Am vândut un apartament care a fost moștenit. Cum să cumperi un apartament dacă a fost moștenit? Caracteristici ale selecției și executării documentelor. Rând lung de moștenitori

Cumpărarea unui apartament moștenit este cea mai periculoasă tranzacție pentru cumpărător. Nu uita niciodată: teoretic, o rudă „uitată” poate apărea întotdeauna. Dar ce să faci când nu există altă opțiune de cumpărare sau apartamentul chiar merită atenția cuvenită?
În acest articol voi vorbi despre cum să cumpărați corect un apartament de la un moștenitor și despre cum să vă protejați de posibile probleme.

✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔

○ Principalele caracteristici ale achiziționării unei locuințe.

Există câteva nuanțe importante care sunt utile pentru fiecare cumpărător al unui apartament moștenit.

1. Apartamentul trebuie să aparțină vânzătorului cu privire la dreptul de proprietate. Este posibilă înregistrarea unui imobil ca proprietate numai după ce au trecut șase luni de la data decesului testatorului, după ce a primit certificatul corespunzător de la un notar. După aceasta, locuința este înregistrată în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare.
Care este primul lucru pe care trebuie să-l facă un cumpărător? Aflați data morții testatorului, solicitați vânzătorului un certificat de drept la moștenire și un extras din Registrul Unificat de Stat. De asemenea, puteți contacta notarul care s-a ocupat de cazul moștenirii și îl puteți întreba dacă există alți solicitanți pentru proprietate și dacă au existat refuzuri de a moșteni locuința de la alți moștenitori.
2. Dacă se achiziționează o cotă dintr-un apartament, atunci cumpărătorul, înainte de a ți-l vinde, trebuie să ofere o afacere coproprietarilor (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse).
Solicitați refuzuri scrise de la vânzător de a refuza cumpărarea, în caz contrar contractul poate fi contestat. Dacă nu există refuzuri scrise din partea coproprietarilor, moștenitorul poate face dovada faptului notificării prin prezentarea unei copii a scrisorii trimise și a notificării predării acesteia (trebuie să treacă mai mult de o lună de la data notificării - doar în acest caz). vânzătorul primește dreptul de a-și înstrăina cota unei alte persoane).
3. Dacă există mai mulți moștenitori ai apartamentului, fiecare dintre aceștia acționează ca vânzător și semnează personal contractul. Nu-i crede pe cei care susțin că absența uneia dintre rudele tale nu va strica. Va răni - moștenitorii sunt întotdeauna anunțați în momentul cel mai incomod.
Cetăţenii au dreptul să-şi transfere competenţele de a efectua tranzacţii către alte persoane.
Ce ar trebui să facă cumpărătorul? Verificați împuternicirile notariale de la moștenitorii care vând apartamentul. Atenție la lista puterilor acordate - reprezentantul trebuie să aibă dreptul de a efectua tranzacții imobiliare în numele mandantului.
4. Drepturile de proprietate sunt înregistrate în Rosreestr. Costul serviciilor guvernamentale este de 2.000 de ruble (clauza 22, clauza 1, articolul 333.33 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

○ Achiziționarea unui apartament care a fost moștenit.

Tranzacția se încheie ținând cont de nuanțele descrise mai sus prin încheierea unui acord scris. Înainte de a întocmi documentul, asigurați-vă că vânzătorul are documentele necesare pentru apartament.

✔ Ce documente sunt necesare

Pentru a încheia o tranzacție aveți nevoie de:

• Pașapoartele părților.
• Un titlu de proprietate pentru imobile (în cazul nostru este un certificat de moștenire eliberat de un notar).
• Extras din Registrul Imobiliar Unificat de Stat (dacă apartamentul a fost înregistrat înainte de jumătatea anului 2016 - certificat de proprietate).
• Este necesar un pașaport tehnic dacă apartamentul nu este înregistrat în registrul cadastral (despre acest lucru puteți afla pe site-ul Rosreestr la secțiunea „Informații de referință”; puteți comanda documentul de la ITO).

Cumpărătorul are și dreptul de a solicita documente suplimentare. De exemplu, un certificat de la departamentul de locuințe despre absența datoriilor, un extras din registrul casei despre persoanele înregistrate, permisiunea de reamenajare, refuzurile altor persoane de la proprietatea moștenită. Dar această documentație nu va fi necesară la reînregistrarea drepturilor de proprietate la Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, este necesară pentru reasigurarea suplimentară a cumpărătorului;

✔ Cum se întocmește un acord

Documentul se întocmește în formă scrisă simplă și se depune împreună cu alte documente la Rosreestr. Conditiile esentiale sunt:

• Obiectul acordului.
• Preț.
• Lista cetățenilor care locuiesc în apartament.

Aceste condiții trebuie scrise fără ele, contractul va fi considerat nul. Condițiile suplimentare sunt specificate la discreția părților. Deoarece tranzacția este considerată riscantă, este recomandabil să specificați următoarele ca condiții suplimentare:

• Prevederea potrivit căreia vânzătorul garantează absența altor moștenitori (această expresie poate funcționa în avantajul tău dacă apar brusc rude).
• Procedura de reziliere a unui contract în cazul unei schimbări semnificative a circumstanțelor (articolul 451 din Codul civil prevede această posibilitate).
• Soluționarea litigiilor.

Nu este necesar să ai tranzacția certificată la notar, dar în cazul achiziționării unui apartament moștenit nu va strica.

○ Ce probleme pot apărea?

De fapt, pot apărea multe probleme. Înainte de a cumpăra un apartament de la un moștenitor, se recomandă insistent să studiați istoria proprietății și nuanțele achiziționării unei locuințe moștenite.
Nu uitați că nu numai dvs., ci și moștenitorii înșiși puteți fi înșelați, de exemplu, prin falsificarea unui testament. Verificați toate documentele cu mare atenție, fiți interesați de detalii. Acest lucru vă va scuti de posibile probleme. Cele mai frecvente probleme sunt următoarele.

✔ Au apărut și alți moștenitori

Dacă apar alte persoane care revendică proprietatea, există un risc mare ca acestea să o dea în judecată. Prin urmare, merită să aveți grijă să vă recuperați banii în timp util.
Desigur, vânzătorul este puțin probabil să fie de acord să returneze banii. Cel mai probabil, va trebui să mergeți în instanță.
Dacă vânzătorul știa de prezența altor moștenitori, art. 179 Cod civil al Federației Ruse:

„O tranzacție efectuată sub influența înșelăciunii poate fi declarată nulă de instanță la cererea victimei.
Tăcerea deliberată asupra circumstanțelor pe care o persoană ar fi trebuit să le raporteze cu conștiința cerută de termenii tranzacției este, de asemenea, considerată înșelăciune.”

Dacă vânzătorul nu știa de prezența altor moștenitori, art. 451 Cod civil al Federației Ruse:

„O modificare semnificativă a împrejurărilor din care au pornit părțile la încheierea contractului constituie temeiul modificării sau rezilierii acestuia, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel sau decurge din esența acestuia.
O schimbare a circumstanțelor este considerată semnificativă atunci când acestea s-au schimbat atât de mult încât, dacă părțile ar fi putut să o prevadă în mod rezonabil, contractul nu ar fi fost deloc încheiat de acestea sau ar fi fost încheiat în condiții semnificativ diferite.”

În ambele cazuri, cumpărătorul trebuie să returneze banii. În ce ordine și cantitate decide instanța. În primul caz, solicitantul are și dreptul la rambursarea costurilor suportate ca urmare a încheierii tranzacției.
În cazul în care moștenitorii au reușit să conteste tranzacția de vânzare cumpărare, banii pot fi returnați în baza art. 461 Cod civil al Federației Ruse:

„Atunci când mărfurile sunt retrase de la cumpărător de către terți din motive apărute înainte de executarea contractului de vânzare, vânzătorul este obligat să despăgubească cumpărătorul pentru pierderile suferite, cu excepția cazului în care face dovada că cumpărătorul cunoștea sau ar fi trebuit să cunoască existența acestora. motive.”

✔ Documentele de cumpărare și vânzare au fost completate incorect

Dacă în urma tuturor procedurilor de înregistrare au fost identificate erori, fapta tranzacției poate fi dovedită pe baza unui Extras din Registrul Unificat de Stat. Tranzacția poate fi declarată nulă prin instanță.
Dovada transferului de bani către vânzător va fi documentul bancar corespunzător sau chitanța de acceptare a plății în avans. Dovada tranzacției include, de asemenea, corespondența cu vânzătorul, declarațiile martorilor și documentele în mână care indică sinceritatea intențiilor dumneavoastră.
Dacă, sub pretextul unei tranzacții, alta a fost efectiv finalizată, mergeți și în instanță. O tranzacție efectuată de fapt este recunoscută ca falsă. Instanța va obliga părțile să efectueze tranzacția de cumpărare și vânzare în conformitate cu toate regulile Codului civil al Federației Ruse (clauza 87 din Rezoluția Plenului Forțelor Armate ale Ucrainei nr. 25 din 23 iunie, 2015).

✔ Vânzătorul se oferă să „economisească” taxe

Foarte des, vânzătorii oferă să scadă prețul adevărat al unui apartament. Acest lucru se datorează faptului că veniturile primite din apartamentul vândut sunt supuse impozitului pe venit dacă proprietatea a fost în proprietatea moștenitorului mai puțin de trei ani (clauza 3 a articolului 217 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Suma iese a fi destul de mare, așa că gândiți-vă singur, nu ar fi nevoie să vă grăbiți să vindeți un astfel de apartament moștenitorului. Prin urmare, astfel de tranzacții par inițial suspecte, verifică totul de două ori cu atenție și nu sunt de acord cu o reducere de preț.
In cazul in care legalitatea tranzactiei este contestata, cumparatorul va putea returna banii in limita sumei specificate in contract. Este aproape imposibil să se dovedească că au fost efectiv transferați mai mulți bani.

○ Cum să evitați problemele?

