Cum să vinzi o casă cu ipotecă. Cum se vinde un apartament grevat cu un credit ipotecar? Modalitati de a vinde un apartament ipotecat

Este posibil să vinzi un apartament cu ipotecă: cum să vinzi legal + 4 motive pentru a vinde + 4 moduri de a încheia o afacere de cumpărare/vânzare + posibile riscuri + ai nevoie de ajutorul unui profesionist?

Acest material va fi de interes pentru cei care s-au întrebat în mod repetat cum să vândă un apartament ipotecat.

De ce oamenii iau un împrumut pentru locuință și apoi vor să scape de el? Motivele pentru astfel de acțiuni sunt complet diferite. Mulți oameni cred în mod eronat că vânzarea unei case cu un credit ipotecar este pur și simplu imposibil, dar acest lucru nu este absolut adevărat.

Există modalități de a scăpa de datoria enervantă, care, pe lângă toate, vă va ajuta să „recuperați” banii cheltuiți.

Este posibil să vinzi un apartament cu ipotecă: în detaliu

Potrivit statisticilor, aproximativ 60% din toate apartamentele din Rusia au fost achiziționate cu ipotecă. Din cauza crizei economice, mulți nu își pot plăti datoriile.

Raportul dintre numărul de împrumuturi luate și datoriile asupra acestora poate fi văzut în grafic:

După cum puteți vedea, situația în care un apartament trebuie vândut urgent, dar există încă o datorie restante, nu este neobișnuită. În consecință, se pune întrebarea: este o astfel de înțelegere chiar realistă?

Este posibil să scapi de el, dar trebuie să faci o înțelegere foarte inteligentă cu avocații. Acum nici măcar nu contează în ce stadiu se află rambursarea datoriilor. Este posibil să vinzi un apartament ipotecat într-un moment în care tocmai a început să fie construit? Da, deși nu va fi la fel de profitabil.

Amintiți-vă: tranzacțiile cu apartamente cu ipotecă pot fi efectuate numai cu permisiunea băncii sau a altei organizații financiare care a emis împrumutul.

În cazul în care regulile și legile sunt încălcate, banca are dreptul de a depune o cerere împotriva împrumutatului și de a sechestra apartamentul de la acesta.

Ce alte motive ar putea fi pentru ca o bancă să depună un proces?

• proprietarul a efectuat lucrări de construcție care au modificat caracteristicile tehnice ale locuinței;
• împrumutatul nu plătește ipoteca;
• apartamentul a fost avariat semnificativ de proprietar;
• executarea ilegală a unui cadou sau tranzacție de cumpărare/vânzare;
• proprietatea a fost transmisă unui terț din vina împrumutatului.

Asta înseamnă că poți scoate proprietăți la vânzare doar cu ajutorul unei instituții financiare, deoarece, de fapt, proprietatea nu îți aparține încă în totalitate. Până la achitarea datoriilor la credit, teoretic, principalul proprietar al apartamentului este banca. Adică, orice tranzacție care ocolește instituția financiară va fi în cele din urmă întors împotriva ta.

Asta nu înseamnă că nu poți scoate la licitație un apartament ipotecat. Mai mult, este realist să finalizați tranzacția în așa fel încât să recuperați banii cheltuiți pentru plățile către bancă.

Dacă din anumite motive familia ta nu poate face față datoriilor, vinde-ți casa. Nu ar trebui să vă împovărați cu obligații față de bancă pe care nu le puteți rezolva.

De ce să vindem imobile ipotecate?

Motivele pentru care oamenii scapă de ipoteca sunt variate. Dar cel mai adesea acest lucru se datorează pierderii unui loc de muncă și, ca urmare, lipsei unui venit stabil. Unii încep să economisească pe tot sau să caute tipuri suplimentare de venituri, în timp ce alții decid să vândă metri pătrați.

Ce alte motive pot duce la necesitatea:

• pierderea muncii și a veniturilor;
• necesitatea extinderii spațiului de locuit;
• circumstanțe familiale;
• Sunt oameni care vând case doar pentru profitul lor.

1. Pierderea unui loc de muncă.

Instabilitatea economică a țării i-a afectat pe toți rușii. Multe întreprinderi sunt în proces de concediere a lucrătorilor, firmele și companiile se închid pentru totdeauna. Drept urmare, cetățenii obișnuiți se găsesc fără muncă - în consecință, principala sursă de venit.

Nimeni nu se poate asigura împotriva pierderii poziției. Prin urmare, toți cei care iau un credit ipotecar trebuie să fie pregătiți pentru acest rezultat al situației.

Băncilor nu le pasă ce s-a întâmplat la serviciu. Principalul lucru pentru ei este că împrumutatul plătește lunar suma necesară pentru împrumut. Întârzierea chiar și cu o zi este plină de amenzi și penalități suplimentare din partea băncii.

Multe familii, pentru a nu se pune în datorii mari, vând apartamente ipotecate imediat ce își dau seama că sunt în insolvență.

2. Necesitatea extinderii spațiului de locuit.

Necesitatea extinderii spațiului de locuit apare de obicei atunci când se naște un copil. Când un al doilea copil apare într-o familie, părinții pot conta pe asistența guvernamentală. Acești bani sunt permise prin lege să fie cheltuiți pentru cumpărarea de bunuri imobiliare sau achiziționarea unui apartament cu ipotecă.

