Sudska praksa osporavanja ugovora o hipoteci. Pregled sudske prakse o kontroverznim pitanjima hipotekarnog kreditiranja. Ovrha na jedinom stambenom objektu. posebne okolnosti. Odlaganje

Budući da je ugovor o hipoteci isti građanskopravni posao kao i ostali, na njega se primjenjuju svi razlozi za ništavost transakcija predviđeni građanskim pravom.

Istovremeno, postojanje prava osporavanja hipoteke još ne znači realnu mogućnost njegove implementacije. Po pravilu, vrlo je teško primijeniti opšte osnove za poništavanje transakcija (ugovora) na hipoteke bez uzimanja u obzir svih specifičnosti institucije zaloge nekretnina, karakteristika pravnog okvira koji ga reguliše i praktične komponente zaključivanje ugovora o hipoteci.

Hipotekarni sporovi: najčešći uzroci i razlozi

U velikoj većini slučajeva, ugovori o zajmu, koji uglavnom uključuju hipoteke, sporni su zbog problema sa njihovim izvršenjem od strane korisnika kredita. Potonji obično smatraju alat za osporavanje ne toliko kao način da zaštite svoje interese, već kao sredstvo za izbjegavanje odgovornosti po ugovoru o kreditu i minimiziranje iznosa naplate duga.

Na osnovu sudske prakse hipotekarnih sporova može se razlikovati nekoliko tipičnih kategorija predmeta:

1. Osporeni su ugovori zaključeni sa licima koja nisu imala pravo samostalnog učešća u prometu i odlučivanja, ili čije je učešće sporno. Vrlo često se u ovoj kategoriji slučajeva potraživanja ne postavljaju prema zajmoprimcu, već prema osobi koja je dala imovinu kao kolateral. Na primjer, može se osporiti davanje zaloge na nepokretnosti, čije je vlasništvo upisano na ime poslovno nesposobnog (ograničeno sposobnog) lica, maloljetnog lica, bez saglasnosti roditelja (staratelja, staratelja). Općenito, sporne nekretnine date kao kolateral postaju čest predmet osporavanja ugovora o hipoteci.
2. Osporavanje pojedinih odredbi ugovora o hipoteci kao kršenje zahtjeva zakona. U ovoj kategoriji slučajeva sve je individualno. Mogu se koristiti kako opći razlozi za priznavanje transakcija nevažećim, na primjer, ropstvo, lažno pretvaranje transakcije, tako i privatni. Privatni osnov u kontekstu hipoteka je osnov koji proizilazi striktno iz posebnosti ugovora o hipoteci, čija je pravna snaga direktno određena hipotekom, njenim statusom i karakteristikama.
3. Sporovi koji proizilaze iz nastanka osnova da banka iskaže potraživanja prema zajmoprimcu. U ovu kategoriju predmeta spadaju sporovi u vezi sa oduzimanjem sredstava obezbeđenja od strane banke, uključujući i one koji se odnose na njegovu procenu i sprovođenje, kao i sporove oko iskazivanja novčanih potraživanja prema zajmoprimcu, sudužniku i žirantu.

Kako osporiti hipoteku

Svi sporovi u vezi sa ugovorom o hipoteci, a čiji je predmet sam ugovor, rešavaju se isključivo na sudu.

Tužba se može podnijeti:

• zajmoprimac/sudužnik;
• vlasnici kolateralnih nekretnina i njihovi zakonski zastupnici;
• jemac (samo pod određenim okolnostima);
• druga zainteresovana lica čija su prava i interesi povrijeđeni ugovorom o hipoteci.

Osobenosti predmetnog sastava u parničnom postupku uzrokovane pobijanjem ugovora o hipoteci odnose se na činjenicu da stranke u kreditnom pravnom odnosu nisu uvijek subjekti hipotekarnog pravnog odnosa. Na primjer, zajmoprimac ne mora nužno biti vlasnik kolaterala. Ili, recimo, kredit može uzeti i izdati samo jedan supružnik, a drugi, koji formalno nije učesnik u kreditnom odnosu, vlasnik je kolaterala ili ima pravo da ga traži.

Tužba se može podnijeti na inicijativu lica koje osporava ugovor o hipoteci ili kao odgovor na zahtjeve banke kao protivtužba.

I. Osnove hipotekarnog kreditiranja

Ovaj pregled razmatra sudsku praksu koja se odnosi na sporove koji nastaju u hipotekarnom kreditiranju. Ugovor o hipoteci je sporedni ugovor i sastoji se u obezbjeđenju ispunjenja obaveza iz glavnog ugovora, uklj. i kredit. Prema stavu 1 člana 1 Saveznog zakona od 16. jula 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)", prema ugovoru o zalogu nepokretnosti (ugovor o hipoteci), jedna strana - založni vjerovnik, koji je povjerilac po obavezi osiguranoj hipotekom, ima pravo da primi namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku po ovoj obavezi iz vrijednosti založene nepokretnosti druge strane - zalogodavca, pretežno u odnosu na ostale povjerioce zalogodavac, uz izuzetke utvrđene saveznim zakonom. Zalogodavac može biti dužnik po obavezi obezbeđenoj hipotekom ili lice koje ne učestvuje u ovoj obavezi (treće lice). U ovom slučaju imovina u hipoteci ostaje zalogodavcu u njegovom posjedu i upotrebi.

Pregled ne pokriva sve, već samo najčešće vrste sporova u tri kategorije, odnosno sporove oko:

- osporavanje ugovora o hipoteci i proglašenje ugovora o hipoteci nevažećim ili nezaključenim;

- prestanak hipoteke;

- zaključenje ugovora o hipoteci i izmjena uslova ugovora o hipoteci.

U svakoj od navedenih kategorija razmatraju se samo glavne najčešće grupe sporova na osnovu rezultata analize sudske prakse za 2014. - prvu polovinu 2015. godine.

Ugovor o hipoteci se smatra zaključenim kada strane postignu sporazum o svim bitnim uslovima ugovora o hipoteci, posebno navedenim u članu 9. Zakona o hipoteci. Ako bilo koji uslov nije sadržan u ugovoru o hipoteci, onda će se takav ugovor uzeti u obzir ne-zatvorenici, čak i podliježu državnoj registraciji. U pravilu su česte dvije greške: ne sadrži naznaku vrijednosti predmeta hipoteke, a odražava i nepotpunu informaciju o prirodi, iznosu i roku ispunjenja hipotekom osigurane obaveze. U kreditnim pravnim odnosima praktično nema slučajeva da strane u ugovoru o hipoteci ne naznače suštinu obaveze, ali ima pogrešnih proračuna u pogledu rokova i visine obaveze. Dakle, izmjena glavne obaveze sklapanjem dodatnih ugovora uz ugovor o kreditu mora nužno biti praćena izmjenom ugovora o hipoteci (na primjer, sklapanjem dodatnih ugovora) s naznakom suštine, veličine, uslova izmijenjene glavne obaveze. U suprotnom, ugovor o hipoteci se može priznati kao nezaključen.

Međutim, slučajevi priznavanja ugovora o hipoteci kao nesklopljenog prilikom kreditiranja su mnogo rjeđi nego u drugim slučajevima, jer banke više pažljivije gledaju na pitanja sklapanja i poštovanja sadržaja ugovora o hipoteci sa formalnim zahtjevima. Značajno češće hipotekarni ugovori za kreditiranje poništeno.

Ugovor o hipoteci kao sporedni ugovor proglašava se nevažećim ako se glavni ugovor prizna nevažećim, tj. Hipoteka je način da se osigura ispunjenje glavne obaveze, a prestankom glavne obaveze prestaje i hipoteka. Ugovor o kreditu može biti poništen iz bilo kog razloga, ali najčešće je kršenje procedure za zaključivanje i odobravanje velikih transakcija, zaključenje posla od strane zainteresovanih lica.

Kršenje procedure odobravanja transakcije za zaključivanje ugovora, sklapanje ugovora od strane zainteresovanih lica je takođe najčešći osnov za poništavanje ugovora o hipoteci. Tako je, na primjer, kršenje procedure obavještavanja dioničara o vanrednoj skupštini poslužilo kao osnov za proglašenje skupštine nevažećim, što je dovelo do priznavanja ugovora o hipoteci nevažećim. Sudovi polaze od činjenice da ako akcionar nije uredno obaviješten o održavanju skupštine, onda su mu povrijeđena prava, tj. zaključenje ugovora o hipoteci potencijalno može dovesti do ovrhe na imovini akcionarskog društva, smanjenja vrijednosti dionica i imovinskih gubitaka dioničara, koji bi, ako je blagovremeno obaviješten, mogao preduzeti mjere da svede moguće gubici. Kada je transakcija odobrena od strane akcionara, učešće zainteresovanih lica nije dozvoljeno u glasanju. Na primjer, ugovor o hipoteci je proglašen nevažećim jer je u glasanju učestvovao dioničar - dužnik po ugovoru o kreditu, u obezbjeđenju kojeg je kompanija zaključila ugovor o hipoteci sa bankom.

Sve navedeno važi i za slučajeve odobravanja transakcije u DOO: članovi kompanije koji nisu uredno obavešteni imaju pravo da osporavaju ugovor o hipoteci. Analiza sudske prakse pokazuje da se najčešće falsifikuje zapisnik sa vanrednih sastanaka učesnika DOO, a potpisi za odsutne učesnike falsifikovani od strane drugih lica. Takve radnje mogu rezultirati priznavanjem ugovora o hipoteci nevažećim. Takođe, ugovor se priznaje nevažećim kada transakciju izvrši zainteresovano lice, posebno kada su učesnik DOO i zajmoprimac isto lice, odnosno srodnici.

U sporovima sa fizičkim licima znatno je manji broj slučajeva priznavanja ugovora o hipoteci nevažećim po osnovu povrede postupka odobravanja transakcije. Općenito, ugovori se priznaju nevažećim kada se zalažu imovina koja je u zajedničkoj (zajedničkoj) imovini supružnika, uklj. bivši. Potencijalni založni povjerioci trebaju pažljivo provjeriti stanje imovine, posebno u slučajevima razvoda između bračnih drugova, nije dovoljno provjeriti ko od bivših supružnika ima uknjiženo vlasništvo, već i da li je ta imovina zajednički stečena (kako je stečena u vlasništvo). i kojim sredstvima), i ako jeste, da li je podjela zajednički stečene imovine izvršena nakon razvoda braka. U suprotnom može biti potrebna saglasnost drugog suvlasnika-supružnika za zalog imovine. Na primjer, ugovor o hipoteci zgrade proglašen je nevažećim jer nakon razvoda zajednički stečena imovina nije podijeljena i potrebna je saglasnost bivšeg supružnika za prijenos imovine kao zalog.