Frauda în vânzarea unui apartament moștenit este foarte frecventă. Mai sus au fost deja oferite mai multe sfaturi pentru achiziționarea unor astfel de bunuri imobiliare (vezi „Principalele caracteristici ale achiziției”). Încă câteva puncte foarte importante.

✔ Verificarea documentelor vânzătorului

1. Verificați pașaportul vânzătorului și verificați cu autoritatea de înregistrare dacă documentul este listat ca pierdut.
2. Verificați capacitatea vânzătorului. Ar trebui să contactați o clinică de tratament pentru droguri și psihoneurologie, sau cel puțin să cereți cetățeanului să prezinte un permis de conducere.
3. Cereți vânzătorului să prezinte certificatul de deces al defunctului și titlul de proprietate. Verificați detaliile tuturor documentelor.

✔ Verificarea drepturilor terților

Aflați pe ce bază a primit vânzătorul apartamentul.
Dacă proprietatea a fost primită prin testament, verificăm:

• Prezența unui refuz testamentar sau a unei alte sarcini.
• Prezența rudelor „uitate” care sunt solicitanți pentru o cotă obligatorie în moștenire (aceștia sunt persoane cu handicap, copii, rude cu dizabilități ale defunctului - puteți afla despre ele de la un notar, prin oficiul registrului, arhive și, în cele din urmă, de la vecini).

Dacă există rude și alți reclamanți ai proprietății, este mai bine să refuzați imediat tranzacția.
Dacă proprietatea a fost achiziționată în mod legal, trebuie să verificați:

• Prezența moștenitorilor în aceeași linie cu vânzătorul (verificați la acesta sau la un notar, verificați dreptul de proprietate cu un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare).
• Prezența refuzurilor de moștenire.

Dacă sunt refuzuri sau nu există alte rude, totul este în regulă.
De asemenea, ar trebui să verificați cu vânzătorul despre prezența unui soț. De obicei, există un singur proprietar al proprietății moștenite, dar contractul de căsătorie poate prevedea altfel. Asigurați-vă că obțineți acordul soțului vânzătorului pentru tranzacție.

✔ Nu sunteți de acord cu frauda

Chiar daca se intampla sa cazi in mainile unui fraudator, tranzactia poate fi declarata nula in baza art. 179 din Codul civil al Federației Ruse. Pentru a vă dovedi drepturile de a returna banii, va trebui să dovediți instanței că nu au existat acțiuni ilegale din partea dumneavoastră.
O tranzacție cu un apartament moștenit este deja riscantă, nu încălcați legea.

Apartamentele de pe piața imobiliară secundară diferă nu numai prin dimensiune, aspect și locație, ci și prin poveștile lor. Unele au fost privatizate și au aparținut întotdeauna unui singur proprietar, altele au fost cumpărate în timpurile pieței și au schimbat mai mulți proprietari, iar altele au fost moștenite de vânzători. Vânzarea unui apartament care a fost moștenit este, în general, destul de comună. Cu toate acestea, cumpărătorul unui astfel de imobil trebuie să fie conștient de cel puțin principalele riscuri cu care se poate confrunta.

Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din acesta sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.

„” a atins recent subiectul moștenirii în articolele „” și „”. Astăzi ne vom uita la al treilea aspect - cumpărarea unui apartament primit ca moștenire. Experții noștri vă vor spune pentru ce ar trebui să se pregătească cumpărătorii în astfel de cazuri.

Cumpărând cu risc
„Principalul risc la achiziționarea unor astfel de obiecte este că, împreună cu acestea, există și posibilitatea de a dobândi pretenții de proprietate ale persoanelor ale căror drepturi legale au fost încălcate în timpul atribuirii moștenirii”, spune Daria Pogorelskaya, șeful departamentului juridic al Grupului de companii MIC.„După înregistrarea proprietății moștenitorului și vânzarea acesteia, poate apărea un terț care are planuri pentru moștenire”, adaugă Karen Bagdasaryan, șef adjunct al departamentului de clădiri noi al Companiei imobiliare Casa Rusă de Imobiliare. Mai mult, nu contează cum a moștenit vânzătorul - prin lege sau prin testament. Să reamintim cititorilor că există, ca să spunem așa, două tipuri de moștenitori. Potrivit legii, proprietatea este moștenită de rudele defunctului dacă acesta nu a lăsat testament, există mai multe rânduri de moștenitori; Prima prioritate include rudele apropiate - soțul/soția, copiii, părinții (Codul civil al Federației Ruse, capitolul 63). Dar testatorul poate dispune de ferma sa și o poate lăsa moștenire la propria discreție - rudelor sau unui prieten, mai multor persoane sau uneia (Codul civil al Federației Ruse, capitolul 62).

La moștenire în lege există posibilitatea să apară cetățeni care au și drepturi la moștenire. De exemplu, decedatul poate avea copii din căsătorii anterioare sau un soț cu care nu a locuit mult timp, dar nu a fost niciodată divorțat oficial. Este posibilă și următoarea situație: defunctul nu are moștenitori din prima etapă (copii, soți și părinți), au decedat mai devreme, astfel că moștenirea a fost înregistrată de către moștenitorii din a doua etapă, dar nepoții testatorului sunt declarați. să aibă dreptul la moștenire la prezentare (Articolul 1146 din Codul civil al Federației Ruse), adică în acele cote care s-ar datora copiilor defunctului (părinții nepoților). Și dintr-o dată poate apărea un moștenitor conform voinței, despre existența căreia rudele defunctului, care au intrat în moștenire potrivit legii, nu o cunosc uneori.

Dacă proprietatea este moștenită prin testament , este adesea contestată de moștenitorii nemulțumiți în lege , de exemplu, încearcă să demonstreze că este fals, sau că testatorul a fost inadecvat sau a acționat constrâns atunci când a întocmit acest document. La urma urmei, puține rude le place când apartamentul merge la, de exemplu, un soț de drept comun sau un vecin care a avut grijă de el. „Există și posibilitatea ca un moștenitor să se prezinte cu un alt testament, întocmit ulterior, iar conform legii anulează toate cele emise anterior”, spune Daria Pogorelskaya (Grupul de companii MIC). – Și de altfel, defunctul poate avea un cerc de succesori legali care au dreptul la o cotă-parte la moștenire, indiferent de textul testamentului. Această categorie include copiii cu handicap ai testatorului, soțul său cu handicap și părinții și alte persoane aflate în întreținere.”

Astfel de circumstanțe îi conduc de obicei pe moștenitori și reclamanți la bunuri imobiliare în instanță. „Și dacă reclamantul dovedește temeinicia pretențiilor sale, atunci tranzacția de cumpărare-vânzare imobiliară este declarată nulă cu toate consecințele care decurg, adică fiecare parte se obligă să restituie celeilalte tot ceea ce a primit în cadrul tranzacției”, spune. Daria Pogorelskaya (Grupul de companii MIC).

Astfel, cumpărătorul returnează apartamentul, iar vânzătorul trebuie să îi returneze banii plătiți. Dar, de obicei, ajung cheltuiți, și atunci se poate baza doar pe executorii judecătorești și pe disponibilitatea vânzătorului de depozite sau orice proprietate care poate fi vândută pentru a plăti datoria. Dacă nu există astfel de „avuții”, instanța poate obliga debitorul să restituie banii treptat, din fiecare salariu pe mai mulți ani.

Un alt risc. După cum s-a menționat Maria Litinetskaya, director general al Grupului Metrium, trebuie să fiți deosebit de atenți atunci când cumpărați un imobil care a fost moștenit recent. Poate fi vândut imediat după completarea documentelor relevante, dar în astfel de cazuri vânzătorii (care dețin proprietatea de mai puțin de trei ani) sunt obligați să plătească impozitul pe venit numai sume de până la un milion de ruble nu sunt impozitate pe ei. Prin urmare, vânzătorii se străduiesc să indice în contractul de cumpărare și vânzare un preț care să nu depășească un milion. Acceptând acest lucru, cumpărătorul locuinței, în eventualitatea unui litigiu ulterioar între moștenitori și a încetării tranzacției, riscă să primească înapoi doar suma specificată în contract, chiar dacă de fapt a plătit de câteva ori mai mult.

O altă nuanță neplăcută este aceea că la întocmirea unui testament, testatorul poate face un refuz testamentar: impune moștenitorului obligația de a acorda altei persoane dreptul de folosință a imobilului sau a unei părți din acesta pe durata întregii sale vieți sau pentru o perioadă de timp. anumită perioadă. Să presupunem că un tată îi lasă moștenire un apartament fiului său, dar numai cu condiția ca soția lui (nu contează dacă este mama sau mama vitregă a fiului său) să locuiască în el până la moartea ei. „Și după transferul ulterioar al proprietății asupra proprietății care făcea parte din moștenire, dreptul de a o folosi, acordat prin refuz testamentar, rămâne în vigoare”, relatează Daria Pogorelskaya (MC „MIC”).

Dacă legatul devine cunoscut după tranzacția de cumpărare și vânzare, va trebui să vă adresați instanței și să dovediți că vânzătorul l-a înșelat pe cumpărător ascunzând acest fapt.

Scheme frauduloase
Există, de asemenea, fraude directe asociate cu vânzarea de bunuri imobiliare poziționate ca „moștenite”. Rudele care comunică cu defunctul și au aflat primii despre moartea acestuia, nedorind să împartă moștenirea cu alți moștenitori legali, le pot ascunde acest fapt. „Rudele înșelate pot rămâne mult timp în întuneric și, din acest motiv, pierd termenul de acceptare a moștenirii. Cu toate acestea, cumpărătorul trebuie să țină cont de faptul că are dreptul de a restabili această perioadă sau de a stabili faptul acceptării moștenirii prin instanță”, explică Daria Pogorelskaya (Grupul de companii MIC).

