították át. Például Ivanov állampolgár lakást fog vásárolni a másodlagos piacon. A kiválasztott helyiségben az egyik belső válaszfalat, ami nem teherhordó fal, elbontották. Az eladók nem legalizálták ezt az átépítést. A bank követeli az átépítés legalizálását. Ez több szakaszban is megtehető. Először fel kell vennie a kapcsolatot a lakás- és kommunális szolgáltatások osztályával, majd a BTI-vel, majd a helyi építészeti osztályral. Egy másik lehetőség, hogy a hitelfelvevő további megállapodást köt a bankkal, amely szerint a hitelfelvevő fél hat hónapon belül köteles „mindent úgy, ahogy volt”. Következtetés: ha illegális elrendezésű lakást választ, akkor kompromisszumot kell keresnie a bankkal és a regisztrációs hatóságokkal. Ellenkező esetben a bank megtámadhatja a hitelszerződést.

Számos olyan eset van, amikor megtámadhatja a jelzáloghitel-szerződést. Hogyan kerülje el, hogy lakásproblémák vagy banki becstelenség miatt kellemetlen helyzetbe kerüljön? Vegye igénybe egy megbízható jelzáloghitel-bróker szolgáltatásait. A Mortgage munkatársai nemcsak jövedelmező kölcsönhöz segítenek lakásvásárláshoz, hanem abban is, hogy elkerüljék a buktatókat a tranzakció lebonyolítása során.

Tambovi Területi Bíróság (Tambov régió) - Polgári és közigazgatási

Megakadályozza a hitelezőt vagy más meghatalmazott személyt a tilalom által biztosított jogok gyakorlásában, különösen az ilyen vagyontárgyak elzárására vonatkozó követelés benyújtásával (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334. cikkének 5. cikke, 348., 349. cikke). Az elkövetett jogsértések jelentős természetűek, a megtámadott bírósági határozatok hatályon kívül helyezése nélkül a kérelmező megsértett jogainak helyreállítása lehetetlen. A Tambovi Területi Bíróság elnöksége...

22-6037/2019 22K-6037/2019. sz., 2019. szeptember 11-én kelt fellebbezési határozat a 22-6037/2019.

Krasznodari Területi Bíróság (Krasnodar Terület) - Büntetőjogi

Az autó gyakorlatilag új, hitelre vásárolt több mint 1 300 000 rubel értékben, és a bankkal kötött kölcsönszerződés értelmében fedezet tárgyát képezi, ezért az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 333., 334. §-a nem vethető ki vele szemben harmadik felek követelései alapján. Ezen túlmenően ezen követelések összege lényegesen alacsonyabb, mint a lefoglalt vagyon tényleges értéke. Semmi oka...

A 33-15181/2019. sz. ügyben 2019. szeptember 6-i 33-15181/2019.

Szverdlovszki Területi Bíróság (Sverdlovsk régió) - Polgári és közigazgatási

Bejelentett méret. A hitelfelvevő Zabelina I.E.-vel kötött megállapodás szerinti kötelezettségei teljesítésének biztosítása érdekében ingatlan zálogszerződést kötöttek. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334., 348., 259., 350. cikkének rendelkezéseivel összhangban a zálogtárgyra vonatkozó letiltás követelménye jogosan teljesült, mivel a törvény értelmében a zálogjogosultnak joga van a zálogjoggal szembeni letiltásra. zálogtárgy...

2019. szeptember 4-i 44G-56/2019 4G-857/2019 számú határozat a 2-1310/2018.

Szmolenszki Területi Bíróság (Szmolenszki régió) - Polgári és közigazgatási

Fomin E.E. a másodfokú ítélettel nem értve kiemeli, hogy a bírói testület nem alkalmazta a paragrafusokban foglaltakat. 2 p. 1 art. 352. §-a alapján, mivel jóhiszemű vásárló, az adásvételi szerződés megkötésekor nem volt tudomása arról, hogy a vásárolt autót zálogjoggal terhelték, bemutatták neki az eredeti útlevelet...

44G-292/2019 4G-3786/2019 sz., 2019. szeptember 4-i határozat a 2-272/2019.

A Baskír Köztársaság Legfelsőbb Bírósága (Baskír Köztársaság) - Polgári és közigazgatási

A törvény erejénél fogva jelzálogjog), valamint a kölcsönfelvevő felelőssége - magánszemély a hitelező részére pénzügyi kockázati biztosítási szerződés alapján biztosított. Ugyanakkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334., 348., 349., 352. cikkének rendelkezései alapján arra a következtetésre jutottam, hogy ez a körülmény önmagában nem szolgálhat alapul a bírósági határozat hatályon kívül helyezéséhez. tok,...

2-3438/2019. sz. ügyben 2019. augusztus 30-án kelt 2-3438/2019.

Vasileostrovsky Kerületi Bíróság (Szentpétervár városa) - Polgári és közigazgatási

Egyéb törvények, egyéb jogi aktusok vagy megállapodások. Az Art. (1) bekezdése értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 408. cikke értelmében a megfelelő teljesítés megszünteti a kötelezettséget. A paragrafusok szerint. 1. cikk 1. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 352. §-a szerint a zálogjog megszűnik a zálogjoggal biztosított kötelezettség megszűnésével. A jelzálogjog megszűnését be kell jegyezni abba a nyilvántartásba, amelybe a jelzálogszerződést bejegyezték. Art. értelmében ...

A 2-2633/2019~M-1601/2019 sz. ügyben 2019. augusztus 30-án kelt 2-4669/2019.

Volgográdi Dzerzsinszkij Kerületi Bíróság (Volgográdi Terület) - Polgári és közigazgatási

A zálogjogosulttól egy másik személynek elzálogosított ingatlan e vagyon fizetett vagy ingyenes elidegenítése következtében (kivéve a 352. cikk (1) bekezdésének 2. albekezdésében és a 357. cikkben meghatározott eseteket), vagy egyetemes jogutódlás útján, a zálog megmarad. A zálogkötelezett jogutódja megszerzi a zálogjogot és viseli a zálogkötelezettségeit, azon jogok és kötelezettségek kivételével, amelyek...

2-3124/2019 2-3124/2019~M-2606/2019 M-2606/2019 számú határozat 2019. augusztus 30-án a 2-3124/2019 sz.

Kirovsky Kerületi Bíróság Rostov-on-Don (Rosztovi régió) - Polgári és közigazgatási

Vagy a záloggal biztosított kötelezettség adós általi nem megfelelő teljesítése. A bíróság által megállapítottak szerint az alperes nem megfelelően teljesítette az ÉÉÉÉ.HH.HH-tól származó zálogjoggal biztosított kötelezettségeit. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 334. cikke kimondja, hogy a zálogjog alapján a zálogjoggal biztosított kötelezettség hitelezője (zálogjogosult) jogosult arra, hogy az adós e kötelezettségét nem vagy nem megfelelően teljesíti. , kapni...

Krasznojarszki Oktyabrsky Kerületi Bíróság (Krasnojarszk Terület) - Polgári és közigazgatási

Elzálogosított ingatlan a zálogjogosulttól egy másik személynek az ingatlan fizetett vagy ingyenes elidegenítése következtében (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 352. cikkének (1) bekezdésének 2. albekezdésében és 357. cikkében meghatározott esetek kivételével) vagy a végzésben. egyetemes öröklés esetén az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 353. cikkével összhangban a zálogjogot fenntartják. A zálogkötelezett jogutódja megszerzi a zálogkötelezett jogait és viseli a kötelezettségeit, kivéve a...