För- och nackdelar med direkt förvaltning av ett hyreshus. Exempel på avtal och mötesprotokoll. Direkt förvaltning av byggnaden Ledning av ett hyreshusförvaltningsbolag

Ryska federationens bostadskomplex Artikel 161. Val av metod för att förvalta ett hyreshus. Allmänna krav för förvaltning av ett flerbostadshus

1. Förvaltningen av ett flerfamiljshus ska säkerställa gynnsamma och säkra levnadsförhållanden för medborgarna, korrekt underhåll av gemensam egendom i ett hyreshus, lösa frågor om användningen av nämnda egendom samt tillhandahållande av nyttigheter till medborgare som bor i en sådan fastighet. hus, eller i de fall som anges i artikel 157.2 i denna kod, konstant beredskap för allmännyttiga tjänster och annan utrustning som är en del av den gemensamma egendomen för ägarna av lokaler i ett hyreshus för tillhandahållande av allmännyttiga tjänster (nedan kallat att säkerställa beredskapen hos tekniska system). Ryska federationens regering fastställer standarder och regler för förvaltning av flerbostadshus.

(se text i föregående upplaga)

1.1. Korrekt underhåll av den gemensamma egendomen för ägarna av lokaler i ett hyreshus måste utföras i enlighet med kraven i Ryska federationens lagstiftning, inklusive inom området för att säkerställa befolkningens sanitära och epidemiologiska välbefinnande, på tekniska föreskrifter, brandsäkerhet, skydd av konsumenträttigheter och måste säkerställa:

1) överensstämmelse med kraven för tillförlitlighet och säkerhet hos ett hyreshus;

2) säkerhet för liv och hälsa för medborgare, egendom för individer, egendom av juridiska personer, statlig och kommunal egendom;

3) tillgång till användning av lokaler och annan egendom som ingår i den gemensamma egendomen för ägarna av lokaler i ett hyreshus;

4) överensstämmelse med rättigheter och legitima intressen för ägarna av lokaler i ett hyreshus, såväl som andra personer;

4 regler för tillhandahållande, avstängning och begränsning av tillhandahållande av allmännyttiga tjänster till ägare och användare av lokaler i flerbostadshus och bostadshus, inrättade av Ryska federationens regering.

1.2. Sammansättningen av minimilistan över tjänster och arbeten som är nödvändiga för att säkerställa korrekt underhåll av gemensam egendom i ett hyreshus, förfarandet för deras tillhandahållande och genomförande fastställs av Ryska federationens regering.

1.3. Verksamhet som har samband med förvaltning av flerbostadshus bedrivs på grundval av tillstånd för dess genomförande, med undantag för det fall då sådan verksamhet bedrivs av en villaägarförening, bostadsrättsförening eller annan specialiserad konsumentkooperativ och det ärende tillhandahålls. för i del 3 i artikel 200 i denna kod.

2. Ägare av lokaler i ett hyreshus måste välja en av metoderna för att hantera ett hyreshus:

1) direkt förvaltning av ägarna av lokaler i ett flerfamiljshus, antalet lägenheter där inte är mer än trettio;

(se text i föregående upplaga)

2) ledning av en villaägarförening eller en bostadsrättsförening eller annan specialiserad konsumentkooperativ;

3) ledning av förvaltningsorganisationen.

2.1. När de utför direkt förvaltning av ett flerfamiljshus av ägarna av lokaler i denna byggnad, utför personer som utför arbete med underhåll och reparation av gemensam egendom i ett hyreshus, tillhandahåller kall- och varmvattenförsörjning och utför avlopp, elförsörjning, gasförsörjning (inklusive leverans av hushållsgas i flaskor), uppvärmning (värmeförsörjning, inklusive leverans av fast bränsle i närvaro av spisuppvärmning), hantering av fast kommunalt avfall, är ansvariga inför ägarna av lokalerna i detta hus för fullgörandet av sina skyldigheter i enlighet med ingångna avtal, såväl som i enlighet med de regler som fastställts av Ryska federationens regering för underhåll av allmän egendom i ett hyreshus, regler för tillhandahållande, avstängning och begränsning av tillhandahållandet av allmännyttiga tjänster till ägare och användare av lokaler i flerbostadshus och bostadshus.

(se text i föregående upplaga)