De asemenea, moștenitorii necinstiți pot profita de faptul că alte rude nu pot intra în moștenire în termenul prevăzut ( prin lege este de 6 luni de la data morții testatorului) din anumite motive: de exemplu, din cauza unei boli. , incapacitate temporară sau rezidenţă în altă ţară . „Acești cetățeni încearcă să scape cât mai repede posibil de moștenirea acceptată și nu sunt deloc îngrijorați de ceea ce se va întâmpla cu cumpărătorul apartamentului, precum și cu alți moștenitori legali”, spune Maria Litinetskaya (Grupul Metrium) . Toate acestea însă nu îi privează pe moștenitorii ale căror drepturi au fost încălcate de posibilitatea de a restabili termenul de acceptare a moștenirii în instanță și de a contesta tranzacția de vânzare cumpărare. La fel pot face și moștenitorii care au refuzat moștenirea sub influența amenințărilor, dar apoi au decis să-și apere drepturile.

Sunt cunoscute și scheme profesionale frauduloase. De regulă, acestea se bazează pe falsificarea documentelor, cel mai adesea testamente. „De exemplu, o persoană singură care nu are rude apropiate moare. Escrocii care vânează în mod specific astfel de cetățeni falsifică testamentul prin notarul „lor”. În continuare, apartamentul este înregistrat ca proprietate și vândut. Mai mult decât atât, este adesea dificil să detectați faptul de fraudă și fraudatorii înșiși, deoarece pentru a-și acoperi urmele, apartamentul este revândut de mai multe ori. Și este dificil să tragi un notar la răspundere”, spune Yuri Sharanov, director general al GCN-Group.

De asemenea, escrocii după decesul proprietarului, după cum a relatat Maxim Krylov, avocat la bursa imobiliară AgentON, poate face un fals contract de cadou sau contract de vânzare-cumpărare, care ar fi fost întocmit în timpul vieții testatorului, și să îl prezinte moștenitorilor. Cu astfel de documente, se dovedește că imobilul nu este inclus în masa moștenirii. Dar dacă moștenitorii pot dovedi falsul, afacerea va fi reziliată.

„Escrocii pot vinde apartamente în numele defunctului în timp ce moștenitorii nu au intrat încă în moștenire sau au intrat efectiv în aceasta, dar nu au oficializat-o legal”, spune Daria Pogorelskaya (MC MC). „De exemplu, un chiriaș locuiește într-un apartament, află că proprietarul (proprietarul) este o persoană în vârstă și este singurul proprietar al imobilului. Chiriașul primește în mod fraudulos o împuternicire de la o persoană în vârstă, de exemplu, presupus pentru a colecta documente, dar de fapt este una generală, iar când proprietarul moare, fraudul, folosind această împuternicire, transferă spațiul de locuit către „persoana lui” (se încheie un contract de vânzare-cumpărare fictiv. - De la redactor) , înregistrează imobilul și îl vinde”, spune avocatul Elena Zhdanova, managing partner al firmei de avocatură „Pravo. Imobiliare. Familie".

Există cazuri în care escrocii au câștigat încrederea cetățenilor singuri, în special a celor care sufereau de dependență de alcool sau droguri, i-au convins sau forțat să scrie un testament și apoi chiar i-au ucis pe testatori pentru a dobândi rapid bunuri imobiliare proprii. Nu este întotdeauna posibil să descoperiți astfel de infracțiuni și să dovediți vinovăția moștenitorilor frauduloși prin testament, dar dacă acest lucru este posibil, atunci proprietatea este returnată moștenitorilor legali și toate tranzacțiile de cumpărare și vânzare cu aceasta sunt declarate nule.

Sfaturi de cumpărare
Ce ar trebui să facă cumpărătorii înainte de a decide să cumpere un apartament „moștenit”?

În primul rând, trebuie să studiați cu atenție istoria proprietății și documentele de pe aceasta. Trebuie să aflăm cu cine a locuit testatorul, dacă a fost căsătorit și dacă a avut copii. De exemplu, dacă defunctul a avut copii, dar, fiind divorțat, a locuit cu soția sa în comun și i-a lăsat un apartament în testament, atunci este foarte probabil un litigiu. Și dacă singurul fiu al defunctului a devenit moștenitor, atunci, cel mai probabil, nu vor exista proceduri judiciare.

„De asemenea, este necesar să se verifice dacă defunctul a avut moștenitori cu cotă-parte obligatorie (copii invalizi, părinți și soț - De la redactor), dacă aceștia sunt incluși în cercul persoanelor care au intrat în moștenire, dacă drepturile și interesele lor sunt luate în considerare”, - sfătuiește Maria Litinetskaya (Grupul Metrium). De asemenea, trebuie să acordați atenție numărului de moștenitori, dacă există un singur moștenitor, atunci probabilitatea de probleme este mai mare. În general, cu cât moștenitorii sunt mai deschiși, cu atât mai binevoitori oferă informații despre testator și rudele sale apropiate care au dreptul la moștenire, cu atât riscurile sunt mai mici.

La moștenirea potrivit legii apar adesea situații când sunt mai mulți moștenitori, dar numai unul dintre ei preia, iar ceilalți oficializează un refuz de moștenire în favoarea acestui moștenitor. Acest lucru face mai ușoară și mai ieftină înregistrarea și vânzarea imobilelor, astfel încât astfel de cazuri nu sunt neobișnuite, dar totuși Yuri Sharanov (GTsN-group) îi sfătuiește pe cumpărători să afle de ce moștenitorii au refuzat moștenirea și chiar mai bine să obțină un refuz legalizat.

Dacă există mai mulți moștenitori care și-au asumat drepturile, atunci contractul de cumpărare și vânzare, după cum a raportat Elena Zhdanova (oficiul de avocatură „Pravo. Real Estate. Familie”), trebuie să fie semnat de toată lumea - fiecare pentru el însuși, iar dacă moștenitorii au emis împuterniciri pentru cineva - apoi una, atunci este necesar să se verifice autenticitatea acestor împuterniciri și este de dorit ca toți moștenitorii să fie în continuare prezenți la tranzacție. În plus, atunci când un apartament este moștenit „prin lege”, conform recomandărilor Rimma Balyasnikova, director al Departamentului de Informații al Sistemului Unificat de Date de Stat, Este mai bine să obțineți o declarație de la moștenitori că nu au cunoștință de alți reclamanți legitimi ai proprietății.

În cazurile de moștenire prin testament, dacă este posibil, este necesar să se obțină confirmarea de la moștenitori prin lege, în special cu cote-părți obligatorii în moștenire, că nu o vor contesta. „De exemplu, în practica noastră a existat un astfel de caz: o bunica și-a lăsat moștenire apartamentul nepotului ei, dar în același timp a avut un fiu pensionar. În timpul comunicării personale cu el, avocații noștri au aflat că moștenitorul testamentului este fiul său și el consideră testamentul corect, este de acord cu vânzarea apartamentului și este gata să confirme acest lucru în scris”, spune Maxim Krylov („AgentON ”). Cu această abordare, probabilitatea de probleme este în mod natural minimă.

Verificarea identității însuși a moștenitorului vânzător reduce, de asemenea, riscurile. „Pentru a vă asigura că are dreptul de a vinde această proprietate, este necesar să vă verificați documentul de identitate - un pașaport și să verificați la biroul de pașapoarte de la locul de înregistrare al vânzătorului dacă pașaportul său este listat ca pierdut”, sfătuiește. Maria Litinetskaya („Grupul Metrium”). Dacă este listat, se poate dovedi că vânzătorul nu comunică deloc cu moștenitorul, ci cu un fraudator care a falsificat documentul.

„Și la achiziționarea unui apartament de la moștenitori trebuie să obțineți o copie legalizată a certificatului de deces al fostului proprietar. Se poate întâmpla ca el să nu fi murit, ci, de exemplu, să fi dispărut. Și este posibil ca după încheierea înțelegerii, proprietarul să apară brusc și să-și declare drepturile asupra apartamentului”, spune expertul.

În general, există destul de multe nuanțe și capcane, așa că este mai bine atunci când cumpărați apartamente primite ca moștenire să contactați un avocat și să verificați puritatea tranzacției. Și potrivit lui Rimma Balyasnikova (EGSN), trebuie să fiți deosebit de atenți atunci când cumpărați un imobil care a fost transmis prin testament, mai ales nu de la o rudă, ci de la un străin. „Dacă transferul de proprietate a avut loc cu mai puțin de trei ani în urmă, este recomandabil să nu achiziționați deloc astfel de obiecte”, avertizează Rimma Balyasnikova.

Dar, în orice caz, la cumpărarea unui apartament moștenit, contractul de cumpărare și vânzare nu poate indica o valoare redusă trebuie să apară prețul integral de piață. „La urma urmei, acesta este singurul mod, dacă tranzacția este declarată invalidă, cumpărătorul va putea pretinde suma de bani pe care a plătit-o efectiv”, explică Daria Pogorelskaya (Grupul de companii MIC).

În plus, asigurarea de titlu poate proteja cumpărătorii în cazul achiziționării unui apartament moștenit de vânzător în cazul pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului. „Asigurarea de proprietate permite cumpărătorilor de imobile să conteze pe compensarea pierderilor suferite în cazul în care instanța reziliază contractul de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare de la compania de asigurări”, spune Daria Pogorelskaya (Grupul de companii MIC). „Dacă intră în vigoare o hotărâre judecătorească, potrivit căreia bunul este supus sechestrului de la asigurat, asigurătorul îi plătește acestuia suma despăgubirii de asigurare, în majoritatea cazurilor egală cu valoarea imobilului (dar cuantumul se stabilește în funcție de termenii asigurării),” adaugă Maxim Krylov („AgentON”).

De asemenea, este de remarcat faptul că, în cazul asigurării titlului, tranzacția este asigurată cu control suplimentar - din partea companiei de asigurări. Dacă decide că achiziția este foarte riscantă, va refuza asigurarea, iar acesta este un motiv să se gândească la achiziționarea unui imobil moștenit.

