ما هي قيمة التصفية للشقة؟ ما هي قيمة الإنقاذ؟ يتم تحديد قيمة التصفية بواسطة الصيغة

من أجل الحصول على فكرة عن قيمة التصفية، من الضروري تحديد القيمة السوقية.

تُفهم القيمة السوقية على أنها القيمة الإجمالية للكائن الذي يتم التصرف فيه، دون مراعاة الظروف المؤقتة التي تساهم في انخفاض السعر.

عند تحديد سعر السوق، يتصرف البائع والمشتري باتفاق متبادل؛ ويدخلان في اتفاقية تمثل مصالحهما المشتركة. في هذه الحالة، يتم دفع ثمن البضائع عن طريق تحويل الأموال إلى الحساب.

ويؤدي اضطراب أسعار السوق إلى أنواع أخرى من القيمة. عند البيع، من المهم معرفة نوع القيمة التي سيتم بيع الشيء بها. إذا كان لدى رجل الأعمال هدف واضح وهو الحصول على عقار مربح، ففي هذه الحالة قد تكون هناك قيمة استثمارية. الغرض من شراء منتج أو عقار هو تجميع الأموال في المستقبل. هذه الحقيقة هي التي لا تسمح لنا باعتبار السعر هو سعر السوق. تنشأ قيمة التصفية إذا تأثرت عوامل معينة بشكل كبير وكانت الفترة الزمنية للبيع محدودة. بمعنى آخر، هذا سعر قسري ومخفض.

متى تنشأ قيمة الإنقاذ؟

يتضمن هذا النوع بيع الأشياء من أجل سداد الديون الحالية للدائنين. في كثير من الأحيان يحدث أن البضائع المباعة لا يمكنها تغطية جميع الديون. من المهم التخلص من الأصول في أسرع وقت ممكن واستخدام الأموال لسداد الديون. يلعب عامل الوقت دورًا رئيسيًا هنا.

وفي كل حالة على حدة، هناك مواعيد نهائية مختلفة للتنفيذ. يمكن أن يكون قرار تصفية الكيان القانوني قسريًا أو طوعيًا. إذا كانت التصفية طوعية، فهذا يسمح لك بتطوير المزيد من المفاهيم المتعلقة بالمبيعات، ووضع جدول زمني مثالي للتنفيذ، وتخطيط أفعالك بمزيد من التفصيل. - ممتلكات المدين التي تباع بالمزاد العلني خلال المدة المقررة.

تهدف قيمة تصفية البضاعة إلى سداد الديون في أقصر فترة ممكنة. في البداية، توفر الممتلكات المرهونة ضمانات معينة للدائنين. ومن المهم معرفة السعر الذي سيتم بيعه به ومتى يمكن سداد المبلغ. وتسمى قيمة التصفية أيضًا "قيمة الضمان".

إذا تم بيع العقار بسبب التصفية القسرية في وقت قصير، ففي هذه الحالة يتم تحديد قيمة التصفية أيضاً. يتم البيع القسري على أساس التشريع الحالي للاتحاد الروسي. يجب بيع الممتلكات المرهونة للمدين خلال شهرين من وقت الحجز عليها. وفي جميع الأحوال تكون قيمة التصفية أقل بكثير من القيمة السوقية. بالنسبة للمشتري، هذه الحقيقة مفيدة للغاية، لكن البائع يتحمل الخسائر.

تقدير قيمة التصفية وعواملها

ومن المهم الأخذ بعين الاعتبار كافة الأسباب التي تحدد قيمة التصفية. أنها لا تعتمد على الوضع في المؤسسة. تعتبر فترة التعرض أحد العوامل الرئيسية التي تحول سعر السوق إلى سعر تصفية. كلما قصرت مدة بيع العقار، انخفضت قيمته. يمكن اعتبار عامل الوقت حاسما في تحديد قيمة التصفية. تتضمن جاذبية الشيء للاستثمار خصائص المنتج ووظائفه.

وفي بعض الحالات، قد يتم تضخيم سعر السوق. في هذا الصدد، ينخفض ​​\u200b\u200bطلب المشترين على المنتج، وعددهم أقل. قد يعتمد سعر بعض الأشياء على ظروف السوق العامة. إذا استمرت هذه الفترة لفترة طويلة، فإن الشركة لديها المزيد من الفرص والوقت لتحليل الوضع. من المهم اتباع سياسة تسويقية مختصة وتنفيذ الأنشطة المناسبة واستخدام الوسائل المتاحة لزيادة الأسعار.

تقييم التصفية، ما هي الصعوبات التي قد تنشأ؟

المشكلة الرئيسية هي المهلة الزمنية لبيع العقارات أو غيرها من الممتلكات. يعد تسجيل حقوق الملكية عملية طويلة ومضنية إلى حد ما. يعد تضييق دائرة المشترين أيضًا إحدى المشكلات الرئيسية. عند حدوث إعادة تقييم لدخل المؤسسة، يمكن استخدام 3 طرق. مربح - يعني فوائد في المستقبل. مقارن - بناءً على سعر العقار المباع في السوق المفتوحة. مكلفة - مبنية على تحديد التكاليف. من المهم معرفة الطريقة المناسبة عند تحديد سعر التصفية. يتم تقييم قيمة التصفية للمؤسسة في فترة زمنية قصيرة، ولا توجد فرصة لنقل معلومات للمشترين حول مزايا الأصول. ومن أجل الموافقة النهائية على السعر، ينبغي مقارنة نتائج جميع الأساليب التي تم تحليلها.

كيف يتم التحول من سعر السوق إلى سعر التصفية؟

عند الحساب، وخاصة التصفية، يطرح السؤال حول كيفية تغير سعر المنتج أو العنصر العقاري وتحركه من سعر السوق. تعتمد قيمة التصفية على نهج مقارن يتضمن النمذجة الإحصائية. قد تكون هذه الطريقة محدودة لسبب واحد: صعوبة إتاحة المعلومات في الوقت المناسب. غير المباشرة هي طريقة تسمح لك بمقارنة نوعين من القيمة بشكل مباشر. في هذه الحالة، تعتمد التصفية بشكل مباشر على السوق.

ومن المهم أيضًا معرفة كيفية تحديد خصم البيع القسري. للقيام بذلك، قم أولاً بمقارنة سعر المنتج في الظروف العادية، ثم في وقت قصير. الطريقة المتخصصة هي الأكثر شهرة. أنها تحظى بشعبية بسبب محدودية المعلومات. إذا كان هناك بيع قسري، يمكن أن يصل الخصم إلى 50٪. لكن ذلك يعتمد أيضًا على شروط التصفية. من المهم تحليل قيمة التصفية لكائن التقييم من أجل بيع العقار بسرعة واتخاذ قرار مسبقًا بشأن سعر الأشياء في عملية تصفية المنظمة. في الوقت نفسه، يتم إجراء تحليل للوضع المالي. وفي النهاية، يتم اتخاذ القرار بشأن إجراءات المزاد وتوقيته.