Al doilea motiv pentru creșterea spațiului de locuit este nivelul ridicat al venitului familiei. Când oamenii încep să obțină profituri bune din afaceri, apare o dorință naturală de a le îmbunătăți condițiile de viață.

Puteți face acest lucru după cum urmează:

1. Puneți la licitație un apartament ipotecat și cumpărați o casă cu o suprafață mare.
2. Cumpărați un alt apartament pe credit. Când veniturile sunt cu adevărat mari, instituția financiară nu interferează cu noua tranzacție.

3. Circumstanțele familiale.

Adesea, cuplurile căsătorite doresc să trăiască separat de rudele lor. Există 2 opțiuni pentru tineri căsătoriți: închirierea unei case sau cumpărarea unui apartament cu ipotecă.

Închirierea unei camere este mai ieftină decât plata unui credit ipotecar. Dar, în acest caz, trebuie să plătești bani pentru locuința altcuiva. Prin urmare, dacă este posibil, tinerii fac un credit ipotecar.

Pe măsură ce trece timpul, oamenii pot dori să divorțeze din diverse motive. Împărțirea datoriilor prin instanță este absurdă, deoarece este mai bine să vindeți locuința comună și să împărțiți profitul în mod egal.

Este posibil să vinzi un apartament ipotecat și să câștigi bani în același timp?

Cum să o facă? Acest lucru este posibil numai dacă apartamentul a fost luat în etapa de construcție a casei. La finalizarea lucrărilor, costul locuinței va crește - aceasta este o axiomă. În cele mai multe cazuri, beneficiul unei astfel de tranzacții depășește orice costuri cheltuite cu ipoteca.

În poză vedem că un apartament cu o cameră, aflat încă în faza de construcție, este mai ieftin decât cel care a fost dat în exploatare.

Cei care au venit cu o schemă pentru a câștiga bani sfătuiesc să vândă apartamente în acest fel chiar înainte ca casa să fie gata de ocupare. În acest caz, actele vor fi simplificate.

4 variante de vanzare a unui apartament ipotecat

Este posibil să vinzi un apartament cu ipotecă? Am aflat deja că da. Acum rămâne să aflăm ce opțiuni există.

Să observăm imediat că oricare dintre metodele enumerate mai jos nu va fi ușoară. Până la urmă, în esență, încerci să-ți vinzi împrumutul cuiva, așa că nu îți va fi ușor. Înainte de a vă scoate casa la licitație, decideți asupra modului de efectuare a tranzacției.

Opțiunea 1.

Vând cu plata anticipată a ipotecii.

Cea mai ușoară modalitate este să vinzi pentru cash. Adică, cumpărătorul se obligă să plătească imediat întregul cost și, prin urmare, să plătească datoria ipotecară.

Cel mai dificil este să găsești un cumpărător pentru bunuri imobiliare, care, în mare, sunt proprietatea băncii și de care atârnă datoria. Până la urmă, cei care au fonduri pentru a cumpăra un apartament nu trebuie să ia legătura cu băncile, ci să cumpere o casă printr-o bună agenție imobiliară.

• Motivul pentru care oamenii sunt gata să cumpere apartamente cu un credit ipotecar:
• costul este cu un ordin de mărime mai mic decât prețul pieței pentru bunurile imobiliare;
• amplasarea casei (infrastructură bună, mai aproape de serviciu, vecini familiari);

Nu mulți oameni aleg această metodă de finalizare a unei tranzacții pentru că le este frică să nu cadă în mâinile escrocilor. La urma urmei, mai întâi depun banii și abia apoi întocmesc documentele.

Etapele încheierii unui contract de cumpărare/vânzare:

1. Cumpărătorul își dă acordul scris de cumpărare a unei locuințe ipotecate (hârtia trebuie să fie certificată de un notar).
2. Documentul trebuie să indice suma totală datorată băncii.
3. Când suma este creditată în contul bancar, statutul „ipotecar” este eliminat din locuință.
4. După aceasta, împrumutatul și cumpărătorul întocmesc un contract de cumpărare/vânzare.
5. Dacă apartamentul este în faza de construcție, atunci părțile întocmesc un acord privind construcția comună.

Aveți grijă când intrați într-o astfel de tranzacție! Mai ales dacă acționezi ca un cumpărător.

Cumpărătorul trebuie să plaseze suma care trebuie returnată împrumutatului pentru vânzarea apartamentului ipotecat într-un seif special din bancă. Numai după semnarea tuturor documentelor pe ambele părți, vânzătorul are dreptul să-și ia partea din tranzacție.

Opțiunea #2. „Reîmprumutați”.

O altă modalitate de a vinde un apartament cu ipotecă este să vă transferați obligațiile de datorie către bancă către o altă persoană. Nu vă faceți griji, procedura de înregistrare este complet legală.

Persoanele care doresc să-ți cumpere datoria ipotecară pot fi găsite pe site-urile imobiliare.

Cateva link-uri utile:

• https://realty.yandex.ru
• https://tvoyadres.ru
• https://www.avito.ru

Principala condiție pentru reîmprumut este prezența unui venit stabil și a unui istoric de credit pozitiv al cumpărătorului de apartament. Dacă părțile au ajuns la un acord, atunci puteți începe să redactați contractul. Esența acestui document este că apartamentul continuă să fie gajat la bancă, dar datoria cade în sarcina cumpărătorului. Dacă noul proprietar are suficienți bani, el poate plăti întregul cost al apartamentului și poate achita ipoteca în avans.