Rezumatul portalului
Chiar și o astfel de tranzacție inofensivă la prima vedere, cum ar fi cumpărarea unui imobil primit de vânzător prin moștenire, poate fi plină de circumstanțe foarte neplăcute care îl vor duce pe moștenitor în instanță, iar cumpărătorul va rămâne fără locuință și fără bani. Vă puteți proteja de astfel de situații studiind toate împrejurările moștenirii, acordând atenția cuvenită verificării purității tranzacției și nu zgârcind cu asigurarea titlului.

Venitul cetățenilor Federației Ruse este supus impozitării. Cu toate acestea, procedura de deducere fiscală are multe nuanțe legate de apartenența cetățenilor ruși la o anumită categorie, tipuri de venituri și circumstanțele încasării acestora. Adesea, după ce au moștenit imobile și au decis să le vândă imediat, rușii nu știu dacă trebuie să plătească impozit pentru vânzarea unui apartament primit prin moștenire.

Potrivit Legii, nu se ia în calcul modul în care ați primit imobilul care este vândut, ci cât timp ați fost proprietarul acestui imobil. Există o perioadă minimă de proprietate asupra bunurilor moștenite, după care cetățeanul va fi eliberat de obligația de a plăti impozit.

Când dobândește un cetățean dreptul de a vinde un apartament după ce acceptă o moștenire?

Potrivit Legii, vânzarea bunurilor imobile este apanajul proprietarului legal al acesteia. Apartamentul este considerat al tău dacă pe numele tău se eliberează un certificat de proprietate. Dacă nu îl aveți, contractul de cumpărare și vânzare în curs de încheiere va fi considerat nelegitim și inaplicabil.

Vânzarea legitimă a bunurilor moștenite va deveni posibilă numai după ce se va solicita la un birou notarial pentru obținerea unui certificat de drept de moștenire. Procedura nu se termină aici. Trebuie să depuneți un certificat notarial la Rosreestr. Atașat la acesta:

• cartea de identitate (la care este înregistrat obiectul);
• o cerere de înregistrare oficială a drepturilor dumneavoastră asupra proprietății primite (completată la fața locului la depunerea documentației);
• pașaportul cadastral al apartamentului;
• o chitanță care indică plata taxei de stat cerute.

Vă rugăm să rețineți: procedura nu este diferită de o tranzacție standard pentru cumpărarea sau vânzarea unui apartament.

Abia după primirea certificatului aveți dreptul de a vinde această proprietate.

Ce este o taxă și ce este o taxă de stat?

Procedura de obținere a moștenirii și vânzarea ulterioară a acesteia ridică multe întrebări în rândul moștenitorilor. Oamenii confundă adesea taxele de stat și impozitele.

1. Suma impozitului este ceea ce plătiți atunci când vindeți imobile din veniturile primite. Procedura este precedată de o tranzacție. Impozitul merge la bugetul de stat și reprezintă diferența dintre venitul pe care îl primiți și deducerea prevăzută sau cheltuielile efectuate.
2. Taxa de stat este ceea ce se plătește notarului atunci când întocmești ceea ce ți se datorează. Este un fel de taxa pentru eliberarea unui certificat de mostenire legalizat.

Ce impozit trebuie plătit la vânzarea unui apartament moștenit în 2019?

Până în 2016, mandatul oricărui imobil era de 3 ani. Dacă un rezident al țării rămânea în statutul de proprietar al acesteia mai puțin de 3 ani, acesta era obligat să plătească impozitul pe venitul personal.

În 2016, regulile au suferit modificări. În acest an, 2019, dacă decideți să vindeți imobile într-un interval de 5 ani de la preluarea dreptului de proprietate, va trebui să plătiți impozitele necesare la trezoreria statului.

Dreptul de a nu plăti conform noilor reguli este rezervat pentru cazuri individuale. Acest:

1. Ai devenit proprietar înainte de 01.01.2016.
2. Proprietatea primita:

• în baza unui contract de întreținere pe viață,
• ca un cadou,
• prin moștenire,
• ca urmare a privatizării.

Aceasta înseamnă că apartamentul moștenit poate fi vândut în termen de 3 ani după ce ai devenit proprietar.

Termenul de 3 ani începe să se calculeze nu din momentul primirii actelor de moștenire sau de proprietate, ci imediat după decesul testatorului, adică de la deschiderea moștenirii.

Dacă perioada este mai mică de 3 ani de la moștenire

Adesea, moștenitorii imobiliari au nevoie de bani și imediat după finalizarea tuturor formalităților încep să caute cumpărători. Deoarece cei 3 ani necesari de proprietate nu au trecut încă, tranzacția este supusă impozitării. Proprietarul proprietății vândute trebuie să contacteze biroul fiscal și să furnizeze un formular de declarație fiscală 3-NDFL.

Persoanele care au intrat recent în dreptul de moștenire trebuie să țină cont de următoarele nuanțe ale procedurii:

1. Se aplică cota standard de impozitare:

• pentru cetățenii Federației Ruse – 13%;
• pentru străini – 30%.

1. Trebuie să plătiți doar 13% sau mai mult pentru o sumă care depășește 1 milion de ruble. Adică, statul oferă cetățenilor săi un fel de deducere fiscală de 1.000.000,00 de ruble.

Citeste si Ce impozit se plătește la moștenirea unui apartament?

Dacă sunteți cetățean al Rusiei și, de exemplu, ați vândut o casă cu 2.000.000,00 de ruble, 13% vor fi deduse doar din 1.000.000,00.

Conform Legii Federației Ruse, cetățenilor statului li se poate acorda o deducere de proprietate o singură dată.

Cum să vinzi fără să plătești taxe?

Taxa pe vânzarea moștenirii până la 3 ani nu se percepe întotdeauna. Unele categorii de cetățeni nu o plătesc. Dreptul de a nu plăti deloc impozit oferă:

• dizabilitate din grupa 1;
• dizabilitate din grupa a 2-a;
• dizabilitate încă din copilărie;
• înregistrarea pensiei.

Alți cetățeni care nu vor să aștepte 3 ani vor trebui să plătească 13% obligatoriu la vistieria țării.

Singura modalitate de a evita plata este să vinzi apartamentul cu mai puțin de 1 milion. Dar în acest fel puteți pierde mai mult decât obțineți ca urmare a tranzacției.

Pensionar

Pentru pensionarii incluși în categoria preferențială nu se aplică regulile generale. Cu toate acestea, pentru a fi scutiți de plata de 13 la sută, aceștia trebuie să contacteze organul fiscal pentru a-și confirma statutul preferențial. Este suficient să prezinți:

• Identificare;
• actul de identitate al pensionarului.

Dacă a trecut de la soțul ei

Dacă moștenitorul defunctului este soțul acestuia, proprietatea comună se transformă automat în proprietate individuală. O moștenitoare poate vinde un apartament fără a aștepta 3 ani de la moartea unei rude apropiate. Dar numai dacă defunctul a deținut partea lui mai mult de 3 ani.

Aceeași regulă se va aplica și atunci când soția decide repartizarea cotei moștenite și oficializează un nou drept de moștenire asupra bunului. În acest caz, la finalizarea tranzacției, se vor lua în considerare datele specificate la primirea primului certificat. Al doilea nu va fi luat în considerare.

Pentru un minor

Dacă se vinde un apartament, al cărui proprietar (în întregime sau parțial) este un cetățean minor, regulile rămân aceleași. Vârsta nu contează. Un proprietar de apartament cu vârsta sub 18 ani plătește impozit pe bază generală.

Potrivit legii, minorii nu pot face următoarele:

• depune o declarație;
• plata sumelor datorate;
• poartă răspunderea pentru nerespectarea uneia dintre cerințele Legislației.

Toate cele de mai sus trebuie făcute de către persoane care răspund pentru copil în fața legii (părinți, curatori, tutori). Reprezentantul legal al minorului contactează fiscul. De asemenea, el întocmește toate documentele necesare și răspunde de încălcări și erori.

Declarația în acest caz trebuie întocmită în numele copilului, dar semnată de reprezentantul acestuia.

În secțiunea „Autenticitatea declarației”, trebuie făcută o marcă în poziția „Reprezentant - Persoană fizică”. Persoana care răspunde de minor trebuie să introducă datele sale personale în locul corespunzător.

Regulile nu impun atașarea documentelor de stabilire a rudeniei sau a altor relații care dau dreptul de a reprezenta copilul. Cu toate acestea, avocații recomandă atașarea certificatului de naștere al copilului și a altor documente care confirmă existența unei relații între adulți și copii.

Vânzare și cumpărare simultană

În practica juridică, există adesea cazuri în care moștenitorii, vânzând bunuri imobiliare moștenite, achiziționează imediat un apartament nou, mai confortabil. În acest caz, ei au dreptul la două deduceri simultan:

1. La vânzare: deducere de 1.000.000,00 de ruble.
2. La cumpărare: deducere de 2.000.000,00 de ruble.

Contribuabilii trebuie să acționeze în cadrul procedurii stabilite:

• deducerea din suma achiziției nu trebuie să depășească 2.000.000,00 de ruble;
• deducerea este posibilă numai atunci când părțile la tranzacție nu sunt legate;
• dreptul la deducere nu a fost folosit anterior de către contribuabil.

Ambele deduceri sunt raportate în aceeași declarație fiscală.

Cum să plătiți impozit când vindeți o cotă dintr-un apartament moștenit?