إذا اشترت الشركة أصولًا بسعر مخفض، فإن ذلك يجلب فوائد بلا شك. قد يكون لدى المالكين خطط لتنفيذها في المستقبل. من الممكن أن يتم بيع الأصول بسعر قياسي وبالتالي تحقيق الربح. من أجل إجراء التصفية بشكل صحيح، من الضروري جذب المتخصصين الذين يمكنهم حساب سعر التصفية في أقصر فترة ممكنة.

المواد شعبية

عند بيع العقارات في أقصر وقت ممكن، تطرح العديد من الأسئلة المتعلقة بتحديد قيمة تصفيتها. سنحاول في هذه المقالة معرفة كيفية اختلاف القيمة السوقية للشقة عن قيمة التصفية، وما هي العوامل التي تؤثر على التقييم وما هي حزمة المستندات التي يجب إعدادها.

قيمة التصفية: ما هي؟

قيمة تصفية العقار السكني هي السعر الذي يمكن بيعه به في أقصر وقت ممكن دون مراعاة التكاليف الأخرى. بمعنى آخر، هذا هو السعر الذي سيكون صاحب الشقة على استعداد لبيعه به، بشرط أن يتم بيعه بسرعة كبيرة لسبب ما. يكون هذا السعر دائمًا أقل بكثير من سعر السوق، وعادةً ما يكون الفرق حوالي 30 بالمائة.

يتم التقييم من أجل:

• المؤسسات المصرفية؛
• المشتري النهائي؛
• السلطات المحلية.

عند الحصول على قرض لشراء شقة، يلزم تقييم تكلفة السكن. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العقار يصبح ملكًا للبنك خلال فترة سداد القرض.

ومن أجل تقييم قيمة التصفية بشكل صحيح وتجنب الأخطاء المحتملة، فمن الأفضل للبائع أن يطلب المساعدة من مثمنين مستقلين أو وكالة عقارية. يجب إعطاء الأفضلية للشركات التي أثبتت نفسها في سوق العقارات ولديها الخبرة ذات الصلة. يجب عليك أيضًا التأكد من أن المثمن لديه ترخيص أو شهادة لإجراء عمليات التقييم.

من أجل طلب التقييم، يجب على البائع تزويد المختص بوثيقة تؤكد ملكية الشقة.

الفرق بين قيمة التصفية والقيمة السوقية

القيمة السوقية هي السعر المحتمل الذي يمكن بيع الشقة به في سوق العقارات، مع الأخذ في الاعتبار ميزاتها. يعتمد هذا السعر على عدة عوامل:

1. التربيعات.
2. تطوير البنية التحتية للمنطقة التي تقع فيها.
3. نوع المبنى السكني.
4. مجال الاتصالات.
5. مواقع الغرف.
6. المسافة من وسط المدينة.

تختلف قيمة التصفية من حيث أن هذا هو السعر الذي يجب على البائع الموافقة عليه إذا كان من الضروري بيع الشقة في وقت قصير بسبب ظروف معينة.

يتأثر مقدار قيمة التصفية في المقام الأول بحقيقة أنه يجب بيعها في أسرع وقت ممكن. لكن عامل الوقت لا يلعب دوراً في القيمة السوقية؛ إذ يتم تقييم جودة العقارات السكنية أولاً.

الاختلافات الرئيسية بين قيمة التصفية والقيمة السوقية هي:

• بيع العقارات قسري؛
• فترة بيع قصيرة.

كيف يتم تقدير قيمة التصفية؟

هناك طريقتان للحساب الأكثر شيوعًا: المباشرة وغير المباشرة. أدناه سننظر في كل واحد منهم بمزيد من التفصيل.

عند الحساب مباشرة، يتم استخدام التحليل المقارن. أي أنه يتم تحليل الشقق التي تم بيعها منذ وقت ليس ببعيد بخصائص مماثلة. من خلال إجراء أبحاث الأسعار، يمكنك تحديد التكلفة المثلى للموضوع محل الاهتمام. ويكمن عيب هذه الطريقة في عدم إمكانية استخدامها عند تقييم الشقق التي تم تصميمها وفق مشروع فردي.

تعتمد الطريقة غير المباشرة على القيمة السوقية مطروحًا منها تكاليف التصفية المرتبطة بالإعداد السريع لجميع المستندات اللازمة والإطار الزمني المحدود لبيع العقارات السكنية.

المراحل الرئيسية لتقدير قيمة التصفية:

1. الاتفاق على موعد محدد.
2. تحديد طريقة التقييم.
3. جمع المعلومات اللازمة.
4. تنسيق المعلومات الواردة.
5. إنتاج تقرير مكتوب مفصل.

المستندات المطلوبة للفحص

أثناء عملية التقييم، سيحتاج المثمن إلى عدد معين من المستندات لإجراء الحسابات وتحليل العقارات.

قائمة الوثائق الرئيسية:

• وثيقة تؤكد الملكية (اتفاقية بيع وشراء للشقة، صك الهبة، وما إلى ذلك)؛
• مستخرج من جواز السفر الفني لمكتب الجرد الفني؛
• رسم تخطيطي مفصل للعقارات السكنية؛
• شهادات حول وجود أو عدم وجود ديون على الشقة.

العوامل المؤثرة على التصنيف

يتم تقييم قيمة تصفية الشقة وفقًا لعدد من المعايير. أهمها هي:

1. الوضع السياسي والاقتصادي العام في البلاد - في لحظات الأزمات تنخفض تكلفة السكن بشكل كبير.
2. الوضع العام في سوق العقارات.
3. الفترة التي يكون من الضروري خلالها بيع الشقة - كلما قصرت فترة البيع، انخفضت التكلفة.
4. لقطات مربعة عامة لمساحة المعيشة والتخطيط.
5. حالة الشقة ككل - حالة الديكور ووجود الاتصالات.
6. العوامل الذاتية.
7. الموقع وعدد الطوابق ونوع هيكل المبنى السكني.

في سوق العقارات الروسية، يتم استخدام القيمة السوقية بشكل أساسي عند بيع العقارات السكنية. غالبًا ما يتم استخدام قيمة التصفية في أوقات الأزمات في البلاد وفي الإقراض العقاري.

لتجنب الأخطاء المحتملة عند تحديد قيمة التصفية، يجب عليك أولاً أن تفهم جوهرها وكيف تختلف عن القيمة السوقية. لا ينبغي عليك إجراء التقييم بنفسك، فمن الأفضل أن تلجأ إلى المتخصصين، لأن المثمن ذو الخبرة فقط هو الذي يمكنه حساب القيمة الدقيقة والأكثر موثوقية.

تعتبر قيمة التصفية (المشار إليها فيما بعد بـ LS) ضرورية في كثير من الحالات. على سبيل المثال، تعريفه مطلوب عند نقل شيء كضمان في حالة الحصول على قرض؛ عند إغلاق مؤسسة أو عند تمويل مؤسسة مدينة، وما إلى ذلك.

تعتمد جودة القرارات المتخذة على صحة تحديد تقييم التصفية هذا.

ما هي "قيمة التصفية" وما الذي يؤثر على قيمتها؟

بشكل عام، تشير قيمة التصفية إلى السعر الذي يمكن بيع الأصل به في السوق خلال إطار زمني محدود للغاية.