De obicei, banca însăși este responsabilă pentru întocmirea acestui tip de acord. Vânzătorul este obligat doar să semneze un document în care este de acord să transfere datoria ipotecară către un terț.

Opțiunea #3. Vânzarea imobilelor de către angajații băncii.

Dacă decideți să vă vindeți casa, dar din anumite motive nu aveți timp să căutați singur un cumpărător, atunci angajații băncii înșiși pot face acest lucru. Toate etapele reemiterii datoriilor vor fi controlate exclusiv de bancă.

În ziua reînregistrării, vânzătorul trebuie să se prezinte la ședință și să semneze actele necesare. Cumpărătorul, la rândul său, trebuie să plătească suma specificată și să dea acordul scris despre.

Când la momentul executării actelor există o diferență între prețul apartamentului ipotecat și prețul total al imobilului, atunci acest sold din cumpărare/vânzare se restituie vânzătorului. Cumpărătorul nu dă banii personal împrumutatului, ci îi pune într-o cutie de valori specială. Este permisă ridicarea acestora numai după încheierea unui nou contract.

Opțiunea numărul 4. Cum să vinzi un apartament ipotecat fără ajutorul unei bănci?

În cazul realizării în mod independent a unei tranzacții de cumpărare/vânzare a unei locuințe ipotecate, vânzătorul își asumă toate grijile. El va supraveghea personal eliminarea sarcinii din apartament, precum și se va ocupa de reînregistrarea tuturor documentelor. Este imposibil să faci acest lucru ocolind banca și este ilegal, așa că trebuie să anunți managerul de credit despre decizia ta.

Procedura de vanzare a unui apartament cu ipoteca:

1. Cumpărătorul inspectează proprietatea.
2. Dacă îi place totul, trebuie să spună băncii că este gata să cumpere imobilul ipotecat.
3. Banca, la rândul ei, întocmește un acord și îl notariază.
4. Cumpărătorul aduce suma necesară pentru achitarea datoriei în celula bancară nr. 1, iar dacă vânzătorul primește și bani din tranzacție, atunci pentru el pune o parte din sumă în celula nr. 2.
5. După achitarea datoriei, grevarea este înlăturată vânzătorului.
6. Părțile semnează un acord de cumpărare/vânzare de locuințe ipotecate.
7. După aceasta, accesul la celule este deschis pentru bancă și vânzător.

Tranzacția poate fi finalizată în 14-20 de zile lucrătoare. Cel mai greu este să găsești un cumpărător care trebuie să îndeplinească cerințele băncii.

Lista documentelor pentru vânzarea proprietății ipotecate

Înainte de a vă vinde locuința, împrumutatul sau banca trebuie să pregătească o serie de documente și certificate.

Pachet de documente pentru împrumutat și cumpărător:

• pașaportul unui cetățean al Federației Ruse;
• SNIL sau TIN;
• adeverință de la angajator despre solvabilitatea cumpărătorului;
• contract preliminar de cumpărare/vânzare certificat de notar;
• certificat de la cumpărător despre istoricul creditului;
• nota de ipoteca;
• un document de la cumpărător despre depunerea banilor în celule;
• document privind înlăturarea sarcinii ipotecare de la vânzător (împrumutat);
• document privind înlăturarea sarcinii asupra locuințelor (numai cu plata integrală a datoriei).

Riscuri posibile

Pot exista capcane ascunse în orice tranzacție de care trebuie să fii conștient.

Dacă încredințați tranzacția băncii, atunci nu vă așteptați că acea parte din banii din vânzare va ajunge la dvs. Pentru orice instituție financiară, principalul lucru este să recupereze o parte din credit ipotecar, așa că cel mai bine este să faci singur vânzarea casei.

Există cazuri când banca interzice împrumutatului să efectueze o tranzacție pe cont propriu. Această clauză trebuie să fie scrisă în contractul dvs. de ipotecă.

Nu există niciun risc special pentru cumpărătorul de locuințe ipotecate, deoarece vânzarea este strict controlată de Legea Federației Ruse „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, care poate fi găsită pe site: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

În procesul tranzacției trebuie să fie implicați reprezentanții băncii, un agent imobiliar și un notar.

Tine minte! Este interzis să stabiliți singur prețul pentru un apartament ipotecat, chiar dacă vânzarea se ocupă personal de proprietarul imobilului. Banca va stabili un preț care poate acoperi întreaga datorie a împrumutatului.

Vanzare apartament ipotecat.

Cum să finalizezi o afacere? 3 variante.

Ai nevoie de ajutor de la profesioniști?

Numai agenții imobiliari profesioniști și notarii pot vorbi despre toate nuanțele și explica cum să vinzi un apartament ipotecat și cu profit. Nu economisiți cheltuieli, precum și timp, pentru a găsi ajutor pentru dvs. Nu numai că vor ajuta la accelerarea procesului de tranzacție, dar vei avea și posibilitatea de a obține profit din vânzarea casei tale.

Acum știi să vinzi un apartament cu ipotecă, eliberându-te de datorii inaccesibile. Desigur, pentru aceasta trebuie să petreceți mai mult de o săptămână căutând un cumpărător și apoi completând toate documentele. Dar poți elimina poverile inutile din tine.

