Asigurarea de proprietate a bunurilor imobiliare ale companiei. Ce este asigurarea de titlu pentru tranzacțiile imobiliare și cât costă? De unde să obțineți asigurare

Asigurarea titlului este un tip foarte comun de asigurare în zilele noastre. Acest lucru se datorează faptului că marea majoritate a instituțiilor bancare sunt extrem de reticente în a acorda împrumuturi garantate cu imobiliare sau, într-un cuvânt, o ipotecă fără a încheia o asigurare. Desigur, aveți dreptul legal de a încheia o asigurare de renunțare la titlu în termen de până la cinci zile lucrătoare atunci când cumpărați un apartament sau o casă și să încercați astfel să înșelați banca care a emis împrumutul. Dar rețineți că, dacă acțiunile dvs. încalcă normele legale, instituția de credit fie vă va cere să rambursați imediat împrumutul, fie va crește semnificativ comisionul pentru utilizarea fondurilor sub forma unei creșteri a dobânzii.

Prin urmare, va fi mult mai sigur să nu te angajezi în fraude, ci să aranjezi în mod corespunzător o asigurare de titlu pentru imobilul tău într-o companie de asigurări care merită încrederea ta, dacă termenii acordului cu banca permit acest lucru.

Ce este asigurarea de titlu pentru bunuri imobiliare

De ce ai nevoie de asigurare de titlu?

Dacă, la rândul dumneavoastră, puteți spune că sunteți un cumpărător de bună credință într-o tranzacție legată de, atunci este posibil să spuneți același lucru despre cealaltă parte a tranzacției? În plus, proprietatea achiziționată de dvs. putea trece de la o mână la alta de mai multe ori înainte de tranzacție cu participarea dvs., așa că este imposibil să spuneți că astfel de acorduri au fost 100% fără încălcarea normelor legale sau atacuri asupra intereselor terților.

Rezultă că nu sunteți în niciun fel protejat de a fi dat în judecată de foști proprietari sau persoane care au locuit anterior în proprietatea pe care ați achiziționat-o, ale căror drepturi legale au fost încălcate prin orice tranzacție efectuată anterior. Dacă instanța decide să vă ia proprietatea (casa sau apartamentul) în favoarea celei de-a doua părți la proces, atunci dacă există titlu compania de asigurări va plăti pentru pierderile dumneavoastră si pierderi.

Astfel, putem concluziona că asigurarea cu titlu de proprietate a bunurilor imobile nu reprezintă altceva decât o protecție pentru cumpărătorul imobilului, care a acționat cu bună-credință la achiziționarea unei case sau a unui apartament, față de eventuala pierdere care ar putea interveni din cauza așa-numitului viciu de proprietate. Sub "defect de titlu" Aceasta înseamnă încălcări comise înainte și în timpul tranzacției pentru înstrăinarea bunurilor imobiliare, precum și încălcări și inexactități în documentul care confirmă oficial faptul tranzacției, de exemplu, într-un contract de cumpărare și vânzare sau un contract de ipotecă.

Reclamații neacoperite de asigurarea titlului

Cu toate acestea, asigurarea de titlu își protejează proprietarul nu în toate cazurile. Astfel, societatea de asigurări nu recunoaște următoarele fapte juridice care au condus la pierderea bunurilor imobile ca eveniment asigurat:

De ce protejează asigurarea de titlu?

Pe scurt, compania de asigurări va plăti costul integral al apartamentului sau al altei proprietăți atunci când se găsește cel puțin un motiv care să invalideze tranzacția și nu contează tipul tranzacției: Acesta poate fi un contract de schimb, un contract de vânzare sau o ipotecă. Motivele pentru care are loc un eveniment asigurat nu sunt importante pentru asigurarea titlului. Aceasta poate fi fie o fraudă criminală, fie o greșeală complet obișnuită de bună-credință.

Rețineți că puteți asigura titlul nu numai atunci când cumpărați o casă sau un apartament în totalitate, inclusiv cu un credit ipotecar, ci și pentru cote-părți de spații de locuit, la instalatii industriale, precum si la loturi de teren. În plus, unele companii de asigurări oferă posibilitatea de a face asigurare de titlu atât pe baza dreptului de proprietate, cât și asupra puterilor individuale care constituie dreptul de proprietate, și anume: capacitatea de a deține bunuri imobiliare, de a dispune de el sau de a le folosi la propria discreție. .

Cele mai frecvente cazuri de asigurare

Când este necesară asigurarea titlului?

În cele mai multe cazuri, asigurarea titlului de locuință se face de către persoanele care doresc să achiziționeze un imobil secundar cu un credit ipotecar, deoarece instituțiile bancare, nu fără motiv, consideră că astfel de tranzacții sunt foarte riscante.

În plus, până când nu plătiți integral împrumutul, banca deține proprietatea deplină și necondiționată asupra proprietății în care locuiți și, destul de înțeles, instituția de credit nu vrea să riște să piardă un bun atât de valoros care îi aduce profit. Prin urmare, una dintre condițiile pentru acordarea unui împrumut este asigurarea de titlu, care pune o povară asupra împrumutatului. Uneori, instituțiile bancare solicită debitorilor să încheie o asigurare împotriva riscului de incendiu ca asigurare suplimentară obligatorie.

Cât costă asigurarea de titlu?

Principalul criteriu după care se calculează costul asigurării este evaluarea casei sau apartamentului în termeni monetari. De obicei, se ia în considerare una dintre următoarele două opțiuni:

1. Prețul specificat în acordul scris care a fost încheiat între părțile la tranzacție.
2. Valoarea estimată calculată de un birou tehnic de inventariere.