كقاعدة عامة، محددة التقييم دائما أقل من سعر السوق. ويعود ذلك إلى أسباب عديدة، على وجه الخصوص:

بالإضافة إلى العوامل المذكورة أعلاه، تتأثر قيمة الدواء أيضًا بطريقة تقييمه.

طرق تقييم المخدرات

هناك نوعان رئيسيان خيار تقييم المخدرات:

ولذلك فإن تقييم هذا الخصم يتم عن طريق الخبراء، وتتراوح قيمته عادة بين 10-50% وحتى أعلى.

إذا لم تكن قد سجلت منظمة بعد، ثم أسهل طريقةيمكن القيام بذلك باستخدام الخدمات عبر الإنترنت التي ستساعدك على إنشاء جميع المستندات اللازمة مجانًا: إذا كان لديك بالفعل مؤسسة وتفكر في كيفية تبسيط وأتمتة المحاسبة وإعداد التقارير، فستساعدك الخدمات عبر الإنترنت التالية سيحل محل المحاسب في مؤسستك تمامًا وسيوفر الكثير من المال والوقت. يتم إنشاء جميع التقارير تلقائيًا وتوقيعها إلكترونيًا وإرسالها تلقائيًا عبر الإنترنت. إنه مثالي لأصحاب المشاريع الفردية أو الشركات ذات المسؤولية المحدودة في النظام الضريبي المبسط، UTII، PSN، TS، OSNO.
كل شيء يحدث ببضع نقرات، دون طوابير أو ضغوط. جربه وسوف يفاجأكم أصبح الأمر سهلاً!

أنواع

قيمة التصفية مقسمة على ثلاثة أنواع رئيسية:

• الدواء المطلوب (أو على المدى الطويل). ويحدث ذلك عندما يتم بيع الأصول على مدى فترة طويلة من الزمن، مما يسمح ببيع العقار بسعر واقعي. ويتميز هذا النوع من قيمة التصفية بأعلى تقدير. بالنسبة للأصول التي يصعب بيعها (الأقل سيولة)، فإن الفترة الزمنية المخصصة لبيع الأصول هي، كقاعدة عامة، سنتان. تتمثل المهمة الرئيسية أثناء بيع الأصول على المدى الطويل في تقريب قيمتها من السوق الحالية قدر الإمكان.
  المنتج الدوائي المطلوب هو قيمة محسوبة، يتم حسابها بالأسعار الجارية مطروحًا منها تكاليف بيع العقار. هذه هي الإيرادات التي تحصل عليها المؤسسة نتيجة البيع المفتوح لأصولها خلال فترة زمنية معينة. خلال هذه الفترة، يكون لدى البائع الفرصة للقيام بأنشطة معينة تهدف إلى زيادة جاذبية الأصول (على سبيل المثال، الإصلاحات، وما إلى ذلك)؛
• الدواء القسري (أو على المدى القصير). ويتميز هذا البيع بالسرعة العالية جدًا، مما يؤدي إلى استحالة الحصول على القيمة الحقيقية للأصول. عادة ما يتم بيع جميع الأصول في وقت واحد، في مزاد واحد. والغرض من هذا البيع السريع هو الحصول على أموال لسداد التزامات الشركة قصيرة الأجل أو تلك الديون التي أصبحت مستحقة.
  يمثل LP القسري عائدات البيع المفتوح والفوري للممتلكات، مخفضة بمقدار النفقات المرتبطة بهذه العملية. لكن الوقت المتاح لبيع الأصول قصير للغاية لدرجة أنه لا يكفي لاتخاذ تدابير لزيادة سيولة الأصول. وهذا يعني أن التقييم سيكون في حده الأدنى؛
• قيمة تصفية الأصول المدمرة. هذا الاسم تعسفي، لكنه يعكس بدقة جوهر العملية: يتم تحديد الدواء من أجل شطب الأصول من السجل أولاً ثم تدميرها، وعدم بيعها. كقاعدة عامة، يتم استخدام هذا الإجراء لتصفية المؤسسة لبناء مرافق جديدة في مكانها - والأثر الاقتصادي الناجم عن هذا البناء أعلى بكثير من بيع المؤسسة المصفاة.

في أي الحالات يكون هذا الحساب ضروريا؟

بادئ ذي بدء، رئيس الوزراء مطلوب في حالة:

إجراءات التقييم خطوة بخطوة

بشكل عام، تقييم الأدوية هو تحديد القيمة السوقية للأصل وتكاليف تصفيته (البيع أو التدمير).

ومن الجدير بالذكر أن حساب الأدوية لا ينبغي أن يعتمد على البيع السريع للأصول، بل على الحد الأقصى لاستخراج الدخل من التصرف فيها، مما يسمح بحل جميع المهام الموكلة أو معظمها.

معادلة

يتم استخدام هذه الصيغة لتحديد الأدوية في أغلب الأحيان، لأنها تجعل من الممكن تقريب هذا التقييم قدر الإمكان من قيمته السوقية:

قيمة التصفية = القيمة السوقية × (1 – نسبة البيع الجبري)

نسبة البيع القسريتكون ضمن نطاق 0.1 - 0.5 أو من 10 إلى 50% من القيمة السوقية للعقار.

يتم تحديد قيمة هذا المعامل بشكل منفصل بواسطة.

ويؤثر عليها تأثير العديد من العوامل:

• توقيت مبيعات العقارات؛
• نوع وحالة الممتلكات؛
• التقييم السوقي للممتلكات المماثلة؛
• الوضع الاقتصادي الحالي وعوامل أخرى.

ولذلك، يعتقد الخبراء أن المعامل المحدد يجب أن يكون له حد أدنى لا يقل عن 0.5، أي. 50%. بالإضافة إلى ذلك، غالبا ما يتم استكمال الحساب باستخدام هذه الصيغة بمؤشر تكاليف التصفية، والذي يوضح العائدات الحقيقية من التصرف في الأصول.

الفروق الدقيقة في تقييم قيمة التصفية

عند التصفية المؤسسة بسبب إفلاسهاوينبغي مراعاة ما يلي:

• يمكن تقييم ممتلكات المؤسسة على أنها مجمع كامل؛
• يمكن إجراء التقييم عن طريق المزاد، حيث يتم بيع العقار بشكل منفصل.

في الحالة الأولى، يكون البيع السريع والمربح معقدًا بسبب حقيقة أن قيمة المؤسسة ككل تكون مرتفعة دائمًا، حتى لو كانت لا تتوافق مع القيمة السوقية الحقيقية للأصول. بالإضافة إلى ذلك، عند تحديد الدواء في هذه الحالة، غالبا ما ينسون قيمة العمل - سمعته واسمه المكتسب.

عند استخدام طريقة المزاد لبيع ممتلكات المؤسسة، هناك فرصة لبيعها بشكل مربح للغاية، ولكن ليس بالكامل. ثم عليك أن تقرر مبدئياً تلك الأصول التي يجوز التصرف فيها لا بالبيع، مثلاً بالتخلص منها، أو بالتدمير، أو نحو ذلك. عادة، هذه الأصول تكمل فقط تكاليف تصفية المؤسسة.