Važno: ugovor o hipoteci se priznaje nevažećim u gore navedenim slučajevima samo ako nepoštenje hipotekarni poverilac. Banka mora izvršiti detaljnu provjeru čistoće odobrenja transakcije, usklađenosti dostavljene dokumentacije sa formalnim zahtjevima, procijeniti sastav učesnika (akcionara) koji su glasali za odobrenje transakcije, prisustvo interesa za transakcija; režim vlasništva nad imovinom pod hipotekom. Na primjer, Banka nije obratila pažnju na činjenicu da je u glasanju učestvovao dioničar koji je korisnik po ugovoru o hipoteci kao zajmoprimac po ugovoru o kreditu, koji je obezbjeđen ugovorom o hipoteci. Takvo ponašanje se smatralo nepoštenim. U drugom slučaju, iako je došlo do povrede procedure za odobravanje transakcije - jedan od učesnika u DOO nije bio obavešten o sastanku, nije učestvovao u odobravanju, a zapisnik sa sastanka sa njegovim potpisom je falsifikovan - banka je priznata kao bona fide založni poverilac, budući da nije mogao znati za činjenicu falsifikovanja, polazeći od iskustva poslovne komunikacije sa DOO, zalogodavac je dostavio zapisnik sa sastanka učesnika sa autentičnim pečatom DOO na dokument.

Zaključivanje transakcije od strane zainteresovanih lica ili lica sa prekoračenjem ovlašćenja povlači i priznanje ugovora o hipoteci nevažećim. Već su navedeni slučajevi kada je transakcija obavljena i odobrena od strane zainteresovanih lica - kada se dužnik i zajmodavac ili njegov izvršni organ (učesnik, akcionar) poklapaju u jednom licu ili su u srodstvu; ali ništa manje česti su slučajevi kada transakciju obavlja povjerenik, zastupnik po punomoćniku sa prekoračenjem ovlaštenja, kada punomoćje ne sadrži naznaku mogućnosti obavljanja takvih transakcija ili kada je povjerenik ili zastupnik korisnik po ugovoru o hipoteci (na primjer, zaključivanje ugovora o hipoteci od strane zastupnika radi osiguranja ugovora o kreditu po kojem je djelovao kao zajmoprimac priznato je kao transakcija od strane zainteresovane osobe koja krši zahtjeve zakona o zastupanju).

Druga grupa sporova o priznavanju ugovora o hipoteci nevažećim je usko vezana za slučajeve nesolventnosti (stečaja).

Ugovor o hipoteci se priznaje nevažećim ako je sklopljen sa ciljem (čak i nesvjesnog, a ne izričitog) nanošenja štete drugim povjeriocima lica koje je proglašeno bankrotom ili ima očigledne znakove nesolventnosti. Na primjer, oglašen je nevažećim ugovor o hipoteci između dužnika i banke, jer je zaključen radi obezbjeđenja svih ranije sklopljenih ugovora o kreditu između strana kako bi se najprije namirila potraživanja banke založnog povjerioca, zaobilazeći druge povjerioce, a takvo namirenje potraživanja bi onemogućila naplatu duga drugim poveriocima.

Povreda ravnoteže interesa ostalih povjerilaca, smanjenje stečajne mase dužnika najčešći je osnov za priznavanje nevažećeg ugovora o hipoteci. Štaviše, nije neophodno da ugovor o hipoteci bude zaključen sa dužnikom kao hipotekom. Često se predmet hipoteke stječe kupoprodajnim ugovorom pod uslovima koji su očigledno nepovoljni za prodavca-dužnika, a kupoprodajni ugovor se proglašava nevažećim, pa se stoga i ugovor o hipoteci priznaje nevažećim zbog gubitak vlasništva od strane zalogodavca. Treba napomenuti da ako je založni povjerilac u dobroj vjeri, teret imovine ostaje, ali sudovi rijetko priznaju založnog povjerioca u dobroj vjeri, posebno u slučajevima insolventnosti (stečaja) u navedenim okolnostima kupoprodajnog posla. Tako je, na primjer, sud odbio da prizna banku kao bona fide zalogoprimca, tk. banka, oslanjajući se na protek roka zastarelosti kupoprodajne transakcije, nije potvrdila transakciju i nije otkrila nedostatak u transakciji u vidu jasno potcijenjene prodajne cijene nekretnine. U drugom slučaju, banka takođe nije priznata kao bona fide založni poverilac, jer kupovina hipotekarnog povjerioca predmeta hipoteke od dužnika-prodavca izvršena je po cijeni nekoliko puta nižoj od stvarne, tržišne cijene, a za to je banka trebala znati.

Odnosno, jedan od glavnih osnova za priznavanje transakcije nevažećom biće oštećenje imovinskih prava povjerilaca, dok se istovremeno moraju utvrditi tri okolnosti: svrha transakcije je oštećenje imovinskih prava povjerilaca (iako ne eksplicitno) , ako je takva šteta prouzrokovana, druga strana u transakciji je znala ili mora biti svjesna navedene svrhe do trenutka kada je transakcija izvršena (klauzula 5. Uredbe Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23. decembra , 2010 N 63 "O određenim pitanjima u vezi sa primjenom poglavlja III.1 Saveznog zakona "O nesolventnosti (stečaj)").

Potencijalni založni povjerilac mora pažljivo i odgovorno pristupiti procjeni pravnih rizika zaključivanja transakcije prenosa imovine u zalog (hipoteku); vrijedi provjeriti ne samo formalnu usklađenost transakcije sa zahtjevima zakona, već i koliko ova transakcija ispunjava interese zalogodavca, kakvo je njegovo imovinsko stanje. Dakle, ugovor o hipoteci je proglašen nevažećim na osnovu toga što je transakcija očigledno neisplativa za hipotekara, jer u slučaju izvršenja na predmetu hipoteke, rad hipotekara će biti nemoguć (paralizovan), a njegovo ispunjenje obaveza po glavnoj obavezi, koja je obezbeđena ugovorom o hipoteci, sumnjivo je zbog očigledne nelikvidnosti. Istovremeno, banka je, kao založni povjerilac, trebala biti svjesna znakova nelikvidnosti i neisplativosti transakcije za zalogodavca.

Priznavanje ugovora o hipoteci nevažećim služi kao osnov za uklanjanje tereta sa založene imovine, otplatu upisa u USR o hipoteci. U ovom slučaju, osnov za brisanje upisa je odluka suda o proglašavanju transakcije nevažećom i primjeni posljedica ništavosti transakcije. Važno: samo po sebi, priznanje ugovora o hipoteci nevažećim ne povlači za sobom uklanjanje tereta sa nekretnine i otkup uknjižbe, jer sudska odluka mora sadržavati naznaku primjene posljedica ništavosti transakcije; dozvoljeno je podnošenje tužbe za uklanjanje tereta sa imovine, otkup registra kao samostalan način zaštite povrijeđenog prava (stav 52. Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije N 10 , Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 22 od 29.04.2010. „O nekim pitanjima koja se javljaju u sudskoj praksi prilikom rješavanja sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih stvarnih prava“). Ako se primjene posljedice ništavosti transakcije u vidu uklanjanja tereta sa imovine, ovrha na predmetu hipoteke postaje nemoguća.

Sporovi za raskid hipoteke

Hipoteka može biti priznata od strane suda kao raskinuta zbog različitih okolnosti; ovaj pregled daje najčešće osnove (kategorije) sporova.

Dakle, hipoteka se priznaje kao prestala gubitkom vlasništva nad predmetom hipoteke od strane hipotekara. Štaviše, treba obratiti pažnju da se radi o gubitku, a ne prenosu vlasništva po plaćenim ili besplatnim transakcijama, kada se zadržava pravo zaloge. Gubitak vlasništva, po pravilu, nastaje kao rezultat vindikacije, kada se nevažećim priznaje kupoprodajna transakcija, druga transakcija na osnovu koje je zalogodavac stekao vlasništvo nad predmetom hipoteke. Dakle, priznanje kupoprodajnog ugovora nevažećim kao transakcije izvršene kršenjem procedure odobravanja i nanošenja imovinske štete prodavcu poslužilo je kao osnov za priznavanje hipoteke raskinutom zbog gubitka prava vlasništva zalogodavca od strane zalogodavca. predmet hipoteke.

Važno: založni povjerilac može zadržati založno pravo samo u slučaju dobre volje, ali, po pravilu, sudovi često priznaju radnje založnog povjerioca kao loše vjere, jer. banke pravilno i pažljivo ne procjenjuju pravne rizike, osnov za sticanje vlasništva hipotekarnog povjerioca nad predmetom hipoteke, čistoću transakcije na osnovu koje je stečeno vlasništvo. Banke se često zadovoljavaju samo prisutnošću registracionog upisa u USRR o vlasništvu zalogodavca, zaboravljajući da sam upis nije neosporan dokaz dobre volje sticaoca (vidi stav 38. Uredbe Plenuma Zalogodavca). Vrhovni sud Ruske Federacije br. 10 i Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 22 od 29. aprila 2010. „O nekim pitanjima koja se pojavljuju u sudskoj praksi u rješavanju sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava“ ). Osoba se priznaje kao bona fide kupac (jednako i založni povjerilac) ako dokaže da tokom transakcije nije znala i nije trebala znati za nezakonitost otuđenja imovine od strane prodavca, a posebno je preduzela sve razumne mjere da pojasni ovlašćenja prodavca da otuđi imovinu.

Dakle, banka nije priznata kao bona fide založni poverilac, jer trebao znati na osnovu kupoprodajnog ugovora, druge dokumente koji sadrže podatke o predmetu hipoteke, o nedostatku u transakciji prodaje imovine koja je stečena po svjesno niskoj cijeni uz nanošenje štete prodavcu, otuđenje imovine rezultiralo je smanjenjem stečajne mase, uzrokujući imovinsku štetu povjeriocima prodavca.

Najčešći razlog za prestanak hipoteke je prestanak glavne obaveze, koja je bila obezbeđena ugovorom o hipoteci. Glavna, kreditna u našem slučaju, obaveza može prestati iz bilo kojeg razloga, na primjer, zbog propisnog izvršenja. U ovoj kategoriji najčešći su zahtjevi sudu za poništavanje odbijanja otkupa hipotekarnog zapisa, iako ponekad hipotekarni povjerioci također stvaraju prepreku u tome. Tako je, na primjer, proglašeno nezakonitim da založni povjerilac izbjegne otkup hipotekarnog upisa na osnovu navodne parnice oko kreditne obaveze, jer kreditna obaveza prestaje urednim izvršenjem, što znači da prestaje i hipoteka.