Intervalul cel mai frecvent utilizat la care companiile de asigurări sunt de acord să ofere asigurare de titlu variază de la zero punct, 0,5% până la 1%. Deci dacă vrei asigurați-vă casa pentru o perioadă de un an și costă cinci milioane de ruble, apoi, în funcție de compania de asigurări pe care o alegeți, costul titlului va varia de la douăzeci și cinci la cincizeci de mii de ruble.

Desigur, dacă doriți, puteți încheia imediat o asigurare timp de câțiva ani calendaristici de obicei de la unu la zece ani. Limita de zece ani este preluată din legislația în vigoare în prezent, care prevede că în cazurile deosebite izvorâte din tranzacții cu case sau apartamente, termenul în care poate fi formulată o cerere se calculează până la termenul precizat mai sus în prezenta sentință. Dar aceasta este doar pentru cazuri speciale; pentru cea mai mare parte a faptelor juridice care pot acționa ca motiv pentru declararea contractului nul, există o perioadă de trei ani în care puteți solicita ajutor la instanță.

Ei vorbesc constant despre necesitatea de a verifica cu atenție istoria unui apartament, dar, în realitate, chiar și agenții imobiliari și avocații profesioniști nu pot garanta că nimeni nu va încălca vreodată drepturile de proprietate ale cumpărătorului. Se crede că vă puteți proteja de pierderea drepturilor de proprietate cu ajutorul asigurării titlului -.. Cel puțin în forma sa actuală.

Cum sunt lipsite drepturile de proprietate

Potrivit lui Boris Sharonov, directorul departamentului de risc NSKA, aproximativ 2% din tranzacții pe an sunt încheiate prin hotărâri judecătorești ca urmare a diferitelor procese. Proprietatea poate fi contestată în multe cazuri. Acestea pot fi erori făcute în timpul înregistrării tranzacțiilor anterioare sau, de exemplu, cazuri în care drepturile proprietarului sunt prezentate de o persoană ale cărei drepturi au fost încălcate în timpul privatizării sau înstrăinării bunurilor imobiliare: să spunem, la acel moment persoana avea nu a împlinit vârsta majoratului sau a fost în închisoare sau a fost bolnav și incapabil.

De asemenea, temeiul revendicărilor poate fi prezența unei procuri falsificate sau falsificate la efectuarea oricăreia dintre tranzacțiile din trecut, tranzacții cu documente falsificate sau falsificate, tranzacții efectuate de persoane incapabile sau persoane care se aflau sub influența iluziei. , înșelăciune, violență, o combinație de circumstanțe dificile sau persoane incapabile să înțeleagă sensul acțiunilor lor sau să le gestioneze, tranzacții cu încălcarea drepturilor coproprietătorilor de bunuri imobiliare sau ale moștenitorilor și alte vicii ale drepturilor de proprietate.

Vă puteți pierde apartamentul dacă vânzătorul suferă de tulburări psihice și este declarat în mod corespunzător incompetent; bunul dobândit este supus sechestrului judiciar din cauza datoriilor fostului proprietar, precum și ca urmare a unor acțiuni frauduloase.

Asigurare de Titlu

Un mecanism menit să rezolve problema este asigurarea de titlu, care protejează interesele proprietarului în cazul unei pierderi neașteptate a apartamentului. Riscul asigurat în acest caz este pierderea unui bun din cauza încetării dreptului de proprietate din motive independente de voința asiguratului. Asigurarea acoperă suma convenită (de obicei, valoarea de piață a apartamentului la momentul tranzacției), iar contractul de asigurare a titlului poate prevedea și acoperirea costurilor de desfășurare a cauzelor în instanță.

Prima poliță de asigurare a titlului din Rusia a fost emisă în 1994 de compania Standard-Reserve. Totuși, potrivit lui Boris Sharonov, asigurarea de titlu nu a existat oficial până în 1998, când companiile de asigurări, printre care, în special, Standard-Reserve, Rosgosstrakh, Leader, ROSNO, Spasskie Vorota etc. au primit primele licențe pentru asigurarea titlului.

Expertul dă un exemplu din practica asigurărilor: în 1995, un om de afaceri a dispărut; mulți ani mai târziu, fiica lui, după ce a primit cu ajutorul anumitor „profesioniști” un certificat de deces și un testament în favoarea ei, a vândut apartamentul tatălui ei. „Ulterior, tranzacția a fost contestată de rudele soției proprietarului dispărut. Din fericire, noul proprietar al apartamentului avea o poliță de asigurare de titlu și a reușit să apere apartamentul cu ajutorul unui avocat al companiei de asigurări”, spune Boris Sharonov.

Asigurarea de titluri a câștigat avânt abia odată cu apariția creditării ipotecare. Băncile, conștiente de existența riscurilor la titlu, au insistat ca debitorii să asigure riscul pierderii titlului atunci când contractează credite ipotecare. Astăzi, majoritatea asigurătorilor se angajează în asigurarea titlului numai în cadrul cooperării cu băncile și se bazează în principal pe rezultatele verificării bancare ale împrumutatului și pe puritatea tranzacției, prin urmare încheie astfel de contracte aproape automat. Cu toate acestea, trebuie să aveți în vedere că în acest caz compensația de asigurare va fi primită de către bancă, și nu de către cumpărătorul apartamentului. Adică, în orice caz, își va pierde proprietatea, banca va primi asigurare, iar maximul pe care îl poate pretinde o persoană este diferența dintre plata asigurării și soldul datoriei către bancă.

Când pot refuza

Potrivit partenerului director al Miel-Network of Real Estate Offices Tatyana Saxontseva, companiile de asigurări refuză uneori să încheie un acord de asigurare a titlului din cauza istoricului cu risc ridicat de transfer al drepturilor asupra proprietății: moștenire recentă în baza unui testament, determinarea incorectă a acțiunilor , vânzări duble de apartamente în clădiri noi, încălcări ale drepturilor minorilor în timpul privatizării.