2.2. Vid förvaltning av ett flerfamiljshus av en bostadsrättsförening eller en bostadsrättsförening eller annan specialiserad konsumentkooperativ svarar nämnda bolag eller andelslag för skötseln av gemensam egendom i denna byggnad i enlighet med kraven i tekniska föreskrifter och de regler som fastställs av Ryska federationens regering för underhåll av gemensam egendom i ett hyreshus, för tillhandahållande av allmännyttiga tjänster beroende på förbättringsnivån för ett visst hus, vars kvalitet måste uppfylla kraven i reglerna som fastställts av regeringen för Ryska federationen för tillhandahållande, upphävande och begränsning av tillhandahållandet av allmännyttiga tjänster till ägare och användare av lokaler i flerbostadshus och bostadshus, eller i fall som anges i artikel 157.2 i denna kod, för att tillhandahålla beredskap för tekniska system. Nämnda partnerskap eller kooperativ kan tillhandahålla tjänster och (eller) utföra arbete med underhåll och reparation av gemensam egendom i ett hyreshus på egen hand eller attrahera, på grundval av kontrakt, personer som utför de relevanta typerna av verksamhet. När ett avtal om förvaltning av ett flerfamiljshus ingås med en förvaltningsorganisation utövar det angivna partnerskapet eller kooperativet kontroll över förvaltningsorganisationens fullgörande av skyldigheter enligt ett sådant avtal, inklusive tillhandahållande av alla tjänster och (eller) utförande av arbete för att säkerställa korrekt underhåll av den gemensamma egendomen i denna byggnad, tillhandahållande av allmännyttiga tjänster beroende på förbättringsnivån för ett givet hus, vars kvalitet måste uppfylla kraven i de regler som fastställts av Ryska federationens regering för tillhandahållande, avstängning och begränsning av tillhandahållandet av allmännyttiga tjänster till ägare och användare av lokaler i flerbostadshus och bostadshus.

(se text i föregående upplaga)

2.3. När en förvaltningsorganisation förvaltar ett hyreshus är det ansvarigt inför ägarna av lokalerna i hyreshuset för tillhandahållande av alla tjänster och (eller) utförandet av arbete som säkerställer korrekt underhåll av den gemensamma egendomen i denna byggnad och vars kvalitet måste uppfylla kraven i tekniska föreskrifter och underhållsregler som fastställts av Ryska federationens regering gemensam egendom i ett hyreshus, för tillhandahållande av allmännyttiga tjänster beroende på byggnadens förbättringsnivå, vars kvalitet måste uppfylla kraven i de regler som fastställts av Ryska federationens regering för tillhandahållande, upphävande och begränsning av tillhandahållandet av allmännyttiga tjänster till ägare och användare av lokaler i flerbostadshus och bostadshus, eller i fall som anges i artikel 157.2 i denna kod , för att säkerställa beredskapen hos tekniska system.

(se text i föregående upplaga)

ConsultantPlus: not.

Om du ändrar metoden för att hantera flerbostadshus eller väljer en förvaltningsorganisation kan du besluta att behålla det tidigare förfarandet för tillhandahållande av allmännyttiga tjänster och betalningar för dem (federal lag av den 29 juni 2015 N 176-FZ).

3. Metoden för att förvalta ett hyreshus väljs på en bolagsstämma för ägare av lokaler i hyreshuset och kan väljas och ändras när som helst utifrån dess beslut. Bolagsstämmans beslut om val av förvaltningsmetod är obligatoriskt för alla ägare av lokaler i ett hyreshus.

(se text i föregående upplaga)

3.1. Vid upphörande av förvaltningen av ett flerfamiljshus av en bostadsrättsförening, bostads- eller bostadsbyggande kooperativ eller annan specialiserad konsumentkooperativ, nämnda delägare eller andelslag, inom tre arbetsdagar från dagen för beslut av bolagsstämman i lokaler i hyreshuset för att ändra metoden för att förvalta en sådan byggnad, är skyldig att överföra teknisk dokumentation för ett flerfamiljshus och andra dokument relaterade till förvaltningen av en sådan byggnad, nycklar till lokaler som är en del av ägarnas gemensamma egendom av lokaler i ett flerfamiljshus, elektroniska åtkomstkoder för utrustning som ingår i den gemensamma egendomen för ägare av lokaler i ett flerbostadshus samt andra tekniska medel och utrustning som behövs för drift och förvaltning av ett flerbostadshus, till den som har påtagit sig skyldigheterna att förvalta hyreshuset, eller vid val av en direkt metod för att förvalta ett flerfamiljshus, till ägaren av lokalerna i hyreshuset, som anges i beslutet från bolagsstämman för ägare av lokalerna i flerfamiljshus på val av direkt metod förvaltning av ett hyreshus, eller, om sådan ägare inte anges, till någon ägare av lokaler i ett sådant hyreshus.

4. Det lokala myndighetsorganet, på det sätt som fastställts av Ryska federationens regering, håller en öppen tävling för val av en förvaltningsorganisation i de fall som anges i del 13 i denna artikel och del 5 i artikel 200 i denna kod, samt om inom sex månader före datumet för den angivna tävlingen, ägarna av lokaler i ett flerfamiljshus inte valde en metod för att förvalta denna byggnad eller om beslutet att välja en metod för att hantera denna byggnad inte genomfördes . En öppen tävling hålls även om man innan utgången av förvaltningsavtalet för ett flerfamiljshus, som ingåtts till följd av en öppen tävling, inte har valt en metod för att förvalta denna byggnad eller om beslutet att välja ett förvaltningssätt. denna byggnad har inte genomförts.

