إيجابيات وسلبيات الإدارة المباشرة لمبنى سكني. نموذج الاتفاق ومحضر الاجتماع. الإدارة المباشرة للمبنى إدارة شركة إدارة المباني السكنية

مجمع سكني في الاتحاد الروسي المادة 161. اختيار طريقة إدارة مبنى سكني. المتطلبات العامة لإدارة مبنى سكني

1. يجب أن تضمن إدارة المبنى السكني ظروف معيشية مواتية وآمنة للمواطنين، والصيانة المناسبة للملكية المشتركة في مبنى سكني، وحل المشكلات المتعلقة باستخدام الممتلكات المذكورة، فضلاً عن توفير المرافق للمواطنين الذين يعيشون في مثل هذا المبنى السكني. المنزل، أو في الحالات المنصوص عليها في المادة 157.2 من هذا القانون، الاستعداد المستمر للمرافق وغيرها من المعدات التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني لتوفير خدمات المرافق (المشار إليها فيما يلي بضمان جاهزية النظم الهندسية). تضع حكومة الاتحاد الروسي معايير وقواعد لإدارة المباني السكنية.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

1.1. يجب إجراء الصيانة المناسبة للملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني وفقًا لمتطلبات تشريعات الاتحاد الروسي، بما في ذلك في مجال ضمان الرفاهية الصحية والوبائية للسكان، التنظيم الفني، والسلامة من الحرائق، وحماية حقوق المستهلك، ويجب التأكد من:

1) الامتثال لمتطلبات موثوقية وسلامة مبنى سكني؛

2) سلامة حياة وصحة المواطنين، وممتلكات الأفراد، وممتلكات الكيانات القانونية، وممتلكات الدولة والبلدية؛

3) توافر استخدام المباني والممتلكات الأخرى المدرجة في الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني؛

4) الامتثال للحقوق والمصالح المشروعة لأصحاب المباني في مبنى سكني، وكذلك الأشخاص الآخرين؛

5) الاستعداد المستمر للمرافق وأجهزة القياس وغيرها من المعدات التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني، لتوفير الموارد اللازمة لتقديم الخدمات العامة للمواطنين الذين يعيشون في مبنى سكني، وفقًا لـ قواعد توفير وتعليق وتقييد توفير خدمات المرافق لأصحاب ومستخدمي المباني في المباني السكنية والمباني السكنية، التي أنشأتها حكومة الاتحاد الروسي.

1.2. يتم تحديد الحد الأدنى من قائمة الخدمات والأعمال اللازمة لضمان الصيانة المناسبة للملكية المشتركة في مبنى سكني، وإجراءات توفيرها وتنفيذها من قبل حكومة الاتحاد الروسي.

1.3. يتم تنفيذ الأنشطة المتعلقة بإدارة المباني السكنية على أساس ترخيص تنفيذها، باستثناء الحالة التي يتم فيها تنفيذ هذه الأنشطة من قبل جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة والحالة المنصوص عليها في الباب 3 من المادة 200 من هذا القانون.

2. يجب على أصحاب المباني في مبنى سكني اختيار إحدى طرق إدارة المبنى السكني:

1) الإدارة المباشرة لأصحاب المباني في مبنى سكني لا يزيد عدد الشقق فيه عن ثلاثين؛

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

2) إدارة جمعية أصحاب المنازل أو جمعية الإسكان التعاونية أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة؛

3) إدارة المنظمة الإدارية.

2.1. عند إجراء الإدارة المباشرة لمبنى سكني من قبل أصحاب المباني في هذا المبنى، يقوم الأشخاص الذين يقومون بأعمال صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، بتوفير إمدادات المياه الباردة والساخنة وتنفيذ الصرف الصحي وإمدادات الكهرباء وإمدادات الغاز (بما في ذلك توريد الغاز المنزلي في اسطوانات)، والتدفئة (إمدادات الحرارة، بما في ذلك توريد الوقود الصلب في وجود موقد التدفئة)، وإدارة النفايات البلدية الصلبة، هي المسؤولة أمام أصحاب المباني في هذا المنزل للوفاء التزاماتهم وفقًا للاتفاقيات المبرمة ، وكذلك وفقًا للقواعد التي وضعتها حكومة الاتحاد الروسي لصيانة الممتلكات العامة في مبنى سكني ، وقواعد توفير خدمات المرافق وتعليقها والحد منها لأصحاب ومستخدمي المباني في المباني السكنية والمباني السكنية.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

2.2. عند إدارة مبنى سكني من قبل جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة، تكون الشراكة أو التعاونية المذكورة مسؤولة عن صيانة الملكية المشتركة في مبنى معين وفقًا لمتطلبات اللوائح الفنية والقواعد التي وضعها حكومة الاتحاد الروسي لصيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، لتوفير خدمات المرافق اعتمادًا على مستوى تحسين منزل معين، والذي يجب أن تفي جودته بمتطلبات القواعد التي وضعتها حكومة الاتحاد الروسي الاتحاد الروسي لتوفير وتعليق وتقييد تقديم خدمات المرافق لأصحاب ومستخدمي المباني في المباني السكنية والمباني السكنية، أو في الحالات المنصوص عليها في المادة 157.2 من هذا القانون، لتوفير جاهزية الأنظمة الهندسية. يجوز للشراكة أو التعاونية المذكورة تقديم الخدمات و (أو) القيام بأعمال صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني بمفردها أو جذب الأشخاص الذين يقومون بأنواع الأنشطة ذات الصلة على أساس العقود. عند إبرام اتفاقية لإدارة مبنى سكني مع منظمة إدارية، تمارس الشراكة أو التعاونية المحددة السيطرة على وفاء منظمة الإدارة بالالتزامات بموجب هذه الاتفاقية، بما في ذلك توفير جميع الخدمات و (أو) أداء العمل الذي يضمن الصيانة المناسبة للملكية المشتركة في هذا المبنى، وتوفير خدمات المرافق اعتمادًا على مستوى تحسين منزل معين، والذي يجب أن تفي جودته بمتطلبات القواعد التي وضعتها حكومة الاتحاد الروسي لتوفير وتعليق والقيود على توفير خدمات المرافق لأصحاب ومستخدمي المباني في المباني السكنية والمباني السكنية.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

2.3. عند إدارة مبنى سكني من قبل منظمة إدارية، فهي مسؤولة أمام أصحاب المباني في المبنى السكني عن توفير جميع الخدمات و (أو) أداء العمل الذي يضمن الصيانة المناسبة للملكية المشتركة في هذا المبنى و يجب أن تفي جودتها بمتطلبات اللوائح الفنية وقواعد الصيانة التي وضعتها حكومة الاتحاد الروسي للملكية المشتركة في مبنى سكني، لتوفير خدمات المرافق اعتمادًا على مستوى تحسين المبنى، الذي يجب أن تلبي جودته متطلبات القواعد التي وضعتها حكومة الاتحاد الروسي لتوفير وتعليق وتقييد توفير خدمات المرافق لأصحاب ومستخدمي المباني في المباني السكنية والمباني السكنية، أو في الحالات المنصوص عليها في المادة 157.2 من هذا القانون للتأكد من جاهزية الأنظمة الهندسية.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

مستشار بلس: ملاحظة.