تقييم تصفية الأصول الثابتةبما في ذلك المعدات، غالبًا ما يعتمد على قيمتها المتبقية، والتي يتم حسابها على أساس عمر خدمة الأصل وسعره الأصلي. بالإضافة إلى ذلك، تتأثر قيمة الدواء بالعديد من العوامل الأخرى، أحدها هو عمر الخدمة، والحالة الفنية للمنشأة، فضلاً عن وجود نظائرها الأكثر حداثة في السوق. ولكن هذا لا ينطبق على المباني، التي يتم تقييمها في المقام الأول من خلال موقعها وعدد أصحابها.

قيمة تصفية الأسهميمثل المبلغ الذي سيبقى بعد بيع أصول المؤسسة وسداد التزامات المؤسسة على نفقتها والمدفوعات على الأسهم المفضلة. عادةً ما يكون هذا الدواء بمثابة تقدير فقط، ولكن حتى تتم تصفية المؤسسة فعليًا. ثم يصبح الدواء مهمًا لأولئك الذين سيشترون هذا العمل.

ما هي قيمة التصفية وسبب الحاجة إليها موضحة في مادة الفيديو التالية:

قيمة التصفية هي مبلغ نقدي على شكل الفرق بين الدخل الناتج عن تصفية العقار وتكاليف تنفيذه. هذا هو السعر الذي يجب على البائع الموافقة عليه عندما يضطر إلى بيع العقار في فترة زمنية محدودة، وهو ما لا يسمح لعدد كبير من المشترين المحتملين بالتعرف على العقار وشروط البيع.

عند تحديد قيمة التصفية لكائن التقييم، يتم تحديد قيمة تقديرية تعكس السعر الأكثر ترجيحًا الذي يمكن أن يتم به ترحيل كائن التقييم هذا خلال فترة تعرض كائن التقييم، وهي أقل من فترة التعرض النموذجية لظروف السوق ، في الظروف التي يضطر فيها البائع إلى إجراء معاملة لنقل ملكية الممتلكات.

عند تحديد قيمة التصفية، على عكس تحديد القيمة السوقية، يؤخذ في الاعتبار تأثير الظروف الاستثنائية التي تجبر البائع على بيع العقار المعني بشروط لا تتوافق مع ظروف السوق.

ومن المعروف أن العقار نفسه قد يكون له قيم مختلفة حسب الغرض من التقييم. ما هي قيمة التصفية، وبماذا تختلف عن الأنواع الأخرى من القيم المقدرة، وما هي مميزات حسابها - وهي المسائل التي هي موضوع النظر في هذا القسم. تم تحديد مفهوم قيمة التصفية من قبل العديد من المؤلفين في الأدبيات المتوفرة حاليًا حول تقييم الممتلكات. على سبيل المثال، وفقًا للبروفيسور س. برات، فإن قيمة التصفية هي "المبلغ الصافي من المال الذي يمكن لمالك المؤسسة الحصول عليه عند تصفية المؤسسة والبيع المنفصل لأصولها".

جي إس. يحدد هاريسون، في كتابه "التقييم العقاري"، قيمة التصفية على النحو التالي: "تمثل قيمة التصفية السعر الذي سيضطر المالك إلى قبوله إذا تم بيع العقار في وقت أقل مما هو معقول للتعرض للسوق. "

معايير التقييم الدولية 2 (أسس التقييم غير القيمة السوقية)، والتي تحدد قيماً غير القيمة السوقية، تفسر قيمة التصفية على النحو التالي: “قيمة التصفية، أو قيمة البيع الجبري، هي مقدار المال الذي يمكن الحصول عليه فعلياً من بيع الممتلكات في أطر زمنية قصيرة جدًا بحيث لا تسمح بالتسويق المناسب وفقًا لما تحدده القيمة السوقية. في بعض الولايات، قد تشمل حالات البيع القسري تلك التي تنطوي على بائع غير طوعي ومشتري أو مشترين على علم بالمصاعب التي يواجهها البائع.

وبناء على ما سبق، يمكننا أن نستنتج أنه يمكن تقييم العقار على أساس مختلف عن القيمة السوقية (قيمة التصفية) ومع الأخذ في الاعتبار الطبيعة غير السوقية للصفقة.

تتجلى الطبيعة غير السوقية للمعاملة، كقاعدة عامة، في نقطتين:

1. البيع القسري (غير الطوعي) للممتلكات لأسباب مختلفة؛

2. في تقليل وقت تعرض السوق للعقار الذي يتم بيعه في السوق.

وفي الوقت نفسه، فإن سعر البيع المقدر للعقار، بسبب ظروف البيع غير المعتادة للسوق، سيكون بلا شك أقل من سعر السوق. إن التنبؤ بهذا السعر أمر صعب للغاية بسبب طبيعة ومدى الافتراضات الذاتية والانتهازية المطلوبة لصياغة حكم من هذا النوع.

اعتمادًا على مدى إلحاح بيع الأصول، يتم تقسيم قيمة التصفية إلى قيمة التصفية المطلوبة وقيمة التصفية القسرية (العاجلة).

قيمة التصفية المطلوبة هي قيمة تقديرية بالأسعار الجارية، تمثل العائدات المقدرة من البيع المفتوح للعقار لفترة زمنية معينة، تتاح خلالها للبائع فرصة اتخاذ التدابير المناسبة لزيادة السيولة وقيمة الأصول (الروتينية الإصلاحات، وقابلية التسويق، وما إلى ذلك)، مطروحًا منها تكاليف المبيعات. يتم اتخاذ قرار التصفية من قبل المالك إذا كان من الأفضل بيع الأصل إذا كان زائداً عن الحاجة أو غير مربح. وبما أنه في هذه الحالة لا توجد قيود صارمة على وقت البيع، فإن فترة تعرض الأصل الذي يتم بيعه في السوق تكون قريبة من فترة تعرض السوق، وقيمة التصفية نفسها قريبة من القيمة السوقية.

قيمة التصفية القسرية (العاجلة) هي قيمة تقديرية بالأسعار الجارية، تمثل العائدات المتوقعة من البيع المفتوح للعقار على وجه السرعة، أي. دون اتخاذ التدابير المناسبة لزيادة السيولة وقيمة الأصول مطروحا منها تكاليف المبيعات. في هذه الحالة، هناك قيود صارمة على وقت البيع يمليها المشتري. قد تكون فترة تعرض الأصل الذي يتم بيعه في السوق أقل بكثير من تعرض السوق.

وبالتالي فإن قيمة المبيعات (قيمة التصفية) في كلا الخيارين ستكون أقل من القيمة السوقية. يتم تحديد مقدار الانخفاض في القيمة السوقية الناجم عن العوامل المذكورة أعلاه من خلال خصم التصفية. وفي حالة التصفية المنظمة يكون مبلغ هذا الخصم أقل مما هو عليه في حالة التصفية العاجلة.

1. أهداف ومهام ومهام احتساب قيمة التصفية

يتم تحديد أهداف ومنهجية حساب قيمة التصفية من خلال الوضع الذي يجد فيه مالك العقار قيد التقييم نفسه.

من الضروري تقدير قيمة تصفية الممتلكات في الحالات التالية:

· عند تصفية المؤسسة.