În 2018 au fost acordate circa 312 mii de împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe în cadrul DDU. Valoarea împrumuturilor este de aproximativ 650 de miliarde de ruble. Impresionant? Da, în ultimii ani numărul de apartamente

Certificate și documente solicitate de bănci pentru obținerea unui credit ipotecar

Orice familie vrea să trăiască separată de părinți, indiferent cât de bună este relația cu rudele. Și în acest moment, multe familii se gândesc la un credit ipotecar.

Condiții pentru ca Sberbank să acorde o ipotecă unui solicitant în baza a două documente

Sberbank este cea mai mare instituție bancară din țară și, prin urmare, își poate permite condiții de creditare loiale cetățenilor. Un exemplu izbitor în acest sens în Sberbank este un credit ipotecar pentru doi

Unde este mai ieftin pentru un solicitant să obțină asigurare de viață și de sănătate pentru un credit ipotecar?

Asigurarea de viață ipotecară poate reduce rata dobânzii la împrumut, făcând adesea să fie destul de profitabilă încheierea poliței. Piața de credit este îmbogățită cu diverse beneficii „gustoase”.

Ipoteca fără avans garantată de bunuri imobiliare

Când o familie are nevoie de locuință, singura opțiune reală este o ipotecă. Cea mai atractivă modalitate este o ipotecă garantată cu imobiliare fără avans. Este posibil

Solicităm un credit ipotecar pentru pensionari la Sberbank: condiții pentru acordarea unui credit

Vârsta de pensionare este un moment excelent pentru a rezolva probleme atât de importante precum cumpărarea unei locuințe, a unei case de vară sau a unui teren. Ipoteca pentru pensionari din Sberbank conform condițiilor din 2017

Asigurare de viață și sănătate pentru debitor atunci când solicită o ipotecă în Rosgosstrakh

În Rusia, oamenii folosesc din ce în ce mai mult un credit ipotecar pentru a-și cumpăra propria casă. Multe bănci oferă acum împrumuturi ipotecare în diferite condiții. Una dintre băncile care

Capital de maternitate pentru a plăti un credit ipotecar la Sberbank

Vrei să folosești eficient capitalul maternității și, în cele din urmă, să devii proprietarul unei noi locuințe? Atunci este timpul să aflați cum să vă plătiți ipoteca cu capital de maternitate de la Sberbank.

Program de asistență pentru debitorii ipotecari aflați în situații dificile

Deteriorarea bruscă a situației economice a țării a făcut ca mulți oameni să devină în imposibilitatea de a-și plăti creditele pentru locuințe. Pentru a minimiza consecințele negative ale lui P

Capital de maternitate: mai multe opțiuni pentru achiziționarea unui apartament cu ipotecă.

Cum să cumperi un apartament rezidențial cu un credit ipotecar cu capital de maternitate? Aceasta este o întrebare pe care și-o pun familiile tinere. Fondurile vizate pot fi investite în achiziționarea de locuințe sau folosite pentru achitarea datoriei rămase

Răspunsul la întrebarea „Este posibil să vinzi un apartament ipotecat în mod legal?” - da este posibil. Dacă doar vânzătorul găsește un cumpărător care dorește să cumpere o locuință care este încă gajată la bancă. Nu este simplu. Fie apartamentul trebuie să fie super bun, fie va trebui să se acorde un fel de reduceri și preferințe. Altfel, de ce să faci asta dacă piața imobiliară disponibilă este saturată?

Devenind fericitul proprietar al propriei mele case cu o ipotecă în urmă cu câțiva ani, astăzi ne-am trezit într-o situație neașteptată:

• și-au pierdut locul de muncă;
• să se îmbolnăvească grav și să nu aibă asigurare;
• divorţat;
• locuința nu este satisfăcătoare sau este nevoie urgentă de extindere;
• mutarea permanentă în alt oraș.

Ce să faci dacă în acest moment nu există nicio modalitate de a plăti împrumutul în continuare și trebuie să vinzi apartamentul care este gajat? Să încercăm să ne dăm seama ce scheme legale există pentru astfel de tranzacții și în ce cazuri pierderile debitorului vor fi minime.

Datoria ipotecară

Datoria ipotecară devine delincventă în ziua următoare neefectuării plății la data programată. În mod automat, fără participarea unui angajat al băncii, se activează mecanismul amenzilor și penalităților prevăzute în contractul de împrumut pentru întârziere la plată. În plus, până la rambursare, ele acumulează aceeași dobândă ca și la datoria principală.

De aceea, imediat ce simti ca au aparut probleme serioase si trebuie sa iti vinzi locuinta, mobilizeaza-te si efectueaza la timp plata curenta. Și atunci vei avea la dispoziție cel puțin o lună pentru a lua o decizie comună cu banca pentru a ieși dintr-o situație dificilă. Dacă nu faceți acest lucru, atunci veți experimenta ce este dobânda compusă.

Permisiune bancară

În timp ce apartamentul este gajat, acesta nu poate fi înstrăinat fără acordul creditorului gajist. Acest lucru este precizat clar în contractul de împrumut și în contractul de garanție.

Prin urmare, anunțăm de urgență banca despre intenția noastră de a vinde apartamentul și îi cerem acordul pentru tranzacție. Deoarece Există o criză în afara ferestrei, organizațiile de credit reacționează destul de calm la vânzarea garanției și oferă permisiunea.

