Mennyi egy lakás felszámolási értéke. Mi a mentőérték? A felszámolási értéket a képlet határozza meg

Ahhoz, hogy fogalmunk legyen arról, mi a felszámolási érték, meg kell határozni, hogy mi a piaci érték.

A piaci érték alatt az elidegenített tárgy összértékét értjük, az ár csökkenéséhez hozzájáruló átmeneti körülmények figyelembevétele nélkül.

A piaci ár meghatározásakor az eladó és a vevő közös érdekeiket képviselő megállapodást kötnek. Ebben a helyzetben az áru fizetése a számlára történő átutalással történik.

A piaci árzavar más típusú értékeket von maga után. Értékesítéskor fontos tudni, hogy az objektum milyen értékben kerül eladásra. Ha egy vállalkozónak egyértelműen nyereséges ingatlan megszerzése a célja, akkor ebben az esetben lehet befektetési érték. Egy termék vagy ingatlan vásárlásának célja a pénzeszközök felhalmozása a jövőben. Ez a tény nem teszi lehetővé, hogy az árat piaci árnak tekintsük. Felszámolási érték akkor keletkezik, ha bizonyos tényezők jelentősen befolyásolják, és az értékesítés időtartama korlátozott. Más szóval, ez egy kényszerű, csökkentett ár.

Mikor keletkezik a mentőérték?

Ez a típus tárgyak eladását foglalja magában, hogy a hitelezőknek kifizessék a fennálló tartozásait. Gyakran előfordul, hogy az eladott áruk nem tudnak minden tartozást fedezni. Fontos, hogy a lehető leggyorsabban megszabaduljunk az eszközöktől, és a forrásokat az adósság törlesztésére fordítsuk. Az időfaktor itt kulcsszerepet játszik.

Minden egyes esetben eltérő végrehajtási határidők vannak. A jogi személy felszámolására vonatkozó döntés lehet kényszer vagy önkéntes. Ha a végelszámolás önkéntes, ez lehetővé teszi az értékesítéssel kapcsolatos további koncepciók kidolgozását, optimális megvalósítási ütemterv elkészítését, akcióinak részletesebb megtervezését. - az adós vagyona, amelyet meghatározott határidőn belül árverésen értékesítenek.

Az áru felszámolási értéke az adósság lehető legrövidebb időn belüli törlesztésére irányul. Kezdetben a zálogtárgyak bizonyos garanciákat nyújtanak a hitelezőknek. Fontos tudni, hogy milyen áron adják el, és mikor lehet fizetni. A felszámolási értéket „biztosítéki értéknek” is nevezik.

Ha az ingatlant kényszer-végelszámolás miatt rövid időn belül értékesítik, ebben az esetben a felszámolási érték is meghatározásra kerül. A kényszerértékesítés az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai alapján történik. Az adós zálogtárgyait a lefoglalástól számított 2 hónapon belül kell értékesíteni. A felszámolási érték minden esetben lényegesen alacsonyabb a piaci értéknél. A vevő számára ez a tény rendkívül előnyös, de az eladó viseli a veszteségeket.

A felszámolási érték becslése és tényezői

Fontos figyelembe venni mindazon okokat, amelyek a likvidációs értéket meghatározzák. Nem függenek a vállalkozás helyzetétől. A kitettségi időszak az egyik fő tényező, amely a piaci árat likvidációs árrá változtatja. Minél rövidebb az ingatlan értékesítési időszaka, annál alacsonyabb az értéke. Az időtényező döntőnek nevezhető a likvidációs érték meghatározásánál. Egy tárgy befektetési vonzereje magában foglalja a termék jellemzőit és funkcionalitását.

Egyes esetekben a piaci ár felfújható. E tekintetben csökken a vásárlói kereslet a termék iránt, és kevesebben vannak. Egyes tárgyak ára az általános helyzettől függhet. Ha ez az időszak hosszabb ideig tart, a cégnek több esélye és ideje van a helyzet elemzésére. Fontos a hozzáértő marketingpolitika, a megfelelő tevékenységek elvégzése és a rendelkezésre álló eszközök felhasználása az árak emelésére.

Felszámolási elbírálás, milyen nehézségek adódhatnak?

A fő probléma az ingatlan vagy más ingatlan értékesítésének időzítésének korlátozása. A tulajdonjog bejegyzése meglehetősen hosszadalmas és fáradságos folyamat. A vásárlói kör szűkítése is az egyik fő probléma. Amikor egy vállalkozás bevétele átértékelésre kerül, 3 módszer alkalmazható. Nyereséges - a jövőbeni előnyökkel jár. Összehasonlító - a szabadpiacon értékesített ingatlan ára alapján. Költséges – a költségek meghatározására épül. Fontos tudni, hogy a felszámolási ár meghatározásakor melyik módszer releváns. A vállalkozás felszámolási értékének felmérése rövid időn belül megtörténik, és nincs lehetőség arra, hogy a vevők tájékoztatást adjanak az eszközök előnyeiről. Az ár végleges jóváhagyása érdekében az összes elemzett megközelítés eredményeit össze kell hasonlítani.

Hogyan valósul meg a piaci árról a felszámolási árra való átállás?

A számításnál, különösen a felszámolásnál felmerül a kérdés, hogy egy termék vagy ingatlan ára hogyan változik és mozdul el a piaci ártól. A likvidációs érték statisztikai modellezést is magában foglaló összehasonlító megközelítésen alapul. Ez a módszer egy okból korlátozott lehet: az információk időben történő hozzáférhetővé tételének nehézsége. A közvetett egy olyan módszer, amely lehetővé teszi kétféle érték közvetlen összehasonlítását. Ebben az esetben a felszámolás közvetlenül a piacitól függ.

Azt is fontos tudni, hogy a kényszerértékesítési kedvezményt hogyan határozzák meg. Ehhez először normál körülmények között, majd rövid időn belül hasonlítsa össze a termék árát. A szakértői módszer a leghíresebb. A korlátozott információ miatt népszerű. Kényszerértékesítés esetén akár 50% is lehet a kedvezmény. Ez azonban a felszámolás feltételeitől is függ. Fontos elemezni az értékbecslési objektum felszámolási értékét annak érdekében, hogy gyorsan eladhassák az ingatlant, és előzetesen döntést hozhassanak a szervezet felszámolása során az objektumok áráról. Ezzel párhuzamosan a pénzügyi helyzet elemzése is megtörténik. Végül döntés születik az aukció eljárásáról és időpontjáról.

Ha egy vállalat csökkentett áron vásárol eszközöket, az kétségtelenül hasznot hoz. A tulajdonosok a jövőben tervezhetik ezek megvalósítását. Lehetséges, hogy az eszközöket normál áron értékesítik, és így nyereséget termelnek. A felszámolás megfelelő lebonyolításához olyan szakembereket kell bevonni, akik a lehető legrövidebb időn belül ki tudják számítani a felszámolási árat.