(se text i föregående upplaga)

4.1. Information om en öppen tävling för val av en förvaltningsorganisation publiceras på Ryska federationens officiella webbplats på Internetinformations- och telekommunikationsnätverket för att lägga ut information om budgivning (nedan kallad den officiella webbplatsen på Internet). Ryska federationens regering bestämmer den officiella webbplatsen på Internet och det organ som har behörighet att underhålla den. Innan Ryska federationens regering bestämmer en officiell webbplats på Internet, publiceras ett meddelande om en öppen tävling på kommunens officiella webbplats på Internetinformations- och telekommunikationsnätverket och publiceras också i den officiella tryckta publikationen avsedd för publicering uppgifter om beställningar av kommunala behov . Information om nämnda tävling ska vara tillgänglig för granskning för alla intresserade utan att ta ut någon avgift. Information om resultaten av en öppen tävling läggs ut på webbplatsen på internetinformations- och telekommunikationsnätverket, där information om dess uppförande publicerades, senast tre dagar från datumet för fastställande av sådana resultat, och publiceras också i officiell tryckt publikation där information om det publicerades dess genomförande.

5. Det kommunala organet, inom tio dagar från dagen för den öppna tävlingen enligt del 4 i denna artikel, underrättar alla ägare av lokaler i ett hyreshus om resultatet av nämnda tävling och villkoren i förvaltningsavtalet för denna byggnad. Ägarna av lokaler i ett hyreshus är skyldiga att sluta ett förvaltningsavtal för denna byggnad med en förvaltningsorganisation som väljs baserat på resultaten av en öppen tävling enligt del 4 i denna artikel, på det sätt som fastställs i artikel 445 i Civil Ryska federationens kod.

6. Det kommunala organet, senast en månad före utgången av löptiden för förvaltningsavtalet för flerbostadshus som anges i del 5 i denna artikel, sammankallar ett möte med ägarna av lokalerna i denna byggnad för att besluta om valet av sätt att förvalta detta hus, om ett sådant beslut inte tidigare har fattats i enlighet med del 3 i denna artikel.

(se text i föregående upplaga)

7. Varje ägare av lokaler i ett hyreshus kan vända sig till domstolen med ett krav om att tvinga lokala myndigheter att välja en förvaltningsorganisation i enlighet med bestämmelserna i del 4 i denna artikel.

(se text i föregående upplaga)

8.1. Det är inte tillåtet att sluta avtal om förvaltning av ett flerfamiljshus baserat på resultatet av en öppen tävling eller om nämnda tävling förklaras ogiltig, tidigare än tio dagar från den dag då information om resultatet av nämnda tävling publicerades på den officiella webbplatsen på Internet. Detta krav gäller inte förrän Ryska federationens regering har fastställt en officiell webbplats på Internet.

9. Ett hyreshus kan endast förvaltas av en förvaltningsorganisation.

(se text i föregående upplaga)

(se text i föregående upplaga)

10.1. Förvaltningsorganisationen är skyldig att ge fri tillgång till information om huvudindikatorerna för dess finansiella och ekonomiska verksamhet, om de tjänster som tillhandahålls och om det arbete som utförs för underhåll och reparation av gemensam egendom i ett hyreshus, om förfarandet och villkoren för deras tillhandahållande och genomförande, om deras kostnader, om priser (tariffer) för de tillhandahållna verktygen genom dess placering i systemet. Förfarandet, sammansättningen, villkoren och frekvensen för att publicera information i systemet om verksamheten för att förvalta ett hyreshus och tillhandahålla granskning av dokument enligt denna kod, en villaägarförening eller en bostadsrättsförening eller annan specialiserad konsumentkooperativ som förvaltar en lägenhet byggnad (utan att ingå ett avtal med förvaltningsorganisationen ), upprättas av det federala verkställande organet, som utför funktionerna för att utveckla och implementera statlig politik och rättslig reglering inom informationsteknologiområdet, tillsammans med det federala verkställande organet, som utför funktionerna för att utveckla och implementera statlig politik och rättslig reglering inom området för bostadsförsörjning, såvida inte en annan period för att publicera den specificerade informationen i systemet fastställs av federal lag.

(se text i föregående upplaga)

11. I det fall som anges i artikel 157.2 i denna kod är en förvaltningsorganisation, en husägarförening eller ett bostadskooperativ eller annat specialiserat konsumentkooperativ som förvaltar ett hyreshus, på det sätt som fastställts av Ryska federationens regering, skyldig till:

1) förse resursförsörjningsorganisationer, den regionala operatören för hantering av kommunalt fast avfall med information som är nödvändig för att ta betalt för allmännyttiga tjänster, inklusive avläsningar av individuella mätanordningar (när sådana avläsningar tillhandahålls av ägare till lokaler i ett hyreshus och hyresgäster av bostadslokaler enligt sociala hyresavtal eller hyresavtal för bostadslokaler i det statliga eller kommunala bostadsbeståndet i en viss byggnad av en förvaltningsorganisation, en villaägarförening eller en bostadsrättsförening eller annan specialiserad konsumentkooperativ) och kollektiva (samfälliga) mätanordningar installerad i ett hyreshus;

2) övervaka kvaliteten på de kommunala resurserna och kontinuiteten i deras försörjning till gränserna för den gemensamma egendomen i ett hyreshus;