Debitorul și creditorul trebuie să discute principala întrebare: care dintre ei va vinde apartamentul? Abia după aceasta se pot lua măsuri suplimentare.

Ce este mai profitabil pentru debitor: să privească banca cum își vinde casa sau să o vândă el însuși? Pentru a-ți da seama, trebuie să răspunzi la 2 întrebări: care sunt scopurile creditorului și care sunt scopurile debitorului. Sunt diferite.

Dacă vânzătorul este creditor

Scopul băncii este de a achita cât mai repede posibil datoria ipotecară a împrumutatului, de ex. primiți banii înapoi. Prin urmare, imobilul gajat este scos la vânzare la valoarea de lichidare stabilită de evaluator.

Este definit ca prețul pentru care garanția poate fi vândută foarte rapid și la un cost minim. Dimensiunea sa este cu aproximativ 20-25 la sută mai mică decât cea de pe piață. Dacă un apartament la acest preț nu este vândut într-un timp specificat (de exemplu, 1 lună), prețul acestuia este redus.

Ca urmare a vânzării apartamentului, se poate dovedi că fondurile primite nu acoperă complet datoria. Acestea. împrumutatul și-a pierdut casa și încă mai datorează băncii niște bani.

Dacă vânzătorul este debitor

Spre deosebire de creditorul ipotecar, scopul debitorului este să-și vândă locuința în așa fel încât să achite complet datoria ipotecară și să recupereze cea mai mare parte a avansului. Și fă-o cât mai repede, dar fără a reduce prea mult prețul. Dobânda plătită la împrumut se pierde irevocabil, nu se poate scăpa de asta. Acestea sunt pierderi directe.

Vânzarea garanției

Dacă împrumutatul și împrumutatul convin ca debitorul însuși să vândă locuința, este necesar să se caute urgent pe cineva care să o cumpere. Ar fi fost mai bine să fac asta ieri.

Cum poti vinde un apartament daca are ipoteca? Există trei scheme legale. Utilizarea fiecăruia dintre ele depinde de cine va fi cumpărătorul: o persoană care are fonduri proprii pentru cumpărare sau o persoană care urmează să-l cumpere pe credit.

Scheme de vânzare de locuințe

Împrumutatul poate vinde independent apartamentul folosind următoarele scheme:

• utilizarea seifurilor la vânzarea unui apartament cu o datorie mare a împrumutatului către o organizație bancară;
• utilizarea unui avans la vânzarea unui apartament cu o mică datorie la bancă;
• utilizarea unui debitor înlocuitor atunci când vinde un apartament unui cumpărător care are doar fonduri pentru a plăti datoria vânzătorului față de bancă.

Să luăm în considerare toate cele trei metode în detaliu. Dar ne amintim că cu oricare dintre ele obținem mai întâi acordul băncii creditoare.

Datoria este mare, folosim seifuri

Ai găsit în mod miraculos un cumpărător care are fonduri proprii și i-a plăcut atât de mult locuința ta, încât este gata să o cumpere, dând o parte din bani pentru achitarea soldului datoriei împrumutatului.

Pentru înțelegere, este mai bine să folosiți numere specifice. Să presupunem că prețul de piață al unui apartament este de 4 milioane de ruble. Sold restant - 1,9 milioane de ruble. Datoria este foarte mare.

• cu permisiunea creditorului ipotecar, împrumutatul și cumpărătorul încheie un contract de cumpărare și vânzare cu condiția posibilității rambursării anticipate a ipotecii;
• banii plătiți de vânzător sunt depuși în două celule bancare: în prima, suma datoriei datorate băncii la împrumut este depusă - 1.900.000 de ruble, în a doua - suma costului apartamentului minus datoria - 2.100.000 de ruble;
• părțile depun o cerere și documentele necesare la MFC pentru a înregistra transferul dreptului de apartament către noul proprietar;
• după înregistrarea transferului de drepturi, instituția de credit primește fonduri de la prima celulă - 1.900.000 de ruble. pentru rambursarea anticipată a datoriilor din împrumut;
• După ce și-a returnat fondurile, banca îi dă noului proprietar o scrisoare de autorizare către Rosreestr pentru a elimina garanția de pe proprietate;
• cumpărătorul scoate depozitul din apartament și devine proprietarul deplin al acestuia;
• vânzătorul are acces la celula care conține 2.100.000 de ruble.

Perioada minimă pentru întreaga operație este de 3 săptămâni.

Datoria este mică, folosim un avans

Valoarea de piață a apartamentului, ca în exemplul anterior, este de 4 milioane de ruble. Dar soldul restant este de doar 400.000 RUB.

Instrucțiuni pas cu pas pentru o astfel de tranzacție:

• cu permisiunea băncii, debitorul ipotecar și cumpărătorul încheie un acord preliminar de cumpărare și vânzare cu condiția efectuării unei plăți în avans pentru costul apartamentului în valoare de 400.000 de ruble;
• părțile merg împreună la bancă și efectuează rambursarea anticipată a împrumutului;
• banca, după ce și-a primit banii, dă împrumutatului o scrisoare de autorizație către Rosreestr pentru a elimina garanția din apartament;
• după ce garanția este înlăturată, părțile semnează DCT obișnuit și merg la MFC, unde depun o cerere de înregistrare a transferului de proprietate.