Dacă un cetățean nu trebuie să moștenească întregul apartament, ci doar o parte din acesta, algoritmul acțiunilor poate fi diferit. Depinde de situație. Iată răspunsurile la cele mai frecvente întrebări care apar la partajarea proprietății:

1. Când toți moștenitorii decid să-și vândă acțiunile în același timp. Proprietarii de apartamente pot conveni asupra distribuirii sumei taxei. Este posibil ca una dintre părțile la tranzacție să suporte întreaga sarcină fiscală. Dacă moștenitorii nu vor să-și asume responsabilitatea plății impozitului pentru toată lumea, acesta se repartizează proporțional cu valoarea cotei-parte a fiecăruia. Deducerea de 1.000.000,00 de ruble este distribuită exact în același mod.
2. Când o acțiune este vândută de unul dintre proprietari. În acest caz, se întocmește un acord separat. Acționarul are dreptul de a beneficia de o deducere de 1.000.000,00 de ruble. Toate persoanele care au moștenit o cotă din apartament vor avea acest drept.
3. Cost sau deducere? Contribuabilii au o alternativă: li se permite să-și reducă veniturile prin cheltuieli. Cetăţenii au dreptul să-şi reducă veniturile datorită a ceea ce au cheltuit la decorarea apartamentului. Nici acordurile de distribuție, nici proporțiile nu au nimic de-a face cu cheltuielile, care sunt întotdeauna individuale. Rușii au dreptul să aleagă ceea ce este mai profitabil pentru ei: să aplice deduceri sau cheltuieli. Acest drept nu le este luat chiar și atunci când toți acționarii vând simultan bunul moștenit. Unii pot alege costurile, alții deducerea. Acesta din urmă îl poate folosi numai în proporția prescrisă.
4. Când mai multe acțiuni sunt vândute deodată. Daca in cursul anului contribuabilul a efectuat mai multe tranzactii de vanzare de actiuni la diverse obiecte, si le-a detinut mai putin de 3 ani, trebuie insumat veniturile din toate tranzactiile finalizate.

Cheltuielile nu pot fi transferate de la o proprietate la alta. Deducerile sunt însumate, dar până la urmă nu trebuie să depășească 1 milion.

Un contribuabil care vinde mai multe proprietăți diferite poate utiliza atât contabilitatea deducerii, cât și a cheltuielilor. Principalul lucru este să nu combinați ambele preferințe în raport cu o singură proprietate.

Citeste si Obligația de stat pentru moștenirea după deces în 2019

Termeni diferiți de proprietate asupra acțiunilor

Se întâmplă ca unii proprietari ai unui apartament să dețină deja proprietatea de mai bine de 3 ani, în timp ce alții au devenit recent astfel. În acest caz, cei care au depășit perioada stabilită de lege sunt scutiți de plata impozitului. Ceilalți moștenitori au dreptul să folosească o deducere proporțională cu cota lor.

Moștenire către un cetățean străin

Un cetățean străin care nu este rezident al Rusiei și locuiește într-un alt stat poate deveni și moștenitor al unui apartament situat în Federația Rusă. La fel ca rușii, el nu este obligat să plătească impozit pe moștenire.

Pentru a primi un apartament moștenit, nu este necesar să veniți în Rusia. Un străin poate îndeplini toate formalitățile în țara sa de origine printr-un notar. De asemenea, este posibil să numiți un împuternicit sau să utilizați serviciile angajaților consulatului rus.

Vor fi necesare următoarele cheltuieli:

• executarea unei procuri;
• plata taxei de stat catre notarul care a eliberat certificatul de mostenire;
• plata taxei de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament.

Când vinde bunuri imobiliare moștenite înainte de expirarea perioadei de 3 ani, nerezidentul este obligat să plătească 30% către trezoreria Federației Ruse. După 3 ani nu este nevoie să plătiți impozit.

Un cetățean străin ar trebui să întrebe dacă Federația Rusă și țara sa au încheiat un acord de dublă impunere. Dacă nu, va trebui să plătiți impozitul necesar la trezoreria propriului stat.

De asemenea, rușii nu pot fi rezidenți ai Federației Ruse, adică nu pot locui pe teritoriul acesteia timp de 183 de zile pe an. În acest caz, li se aplică aceleași reguli ca și străinilor.

Procedura de vanzare a unui apartament

Unii moștenitori sunt încrezători că, după ce au primit un certificat de moștenire de la notar, pot începe procedura de vânzare. Este gresit. De asemenea, trebuie să aveți un certificat de înregistrare a proprietății primit de la Roseestra. În plus, ar trebui să pregătiți următoarele:

• un extras din Registrul Unificat de Stat pentru a confirma absența sarcinilor și arestărilor (emis de Rosreestr);
• cărțile de identitate ale părților la tranzacție;
• certificat de drept la moștenirea care se vinde;
• contract de cumpărare și vânzare pregătit;
• un extras din registrul casei pentru a confirma absența înregistrării în spațiul de locuit al altor cetățeni;
• adeverință din care să rezulte că spațiul de locuit nu are restanțe la plăți pentru utilitățile consumate (luat de la Oficiul Locuințelor);
• un pașaport cadastral cu un plan imobiliar precomandat de la ITO.

Este în interesul cumpărătorului unui astfel de apartament să afle dacă, în timp, pot apărea pretendenți pentru locuința achiziționată. Dacă există, este indicat să obțineți de la aceștia o renunțare scrisă la pretenții privind spațiul de locuit.

Contract de vânzare

Contractul de cumpărare și vânzare este principalul document care determină esența întregii probleme. Este compilat în formă liberă.

Uneori vânzătorii, pentru a reduce costurile de tranzacție, convin cu cumpărătorul să indice în acte costul subevaluat al apartamentului. Este important să se țină cont de faptul că în cazul în care, în timpul controlului, se observă discrepanțe puternice între prețul real de piață și prețul declarat, impozitul se va calcula pe baza valorii cadastrale a imobilului vândut, înmulțită cu un factor de 0,7. .

La încheierea unui contract, este important să se indice prețul de piață al apartamentului vândut, deoarece în cazul în care apar dispute, cumpărătorul va putea returna doar ceea ce este indicat în documente.

Contractul trebuie să includă:

• informații despre părți: cumpărător – vânzător;
• prețul real al bunurilor imobiliare;
• informații despre obiectul vândut: locație, detalii tehnice. date etc.;
• termenul limită pentru transferul de bani;
• metoda de transfer de bani.

Când apare intenția de a vinde locuințe moștenite, cetățenii își pun întrebări: când pot vinde un apartament după ce au intrat într-o moștenire, au nevoie de permis și de orice documente speciale pentru aceasta și trebuie să plătească impozit? Atunci când cumpărați proprietăți moștenite, trebuie să studiați și subiectul - la urma urmei, astfel de obiecte imobiliare diferă de altele prin riscul unor dispute cu reclamanții la lucrurile defunctului. O analiză detaliată a subiectului este dată în articol.

Cât timp poate dura să vinzi un apartament după moștenire?

Legislația rusă actuală are 2 termeni pentru legarea proprietății de destinatarul moștenirii. Fiecare dintre ele este determinată de scopuri juridice și economice.

Astfel, în interesul sistemului fiscal, data primirii bunurilor defunctului este ziua descoperirii acestuia. Și în conformitate cu Codul civil al Rusiei, ziua deschiderii este ziua morții persoanei.

Dacă ziua exactă a morții este necunoscută, atunci data este stabilită de instanță - aceasta poate fi:

• data descoperirii cadavrului,
• data aproximativă a morții,
• data recunoașterii unei persoane ca decedată sau dispărută cu o mare probabilitate de deces.

Această perioadă este necesară pentru a continua plata taxelor. La urma urmei, plățile fiscale, facturile de utilități și alte plăți pentru proprietatea defunctului trebuie plătite, iar procesul de intrare într-o moștenire poate dura șase luni, un an sau chiar mai mult. Este necesar ca veniturile bugetare să nu se oprească în această perioadă. Prin urmare, „retroactiv” în aceste scopuri, primitorii probabili sunt considerați primitori pentru pasivele defunctului - li se percep impozite și plăți pentru locuințe și servicii comunale, plătesc datorii și îndeplinesc obligațiile testatorului.

Înainte de a vinde, trebuie să vă înregistrați proprietatea la Rosreestr.

Dar pentru a vinde astfel de imobile va trebui să parcurgeți toate etapele până la înregistrarea dreptului de proprietate.

Imediat după primirea unui extras de la Rosreestr despre înscrierea în registrul imobiliar de stat al noului proprietar, puteți vinde apartamentul în modul obișnuit.

Cu toate acestea, pentru a primi acest extras, va trebui să deveniți receptor.

Cum să obțineți un certificat?

Procesul oficial începe din momentul primirii certificatului de moștenire. Acest document este eliberat de un notar la locul de reședință sau de ședere a defunctului. În general, întreaga cale către vânzarea locuințelor moștenite arată astfel.

Potrivit testamentului, moștenitorii pot fi absolut orice persoane fizice și juridice, indiferent de gradul de relație. În consecință, persoanele care nu sunt enumerate în actul testamentar nu pot pretinde o cotă-parte din proprietate, cu excepția cazurilor rare excepționale. De asemenea, persoanele pe care defunctul le-a ales să-și transfere bunurile, dacă sunt considerate nedemne, nu vor putea intra în proces.

Persoane excepționale sunt persoanele care primesc o cotă-parte la moștenire indiferent de informațiile date în testament.

Sunt:

• copiii defunctului sub 18 ani;
• membrii familiei cu handicap ai defunctului.

Cum să obțineți un apartament prin testament. Dacă nu există testament, atunci totul se întâmplă conform schemei standard de succesiune a moștenitorilor.

Astfel, obiectele de valoare ale defunctului ar trebui să meargă în primul rând către rudele apropiate și membrii familiei. Membrii familiei includ socrii dacă au locuit cu defunctul și au avut o gospodărie comună cu acesta.

Rudele apropiate sunt rude în linie descendentă și ascendentă:

• copii,
• părinţi,
• nepoți,
• bunici, bunici,
• adoptat, adoptat,
• precum și frați și surori plini și vitregi.

Membrii familiei sunt luați în considerare:

• soție,
• fiul vitreg si fiica vitrega,
• tatăl vitreg și mama vitregă, dacă locuiau împreună și conduceau o singură gospodărie cu defunctul, adică cheltuielile de trai și veniturile erau comune.

Pentru a obține un certificat de drept de moștenire, administratorul judiciar acceptă proprietatea defunctului la șase luni de la data decesului sau o hotărâre judecătorească privind decesul/recunoașterea ca defunct etc. De ce vizitează un notar la locul de înregistrare?