· عند وضع خطة لسداد ديون مؤسسة مدينة مهددة بالإفلاس؛

· عند تمويل إعادة تنظيم المؤسسة؛

· عند تقييم قيمة الأصول الزائدة للمؤسسة.

· أثناء إعادة تنظيم المؤسسة دون محاكمة؛

· عند تحليل وتحديد الفرص المتاحة لفصل مرافق الإنتاج الفردية للمؤسسة إلى منظمات مستقلة اقتصاديا؛

· عند تحديد قيمة العقار كضمان واحتمال الحاجة لبيعه في حالة استحالة سداد القرض.

يعتمد الحل الإيجابي للمواقف المذكورة أعلاه على عوامل كثيرة، في المقام الأول مثل قيمة العقار ودرجة سيولته، وعوامل العرض والطلب السائدة في تاريخ التقييم.

2. تقنية تنفيذ أعمال حساب قيمة التصفية

تتمثل المهمة الرئيسية للمثمن في تحديد النوع الفرعي لقيمة التصفية بدقة وفقًا للمهام التي حددها العميل. للتخلص من الخلط المحتمل بين مفهومي القيمة السوقية وقاعدة القيمة غير السوقية في عملية التقييم، يجب على المثمن الالتزام بخوارزمية التقييم التالية:

1. تحديد الممتلكات التي يتم تقييمها. يتضمن تحديد الهوية إنشاء توافق بين الوثائق المتاحة لأشياء التقييم ووجودها الفعلي وحالتها.

2. تحديد الحقوق المرتبطة بالعقار محل التقييم. يتضمن وصف حقوق الملكية وصفًا عامًا للعقار وقائمة بمستندات الملكية التي تضمن حقوق المالك، على سبيل المثال، استنادًا إلى اتفاقية شراء وبيع ممتلكات المؤسسة أو شهادة ملكية صادرة عن الحكومة المعتمدة ذات الصلة الوكالات.

3. تحديد غرض ووظيفة التقييم. يتضمن تحديد غرض ووظيفة التقييم تحديدًا مسببًا لنوع القيمة المقدرة وطريقة استخدام نتائجها وفقًا لأهداف التقييم.

4. حدد تاريخًا فعالاً للتقييم. التاريخ الفعلي للتقييم، كقاعدة عامة، يتزامن مع تاريخ فحص العقار قيد التقييم.

5. بحث الممتلكات التي يتم تقييمها. في هذه المرحلة، يتم فحص العقار الذي يتم تقييمه ووصف حالته الفنية. يتم إجراء تحليل للطرق الممكنة لحساب القيمة السوقية، وهو الأساس الذي يمكن على أساسه تحديد أسس التقييم التي تختلف عن القيمة السوقية (قيمة التصفية، قيمة الضمان، قيمة التأمين، وما إلى ذلك).

6. حساب القيمة السوقية للعقار محل التقييم. وفقًا للمادة 3 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" "... تُفهم القيمة السوقية لكائن التقييم على أنها السعر الأكثر احتمالًا الذي يمكن به بيع كائن التقييم هذا في السوق المفتوحة بسعر تنافسي بيئة...".

7. وفقًا للغرض والوظيفة المعلنين للتقييم، تقديم مبررات لحساب الخصومات المناسبة من القيمة السوقية، بما في ذلك تكاليف المبيعات. تشمل تكاليف المبيعات تكاليف صيانة الممتلكات، وجعلها في حالة قابلة للتسويق، والعمولات لأصحاب العقارات، والمثمنين، وما إلى ذلك. وفي هذه الحالة، من الضروري تحديد جميع الظروف والقيود الخاصة بسبب الوضع الحالي.

8. في حالة احتساب قيمة التصفية المطلوبة، يجب تعديل نتائج التقييم وفقاً للخطة الموضوعة لبيع الأصول المصفاة. عند حساب قيمة التصفية، يتم خصم عائدات بيع الأصول، بعد خصم التكاليف المرتبطة بها، حتى تاريخ التقييم بمعدل خصم يأخذ في الاعتبار المخاطر المرتبطة بهذا البيع.

يمكن بيع الأصول المختلفة في أوقات مختلفة حسب درجة سيولتها. تشير السيولة إلى ملكية الأصول، معبرا عنها في بيعها السريع، أي. التداول إلى نقد.

الممتلكات المنقولة، بحكم تعريفها، هي عموما أكثر سيولة من الممتلكات غير المنقولة. يمكن بيع المعدات والآلات والآليات في فترة زمنية أقصر. ويمكن بيع الأصول الأخرى مثل المخزون والمواد الخام مباشرة بعد اتخاذ قرار بيع الأصول.

يتم عرض التسلسل التكنولوجي للعمل على حساب قيمة التصفية المطلوبة لأصول المؤسسة بشكل كامل في مواد الندوات التي يعقدها معهد التنمية الاقتصادية التابع للبنك الدولي. ويتضمن الخطوات التالية:

· وضع جدول زمني لتصفية أصول المؤسسة.

· حساب القيمة الحالية للأصول مع مراعاة تكاليف تصفيتها.

· تحديد حجم التزامات المنشأة.

· طرح مبلغ التزامات المنشأة من القيمة الحالية المعدلة للأصول.

لسوء الحظ، لا توجد في الوقت الحاضر منهجية مبنية على أسس جيدة لحساب خصومات التصفية، وبشكل عام، قيمة التصفية. من خلال تحليل طرق حساب خصومات التصفية التي اقترحها بعض المؤلفين، يمكننا أن نستنتج أن هذه الأساليب هي في الغالب ذات طبيعة تجريبية، يحددها رأي متخصص معين.

ومن المعروف أن القيمة السوقية التي يحددها المثمن تفترض فترة معينة من التعرض للسوق، يمكن خلالها بيع العقار المثمن بالقيمة السوقية المحددة. مع انخفاض فترة التعرض للسوق، تقل احتمالية بيع الأصل بالقيمة السوقية. يجب أن تحدد الضرورة الملحة لبيع الأصل انخفاضًا مناسبًا في مستوى القيمة السوقية. وبالتالي، يتم تحديد الفرق بين قيمة السوق وقيمة التصفية، أولا وقبل كل شيء، من خلال الوقت المطلوب لبيع الممتلكات، ناهيك عن عامل البيع القسري. يتم تحديد مدى إلحاح التنفيذ من خلال نسبة وقت البيع المطلوب (التعرض) - Ttr إلى فترة التعرض للسوق - Ttr المحددة في تاريخ التقييم - لنوع معين من الممتلكات.

وبالتالي، يمكن تحديد قيمة التصفية من خلال القيمة السوقية المعدلة لخصم التصفية. يمكن تمثيل خصم التصفية نفسه (L) كمنتج لوظيفة وقت التعرض f(Te) ومرونة الطلب السعرية، مع مراعاة عامل البيع القسري f(E):

خصم التصفية

(ل) = و(تي)*و(ه).

يمكن حساب الدالة f(Te) باستخدام الصيغة التالية:

f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)

حيث (Tre-Ttr) هو عدد فترات استحقاق الفائدة (أشهر) لفترة الخصم، والتي يحددها وقت البيع المطلوب (التعرض)؛ i - معدل الخصم المقابل (Tre-Ttr).