După înregistrarea de stat, cumpărătorul va deveni proprietarul deplin al apartamentului, în confirmarea căruia i se va oferi un DCP cu marca de înregistrare de stat și un extras din Registrul Unificat de Stat.

Perioada minimă pentru întreaga operație este de 3 săptămâni.

Înlocuirea debitorilor ipotecari

Această schemă este utilizată dacă cumpărătorul are bani puțini, dar suficienți pentru a plăti datoriile vânzătorului față de creditor.

Instrucțiuni pas cu pas pentru o astfel de tranzacție:

• cumpărătorul colectează și depune la bancă documentele necesare pentru aprobarea candidaturii sale ca nou împrumutat;

• În timp ce are loc aprobarea viitorului împrumutat, cel vechi trebuie să ramburseze împrumutul în mod regulat. Dacă apare o datorie restante, banca nu va permite înlocuirea debitorilor până la lichidare;
• după primirea permisului băncii pentru tranzacție, părțile procedează la reemiterea împrumutului;
• vechiul debitor depune la bancă o cerere de rambursare anticipată a ipotecii cu fondurile cumpărătorului virate în acest scop. Viitorul debitor solicită un credit ipotecar în valoare egală cu diferența dintre costul apartamentului și suma transferată fostului împrumutat;
• instituția de credit efectuează operațiuni de schimbare a debitorului și emite un certificat de închidere a ipotecii debitorului anterior și un contract de împrumut cu program de plată celui nou creat;
• părțile semnează DCP;
• se introduce în celulă suma împrumutului primit de noul împrumutat;
• se întocmește un contract de garanție cu noul împrumutat;
• Părțile reînregistrează proprietatea asupra apartamentului noului proprietar.

La schimbarea împrumutatului, nu este nevoie să înlăturați grevarea apartamentului pentru a-l vinde. Va fi în continuare gajat la bancă, doar în baza unei noi ipoteci.

Perioada minimă pentru întreaga operațiune de vânzare a unui apartament este de 1 lună.

Dificultăți în vânzarea unui apartament cu ipotecă

Schemele luate în considerare sunt numai scheme care funcționează într-o combinație reușită de circumstanțe și în condiții ideale. În practică, apar multe obstacole diferite, tranzacții „incomode” care întârzie întregul proces. Ele apar de obicei în cel mai inoportun moment și în orice stadiu.

Dar cel mai important obstacol este lipsa persoanelor dispuse să-ți cumpere apartamentul ipotecat.

Pe lângă aceasta, ce poate încetini procesul:

• utilizarea capitalului matern de către cumpărător;
• cumpărătorul este un creditor ipotecar militar (o astfel de tranzacție poate să nu aibă loc deloc);
• cumpărătorul, care a fost găsit cu dificultate, nu este mulțumit de bancă (la înlocuirea împrumutatului);
• vânzarea necesită legalizare;
• apartamentul este cumparat de mai multi cumparatori;
• apartamentul a fost remodelat de primul debitor, despre care banca a aflat (când a fost înlocuit debitorul);
• este necesar acordul autorităților tutelare;
• cumpărătorul a refuzat la un moment dat achiziția sau a propus noi condiții;
• etc.

În ciuda dificultăților de a vinde un apartament ipotecat, nu aveți încredere în bancă pentru a face acest lucru, vindeți-l singur. În caz contrar, vei pierde atât locuința, cât și banii. Și dacă îl vinzi singur, există șansa de a folosi veniturile pentru a cumpăra un apartament mai ieftin

Ultima modificare: ianuarie 2019

Debitorii de credite ipotecare susțin că este mai bine să plătească băncii pentru locuința lor decât să plătească aproape aceiași bani pentru o casă închiriată. Înainte de a deveni proprietari deplini ai bunurilor imobiliare, clienții vor trebui să plătească împrumutul pentru o perioadă lungă de timp. Într-o perioadă atât de lungă, situația se poate schimba radical și, prin urmare, va fi nevoie de vânzarea garanției. Este posibil să vinzi un apartament cu o ipotecă și cum să vinzi o locuință cu grevare este explicat în acest articol.

Nu toți cetățenii au fonduri suficiente pentru a-și achiziționa propria locuință, așa că timp de mulți ani un credit ipotecar a rămas cel mai popular mod de a-și achiziționa propriul spațiu de locuit pentru majoritatea.

Pentru acest tip de tranzacție, pe lângă obținerea permisiunii de la creditor, va fi necesar acordul autorităților tutelare. Pe lângă căutarea cumpărătorilor, părinții vor trebui să găsească simultan locuințe potrivite pentru schimb. Dacă o tranzacție de schimb nu este posibilă, proprietatea va trebui vândută cu achiziționarea unică a unui alt spațiu de locuit. În acest caz, va trebui mai întâi să obțineți consimțământul atât al creditorului, cât și al autorităților OOiP (autorități de tutelă și tutelă). Dificultatea constă în faptul că este problematic să găsiți imediat atât un cumpărător, cât și un vânzător de spațiu de locuit potrivit, care sunt dispuși să aștepte.

Permisiunea de la POiP se acordă după furnizarea unui pachet complet de documente, inclusiv:

• declarația părinților;
• cerere de la un copil peste 14 ani care are o cotă;
• documente pentru obiectul vândut (extras din Rosreestr, acordul scris al băncii sau al ipotecii, contract de împrumut);
• documente de proprietate pentru obiectul achiziționat;
• pașapoarte tehnice pentru ambele apartamente;
• evaluarea valorii de piata a ambelor proprietati.