Népszerű cikkek

Az ingatlan lehető legrövidebb időn belüli értékesítése során számos kérdés merül fel a felszámolási érték meghatározásával kapcsolatban. Ebben a cikkben megpróbáljuk kitalálni, miben tér el egy lakás piaci értéke a felszámolási értéktől, milyen tényezők befolyásolják az értékelést és milyen dokumentumcsomagot kell elkészíteni.

Felszámolási érték: mi ez?

A lakóingatlan felszámolási értéke az az ár, amelyen az egyéb költségek figyelembevétele nélkül a lehető legrövidebb időn belül értékesíthető. Vagyis ez az az ár, amennyiért a lakás tulajdonosa hajlandó lesz eladni, feltéve, hogy valamiért nagyon gyorsan el kell adni. Ez az ár mindig lényegesen alacsonyabb a piaci árnál, általában 30 százalék körüli a különbség.

Az értékelés a következőkre vonatkozik:

• bankintézetek;
• végső vásárló;
• a helyi hatóságok.

Lakáshitel felvételekor a lakhatási költségek felmérése szükséges. Ennek oka, hogy az ingatlan a hitel törlesztési ideje alatt a bank tulajdonába kerül.

A felszámolási érték helyes felmérése és az esetleges hibák elkerülése érdekében a legjobb, ha az eladó független értékbecslőtől vagy ingatlanügynökségtől kér segítséget. Előnyben kell részesíteni azokat a cégeket, amelyek bizonyítottak az ingatlanpiacon és rendelkeznek megfelelő tapasztalattal. Győződjön meg arról is, hogy az értékbecslő rendelkezik az értékelési műveletek elvégzéséhez szükséges engedéllyel vagy tanúsítvánnyal.

Az értékelés megrendeléséhez az eladónak át kell adnia a szakembernek a lakás tulajdonjogát igazoló dokumentumot.

A felszámolási érték és a piaci érték különbsége

A piaci érték az a valószínű ár, amelyért egy lakás adottságait figyelembe véve az ingatlanpiacon eladható. Ez az ár sok tényezőtől függ:

1. Kvadratúrák.
2. A terület infrastrukturális fejlesztése, ahol található.
3. A bérház típusa.
4. Kommunikáció.
5. A szobák elhelyezkedése.
6. Távolság a városközponttól.

A felszámolási érték annyiban különbözik, hogy ez az az ár, amelyet az eladónak kénytelennek kell elfogadnia, ha bizonyos körülmények miatt rövid időn belül el kell adni a lakást.

A felszámolási érték nagyságát elsősorban az befolyásolja, hogy azt a lehető leggyorsabban kell értékesíteni. De az időtényező nem játszik szerepet a piaci értékben, először a lakóingatlan minőségét értékelik.

A felszámolási érték és a piaci érték közötti fő különbségek a következők:

• ingatlanértékesítés kényszerű;
• rövid értékesítési időszak.

Hogyan történik a felszámolási érték meghatározása?

Két leggyakoribb számítási módszer létezik: közvetlen és közvetett. Az alábbiakban mindegyiket részletesebben megvizsgáljuk.

Közvetlen számításkor összehasonlító elemzést alkalmazunk. Vagyis a nem olyan régen eladott, hasonló tulajdonságokkal rendelkező lakásokat elemezzük. Árkutatás elvégzésével meghatározhatja az érdeklődési tárgy optimális költségét. Ennek a módszernek az a hátránya, hogy nem használható olyan lakások értékelésénél, amelyeket egyedi projekt alapján terveztek.

A közvetett módszer alapja a piaci érték mínusz a felszámolási költségek, amelyek az összes szükséges dokumentáció gyors elkészítésével és a lakóingatlan értékesítésének korlátozott időkeretével járnak.

A felszámolási érték megállapításának főbb szakaszai:

1. Pontos időpont egyeztetése.
2. Az értékelési módszer meghatározása.
3. A szükséges információk összegyűjtése.
4. A kapott információk összehangolása.
5. Készítsen részletes írásos jelentést.

A vizsgához szükséges dokumentumok

Az értékbecslési folyamat során az értékbecslőnek bizonyos számú dokumentumra lesz szüksége az ingatlanok számításainak és elemzésének elvégzéséhez.

A főbb dokumentumok listája:

• tulajdonjogot igazoló dokumentum (lakás adásvételi szerződése, ajándékozási okirat stb.);
• kivonat a műszaki leltári hivatal műszaki útleveléből;
• a lakóingatlanok részletes diagramja;
• igazolások a lakáson fennálló tartozások meglétéről vagy hiányáról.

Az értékelést befolyásoló tényezők

Egy lakás felszámolási értékét számos szempont alapján értékelik. A főbbek a következők:

1. Az ország általános politikai és gazdasági helyzete - válságos pillanatokban a lakhatási költségek jelentősen csökkennek.
2. Általános helyzet az ingatlanpiacon.
3. Az az időszak, amely alatt el kell adni a lakást - minél rövidebb az értékesítési időszak, annál alacsonyabb a költség.
4. A lakótér általános alapterülete, elrendezése.
5. A lakás egészének állapota - a dekoráció állapota, a kommunikáció jelenléte.
6. Szubjektív tényezők.
7. Elhelyezkedés, emeletek száma, bérház szerkezeti típusa.

Az orosz ingatlanpiacon a piaci értéket elsősorban lakóingatlan eladásakor használják. A felszámolási értéket leggyakrabban az országban kialakult válság idején és a jelzáloghitelezésben alkalmazzák.

A felszámolási érték meghatározásakor előforduló hibák elkerülése érdekében először meg kell értenie, mi a lényege, és miben tér el a piaci értéktől. Az értékbecslést ne saját maga végezze el, jobb, ha szakemberhez fordul, mert csak egy tapasztalt értékbecslő tudja kiszámítani a pontos és legmegbízhatóbb értéket.

A felszámolási érték (a továbbiakban: LS) ​​sok esetben szükséges. Meghatározása például szükséges egy tárgy fedezetként történő átruházásakor, kölcsön felvétele esetén; vállalkozás bezárásakor vagy adós vállalkozás finanszírozásakor stb.

A meghozott döntések minősége a felszámolási értékelés helyességétől függ.

Mi a „felszámolási érték”, és mi befolyásolja az értékét?

Általánosságban elmondható, hogy a likvidációs érték azt az árat jelenti, amelyért egy eszközt szigorúan korlátozott időn belül el lehet adni a piacon.

Általános szabály, hogy meghatározott az értékelés mindig a piaci ár alatt van. És ennek számos oka lehet, különösen:

A gyógyszer értékét a fenti tényezők mellett annak értékelési módja is befolyásolja.