De asemenea, aceștia pot refuza să asigure un apartament dobândit în baza unui contract de închiriere, mai ales dacă a trecut mai puțin de un an de la decesul beneficiarului de rentă, în cazul moștenirii de către rude îndepărtate, sau vânzării prin împuternicire.

De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că asigurarea se aplică numai cazurilor în care circumstanțele pentru plata despăgubirii au apărut independent de asigurat. Dacă proprietatea dobândită este transferată altor persoane în baza unui contract plătit sau gratuit (chiar dacă persoana a fost indusă în eroare), aceasta nu va primi o plată de asigurare. În plus, plata poate fi refuzată dacă obiectul asigurat nu este utilizat în scopul propus (de exemplu, dacă un apartament rezidențial este folosit ca birou), dacă a existat o modificare a caracteristicilor, proprietăților, parametrilor de proiectare ai proprietății. , dacă obiectul este supus sechestrului de la asigurat (de exemplu, de către autoritățile fiscale) .

Stânci subacvatice

De asemenea, nu există nuanțe atât de evidente. Prima problemă este sincronizarea. Cel mai adesea, un apartament este asigurat timp de trei ani - termenul de prescripție pentru creanțele în legătură cu tranzacțiile imobiliare este de trei ani. Totuși, în primul rând, în unele cazuri termenul poate fi prelungit până la 10 ani, iar în al doilea rând, reclamantul poate insista în instanță ca această perioadă să nu fie socotită din momentul încheierii tranzacției, ci din momentul în care reclamantul a aflat că au fost încălcate drepturile. „Și poate afla, poate apărea în pragul ușii și amenință că va da în judecată în 10 sau 20 de ani”, spune Boris Sharonov. Este foarte scump să plătești asigurarea pentru toți acești ani. Costul este de obicei de 0,2-1% pe an, iar în cazuri deosebit de dificile poate ajunge la 5%. Adică sunt zeci de mii de ruble pe an pentru una bugetară.

Un alt punct important este că asigurarea nu va acoperi întotdeauna riscurile la care se gândește cumpărătorul atunci când încheie un acord cu compania. „Din păcate, asigurarea de titlu nu este un panaceu, deoarece de multe ori companiile de asigurări exclud din acoperirea asigurării apariția unui eveniment care a condus la producerea unui eveniment asigurat înainte de încheierea unui contract de asigurare și a unui eveniment asigurat în perioada de valabilitate a contract”, avertizează directorul general al agenției Finanțe-Imobiliare » Elvira Dadasheva. – Aceasta înseamnă că dacă motivul pentru care proprietarul poate pierde titlul din cauza pretențiilor terților a apărut înainte de asigurarea titlului (și practic asta se întâmplă), iar evenimentul asigurat a avut loc în perioada de proprietate, atunci compania de asigurări nu va rambursa orice." Anterior, astfel de cazuri erau foarte frecvente și, de fapt, erau un indicator al necinstei asigurătorilor - până la urmă, în acest caz, asigurarea își pierde practic sensul. În zilele noastre, evenimentele din trecut sunt cel mai adesea asigurate, dar trebuie să citiți cu atenție contractul.

„În plus, societatea de asigurări poate contesta faptul că pierderea bunului s-a produs din motive independente de voința asiguratului, invocând faptul că cumpărătorul nu a verificat suficient de bine documentele, de exemplu, nu a solicitat un certificat de capacitatea juridică a vânzătorului”, spune avocatul, președintele „Breasla Avocaților Pieței Imobiliare” Oleg Suhov. Prin urmare, asigurarea de titlu nu elimină necesitatea verificării documentelor și a istoricului apartamentului.

Deoarece asigurarea de titlu este concepută pentru a proteja cumpărătorul numai de riscurile asociate cu pierderea dreptului de proprietate asupra proprietății achiziționate, aceasta nu se aplică în cazul unei sarcini. De exemplu, ați cumpărat un apartament și ați locuit în el o anumită perioadă de timp. Deodată, în prag apare un bărbat eliberat din închisoare. Chiar dacă nu a deținut niciodată spațiul dvs. de locuit, dar a fost odată înscris în apartament, are dreptul de a locui în acesta, conform art. 40 din Constituția Rusiei, - cu condiția să nu aibă altă locuință. În acest caz, asigurarea de titlu nu funcționează, deoarece nimeni nu vă revendică titlul. Și va trebui să împărțiți locuința cu un străin.

In strainatate

În străinătate, practica asigurării titlului este mai răspândită și oferă mai multe garanții. În primul rând, datorită unei definiții mai clare a conceptului de „titlu”. În legislația rusă, în esență nu există; nu titlul ca atare este asigurat, ci riscul de pierdere a proprietății.

În Europa și SUA, aproape toate tranzacțiile imobiliare necesită asigurare de titlu. Potrivit lui Igor Indriksons, manager de investiții imobiliare și fondator al portalului Indriksons.ru, în Statele Unite, un obiect este asigurat o singură dată pe întreaga viață a proprietarului său, iar asigurătorul plătește clientului suma necesară achiziționării aceleiași locuințe. la momentul producerii evenimentului asigurat. Să reamintim că în Rusia valoarea asigurării este fixă ​​(adică nu ia în considerare posibilele modificări ale prețurilor de pe piață) și contractul este încheiat pentru o anumită perioadă.

În Canada și Germania, nu funcționează asigurarea de titlu, ci asigurarea de faptă - adică garanțiile sunt oferite nu de compania de asigurări, ci de stat. Ceva s-a întâmplat - statul plătește, apoi el însuși se ocupă de infractorii și colectează bani de la aceștia. Contribuția se plătește în sumă forfetară în momentul tranzacției și de obicei nu depășește 1-2% din costul locuinței. Și, de exemplu, în Austria taxa pentru garanția de stat este complet simbolică - 0,15% din costul obiectului.