Prestanak glavne obaveze može nastati i iz drugih razloga, na primjer, likvidacije dužnika, u ovom slučaju hipoteka se također priznaje kao prestala ako se zalogodavac ne odazove na vrijeme u postupku likvidacije i ne navede relevantne zahtjevi.

Po dogovoru stranaka, hipoteka može prestati i bez prestanka glavne obaveze. Strane imaju pravo da u svakom trenutku raskinu ugovor o hipoteci sklapanjem odgovarajućeg ugovora i time raskinu hipoteku.

Treći najčešći razlog za priznavanje hipoteke kao raskinute je prestanak hipoteke na osnovu zakona u nedostatku zahtjeva zalogodavca da ostavi predmet hipoteke za sebe u slučaju da se ponovljene aukcije za prodaju predmeta hipoteke priznaju se kao nezaključeni. Nećemo se zadržavati na suštini sporova, samo ćemo napomenuti da se mjesečni rok opomene-prijave za ostavljanje stvari računa ne od momenta prijema relevantnog prijedloga-obavještenja službe izvršitelja, već od u trenutku kada se aukcija proglasi nevažećom i informacija o tome se objavi u medijima. Sudovi polaze od toga da hipotekarni povjerilac mora biti upoznat sa licitacijom i pratiti njen status, a objavljivanje u otvorenim izvorima informacija o priznavanju aukcije neuspješnom je pravni osnov za početak obračuna mjesečnog perioda utvrđenog u čl. 58 Zakona o hipoteci. Takođe napominjemo da u izvršnom postupku u vezi sa izvršenjem na predmetu hipoteke, prednost imaju posebna pravila o izvršnom postupku sadržana u Zakonu o hipoteci. Dakle, nevažnim je priznato da je prije druge aukcije ovrhovoditelj povukao rješenje o izvršenju, tj. iako je takvo pravo dato tražiocu, to stvara pravnu nesigurnost u pogledu sudbine predmeta hipoteke, što je neprihvatljivo za stabilnost privrednog prometa.

Obratimo pažnju na još jedan razlog za prestanak hipoteke: prodaju predmeta hipoteke u okviru stečajnog postupka. Ako hipotekarni povjerilac ne prijavi svoja potraživanja kao povjerilac u rokovima i na način propisan zakonom, može ubuduće izgubiti mogućnost ovrhe na predmetu hipoteke, jer. hipoteka se može prestati prodajom imovine na licitaciji radi namirenja potraživanja povjerilaca dužnika-hipotekara.

Sporovi oko zaključivanja ugovora o hipoteci, izmjena uslova ugovora o hipoteci

Prilikom zaključivanja ugovora o hipoteci treba obratiti pažnju na identifikaciju predmeta hipoteke, posebno u odnosu na stvari koje ne pripadaju glavnoj stvari, takvu imovinu treba posebno označiti kao poseban predmet hipoteke. Dakle, hipoteka je prekinuta u odnosu na gasovod zbog činjenice da nisu dostavljeni dokazi da gasovod pripada CHP i da se ne može koristiti nezavisno od CHP.

Ugovor o hipoteci se zaključuje u pisanoj formi sa obaveznim naznakom suštine obaveze, pri obezbeđenju koje je imovina stavljena pod hipoteku, inače se ugovor može priznati kao nesklopljen.

Ugovor o hipoteci ugovorne strane mogu izmijeniti u bilo koje vrijeme sporazumom stranaka i sklapanjem nove verzije ugovora o hipoteci ili dodatnim ugovorom uz ugovor. Istovremeno, dodatni ugovor nije novi ugovor o hipoteci, iako mora biti zaključen u istoj formi kao i glavni ugovor o hipoteci. Dodatni ugovor je priznat kao sastavni dio ugovora o hipoteci i ne bi trebao sadržavati sve uslove ugovora o hipoteci, već samo naznaku dijela koji se mijenja (iako postoji drugačiji stav na sudovima). Promjene ugovora o hipoteci podliježu državnoj registraciji. U praksi postoje slučajevi odbijanja državne registracije dodatnih ugovora na osnovu toga što ne sadrže nijedan suštinski uslov ugovora o hipoteci u skladu sa članom 9. Zakona o hipoteci. U ovom slučaju sud najčešće priznaje odbijanje kao nezakonito, tj. dodatni ugovor samo mijenja uslove glavnog ugovora o hipoteci i nije novi ugovor o hipoteci.

Ugovor o hipoteci može se izmijeniti zaključenjem i odobrenjem sporazuma o glavnoj kreditnoj obavezi. Vrijedi napomenuti da u ovom slučaju hipoteka ne obezbjeđuje prvobitnu obavezu, već ispunjenje obaveze izmijenjene mirnim sporazumom. Tako je ukinuta odluka prvostepenog suda o namirenje na teret imovine u hipoteci potraživanja za naplatu duga po osnovu kamate po kreditu, tj. kreditna obaveza je promijenjena mirnim sporazumom, ne predviđa plaćanje kamate, a ugovorom o hipoteci uz odobrenje miroljubivog sporazuma obezbjeđuje se izvršenje mirnog sporazuma.

Promena ugovora o hipoteci je moguća i ispunjavanjem glavne obaveze za dužnika od strane drugog lica - jemca, na koga se u ovom slučaju prenose prava hipotekarnog poverioca. Vrijedi napomenuti da u sudskoj praksi postoje slučajevi odbijanja priznavanja prava zalogoprimca za jemca, ako nije izvršio državnu registraciju prijenosa prava zalogoprimca. Tako je uskraćeno priznanje prava založnog poverioca licu koje je zahtevalo upis duga u registar potraživanja stečajnog dužnika, na osnovu toga što je, prema podacima državne registracije, pravo založnog poverioca bilo registrovan u banci, dok je i sam zahtev za vraćanje duga žirantu upisan u registar .

II. Zaključci sudova o kontroverznim pitanjima hipotekarnog kreditiranja

Osporavanje ugovora o hipoteci i priznanje ugovora o hipoteci nevažećim ili nezaključenim

1. U slučaju poništenja ugovora, u čijem je obezbeđenju zaključen ugovor o zalozi (hipoteci), nevažećim se priznaje i ugovor o hipoteci.

1.1. Odluka Vrhovnog suda Ruske Federacije od 27. aprila 2015. N 305-KG15-3033 u predmetu N A41-38495 / 2013

TVRDITI:

Revidirati kasaciono sudske akte o poništenju ugovora o zalozi (hipoteci).

Odluka suda:

Odbio je da predmet ustupi na razmatranje kasacionom sudu.

Sudski stav:

Za obezbeđenje obaveze po ugovoru o nerevolving kreditnoj liniji između banke i trećeg lica DOO zaključen je ugovor o zalozi (hipoteci) između tužioca i banke. Tokom suđenja je utvrđeno da je ugovor o otvaranju nerevolving kreditne linije, ugovor o garanciji, kao i dodatne ugovore uz njih u ime generalnog direktora dužnika, potpisalo drugo, NN lice. Otuda i zaključci sudova na osnovu člana 168 , tačka 2 člana 434 , st.819 , 820 Građanskog zakonika Ruske Federacije, o ništavosti ugovora o otvaranju kreditne linije su legitimne, što znači da je ugovor o zalozi (hipoteci) razumno proglašen nevažećim, tj. ugovor o hipoteci je sporedni ugovor, služi za osiguranje ispunjenja obaveze utvrđene glavnim ugovorom; Ako se glavni ugovor proglasi nevažećim, nevažećim se priznaje i ugovor o hipoteci.

1.2. Dekret Arbitražnog suda Uralskog okruga od 16. decembra 2014. N F09-8849/12 u predmetu N A76-12681/2010

TVRDITI:

Priznati nevažećom klauzulu dodatnog ugovora uz ugovor o hipoteci, klauzule ugovora o prodaji.

Odluka suda:



Sudski stav:

Zahtjevi su zadovoljeni, jer Ranije su odlukom arbitražnog suda, koja ima pretpravnu vrijednost, nevažećim (nevažećim) ugovor o revolving kreditnoj liniji i ugovor o hipoteci. Dodatni ugovor uz ugovor, kao i odredbe ugovora o kupoprodaji o opterećenju nepokretnosti hipotekom, produženje ranije zaključenog ugovora o hipoteci na lokal takođe se priznaju nevažećim, jer. na osnovu nevažeće transakcije.

2. Ugovor o hipoteci može se proglasiti nevažećim ako se njegovim zaključenjem i izvršenjem nanese imovinska šteta povjeriocima dužnika (stečaja), imovinsko stanje lica koje je zaključilo transakciju; zaključivanje transakcija je povezano sa zloupotrebom prava.

2.1. Rešenje Arbitražnog suda Severno-Kavkaskog okruga od 2. marta 2015. godine N F08-751/2015 u predmetu N A32-11077/2012 (vidi takođe Odluka Vrhovnog suda Ruske Federacije od 11. juna 2015. N 308-ES15-6068 u predmetu N A32-11077 / 2012 kojima je odbijen prenos na reviziju sudskih akata po redosledu kasacionog postupka).

TVRDITI:

Ugovor o zalogi nekretnine (hipoteke) priznati nevažećim, primijeniti posljedice ništavosti transakcije.

Odluka suda:

Zahtjevi su udovoljeni.

Sudski stav:

Dužnik je proglašen stečajem, stečajni upravnik se obratio sudu sa gore navedenim uslovima. Ugovor o hipoteci je proglašen nevažećim, tk. njegovo zaključenje povlači za sobom nanošenje imovinske štete i povredu ravnoteže interesa povjerilaca dužnika, tj. stavlja jednog povjerioca (banku) u povoljniji položaj u odnosu na ostale povjerioce na osnovu odredaba člana 334. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Banka, postupajući razumno i uz potrebnu opreznost, nije mogla biti nesvjesna finansijskog stanja kompanije, koje joj nije omogućavalo da izvrši svoju novčanu obavezu zbog nedovoljnih sredstava. Ugovor o hipoteci zaključen je kao obezbjeđenje za izvršenje svih ugovora o kreditu koji su prethodno zaključeni između banke i dužnika. U trenutku zaključenja ugovora, dužnik je imao dug prema drugim poveriocima, koji je nastao ranije od duga prema banci. Zaključivanje ugovora o hipoteci ima za cilj da osigura ispunjenje potraživanja banke prioritetno na štetu interesa drugih povjerilaca i može dovesti do potpunog ili djelomičnog gubitka mogućnosti da drugi povjerioci dužnika dobiju namirenje. njihovih potraživanja.