مثال 1. حدد أحد المثمنين القيمة السوقية للمعدات بمبلغ 50000 دولار أمريكي باستخدام أساليب التقييم المختلفة. وباستخدام أسلوب البناء التراكمي، تم تحديد معدل الرسملة (R) ليكون 35%، في حين كان معدل العائد 10% (سنويا). كما تعلم، يتكون R من عنصرين - معدل العائد (i) ومعدل العائد (RR). بالنظر إلى NV كأحد مكونات معدل الرسملة، والذي يمكن التضحية به عندما تميل T إلى 0، يمكن تقديم الصيغة (1) على النحو التالي:

f(Te)= 1/(1+ R - HB)(Tre - Tmp)

التعرض للسوق (Tre) هو 3 أشهر والتعرض المطلوب (Ttr) هو شهر واحد.

و(Te)=1/(1 + 0.029 - 0.008)(3 - 1) =0.959

قيمة التصفية

(LS) = RS*f(Te) = 50000*0.959 = 47964 دولارًا

خصم التصفية = 50,000 - 47,964 = 2,036 دولار

يمكن أيضًا التعبير عن اعتماد التكلفة على فترة التعرض بالصيغة التالية:

LS = RS*(1 -- exp(-i*Ttr))/(1 -- exp(-i*Ttr)), (2)

المثال 2. بناءً على البيانات الواردة في المثال 1، سنقوم بحساب قيمة التصفية باستخدام الصيغة (2):

LS = 50000 * (1 -- exp(-0.029*1))/(1 -- exp(-0.029*3)) = $17470

خصم التصفية = 50,000 - 17,470 = 32,530 دولارًا

بمقارنة القيم التي تم الحصول عليها لقيمة التصفية في المثالين 1 و 2، يمكننا أن نستنتج أن الصيغة (1) تميل إلى المبالغة بشكل كبير في تقدير النتيجة عند Ttr<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

قيمة التصفية (المتوسط ​​المرجح) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634.7 دولار

خصم التصفية = 50000-27634.7 = 22365.3 دولارًا

يعد تحديد معامل المرونة (Ke) أكثر صعوبة بسبب النقص المحتمل في المعلومات الضرورية. مرونة الطلب السعرية هي نسبة النسبة المئوية للتغير في الحجم المطلوب والنسبة المئوية للتغير في السعر (تنطبق هذه الصيغة على أي تغيرات في الأسعار في حالة منحنيات الطلب الخطية والتغيرات الصغيرة في الأسعار في حالة منحنيات الطلب التعسفية). عادة، يكون الطلب مرنًا عندما تكون الأسعار مرتفعة وغير مرن عندما تكون الأسعار منخفضة. عندما يكون الطلب Ke> 1 مرنًا، عندما يكون Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

أساس تحديد معامل مرونة الطلب السعرية هو معلومات السوق، والتي على أساسها يمكن بناء رسم بياني لمرونة الطلب السعرية.

لحساب عنصر خصم التصفية، المشروط أيضًا بعوامل البيع القسري ومع مراعاة مرونة الطلب، يمكن اعتبار النموذج التالي:

L=((Tmp / Tpe)2 - 2(Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3)،

حيث L هو خصم التصفية؛ Ttr - وقت التعرض المطلوب (التنفيذ)؛ ثلاثة - وقت التعرض للسوق؛ RS - القيمة السوقية؛ e -B*Ke-- مكون خصم التصفية بسبب البيع الجبري ومع مراعاة مرونة الطلب؛ e - قاعدة اللوغاريتم الطبيعي (e=2.718)؛ B هو معامل يعكس عامل البيع القسري، و B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

تحدد الصيغة معامل الخصم من القيمة السوقية كدالة لوقت التعرض المطلوب، اعتمادًا على توقيت بيع الأصول، كنسبة من قيمة التعرض للسوق؛ في هذه الحالة، E هي معلمة تحدد نطاق التغييرات في خصم التصفية، أي. من 0 إلى قيمة من حيث القيمة تساوي (РС*e -B*Kе). مع الطلب غير المرن تمامًا، يميل معامل مرونة الطلب السعرية إلى الصفر، (РС*e -B*Kе)، على التوالي، إلى РС، أي. يصل إلى القيمة السوقية. مع الطلب المرن المطلق، تميل المرونة إلى ما لا نهاية، وبالتالي فإن الخصم يصل إلى الصفر. وبالتالي كلما زادت مرونة الطلب السعرية قل الخصم والعكس صحيح. تشمل عيوب هذا الأسلوب في حساب قيمة التصفية صعوبة حساب معامل المرونة.

3. الإطار التشريعي لتطبيق قيمة التصفية

يتم تنظيم الإطار التشريعي لتطبيق قيمة التصفية من خلال تشريعات الاتحاد الروسي في حالات إعسار (إفلاس) الكيانات القانونية، والاستيلاء على ممتلكاتها مع البيع القسري اللاحق لهذه الممتلكات من أجل سداد الحسابات المستحقة الدفع أو تحصيلها المتأخرات على الضرائب والمدفوعات الأخرى للميزانيات على مستويات مختلفة وفقًا لإجراءات التنفيذ الحالية.

حاليًا، في تقييم العقارات، غالبًا ما يكون من الضروري تحديد القيمة السوقية. لقد تم بالفعل اختبار منهجية حسابها، التي جاءت إلينا من أوروبا الغربية وأمريكا، بنجاح في الظروف الاقتصادية المحلية. يعد تعريف الأنواع الأخرى من القيمة أقل شيوعًا في ممارسات التقييم الروسية، مما يؤثر على المستوى المنخفض لدعمها المنهجي. على وجه الخصوص، لوحظ هذا الوضع عند حساب قيمة تصفية العقارات.

إن تحسين حساب هذا النوع من القيمة، وبالتالي القاعدة المنهجية والمنهجية، أمر بالغ الأهمية اليوم، لأن الأزمة المالية والاقتصادية التي حدثت في أغسطس 1998 أدت إلى زيادة حادة في الحاجة إلى استخدام قيمة التصفية بين كيانات اقتصاد السوق.

أظهر استعراض الأدبيات المحلية أنه لم يدرس أحد هذا الموضوع بعمق، في حين أن قيمة التصفية هي أحد العناصر الرئيسية في نظام إدارة مكافحة الأزمات للشركات المفلسة وإجراءات الإنفاذ. في الآونة الأخيرة، لوحظت أيضًا الحاجة الكبرى لهذا النوع من القيمة في نظام إدارة العقارات المملوكة فدراليًا والواقعة على أراضي مدينة موسكو، نظرًا لأن هذا الموضوع الفيدرالي هو أكبر مالك فدرالي، والذي يوجد على أراضيه مساحتها حوالي 3 ملايين متر مربع. م من المكاتب والمساحات الإدارية والفنادق ومستودعات السيارات وغيرها من المباني.