3) acceptera från ägare av lokaler i ett flerfamiljshus och hyresgäster av bostadslokaler enligt sociala hyresavtal eller hyresavtal för bostadslokaler i det statliga eller kommunala bostadsbeståndet i en given byggnad om brott mot kraven på kvaliteten på offentliga tjänster och (eller) kontinuiteten i tillhandahållandet av sådana tjänster, överträdelser i beräkningen av betalningsbeloppet för allmännyttiga tjänster och interagera med resursförsörjande organisationer och den regionala operatören för hantering av kommunalt fast avfall när de överväger dessa ansökningar, kontrollera fakta som anges i dem, eliminera identifierade överträdelser och skicka information om resultaten av behandlingen av ansökningar på det sätt som fastställts av Ryska federationens regering;

4) ge resursförsörjande organisationer tillgång till gemensam egendom i ett hyreshus för att avbryta eller begränsa tillhandahållandet av allmännyttiga tjänster till ägare av lokaler i ett hyreshus och hyresgäster av bostadslokaler enligt sociala hyresavtal eller hyresavtal för bostadslokaler av det statliga eller kommunala bostadsbeståndet i en viss byggnad eller genom överenskommelse med resursförsörjningsorganisationer avbryta eller begränsa tillhandahållandet av allmännyttiga tjänster till ägare av lokaler i ett hyreshus och hyresgäster av bostadslokaler enligt sociala hyresavtal eller hyresavtal för bostadslokaler det statliga eller kommunala bostadsbeståndet i en given byggnad.

(se text i föregående upplaga)

11.1. När ett hyreshus förvaltas direkt av ägarna till lokalerna i hyreshuset tillhandahålls allmännyttan för hantering av kommunalt fast avfall till ägarna och användarna av lokalerna i denna byggnad av den regionala operatören för hanteringen av kommunalt avfall. fast avfall.

12. Förvaltningsorganisationer, husägarföreningar eller bostadskooperativ eller andra specialiserade konsumentkooperativ som förvaltar flerbostadshus har inte rätt att vägra att, i enlighet med de regler som anges i del 1 i artikel 157 i denna kod, ingå avtal, inklusive i förhållande till gemensamma resurser, som förbrukas vid underhåll av gemensam egendom i ett hyreshus, med resursförsörjningsorganisationer som tillhandahåller kall- och varmvattenförsörjning, avlopp, elförsörjning, gasförsörjning (inklusive leverans av hushållsgas i flaskor), uppvärmning (värme) leverans, inklusive tillhandahållande av fast bränsle i närvaro av en kamin uppvärmning), och den regionala operatören för hantering av kommunalt fast avfall, med undantag för fall som föreskrivs på det sätt som fastställs i lagstiftningen om stadsplanering, tillstånd att beställa ett flerfamiljshus, lägger det lokala myndighetsorganet ut ett meddelande om en öppen tävling för val av en förvaltningsorganisation på den officiella webbplatsen på Internet och senast fyrtio dagar från det datum då ett sådant meddelande publicerades, genomför en öppen tävling i enlighet med med del 4 av denna artikel. Inom tio dagar från dagen för den öppna tävlingen meddelar det lokala myndighetsorganet alla personer som accepterat från byggherren (den person som tillhandahåller byggandet av hyreshuset) efter att ha utfärdat tillstånd att ta hyreshuset i drift i lokalerna i denna byggnad enligt överlåtelsehandlingen eller annan överlåtelsehandling, om resultatet av en öppen tävling och om villkoren i förvaltningsavtalet för detta hus. Dessa personer är skyldiga att ingå ett förvaltningsavtal för detta hus med en förvaltningsorganisation vald baserat på resultatet av en öppen tävling. Om ägarna inom två månader från dagen för det öppna anbudet inte har slutit förvaltningsavtal med förvaltningsorganisationen, anses ett sådant avtal ingås på de villkor som det öppna anbudet bestämmer. Del 7 i artikel 46 i denna kod. Vid försäljning eller på annat sätt avyttring av den första lokalen i detta flerbostadshus ska ägarna av lokalerna i detta flerbostadshus, inom ett år från försäljningsdagen eller på annat sätt avyttring av den första lokalen i detta hyreshus, välja vid en bolagsstämma för sådana ägare och implementera en metod för att förvalta detta flerfamiljshus.

15. Den organisation som tillhandahåller de resurser som är nödvändiga för tillhandahållandet av offentliga tjänster ansvarar för att dessa resurser av lämplig kvalitet tillförs gränserna för den gemensamma egendomen i ett hyreshus och gränserna för de externa nätverken för ingenjörs- och teknisk support för denna byggnad, om inte annat fastställts genom överenskommelse med en sådan organisation.

15.1. Den regionala operatören för hantering av fast kommunalt avfall ansvarar för tillhandahållandet av offentliga tjänster för hantering av kommunalt fast avfall med början från platsen för ansamling av kommunalt fast avfall, om inte annat följer av avtalet.