2.2. Rešenje Arbitražnog suda Zapadnosibirskog okruga od 08.06.2014. u predmetu N A45-11177 / 2010.

TVRDITI:

Ugovor o zalozi (hipoteci) priznati nevažećim, ugovore o garanciji priznati nevažećim.

Odluka suda:

Zahtjevi su udovoljeni.

Sudski stav:

Radnje za zaključivanje spornih transakcija priznaju se kao usmjerene isključivo na nanošenje štete dužniku i njegovim vjerovnicima u vidu povećanja obaveza prema dobavljačima kršeći interese dužnika i povjerilaca, odnosno postoje znaci zloupotrebe prava. . Banka je znala (trebala je znati) za pronevjeru kreditnih sredstava, ali je u isto vrijeme nastavila sa kreditiranjem dužnika. Pored toga, prilikom sklapanja spornih transakcija znalo se da isti nisu obezbijeđeni neto imovinom dužnika, u značajnom vremenskom periodu dužnik je imao manjak obrtnih sredstava.

2.3. Rešenje Arbitražnog suda Volškog okruga od 19. avgusta 2014. godine u predmetu N A12-10845 / 2013

TVRDITI:

Priznati zaključene ugovore, uklj. ugovor o hipoteci, nevažeći.

Odluka suda:

Potraživanja su djelimično namirena, ugovor o hipoteci je proglašen nevažećim.

Sudski stav:

Ako postupak plaćanja na web stranici platnog sistema nije završen, gotovinom
sredstva NEĆE biti zadužena sa vašeg računa i nećemo dobiti potvrdu o uplati.
U tom slučaju možete ponoviti kupovinu dokumenta pomoću dugmeta sa desne strane.

Došlo je do greške

Plaćanje nije izvršeno zbog tehničke greške, sredstva sa vašeg računa
nisu otpisani. Pokušajte sačekati nekoliko minuta i ponoviti plaćanje.

Ništavost ugovora o zalogi pri kupovini stana ili drugog ugovora o zalozi nastupa kada:

• nesposobnost jedne od ugovornih strana;
• nedostatak ovlaštenja za zaključivanje sporazuma;
• djelovati kao jedna od stranaka maloljetnog djeteta;
• nepostojanje državne registracije ugovora;
• odsustvo pristanka jednog od supružnika, ako je do sticanja kolaterala došlo nakon sklapanja braka;
• nepotpuna lista glavnih uslova transakcije.

Redosled postupka

Takav postupak kao što je priznanje ugovora nevažećim odvija se isključivo na sudu. Za to zainteresovana strana podnosi tužbu pravosudnim organima.

Legitimnost njihovih tvrdnji mora se dokazati uz pomoć svjedoka, uz paket dokumenata. Nakon proučavanja dokumentacije i ocjene materijala predmeta, sudski organi donose odluku u korist jedne od stranaka.

Posljedice poništenja zaloge

Ugovor o zalozi iz Građanskog zakonika Ruske Federacije sud priznaje nevažećim u cijelosti ili u bilo kojem dijelu. Rezultat odluke će biti vraćanje strana u period kada ugovor još nije potpisala nijedna strana.

Priznanje transakcije nevažećom prijeti povjeriocu prestankom jamstva kredita predviđenog ugovorom. Zalogodavac praktično ne pati od takvog postupka.

Takođe treba imati u vidu da založni poverilac, prilikom promene uslova za obezbeđenje kredita, može zahtevati izmene uslova ovog ugovora. I zajmoprimac će morati da vrati novac koji je dao.

Za povrat založene imovine bit će potrebna pomoć pravosuđa ako zajmoprimac ne želi da je vrati dobrovoljno. Nakon što sudija donese odluku i obaveže da izvrši prenos imovine, kontrola nad prenosom željene će pasti na sudskog izvršitelja.

Praksa arbitraže

Poništavanje ugovora o zalozi - sudska praksa:

1. Kao zalog je smatran automobil, čije je vlasništvo bilo u rukama zalogoprimca. Nakon što zajmoprimac nije ispunio uslove ugovora, podneta je tužba sudu za naplatu duga uz žalbu na založenu imovinu. Potraživanja po tužbenom zahtjevu su udovoljena, ali se u postupku izvršenja ispostavilo da je za vozilo napravljen duplikat TCP-a, odjavljen je rukom pisanim punomoćjem i prodat.

Besplatni pravni savjeti:

Uslijedila je još jedna žalba sudu sa zahtjevom za oduzimanje i ovrhu na založenoj imovini, koja je djelimično udovoljena. Novi vlasnici su podnijeli zahtjev za priznavanje ugovora o zalozi kao nesklopljenog i stoga ništavnog.

Prema čl. 353 Građanskog zakonika, potrebno je oduzeti automobil kako se ne bi preprodao tokom suđenja. Kupci moraju dokazati svoju dobru vjeru na sudu, jer njihovo ponašanje ukazuje na suprotno (kupovina automobila od osobe koja djeluje po punomoći, korištenje duplikata vlasništva itd.)

Prema stavu 43 Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 6, Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 8 od 01.07.1996. Građanskog zakonika Ruske Federacije", iznos i vrijeme ispunjenja obaveze osigurane zalogom klasifikuju se kao bitni uslovi založni ugovori, bez čijeg se sporazuma ugovor o zalozi ne smatra zaključenim.

Kada je založni dužnik zajmoprimac-dužnik čije su obaveze po zaključenom ugovoru o kreditu obezbeđene zalogom, za utvrđivanje iznosa i roka za ispunjenje obaveze po ugovoru dovoljan je poziv na odgovarajući ugovor o kreditu.

Član 13. Rezolucije plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. februara 2011. N 10 „O nekim pitanjima primjene zakonodavstva o zalogu“ navodi da čak i ako se promijene uslovi ugovora o zajmu, ograničenje period po ugovoru o zalozi se ni na koji način ne menja, a obračun počinje od dana prestanka ugovora o kreditu, prvobitno utvrđenog i propisanog ugovorom o zalozi. Ovo je jedan od osnova koji određuje datum ispunjenja obaveza po ugovoru o kreditu u potpunosti.

Besplatni pravni savjeti:

2. Tužilac se obratio sudu za poništavanje ugovora o hipoteci zbog ništavosti. Građanin se poziva na činjenicu da uslovi ugovora o zalozi nisu u skladu sa zahtjevima ovog zakona.

U prvom stepenu, sudstvo je odbilo tužbeni zahtev, a drugostepeni sud je potvrdio odluku suda. Razlog je bio što su ugovorom o zalogi nepokretnosti (ugovorom o hipoteci) propisane bitne okolnosti, visina i rok ispunjenja kreditnih obaveza u odnosu na visinu glavnog duga i plaćanje obračunate kamate za korišćenje kreditnih sredstava.

Odluka prvostepenog suda kojom je utvrđeno da nema osnova za priznavanje nevažećeg ugovora o zalozi u pogledu imovine je potpuno opravdana.

Više o zalogu imovine radi osiguranja ugovora o kreditu pročitajte ovdje.

3. Tužilac se obratio sudu tužbom (obe strane su fizička lica) o korišćenju posledica ništavosti transakcije. Tražio je da se ugovor o hipoteci prizna nevažećim, da se položaj stranaka vrati u prvobitni položaj i da se ukloni založni teret sa nestambenog prostora. Tužilac je naveo da je prema čl. 69 Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)” Hipoteka objekta je moguća samo uz jednokratnu hipoteku zemljišne parcele na kojoj se nalazi ova zgrada. U navedenom ugovoru se ne navodi zalog zemljišne parcele, niti mjesto zaključenja ugovora na koji je zaključen ugovor o hipoteci.

Besplatni pravni savjeti:

Sudovi oba stepena odbili su tužbeni zahtjev iz razloga što tužilac nije dostavio dokaze o uknjiženom vlasništvu nad zemljišnom parcelom na kojoj se nalazi višestambena zgrada. Tužiočev dokaz o ništavosti ugovora o hipoteci nije dostavljen sudu, jer ne postoji ugovor o zalozi za zemljišnu parcelu. Nemoguće je složiti se sa tvrdnjama tužioca o neusaglašenosti ugovora sa članom. 9 Saveznog zakona "o hipoteci" zbog činjenice da dokument ima opis obaveza po hipoteci iu tački 2 ugovora je naznačeno mjesto plaćanja.

Video govori o opštim uslovima za nevaljanost transakcija

Banka je reorganizovana spajanjem, prvobitni založni poverilac je likvidiran - nema podataka o državnoj registraciji ugovora o zalogi od strane novog založnog poverioca - uslovi ugovora predviđaju izmene hipoteke (u našem slučaju nova organizacija u tok reorganizacije) vrši se prilikom izdavanja nove hipoteke i njenog upisa. Da li je moguće priznati staru fakturu kao nevažeću - a zahtjev banke da proda zalog sa aukcije nezakonit?

Ne, nažalost, stari tovarni list se ne može proglasiti nevažećim, a zahtjevi banke da proda zalog na aukciji su nezakoniti, jer podaci i dalje ostaju.

Besplatni pravni savjeti:

Advokat sa 7 godina iskustva u oblasti građanskog prava. Diplomirao na Ruskoj pravnoj akademiji.

Informacije na stranici su date samo u informativne svrhe. Konsultujte se sa advokatom pre donošenja bilo kakve odluke.

Uprava stranice nije odgovorna za korištenje informacija objavljenih na stranici.

Kopiranje materijala je dozvoljeno samo kada se koristi aktivna veza na ovu stranicu ili izvor informacija.

Besplatni pravni savjeti:

Priznavanje ugovora o hipoteci kao nesklopljenog

Vlasništvo nad objektom podrazumijeva pravo korištenja ili vlasništvo nad zemljištem na kojem se nalazi i neophodno za njegovo održavanje. Zaključak da se ugovor o hipoteci zgrade mora zaključiti uz istovremeno zaključenje ugovora o hipoteci zemljišta je pogrešan i nije zasnovan na zakonu:

Sudskom odlukom udovoljeni su tužbeni zahtevi tužioca: oglašen je nevažećim ugovor o hipoteci (hipoteka nepokretnosti) zgrade-radnje za promet industrijskih i prehrambenih proizvoda uz primenu posledica ništavosti posla. Prilikom donošenja odluke sud je ukazao da je ugovor o hipoteci 12. dijela zgrade nevažeći jer ne ispunjava uslove zakona, budući da je kada je zaključen, 12. dio zemljišne parcele ispod zgrade, u vl. od strane tužioca na pravu zajedničke svojine, takođe mora biti predmet zaloge.

Preinačujući odluku suda i donoseći novo rešenje o odbijanju tužbenog zahteva, kasacioni sud je ukazao na sledeće.