إحدى المشاكل الملحة والمهمة هي مشكلة تصفية مشاريع البناء طويلة الأجل والبناء غير المكتمل، بما في ذلك في إقليم مدينة موسكو، حيث يوجد عدد كبير من المرافق الصناعية والإدارية غير المكتملة، والتي تنفق فيها أموال عامة كبيرة تم استثمارها. لذلك، من المهم جدًا تقييم هذا العقار بشكل صحيح، والذي من المتوقع بيعه في مزاد علني وفقًا لمشروع القرار المشترك لوزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي وحكومة موسكو "بشأن المشاركة في الدوران الاقتصادي وضمان كفاءة الاستخدام الإضافي لأشياء البناء غير المكتملة، وكذلك الأشياء الخاضعة لإعادة الإعمار أو الترميم، المملوكة للحكومة الفيدرالية وتقع على أراضي مدينة موسكو."

إن غموض المعلومات حول عمليات بيع وشراء العقارات المباعة في المزادات في روسيا، هو أحد الأسباب الرئيسية لضعف الدعم المنهجي لحساب قيمة التصفية، وبالتالي دقة تحديد قيمتها، بينما في الدول الأوروبية مثل المعلومات مفتوحة ويمكن الوصول إليها ولا توجد مشاكل في حساب هذا النوع من القيمة في ممارسات التقييم الأجنبية.

وبالإضافة إلى هذه المشكلة، هناك مشكلة أخرى لا تقل أهمية، وهي التنظيم التنظيمي والتشريعي لتطبيق قيمة التصفية وتوحيد تفسيرها الذي لا لبس فيه. وبالتالي، وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 119-FZ "بشأن إجراءات الإنفاذ"، يلزم حساب القيمة السوقية للممتلكات التي يجب بيعها في المزاد. ولكن، إذا تم بيعها في مزاد علني، أي لفترة زمنية محدودة، وهو أمر نموذجي لظروف البيع غير السوقية، فإن هذا لا يتوافق مع مفهوم القيمة السوقية المنصوص عليه في المادة 3 من القانون الاتحادي بشأن 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". على وجه الخصوص، تم انتهاك الأحكام التالية: "... لا تنعكس قيمة الصفقة في أي ظروف استثنائية..."، "... يمثل سعر الصفقة أجرًا معقولًا لموضوع التقييم وهناك ولم يكن هناك إكراه على إتمام الصفقة فيما يتعلق بأطراف الصفقة من أي جانب... "وغيرها، إذ لن يبيع أي مالك عاقل عقارًا في مزاد في وقت قصير بشكل غير معقول وبسعر أقل من سعر السوق. ويشير هذا بشكل مباشر إلى البيع الجبري المتأصل في مفهوم قيمة التصفية. وبالتالي، لا ينبغي للمثمنين أن يحددوا القيمة السوقية، بل قيمة التصفية للممتلكات المصادرة.

نظرًا للإطار التنظيمي الضعيف لتقييم العقارات وعدم وجود معايير معتمدة من قبل حكومة الاتحاد الروسي، لم يتم بعد تحديد مفهوم قيمة التصفية ونطاق تطبيقها. الوثيقة الوحيدة التي تعطي على الأقل بعض المفهوم عنها هي أمر FCSM رقم 6-ر بتاريخ 25 سبتمبر 1996 "بشأن الموافقة على التوصيات المنهجية لتقييم ممتلكات صناديق الاستثمار المشتركة". وينص على أن "قيمة التصفية... تشير إلى قيمة البيع الجبري للعقار، أي المبلغ المالي الذي يمكن الحصول عليه من بيع العقار خلال إطار زمني قصير للغاية مقارنة بزمن التسويق المحدد تحت معيار القيمة السوقية." يتزامن هذا المفهوم عمليا مع مفهوم قيمة التصفية الوارد في معايير التقييم الدولية رقم 2 "أسس التقييم غير القيمة السوقية" (التي لا تزال غير معترف بها من قبل حكومة الاتحاد الروسي، على عكس حكومات بعض الدول الأخرى)، والتي تنص على أن "قيمة التصفية أو قيمة البيع القسري هي مبلغ المال الذي يمكن تحقيقه بشكل واقعي من بيع الممتلكات في إطار زمني قصير جدًا بحيث لا يسمح بإجراء تسويق مناسب وفقًا لتعريف القيمة السوقية في بعض الدول قد تشمل حالات البيع حالات تتعلق بالبائع غير الطوعي والمشترين المطلعين على الصعوبات التي يواجهها البائع." تكشف هذه المفاهيم بدقة أكبر عن جوهر قيمة التصفية.

من المفاهيم المذكورة أعلاه يمكننا أن نستنتج أن العامل الوحيد الذي يؤثر على قيمة التصفية ويميزها عن القيمة السوقية هو عامل "البيع القسري"، وهو أمر نموذجي في الظروف غير السوقية لبيع العقارات.

وهكذا يصبح من الواضح تماماً أنه لحساب قيمة التصفية في الظروف الروسية الحالية، من الممكن استخدام المعادلة التالية:

بالوجه. = من السوق. س (1 - ك خارج)،

· بالوجه. - قيمة تصفية العقارات؛

· من السوق. - القيمة السوقية للكائن قيد الدراسة؛

· للخارج. - التعديل للبيع الجبري بشرط 0< К вын. < 1.

ووفقاً للمعادلة أعلاه، يتم احتساب قيمة التصفية على مرحلتين. في المرحلة الأولى يتم تحديد القيمة السوقية للعقار قيد الدراسة. في المرحلة الثانية يتم احتساب مبلغ تعديل التسوية للبيع الجبري وإدراجه ضمن قيمة القيمة السوقية، أي يتم تعديل القيمة السوقية لعامل “البيع الجبري” (لشروط البيع غير السوقية) ).

إذا كان حساب القيمة السوقية للعقارات لا يسبب صعوبات، فإن تحديد بدل التعديل للبيع الجبري وتبريره الرياضي يثير العديد من التساؤلات. في الممارسة العملية، يقبل المثمنون ذلك بشكل حدسي في النطاق من 0.1 إلى 0.3 (10 - 30٪ من القيمة السوقية)، ولهذا السبب غالبًا ما يتم إعلان المزاد غير صالح. أما نفسياً فهم يخشون قبول هذا المؤشر على أنه كبير نظراً لصعوبة تبريره. بينما يظهر تحليل إحصائيات المزادات العقارية والتجربة الشخصية أن تعديل التعديل للبيع القسري يتراوح في المتوسط ​​من 0.3 إلى 0.5، ويصل في بعض الأحيان إلى 0.8.

من أجل إعطاء أساس رياضي لحساب تعديل التعديل للبيع الجبري، تم إجراء تحليل لنتائج أكثر من 100 مزاد في ثلاثة قطاعات من سوق العقارات - المكاتب، وتجارة التجزئة، والأغراض الصناعية والمستودعات، الواقعة في موسكو ومملوكة لكيانات قانونية باستخدام طريقة تحليل المبيعات المقترنة. وترد نتائج التحليل في الجدول.