إذا قمت بتغيير طريقة إدارة المباني السكنية أو حددت منظمة إدارية، فيمكنك أن تقرر الحفاظ على الإجراء السابق لتوفير خدمات المرافق والمدفوعات لهم (القانون الاتحادي الصادر في 29 يونيو 2015 N 176-FZ).

3. يتم اختيار طريقة إدارة المبنى السكني في الاجتماع العام لأصحاب المباني في المبنى السكني ويمكن اختيارها وتغييرها في أي وقت بناءً على قرارها. قرار الاجتماع العام بشأن اختيار طريقة الإدارة إلزامي لجميع أصحاب المباني في مبنى سكني.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

3.1. عند إنهاء إدارة مبنى سكني من قبل جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان أو بناء الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة، فإن الشراكة أو التعاونية المذكورة، في غضون ثلاثة أيام عمل من تاريخ قرار الاجتماع العام لأصحاب العقارات المباني في مبنى سكني لتغيير طريقة إدارة مثل هذا المبنى، مطلوب نقل الوثائق الفنية لمبنى سكني والوثائق الأخرى المتعلقة بإدارة هذا المبنى، ومفاتيح المباني التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة للمالكين المباني في مبنى سكني، ورموز الوصول الإلكترونية للمعدات التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني، وغيرها من الوسائل والمعدات التقنية اللازمة لتشغيل وإدارة مبنى سكني، للشخص الذي لديه تحمل التزامات إدارة المبنى السكني، أو في حالة اختيار طريقة مباشرة لإدارة المبنى السكني، لمالك المبنى في المبنى السكني، المشار إليه في قرار الاجتماع العام لأصحاب المبنى في مبنى سكني بناءً على اختيار الطريقة المباشرة لإدارة مبنى سكني، أو، إذا لم يتم تحديد هذا المالك، إلى أي مالك لمبنى في مثل هذا المبنى السكني.

4. تجري هيئة الحكومة المحلية، بالطريقة التي تحددها حكومة الاتحاد الروسي، مسابقة مفتوحة لاختيار منظمة إدارية في الحالات المحددة في الجزء 13 من هذه المادة والجزء 5 من المادة 200 من هذا القانون، وكذلك إذا لم يقم أصحاب المباني في مبنى سكني، خلال ستة أشهر قبل تاريخ المسابقة المحددة، باختيار طريقة إدارة هذا المبنى أو إذا لم يتم تنفيذ القرار المتخذ لاختيار طريقة إدارة هذا المبنى . يتم إجراء مسابقة مفتوحة أيضًا إذا لم يتم اختيار طريقة لإدارة هذا المبنى، قبل انتهاء اتفاقية الإدارة لمبنى سكني، نتيجة لمنافسة مفتوحة، أو إذا تم اتخاذ القرار لاختيار طريقة للإدارة لم يتم تنفيذ هذا المبنى.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

4.1. يتم نشر المعلومات حول المنافسة المفتوحة لاختيار منظمة الإدارة على الموقع الرسمي للاتحاد الروسي على شبكة معلومات الإنترنت والاتصالات لنشر معلومات حول تقديم العطاءات (يشار إليه فيما بعد بالموقع الرسمي على الإنترنت). تحدد حكومة الاتحاد الروسي الموقع الرسمي على الإنترنت والهيئة المخولة بصيانته. قبل أن تحدد حكومة الاتحاد الروسي موقعًا رسميًا على الإنترنت، يتم نشر إشعار بالمنافسة المفتوحة على الموقع الرسمي للبلدية على شبكة المعلومات والاتصالات على الإنترنت، ويتم نشره أيضًا في المنشور المطبوع الرسمي المخصص للنشر معلومات عن وضع أوامر لاحتياجات البلدية . يجب أن تكون المعلومات المتعلقة بالمسابقة المذكورة متاحة للمراجعة لجميع الأطراف المعنية دون فرض أي رسوم. يتم نشر معلومات حول نتائج مسابقة مفتوحة على الموقع الإلكتروني لشبكة معلومات الإنترنت والاتصالات، والتي تم نشر معلومات حول إجرائها، في موعد أقصاه ثلاثة أيام من تاريخ تحديد هذه النتائج، ويتم نشرها أيضًا في نشرة رسمية مطبوعة نشرت فيها معلومات حول تنفيذها.

5. تقوم الهيئة الحكومية المحلية، خلال عشرة أيام من تاريخ المسابقة المفتوحة المنصوص عليها في الجزء الرابع من هذه المادة، بإخطار جميع أصحاب المباني في مبنى سكني بنتائج المسابقة المذكورة وشروط اتفاقية الإدارة الخاصة بها. هذا المبنى. يتعين على أصحاب المباني في مبنى سكني إبرام اتفاقية إدارة لهذا المبنى مع منظمة إدارة يتم اختيارها بناءً على نتائج المنافسة المفتوحة المنصوص عليها في الجزء 4 من هذه المادة، بالطريقة المنصوص عليها في المادة 445 من القانون المدني. كود الاتحاد الروسي.

6. تقوم هيئة الحكومة المحلية، في موعد لا يتجاوز شهرًا قبل انتهاء مدة اتفاقية إدارة المبنى السكني المحددة في الجزء 5 من هذه المادة، بعقد اجتماع لأصحاب المباني في هذا المبنى لاتخاذ قرار بشأن اختيار طريقة إدارة هذا المنزل، إذا لم يتم اتخاذ مثل هذا القرار مسبقًا وفقًا للجزء 3 من هذه المادة.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

7. يجوز لأي مالك لمبنى سكني أن يتقدم إلى المحكمة بطلب لإلزام الحكومات المحلية باختيار منظمة إدارية وفقًا لأحكام الجزء 4 من هذه المادة.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

8.1. لا يجوز إبرام اتفاقية إدارة مبنى سكني بناءً على نتائج مسابقة مفتوحة أو في حالة إعلان بطلان المسابقة المذكورة، قبل عشرة أيام من تاريخ نشر المعلومات حول نتائج المسابقة المذكورة على الموقع الرسمي على شبكة الإنترنت. لا ينطبق هذا الشرط حتى تحدد حكومة الاتحاد الروسي موقعًا رسميًا على الإنترنت.