Ne uzima se u obzir da, u skladu sa odredbama zemljišnog zakonodavstva, vlasništvo nad objektom povlači pravo korištenja ili vlasništva nad zemljišnom parcelom koja se nalazi ispod nje i koja je neophodna za njeno održavanje. S tim u vezi, prilikom zaključivanja ugovora o hipoteci za zgradu nije bilo potrebno zaključivanje dodatnog ugovora o hipoteci za zemljište. Zaključak suda da se ugovor o hipoteci zgrade mora zaključiti uz istovremeno zaključenje ugovora o hipoteci zemljišta je pogrešan i nije zasnovan na zakonu. Nema dokaza da su navedenim ugovorom povređena zakonska prava tužioca. (Odluka Primorskog okružnog suda od 12. aprila 2011. u predmetu br.)

Činjenica da u ugovoru nije preciziran naziv organa koji vrši državnu registraciju prava na nepokretnostima i prometa sa njom, koji je upisao ovo pravo zalogodavca, ne može povlačiti ništavost ugovora:

Besplatni pravni savjeti:

L.V. podnio tužbu protiv A.A. o poništenju (ništeću) ugovora o kreditu zaključenog između S.A. i A.A., u smislu ugovora o hipoteci stana koji je u njemu uključen, i priznanja tereta (hipoteke) ovog stana kao odsustva, upisa u Jedinstveni državni registar prava na nepokretnostima i prometa sa njima. Tužilac je istakao da je na osnovu st. 1. i 3. čl. 10 saveznog zakona "O hipoteci (zalogu nepokretnosti)", budući da ugovor o hipoteci uključen u ugovor o kreditu ne sadrži sve podatke navedene u stavu 2 čl. 9. ovog zakona, ugovor o kreditu od 31. jula 2009. godine nije bio predmet državne registracije.

Zahtevi odbijeni. Prvostepeni sud je utvrdio da je u ugovoru o zalozi zaključenom između A.A. (hipotekarni dužnik) i S.A. (hipotekarni dužnik), založni povjerilac će dati zalogodavcu kredit sa rokom otplate do 01.12.2009. Ugovor sadrži uslov o zalogi stana upisanog na pravo svojine za S.A. Navedeni ugovor je ovjeren kod notara, koji pripada S.A. založene imovine je provjerena, ugovor je registrovan na zakonski utvrđen način od strane Ureda Federalne službe za registraciju za oblast Rjazan, jer postoji odgovarajuća napomena.

Činjenica da u ugovoru nije preciziran naziv organa koji vrši državnu registraciju prava na nepokretnostima i prometa sa njima, a koji je upisao ovo pravo zalogodavca, ne može povlačiti ništavost ugovora.

Iz sadržaja ugovora proizilazi da su sve bitne uslove koji su obavezni za ovu vrstu ugovora ugovorne strane precizirale. Naveden je predmet hipoteke, njegova vrijednost, suština, veličina i rok ispunjenja obaveze obezbjeđene zalogom. Nije bilo osnova za odbijanje državne registracije ugovora. (Kazaciona presuda Rjazanskog regionalnog suda od 24. novembra 2010. u predmetu br.)

Argumente tužioca o ništavosti ugovora o hipoteci zbog nepostojanja zaloge zemljišne parcele na kojoj se zgrada nalazi, sud je ocijenio neodrživim jer tužilac nije dostavio dokaze o pravilno izvršenom vlasništvu nad zemljišnom parcelom koja se nalazi pod z. stambene zgrade:

Tužilac (fizičko lice) podneo je tužbu protiv tuženog (fizičkog lica) da primeni posledice ništavosti ništavog posla - ugovora o hipoteci zaključenog između tužioca i tuženog, vraćanjem strana u prvobitni položaj i uklanjanjem teret iz nestambenih prostorija. Istakao da je prema čl. 69. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogi nepokretnosti)”, hipoteka zgrade ili objekta dozvoljena je samo uz istovremenu hipoteku po istom ugovoru na zemljišnoj parceli na kojoj se nalazi ova zgrada ili objekat, odnosno pravo na daju u zakup ovu parcelu koja pripada zalogodavcu, međutim, u ovom ugovoru o hipoteci postoje naznake o zalogu zemljišta ili prava na njemu. Takođe, nije naznačeno mjesto zaključenja ugovora u čijem obezbjeđenju je zaključen ugovor o hipoteci.

Besplatni pravni savjeti:

Odbijajući tužbeni zahtev, sudovi oba stepena su ukazali da tužilac nije dostavio dokaze o pravilno izvršenom vlasništvu nad zemljišnom parcelom koja se nalazi ispod stambene zgrade. Dakle, sudu nije dokazana tvrdnja tužioca o ništavosti ugovora o hipoteci zbog nepostojanja zaloge zemljišne parcele. Nemoguće je složiti se sa zahtjevom da ugovor nije u skladu sa zahtjevima čl. 9 Saveznog zakona "O hipoteci". Ugovor ima opis obaveze obezbeđene hipotekom, a u tački 2. ugovora, naznačeno je mjesto plaćanja (Kazaciona presuda Vrhovnog suda Republike Udmurtske Republike od 21. februara 2011. godine u predmetu br. / 2011.)

Odbijen je tužbeni zahtjev za priznanje ugovora o zalogi nepokretnosti (hipoteke) nevažećim, jer je predmet zaloge u ugovoru definisan, data njegova ocjena, utvrđena suština, veličina i rok kreditne obaveze:

Pozivajući se na neusaglašenost ugovora o zalozi sa zahtevima važećeg zakonodavstva, tužilac je podneo tužbu protiv AD Štedionice Ruske Federacije (OJSC) za poništavanje (nezaključenog) ugovora br. zalog nepokretnosti (ugovor o hipoteci) zbog ništavosti.

Prvostepeni sud je tužbu odbio. Potvrđujući odluku suda, drugostepeni sud je naveo da “. u ugovoru o zalozi nepokretnosti (ugovor o hipoteci) od dat. određen je predmet obezbeđenja, data njegova procena, utvrđena suština, veličina i rok ispunjenja kreditne obaveze, kako u pogledu visine glavnog duga, tako iu pogledu plaćanja kamate na korišćenje kredita. . Stoga je osnovan zaključak prvostepenog suda da nema osnova za priznavanje nevažećim ugovora o zalogu nepokretnosti. (Rešenje kasacije Okružnog suda u Vologdi od 17. septembra 2010. br.)

Činjenica da se strane u ugovoru o zalogi nisu dogovorile o postupku obračunavanja i plaćanja kamata za korišćenje kredita, kao ni o uslovu plaćanja provizije za otvaranje kreditne linije, ne ukazuje da je ugovor o hipoteci u celini nije zaključen, već može značiti samo da su potraživanja osigurana zalogom ograničena isplatom iznosa po ugovoru o kreditu u iznosu koji su ugovorile strane:

Besplatni pravni savjeti:

Tužilac je protiv OJSC Banke podneo tužbu za priznanje nesklopljenog, nevažećeg ugovora o zalozi nepokretnosti, pozivajući se na to da nije saglasan sa svim bitnim uslovima ugovora o hipoteci.

Odbijajući tužbu, sudovi su ukazali da je ugovorom o hipoteci definisan predmet obezbeđenja, data njegova ocena, utvrđena suština, visina i rok kreditne obaveze (kreditni limit, rok kreditne linije, učestalost plaćanja i njihova veličinu, kamatnu stopu za korišćenje kredita, penal), odnosno sve bitne uslove predviđene zakonom za ovu vrstu ugovora, u pogledu visine glavnog duga i kazne, ugovorile su strane, tada je sud pravilno zaključio da nema osnova za priznanje ugovora o zalozi nesklopljenim zbog neusaglašenosti strana o njegovim bitnim uslovima.

Činjenica da se ugovorom o zalogi nisu dogovorile o postupku obračuna i plaćanja kamate za korišćenje kredita, kao ni o uslovu plaćanja provizije za otvaranje kreditne linije, na šta se ukazuje u kasacionoj žalbi, ne ukazuje da ugovor o hipoteci u cjelini nije zaključen, već može značiti samo ograničavanje potraživanja osiguranih kolateralom isplatom iznosa po ugovoru o kreditu u iznosu koji su ugovorne strane ugovorile. Dakle, ova tvrdnja pritužbe nije osnov za poništavanje odluke suda. (Odluka Vrhovnog suda Republike Komi od 14. aprila 2011. godine u predmetu br./2011)

Predmet ugovora o hipoteci (hipoteka na nepokretnosti) kao obezbeđenje obaveza može biti založena nepokretnost, ne samo stečena na osnovu ciljanog kredita (kredita) datog za kupovinu ili izgradnju stana, već i kao obezbeđenje obaveze iz ugovor o kreditu, ugovor o kreditu ili drugu obavezu. Obaveza osiguranja založene imovine (stana) je zbog zahtjeva važećeg zakonodavstva:

Tužilac je podneo tužbu za poništavanje ugovora o hipoteci stana.

Besplatni pravni savjeti:

Tužba se odbija. Prvostepeni sud je, odbijajući da udovolji tužbenim zahtevima, došao do razumnog zaključka da ne postoji zakonski osnov za priznanje ugovora o hipoteci stana nevažećim, jer je prema Saveznom zakonu „o hipoteci (zalogi na nepokretnosti)“ Predmet ugovora o hipoteci (hipoteka na nepokretnosti) po osnovu obezbeđenja obaveza može biti založena nepokretna imovina ne samo stečena u sklopu ciljanog kredita (kredita) datog za kupovinu ili izgradnju stana, već i kao obezbeđenje obaveze. po ugovoru o kreditu, ugovoru o kreditu ili drugoj obavezi.

Takođe, prvostepeni sud je osnovano zaključio da je uslov osiguranja založene imovine obavezan uslov ugovora o hipoteci stana od 07.03.2007. zakonodavstvo.

Obaveza zajmoprimca da osigura imovinske interese u vezi sa nanošenjem štete životu i zdravlju korisnika kredita (osiguranje od nesreće ili bolesti – lično osiguranje) nije utvrđena zakonom o hipoteci. Osim toga, prema dijelu 2 čl. 935 Građanskog zakonika Ruske Federacije, obaveza osiguranja života ili zdravlja ne može biti dodijeljena građaninu zakonom. Shodno tome, prilikom sklapanja ugovora o hipoteci u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, zajmoprimac ima obavezu prema kreditoru da osigura samo predmet hipoteke. Istovremeno, nametanje obaveze zajmoprimcu za životno i zdravstveno osiguranje ne ukazuje na ništavost ugovora o hipoteci u cijelosti, budući da važenje ugovora o hipoteci u ostalom ne prestaje. (Kazaciona presuda Okružnog suda u Krasnojarsku od 06. decembra 2010. godine u predmetu br./10)

Analiza ugovora o hipoteci ukazuje da je on po svojoj pravnoj prirodi mešovit, koji sadrži elemente ugovora o hipoteci i ugovora o jemstvu. Međutim, iz materijala predmeta proizilazi da uslovi ugovora o jemstvu nisu navedeni u ugovoru o hipoteci, pa stoga ugovor u ovom dijelu nije zaključen, tužilac odgovara samo u okviru vrijednosti imovine koju je prenio. na hipoteku:

Tužilac (Ch. - pojedinac) je podneo tužbu protiv DOO radi delimičnog poništavanja ugovora o hipoteci.