Acceptarea efectivă a bunurilor defunctului este preluarea drepturilor și responsabilităților proprietarului.

În cazul unui apartament, administratorul judiciar preia proprietatea:

• prin mutarea în locuințe,
• efectuarea de reparatii,
• plata plăților de proprietate fiscală și plăți de utilități, datorii etc.

Notarul eliberează certificate tuturor moștenitorilor legali după achitarea taxei notariale - cuantumul acestuia depinde de valoarea imobilului și de gradul relației. Beneficiarii care au locuit cu defunctul la aceeași adresă și continuă să locuiască acolo după moartea acestuia sunt scutiți de plata taxei.

Certificatul primit servește drept bază pentru înregistrarea drepturilor de proprietate în Rosreestr, iar dacă spațiul de locuit nu este inclus în înregistrarea cadastrală, atunci pentru înregistrarea în cadastru.

Pentru a înregistra un apartament pentru înregistrarea cadastrală, trebuie să aveți în mână un pașaport tehnic sau un plan. Dacă defunctul avea un astfel de document, este important să clarificăm dacă datele scrise corespund cu cele reale - până la urmă, defunctul ar fi putut face sau reconstrui lucruri care nu sunt reflectate în documentație.

În acest caz, pașaportul/planul tehnic va trebui actualizat - apelați inginerii cadastrali care vor inspecta obiectul și vor întocmi act certificat pentru producerea documentelor tehnice. Ca urmare, Rosreestr va emite un extras privind transferul dreptului de proprietate.

După aceasta, puteți vinde apartamentul.

O condiție importantă este ca, dacă proprietatea are sarcini sau restricții, de exemplu, arestare, garanții pentru un împrumut, un beneficiar al chiriei, atunci înainte de vânzare:

• sarcinile trebuie eliminate;
• achita toate datoriile
• indeplini obligatiile.

Impozit pe vânzarea unui apartament primit ca moștenire

Vânzarea bunurilor imobile este supusă impozitului pe venitul persoanelor fizice. Dar este necesar să plătiți în toate cazurile? Este moștenitorul scutit de obligația de a da statului 13% din spațiul de locuit primit în legătură cu vânzarea acestuia?

La urma urmei, un astfel de apartament a fost primit gratuit - sub autoritatea recepționerului și este imposibil să se arate cheltuielile pentru achiziția lui, iar 13% din valoarea totală a vânzării este o sumă destul de mare.

Cum pot evita plata sau reduce plata mea?

Mai puțin de 3 ani de proprietate

În conformitate cu Codul Fiscal al Rusiei, dacă imobilul a fost primit înainte de 1 ianuarie 2016 prin moștenire, atunci vânzătorul este scutit de plata impozitului pe venitul personal, la vânzarea acestuia, indiferent de perioada în care acest apartament a fost în proprietatea sa.

Dacă a deschis proprietatea după 1 ianuarie 2016, atunci pentru a fi eliberat trebuie să îndeplinească o condiție - imobilul trebuie să fie deținut mai mult de 3 ani. În caz contrar, va trebui să plătiți 13% din încasări.

De exemplu, destinatarul a vândut proprietatea pentru 3.000.000 de ruble. Impozitul pe venitul personal este de 390.000 de ruble. Suma este semnificativă.

Este posibil prin lege reducerea sau nu plata impozitelor?

Cea mai bună modalitate de a nu plăti impozitul pe venitul persoanelor fizice este să așteptați până la expirarea perioadei minime și să nu vindeți locuințe care sunt deținute de mai puțin de 3 ani.

Deducere fiscală

Dacă vânzarea este necesară urgent, atunci este posibilă reducerea bazei de impozitare folosind o deducere de proprietate.

• Deducere- aceasta este suma cu care baza de impozitare poate fi redusă, adică scăzută din aceasta.
• Baza- aceasta este suma pe care se achita 13%.

Mărimea deducerii de proprietate pentru toți cetățenii este aceeași și, conform articolului 220 din Codul fiscal al Rusiei, este egală cu 1.000.000 de ruble.

Astfel, atunci când se vinde spațiu de locuit pentru 3.000.000 de ruble, baza va fi de numai 2.000.000 de ruble, iar valoarea impozitului pe venitul personal va fi de 260.000 în loc de 390.000.

Donarea unei cote

O altă modalitate legală de reducere a sumei plătibile la buget este de a oferi o acțiune/acțiuni rudelor apropiate sau membrilor familiei. Cadourile pentru astfel de persoane nu sunt supuse taxelor.

După o astfel de operațiune, este necesar să se întocmească acorduri separate de cumpărare și vânzare cu cumpărătorul - fiecare acționar încheie o înțelegere cu acesta pentru a-și vinde cota.

Potrivit explicațiilor Ministerului de Finanțe, o acțiune vândută în baza unui acord separat este recunoscută ca obiect separat pentru care se prevede o deducere integrală a proprietății.

Exemplu - proprietarul i-a dat copilului său jumătate din apartament. Fiecare a încheiat un acord cu cumpărătorul, costul a jumătate din obiect este de 1.500.000 de ruble. După utilizarea deducerilor, fiecare bază de impozitare este egală cu 500.000 de ruble.

Impozitul pe venitul personal pe fiecare acțiune: 500.000 * 13% = 65.000 de ruble. Ca rezultat - 130.000 de ruble.

Dar cu această metodă, este mai bine să lăsați un decalaj între tranzacțiile de donație și vânzarea de acțiuni, astfel încât inspectorii să nu refuze să ofere o deducere, invocând refuzul ca dezvăluind faptul evaziunii fiscale.

Riscurile cumpărării și vânzării unui apartament primit ca moștenire

Imobilul transmis prin moștenire prezintă riscuri atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător.

Pentru cumpărător

Cumpărătorul trebuie să studieze cu atenție documentele pentru locuință și să se asigure că, după cumpărare, nimeni nu va veni la el pentru a pretinde o parte din masa proprietății defunctului.

Ce documente trebuie studiate:

1. Extras din Registrul Unificat al Statului Imobiliar;
2. Certificat de componență a familiei - pentru a afla cine este înregistrat în proprietate;
3. Extras de arhivă din registrul casei - pentru a afla cine a fost înregistrat vreodată în proprietate;
4. Plan tehnic;
5. Pașaport cadastral sau extras universal din Registrul Unificat de Stat al Imobilelor. Este important să solicitați o nouă declarație de la vânzător - pentru a vedea informații despre prezența sau absența sarcinilor și restricțiilor;
6. Certificat de drept la moștenire;
7. Documente de înregistrare;
8. Certificat din contul personal despre starea datoriilor;
9. Certificate de la clinicile psihiatrice și de tratament pentru droguri (uneori acest lucru este necesar pentru a asigura adecvarea vânzătorului);
10. Permisiune de vânzare de la un soț - dacă proprietatea este comună;
11. Permise de la autoritățile tutelare de stat - dacă printre proprietari se află copii sau persoane incapabile.

Este important să căutați chiriași pe viață sau persoane aflate în întreținere nedeterminată.

Pentru a fi în siguranță, ar trebui să vizitați notarul care s-a ocupat de cazul și să faceți întrebări despre proprietate. Nu ar trebui să fiți de acord cu un precontract cu un depozit, cel mult un acord în avans. Cel mai bine este să încheiați un acord cu ajutorul unui notar sau a unui bun avocat.

Pentru vânzător

• Primul risc- acesta este impozitul pe venitul personal.
• A doua este probabilitatea ca alți moștenitori să se prezinte care, prin instanță, vor obține recunoașterea contractului ca nul sau nul, aducându-l pe vânzător și cumpărător la răspundere și la consecințe ulterioare.

Informații suplimentare despre înregistrarea corectă a drepturilor asupra unui apartament prin moștenire:

Concluzie

Cea mai bună modalitate de a vinde o locuință în orice situație este să contactați profesioniștii implicați în vânzarea de bunuri imobiliare și suport documentar pentru o astfel de tranzacție. Desigur, serviciile acestor persoane nu vor fi gratuite, dar în schimb veți primi liniște sufletească și încredere în legalitatea și legalitatea cumpărării și vânzării. O altă modalitate este un studiu amănunțit și detaliat al dreptului civil, fiscal și al familiei. Un plus la ambele metode este să nu vindeți proprietatea imediat după primirea unei moșteniri, ci să așteptați 3-5 ani pentru a vă asigura că nu există pretenții sau proceduri cu posibili moștenitori.

Avocatul nostru vă va sfătui gratuit.

Adesea apar situații când, după ce abia moștenesc o locuință, cetățenii se străduiesc să o vândă imediat. Cu toate acestea, în astfel de tranzacții există o mulțime de nuanțe juridice care nu pot fi ignorate. Principala întrebare care îngrijorează orice moștenitor care intenționează să vândă spațiul de locuit moștenit este când se poate vinde apartamentul după ce a intrat într-o moștenire?

Cuprins:

Când poți vinde un apartament moștenit?

De la data decesului testatorului, moștenitorul primește proprietatea asupra bunului moștenit. Chiar daca inca nu a eliberat certificatul corespunzator si nu a inregistrat nimic la Rosreestr. Se va cere de la el plăți de utilități pentru imobile și impozite pe toată perioada în care procedura moștenirii este în derulare, precum și după.

Cu toate acestea, moștenitorul va putea dispune de bun numai după ce a intrat în moștenire și a înregistrat dreptul de proprietate, în conformitate cu normele legale existente. În caz contrar, nicio tranzacție nu va fi înregistrată la autoritatea de înregistrare. Nici măcar nu va fi posibilă predarea actelor, întrucât moștenitorul nu va avea titlul necesar de vânzător autorizat.

Și unele obiecte moștenite sunt chiar sub un gaj care este transferat succesorului. Și aici, până când creditorul ipotecar, oricine ar fi el, nu-și dă acordul cuvenit, nu se poate face nimic cu apartamentul sau casa - nici să vinde, nici să doneze.