9. يمكن إدارة المبنى السكني من قبل منظمة إدارة واحدة فقط.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

10.1. تلتزم منظمة الإدارة بتوفير الوصول المجاني إلى المعلومات حول المؤشرات الرئيسية لأنشطتها المالية والاقتصادية، وحول الخدمات المقدمة والعمل المنجز لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، وحول إجراءات وشروط توفيرها وتنفيذها، حول تكلفتها، حول الأسعار (التعريفات) للمرافق المقدمة من خلال وضعها في النظام. الإجراء والتكوين والتوقيت وتكرار النشر في معلومات النظام حول أنشطة إدارة مبنى سكني وتوفير مراجعة المستندات المنصوص عليها في هذا القانون أو جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة التي تدير مبنى سكنيًا (دون إبرام اتفاقية مع منظمة الإدارة )، يتم إنشاؤها من قبل الهيئة التنفيذية الفيدرالية، التي تقوم بوظائف تطوير وتنفيذ سياسة الدولة والتنظيم القانوني في مجال تكنولوجيا المعلومات، جنبًا إلى جنب مع الهيئة التنفيذية الفيدرالية التي تقوم بتنفيذ وظائف تطوير وتنفيذ سياسة الدولة والتنظيم القانوني في مجال مرافق الإسكان، ما لم يتم تحديد فترة مختلفة لنشر المعلومات المحددة في النظام بموجب القانون الاتحادي.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

11. في الحالة المنصوص عليها في المادة 157.2 من هذا القانون، تكون منظمة الإدارة أو جمعية أصحاب المنازل أو جمعية الإسكان التعاونية أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة التي تدير مبنى سكنيًا، بالطريقة التي تحددها حكومة الاتحاد الروسي، ملزم الى:

1) تزويد منظمات إمداد الموارد، والمشغل الإقليمي لإدارة النفايات الصلبة البلدية بالمعلومات اللازمة لفرض رسوم على خدمات المرافق، بما في ذلك قراءات أجهزة القياس الفردية (عندما يتم توفير هذه القراءات من قبل أصحاب المباني في مبنى سكني والمستأجرين المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي أو اتفاقيات الإيجار للمباني السكنية التابعة للدولة أو المساكن البلدية في مبنى معين لمنظمة إدارية أو جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة) وأجهزة القياس الجماعية (المجتمعية) مثبتة في مبنى سكني.

2) مراقبة جودة الموارد المجتمعية واستمرارية إمدادها إلى حدود الملكية المشتركة في مبنى سكني؛

3) قبول من أصحاب المباني في مبنى سكني ومستأجري المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي أو اتفاقيات الإيجار للمباني السكنية التابعة للدولة أو المساكن البلدية في مبنى معين بشأن انتهاكات متطلبات جودة الخدمات العامة و (أو) استمرارية تقديم هذه الخدمات، والانتهاكات في حساب مبلغ الدفع مقابل خدمات المرافق والتفاعل مع منظمات إمداد الموارد والمشغل الإقليمي لإدارة النفايات الصلبة البلدية عند النظر في هذه التطبيقات، والتحقق من الحقائق المذكورة في لهم، والقضاء على الانتهاكات التي تم تحديدها وإرسال معلومات حول نتائج النظر في الطلبات بالطريقة التي حددتها حكومة الاتحاد الروسي؛

4) تزويد المنظمات الموردة للموارد بإمكانية الوصول إلى الممتلكات المشتركة في مبنى سكني من أجل تعليق أو الحد من توفير خدمات المرافق لأصحاب المباني في مبنى سكني ومستأجري المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي أو اتفاقيات الإيجار للمباني السكنية من المساكن الحكومية أو البلدية في مبنى معين أو بالاتفاق مع منظمات إمداد الموارد بتعليق أو تقييد توفير خدمات المرافق لأصحاب المباني في مبنى سكني ومستأجري المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي أو اتفاقيات الإيجار للمباني السكنية مخزون المساكن التابع للدولة أو البلدية في مبنى معين.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

11.1. عندما تتم إدارة مبنى سكني مباشرة من قبل أصحاب المباني في المبنى السكني، يتم توفير خدمة المرافق لإدارة النفايات الصلبة البلدية لأصحاب ومستخدمي المباني في هذا المبنى من قبل المشغل الإقليمي لإدارة النفايات البلدية النفايات الصلبة.

12. لا يحق لمنظمات الإدارة أو جمعيات أصحاب المنازل أو تعاونيات الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة التي تدير المباني السكنية رفض إبرام العقود، وفقًا للقواعد المحددة في الجزء الأول من المادة 157 من هذا القانون، بما في ذلك في فيما يتعلق بالموارد المجتمعية المستهلكة في صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، مع منظمات إمداد الموارد التي توفر إمدادات المياه الباردة والساخنة، والصرف الصحي، وإمدادات الكهرباء، وإمدادات الغاز (بما في ذلك إمدادات الغاز المنزلي في اسطوانات)، والتدفئة (الحرارة العرض، بما في ذلك توريد الوقود الصلب في وجود موقد التدفئة)، والمشغل الإقليمي لإدارة النفايات الصلبة البلدية، باستثناء الحالات المنصوص عليها بالطريقة التي يحددها التشريع الخاص بالتخطيط الحضري، إذن بالتكليف مبنى سكني، تضع هيئة الحكومة المحلية إشعارًا بوجود مسابقة مفتوحة لاختيار منظمة إدارية على الموقع الرسمي على الإنترنت وفي موعد لا يتجاوز أربعين يومًا من تاريخ نشر هذا الإشعار، وتجري مسابقة مفتوحة وفقًا مع الجزء 4 من هذه المقالة. في غضون عشرة أيام من تاريخ المسابقة المفتوحة، تقوم الهيئة الحكومية المحلية بإخطار جميع الأشخاص الذين قبلوا من المطور (الشخص الذي يقدم بناء المبنى السكني) بعد إصدار الإذن بتشغيل المبنى السكني في المبنى الموجود في هذا المبنى بموجب سند النقل أو مستند نقل آخر، بناءً على نتائج المنافسة المفتوحة وشروط اتفاقية الإدارة لهذا المنزل. يُطلب من هؤلاء الأشخاص الدخول في اتفاقية إدارة لهذا المنزل مع منظمة إدارة يتم اختيارها بناءً على نتائج منافسة مفتوحة. إذا لم يقم المالكون، خلال شهرين من تاريخ المناقصة المفتوحة، بإبرام اتفاقية إدارة مع منظمة الإدارة، فإن هذه الاتفاقية تعتبر مبرمة وفقًا للشروط التي تحددها المناقصة المفتوحة.الجزء 7 من المادة 46 من هذا القانون. في حالة بيع أو التصرف في المبنى الأول في هذا المبنى السكني، يجب على أصحاب المباني في هذا المبنى السكني، في غضون عام واحد من تاريخ البيع أو التصرف في المبنى الأول في هذا المبنى السكني، الاختيار في اجتماع عام لهؤلاء الملاك وتنفيذ طريقة لإدارة هذا المبنى السكني.