Potrivit experților, cea mai bună modalitate de a crește eficiența asigurării de titlu este de a o face pe viață, deoarece riscurile de privare de proprietate pot apărea în orice moment. Cu toate acestea, în țările occidentale, unde istoria unui apartament este mai transparentă și mecanismele de protecție a drepturilor proprietarilor sunt mai bine stabilite, este de fapt mai dificil să pierzi drepturile asupra unui apartament. Prin urmare, sunt posibile opțiuni ieftine pentru asigurarea de viață. În Rusia, o astfel de asigurare va fi foarte scumpă.

Proprietatea a ridicat, s-ar putea spune, o întrebare perplexă: „Ce este asigurarea de titlu și de ce este necesară?” Protejarea pierderii dreptului de proprietate asupra oricărei proprietăți, în special a celor achiziționate de pe piața secundară, se consideră necesară. Acest lucru nu este mai puțin important decât asigurarea apartamentului sau a casei în sine.

Această măsură nu ar trebui considerată deloc ca o altă modalitate de a stoarce bani de la participanții la proces. Această tehnică este considerată protecție financiară de încredere.

Ce este asigurarea titlului?

Prin achiziționarea unui imobil, orice cumpărător primește și titlul de proprietar. Pierderea acesteia, împreună cu dreptul de a cumpăra proprietăți, face obiectul acestui tip de asigurare.

Un cumpărător de bună credință de imobil nu va fi protejat din punct de vedere financiar în cazul în care se descoperă circumstanțe care fac ca tranzacția sa cu vânzătorul să fie invalidă.

În cazul în care s-au încheiat contracte imobiliare anterioare cu orice încălcări, cumpărătorul va pierde atât achiziția, cât și banii plătiți pentru aceasta, pe care nimeni nu i-i va returna.

Voluntar sau forțat?

Asigurarea titlului se poate face voluntar. Nu întotdeauna se realizează la solicitarea instituției bancare care emite credite ipotecare.

Asigurarea de titlu face posibilă reducerea riscurilor oricăror consecințe adverse care sunt probabile în viitor. Evenimentele s-au petrecut deja, dar sunt necunoscute cumpărătorului imobilului la momentul tranzacției.

Acest lucru este relevant mai ales dacă proprietatea a trecut deja printr-o serie de tranzacții de cumpărare și vânzare. Este extrem de dificil să le verifici în mod independent curățenia.

Societatea de asigurări, imediat înainte de încheierea unui acord, trebuie să efectueze o astfel de inspecție pentru a determina gradul de risc. De fapt, prețul serviciului va depinde de acest lucru.

Ce este acoperit de asigurarea de titlu?

Titlul presupune, în primul rând, asigurarea dreptului de proprietate nu numai a unei case sau apartament, ci și a unui teren. Același lucru este valabil și pentru spațiile nerezidențiale, împreună cu obiectele de construcție neterminate și altele asemenea.

Subiectul protecției poate fi nu numai locuința secundară. Mulți oameni se întreabă de ce este necesară asigurarea de titlu într-o casă nouă. Orice proprietar poate pierde un apartament nou ca urmare a unor acțiuni frauduloase din partea unui dezvoltator care, de exemplu, a vândut o casă de două ori.

Nu fac obiectul acestui tip de asigurare toate tipurile de clădiri sau spații ridicate neautorizat și ilegal, care au fost scoase din fondul de locuințe sau construite cu încălcarea standardelor de siguranță. Această categorie include locuințele de urgență.

Apariția unui eveniment asigurat

Întrebarea care este asigurarea titlului a devenit clară datorită materialului deja prezentat. Ce alte categorii sunt caracteristice acestui fenomen?

Evenimentul asigurat în această situație este încetarea dreptului de proprietate. Evenimentul imediat care duce la plăți speciale este o hotărâre judecătorească prin care se declară invalide o tranzacție de cumpărare-vânzare imobiliară încheiată anterior sau documentele în baza cărora a fost efectuată.

Motivele pentru care instanța are dreptul de a anula o tranzacție sunt următorii factori:

• A fost comisă de un cetățean incompetent.
• Tranzacția cu bunurile comune a fost efectuată de unul dintre soți fără a obține acordul celuilalt.
• Acordul este de natură înrobitoare, adică a fost încheiat sub amenințare.
• Tranzacția a fost efectuată în mod fraudulos sau ilegal. De exemplu, de către plătitorul de anuitate fără a obține acordul necesar al beneficiarului. Sau când reprezentantul autorizat al proprietarului ar putea depăși autoritatea acestuia și așa mai departe.

• În orice situație legată de fraudă.
• Tranzacția a fost efectuată de o persoană care nu cunoaște acțiunile sale.
• Drepturile oricăror moștenitori necontabili au fost încălcate.
• Au fost comise erori în timpul pregătirii documentelor.

Contractul de asigurare a titlului poate prevedea un alt eveniment care are ca rezultat pierderea drepturilor proprietarului. Un astfel de incident este decizia autorităților de a confisca sau naționaliza, precum și de a distruge bunul care a făcut obiectul tranzacției.

Tarifele și costurile asigurării titlului

Costul asigurării titlului depinde direct de un număr dintre următorii factori:

• Proprietatea este o locuință secundară sau nouă?
• Valoarea asigurării. Adică prețul de piață al subiectului asigurării.
• Numărul de tranzacții de cumpărare și vânzare care au fost efectuate cu bunuri imobiliare pe toată perioada de existență a acestuia.
• Perioada de asigurare, de exemplu, este de la un an la zece ani.
• Concluzia asiguratorului.