(se text i föregående upplaga)

16. Den som ansvarar för underhåll och reparation av gemensam egendom i ett flerbostadshus, inom ramen för tillhandahållandet av dessa tjänster, är skyldig att säkerställa den gemensamma egendomens skick i hyreshuset på den nivå som krävs för att tillhandahålla allmännyttiga tjänster av rätt kvalitet.

17. Förvaltning av ett hyreshus, för vilket ägarna av lokalerna i hyreshuset inte har valt en metod för att förvalta ett sådant hus på det sätt som fastställs i denna kod, eller den valda metoden för förvaltning inte har implementerats, en förvaltningsorganisation inte har identifierats, inklusive på grund av erkännandet av en öppen urvalstävling som ogiltig förvaltningsorganisation, utförd av ett lokalt myndighetsorgan i enlighet med denna kod, genomförs av en förvaltningsorganisation som har tillstånd att utföra entreprenöriell verksamhet för förvaltning av flerfamiljshus, fastställd av ett beslut av det lokala myndighetsorganet på det sätt och under de villkor som fastställts av Ryska federationens regering. En sådan förvaltningsorganisation bedriver verksamhet för att förvalta ett hyreshus tills ägarna av lokalerna i hyreshuset väljer en metod för att förvalta hyreshuset eller tills ett avtal om förvaltning av hyreshuset ingås med en förvaltningsorganisation som bestäms av ägarna till lokalerna i hyreshuset eller baserat på resultaten av en öppen tävling enligt del 4 i denna artikel, men inte mer än ett år.

Det finns flera former av förvaltning av flerbostadshus. Bland dem sticker direkt förvaltning av ett hyreshus ut.

Idag uppmuntrar många organisationer med anknytning till bostadsfrågor invånare att byta till denna form.

Fördelar och nackdelar

Varje form har sina för- och nackdelar. Kärnan i denna form är som följer: förvaltningen utförs av initiativägare som bor i detta hus.

De kommer att göra allt arbete själva och gratis. Det finns en brist i detta argument. I stora hus kan det uppstå meningsskiljaktigheter mellan ägarna, vilket kommer att orsaka många ytterligare problem. Denna metod används bäst i små hyreshus.

Vid kampanj för NU visar förvaltningsbolagen inte på nackdelarna med denna form. Hela initiativet att gå över till en direkt förvaltningsmetod ska lämnas in av boende. Förvaltningsbolag verkar inte ha något med denna form att göra.

Organisationer som engagerar sig i kampanjer måste underteckna ett avtal. Eventuellt arbete och ansvar vilar enligt kontraktet på organisationen. Entreprenören har inget med detta att göra.

För att entreprenören ska kunna utföra något arbete är det nödvändigt att gå till domstol. I det här fallet kommer ägaren att betala böterna. Invånarna fråntas möjligheten att kontrollera villkoren i kontraktet. Förvaltningsbolag kontrolleras inte.

Reparation eller förberedande arbete kommer att utföras av entreprenören endast för det inkasserade beloppet. I detta fall är entreprenören skyldig att ingå ett avtal med husets ägare, inklusive alla utan undantag.

Det finns fördelar med denna typ av regering. Det största pluset är att varje hyresgäst bara ansvarar för sig själv.

Boende i lokalerna har inte fullständig information om denna form av husförvaltning. Därför, när du byter till NU, måste du tänka på för- och nackdelarna med detta formulär.

Direkt kontroll

Formen för direkt förvaltning ger en oberoende förvaltning av lokalernas ägare. De utför ledningsfunktioner på frivillig basis. Därför, från den ekonomiska sidan, kräver denna metod inte stora utgifter. Pengarna som samlas in används för förvaltning. De boende står för övriga utgifter.

Formen för direkt förvaltning får inga medel från budgeten. Löpande konton används inte, det finns ingen person som skulle föra register över utgifterna för budgetmedel.

Från den juridiska sidan är denna förvaltningsmetod skyddad om det finns ett avtal med entreprenörer. Det är dessa organisationer som ska tillhandahålla reparationstjänster.

Om avtalet inte existerar inträffade inte implementeringen av hanteringen av den valda metoden. Sedan ställs huset ut i tävling där organisationer som förvaltar husen deltar.

Den direkta förvaltningsformen har sin egen kropp. Det offentliga mötet för lokalinvånarna är ett styrande organ. Möten löser frågor angående reparationsarbeten, fastigheter och nyttigheter.

Vid tillhandahållande av bostadstjänster tecknar fastighetsägare, efter att ha hållit ett möte, avtal med personer som utför reparationsarbeten och tillhandahåller tjänster för att underhålla hela fastigheten.

Kontraktet ingås i närvaro av två parter:

1. Ägare av huset;
2. Leverantörer av bostadstjänster.

Om ägarna av lokalerna har valt en auktoriserad person kan denne ingå avtal för alla boendes räkning. Innan ett avtalsförhållande ingås upprättar ägarna en handlingsplan som innehåller poster för reparations- och underhållstjänster av fastigheten. Dessutom väljs en entreprenör med vilken ett kontrakt ingås efter att huvudfrågorna är lösta.