A gyógyszerek értékelésének módszerei

Két fő gyógyszerértékelési lehetőség:

Ezért ennek a kedvezménynek a megítélése szakértői úton történik, és értéke általában 10-50% és még ennél is magasabb.

Ha még nem regisztrált szervezetet, akkor legegyszerűbb módja Ez megtehető online szolgáltatásokkal, amelyek segítségével minden szükséges dokumentumot ingyenesen generálhat: Ha már van szervezete, és azon gondolkodik, hogyan lehetne egyszerűsíteni és automatizálni a könyvelést és a jelentéskészítést, akkor a következő online szolgáltatások jönnek a segítségére, teljes mértékben helyettesíti a könyvelőt az Ön vállalkozásában, és sok pénzt és időt takarít meg. Minden jelentést automatikusan generálnak, elektronikusan aláírnak és automatikusan online küldenek el. Ideális egyéni vállalkozók vagy LLC-k számára az egyszerűsített adórendszerben, UTII, PSN, TS, OSNO.
Minden néhány kattintással történik, sorok és stressz nélkül. Próbáld ki, és meg fogsz lepődni milyen könnyű lett!

Fajták

A felszámolási érték osztva három fő típusa:

• rendelt gyógyszer (vagy hosszú távú). Ez akkor fordul elő, ha az eszközök értékesítése hosszú időn keresztül történik, ami lehetővé teszi az ingatlan reális áron történő értékesítését. Ezt a fajta felszámolási értéket a legmagasabb becslés jellemzi. Nehezen értékesíthető (leglikvidebb) eszközök esetében az eszközök értékesítésére adott időtartam főszabály szerint 2 év. Az eszközök hosszú távú értékesítése során a fő feladat, hogy értéküket a lehető legközelebb hozzuk a jelenlegi piachoz.
  A megrendelt gyógyszerkészítmény egy kalkulált érték, amelyet folyó áron számítanak ki, csökkentve az ingatlan értékesítési költségeivel. Ez az a bevétel, amelyet egy vállalkozás az eszközeinek egy bizonyos időtartamon keresztül történő nyílt értékesítése eredményeként kap. Ebben az időszakban az eladónak lehetősége van bizonyos tevékenységeket végezni, amelyek célja az eszközök vonzerejének növelése (például javítások stb.);
• kényszergyógyszerezés (vagy rövid távú). Az ilyen értékesítést nagyon nagy sebesség jellemzi, aminek következtében lehetetlen az eszközök valós értékének megállapítása. Az összes eszköz értékesítése általában egyidejűleg, egy aukción történik. Az ilyen gyorsértékesítés célja, hogy forrást szerezzen a cég rövid távú kötelezettségeinek vagy az esedékessé vált tartozásainak a kiegyenlítésére.
  A kényszerített LP az ingatlan nyílt és azonnali értékesítéséből származó bevételt jelenti, csökkentve a folyamattal kapcsolatos kiadások összegével. Az eszközök értékesítésének ideje azonban olyan rövid, hogy nem elegendő az eszközök likviditásának növelésére irányuló intézkedések megtétele. Ez azt jelenti, hogy az értékelés minimális lesz;
• a megsemmisült eszközök felszámolási értéke. Ez az elnevezés önkényes, de pontosan tükrözi a folyamat lényegét: a kábítószert úgy határozzák meg, hogy először az eszközöket leírják a nyilvántartásból, majd megsemmisítsék, és ne értékesítsék. Általában a vállalkozás felszámolásának ezt az eljárását új létesítmények építésére használják a helyén - és az ilyen építkezés gazdasági hatása sokkal magasabb, mint egy felszámolt vállalkozás eladása.

Milyen esetekben szükséges ez a számítás?

Először is PM esetben szükséges:

Értékelési eljárás lépésről lépésre

Általánosságban elmondható, hogy a gyógyszerértékelés egy eszköz piaci értékének és felszámolásának (eladásnak vagy megsemmisítésnek) költségeinek meghatározása.

Érdemes megjegyezni, hogy a kábítószerek kiszámításának nem az eszközök gyors értékesítésén kell alapulnia, hanem az ártalmatlanításukból származó bevétel maximális kivonásán kell alapulnia, amely lehetővé teszi az összes kijelölt feladat vagy azok többségének megoldását.

Képlet

Ezt a gyógyszermeghatározási képletet használják leggyakrabban, mivel lehetővé teszi, hogy ezt az értékelést a lehető legközelebb hozzák a piaci értékhez:

Likvidációs érték = Piaci érték x (1 – Kényszerértékesítés aránya)

Kényszerértékesítés aránya az ingatlan forgalmi értékének 0,1-0,5 vagy 10-50%-a között van.

Ennek az együtthatónak az értékét külön határozza meg, a.

És ez hatással van rá számos tényező hatása:

• ingatlanértékesítés időzítése;
• az ingatlan típusa és állapota;
• hasonló ingatlan piaci értékelése;
• a gazdaság jelenlegi állapota és egyéb tényezők.

Ezért a szakértők úgy vélik, hogy a megadott együttható alsó határának legalább 0,5-nek kell lennie, azaz. 50%. Ezen túlmenően az ezzel a képlettel végzett számítást nagyon gyakran kiegészítik a felszámolási költségek mutatójával, amely az eszközök elidegenítéséből származó valós bevételt mutatja.

A felszámolási érték értékelésének árnyalatai

Felszámoláskor vállalkozás csődje miatt A következőket kell figyelembe venni:

• a vállalkozás tulajdona egy egész komplexumként értékelhető;
• az értékbecslés árverés útján is elvégezhető, amelyen az ingatlant külön értékesítik.

Az első esetben a gyors és jövedelmező eladást bonyolítja, hogy a vállalkozás egészének értéke mindig magas, még akkor is, ha nem felel meg az eszközök valós piaci értékének. Ezen túlmenően, amikor ebben az esetben meghatározzák a gyógyszert, gyakran megfeledkeznek az üzlet értékéről - a hírnevéről és a szerzett névről.

Egy vállalkozás ingatlanának aukciós módszerrel történő értékesítése esetén fennáll annak a lehetősége, hogy nagyon nyereségesen, de nem teljes egészében értékesítse azt. Ezután először döntsön azokról az eszközökről, amelyek nem értékesítéssel, például selejtezéssel, megsemmisítéssel stb. Az ilyen eszközök jellemzően csak kiegészítik a vállalkozás felszámolásának költségeit.