Istakao je da stav 3.3. Ugovorom o hipoteci utvrđeno je da u slučaju da DOO 1 ne ispuni svoje obaveze po ugovoru o isporuci naftnih derivata, DOO 2 ima pravo da izvrši ovrhu na gore navedenom predmetu hipoteke. Istovremeno, tačka 4.4. Ugovorom o hipoteci je predviđeno da ako prihod od prodaje predmeta hipoteke nije dovoljan da u potpunosti namiri potraživanje zalogoprimca, ovaj ima pravo da dobije nedostajući iznos iz druge imovine zalogodavca.

Besplatni pravni savjeti:

Sud je tužbeni zahtev odbio, kasacioni sud je potvrdio odluku suda ukazujući na sledeće.

Imovinski jemac je lice koje stavlja hipoteku na nepokretnost radi obezbjeđenja ispunjenja obaveza drugog lica - dužnika.

Dakle, hipoteka je vrsta zaloge i posebno obezbjeđenje obaveze, te stoga za bilo kakvu promjenu glavne obaveze nije potrebna saglasnost imovinskog jemca - hipotekara.

Istovremeno, analiza ugovora o hipoteci ukazuje da je po svojoj pravnoj prirodi mješovita, koja sadrži elemente ugovora o hipoteci i ugovora o jemstvu.

Međutim, iz materijala predmeta proizilazi da uslovi ugovora o jemstvu nisu navedeni u ugovoru o hipoteci.

Besplatni pravni savjeti:

Imovinski jemac nije strana u glavnom ugovoru obezbeđenom hipotekom, on se samo obavezuje da odgovara poveriocima za ispunjenje ugovornih obaveza dužnika u okviru vrednosti imovine koju je on preneo u hipoteku.

Predmet ovog ugovora o hipoteci je nepokretnost - nestambeni prostor br. V, ukupne površine ​​154,3 m2, na koju se može izvršiti naplata po odredbama Zakona. na hipoteku.

Osim toga, nije zaključen ugovor o zalogi druge imovine koja pripada Ch. (Rešenje kasacije Okružnog suda u Volgogradu od 03. februara 2011. godine u predmetu br./2011)

Odluka o priznavanju ugovora o hipoteci kao nesklopljenog je ukinuta, predmet je poslan na ponovno razmatranje:

AD "Banka" podnela je tužbu protiv punog naziva radi ovrhe na predmetu zaloge - podzemni boks parking. Sud je tužbu odbio. Preinačujući odluku prvostepenog suda, vraćajući predmet na ponovno suđenje, regionalni sud je ukazao da “. donošenje zaključka o nezaključenju ugovora o hipoteci u cjelini iz razloga što se ugovorne strane nisu usaglasile o uslovima o postupku plaćanja kamate na korištenje kredita, kao io visini i roku obaveza plaćanja penala za zakasnele kamate na korišćenje kredita, povećane kamate za zakasnelu otplatu glavnice po kreditu, sud nije uzeo u obzir da su se stranke dogovorile o svim bitnim uslovima (veličina, rok i suština obaveze) vezano za hipotekom obezbeđenu obavezu da se dužniku isplati iznos glavnog duga po ugovoru o kreditu, te se stoga ugovor o hipoteci ne može smatrati nezaključenim u celini“. (Odluka Okružnog suda Voronjež od 28. septembra 2010.)

Besplatni pravni savjeti:

Sudski sporovi za hipoteku u 2017

Sporovi koji proizilaze iz izvršenja obaveza po ugovorima o hipoteci češće zahtijevaju rješavanje sudskim putem.

Hipotekarna sudska praksa u 2017. godini ima svoje posebnosti i nijanse, posebno u tako uskim odnosima kao što su razvod ili vojna hipoteka.

Ugovor o hipotekarnom kreditu obavezuje zajmoprimca da preuzete obaveze ispuni na vrijeme.

Slučajevi ignorisanja propisanih uslova, kašnjenja zbog finansijskih problema obogaćuju sudsku praksu o hipotekama u 2017. godini.

Upravo je ova godina postala teška zbog finansijske nestabilnosti tržišta.

Besplatni pravni savjeti:

Kreditni sporovi

U slučaju kašnjenja ili neotplate kredita u cijelosti, dolazi do spora između banke i njenog klijenta.

Sudska praksa govori o najčešćim uzrocima sporova sa zajmoprimcima:

U slučaju neplaćanja salda na novčanom dugu, kada, na primjer, nije izvršena posljednja uplata od nekoliko hiljada rubalja, mora se shvatiti da se kamata na hipoteku obračunava na ovaj saldo.

Ovo je navedeno u rasporedu plaćanja, kao i kamata kao kazna za kašnjenje.

Odgovornost za kašnjenje predviđa ne samo zakon o hipoteci i Građanski zakonik Ruske Federacije, već i sam ugovor.

Besplatni pravni savjeti:

Upravo ovaj dokument propisuje iznos naplaćene kazne, koji može biti veći od navedenog u Građanskom zakoniku Ruske Federacije.

Prema uslovima ugovora o hipoteci, banka već pri prvom kašnjenju ima pravo da od klijenta traži da vrati puni iznos kredita.

U parnicama se mnogo pažnje poklanja ugovornim uslovima.

Zakonodavstvo u oblasti građanskog prava, a posebno hipotekarni odnosi, uglavnom se primjenjuje uz rezerve navedene u ugovoru.

Zbog toga je veoma važno prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku pažljivo proučiti ugovor o kreditu. Sve što je napisano u dokumentu postaje obavezujuće.

Besplatni pravni savjeti:

Odlazak na sud

Slijedi žalba sudu ako se banka nije mogla dogovoriti sa klijentom. U praksi, banka neće, na sopstvenu inicijativu, sprovoditi bilo kakve postupke mirenja, a da je zajmoprimac ne kontaktira.

Stoga, čim klijent shvati da neće moći da otplaćuje kredit na vrijeme, treba se obratiti banci sa zahtjevom za otplatu rate, odgodu, smanjenje kamate, refinansiranje kredita ili drugu „pomoć“ organizacije.

Sam ugovor možda ne ukazuje na mogućnost dobijanja mjere podrške od banke, ali to ne lišava prava na podnošenje takvog zahtjeva.

Obično ugovor o zajmu uz državnu podršku (na primjer, u okviru programa stanovanja, u okviru finansiranog programa za vojsku) predviđa mogućnost odgođenog plaćanja.

Banka obavještava zajmoprimca o žalbi sudu. Na sudski spor se obično gleda kao na krajnje sredstvo i ne dolazi odmah nakon prvog odlaganja.

Besplatni pravni savjeti:

Praksa pokazuje da se tužba pokreće u slučaju kašnjenja u iznosu od 5% cijene stambenog prostora pod hipotekom.

Žalba se priprema sudu na način tužbe, ukoliko je u pitanju potreba povraćaja založene imovine (određivanje početne cene za nadmetanje).

U drugim situacijama, ako je riječ o otpisu s računa, a ne o prodaji kolaterala, dopušteno je podnijeti zahtjev za sudski nalog na način iz poglavlja 11. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije.

Potrebni dokumenti

Čim zajmoprimac dobije obavještenje od suda o početku postupka, mora se pripremiti za postupak.

Za to se sastavljaju i prikupljaju dokumenti:

Besplatni pravni savjeti:

Sama banka - pokretač proizvodnje priprema dokumente:

Ako tokom suđenja bude potrebno pribaviti neke dokumente, onda možete podnijeti zahtjev za sudski povraćaj istih ili ih sami dostaviti.

Priznanje ugovora nevažećim

Ugovor o kreditu može biti poništen samo sudskim nalogom.

Za takvo priznanje potrebni su dovoljni razlozi koji ukazuju na to da su u toku izvršenja transakcije počinjene povrede zakona ili volje druge strane.

Sudska praksa dozvoljava priznanje ugovora o hipoteci nevažećim iz sljedećih razloga:

Besplatni pravni savjeti:

Ako se hipotekarni posao prizna kao nevažeći, tada se prestaju sve pravne posljedice koje su uslijedile nakon njegovog zaključenja, sve primljeno se vraća nazad.

Odnosno, postoji potreba da se novac vrati banci. Ako to nije moguće, onda je dozvoljeno isplatiti odštetu.

Učesnici u kreditnom odnosu mogu priznati transakciju nevažećom u roku od tri godine od stupanja ugovora na snagu.

Ako radnje ugovora utiče na strane interese, takva zainteresovana lica mogu se obratiti sudu sa zahtevom da se transakcija prizna ništavom u roku od deset godina od dana sklapanja ugovora.

Video: šta učiniti ako nemate čime platiti kredit. Praksa arbitraže

Beznačajnost znači da ni uz pristanak ugovornih strana ne može proizvesti pravne posljedice i da uopšte nije trebao biti zaključen po zakonu (npr. hipotekarni posao koji je nastao samo radi privida je ništav i ništav).

Pravosnažnost ugovora o hipoteci može se osporiti u roku od godinu dana od dana kada je lice saznalo za takvu mogućnost.

Dogovornost znači da je transakcija priznata kao takva od strane suda i da se može priznati da ne izaziva posljedice za budućnost (na primjer, izvršila ju je osoba koja nije imala dovoljno ovlaštenja).

Hipotekarni sporovi

Banka je, u slučaju sukoba sa klijentom, zainteresovana da vrati uloženi novac.

Stoga se većina sporova na sudu rješava oko vraćanja hipotekarnog duga.

Sudska praksa nudi sljedeće opcije za rješavanje sukoba:

Slučajevi u kojima se traži priznavanje hipoteke kao nevažeće, sudska praksa malo zna. Glavnina je povezana sa zahtjevnim događajima.

U korist zajmoprimca

Klijent može dobiti spor na osnovu ugovora o hipoteci. Da biste to učinili, trebali biste pažljivo proučiti vlastiti ugovor o kreditu, potvrde o uplati sredstava po kreditu.