15. المنظمة التي توفر الموارد اللازمة لتوفير الخدمات العامة هي المسؤولة عن توريد هذه الموارد ذات الجودة المناسبة إلى حدود الملكية المشتركة في مبنى سكني وحدود الشبكات الخارجية للدعم الهندسي والفني لـ هذا المبنى، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق مع هذه المنظمة.

15.1. يتولى المشغل الإقليمي لإدارة النفايات الصلبة البلدية مسؤولية تقديم الخدمات العامة لإدارة النفايات الصلبة البلدية ابتداء من مكان تراكم النفايات الصلبة البلدية، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.

(أنظر النص في الطبعة السابقة)

16. الشخص المسؤول عن صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، في نطاق تقديم هذه الخدمات، ملزم بالتأكد من حالة الملكية المشتركة في مبنى سكني على المستوى اللازم لتقديم خدمات المرافق ذات جودة مناسبة.

17. إدارة مبنى سكني، حيث لم يختار أصحاب المباني في المبنى السكني طريقة لإدارة مثل هذا المنزل بالطريقة المنصوص عليها في هذا القانون، أو لم يتم تنفيذ طريقة الإدارة المختارة، لم يتم تحديد منظمة إدارية، بما في ذلك بسبب الاعتراف بمنافسة الاختيار المفتوحة كمنظمة إدارة غير صالحة، التي تنفذها هيئة حكومية محلية وفقًا لهذه المدونة، يتم تنفيذها من قبل منظمة إدارية لديها ترخيص بتنفيذ الأنشطة الريادية لإدارة المباني السكنية، والتي يتم تحديدها بقرار من الهيئة الحكومية المحلية بالطريقة والشروط التي تحددها حكومة الاتحاد الروسي. تنفذ منظمة الإدارة هذه أنشطة لإدارة مبنى سكني حتى يختار أصحاب المباني في المبنى السكني طريقة لإدارة المبنى السكني أو حتى إبرام اتفاقية لإدارة المبنى السكني مع منظمة إدارة تحددها أصحاب المباني في المبنى السكني أو بناء على نتائج المنافسة المفتوحة المنصوص عليها في الجزء الرابع من هذه المادة، على ألا تزيد على سنة واحدة.

هناك عدة أشكال لإدارة المباني السكنية. ومن بينها، تبرز الإدارة المباشرة للمبنى السكني.

واليوم، تشجع العديد من المنظمات المتعلقة بقضايا الإسكان السكان على التحول إلى هذا النموذج.

المميزات والعيوب

أي شكل له إيجابيات وسلبيات. جوهر هذا النموذج هو كما يلي: تتم الإدارة من قبل أصحاب المبادرة الذين يعيشون في هذا المنزل.

سوف يقومون بكل العمل بأنفسهم ومجانًا. هناك خلل في هذه الحجة. في المنازل الكبيرة قد تنشأ خلافات بين أصحابها مما يسبب العديد من المشاكل الإضافية. من الأفضل استخدام هذه الطريقة في المباني السكنية الصغيرة.

عند القيام بحملة من أجل NU، لا تظهر شركات الإدارة عيوب هذا النموذج. يجب أن يقدم السكان المبادرة الكاملة للتحول إلى أسلوب الإدارة المباشرة. يبدو أن شركات الإدارة ليس لها علاقة بهذا النموذج.

يجب على المنظمات التي تشارك في الحملات أن توقع على اتفاقية. بموجب العقد، فإن أي عمل ومسؤولية تقع على عاتق المنظمة. المقاول ليس له علاقة بهذا.

لكي يقوم المقاول بأي عمل، من الضروري الذهاب إلى المحكمة. وفي هذه الحالة يقوم المالك بدفع الغرامات. يُحرم السكان من فرصة التحقق من شروط العقد. لا يتم التحكم في شركات الإدارة.

سيتم تنفيذ أعمال الإصلاح أو التحضير من قبل المقاول فقط مقابل المبلغ المحصل. وفي هذه الحالة يلتزم المقاول بإبرام اتفاق مع أصحاب المنزل بمن فيهم الجميع دون استثناء.

هناك مزايا لهذا النوع من الحكومة. الميزة الأكبر هي أن كل مستأجر مسؤول عن نفسه فقط.

ليس لدى سكان المبنى معلومات كاملة حول هذا الشكل من إدارة المنزل. لذلك، عند التبديل إلى NU، تحتاج إلى التفكير في إيجابيات وسلبيات هذا النموذج.

التحكم المباشر

يوفر شكل الإدارة المباشرة إدارة مستقلة من قبل أصحاب المبنى. يؤدون وظائف الإدارة على أساس طوعي. لذلك، من الجانب المالي، لا تتطلب هذه الطريقة نفقات كبيرة. يتم استخدام الأموال المجمعة للإدارة. ويتحمل السكان نفقات أخرى.

شكل الإدارة المباشرة لا يتلقى أموالاً من الميزانية. لا يتم استخدام الحسابات الجارية، ولا يوجد شخص يحتفظ بسجلات لإنفاق أموال الميزانية.

ومن الجانب القانوني، فإن أسلوب الإدارة هذا محمي إذا كان هناك اتفاق مبرم مع المقاولين. هذه المنظمات هي التي يجب أن تقدم خدمات الإصلاح.

إذا لم تكن الاتفاقية موجودة، فلن يتم تنفيذ الإدارة بالطريقة المختارة. ثم يتم طرح المنزل للمنافسة التي تشارك فيها المنظمات التي تدير المنازل.

الشكل المباشر للإدارة له هيئة خاصة به. الاجتماع العام لسكان المباني هو هيئة إدارية. تعمل الاجتماعات على حل المشكلات المتعلقة بأعمال الإصلاح والممتلكات والمرافق.

عند تقديم خدمات الإسكان، يقوم أصحاب العقارات، بعد عقد اجتماع، بتوقيع العقود مع الأشخاص الذين يقومون بأعمال الإصلاح وتقديم الخدمات لصيانة العقار بأكمله.

يتم العقد بحضور الطرفين:

1. أصحاب المنزل؛
2. موردي خدمات الإسكان.