Befektetett eszközök felszámolási értékelése, beleértve a berendezéseket is, gyakran azok maradványértékétől függ, amelyet az eszköz élettartama és eredeti ára alapján számítanak ki. Ezenkívül a gyógyszer értékét sok más tényező is befolyásolja, amelyek közül az egyik az élettartam, a létesítmény műszaki állapota, valamint a modernebb analógok jelenléte a piacon. De ez nem vonatkozik az épületekre, amelyeket elsősorban elhelyezkedésük és tulajdonosaik száma alapján értékelnek.

A részvények likvidációs értéke azt az összeget jelenti, amely a gazdálkodó eszközeinek eladása, a gazdálkodó kötelezettségeinek azok költségére történő visszafizetése és az elsőbbségi részvények kifizetése után marad. Ez a gyógyszer jellemzően csak becslésként szolgál, de addig, amíg a vállalkozás felszámolása ténylegesen meg nem történik. Ekkor a gyógyszer fontossá válik azok számára, akik ki akarják vásárolni ezt az üzletet.

Hogy mi a felszámolási érték és miért van rá szükség, azt az alábbi videóanyag ismerteti:

A felszámolási érték az ingatlan felszámolásából származó bevétel és a megvalósítás költségei közötti különbözet ​​formájában kifejezett pénzösszeg. Ez az az ár, amelyet az eladónak el kell fogadnia, ha az ingatlant korlátozott időn belül el kell adnia, ami nem teszi lehetővé, hogy jelentős számú potenciális vevő megismerkedjen az ingatlannal és az eladási feltételekkel.

Az értékelési tárgy likvidációs értékének meghatározásakor egy becsült értéket határoznak meg, amely tükrözi azt a legvalószínűbb árat, amelyen ez az értékelési tárgy elidegeníthető az értékelési tárgy kitettségének időtartama alatt, és amely rövidebb, mint a piaci feltételekre jellemző kitettségi időszak. , olyan körülmények között, amikor az eladó ingatlan elidegenítési ügylet megkötésére kényszerül.

A felszámolási érték meghatározásakor a forgalmi érték meghatározásával ellentétben figyelembe veszik a rendkívüli körülmények befolyását, amelyek arra kényszerítik az eladót, hogy a tárgyi ingatlant a piaci viszonyoknak nem megfelelő feltételekkel értékesítse.

Köztudott, hogy az értékelés céljától függően ugyanaz az ingatlan különböző értékű lehet. Mi a felszámolási érték, miben különbözik más típusú becsült értékektől, és melyek a számításának jellemzői - ezek a kérdések, amelyeket ebben a részben megvizsgálunk. A felszámolási érték fogalmát a jelenleg elérhető vagyonértékelési irodalomban számos szerző felvázolja. Például S. Pratt professzor szerint a felszámolási érték „az a nettó pénzösszeg, amelyet egy vállalkozás tulajdonosa kaphat a vállalkozás felszámolása és eszközeinek külön értékesítése során”.

G.S. Harrison az "Ingatlanértékelés" című tankönyvében a következőképpen határozza meg a felszámolási értéket: "A felszámolási érték azt az árat képviseli, amelyet a tulajdonos kénytelen lenne elfogadni, ha az ingatlant a piaci kitettség ésszerűen ésszerűnél rövidebb időpontban adnák el. "

A 2. nemzetközi értékelési standard (A piaci értéktől eltérő értékelési alap), amely a piaci értéktől eltérő értékeket határoz meg, a likvidációs értéket a következőképpen értelmezi: „A likvidációs érték vagy kényszerértékesítési érték az a pénzösszeg, amely ténylegesen megszerezhető ingatlan értékesítése túl rövid időkeretben ahhoz, hogy a piaci érték alapján megfelelő marketinget tegyen lehetővé. Egyes államokban a kényszerértékesítési helyzetek magukban foglalhatnak olyan helyzeteket, amelyekben egy önkéntelen eladó és egy vevő vagy vevők vesznek részt, akik tudatában vannak az eladó nehézségeinek."

A fentiek alapján megállapítható, hogy az ingatlan a piaci értéktől eltérő alapon (felszámolási érték) és az ügylet nem piaci jellegét figyelembe véve értékelhető.

Az ügylet nem piaci jellege általában két pontban nyilvánul meg:

1. ingatlan különböző okokból történő kényszer (akaratlan) értékesítése;

2. a piacon értékesített ingatlan piaci kitettsége idejének csökkentésében.

Ugyanakkor az ingatlan becsült eladási ára a piac számára atipikus értékesítési feltételek miatt kétségtelenül alacsonyabb lesz a piaci árnál. Ennek az árnak a megjóslása nagyon nehéz az ilyen jellegű ítélet megfogalmazásához szükséges szubjektív és opportunista feltételezések természete és mértéke miatt.

A vagyonértékesítés sürgősségétől függően a felszámolási érték elrendelt felszámolási értékre és kényszer- (sürgős) felszámolási értékre oszlik.

Az elrendelt felszámolási érték folyó áron becsült érték, amely az ingatlan nyílt értékesítéséből származó becsült bevételt jelenti egy bizonyos időtartamra, amely időtartam alatt az eladónak lehetősége van megfelelő intézkedéseket tenni az eszközök likviditásának és értékének növelésére (rutin javítás, piacképesség stb.), mínusz az értékesítési költségek. A felszámolásról a tulajdonos dönt, ha célszerűbb az eszközt értékesíteni, ha az felesleges vagy veszteséges. Mivel ebben az esetben nincs szigorú korlátozás az értékesítés idejére vonatkozóan, az értékesített eszköz piaci kitettségi ideje közel áll a piaci kitettség időszakához, maga a likvidációs érték pedig a piaci értékhez közelít.

A kényszer- (sürgős) felszámolási érték folyó áron becsült érték, amely az ingatlan sürgős, azaz nyílt értékesítéséből várható bevételt jelenti. megfelelő intézkedések megtétele nélkül a likviditás és az eszközérték növelésére, mínusz az értékesítési költségek. Ebben az esetben szigorú korlátozások vonatkoznak az értékesítési időre, amelyet a vevő diktál. A piacon értékesített eszköz kitettségi ideje jóval rövidebb lehet, mint a piaci kitettség.

Így az eladási érték (likvidációs érték) mindkét opciónál alacsonyabb lesz, mint a piaci érték. A fenti tényezők által okozott piaci érték csökkenés mértékét a felszámolási diszkont határozza meg. Rendezett végelszámolás esetén ennek a kedvezménynek az összege kisebb lesz, mint sürgős felszámolás esetén.

1. A felszámolási érték számításának céljai, funkciói, feladatai

A felszámolási érték számításának céljait és módszertanát az határozza meg, hogy az értékelt ingatlan tulajdonosa milyen helyzetbe kerül.