Ägare av lokaler betalar självständigt för allmännyttiga tjänster i enlighet med upprättade kontrakt till tariffer som fastställs av statliga och lokala myndigheter.

Steg-för-steg förvaltning av ett hyreshus

1. Skapa en grupp av initiativtagare

Den första och viktigaste punkten i att starta ett viktigt åtagande är valet av initiativtagare. Det borde vara människor som är benägna till samma tanke.

Därför, när man byter till en direkt ledningsmetod, är det nödvändigt att hitta likasinnade invånare som kan utföra organisatoriska frågor.

Gruppens första uppgift är att sammanställa en lista över bostadsägare och ge information. Det är nödvändigt att beskriva alla fördelar med denna förvaltning och samla fler invånare.

Den andra uppgiften är att informera de boende i lokalerna om mötet som behöver hållas. Det är tillrådligt att utföra detta arbete genom att skriva brev som anger exakt datum och plats där mötet kommer att hållas.

1. Håller ett möte

För att välja denna förvaltningsmetod behöver du hålla en bolagsstämma. Ägarna ska följa och stödja det godkända beslutet. Mötena hålls personligen eller i frånvaro.

För att genomföra träning ansikte mot ansikte väljs ett rum i förväg. Du måste först komma överens om vald plats med ledningen för lokalerna.

I denna situation är det bättre att hålla mötet i frånvaro. I detta avseende förbereds en undersökning. Mötesdeltagarna förmedlar sina tankar skriftligt.

Mer än hälften av ägarna måste delta i mötet, då kommer det att vara giltigt i enlighet med artikel 45 i Ryska federationens bostadskod. Antalet röster beräknas efter storleken på ägarens bostadsyta.

Följande frågor bör diskuteras på mötet:

1. Övergång till metoden för direkt kontroll av huset, beslutsfattande;
2. Val av en representant från ägarna med ansvar för de boendes intressen;
3. Ingå avtal med förvaltningsbolag.

Representanter från lokalförvaltningen ska närvara vid mötet.

1. Att välja hemtjänstorganisationer

Avtal ingås med varje ägare av lokalen separat. Om denna uppgift delegeras till en betrodd person, utför han/hon ingåendet av kontrakt självständigt.

Protokoll från mötet för övergång till form av direkt förvaltning

Efter mötet är det nödvändigt att upprätta ett protokoll med underskrifter från ledamöterna i husnämnden.

Protokollet måste innehålla följande information:

• Om valet av ordförande och sekreterare;
• Om val av förvaltningsform;
• Om valet av organisationer som kommer att utföra reparationsarbeten;
• Ägarnas beslut att byta till betalningsmetoden för verktyg;
• Protokolllagringsplats.

Protokollet undertecknas inom 10 dagar efter mötet. Protokollet innehåller information om omröstning och lösning av alla frågor. Protokollet förs av en betrodd person.

Om ägarna av lokalerna följer alla regler, bör denna förvaltningsmetod ha goda resultat.

Förvaltningen av ett flerfamiljshus måste säkerställa gynnsamma och säkra levnadsförhållanden för medborgarna, korrekt underhåll av gemensam egendom i ett flerbostadshus, lösa frågor om användningen av nämnda fastighet samt tillhandahållande av verktyg till medborgare som bor i en sådan byggnad.

Metoden för att förvalta ett hyreshus väljs på en bolagsstämma för ägare av lokaler i hyreshuset och kan väljas och ändras när som helst utifrån dess beslut. Bolagsstämmans beslut om val av förvaltningsmetod är obligatoriskt för alla boende i lokaler i ett hyreshus.

Vilka metoder finns för att förvalta ett flerbostadshus?

Ägare av lokaler i ett hyreshus måste välja en av metoderna för att hantera ett hyreshus:

1. Direkt förvaltning av ägarna av lokaler i ett hyreshus.

När ett hyreshus direkt förvaltas av ägarna av lokaler i en sådan byggnad, kontrakt för tillhandahållande av underhållstjänster och (eller) utförandet av arbete med reparation av gemensam egendom i en sådan byggnad med personer som är engagerade i de relevanta typerna av aktiviteter , sluter ägarna av lokaler i en sådan byggnad på grundval av beslut av dessa ägares bolagsstämma.

Kontrakt för kall- och varmvattenförsörjning, avlopp, elförsörjning, gasförsörjning (inklusive leverans av hushållsgas i flaskor), uppvärmning (värmeförsörjning, inklusive leverans av fast bränsle i närvaro av spisuppvärmning) ingås av varje ägare av lokalen, direkt förvalta hyreshuset, för egen räkning.

Med stöd av beslut av bolagsstämman för lokalägare i ett flerfamiljshus, som direkt förvaltar en sådan byggnad, en av lokalägarna i en sådan byggnad eller annan person som har befogenhet bestyrkt genom en skriftlig fullmakt till honom av alla eller majoriteten av ägarna till lokalen i ett sådant hus.

2. Förvaltningsbolag.

Ett förvaltningsbolag som väljs på en bolagsstämma agerar på uppdrag av ägarna av lokaler i ett flerbostadshus på grundval av ett avtal som ingåtts med det.