إذا تم اختيار شخص واحد مفوض من قبل أصحاب المبنى، فيمكنه إبرام العقود نيابة عن جميع المقيمين. قبل إبرام العلاقة التعاقدية، يقوم المالكون بوضع خطة عمل تحتوي على عناصر لخدمات الإصلاح والصيانة للعقار. بالإضافة إلى ذلك، يتم اختيار المقاول، الذي يتم إبرام العقد معه بعد حل المشكلات الرئيسية.

يدفع أصحاب المباني مقابل خدمات المرافق بشكل مستقل وفقًا للعقود الموضوعة بالتعريفات التي تحددها سلطات الولاية والسلطات المحلية.

إدارة خطوة بخطوة لمبنى سكني

1. تكوين مجموعة من المبادرين

النقطة الأولى والرئيسية في بدء مشروع مهم هي اختيار المبادرين. يجب أن يكون هؤلاء الأشخاص الذين يميلون إلى نفس الفكر.

لذلك، عند التبديل إلى طريقة الإدارة المباشرة، من الضروري العثور على سكان متشابهين في التفكير يمكنهم تنفيذ المشكلات التنظيمية.

المهمة الأولى للمجموعة هي تجميع قائمة بأصحاب المنازل وتقديم المعلومات. من الضروري تحديد جميع مزايا هذه الإدارة وجمع المزيد من السكان.

المهمة الثانية هي إبلاغ سكان المبنى بالاجتماع الذي يجب عقده. يُنصح بتنفيذ هذا العمل عن طريق كتابة رسائل تشير إلى التاريخ والمكان المحددين لعقد الاجتماع.

1. عقد اجتماع

لاختيار طريقة الإدارة هذه، تحتاج إلى عقد اجتماع عام. يجب على المالكين الالتزام بالقرار المعتمد ودعمه. تعقد الاجتماعات حضورياً أو غيابياً.

لإجراء التدريب وجهًا لوجه، يتم اختيار الغرفة مسبقًا. يجب عليك أولاً الاتفاق على الموقع المختار مع إدارة المبنى.

وفي هذه الحالة من الأفضل عقد الاجتماع غيابيا. وفي هذا الصدد، يجري إعداد دراسة استقصائية. ينقل المشاركون في الاجتماع أفكارهم كتابيًا.

يجب أن يشارك أكثر من نصف المالكين في الاجتماع، وبعد ذلك، وفقًا للمادة 45 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، سيكون الاجتماع صالحًا. يتم احتساب عدد الأصوات وفقًا لحجم مساحة معيشة المالك.

وينبغي مناقشة القضايا التالية في الاجتماع:

1. الانتقال إلى طريقة السيطرة المباشرة على المنزل واتخاذ القرار؛
2. انتخاب ممثل عن الملاك المسؤولين عن مصالح الساكنة؛
3. إبرام الاتفاقيات مع شركات الإدارة.

ويجب أن يحضر الاجتماع ممثلون عن الإدارة المحلية.

1. اختيار منظمات الخدمة المنزلية

يتم إبرام العقود مع كل مالك للمبنى على حدة. وإذا تم تفويض هذه المهمة إلى شخص موثوق به، فإنه يتولى إبرام العقود بشكل مستقل.

محضر اجتماع التحول إلى نموذج الإدارة المباشرة

بعد الاجتماع، من الضروري وضع بروتوكول بتوقيعات أعضاء لجنة مجلس النواب.

يجب أن يحتوي البروتوكول على المعلومات التالية:

• بشأن اختيار الرئيس وأمين السر؛
• حول اختيار شكل الإدارة؛
• بشأن اختيار المنظمات التي ستقوم بأعمال الإصلاح؛
• قرار المالكين بالتحول إلى طريقة الدفع مقابل المرافق؛
• موقع تخزين البروتوكول.

يتم توقيع المحضر خلال 10 أيام بعد الاجتماع. يحتوي البروتوكول على معلومات حول التصويت وحل جميع القضايا. يتم الاحتفاظ بالبروتوكول من قبل شخص موثوق به.

إذا التزم أصحاب المبنى بجميع القواعد، فيجب أن يكون لأسلوب الإدارة هذا نتائج جيدة.

يجب أن تضمن إدارة المبنى السكني ظروف معيشية مواتية وآمنة للمواطنين، والصيانة المناسبة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني، وحل المشكلات المتعلقة باستخدام الممتلكات المذكورة، فضلاً عن توفير المرافق للمواطنين الذين يعيشون في مثل هذا المبنى.

يتم اختيار طريقة إدارة مبنى سكني في اجتماع عام لأصحاب المباني في المبنى السكني ويمكن اختيارها وتغييرها في أي وقت بناءً على قرارها. قرار الاجتماع العام بشأن اختيار طريقة الإدارة إلزامي لجميع سكان المبنى في مبنى سكني.

ما هي الأساليب الموجودة لإدارة مبنى سكني؟

يتعين على أصحاب المباني في مبنى سكني اختيار إحدى طرق إدارة المبنى السكني:

1. الإدارة المباشرة لأصحاب المباني في مبنى سكني.

عندما تتم إدارة مبنى سكني مباشرة من قبل أصحاب المباني في هذا المبنى، يتم إبرام اتفاقيات تقديم خدمات الصيانة و (أو) أداء إصلاحات الممتلكات المشتركة في مثل هذا المبنى مع الأشخاص المشاركين في أنواع الأنشطة ذات الصلة من قبل أصحاب المباني في مثل هذا المبنى على أساس قرارات الجمعية العامة لهؤلاء الملاك.

يتم إبرام عقود إمدادات المياه الباردة والساخنة، والصرف الصحي، وإمدادات الكهرباء، وإمدادات الغاز (بما في ذلك توريد الغاز المنزلي في اسطوانات)، والتدفئة (إمدادات الحرارة، بما في ذلك توريد الوقود الصلب في وجود موقد التدفئة) من قبل كل مالك المبنى، ويدير المبنى السكني مباشرة باسمه.

بناءً على قرار الجمعية العامة لأصحاب المباني في مبنى سكني، المدير المباشر لهذا المبنى، أحد مالكي المباني في هذا المبنى أو شخص آخر لديه سلطة مصدق عليها بموجب توكيل رسمي كتابي له من قبل جميع أو أغلبية أصحاب المباني في مثل هذا المنزل.

2. شركة الإدارة.

تعمل شركة الإدارة المنتخبة في اجتماع عام للمالكين نيابة عن مالكي المباني في مبنى سكني على أساس اتفاقية مبرمة معها.