Az ingatlan felszámolási értékének megállapítása az alábbi esetekben szükséges:

· vállalkozás felszámolása esetén;

· a csőd veszélyének kitett adós vállalkozás adósságának visszafizetési tervének kidolgozásakor;

· egy vállalkozás átszervezésének finanszírozása során;

· a vállalkozás többleteszközeinek értékének meghatározásakor;

· vállalkozás tárgyalás nélkül végrehajtott reorganizációja során;

· a vállalkozás egyes termelő létesítményeinek gazdaságilag független szervezetekre való szétválasztásának lehetőségeinek elemzése és azonosítása során;

· a fedezetül szolgáló ingatlan értékének és a kölcsön visszafizetésének ellehetetlenülése esetén értékesítési igényének meghatározásakor.

A fenti helyzetek pozitív megoldása számos tényezőtől függ, elsősorban az ingatlan értékétől, likviditási fokától, az értékelés napján érvényesülő kereslet-kínálati tényezőktől.

2. Technológia a felszámolási érték kiszámításához szükséges munkák elvégzéséhez

Az értékbecslő fő feladata a likvidációs érték altípusának pontos meghatározása a Megrendelő által meghatározott feladatoknak megfelelően. A piaci érték és a nem piaci érték alapja közötti esetleges összetévesztés elkerülése érdekében az Értékbecslőnek az alábbi értékelési algoritmust kell betartania:

1. Azonosítsa az értékelt ingatlant. Az azonosítás azt jelenti, hogy az értékelés tárgyairól rendelkezésre álló dokumentáció és azok tényleges jelenléte és állapota közötti megfelelést kell létrehozni.

2. Határozza meg az értékelt ingatlanhoz kapcsolódó jogokat. A tulajdonjog leírása tartalmazza az ingatlan általános leírását és a tulajdonosi jogokat biztosító tulajdoni okmányok listáját, például a vállalati tulajdonra vonatkozó adásvételi szerződés vagy az illetékes kormány által kiállított tulajdoni igazolás alapján. ügynökségek.

3. Határozza meg az értékelés célját és funkcióját. Az értékelés céljának és funkciójának azonosítása magában foglalja a becsült érték típusának és eredményeinek felhasználási módjának ésszerű meghatározását az értékelés céljaival összhangban.

4. Határozzon meg egy érvényes értékelési dátumot. Az értékbecslés hatályba lépésének időpontja főszabály szerint egybeesik az értékelt ingatlan ellenőrzésének időpontjával.

5. Kutassa fel az értékelt ingatlant. Ebben a szakaszban megtörténik az értékelés alatt álló ingatlan átvizsgálása és műszaki állapotának ismertetése. Elemzésre kerül a piaci érték számításának lehetséges módjai, amely alapján a piaci értéktől eltérő értékelési alapok (felszámolási érték, fedezeti érték, biztosítási érték stb.) határozhatók meg.

6. Az értékelt ingatlan piaci értékének kiszámítása. Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény 3. cikke szerint „...az értékelési tárgy piaci értéke azt a legvalószínűbb árat jelenti, amelyen ez az értékelési tárgy a nyílt piacon, versenyben értékesíthető. környezet...".

7. Az elbírálás megjelölt céljának és funkciójának megfelelően indokolja meg a megfelelő engedmények piaci értékből történő kiszámítását, beleértve az értékesítési költségeket is. Az értékesítési költségek magukban foglalják az ingatlan fenntartásának, forgalomképes állapotba hozatalának költségeit, az ingatlanosoknak, értékbecslőknek nyújtott jutalékokat, stb. Ebben az esetben minden különleges körülményt és a jelenlegi helyzetből adódó korlátozást azonosítani szükséges.

8. Az elrendelt felszámolási érték számítása esetén az értékelési eredményeket a kidolgozott felszámolt vagyonértékesítési tervnek megfelelően módosítani kell. A felszámolási érték kiszámításakor az eszközök értékesítéséből származó bevételt, a kapcsolódó költségek nélkül, az értékelés időpontjára diszkontálják olyan diszkontrátával, amely figyelembe veszi az értékesítéshez kapcsolódó kockázatot.

A különböző eszközök értékesítése likviditási fokuktól függően eltérő időpontokban is végrehajtható. A likviditás az eszközök tulajdonát jelenti, amely gyors értékesítésükben fejeződik ki, azaz. készpénzbe forgatni.

Az ingó vagyon definíciója értelmében általában likvidebb, mint az ingatlan. A berendezések, gépek, mechanizmusok rövidebb időn belül értékesíthetők. Az egyéb eszközök, mint például a készletek, nyersanyagok és anyagok az eszközök eladásáról szóló döntés meghozatala után azonnal értékesíthetők.

A vállalkozás eszközeinek elrendelt felszámolási értékének kiszámítására irányuló munka technológiai sorrendjét a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézetének szemináriumainak anyagai mutatják be legteljesebben. Ez a következő lépéseket tartalmazza:

· a vállalkozási vagyon felszámolásának naptári ütemtervének kidolgozása;

· az eszközök jelenlegi értékének kiszámítása a felszámolás költségeinek figyelembevételével;

· a vállalkozás kötelezettségeinek összegének meghatározása;

· a vállalkozás kötelezettségeinek összegének levonása az eszközök aktuális korrigált értékéből.

Sajnos jelenleg nincs megalapozott módszertan a felszámolási kedvezmények és általában a felszámolási érték kiszámítására. A felszámolási kedvezmények számításának egyes szerzők által javasolt megközelítéseit elemezve megállapítható, hogy ezek a megközelítések többnyire empirikus jellegűek, amelyeket egy-egy szakember véleménye határoz meg.

Ismeretes, hogy az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték feltételez egy bizonyos piaci kitettséget, amely alatt az értékelt ingatlan a meghatározott forgalmi értéken értékesíthető. A piaci kitettség időtartamának csökkenésével csökken annak a valószínűsége, hogy egy eszközt piaci értéken adnak el. Az eszköz értékesítésének sürgősségének meg kell határoznia a piaci érték szintjének megfelelő csökkentését. Így a piaci és a felszámolási érték közötti különbséget elsősorban az ingatlanértékesítéshez szükséges idő határozza meg, nem beszélve a kényszerértékesítés tényezőjéről. A megvalósítás sürgősségét az adott ingatlantípusra vonatkozóan a szükséges értékesítési (kitettségi) idő - Ttr és az értékelés napján megállapított - Ttr piaci kitettségi időszak aránya határozza meg.

Így a felszámolási érték a felszámolási diszkonttal korrigált piaci értékkel határozható meg. Maga a likvidációs diszkont (L) az f(Te) expozíciós idő és a kereslet árrugalmasságának szorzataként ábrázolható, figyelembe véve az f(E) kényszerértékesítési tényezőt:

Felszámolási kedvezmény

(L) = f(Te)*f(E).