Cine este asiguratorul?

Subiectul în cauză este un angajat care evaluează riscurile ca parte a acceptării unui anumit obiect pentru asigurare. Asigurătorul evaluează posibilitatea apariției unor evenimente speciale. În funcție de termenii procesului, această persoană stabilește tarifele și cât costă asigurarea titlului.

Este interesant de menționat că procedura de asigurare a titlului de proprietate a unui apartament în clădiri noi, de regulă, nu este costisitoare. Multe companii nici măcar nu folosesc coeficienți reducători, ci mai degrabă opțiuni tarifare separate pentru asigurarea locuințelor noi și a bunurilor imobiliare secundare.

Cu cât s-au efectuat mai multe tranzacții pe întreaga perioadă, cu atât coeficientul de creștere va fi mai mare. Asigurătorul poate face o opinie cu privire la creșterea prețului asigurării. În plus, această persoană decide cu privire la utilizarea factorilor de reducere.

Cu cât suma asigurată și termenul este mai mare, cu atât va costa mai scump serviciul. În general, după cum arată practica, rata medie de pe piață variază de la 0,2 la 3% din valoarea serviciului.

Suma asigurata

Rata plătită nu poate fi mai mare decât valoarea reală a proprietății la momentul efectuării tranzacției de asigurare a titlului, dar poate fi mai mică. Instituția bancară care emite ipoteca vă poate solicita să finalizați acest proces.

Ca parte a minimizării propriilor riscuri, banca se oferă să asigure suma datoriei împrumutului, care este de obicei mai mică decât costul total al locuinței. Dacă această cifră este mai mică decât valoarea proprietății, atunci apare o protecție incompletă.

Aceasta înseamnă că atunci când are loc un eveniment asigurat, plata se va face nu în cuantumul tarifului general, ci în proporții. De exemplu, dacă un apartament costă o sută de ruble, dar este asigurat pentru optzeci, atunci se vor plăti doar 80%.

Astfel, banca însăși va fi mulțumită, dar asiguratul se va găsi fără apartament, precum și fără fonduri. Acesta este motivul pentru care este recomandabil să încheiați un acord de protecție împotriva pierderii titlului pentru întreaga valoare a proprietății care este achiziționată. Apoi, imediat după ce cerințele organizației financiare sunt îndeplinite, restul ratei va fi plătită participantului la procesul de protecție.

Încheierea contractului și a documentelor

Următoarele documente sunt necesare pentru asigurarea titlului și, în consecință, copii ale unora dintre ele:

• Documentație de titlu sub forma unui certificat de înregistrare a drepturilor de proprietate.
• Contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare.
• O hârtie care confirmă valoarea bunului asigurat.
• Certificat tehnic.
• Cartea casei sau furnizarea unui extras din ea.
• Un certificat care trebuie obținut de la autoritățile de tutelă și tutelă dacă există copii sub vârsta de paisprezece ani.

Este important de luat în considerare că societatea de asigurări are dreptul de a solicita orice altă documentație care este relevantă pentru caz pentru a efectua o evaluare a riscului de asigurare.

Cum se confirmă prețul unei proprietăți?

Costul articolului de asigurare este de obicei confirmat de următoarele documente:

• Concluzie de la un evaluator independent.
• Pașaport cadastral, care ar trebui să indice valoarea acestuia.
• Contract de cumparare si vanzare, documente de plata sau chitanta legalizata.
• Documente care confirmă costurile de construcție.

Adesea, pentru a reduce impozitarea, contractele de vânzare nu indică prețul real al obiectului, ci unul semnificativ redus. În cazul în care un contract similar este furnizat ca parte a confirmării costului locuinței achiziționate, suma asigurată va fi la fel de mică.

Valabilitate

Perioada standard de asigurare a titlului variază de obicei de la un an la zece ani. Acest lucru se datorează termenelor de prescripție în care tranzacțiile pot fi declarate nevalide.

Băncile cer, în general, ca durata asigurării titlului să fie în concordanță cu perioada pentru care împrumutul este prelungit. La stabilirea termenului de prescripție este foarte important să se țină cont de momentul în care începe calculul acestuia.

În cadrul asigurării tranzacțiilor imobiliare, este important să se țină cont de diverse prevederi ale legii, conform cărora se stabilesc termenele de contestare a dreptului de proprietate asupra unui apartament achiziționat.

Plăți și eveniment asigurat

Ce este asigurarea de titlu atunci când tocmai acel eveniment a avut loc deja?

De regulă, următoarele documente servesc drept documente care confirmă un astfel de incident:

• Declarație de cerere depusă de reclamantă cu notă în care se indică data primirii acesteia de către autoritățile judiciare.
• O hotărâre privind admiterea sa în procesul judiciar.
• O hotărâre judecătorească care a intrat în vigoare.
• Documente de la alte autorități competente privind cauzele, natura și, în plus, cuantumul prejudiciului.

Toate documentele trebuie furnizate asigurătorului împreună cu declarația de daune a părții principale. Acest lucru trebuie făcut în termenul stabilit de regulile de asigurare.

Termenul limită pentru notificarea organizației de asigurări despre apariția unui incident este de trei zile. Încălcarea acestei perioade poate determina refuzul plății despăgubirilor de asigurare.

În plus, asiguratul este obligat să dea reprezentantului o împuternicire pentru a face apel și, în plus, să protesteze împotriva hotărârii judecătorești. Asiguratorul are dreptul de a solicita absolut orice documentatie legata de acest caz.

Decizia de acordare a plății poate fi luată de un specialist în mod preliminar, dacă documentele justificative sunt disponibile și sub rezerva îndeplinirii obligațiilor care decurg din contract.