Sudska odluka može biti donesena u korist zajmoprimca iz sljedećih razloga:

U svakom slučaju, hipotekarni spor je vrsta složenog finansijskog spora.

Kada se to riješi, preporučljivo je koristiti pomoć profesionalnog advokata.

Učešće specijaliste ponekad povećava šanse za pozitivan ishod ispitivanja.

Po valuti

Prije krize 2015. godine, hipotekarni zajmoprimci u stranoj valuti su pobjeđivali u odnosu na one koji su sklopili ugovor s cijenom u ruskim rubljama.

Kamate na hipoteke u stranoj valuti su uvijek (i trenutno) bile niže nego na "domaće" hipoteke.

Kada je stopa iznosila, na primjer, 35 rubalja za jedan dolar, takvi klijenti su imali značajnu korist u konačnom iznosu.

Izbijanje krize, čije su se posljedice uglavnom dogodile 2017. godine, natjeralo je mnoge devizne zajmoprimce da osjećaju sopstvenu finansijsku nesposobnost.

Značajan dio njih prima platu u ruskim rubljama. Čak i ako je indeksiran, ne može pratiti rast kursa dolara.

Banke ne mogu zadovoljiti svačije zahtjeve za odgodom i drugim mjerama podrške.

Stoga raste broj sudskih sporova sa valutnim zajmoprimcima koji ne plaćaju kredite.

U ovom slučaju veliku opasnost predstavljali su ugovori sa promjenjivim kamatama, kada konačan iznos mjesečne naknade zavisi od fluktuacija kursa na deviznom tržištu.

Oštar rast dolara učinio je značajan broj deviznih klijenata nesposobnim da otplaćuje svoje obaveze.

Postavljaju se pitanja kako izaći iz hipoteke, pogotovo jer se sporovi u velikoj mjeri rješavaju ne u korist zajmoprimaca.

Vojska

Program štednje i hipoteke za vojsku u 2017. godini nastavlja sa radom.

Svaki vojnik, nakon tri godine službe, ima pravo da postane član.

Upis u program učesnika se vrši automatski, ali se izdavanje potvrde o učešću - prema izvještaju zaposlenog.

Konflikti u ovom slučaju mogu nastati ne samo sa bankom oko određenog kredita, već i sa Rosvoenipotekom.

Hipoteke osigurane zemljištem i nekretninama, pročitajte ovdje.

Najčešći sporovi su:

1. O odbijanju da se vojska uključi u program.
2. Odbijanje izdavanja potvrde.
3. Netačan obračun iznosa godišnjih uplata na lični račun vojske.

Ako je vojska sastavila ugovor o hipoteci, onda odlazak na sud može uslijediti zbog:

• neplaćanje duga po ugovoru;
• odbijanje osiguranja imovine pod hipotekom.

Sama vojska može osporiti radnje banke na sudu:

Ako su akumulirana sredstva dovoljna, onda vojska ne može pribjeći uslugama bankovnog zajma.

Štaviše, vojska nema obavezu da kupuje stambeni prostor samo na području ili regiji u kojoj je dobio potvrdu o učešću u programu.

Ali ako su potrebna bankarska sredstva, tada se ugovor o kreditu sastavlja u regiji u kojoj se planira kupovina stambenog prostora.

Sudska praksa o vojnim hipotekama u razvodu braka govori o karakteristikama suđenja u ovom slučaju, koje proizlaze iz:

U slučaju vojne hipoteke, banke i Rosvoinipotek mogu zahtijevati bračni ugovor između vojnog čovjeka i njegovog supružnika.

Nakon razvoda

Mnogi zajmoprimci su zabrinuti zbog pitanja šta će biti sa ugovorom o kreditu i stambenim kreditom pod hipotekom u slučaju razvoda.

Razvod braka nije osnov za raskid ugovora o kreditu.

No, sama situacija se često razvija tako da postaje potrebno podijeliti imovinu koja je založena, kao i odrediti postupak vraćanja plaćanja.

Ako je hipoteka upisana u braku, tada se imovina stečena na kredit smatra zajedničkom imovinom, a dug se raspoređuje na pleća oba supružnika.

U slučaju razvoda, banka može zahtijevati:

1. Otplatite dug ranije.
2. Podjela ostale imovine na udjele za otplatu kredita.

Informaciju o razvodu braka nadležni organi ne prenose banci automatski, osim u slučaju spora oko kredita ili založene imovine.

Ali prisustvo sukoba između supružnika provocira banku da preduzme aktivne korake u vidu zahtjeva za prijevremenu otplatu.

Neke kreditne organizacije mogu zahtijevati u fazi registracije hipoteke zaključenje bračnog ugovora, u kojem se precizira čija se imovina nakon razvoda smatra založenim stambenim prostorom, kao i postupak otplate ostatka duga.

Učešće porodice u državnom programu zahtijeva registraciju stana kao vlasništvo svih članova, uključujući i djecu.

Važno je zapamtiti da prema važećem Zakonu o građanskom postupku Ruske Federacije, hipotekarni stan, čak i ako je to jedina imovina i porodica sa djetetom, može biti naplaćen (u slučaju kašnjenja).

Razmatranje potraživanja

Tužbe razmatra okružni sud, jer je njegova cijena veća od 50 hiljada rubalja. Ako je cijena tužbe manja, onda postupak pokreće mirovni sudija.

Prema pravilima procesnog prava, glavni pretres se održava na otvorenoj sjednici kojoj može prisustvovati bilo ko.

Nakon prijema prijave sa prilozima, sudija ih provjerava da li su u skladu sa zahtjevima Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije u pogledu oblika i sadržaja tužbe.

Neispravno izvršenje dokumenata povlači za sobom odbijanje da se oni prihvate na razmatranje i vrate podnosiocu zahtjeva.

Ako su dokumenti pravilno sastavljeni, tada sudija donosi odluku o samom imenovanju sastanka.

O tome se obavještavaju svi učesnici i zainteresovane strane (npr. u slučaju sukoba između korisnika kredita i banke, supružnik se obavještava kao zainteresovano lice).

Strane u sukobu se pozivaju na preliminarni sastanak, gdje sudija, prije početka samog procesa, predlaže da se sukob riješi mirnim putem i objašnjava kako da se odreknu zahtjeva u skladu sa Zakonom o građanskom postupku Ruske Federacije.

Na ovom sastanku se razjašnjavaju okolnosti spora, prenose dokumenti i drugi dokazi.

Stvarno razmatranje tužbe se odvija na sudu. Nepojavljivanje sukobljene strane na suđenju može poslužiti kao osnov za njegovo prebacivanje.

Cijeli proces se sastoji od sljedećih koraka:

Na osnovu rezultata razmatranja zahtjeva izrađuje se odluka.

Ako se neko od učesnika u sporu ne slaže sa njim, onda može podnijeti zahtjev višem sudu za žalbu na doneseni sudski akt (za to se daje deset dana).

Presude donesene

Završni dio svog čina, odnosno neposrednu odluku, sudija izvještava posljednjeg dana sukoba.

Zakonik o građanskom postupku Ruske Federacije daje sudu rok od pet dana da dovrši akt.

U odluci o hipotekarnom sporu sud propisuje:

Jednom kada je odluka donesena, ona se ne može mijenjati.

Ali dopušteno je prihvatiti dopunu odluke u slučaju:

• jedna od tvrdnji u tužbi je zanemarena u odluci;
• nije naveden iznos koji je dodijeljen;
• utvrđivanje postupka nadoknade troškova procesa.

Ako zajmoprimac ili predstavnik banke ne razumije odluku, sudija ima pravo da je objasni.

Odluka stiče punu pravnu snagu nakon deset dana od dana objavljivanja. U tom periodu zainteresovanom licu se daje mogućnost da ga ospori pred višem sudom.

Izrečene kazne

Ako zajmoprimac odbije da vrati hipotekarni dug, sud može izreći sljedeće vrste kazni:

Postupak naplate može se odgoditi ako se odluka pobija pred sudom sljedećeg stepena. Da biste to učinili, potrebno je pripremiti odgovarajuću aplikaciju.

Moguće nijanse

Sudski sporovi u hipotekarnim sporovima imaju sljedeće karakteristike:

Učestala primjena hipotekarnih kredita nastalih tokom postojanja odnosa između zajmoprimca i banke obogaćuje jurisprudenciju.

Kako dobiti stan pod hipotekom bez učešća, pročitajte ovdje.

Refinansiranje hipoteke u 2017. pročitajte ovdje.

Vođenje pravnog postupka sa bankom često zahteva učešće profesionalnog advokata.

Hipoteka od developera

Hipoteka druge kuće

Provjerite također

Spisak dokumenata za uklanjanje tereta hipoteke

Prihodi većine ruskih građana ne dozvoljavaju im da za gotovinu kupe svoj stan. Duge su.

Dodajte komentar Otkažite odgovor

Kategorije

Zatražite besplatne pravne konsultacije odmah:

Moskva i region

Sankt Peterburg i region

Kada se osoba odluči za stambeni kredit, prvenstveno se brine o visini kamatne stope i kvalitetu imovine. Međutim, postoje zamke u hipotekarnom kreditiranju, zbog kojih ugovor između banke i klijenta može biti poništen. U kojim slučajevima je realno osporiti hipoteku i čime to prijeti kupcu nekretnine? Postoji mnogo opcija, a mi ćemo analizirati glavne.

Kada možete osporiti hipoteku?

Situacije u kojima je usklađenost sa ugovorom o hipoteci u opasnosti mogu se podijeliti u tri kategorije:

• nezakonite radnje banke;
• zajmoprimac koristi hipoteku u druge svrhe ili je prestao da plaća banci;
• problemi sa objektom - osporavanje prodaje, preuređenje stambenog prostora.

Ako bi se banka pokazala nepouzdanom

U odnosu na zajmoprimca, banka je prodavac usluga. Zajmoprimac je potrošač i mora znati svoja prava. Odnos između banke i zajmoprimca reguliše se normama ruskog zakonodavstva: Krivični zakon Ruske Federacije, Federalni zakon "O hipoteci", Zakon o zaštiti prava potrošača, Građanski zakonik Ruske Federacije, Saveznog zakona "O bankama". Kada banka krši prava potrošača, možete osporiti ugovor o kreditu preko Centralne banke i Rospotrebnadzora.

Osporite ugovor o hipoteci u nepouzdanoj banci

Povjerilac krši prava potrošača u sljedećim slučajevima:

• zabrana prijevremene otplate kredita u ugovoru. Nakon potpisivanja takvog sporazuma, on se može osporiti na sudu;
• u slučaju kašnjenja u plaćanju, banka automatski izdaje novi kredit potrošaču bez njegovog pristanka i naplaćuje "kombinovanu kamatu". Pitanje se rješava putem suda;
• stečaj povjerilaca. U slučaju stečaja, banka prodaje dužničke obaveze dužnika trećim licima. Teoretski, to je normalno. Ali dok ugovor o zajmu ne bude ponovo izdat novom zajmodavcu, morate shvatiti gdje ćete platiti novac. U suprotnom, zajmoprimac će morati da otplati ogromne kazne.