Az f(Te) függvény a következő képlettel számítható ki:

f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)

ahol (Tre-Ttr) a kamatfelhalmozási periódusok (hónapok) száma a diszkontálási időszakra vonatkozóan, amelyet a kívánt értékesítés (kitettség) időpontja határoz meg; i -- a megfelelő (Tre-Ttr) diszkontráta.

1. példa: Egy értékbecslő a berendezés piaci értékét (MC) 50 000 USD-ben határozta meg különféle értékelési módszerek segítségével. A kumulatív konstrukciós módszerrel a tőkésítési rátát (R) 35%-ban, míg a megtérülési rátát 10%-ban határoztuk meg (évesítve). Mint tudják, R két összetevőből áll - a megtérülési rátából (i) és a megtérülési rátából (RR). Ha az NV-t a tőkésítési ráta összetevőjének tekintjük, amely feláldozható, ha T 0-ra hajlik, az (1) képlet a következőképpen ábrázolható:

f(Te)= 1/(1+ R – HB)(Tre – Tmp)

A piaci kitettség (Tre) 3 hónap, a szükséges kitettség (Ttr) pedig 1 hónap.

f(Te)=1/(1 + 0,029 - 0,008) (3 - 1) = 0,959

Felszámolási érték

(LS) = RS*f(Te) = 50000*0,959 = 47964 USD

Felszámolási kedvezmény = 50 000 - 47 964 = 2 036 USD

A költség függése a kitettség időtartamától a következő képlettel is kifejezhető:

LS = RS*(1 -- exp(-i*Ttr))/(1 -- exp(-i*Ttr)), (2)

2. példa Az 1. példa adatai alapján a (2) képlet segítségével kiszámítjuk a likvidációs értéket:

LS = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17470 USD

Felszámolási kedvezmény = 50 000–17 470 = 32 530 USD

Az 1. és 2. példában kapott likvidációs érték értékeket összevetve arra a következtetésre juthatunk, hogy az (1) képlet egyértelműen jelentősen túlbecsüli a Ttr-nél elért eredményt.<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Felszámolási érték (súlyozott átlag) = (17470,2+47964,1)/3 = 27634,7 USD

Felszámolási kedvezmény = 50000-27634,7 = 22365,3 USD

A rugalmassági együttható (Ke) meghatározása a szükséges információk esetleges hiánya miatt nehezebb. A kereslet árrugalmassága a kereslet mennyiségének százalékos változásának és az ár százalékos változásának az aránya (ez a képlet alkalmazható bármely árváltozásra lineáris keresleti görbék esetén és kis árváltozásokra tetszőleges keresleti görbék esetén). Általában a kereslet rugalmas, ha az árak magasak, és rugalmatlan, amikor az árak alacsonyak. Amikor Ke>1 kereslet rugalmas, amikor Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

A kereslet árrugalmasságának együtthatója meghatározásának alapja a piaci információ, amely alapján a kereslet árrugalmasságának grafikonja összeállítható.

A kényszerértékesítés tényezőitől is függő és a kereslet rugalmasságát figyelembe vevő felszámolási diszkont komponens kiszámításához a következő modell vehető figyelembe:

L=((Tmp / Tpe)2 - 2(Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3),

ahol L a felszámolási kedvezmény; Ttr -- a szükséges expozíció ideje (végrehajtás); Tre - piaci kitettség ideje; RS - piaci érték; e -B*Ke-- a felszámolási kedvezmény komponense, a kényszerértékesítés miatt és a kereslet rugalmasságát figyelembe véve; e -- a természetes logaritmus alapja (e=2,718); B a kényszerértékesítési tényezőt tükröző együttható, B pedig<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

A képlet a piaci értékből a diszkont együtthatót a szükséges kitettség idejének függvényében, az eszközök értékesítésének időpontjától függően, a piaci kitettség értékének arányában határozza meg; ebben az esetben az E a felszámolási kedvezmény változási tartományát meghatározó paraméter, azaz. 0-tól a (РС*e -B*Kе) értékig. Abszolút rugalmatlan kereslet esetén a kereslet árrugalmasságának együtthatója nullára, (РС*e -B*Kе), illetve РС-ra hajlik, azaz. eléri a piaci értéket; abszolút rugalmas kereslet esetén a rugalmasság a végtelenbe hajlik, a diszkont ennek megfelelően nullára. Így minél nagyobb a kereslet árrugalmassága, annál kisebb a kedvezmény és fordítva. A likvidációs érték számításának e megközelítésének hátrányai közé tartozik a rugalmassági együttható kiszámításának nehézsége.

3. A felszámolási érték alkalmazásának jogszabályi keretei

A felszámolási érték alkalmazásának jogszabályi keretét az Orosz Föderáció jogszabályai szabályozzák jogi személyek fizetésképtelensége (csődje), vagyonának lefoglalása és az ingatlan későbbi kényszerértékesítése esetén a tartozás kiegyenlítése vagy behajtása érdekében. a mindenkori végrehajtási eljárásnak megfelelően különböző szintű költségvetési adó- és egyéb befizetések hátraléka.

Jelenleg az ingatlanértékelés során nagyon gyakran szükséges a piaci érték meghatározása. Számításának módszertana, amely Nyugat-Európából és Amerikából érkezett hozzánk, hazai gazdasági körülmények között már sikeresen tesztelt. Az orosz értékelési gyakorlatban jóval kevésbé elterjedt az egyéb értéktípusok meghatározása, ami kihat a módszertani támogatottságuk alacsony szintjére. Ez a helyzet különösen az ingatlanok felszámolási értékének kiszámításakor figyelhető meg.

Az ilyen típusú érték számításának, és ennek megfelelően a módszertani és módszertani alapnak a javítása ma rendkívül aktuális, hiszen az 1998 augusztusában bekövetkezett pénzügyi-gazdasági válság miatt meredeken megnőtt a felszámolási érték felhasználásának igénye. piacgazdasági entitások között.

A hazai szakirodalom áttekintése azt mutatta, hogy ezzel a témával gyakorlatilag senki nem foglalkozott behatóan, miközben a felszámolási érték az egyik fő eleme a csődbe ment vállalkozások válságellenes kezelésének és a végrehajtási eljárásoknak. Az utóbbi időben a legnagyobb igény az ilyen típusú értékekre a szövetségi tulajdonban lévő és Moszkva város területén található ingatlanok kezelési rendszerében is megfigyelhető, mivel ez a szövetségi alany a legnagyobb szövetségi tulajdonos, amelynek területén ott van. körülbelül 3 millió négyzetméter. m-es irodai és adminisztratív terület, szállodák, autóraktárak és egyéb helyiségek.