În plus, trebuie avut în vedere faptul că imobilul achiziționat în schimb trebuie să corespundă caracteristicilor spațiului de locuit, iar cota în metru a copilului nu trebuie să fie mai mică decât cea care i-a fost atribuită minorului. Mai simplu spus, nu permite ca condițiile de viață ale proprietarului minor să se deterioreze. Important! Nu se va putea schimba locuința cu un apartament într-o clădire nouă în faza de construcție dacă copiii dețin cote în locuința veche.

Aveți întrebări despre acest subiect? Întrebați avocatul nostru folosind formularul de mai jos sau sunați la numerele de mai jos.

Aveți întrebări sau clarificări? Specialiștii noștri sunt bucuroși să vă ajute. Dacă aveți nevoie de consiliere juridică la telefon, puteți comanda un apel înapoi folosind formularul de consultant online, iar specialistul nostru vă va suna înapoi la un moment convenabil.

Atunci când plătiți un credit ipotecar devenit insuportabil, nu va strica să știți cum să vindeți un apartament cu un credit ipotecar. Pentru mulți debitori, informațiile despre cum să vinzi un apartament cu o ipotecă și să câștigi bani vor fi neașteptate.

Imobilele asupra cărora a fost impusă o grevare nu pot fi vândute fără permisiunea băncii. Pentru creditarea ipotecară, în conformitate cu art. 29 și art. 33 Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, astfel cum a fost modificată la 7 mai 2013, numărul 102-F3, împrumutatul are dreptul doar de a folosi proprietatea gajată și este obligat să o mențină în forma corespunzătoare.

Și pierderea sau vânzarea acestuia către terți este ilegală. Evenimentul survenit se soluționează în favoarea creditorului gajist (adică a băncii), conform art. 301-303 Cod civil al Federației Ruse. Dar există o serie de cazuri când banca poate găzdui împrumutatul și permite vânzarea apartamentului colateral.

De ce vor să vândă un apartament cu ipotecă?

Motivele pentru care un împrumutat începe să se gândească la cum să vândă un apartament cu o ipotecă pot fi împărțite în 3 grupuri:

1. dacă pierdeți suficient venit pentru a rambursa împrumutul;
2. dacă este nevoie să achiziționați locuințe mai spațioase;
3. dacă vrei să faci bani cu o ipotecă.

1. Dacă pierdeți suficient venit pentru a rambursa împrumutul

   Nimeni nu este imun de pierderea unui venit financiar stabil. Este imposibil de prezis ce se va întâmpla peste câțiva ani. Iar plățile trebuie efectuate în ordine strictă în fiecare lună, integral și la timp, indiferent de situații.

   Prin urmare, dorința de a vinde rapid un apartament pentru a achita în cele din urmă banca înainte de aplicarea măsurilor suplimentare, conform Legii federale „Cu privire la ipoteci (garajul imobiliar)” este destul de naturală și previzibilă.

2. Dacă este nevoie să achiziționați locuințe mai spațioase

   De exemplu, tinerii urcă cu energie pe scara carierei, se căsătoresc și au copii. Un apartament luat pe o ipotecă devine „mic”. Majoritatea acestor debitori iau în considerare opțiunea de a vinde un apartament ipotecat și apoi de a cumpăra unul mai mare.

   Banca nu interzice contractarea unui al doilea credit ipotecar pentru un apartament mai mare dacă veniturile unei familii tinere vă permit să efectuați plăți pentru două împrumuturi pe termen lung simultan. Această opțiune necesită un avans.

3. Dacă vrei să faci bani cu un credit ipotecar

   Dacă un apartament a fost achiziționat într-o clădire în construcție într-un stadiu destul de timpuriu, atunci la finalizarea construcției prețul acestuia va crește semnificativ și, în unele cazuri, va acoperi mai mult decât toate costurile asociate cu ipoteca.

   Participanții la construcția comună încearcă să-și vândă apartamentul înainte de a pune casa în funcțiune, deoarece este mult mai ușor să reînregistrați acordul de cesiune decât să se ocupe de înregistrarea locuințelor terminate (dacă, desigur, scopul a fost inițial să facă bani ).

   Dar se întâmplă și că nevoia de locuințe în construcție a dispărut, iar împrumutatul se gândește să o vândă pentru un beneficiu maxim pentru sine. Acestea sunt cazuri excepționale.

   Când vinde o locuință secundară care este grevată, împrumutatul trebuie să-și reducă valoarea de piață, deoarece sunt foarte puțini oameni care doresc să facă față garanțiilor bancare.

Consimțământul băncii de a vinde un apartament cu ipotecă

Un apartament achiziționat prin ipotecă este proprietatea debitorului, dar pentru a-l vinde trebuie să obțineți acordul băncii.

Pe de o parte, banca este interesată de rambursarea integrală a împrumutului și nu ar trebui să interfereze cu vânzarea bunurilor imobiliare colaterale în cazul în care împrumutatul nu mai poate suporta obligațiile de datorie din ipotecă.

Pe cealaltă parte , atunci când permite vânzarea de bunuri imobiliare colaterale, banca își pierde posibilul profit asociat plăților de dobânzi pentru utilizarea fondurilor împrumutate emise pentru achiziționarea acestui imobil.