Deci, ce trebuie să facă moștenitorul?

• Mai întâi, intrați într-o moștenire și obțineți certificatul corespunzător de la un notar.
• În al doilea rând, fie înregistrați proprietatea în registrul cadastral, fie efectuați modificări curente la cadastru (informații despre noul proprietar).
• După înregistrarea drepturilor de proprietate în Rosreestr.
• Apoi decideți ceva despre vânzare (și numai după obținerea consimțământului creditorului ipotecar sau achitarea ipotecii, dacă există așa ceva).

Taxa de vanzari

Multe proprietăți imobiliare moștenite sunt scoase la vânzare aproape imediat după ce moștenitorul preia controlul. Mai ales dacă există mai mult de un succesor legal și nu pot împărți locuința moștenită în alt mod. Cu toate acestea, sunt posibile și alte motive pentru vânzare - o nevoie urgentă de bani, disponibilitatea altor locuințe etc. În același timp, vânzătorul păstrează o anumită obligație față de stat - trebuie să plătească impozit pe tranzacție. Și aceasta se adaugă taxa pentru intrarea în moștenire.

În ceea ce privește mărimea taxei, pentru cetățenii ruși este de 13% din prețul de vânzare. Și trebuie să plătiți la inspecția teritorială cel târziu până la data de 15 iulie a anului următor celui de vânzare. Nerezidenții transferă 30% din suma tranzacției către buget.

În plus, este responsabilitatea vânzătorului să întocmească corect și să depună la timp (cel târziu la data de 30 aprilie a anului următor anului vânzării) declarația 3-NDFL.

Legislația actuală nu prevede niciun beneficiu pentru cei care vând bunuri imobiliare. Chiar dacă vânzătorul aparține uneia dintre categoriile de civili neprotejați social. Toată lumea plătește impozit în suma specificată. Cu toate acestea, există o oportunitate (și una absolut legală) de a te scuti complet de taxe sau de a reduce semnificativ valoarea datoriei fiscale.

Vă recomandăm să citiți:

Modalități legale de a evita plata/reducerea impozitelor

Scutire de impozit

Pentru a nu plăti impozit pe o tranzacție de cumpărare și vânzare către trezorerie, vânzătorul trebuie să dețină proprietatea mai mult de 3 ani de la data deținerii.

Important: P Potrivit legii, dacă contribuabilul deține apartamentul mai mult de 36 de luni, acesta este scutit de plata impozitului pe venitul persoanelor fizice la vânzarea acestuia.

În general, din 2016, s-a stabilit o nouă perioadă de proprietate pentru vânzarea scutită de impozite a imobilelor - 5 ani. Cu toate acestea, nu se aplică locuințelor moștenite. Mai rămâne o perioadă de 3 ani.

Reducerea impozitelor

De fapt, puteți reduce cuantumul impozitului pe venitul personal pentru vânzarea spațiilor rezidențiale la zero dacă vindeți un apartament (sau o casă privată) ieftin. Aici nu va trebui să așteptați nici măcar 3 ani. Cu toate acestea, declarația va trebui în continuare depusă.

Procedura pentru o astfel de „reducere” este următoarea:

1. Deducerea fiscală impusă de lege (1.000.000 de ruble) sau costurile de achiziție ar trebui să fie scăzute din costul obiectului de vânzare (un apartament sau, din nou, o casă privată).
2. Și tocmai diferența rezultată (doar aceasta) va trebui înmulțită cu o rată de 13%.

Important: Ar trebui să înțelegeți clar și să vă amintiți că trebuie să deduceți fie un milion, fie cheltuielile efectuate. Ambele nu pot fi scazute.

Când imobilul comun este vândut, fiecare acționar depune 3-NDFL. Declarația precizează cuantumul impozitului în funcție de cotă. Și apoi deducerea fiscală se aplică „individual” - 1 milion pentru întreaga proprietate.

Pretul de vanzare al imobilului este indicat atat in contract cat si in declaratia depusa. Se stabileste prin contract, dar nu trebuie sa fie mai mica de 70% din valoarea cadastrala a proprietatii.

Riscuri fiscale și răspundere

Specialiștii Serviciului Fiscal Federal suprimă anual mii de tentative criminale de trucare și denaturare a indicatorilor furnizați pentru a reduce povara fiscală personală. Dar, în fiecare an, devine din ce în ce mai dificil pentru contribuabilii fără scrupule să „fie originali”, inventând noi modalități de a evita plățile integrale către buget . Iar de la 1 ianuarie 2016 a devenit cu totul dificil să subestimați prețul, să umflați costurile etc. Acum:

Important: Merită să întrebați orice specialist în minimizarea taxelor, iar acesta vă va sfătui să vă faceți raportarea cât mai transparentă posibil, să luați în serios transferul taxelor acumulate și, în orice problemă dificilă, contactați imediat inspectoratul Federal Tax Service de la locul dvs. de reședință pentru detalii detaliate. clarificare.

Cumpărarea unui apartament de la moștenitori: riscurile cumpărătorului

Cumpărarea unui apartament după moștenirea acestuia este considerată una dintre cele mai riscante activități de pe piața imobiliară. Pentru că există destul de multe „capcane”. Și este mai bine să refuzi astfel de oferte. Dar dacă intenția este serioasă, ar trebui luate o serie de măsuri de protecție. Implicați cel puțin un avocat cu experiență într-o astfel de tranzacție. Și, cel mult, un agent imobiliar independent. Și urmați cu strictețe instrucțiunile pentru a reduce riscurile:

Prima impresie

Ar trebui să fim deosebit de atenți la condițiile „prea bune” ale unei oferte de cumpărare. În primul rând, vorbim de prețul mic. Ce poate indica? Că în mod clar este ceva necurat cu apartamentul, iar vânzătorul încearcă să scape de el cât mai repede posibil.

Dacă costul dobânzii este cu 10-15 mai mic decât prețul standard de piață, este în regulă, dar „reducerile” mai semnificative ar trebui să fie precaute. Sunt un motiv de gândire la motivele vânzării unei locuințe și la nuanțele tocmai acestei vânzări.

Întâlnire cu vânzătorul

În primul rând, trebuie să aflați: cine este vânzătorul - cu adevărat proprietarul sau doar un reprezentant? Și dacă acesta din urmă, atunci acționează prin împuternicire sau nu? De asemenea, trebuie să verificați detaliile pașaportului.

Chiar dacă ai de-a face cu o persoană de încredere, ar trebui să insisti asupra unei întâlniri personale cu proprietarul imobilului. Și este mai bine dacă o astfel de întâlnire are loc în apartamentul de vânzare, în prezența martorilor.

În timpul unei conversații cu proprietarul proprietății, ar trebui să aflați:

• motivul vânzării imobilului;
• istoricul locuințelor, de la primul proprietar până în prezent;
• care este înscris în spațiul de locuit (și mai ales: există minori, precum și cetățeni care nu pot fi eliberați prin lege - cei care au refuzat privatizarea; cei care efectuează serviciul militar în recrutare; legatari în temeiul testamentului; condamnați care execută pedepse; pedeapse pe termen lung; călători de afaceri în străinătate etc.);
• modul în care a fost moștenită proprietatea (dacă a existat un litigiu; numele complet și adresa notarului etc.);
• există probleme tehnice cu sediul (reamenajare, inclusiv neterminată; erori în documentația tehnică oficială etc.);
• dacă există restanțe la utilități și alte plăți obligatorii;
• există sarcini (ipotecă, contract de închiriere etc.);
• motivele pentru care vânzarea proprietății este efectuată de un mandatar, și nu de proprietarul însuși;
• principalele prevederi/condiții ale viitorului contract;
• alte puncte importante.

Fără depozite

Astăzi este o perioadă dificilă: este dificil să vinzi o casă, dar banii rămân foarte lichidi în orice caz. Prin urmare, fără acorduri preliminare, gaj, chitanțe sau alte „lucruri secundare”. Doar contractul principal și termenii clari din el și apoi totul.

Imobilul se cumpara exclusiv cu capul rece. Și dacă o opțiune eșuează (ceea ce se întâmplă extrem de rar), cu siguranță se va prezenta o alta. Cu toate acestea, fiecare situație este individuală. Dar vânzătorul trebuie să rămână întotdeauna precaut și prudent.

Documentație

Va trebui să solicitați și apoi să studiați cu atenție toată documentația pentru proprietatea luată în considerare pentru cumpărare:

Titlu:

• Certificat de moștenire;
• Acord privind împărțirea acțiunilor moștenite;
• contracte (cumparare si vanzare, donatie, privatizare etc.).

Drepturi de autor:

• extras din Rosreestr.

Tehnic:

• pașaport de la ITO;
• plan tehnic;
• pașaport cadastral (sau extras de la Comitetul Proprietății de Stat);
• rezoluție privind legalitatea reamenajării.

În plus, veți avea nevoie de:

Este posibil să aveți nevoie și de alte documente. Principalul lucru este să stabiliți exact când a fost transferată moștenirea. Dacă este foarte recent (până la un an), riscul este real. Dar dacă este de 5 ani sau mai mult, atunci operația va fi eficientă.

Informațiile din documente trebuie comparate cu informațiile primite anterior de la vânzător. Și, de asemenea, verificați hârtiile pentru erori, inexactități etc.

Inspecţie

Înainte de a accepta cumpărarea, proprietatea trebuie inspectată pentru a identifica posibile probleme cu comunicațiile, ventilația și alte echipamente de inginerie. În plus, ar trebui să aflați relevanța aspectului. Și vorbiți și cu vecinii (în primul rând de jos): au existat inundații, încălcări ale standardelor sanitare sau întreținere a locuințelor sau alte probleme?

Convorbire cu un notar

Merită să încercați să ajungeți la notarul care s-a ocupat de cazul moștenirii. Este mai bine dacă vizita este comună (cu vânzătorul), atunci specialistul va lua contact cu ușurință. În caz contrar, poate refuza dezvăluirea informațiilor . Și cumpărătorul trebuie să știe:

• cât de curată a fost moștenirea;
• dacă au existat conflicte și neînțelegeri între reclamanții la moștenire;
• Mai există bătălii legale între succesorii actuali și potențiali?