بموجب اتفاقية إدارة مبنى سكني، يقوم أحد الطرفين (منظمة الإدارة)، بناء على تعليمات الطرف الآخر (أصحاب المباني في المبنى السكني، هيئات إدارة جمعية أصحاب المنازل أو هيئات إدارة تعاونية إسكان أو هيئات إدارة تعاونية استهلاكية متخصصة أخرى)، تتعهد بتقديم الخدمات مقابل رسوم خلال فترة زمنية متفق عليها وتنفيذ أعمال الصيانة والإصلاح المناسبين للممتلكات المشتركة في مثل هذا المنزل، وتوفير خدمات المرافق إلى أصحاب المباني في هذا المنزل والأشخاص الذين يستخدمون المباني في هذا المنزل، والقيام بأنشطة أخرى تهدف إلى تحقيق أهداف إدارة مبنى سكني.

عند اختيار منظمة إدارية من خلال اجتماع عام لأصحاب المباني في مبنى سكني، يتم إبرام اتفاقية إدارة مع كل مالك للمباني في هذا المبنى وفقًا للشروط المحددة في قرار هذا الاجتماع العام.

يمكن إدارة مبنى سكني من قبل منظمة إدارة واحدة فقط.

يجب أن تشير اتفاقية إدارة المبنى السكني إلى ما يلي:

1. تكوين الملكية المشتركة للمبنى السكني الذي سيتم تنفيذ إدارته، وعنوان هذا المبنى؛

2. قائمة الخدمات والأعمال المتعلقة بصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، وإجراءات تغيير هذه القائمة، بالإضافة إلى قائمة المرافق التي تقدمها منظمة الإدارة؛

3. إجراءات تحديد سعر العقد، ومبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية ومبلغ الدفع مقابل المرافق، وكذلك إجراءات سداد هذا الدفع؛

4. إجراءات مراقبة وفاء منظمة الإدارة بالتزاماتها بموجب اتفاقية الإدارة.

يتم وضع شروط اتفاقية الإدارة للمبنى السكني بنفس الطريقة لجميع أصحاب المباني في المبنى السكني.

3. جمعية أصحاب المنازل.

جمعية أصحاب المنازل هي منظمة غير ربحية، وهي جمعية لأصحاب المباني في مبنى سكني للإدارة المشتركة لمجمع العقارات في مبنى سكني، وضمان تشغيل هذا المجمع والملكية والاستخدام، وفي حدود المنصوص عليها في القانون، والتخلص من الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.

إن HOA هي منظمة غير ربحية، لذلك لا ينبغي إنشاؤها لغرض تحقيق الربح.

يتم اتخاذ قرار إنشائه في اجتماع عام لأصحاب المباني في مبنى سكني. من الممكن إنشاء HOA إذا صوت لها ما لا يقل عن 50٪ من إجمالي عدد أصوات أصحاب المباني.

يعتبر HOA كيانًا قانونيًا منذ لحظة تسجيله في الدولة. لدى HOA ختم يحمل اسمه وحسابًا مصرفيًا جاريًا وحسابًا مصرفيًا آخر وتفاصيل أخرى.

تنشأ العضوية في جمعية أصحاب المنازل من مالك المبنى في مبنى سكني على أساس طلب الانضمام إلى جمعية أصحاب المنازل.

إذا تم إنشاء جمعية أصحاب المنازل في مبنى سكني، يحق للأشخاص الذين يشترون المباني في هذا المبنى أن يصبحوا أعضاء في الشراكة بعد حصولهم على ملكية المبنى.

يتم إنهاء العضوية في HOA من لحظة تقديم طلب لمغادرة أعضاء الشراكة أو من لحظة إنهاء حقوق ملكية عضو الشراكة في المبنى الموجود في مبنى سكني.

يمكن إنشاء شراكة واحدة فقط في مبنى سكني واحد، ولكن يمكن دمج عدة مباني في شراكة واحدة.

تتم إدارة أنشطة جمعية أصحاب المنازل من قبل مجلس إدارة الجمعية. يحق لمجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل اتخاذ القرارات بشأن جميع القضايا المتعلقة بأنشطة الشراكة، باستثناء القضايا التي تقع ضمن الاختصاص الحصري للاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني واختصاص الاجتماع العام من أعضاء جمعية أصحاب المنازل.

يتم انتخاب مجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل من بين أعضاء الجمعية من قبل الاجتماع العام لأعضاء الجمعية للفترة التي يحددها ميثاق الجمعية، ولكن ليس أكثر من عامين.

ينتخب مجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل رئيس الجمعية من بين أعضائه.

مجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل هو الهيئة التنفيذية للشراكة، وهو مسؤول أمام الاجتماع العام لأعضاء الشراكة. ويعقد الرئيس اجتماع مجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل خلال الحدود الزمنية التي يحددها ميثاق الشراكة. .

يعتبر اجتماع مجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل صحيحًا إذا شارك أغلبية أعضاء مجلس إدارة الجمعية في مثل هذا الاجتماع. يتم توثيق قرار مجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل في دقائق.

انتباه!

إذا لم يقم أصحاب المباني في مبنى سكني باختيار طريقة لإدارة المبنى، ففي هذه الحالة، تجري هيئة الحكومة المحلية مسابقة مفتوحة لاختيار منظمة الإدارة. إذا لم يقم أصحاب المباني في مبنى سكني، خلال عام سابق لتاريخ المسابقة المذكورة، باختيار طريقة لإدارة هذا المبنى أو إذا لم يتم تنفيذ القرار المتخذ لاختيار طريقة لإدارة هذا المبنى. يتم إجراء مسابقة مفتوحة أيضًا إذا لم يتم اختيار طريقة لإدارة هذا المبنى، قبل انتهاء اتفاقية إدارة مبنى سكني، نتيجة لمنافسة مفتوحة، أو إذا تم اتخاذ قرار لاختيار طريقة ولم يتم تنفيذ إدارة هذا المبنى.

جيد ان تعلم!

إذا كنت لا توافق على الطريقة المختارة لإدارة مبنى سكني أو على الإجراء الخاص باتخاذ مثل هذا الاختيار، فيمكنك الذهاب إلى المحكمة لإعلان أن الطريقة المختارة أو الشركة المحددة المختارة غير قانونية.

تعتمد قابلية العيش والرفاهية لمبنى متعدد الطوابق على الخيار المختار لإدارة هذا المبنى. يقدم القانون ثلاثة خيارات للإدارة:

• اختيار HOA أو تعاونية الإسكان؛
• إدارة السكان أنفسهم؛
• إدارة شركة أو مؤسسة معينة.

يختار سكان مبنى سكني بشكل مستقل أحد النماذج في تصويت عام مفتوح. وبناء على النتائج يتم إعلان القرار. إذا أراد السكان بعد مرور بعض الوقت تغيير القرار واختيار طريقة مختلفة للإدارة، فمن الضروري عقد اجتماع بنفس الطريقة وحل المشكلة عن طريق التصويت. سنخبرك اليوم عن إيجابيات وسلبيات الإدارة المباشرة للمبنى السكني من قبل المالكين.