Dacă în contractul încheiat este specificată posibilitatea de a vinde un apartament grevat, atunci banca nu poate refuza. Pentru a preveni debitorii să abuzeze de această oportunitate, vânzarea unui apartament ipotecat este însoțită de impunerea unor penalități semnificative și comisioane de protecție.

Nu-ți cunoști drepturile?

Dar ele sunt incomparabile cu consecințele probabile ale opririi plăților ipotecare. Dacă împrumutatul nu mai poate plăti în mod obiectiv împrumutul în mod regulat, el nu ar trebui să întârzie vânzarea, este mai înțelept să rezolve situația actuală înainte de proces.

Cum poți vinde un apartament cu ipotecă?

Sunt posibile următoarele opțiuni pentru vânzarea unui apartament ipotecat:

1. Rambursare anticipată. Împrumutatul găsește un cumpărător dispus să achiziționeze un apartament grevat și primește de la acesta suma necesară pentru rambursarea anticipată a ipotecii.
2. Vanzare independenta. Banca încheie un acord scris cu cumpărătorul pentru achiziția ulterioară a apartamentului. Cumpărătorul plătește ipoteca, împrumutatul primește un certificat care indică absența datoriilor și îndepărtează în mod independent grevarea.
3. Se vinde cu ajutorul unei banci. Cumpărătorul depune sumele necesare pentru achitarea ipotecii și achiziționarea unui apartament în două casete de depozit. Banca se ocupă însăși de eliminarea grevării.
4. Vânzarea obligațiilor de creanță. Pentru un cumpărător care dorește să achiziționeze și un apartament ipotecat pe credit, există o schemă de refinanțare.

Rambursare anticipată

Găsirea unui cumpărător care este de acord cu o astfel de schemă este destul de dificilă. Grevarea unui apartament este înfricoșătoare, mai ales că există întotdeauna oferte alternative clare din punct de vedere legal pe piața secundară.

Practic, schema de rambursare anticipată este utilizată la ipotecarea locuințelor în construcție. Apartamentele din clădiri noi cu amenajări moderne sunt la mare căutare, iar în etapa finală a construcției, un dezvoltator conștiincios nu are opțiuni disponibile.

Un potențial cumpărător al unui apartament face un depozit necesar pentru rambursarea integrală a ipotecii la bancă, conform unui acord suplimentar cu împrumutatul, certificat de notar.
După închiderea ipotecii și înlăturarea sarcinii (de obicei durează 5 zile lucrătoare), vânzătorul și cumpărătorul apartamentului vizitează camera de înregistrare și reînregistrează contractul de construcție comună sau întocmesc un contract de cumpărare/vânzare.

Vanzare independenta

Nu trebuie să ascundeți unui potențial cumpărător faptul că apartamentul se află sub sarcina băncii. Dacă furnizați informații parțial și rămâneți tăcuți cu privire la detalii, atunci cumpărătorul poate avea impresia că este atras de un fel de înșelătorie inteligentă.

Este de fapt simplu. După vizualizarea apartamentului, cumpărătorul trebuie să contacteze banca și să-și exprime dorința de a răscumpăra depozitul. Angajații băncii vor întocmi cu acesta un contract preliminar de cumpărare/vânzare și îl vor legaliza.

Cumpărătorul depune suma necesară pentru a rambursa datoria împrumutatului într-o cutie de depozit, iar suma rămasă datorată după încheierea tranzacției împrumutatului în alta.
Se inlatura greva de pe apartament si se intocmeste contract de vanzare/cumparare. Banca și împrumutatul au acces la seifurile lor numai după finalizarea și înregistrarea contractului de cumpărare/vânzare la Rosreestr.

Se vinde cu ajutorul unei banci

În caz de lipsă de timp sau absență (la schimbarea locului de reședință sau a unei călătorii lungi de afaceri), împrumutatul poate transfera vânzarea apartamentului colateral în întregime pe umerii angajaților băncii.

În acest caz, doar banca și cumpărătorul sunt implicați în înlăturarea sarcinii nu este necesară prezența împrumutatului. Împrumutatul poate retrage în orice moment restul tranzacției finalizate (dacă există) după înregistrarea acesteia din seiful băncii.

Vânzarea obligațiilor de creanță

Apartamentele ipotecare care sunt în vânzare de la bancă îi atrag pe alții care doresc să ia un credit ipotecar cu prețurile lor reduse.

Pentru ei, procedura de solicitare a unui credit ipotecar nu este mult diferită de cea standard:

• un pachet similar de documente este furnizat pentru a considera cumpărătorul ca potențial împrumutat;
• dacă este aprobat, imobilul achiziționat este evaluat și asigurat în conformitate cu prevederile stabilite ale Legii federale „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”, astfel cum a fost modificată la 7 mai 2013, numărul 102-F3.

Banca însăși este responsabilă pentru reînregistrarea sarcinii în Rosreestr cu ocazia noului proprietar. Împrumutatul poate semna doar un acord adițional cu privire la împrejurarea de cesiune a datoriei.

Procedura de vanzare a unui apartament dureaza aproximativ 3 saptamani (5 zile lucratoare pentru eliminarea grevului si aproximativ 2 saptamani pentru finalizarea tranzactiei de cumparare/vanzare).