Praksa pokazuje da komercijalne kreditne organizacije češće pokušavaju prevariti kupce nego državne. Velike banke cijene dozvolu i nisu spremne riskirati svoje milijarde zarad nekoliko miliona rubalja.

Ako zajmoprimac prekrši ugovor

Ako hipotekarni zajmodavac nema novca za otplatu kredita, banka može jednostrano zahtijevati raskid ugovora. Kada sam platilac ne preduzme korake da sačuva imovinu, stan pod hipotekom ide pod čekić za dugove. Loša strana ove situacije je što će nakon prodaje nekretnine zajmoprimac najvjerovatnije ostati dužan banci. Optimalno rješenje je samostalna prodaja po tržišnoj cijeni, pozajmljivanje pod prihvatljivim uvjetima ili kreditni odmor. Koliko god bila teška situacija, banke radije izlaze u susret potrebama klijenata od povjerenja.

Kršenje ugovora od strane zajmoprimca

Bankrot zajmoprimca je još jedan razlog za osporavanje hipoteke. Kakav bi trebao biti položaj hipotekarnog povjerioca? Osoba koja duguje banci više od pola miliona rubalja ima pravo da podnese tužbu za sopstveni stečaj. Kašnjenje mora biti najmanje 3 mjeseca. Ako zajmoprimac bude uspješno proglašen bankrotom, financijski menadžer kojeg imenuje sud će riješiti sva pitanja sa vjerovnicima. Nedostatak stečaja zajmoprimca je što u roku od tri godine nakon prolaska kroz ovu proceduru, osoba neće moći da dobije kredit ni u jednoj banci.

Prema ugovoru o kreditu, korisnik kredita ne može bez znanja banke prodati, pokloniti, zamijeniti ili iznajmiti stambeni prostor pod hipotekom. Ako transakcije kupoprodaje, zamjene i donacije jednostavno ne idu preko Rosreestra, onda je sve zanimljivije sa iznajmljivanjem. Mnogi Rusi kupuju stanove na kredit kako bi iznajmili stambene objekte pod hipotekom, zaobilazeći pravila. Teoretski, zaposleni u banci mogu posjetiti stan radi provjere. Ali ako osoba redovno plaća, to se možda neće dogoditi. Ako činjenica izdavanja stambenog prostora trećim licima postane poznata banci, zajmodavac će osporiti ugovor o hipoteci. Mnogi vlasnici hipotekarnih stanova na ovu zabranu gledaju kroz prste.

Problemi sa predmetom kolaterala

Noćna mora zajmoprimca je priznanje kupoprodajnog ugovora nevažećim. Kao rezultat toga, banka će osporiti ugovor o kreditu. Ovaj problem se javlja sa proizvodima za naknadno tržište u sljedećim slučajevima:

• prodavac je priznat kao nesposoban u trenutku transakcije;
• kupoprodajni ugovor krši zakon;
• sud podnose treća lica upisana u stanu;
• iznenadni nasljednici izjašnjavaju se o stambenim pravima;
• kupoprodajni ugovor je potpisalo dijete mlađe od 14 godina bez saglasnosti organa starateljstva ili roditelja;
• transakcija je fiktivna.

Ako transakciju ospori i sud proglasi nevažećom, zajmoprimac će izgubiti imovinu i istovremeno ostati dužan banci. Osiguranje vlasništva spašava vas od ove situacije. Neće vratiti stan, ali će eliminirati potrebu plaćanja dugova za izgubljenu imovinu u ovom slučaju.

Poteškoće u dizajnu

Poteškoće s izvršenjem ugovora mogu nastati ako je došlo do preuređenja stana pod hipotekom. Na primjer, građanin Ivanov će kupiti stan na sekundarnom tržištu. U odabranoj prostoriji je srušena jedna od unutrašnjih pregrada koja nije nosivi zid. Prodavci nisu legalizirali ovu obnovu. Banka traži da se legalizira pregradnja. To se može uraditi u nekoliko faza. Prvo morate kontaktirati ZHKO, zatim BTI, a zatim lokalni arhitektonski odjel. Druga opcija - zajmoprimac potpisuje dodatni ugovor sa bankom, prema kojem je primalac kredita dužan da vrati "sve kako je bilo" u roku od šest meseci. Zaključak: ako ste odabrali stan bespravnog rasporeda, morat ćete tražiti kompromis sa bankom i sa registracionim tijelima. U suprotnom, banka može osporiti ugovor o kreditu.

Postoji mnogo slučajeva u kojima možete osporiti ugovor o hipotekarnom kreditu. Kako se ne naći u neprijatnoj situaciji zbog problema sa stanom ili nepoštenja banke? Koristite usluge pouzdanog hipotekarnog brokera. Zaposleni u "Ipotekara" pomoći će vam ne samo da dobijete kredit za kupovinu stambenog prostora, već i da izbjegnete zamke u transakciji.

Okružni sud Tambov (regija Tambov) - Građanski i upravni

Sprečava poverioca ili drugog ovlašćenog lica u ostvarivanju prava obezbeđenih zabranom, posebno podnošenjem tužbe za prinudu na takvu imovinu (stav 5 člana 334, članovi 348, 349 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Učinjene povrede su bitne prirode, bez njihovog otklanjanja ukidanjem osporenih sudskih odluka, nemoguće je vratiti povrijeđena prava podnosioca zahtjeva. Prezidijum Okružnog suda Tambov...

Rešenje žalbe br.22-6037/2019 22K-6037/2019 od 11.09.2019.godine u predmetu br.22-6037/2019

Okružni sud u Krasnodaru (Krasnodarska teritorija) - krivični

Auto je praktički nov, kupljen na kredit za iznos veći od 1.300.000 rubalja i predmet je zaloge po ugovoru o kreditu s bankom, dakle, na osnovu čl. 333, 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ne može se naplatiti na potraživanja trećih lica. Osim toga, iznos ovih potraživanja je znatno manji od stvarne vrijednosti oduzete imovine. Nema razloga da...

Rješenje broj 33-15181/2019 od 06.09.2019. godine u predmetu broj 33-15181/2019

Sverdlovsk regionalni sud (Sverdlovsk region) - Građanski i upravni

Deklarisana veličina. Kako bi se osiguralo ispunjenje obaveza zajmoprimca po ugovoru sa Zabelina I.E. potpisali ugovor o hipoteci na nekretnini. U skladu sa odredbama čl. 334, 348, 259, 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije, razumno je ispunjen zahtjev za ovrhom na predmetu zaloge, budući da na osnovu zakona založni povjerilac ima pravo da izvrši ovrhu na predmetu zaloge. založena imovina, ...

Uredba broj 44G-56/2019 4G-857/2019 od 04.09.2019. godine u predmetu broj 2-1310/2018

Okružni sud u Smolensku (Smolenska oblast) - Građanski i upravni

Fomin E.E., izražavajući neslaganje sa žalbenom presudom, ističe da sudski odbor nije primijenio odredbe st. 2 str.1 čl. 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije, budući da je kupac savjesni, pri sklapanju kupoprodajnog ugovora nije bio upoznat sa činjenicom da je kupljeni automobil u zalogi, predočen mu je original pasoša. ..

Rješenje broj 44G-292/2019 4G-3786/2019 od 04.09.2019. godine u predmetu broj 2-272/2019

Vrhovni sud Republike Baškortostan (Republika Baškortostan) - Građanski i upravni

Hipoteka po zakonu), a odgovornost zajmoprimca - fizičkog lica je osigurana na osnovu ugovora o osiguranju finansijskog rizika poverioca. Istovremeno, rukovodeći se odredbama članova 334, 348, 349, 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije, došao je do zaključka da ova okolnost sama po sebi ne može poslužiti kao osnov za poništavanje sudske odluke donesene u slučaj,...

Rješenje br.2-3438/2019 od 30.08.2019.godine u predmetu br.2-3438/2019.

Vasileostrovski okružni sud (Grad Sankt Peterburg) - Građanski i upravni

Drugi zakoni, drugi pravni akti ili sporazum. Na osnovu stava 1. čl. 408 Građanskog zakonika Ruske Federacije, propisno izvršenje prestaje obavezu. Prema paragrafima. 1 str 1 art. 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zaloga prestaje prestankom obaveze osigurane zalogom. U upisniku u koji je upisan ugovor o hipoteci potrebno je upisati zabilješku o prestanku hipoteke. Na osnovu čl. ...

Rješenje broj 2-4669/2019 od 30.08.2019.godine u predmetu br.2-2633/2019~M-1601/2019

Dzeržinski okružni sud u Volgogradu (Volgogradska oblast) - Građanski i upravni

Založena imovina od zalogodavca drugom licu kao rezultat otuđenja ove imovine uz naknadu ili bez naknade (osim slučajeva navedenih u tački 2. stav 1. člana 352. i člana 357. ovog zakonika) ili putem univerzalne sukcesije , zaloga se zadržava. Pravni sljedbenik zalogodavca stiče prava i snosi obaveze zalogodavca, osim prava i obaveza, koje u ...

Rješenje broj 2-3124/2019 2-3124/2019~M-2606/2019 M-2606/2019 od 30.08.2019.godine u predmetu broj 2-3124/2019

Kirovski okružni sud u Rostovu na Donu (Rostovska oblast) - građanski i upravni

Ili neuredno izvršenje od strane dužnika obaveze obezbeđene zalogom. Kako je utvrđeno na sudu, tuženi je neuredno sa DD.MM.GGGG ispunio obaveze obezbeđene zalogom. Član 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije kaže da na osnovu zaloge, povjerilac po obavezi osiguranoj zalogom (zalogoprimac) ima pravo, u slučaju da dužnik ne izvrši ili neispravno izvrši ovu obavezu. , primiti ...

Oktjabrski okružni sud Krasnojarska (teritorija Krasnojarska) - građanski i upravni

Založena imovina od zalogodavca drugom licu kao rezultat otuđenja ove imovine za naknadu ili besplatno (osim slučajeva navedenih u podstavu 2 stava 1 člana 352 i članu 357 Građanskog zakonika Ruske Federacije) ili u redoslijedu univerzalne sukcesije, u skladu sa članom 353 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zaloga je sačuvana. Pravni sljedbenik zalogodavca stiče prava i snosi obaveze zalogodavca, osim...