De asemenea, puteți solicita informații notarului despre sechestre și restricții privind locuințele de interes.

Interogare baza de date

Prezența procedurilor judiciare și a procedurilor de executare silită cu vânzătorul și alți moștenitori, precum și cu testatorul, poate fi ușor verificată pentru:

• site-ul general al instanțelor ruse (Sistemul automatizat de stat al Federației Ruse „Justiția” la https://sudrf.ru, în fila „Căutare după cazuri și acte judiciare”);
• resursă oficială a FSSP (executorii judecătorești), care se află la http://fssprus.ru, în fila „Banca de date a procedurilor de executare”.

Anchetă

Dacă este posibil, nu ar strica să faceți cercetări la poliție despre vânzător. Ei bine, dacă ar exista deja fapte de fraudă în spatele lui. Informațiile cu privire la această problemă vor proteja cumpărătorul de pierderea unor fonduri serioase.

Decor

Cea mai sigură opțiune este suportul notarial al tranzacției. Și este mai bine să implicați același notar care s-a ocupat de cazul moștenirii. Dacă vorbim de vânzarea de bunuri imobiliare în comun, atunci legalizarea tranzacției este obligatorie.

Atunci când un notar este conștient de această problemă, această circumstanță elimină multe riscuri. Specialistul este capabil să verifice legalitatea tranzacției, iar în caz de probleme poartă o responsabilitate certă.

Un potențial cumpărător trebuie neapărat să discute despre termenii contractului, să ceară explicații și să facă modificări în text care sunt benefice pentru el. De asemenea, trebuie să vă asigurați că doar datele și cifrele fiabile sunt reflectate în contract. Și mai presus de toate, în niciun caz nu trebuie să subestimați valoarea unei tranzacții cu valori mobiliare. În caz contrar, dacă ceva nu merge bine, cumpărătorul va primi doar banii specificati în contract. Nici o rublă mai mult!

Pentru o mai mare persuasivitate, vă puteți întâlni cu moștenitorii rămași (dacă există) și puteți obține de la aceștia chitanțe care indică lipsa lor de interes față de locuința achiziționată și pretenții la tranzacția viitoare. Astfel de lucruri nu sunt prevăzute de lege, dar vor spori liniștea sufletească a consumatorilor.

Important: Este mai bine să refuzați achiziția planificată la cel mai mic indiciu al opacității tranzacției și al intențiilor vânzătorului.

Ce să faci dacă apar probleme după cumpărare?

Pot exista o mulțime de consecințe negative (și foarte variate) după cumpărarea unui apartament de la persoane care l-au moștenit. De exemplu:

• mulți solicitanți de imobile (prin testament, prin lege, deținători de acțiuni obligatorii etc.);
• eterogenitatea pretențiilor moștenitorilor (cineva dorește să devină proprietar, altul cere despăgubiri bănești, un al treilea ar dori să primească doar dreptul de ședere etc.);
• durata procesului de moştenire etc.

În plus, acestea ar putea fi:

Amenințări evidente

Anularea unei tranzacții (sau recunoașterea acesteia ca invalidă) privind un apartament moștenit. Acest lucru poate fi necesar, spuneți:

Lista continuă și mai departe - există într-adevăr multe situații care pot anula o afacere pe un apartament moștenit.

Modificarea termenilor contractului de vânzare-cumpărare

Această circumstanță poate face ca tranzacția de cumpărare și vânzare finalizată să fie neprofitabilă pentru cumpărător. Când este posibil să se schimbe condițiile?

De exemplu, dacă conform testamentului executorul este obligat să vândă locuința și să vireze banii în contul minorului. Și totul s-a făcut așa, dar autoritățile de tutelă și tutelă, acționând în interesul copilului sau al adolescentului, s-au certat cu privire la condițiile înțelegerii și au majorat prețul de vânzare al apartamentului. Iar sarcina plății suplimentare a căzut pe umerii cumpărătorului de bună credință.

Restricționarea drepturilor noului proprietar

Situația poate fi văzută cel mai bine folosind următorul exemplu:

Testatorul a întocmit testament, conform căruia prietenul său putea trăi pe viață (și să fie înregistrat permanent) în apartamentul lăsat ca moștenire fiului său. Cu toate acestea, fiul meu și-a vândut casa aproape imediat. Direct „împreună” cu legatarul. Și prietenul și-a prezentat deja drepturile cumpărătorului - noul proprietar al spațiului de locuit. Și a fost forțat să trăiască mult timp sub același acoperiș cu un străin.

Probleme indirecte

Cumpărătorul poate suporta, de asemenea, costuri generale suplimentare în urma unei tranzacții nereușite de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare moștenite.

Exemplul #1: După o achiziție profitabilă a unui apartament recent moștenit, cineva R a făcut reparații costisitoare la locuință. Dar acordul de tranzacție a fost în curând declarat invalid, iar instanța a decis să readucă totul „la normal”. Vânzătorul s-a dovedit a fi o persoană decentă și a returnat cumpărătorului costul apartamentului. Cu toate acestea, a refuzat să returneze banii pentru reparații, deoarece finisarea nu a fost făcută pe gustul său. Nefericit R a fost nevoit să meargă în instanță cu această problemă, pierzându-și timpul, banii și nervii fără prea multe speranțe într-o soluție pozitivă pentru el însuși.

Dar situația de mai sus pare mai mult sau mai puțin standard și există câteva cazuri neobișnuite.

Exemplul #2: Un cumpărător de bună credință Z a achiziționat un apartament moștenit și apoi l-a vândut cu o sumă. Și atunci a apărut o hotărâre judecătorească de anulare a ambelor tranzacții. Adică locuința a fost restituită adevăraților moștenitori, care le-au dat în judecată drepturile de la falsul moștenitor. Iar acesta din urmă a cheltuit deja toți banii primiți din vânzarea de imobile și se pregătește de un proces sub acuzația de fraudă. Totodată, cumpărătorul de bună credință Z a returnat fondurile primite de la cumpărătorii săi, dar el însuși a rămas fără apartament și fără bani.

Dar multe probleme ar putea fi evitate dacă ai fi atent și ai urma cel puțin 3 reguli simple:

1. Nu vă grăbiți să vă vindeți proprietatea. Deoarece o vânzare ulterioară nu va putea proteja tranzacția de o posibilă provocare. Și dacă nu așteptați, consecințele vor fi și mai greu de oprit.
2. Dacă sunt planificate reparații, trebuie să colectați și să păstrați toate documentele care confirmă costurile. Pentru ca ulterior toate costurile să poată fi recunoscute ca pierderi și recuperate de la vânzător.
3. De ceva timp după achiziționarea unui imobil (șase luni până la un an), merită să monitorizați starea acestuia, solicitând extrase din Rosreestr și despre persoane înscrise în spațiul de locuit. Pentru a răspunde la posibile probleme în timp util. Uneori timpul este important, iar întârzierea duce la consecințe ireparabile.

Păstraţi-vă calmul

Dacă afacerea se dovedește în cele din urmă a eșuată, trebuie să rămâneți calm și să acționați cât mai calm posibil în viitor. Nu faceți pași precipitați, pripiți, să vă implicați în aventurile vânzătorului sau să vă certați pe moștenitori.

Participare maximă la litigiile juridice

Indiferent ce pretenții pot avea potențialii succesori împotriva vânzătorului proprietății, cumpărătorul și noul proprietar al proprietății trebuie să fie conștienți de ceea ce se întâmplă. Fiți prezent la toate procedurile judiciare, deoarece deciziile luate la acestea pot avea o varietate de consecințe. Și nu doar să fii prezent, ci să participi activ, cu sprijinul unui avocat cu experiență, calificat (în acest domeniu).

Interacțiunea cu vânzătorul

Este important ca cumpărătorul să mențină un contact constant cu vânzătorul proprietății în litigiu. Într-adevăr, în unele momente primul are mult mai multe informații decât al doilea. Dacă circumstanțele o impun, trebuie să vă uniți forțele pentru a înfrunta reclamantul cât mai eficient posibil.

Important: Trebuie doar să acționați cu mare atenție, rămânând vigilenți. În caz contrar, în timp ce se preface a fi un aliat, vânzătorul se poate dovedi a fi un inamic.

Contactează poliția, parchetul

Atunci când vă protejați drepturile, ar trebui să utilizați toate metodele legale posibile. Și anume:

1. Raportați poliției o amenințare la adresa proprietății. Chiar dacă fac puțin, rezultatele testelor vor ajuta în instanță. Plus informații utile (de exemplu, despre un caz de refuz), care pot fi culese din raportul oficialilor guvernamentali.
2. Raportați la parchet. Verificarea acestora poate chiar să sperie „reclamantul” dacă vânzarea de bunuri imobiliare și apelul ulterioar la instanță au fost acțiunile unei scheme frauduloase. Mulți atacatori vor prefera să renunțe la planurile lor criminale pentru a nu fi prinși și pedepsiți.

Vânzarea unui apartament de către un moștenitor: riscuri pentru vânzător

La vânzarea imobilelor moștenite, nici vânzătorul, nici cumpărătorul nu au garanții absolute. Primul, de exemplu, se poate confrunta cu:

• returnarea banilor conform contractului;
• rambursarea cheltuielilor de reparație ale ultimului proprietar (inclusiv pentru reamenajarea sau schimbarea permisă a scopului obiectului);
• compensarea prejudiciului moral și a altor pierderi ale cumpărătorului.

Or, moștenitorii lipsiți pot, prin instanță, să-l declare nedemn pe moștenitor, și deci să anuleze contractul de vânzare-cumpărare.

Ce ar trebui să facă un vânzător pentru a evita consecințele negative ale unei vânzări?

Încercați să minimizați revendicările. Cum?