عندما أصبح من الممكن رسميًا إدارة مبنى سكني مباشرة من قبل المالكين، بدأ السكان في تغيير شكل الإدارة. في الواقع، للوهلة الأولى، يتمتع الحكم الذاتي بالعديد من المزايا ويبدو أنه الطريقة الأكثر فعالية. ولكن في الواقع، اتضح أن الإدارة المباشرة للمبنى السكني لها مطبات كان على العديد من الأشخاص الذين تحولت منازلهم إلى هذا النوع من الإدارة مواجهتها.

فوائد التحكم المباشر بالمنزل

عندما تتم إدارة مبنى متعدد الطوابق من قبل شركة معينة، فهي مسؤولة عن دفع تكاليف جميع الخدمات. وتشمل مسؤولياتها تسليم الإخطارات والإخطار بالتعريفات الجديدة وجميع الوثائق. ولكن عند اختيار السيطرة المباشرة يتغير الوضع.

عيوب الإدارة الذاتية للمبنى السكني

هناك العديد من الخفايا والمزالق في الإدارة المباشرة لمبنى سكني. لقد حددنا فقط النقاط الأساسية في هذه المادة. من المفهوم أن المالكين يريدون الحصول على الاستقلال وفرصة الحصول على إيصال "شفاف" للخدمات. إن عدم انتظام إدارات الإسكان والإسكان والخدمات المجتمعية معروف لدى معظم الناس. يجب على الناس إضاعة الوقت في إثبات الإضافات والأخطاء المطبعية. ومع ذلك، يجب التفكير بعناية في كل شيء وتحليله قبل تنفيذ الحل والتحول إلى شكل من أشكال الحكم الذاتي. وإلا فإن العملية الانتقالية ستجلب صعوبات جديدة أكثر مما ستحل الصعوبات القديمة.

إذا كان لا يزال لديك أي شكوك حول هذا النوع من الإدارة أو كنت مهتمًا فقط بالتغييرات في عامي 2015 و2016، فيمكنك طرح سؤالك على محامينا عبر الإنترنت، والذي سيكون سعيدًا بشرح لك جميع التعقيدات والميزات والمخاطر من الإدارة المباشرة.

ينص تشريع الإسكان الحالي على 3 طرق رئيسية لإدارة مبنى سكني. يمكن للمالكين إدارة الممتلكات المشتركة بشكل مستقل، من خلال شراكة أو شركة إدارة تم إبرام اتفاقية مقابلة معها. تمت مناقشة مزايا وعيوب وميزات كل طريقة من هذه الطرق بالتفصيل في المقالة.

يتم تنظيم مثل هذه القضايا من خلال التشريعات الفيدرالية - أي قانون الإسكان. وتحدد الأهداف العامة لإدارة الممتلكات (سلامة الحياة، صحة السكان، الالتزام بمتطلبات صيانتها، وما إلى ذلك).

تشير نفس المقالة إلى طرق التحكم الرئيسية:

1. مستقلة (من قبل الملاك دون إشراك الوسطاء).
2. الإدارة من خلال تعاونية استهلاكية - يمكن أن تكون شراكة أصحاب (HOA) أو تعاونية أخرى.
3. يعد تفويض صلاحياتك لشركة الإدارة أحد أكثر الطرق شيوعًا.

ويجب على المالكين الاختيار من بين هذه النقاط الثلاث، حيث أنه في الحالة التي لا يكون فيها أحد مسؤولاً عن الممتلكات المشتركة، فلا يجوز صيانتها وإصلاحها.

يتضمن مفهوم الإدارة تنفيذ العمل من قائمة محددة محددة في العقد. علاوة على ذلك، على المستوى الفيدرالي، تم إنشاء ما يسمى بقائمة الحد الأدنى من الأعمال والخدمات - وهي أنواع إلزامية من الأنشطة التي يسمح لك تنفيذها بالحفاظ على الممتلكات في حالة طبيعية. ويشمل العمل على صيانة الهياكل الحاملة وغير الحاملة للمنزل وجميع المرافق بالإضافة إلى أنواع الخدمات الأخرى (غسل المدخل ومكافحة الحشرات وما إلى ذلك).

الطريقة الأولى: التحكم المباشر

هذه الطريقة مناسبة للمنازل الصغيرة (عادة 2-3 طوابق)، التي لا يتجاوز العدد الإجمالي للشقق فيها 30. ثم يمكن للمالكين تحمل مسؤولية الإصلاحات، والأعمال الجارية، والقضاء على الحوادث، وما إلى ذلك. هناك على الأقل ثلاثة أنواع رئيسية من السيطرة:

1. يراقب كل مالك موقعه بشكل مستقل، ويراقب إمكانية خدمة إمدادات المياه، والأسلاك الكهربائية، والنظافة في الممر المشترك (الدرج)، وما إلى ذلك. يتم أيضًا تنفيذ جميع الأعمال المتعلقة بالإصلاحات الحالية، بالإضافة إلى إمكانية إزالة الأعطال، بشكل مستقل، وعلى نفقتك الخاصة.
2. وفي الحالة الثانية، يكون تنظيم الإدارة هو نفسه تمامًا، لكن المالكين يفوضون جزءًا من صلاحياتهم للشركات ذات الصلة (على سبيل المثال، لإزالة القمامة، وتقديم خدمات التنظيف، وما إلى ذلك). يتم إبرام الاتفاقيات ذات الصلة معهم، ويدفع كل مالك رسومًا مقابل تقديم الخدمات بما يتناسب مع مساحة ممتلكاته.
3. يمكنك تنظيم صيانة الممتلكات المشتركة على غرار الحالة الثانية، ولكن تكليف ممثلك بإبرام العقود مع شركات المرافق. يتم اختياره من بين أصحاب الشقق، وهو الذي ينظم توقيع العقد ودفع الرسوم ومراقبة جودة العمل وما إلى ذلك.
4. وهناك خيار آخر - يدخل جميع المالكين بشكل مستقل في اتفاقيات مع خدمات المرافق، ويعهدون إليهم بالمسؤولية الكاملة عن صيانة وإصلاح والقضاء على الحوادث المرتبطة بالملكية المشتركة. مناسبة للمنازل الصغيرة التي تحتوي على 5-7 شقق على سبيل المثال.

وترتبط مزايا هذه الطريقة بتوفير كبير في التكاليف، بينما ترتبط عيوبها بالمخاطر المحتملة عند تغيير شركات الخدمات.