Enligt avtal om förvaltning av ett flerfamiljshus ska den ena parten (förvaltningsorganisationen), på uppdrag av den andra parten (ägarna av lokalerna i hyreshuset, ledningsorganen i en villaägarförening eller ledningsorganen för ett bostadsrättsförening eller ett annat specialiserat konsumentkooperativs ledningsorgan), åtar sig att inom en överenskommen tid tillhandahålla tjänster mot en avgift och utföra arbeten för korrekt underhåll och reparation av gemensam egendom i ett sådant hus, tillhandahålla allmännyttiga tjänster till ägare av lokaler i ett sådant hus och personer som använder lokalerna i detta hus, samt bedriva annan verksamhet som syftar till att uppnå målen med att förvalta ett hyreshus.

Vid val av förvaltningsorganisation av en bolagsstämma för ägare av lokaler i ett flerfamiljshus ingås ett förvaltningsavtal med varje ägare av lokaler i en sådan byggnad på de villkor som anges i beslutet av denna bolagsstämma.

Ett hyreshus kan endast förvaltas av en förvaltningsorganisation.

Förvaltningsavtalet för ett hyreshus måste innehålla:

1. sammansättningen av den gemensamma egendomen i det flerfamiljshus för vilket förvaltningen kommer att utföras, och adressen till en sådan byggnad;

2. En lista över tjänster och arbeten för underhåll och reparation av gemensam egendom i ett hyreshus, förfarandet för att ändra en sådan lista, samt en lista över verktyg som tillhandahålls av förvaltningsorganisationen;

3. förfarandet för att fastställa priset på kontraktet, betalningsbeloppet för underhåll och reparation av bostadslokaler och betalningsbeloppet för allmännyttiga tjänster, samt förfarandet för att göra sådan betalning;

4. förfarandet för att övervaka förvaltningsorganisationens fullgörande av sina skyldigheter enligt förvaltningsavtalet.

Villkoren i förvaltningsavtalet för ett hyreshus fastställs lika för alla ägare av lokaler i hyreshuset.

3. Villaägarnas förening.

En villaägarförening är en ideell organisation, en sammanslutning av ägare av lokaler i ett hyreshus för gemensam förvaltning av ett fastighetskomplex i ett flerfamiljshus, som säkerställer driften av detta komplex, ägande, användning och, inom gränserna fastställt i lag, omhändertagande av gemensam egendom i hyreshus.

HOA är en ideell organisation, därför bör den inte skapas i syfte att göra vinst.

Beslutet att skapa det fattas på en bolagsstämma för ägare av lokaler i ett hyreshus. Skapandet av en HOA är möjlig om minst 50 % av rösterna av det totala antalet röster hos lokalägarna röstar för det.

HOA är en juridisk person från tidpunkten för dess statliga registrering. HOA har ett sigill med dess namn, ett aktuellt och annat bankkonto och andra detaljer.

Medlemskap i HOA uppkommer från ägaren av lokaler i ett flerfamiljshus på grundval av en ansökan om inträde i villaägarföreningen.

Om en villaägarförening har skapats i ett hyreshus har den som köper lokal i denna byggnad rätt att bli medlem i handelsbolaget efter att de förvärvat äganderätten till lokalen.

Medlemskapet i HOA upphör från det ögonblick då en ansökan om att lämna partnerskapsmedlemmarna lämnas in eller från det ögonblick partnerskapsmedlemmens äganderätt till lokaler i ett hyreshus upphör.

Endast ett partnerskap kan skapas i ett hyreshus, men flera byggnader kan kombineras i ett partnerskap.

Ledningen av villaägarföreningens verksamhet sköts av föreningens styrelse. Bostadsrättsföreningens styrelse har beslutsrätt i alla frågor om bolagets verksamhet, med undantag för frågor som faller inom bolagsstämmans exklusiva behörighet för ägare av lokaler i ett hyreshus och bolagsstämmans behörighet. av medlemmar i villaägarföreningen.

En villaägarförenings styrelse väljs bland föreningens medlemmar av föreningsstämman för medlemmarna i föreningen för den tid som fastställs i föreningens stadgar, dock högst för två år.

Villaägarföreningens styrelse väljer bland sina medlemmar föreningens ordförande.

Bostadsrättsföreningens styrelse är föreningens verkställande organ, ansvarig inför bolagsstämman för föreningens medlemmar.Till möte i styrelsen i en bostadsrättsförening sammankallas av ordföranden inom de tidsfrister som fastställs i bolagsordningen. .

Ett sammanträde i en villaägarförenings styrelse erkänns som giltigt om en majoritet av ledamöterna i föreningens styrelse deltar i ett sådant möte. Bostadsrättsföreningens styrelse beslut dokumenteras i protokoll.

Uppmärksamhet!