Az egyik sürgető és fontos probléma a hosszú távú építési projektek és a befejezetlen építkezések felszámolásának problémája, beleértve Moszkva városát is, ahol jelentős számú befejezetlen ipari és adminisztratív létesítmény található, amelyekben jelentős állami források találhatók. fektettek be. Ezért nagyon fontos, hogy helyesen értékeljük ezt az ingatlant, amelyet várhatóan árverésen értékesítenek az Orosz Föderáció Vagyonügyi Minisztériumának és a moszkvai kormánynak a „Gazdasági forgalomban való részvételről és annak biztosításáról” szóló közös határozattervezetének megfelelően. a befejezetlen építési objektumok, valamint a szövetségi tulajdonban lévő és Moszkva város területén található rekonstrukcióra vagy helyreállításra váró objektumok további felhasználásának hatékonysága."

Az aukciókon eladott ingatlan adásvételi ügyletekkel kapcsolatos információk átláthatatlansága Oroszországban az egyik fő oka a felszámolási érték számításának gyenge módszertani támogatásának, és ennek megfelelően az érték meghatározásának pontosságának, míg az európai országokban pl. Az információ nyílt és hozzáférhető, és a külföldi értékelési gyakorlatban nincs probléma az ilyen típusú érték kiszámításával.

E probléma mellett van egy másik, nem kevésbé fontos probléma - ez a felszámolási érték alkalmazásának szabályozási és jogszabályi szabályozása, illetve egyértelmű értelmezésének megszilárdítása. Így a végrehajtási eljárásokról szóló, 1997. július 21-i 119-FZ szövetségi törvénnyel összhangban ki kell számítani az árverésen eladandó ingatlan piaci értékét. De ha aukción értékesítik, azaz korlátozott ideig, ami jellemző a nem piaci értékesítési feltételekre, akkor ez nem felel meg a piaci értéknek a szövetségi törvény 3. cikkében foglalt fogalmának. 1998. július 29. 135-FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről". Különösen a következő rendelkezések sérülnek: „... az ügylet értéke semmilyen rendkívüli körülményben nem tükröződik...”, „... az ügylet ára ésszerű ellenszolgáltatást jelent az értékelés tárgya számára, és nem volt kényszer az ügylet lebonyolítására az ügyletben részt vevő felekkel szemben egyik oldalról sem..." és mások, mivel ésszerűtlenül rövid időn belül és a piaci ár alatti áron egyetlen ésszerű tulajdonos sem ad el árverésen ingatlant. Ez közvetlenül jelzi a kényszerértékesítést, ami a felszámolási érték fogalmának velejárója. Így az értékbecslőknek nem a lefoglalt vagyon forgalmi értékét, hanem felszámolási értékét kell meghatározniuk.

Az ingatlanértékelés gyenge szabályozási kerete és az Orosz Föderáció kormánya által jóváhagyott szabványok hiánya miatt a felszámolási érték fogalma és alkalmazási köre még nem került kialakításra. Az egyetlen dokumentum, amely legalább némi fogalmat ad róla, az 1996. szeptember 25-i 6-r számú FCSM rendelet „A befektetési alapok vagyonának értékelésére vonatkozó módszertani ajánlások jóváhagyásáról”. Kimondja, hogy "a felszámolási érték... az ingatlan kényszerértékesítési értékére vonatkozik, vagyis arra a pénzösszegre, amely egy ingatlan eladásából a meghatározott marketingidőhöz képest túl rövid időn belül megszerezhető. a piaci érték szabvány szerint." Ez a fogalom gyakorlatilag egybeesik a 2. számú, „A piaci értéken kívüli értékelési alapok” nemzetközi értékelési standardban (amelyet az Orosz Föderáció kormánya még mindig nem ismer el, ellentétben néhány más állam kormányával), a likvidációs érték fogalmával, amely kimondja, hogy „A felszámolási érték vagy a kényszerértékesítési érték az a pénzösszeg, amely reálisan realizálható az ingatlan eladásából túl rövid idő alatt ahhoz, hogy a piaci érték definíciójának megfelelő marketinget lehessen végrehajtani egyes államokban az eladási helyzetek magukban foglalhatnak olyan eseteket, amelyekben az eladó által tapasztalt nehézségekről tájékozott vásárlók vesznek részt. Ezek a fogalmak mutatják meg legpontosabban a felszámolási érték lényegét.

A fenti fogalmakból azt a következtetést vonhatjuk le, hogy a felszámolási értéket befolyásoló és a piaci értéktől megkülönböztető tényező csak a „kényszerértékesítés” tényezője, amely az ingatlanértékesítés nem piaci feltételeire jellemző.

Így teljesen nyilvánvalóvá válik, hogy a likvidációs érték kiszámításához a jelenlegi orosz viszonyok között a következő egyenlet használható:

Az arccal. = Piacról. x (1 - K ki),

· Arccal. - ingatlan felszámolási értéke;

· A piacról. - a vizsgált tárgy piaci értéke;

· Kifelé. - kényszerértékesítési kiigazítás, feltéve, hogy 0< К вын. < 1.

A fenti egyenlet szerint a felszámolási érték kiszámítása két lépésben történik. Első lépésben a vizsgált ingatlan piaci értékét határozzák meg. A második szakaszban kiszámítják a kényszerértékesítés korrekciós korrekciójának összegét, és beleszámítják a piaci érték értékébe, azaz a piaci értéket a „kényszerértékesítés” tényezőjéhez igazítják (nem piaci értékesítési feltételek esetén). ).

Ha az ingatlan forgalmi értékének kiszámítása nem okoz nehézséget, akkor a kényszerértékesítés korrekciós korrekciójának meghatározása és annak matematikai indokolása sok kérdést vet fel. A gyakorlatban az értékbecslők intuitív módon elfogadják a 0,1 és 0,3 közötti tartományban (a piaci érték 10-30%-a), ezért az aukciót gyakran érvénytelennek nyilvánítják. Pszichológiailag félnek elfogadni ezt a mutatót nagynak az igazolási nehézségek miatt. Míg az ingatlanárverésekre vonatkozó statisztikák és a személyes tapasztalatok elemzése azt mutatja, hogy a kényszerértékesítések korrekciója átlagosan 0,3 és 0,5 között mozog, és néha eléri a 0,8-at.

A kényszerértékesítési korrekció számításának matematikai alapja érdekében több mint 100 aukció eredményének elemzésére került sor az ingatlanpiac három szegmensében - irodai, kiskereskedelmi és ipari és raktári célú, Moszkvában és jogi személyek tulajdonában van a páros értékesítés módszerelemzésével. Az elemzés eredményeit a táblázat tartalmazza.

A kényszerértékesítés korrekciós támogatásának ingadozási tartományai

	Az objektum funkcionális célja	A kényszerértékesítés korrekciós értékének ingadozási tartománya, %
	Irodaházak és helyiségek:
	Kereskedelmi épületek és helyiségek:
	Raktári és ipari épületek és helyiségek:

A táblázat adatainak elemzése eredményeként az átlagértékük változásának tendenciája állapítható meg, ami arra utal, hogy az ország instabil gazdasági helyzetben (1998 vége) a kényszerértékesítések korrekciói értékei nagyobbak, mint a viszonylag stabil gazdasági helyzetben (2000 vége).