الايجابيات	السلبيات
يتم تحويل رسوم الخدمات مباشرة إلى مقدمها، مما يوفر المال	من الصعب تنظيم السيطرة الفعالة
	قد تنشأ صعوبات عند توقيع العقود مع الشركات
يمكنك اختيار الشركة التي يعتبرها المالك الأنسب لنفسه	من الممكن إجراء تغييرات متكررة على الشركات التي تخدم المنزل
لعدم وجود مسؤولية جماعية، إذا لم تكن هناك ديون، فلن يتم فصل الشقة عن الخدمة (ديون الجيران)	يجب عليك أيضًا إنشاء حساب خاص للإصلاحات الرئيسية المستقبلية

رأي الخبراء

سالوماتوف سيرجي

خبير عقاري

وبما أنه في هذه الحالة لم يتم تشكيل كيان قانوني خاص، فيمكن فقط فتح حساب غير رسمي للإصلاحات الرئيسية المستقبلية. وثمة خيار آخر هو إصلاح المشاكل عند ظهورها، ولكن في بعض الحالات قد تكون هناك حاجة إلى مبالغ كبيرة لا يمكن جمعها بسرعة.

وبالتالي، فإن الإدارة المستقلة للمنزل ممكنة تمامًا إذا كان هناك عدد قليل من الشقق في المنزل، وكان أصحابها أشخاصًا مسؤولين تمامًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون المنازل في حالة جيدة، لأن المباني القديمة تتطلب استثمارات كبيرة في الإصلاحات الكبرى.

الطريقة الثانية: الإدارة من خلال HOA

HOA هي منظمة غير ربحية يمثلها أصحاب المباني الموجودة في مبنى سكني. يشير هذا إلى تعاونية استهلاكية أو إسكانية خاصة لها ميثاقها ولوائحها الخاصة. للمنظمة اسمها وتفاصيلها الخاصة، وهي مخولة بإبرام عقود مع جميع شركات الخدمات ومراقبة عملها.

يُعقد كل عام اجتماع يحضره جميع المالكين (ولهم الحق في التصويت). إنهم يقررون أهم القضايا، واختيار تكوين مجلس الإدارة، وترشيح الرئيس (أو ترك الأشخاص السابقين). هناك مهام أخرى مدرجة أيضًا على جدول الأعمال، على سبيل المثال، استئجار مساحة، وإجراء إصلاحات كبيرة، وما إلى ذلك. وخلال بقية الوقت، تتم الإدارة مباشرة من قبل مجلس الإدارة، برئاسة رئيس مجلس الإدارة. إنهم يبرمون عقودًا مع خدمات المرافق، ويدفعون الرسوم، ويتحكمون في جودة العمل، ويقومون بإجراء مكالمات عاجلة للقضاء على أسباب الحوادث وعواقبها.

ميزة هذه الطريقة هي أن الإدارة منظمة على مستوى أعلى. وترتبط العيوب باحتمال عدم كفاءة مجلس التعاونية وعيوب أخرى.

وبالتالي، فإن HOA مناسب لكل من المباني السكنية المتوسطة والكبيرة. يعمل كل مالك كعضو في الشراكة ويدخل في ملكية مشتركة للمنزل بأكمله مرة واحدة (يتم تحديد الحصة بما يتناسب مع مساحة العقار). لذلك، يتحمل المالكون مسؤولية حالة المنزل وخطط إصلاحه (هم الذين يتخذون القرارات في الاجتماع السنوي).

رأي الخبراء

سالوماتوف سيرجي

خبير عقاري

إذا كان من الواضح أن HOA أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية لا تتعامل مع مهامها، يحق للمالكين المطالبة بإلغاء هذه المنظمة. ويتم اتخاذ القرار المقابل في اجتماع سنوي أو استثنائي بأغلبية الأصوات. ومن ثم يحق للمالكين تكليف الإدارة بشركة إدارة، والتي يختارونها أيضًا بشكل مستقل.

الطريقة الثالثة. الإدارة من خلال شركة الإدارة

هذه هي الطريقة الأكثر شيوعا وملاءمة (من وجهة نظر مالك معين) لتنظيم صيانة الممتلكات المشتركة، على الرغم من أنها عادة ما تكون أكثر تكلفة من HOA، وعلاوة على ذلك، الإدارة المستقلة. جوهر هذه الطريقة هو أن السكان يعفون أنفسهم ببساطة من كل مسؤولية الصيانة (بما في ذلك اتخاذ القرار) وينقلون عبء الإدارة إلى المنظمة المناسبة. يمكنك اختياره (وكذلك تغييره) في الاجتماع العام للمالكين، ويتم اتخاذ القرار بأغلبية الأصوات.

ويجب إبرام اتفاقية مع شركة الإدارة، يوقعها كل مالك من جانبه. يصف النص بالتفصيل مسؤوليات المنظمة (ما هو نوع العمل الذي يجب القيام به وبأي وتيرة). تبرم الشركة عقودًا مع جميع خدمات المرافق وترسل إيصالات مناسبة لدفع الخدمات على أساس شهري.

وبالتالي، يمكن للمنظمة الإدارية أن تلعب دورين في وقت واحد:

1. إنها تخدم الملكية المشتركة في المنزل بشكل مباشر بمفردها أو بمشاركة أطراف ثالثة (الشركات وأصحاب المشاريع الفردية والأفراد).
2. تقوم بإبرام العقود نيابة عن المالكين مع جميع المرافق العامة، أي. يعمل كوسيط.

العيب الكبير لطريقة التحكم هذه هو أنها مكلفة للغاية. ومع ذلك، في هذه الحالة، يكون السكان في وضع أكثر راحة، لأنهم يعهدون بالكامل بكل المسؤولية إلى منظمة معينة.

رأي الخبراء

سوبوليف ديمتري

محامي الجرائم الإدارية، خبير الموقع

من الناحية العملية، قد ينشأ نوع "مختلط" من الإدارة عندما تظل جمعية أصحاب المنازل في المنزل، ولكنها تعهد بجزء من وظائفها إلى شركة الإدارة، والتي تم إبرام اتفاقية مقابلة معها. وفي هذه الحالة، لا تقوم الشركة بتنظيم صيانة العقار، بل تقوم بأعمال محددة. تبقى جميع المسائل المتعلقة باتخاذ القرارات الأكثر أهمية لرئيس وأعضاء مجلس الإدارة، وهم بدورهم يخضعون لقرار الأغلبية في اجتماع أصحاب الشقق.

الطريقة التي هي أفضل

الجواب على هذا السؤال يعتمد إلى حد كبير على حجم المنزل، أي. عدد الملاك الذين يعيشون فيه، وكذلك تنظيمهم. نظرًا لأنه لا يمكن لأحد أن يقدم ضمانًا لشخص معين (وإلى جانب ذلك، غالبًا ما يتغير أصحاب الشقق)، فمن الأفضل اختيار إحدى الطريقتين للمنازل الكبيرة.