Dacă la momentul evenimentului persoana nu a plătit sau întârzie să plătească următoarea tranșă conform contractului, atunci această parte bănească este reținută din suma totală. Toate cazurile în care compania de asigurări are dreptul de a refuza despăgubiri sunt detaliate în regulile acestui serviciu.

Este important să fii atent la încheierea unui contract și să nu ezitați să adresați întrebări unui specialist. După expirarea termenului de prescripție, după o tranzacție finalizată de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, pot apărea solicitanți neaștepți de locuință.

Asigurarea titlului - ce este? Asigurarea de proprietate este un tip de asigurare în care, în urma unui eveniment asigurat, drepturile asupra bunului dobândit sunt pierdute sau limitate. În ce situații sau împrejurări este necesară și utilă încheierea unei asigurări de titlu, ce oferă asiguratului, cât costă polița? Răspunsurile la întrebările puse vor fi punctul central al articolului.

Potrivit acestui tip de asigurare, obiectele sunt interesele de proprietate ale proprietarilor (beneficiarilor) de bunuri, asociate cu riscuri potentiale de pierdere a dreptului asupra bunurilor imobiliare sau grevarea acestuia cu drepturile altor persoane.

Tipul de asigurare luat în considerare acoperă următoarele bunuri:

• teren;
• cladiri si constructii;
• obiecte înregistrate ca neterminate;
• clădiri rezidențiale individuale;
• spații rezidențiale, inclusiv camere;
• obiecte nerezidenţiale.

Pentru locuințele în construcție, titlul nu este asigurat, deoarece nu există încă subiectul titlului, adică. proprietate.

Asigurarea titlului de proprietate imobiliară

Pierderea unui drept sau apariția unor restricții/grevări asupra dreptului proprietarului asupra bunurilor imobiliare dobândite nu este doar un fapt neplăcut, ci o pierdere financiară uriașă.

Nici cei mai conștiincioși agenți imobiliari care verifică istoricul juridic al proprietății nu oferă o garanție de 100% că dreptul noului proprietar nu va fi contestat. Cele mai mari riscuri sunt asociate cu achiziționarea de apartamente pe piața secundară.

Asigurarea titlului este concepută pentru a minimiza pierderile cauzate de apariția unor astfel de probleme.

Principala sa trăsătură distinctivă este protecția proprietarului împotriva evenimentelor care au avut loc deja în trecut, despre care nu ar fi putut să știe atunci când face tranzacția.

De unde să obțineți asigurare

Asigurarea titlului este emisă de agențiile de asigurări. Cu toate acestea, nu de către toți. Un asigurător poate fi o entitate juridică dacă are o licență valabilă pentru a desfășura activități de asigurare, inclusiv asigurarea titlului.

Pentru a selecta o companie de asigurări, trebuie să parcurgeți site-urile marilor asigurători și să comparați condițiile pe care le oferă. Să precizăm că toate sunt aproximativ la fel.

Cum să obțineți asigurare

Pentru a aplica pentru asigurare, va trebui să completați o cerere și un chestionar pe baza unui eșantion aprobat de organizația de asigurări.

Chestionarul trebuie să indice informații și factori cunoscuți de asigurat care pot influența calculul probabilității unui eveniment asigurat și a prejudiciului rezultat în urma producerii acestuia.

Informații și factori importanți

Acestea includ:

• datele personale ale asiguratului;
• locul de înregistrare la locul de reședință;
• termenul general al contractului și începutul răspunderii;
• bunuri declarate pentru asigurare;
• valoarea asigurabilă a bunurilor imobiliare;
• documente in baza carora se determina valoarea asigurarii;
• lista riscurilor de asigurare;
• numărul și natura tranzacțiilor anterioare asupra proprietății;
• informații despre factorii care cresc/scad riscul de

După depunere, cererea, împreună cu documentele anexate, este păstrată de către asigurător și servește ca parte importantă a viitorului contract de asigurare.

Documente pentru examinarea cererii

Asiguratorul are dreptul de a solicita de la asigurat:

• document de identificare;
• titluri și documente de proprietate pentru bunuri imobiliare;
• chitanțe de la vânzător care confirmă primirea fondurilor pentru articolul achiziționat;
• Pașaport tehnic și plan tehnic ITO;
• un extras extins din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare despre sarcinile existente, restricțiile și tranzacțiile efectuate cu proprietatea până la momentul actual;
• permisiunea autorităților tutelare de a efectua tranzacții relevante în numele minorilor;
• un certificat de la biroul de pașapoarte despre persoanele înregistrate în spațiile de locuit;
• acte ale persoanelor care au drepturi de proprietate asupra acestei proprietăți: certificate de naștere, căsătorie, deces;
• documente care confirmă aprobarea reamenajării.

În cazul în care asigurătorul nu este în măsură să evalueze gradul de risc folosind aceste documente, se solicită alte documente. Compoziția lor depinde de motivele pentru care vânzătorul a dobândit proprietatea asupra imobilului. Dacă nu sunt furnizate documente suplimentare, asigurătorul poate încheia un acord cu o primă de asigurare mai mare.

După analizarea documentelor depuse și a dorinței asigurătorului de a-și asuma riscuri în anumite condiții, se emite asigurarea.

Contract de asigurare

Societatea de asigurări, în confirmarea asigurării de risc, poate emite doar un contract de asigurare sau un contract de asigurare plus o poliță.

Important! Acordul se întocmește numai în scris. Altfel este invalid.

Părțile la acord

Asigurătorul este o persoană juridică. o persoană care operează în mod legal pe piața asigurărilor și acceptă riscurile unui eveniment asigurat pentru o taxă stabilită.

Asiguratul este o persoana care a semnat un contract de asigurare cu asiguratorul si este obligata sa plateasca primele de asigurare.

Beneficiar este persoana în favoarea căreia se plătește suma asigurată în cazul unui eveniment asigurat.