نطاقات التقلبات في قيم بدل التعديل للبيع الجبري

	الغرض الوظيفي للكائن	مدى التقلبات في قيم تعديل التعديل للبيع الجبري %
	مباني ومباني المكاتب:
	المباني والمباني التجارية:
	المستودعات والمباني والمباني الصناعية:

ونتيجة لتحليل بيانات الجدول، تم تحديد اتجاه التغيرات في متوسط ​​قيمتها، مما يشير إلى أنه في ظل الوضع الاقتصادي غير المستقر في البلاد (نهاية عام 1998)، تكون قيم تعديلات البيع القسري أكبر من في وضع اقتصادي مستقر نسبيا (نهاية عام 2000).

إن عامل "البيع القسري"، الذي يؤثر على قيمة التصفية ويتم التعبير عنه كمياً في شكل تعديل للبيع القسري، يتكون بدوره من نظام من العوامل ذات المستوى الأدنى.

عامل "الاضطرار إلى البيع":

· · طرق البيع

· · مواعيد المبيعات

· · مخاطر الاستثمار

· · تكاليف البيع

· · آخر

إن الدراسة الإضافية لاعتماد تعديل التعديل للبيع القسري لهذه الأشياء على العناصر المكونة لعامل "البيع القسري" ستسمح لنا باستخلاص صيغة عالمية لحساب قيمة التصفية.

4. تقدير قيمة التصفية

قيمة تصفية المؤسسة هي قيمتها أثناء البيع القسري، وتساوي مبلغ المال في شكل الفرق بين الدخل الناتج عن تصفية المؤسسة المستلمة نتيجة بيع أصولها للتصفية. في هذه الحالة، نحن نتحدث عن بيع العقارات في إطار زمني قصير جدًا بحيث لا يسمح بالتسويق المناسب.

يتم إجراء تقييم لقيمة تصفية المؤسسة في الحالات التي توجد فيها شكوك جدية حول قدرتها على البقاء منشأة مستمرة (المؤسسة في حالة إفلاس)، أو إذا كانت قيمة المؤسسة عند التصفية أعلى مما لو استمر في العمل.

تعتبر حالة الإفلاس وتصفية المؤسسة حالة طارئة. تعتمد احتمالية اتخاذ قرار إيجابي بشأن عدم الدفع، والذي يصاحب عادة هذه الحالة، على قيمة الممتلكات المملوكة للمؤسسة المصفاة.

يعد تقييم قيمة تصفية المؤسسة ضروريًا ليس فقط في حالة تصفية المؤسسة. وهو مهم في العديد من الحالات الأخرى، على سبيل المثال: عند تمويل مؤسسة مدينة؛ أثناء إعادة تنظيم المؤسسة (بما في ذلك أثناء فحص برامج إعادة تنظيم المؤسسة)؛ عند وضع خطة لسداد ديون المؤسسة المدينة المهددة بالإفلاس؛ عند تحليل وتحديد إمكانية فصل القدرات الإنتاجية الفردية للمؤسسة إلى منظمات مستقلة اقتصاديا؛ عند تقييم طلبات شراء المؤسسة؛ عند فحص المعاملات الاحتيالية التي تنطوي على نقل حقوق الملكية إلى أطراف ثالثة.

إن تقدير قيمة التصفية لمؤسسة في حالة الإفلاس له عدد من الميزات، ويرجع ذلك أساسًا إلى طبيعة حالة الطوارئ نفسها. ويجب أن تؤخذ هذه الميزات في الاعتبار عند تقييم العقار.

يشير تقييم قيمة التصفية إلى ما يسمى بأنواع التقييم النشطة، عندما يتخذ العديد من الأطراف المعنية، بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها، القرارات الإدارية المناسبة. من سمات قيمة التصفية للمؤسسة هي الدرجة العالية من اعتماد الأطراف الثالثة على نتائج التقييم.

استنادا إلى القواعد العامة بشأن تصفية الكيانات القانونية المنصوص عليها في المواد 61 - 65 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن الفرق الرئيسي بين تصفية كيان قانوني (مؤسسة) وإعادة تنظيمه بأي شكل من الأشكال هو أن التصفية لا يعني الخلافة، أي. نقل حقوق والتزامات المؤسسة المصفاة إلى كيانات أخرى.

يتم حساب تقييم قيمة تصفية المؤسسة عن طريق طرح مبلغ التكاليف الحالية المرتبطة بتصفية المؤسسة من القيمة المعدلة لجميع الأصول في الميزانية العمومية، وكذلك قيمة جميع الالتزامات.

قيمة التصفية هي السعر الذي يتم به بيع أي شيء في السوق خلال فترة زمنية معينة. هو دائما أقل من القيمة السوقية.

كما أن قيمة التصفية هي مؤشر ينشأ في ظل وجود بعض الظروف الاستثنائية التي تؤثر على التغيرات في الوضع الطبيعي للسوق (على سبيل المثال، عندما

العوامل المؤثرة على قيمة التصفية:

الوضع الاقتصادي في السوق.

اعتماد تكلفة التصفية بشكل مباشر على فترة بيع الموضوع والتي تعرف بـ “فترة التعرض”. ويعتمد ذلك على نوع العقار وسعر البيع الأولي ومستوى الطلب؛

مستوى جاذبية الموضوع في السوق، والذي تحدده خصائص محددة. ذلك يعتمد على الطلب على نوع معين من الكائنات.

يتم تحديده في الحالات التالية:

تواجه الشركة خطر الإفلاس.

وأظهر الكيان التجاري أن قيمة تصفية الشركة تتجاوز تلك التي ستكون في طور ممارسة أنشطتها.

طرق تقدير تكلفة تصفية المنشأة

1. الطريقة المباشرة تتضمن حساب قيمة التصفية باستخدام (المقارنة المباشرة مع المنشآت المماثلة وطريقة الارتباط و

2. المنهجية غير المباشرة، والتي تتضمن حساب القيمة من خلال التقييم السوقي. وفي هذه الحالة، تكون قيمة التصفية هي سعر السوق مطروحًا منه تكلفة عامل البيع القسري للمؤسسة. تكمن الصعوبة الرئيسية في تحديد حجم هذا العامل. لذلك، في السوق المحلية، يتم تحديد تكلفة البيع القسري من قبل الخبراء.

قيمة التصفية في أوقات الأزمات

عندما يحدث أدنى قدر من عدم الاستقرار في اقتصاد الدولة، يبدأ سعر الكيانات التجارية في التأثر بالعوامل، وأهمها القيود المفروضة على توقيت المبيعات. ولذلك، فإن قيمة التصفية هي مؤشر مناسب تمامًا في ظروف الأزمات.

وبالتالي، إذا كان وضع السوق يتميز ببعض الاستقرار، فيمكن تحديد ما يسمى بـ “فترة التعرض” من قبل المتخصصين بناءً على المعلومات الإحصائية. وفي ظل وجود موقف معقد وغير مستقر، لن يتميز هذا الحساب بالدقة والموثوقية. لذلك ينصح باستخدامه في هذه الحالة ويجب ألا ننسى أن دقة تقدير تكلفة التصفية تعتمد على احترافية المثمن وخبرته.

يمكن تطبيق مفهوم "قيمة التصفية" على الكيان التجاري ككل وعلى مكوناته الفردية. ومن الأمثلة على ذلك تقييم تكلفة تصفية الأصول الثابتة. يمكن تطبيق جميع الأساليب والعوامل المذكورة أعلاه على هذا الكائن.