A felszámolási értéket befolyásoló „kényszerértékesítés” faktor, amely mennyiségileg a kényszerértékesítési korrekció formájában fejeződik ki, viszont egy alacsonyabb szintű tényezőrendszerből áll.

Eladásra kényszerített tényező:

· · értékesítési módszerek

· · értékesítési dátumok

· · befektetési kockázat

· · értékesítési költségek

· · Egyéb

Az ezen tárgyak kényszerértékesítésére vonatkozó korrekciós kiigazításnak a „kényszerértékesítési” tényező alkotóelemeitől való függőségének további vizsgálata lehetővé teszi számunkra, hogy egy univerzális képletet vezessünk le a likvidációs érték kiszámítására.

4. Felszámolási érték becslése

A vállalkozás felszámolási értéke a kényszerértékesítés során elért értéke, amely megegyezik a vállalkozás felszámolásából származó vagyonának felszámolási célú értékesítéséből származó bevétel különbözete formájában kapott pénzösszeggel. Ebben az esetben ingatlanértékesítésről beszélünk, amely túl rövid a megfelelő marketinghez.

Egy vállalkozás felszámolási értékének felmérésére akkor kerül sor, ha komoly kétségek merülnek fel a vállalkozás működésének megőrzéséhez (a vállalkozás csődhelyzetben van), vagy ha a vállalkozás felszámoláskori értéke magasabb lehet. mint ha tovább működik.

Vészhelyzet a vállalkozás csődje és felszámolása. A nemfizetésre vonatkozó pozitív döntés valószínűsége, amely általában együtt jár ezzel a helyzettel, a felszámolt vállalkozás tulajdonában lévő ingatlan értékétől függ.

A vállalkozás felszámolási értékének felmérése nem csak a vállalkozás felszámolása esetén szükséges. Sok más esetben is fontos, például: adós vállalkozás finanszírozásánál; a vállalkozás átszervezése során (ideértve a vállalkozás-átszervezési programok vizsgálatát is); a csőd által fenyegetett adós vállalkozás adósságainak visszafizetésére vonatkozó terv kidolgozásakor; a vállalkozás egyedi termelési kapacitásainak gazdaságilag független szervezetekre való szétválasztásának lehetőségének elemzése és azonosítása során; vállalkozásvásárlási kérelmek elbírálásakor; a tulajdonjog harmadik félre történő átruházásával járó csalárd ügyletek vizsgálatakor.

A csődhelyzetben lévő vállalkozás felszámolási értékének becslése számos jellemzővel bír, elsősorban magának a rendkívüli helyzetnek a természetéből adódóan. Ezeket a tulajdonságokat az ingatlan értékelésénél figyelembe kell venni.

A felszámolási érték értékelése az úgynevezett aktív értékelési típusokra vonatkozik, amikor a kapott eredmények alapján sok érdekelt megfelelő gazdálkodási döntést hoz. A vállalkozás felszámolási értékének sajátossága a harmadik felek nagyfokú függése az értékelés eredményeitől.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 61-65. cikkében megállapított, a jogi személyek felszámolására vonatkozó általános szabályok alapján a jogi személy (vállalkozás) felszámolása és bármilyen formában történő átszervezése közötti fő különbség az, hogy a felszámolás nem utódlást jelentenek, pl. a felszámolt vállalkozás jogainak és kötelezettségeinek átruházása más jogalanyokra.

A vállalkozás felszámolási értékének megállapítása úgy történik, hogy a mérlegben szereplő összes eszköz korrigált értékéből le kell vonni a vállalkozás felszámolásával kapcsolatos folyó költségek összegét, valamint az összes kötelezettség értékét.

A felszámolási érték az az ár, amelyért egy adott tárgyat adott időkereten belül eladnak a piacon. Mindig a piaci érték alatt van.

A likvidációs érték egy olyan mutató is, amely olyan rendkívüli körülmények fennállása esetén merül fel, amelyek befolyásolják a normál piaci helyzet változásait (pl.

A felszámolási értéket befolyásoló tényezők:

Gazdasági helyzet a piacon;

A felszámolás költségének közvetlen függése az alany értékesítési időszakától, az úgynevezett „kitettségi időszak”. Ez függ az ingatlan típusától, a kezdeti eladási ártól és a kereslet szintjétől;

Egy téma vonzerejének szintje a piacon, amelyet sajátos jellemzők határoznak meg. Ez egy adott típusú objektum iránti kereslettől függ.

A következő esetekben határozzák meg:

A céget a csőd veszélye fenyegeti;

A gazdálkodó szervezet kimutatta, hogy a társaság felszámolási értéke meghaladja a tevékenysége végzése alatt állót.

A gazdálkodó egység felszámolási költségének becslésének módszerei

1. A közvetlen módszer a likvidációs érték kiszámítását jelenti (közvetlen összehasonlítás hasonló vállalkozásokkal és a korrelációs módszer, ill.

2. Közvetett módszertan, amely magában foglalja az érték piaci értékelésen keresztül történő kiszámítását. Ebben az esetben a felszámolási érték a piaci ár mínusz a vállalkozás kényszerértékesítési tényezőjének költsége. Ennek a tényezőnek a nagyságának meghatározása jelenti a fő nehézséget. Ezért alapvetően a hazai piacon a kényszerértékesítés költségét szakértői vélemény határozza meg.

Felszámolási érték válságban

Amikor az állam gazdaságában a legkisebb instabilitás is fellép, a gazdálkodó egységek árát olyan tényezők kezdik befolyásolni, amelyek közül a legfontosabb az értékesítés időzítésének korlátozása. Ezért a felszámolási érték olyan mutató, amely válságos körülmények között meglehetősen releváns.

Ha tehát a piaci helyzetet némi stabilitás jellemzi, akkor az ún. „expozíciós időszakot” a szakemberek statisztikai információk alapján határozhatják meg. Bonyolult instabil helyzet fennállása esetén az ilyen számításokat többé nem jellemzi a pontosság és a megbízhatóság. Ezért ebben az esetben célszerű használni Nem szabad megfeledkeznünk arról a tényről, hogy a felszámolási költség becslésének pontossága az értékbecslő szakértelmétől és tapasztalatától függ.

A „felszámolási érték” fogalma mind a gazdasági egység egészére, mind annak egyes összetevőire alkalmazható. Ilyen például a tárgyi eszközök felszámolási költségének felmérése. Az összes fent felsorolt ​​módszer és tényező alkalmazható erre az objektumra.