Condițiile acordului

Informații principale și condiții de asigurare:

• data, numărul și locul detenției;
• indicarea părților;
• descrierea riscurilor acoperite;
• descrierea completă a proprietății;
• cazuri de asigurare și non-asigurare;
• suma asigurata;
• prima de asigurare;
• durata contractului;
• acțiunile părților în cazul unui eveniment asigurat;
• determinarea prejudiciului și a sumei plății asigurării;
• drepturile, obligațiile părților;
• rezilierea contractului;
• descrierea aplicatiilor de asigurare.

Riscuri de asigurare

Riscurile de pierdere sau limitare a drepturilor de proprietate cel mai adesea indicate în asigurarea de titlu includ:

• recunoașterea ca nelegitime a tranzacțiilor anterioare cu bunuri imobiliare: privatizare, vânzare etc.;
• încălcarea drepturilor moștenitorilor, minorilor, persoanelor incompetente;
• cazuri de tranzacții frauduloase;

• erori semnificative, erori materiale la pregătirea documentelor pentru tranzacție.

Apariția unui eveniment asigurat este confirmată printr-o decizie a autorităților judiciare care a intrat în vigoare.

Evenimente neasigurate

Durata contractului

Contractul de asigurare se încheie pentru orice perioadă convenită de părți, care este de cel puțin 6 luni.

Acordul intră în vigoare din momentul semnării acestuia de către părți.

Dar asigurătorul devine obligat să efectueze plățile de asigurare nu mai devreme de înregistrarea dreptului de proprietate asupra obiectului și plata primei de asigurare.

Acordul încetează:

• la expirarea termenului;
• atunci când asigurătorul își îndeplinește pe deplin obligațiile asumate prin contract;
• în caz de neplată a primei de asigurare;
• la lichidarea asigurătorului.

Problema de preț

Cât costă asigurarea de titlu? Pretul asigurarii este direct proportional cu suma asigurata, perioada de asigurare, rata de baza si gradul de risc.

Suma asigurată este suma maximă plătită la producerea unui eveniment asigurat. Dimensiunea acestuia nu trebuie să depășească valoarea obiectului în ziua emiterii asigurării. Costul obiectului este confirmat de asigurat. În caz de îndoială, asigurătorul poate face singur o evaluare de expertiză.

Suma asigurata constituie baza de calcul a primei de asigurare - plata efectuata de asigurat pentru asigurarea de risc.

Este determinat de rata de asigurare de bază, adică procent din suma asigurată, folosind factori de corecție ținând cont de gradul de risc.

Valoarea primei de asigurare este stabilită pentru întreaga perioadă de asigurare. Dacă depășește un an, prima se împarte în prime anuale de asigurare.

Din suma asigurată se calculează și valoarea plăților de asigurare în caz de avarie parțială.

Ce este asigurarea de titlu pentru un credit ipotecar?

Atunci când acordă credit ipotecar, băncile stabilesc condiții de asigurare a riscurilor împotriva neplatei creditului.

Asigurarea obligatorie, fără de care nu se va acorda un împrumut, este asigurarea proprietății împotriva daunelor semnificative sau a pierderii totale a acesteia.

Ca dorință, banca oferă împrumutaților să-și asigure viața și sănătatea. Dacă împrumutații nu doresc să încheie o asigurare, ei primesc o rată mai scumpă. De obicei, aceasta este o creștere a ratei împrumutului la 1%.

Unele bănci insistă asupra asigurării titlului pentru împrumuturile pentru locuințe. Și chiar se oferă să-l cumpere, care include titlul. Mai ales dacă, la studierea istoriei apartamentului achiziționat, este dificil de evaluat riscurile.

Unele bănci pur și simplu salută acest lucru. Dar aceasta, de regulă, nu afectează în niciun fel rata dobânzii. Așa se comportă, de exemplu, Sberbank în prezent (sfârșitul anului 2017).

Cu toate acestea, acordul asupra titlului este întotdeauna important pentru o decizie pozitivă atunci când solicitați un împrumut. Și, desigur, titlul este important pentru împrumutatul însuși. La urma urmei, dacă pierde dreptul la un apartament, atunci obligația de a rambursa împrumutul nu îi este eliminată. Și în lipsa asigurării titlului, va fi o pierdere dublă.

Avantaje și dezavantaje ale asigurării titlului

Avantaje evidente:

• protecția materială a drepturilor de proprietate;
• asiguratorul poate reprezenta asiguratul in instanta, deoarece are un interes direct în inviolabilitatea dreptului proprietarului asupra obiectului.

Dezavantaj obiectiv: necesitatea de a suporta costuri suplimentare.

În timpul unei crize, când piața imobiliară este în impas, agenții imobiliari, pentru a atrage clienți, le garantează răspunderea pentru tranzacția pe care o însoțesc dacă aceasta este ulterior contestată. Doar agențiile foarte serioase fac asta. Prețurile sunt bazate pe statut, iar rezultatele nu sunt garantate. Prin urmare, în această situație, un titlu care vizează în mod specific riscul pierderii drepturilor este mult mai de încredere și nu mai scump. Gândește, alege, decide.

Este necesar să vă asigurați titlul atunci când cumpărați un apartament pentru a vă proteja drepturile la metri pătrați. De exemplu, în Sankt Petersburg în 2017, în fiecare lună sunt luate în considerare multe revendicări privind proprietățile de pe piața secundară de locuințe care ar fi fost transferate ilegal cumpărătorilor de imobile.

Să ne imaginăm o situație în care, după ce achiziționați un apartament, apare brusc o rudă a fostului proprietar al proprietății și are dreptul la o parte din el. În acest caz, legislația rusă presupune transferul unei părți din apartament în mâinile unei rude, protejându-i exclusiv drepturile. Mai mult, instanța poate declara invalidă tranzacția de cumpărare și vânzare, ce se întâmplă atunci cu fondurile cheltuite? Desigur, ruda este obligată să ramburseze costurile materiale în instanță, dar când va putea face acest lucru în realitate este o mare întrebare.

Probleme suplimentare apar atunci când, la returnarea banilor, se evaluează costul apartamentului; acesta poate diferi semnificativ de suma plătită. În ceea ce privește finanțele deja cheltuite pentru reparații și amenajarea de metri pătrați, puteți uita complet de ele, cu excepția cazului în care, desigur, noul proprietar de locuință a strâns toate documentele privind achiziția materialelor de construcție și lucrările efectuate.

De ce ai nevoie de un titlu atunci când cumperi un apartament?

Mai întâi, să ne dăm seama ce este un titlu. Titlul este un document oficial care vă permite să confirmați faptul că deține proprietatea asupra proprietății dobândite. Drepturile de proprietate pot fi asigurate, protejându-se astfel de consecințele tranzacțiilor efectuate anterior, cum ar fi încălcarea drepturilor de către persoane dacă nu au împlinit încă 18 ani, încheierea unei tranzacții de către rușii care sunt efectiv incapabili sau un fraudator obișnuit.

Asigurarea de proprietate asigură probabilitatea de a suferi pierderi materiale asociate cu pierderea dreptului cumpărătorului asupra bunurilor imobiliare.

Acest lucru se aplică nu numai unui apartament, unei case, ci și unui teren, oricărei clădiri sau structuri. Prin urmare, asigurarea de titlu este din ce în ce mai solicitată în rândul rușilor, în ciuda cheltuielilor suplimentare.

Contra ce riscuri protejează titlul?

Riscurile împotriva cărora asigurarea de titlu le protejează:

• vânzarea de metri pătrați folosind hârtii contrafăcute sau nevalide;
• încălcări în timpul procedurii de privatizare;
• împărțirea bunurilor moștenite de la rude dacă sunt încălcate interesele moștenitorilor;
• efectuarea unei tranzacții cu un apartament deținut de doi soți deodată, dacă unul dintre ei nu a consimțit la vânzarea imobilului;
• încălcarea intereselor copiilor sub 18 ani.

Cum să aplici pentru o poliță de asigurare

Pentru a obține o poliță de asigurare a titlului de apartament, trebuie să colectați următoarea listă de documente necesare:

• un certificat de la autoritățile care au înregistrat apartamentul;
• un extras din registrul casei;
• certificat care confirmă înregistrarea dreptului de proprietate;
• un acord care se referă la proprietatea unui imobil, de exemplu, cu privire la cumpărarea și vânzarea sau la primirea unei moșteniri de drept legal;
• pașaport tehnic, plan parcelar.

Procedura de intocmire a unui contract de asigurare a titlului de apartament

Când întocmiți un acord, nu uitați de regulile importante:

1. Textul contractului trebuie să conțină o descriere a evenimentului asigurat.
2. Determinați natura și tipul asigurării.
3. Fixați suma asigurată.

Cel mai adesea, suma asigurată este egală cu costul locuinței de pe piața imobiliară. Datoria societății de asigurări este de a oferi asistență juridică calificată, care include consultații și participarea deplină a avocaților la documente, în cazul în care sunt formulate pretenții legale împotriva cumpărătorului apartamentului. Mai mult, costurile suportului juridic sunt suportate de către asigurător; pentru aceasta, asiguratul trebuie să-și transfere propriile puteri către companie.

Unii oameni aleg ca suport agenții imobiliari în locul companiilor de asigurări, dar acestea din urmă nu poartă responsabilitate față de client în același mod ca și companiile de asigurări, așa că această opțiune nu este benefică pentru cumpărătorul de metri pătrați.

Cum se evaluează riscul de asigurare?

O poliță de asigurare poate fi obținută numai după evaluarea riscului de asigurare. Pentru a face acest lucru, este necesar să se analizeze legalitatea documentelor furnizate de vânzător pentru proprietatea imobiliară - cel puțin, inițiați subscrierea de metri pătrați. Asigurarea nu elimina riscurile 100%. Acesta este doar un fel de airbag care protejează împotriva posibilelor consecințe negative.

Prin urmare, dacă, în urma unei proceduri judiciare, cumpărătorul este totuși privat de proprietatea asupra apartamentului, acesta este tocmai un eveniment asigurat, ceea ce înseamnă că asigurătorul trebuie să compenseze prejudiciul integral sau parțial, totul depinde de termenii de cooperare descriși în contract.

Potrivit experților, asigurarea titlului este benefică pentru două părți la o tranzacție cu un apartament în același timp - vânzătorul, dacă este conștiincios, și cumpărătorul. Acum este ușor pentru vânzător să vândă metri pătrați la preț întreg, iar cumpărătorul își protejează drepturile de eventualele riscuri de pierdere. Polița de asigurare garantează că, în ciuda oricăror necazuri, fondurile noului proprietar al metrilor pătrați vor rămâne la el.

Perioada de asigurare

Cetăţeanul care plăteşte contractul de asigurare alege el însuşi perioada potrivită în care va fi valabilă asigurarea pentru apartament. Legislația rusă impune restricții temporare în acest punct - acordul este întocmit pentru o perioadă de la șase luni până la 3 ani și totul pentru că anterior era permisă contestarea drepturilor imobiliare timp de 10 ani, iar astăzi - timp de 3 ani.

Dacă un cetățean dorește să se protejeze la maximum, la contract se poate adăuga o clauză privind obligațiile companiei de asigurări de a compensa prejudiciul în cazul în care o hotărâre judecătorească este luată după expirarea termenului de prescripție.