Om ägarna av lokaler i ett hyreshus inte väljer en metod för att förvalta byggnaden, i detta fall håller det lokala myndigheterna en öppen tävling för att välja en förvaltningsorganisation. Om ägarna av lokaler i ett flerbostadshus inom ett år före dagen för nämnda tävling inte har valt ett sätt att förvalta denna byggnad eller om beslutet att välja ett sätt att förvalta denna byggnad inte har genomförts. En öppen tävling hålls även om man innan utgången av förvaltningsavtalet för ett flerfamiljshus, som slutits till följd av en öppen tävling, inte har valt ett sätt att förvalta denna byggnad eller om beslut har fattats om val av metod. förvaltningen av denna byggnad har inte genomförts.

Bra att veta!

Om du inte håller med om den valda metoden för att förvalta ett hyreshus eller om förfarandet för att göra ett sådant val, kan du gå till domstol för att förklara den valda metoden eller det specifika valda företaget olagligt.

Bekvämligheten och välmåendet för en flervåningsbyggnad beror på det valda alternativet för att förvalta denna byggnad. Lagen erbjuder tre hanteringsalternativ:

• att välja en HOA eller bostadskooperativ;
• förvaltning av invånarna själva;
• ledning av ett specifikt företag eller företag.

Boende i ett hyreshus väljer självständigt en av formerna i en öppen allmän omröstning. Baserat på resultatet meddelas beslut. Om invånarna efter en tid vill ändra beslutet och välja en annan förvaltningsmetod är det nödvändigt att hålla ett möte på samma sätt och lösa frågan genom att rösta. Idag kommer vi att berätta om för- och nackdelarna med direkt förvaltning av ett hyreshus av ägarna.

När det officiellt blev möjligt att förvalta ett hyreshus direkt av ägarna, började invånarna ändra förvaltningsform. Vid första anblicken har självstyre faktiskt många fördelar och verkar vara den mest effektiva metoden. Men i själva verket visade det sig att direkt förvaltning av ett hyreshus har fallgropar som många människor vars hus bytte till den här typen av förvaltning fick möta.

Fördelar med direkt hemkontroll

När ett flervåningshus förvaltas av ett visst företag är det ansvarigt för att betala för alla tjänster. I hennes ansvar ingår att leverera aviseringar, meddela om nya tariffer och all dokumentation. Men när man väljer direkt kontroll förändras situationen.

Nackdelar med självförvaltning av ett hyreshus

Det finns många finesser och fallgropar i direkt förvaltning av ett hyreshus. Vi har bara beskrivit de mest grundläggande punkterna i detta material. Det är förståeligt att ägarna vill få självständighet och möjlighet att ha ett "transparent" kvitto på tjänster. Oordningen av bostadsavdelningar och boende och kommunala tjänster är känd för de flesta. Människor måste slösa tid på att bevisa tillägg och stavfel. Allt måste dock tänkas igenom och analyseras noga innan man implementerar en lösning och går över till en form av självstyre. Annars kommer övergången att medföra fler nya svårigheter än den kommer att lösa gamla.

Om du fortfarande har några oklarheter om denna form av förvaltning eller om du bara är intresserad av förändringarna under 2015 och 2016, då kan du ställa din fråga till vår advokat online, som gärna förklarar för dig alla krångligheter, funktioner och risker direkt förvaltning.

Nuvarande bostadslagstiftning ger 3 huvudsakliga sätt att förvalta ett hyreshus. Ägare kan förvalta gemensam egendom självständigt, genom ett delägarskap eller ett förvaltningsbolag med vilket motsvarande avtal ingås. Fördelarna och nackdelarna, funktionerna hos var och en av dessa metoder diskuteras i detalj i artikeln.

Sådana frågor regleras av federal lagstiftning - nämligen bostadslagen. Den specificerar de allmänna målen för fastighetsförvaltning (livssäkerhet, invånarnas hälsa, efterlevnad av kraven för dess underhåll, etc.).

Samma artikel anger de viktigaste kontrollmetoderna:

1. Oberoende (av ägarna utan inblandning av mellanhänder).
2. Förvaltning genom ett konsumentkooperativ – detta kan vara ett ägarsamarbete (HOA) eller annat kooperativ.
3. Att delegera dina befogenheter till förvaltningsbolaget är en av de vanligaste metoderna.

Ägare måste välja mellan dessa tre punkter, eftersom en situation där ingen är ansvarig för gemensam egendom, dess underhåll och reparationer inte är tillåtna.

Ledningsbegreppet innebär att man utför arbete från en specifik lista, som definieras i kontraktet. På federal nivå har dessutom en så kallad minimilista över verk och tjänster upprättats - dessa är obligatoriska typer av aktiviteter, vars genomförande gör att du kan behålla egendom i normalt skick. Det inkluderar arbete med underhåll av bärande och icke-bärande strukturer i huset, alla verktyg, såväl som andra typer av tjänster (tvätt av entrén, skadedjursbekämpning, etc.).

Metod 1. Direkt kontroll

Denna metod är lämplig för små hus (vanligtvis 2-3 våningar), det totala antalet lägenheter i vilka inte överstiger 30. Då kan ägarna ta ansvar för reparationer, pågående arbete, eliminera olyckor etc. Det finns minst tre huvudtyper av kontroll:

1. Varje ägare övervakar självständigt sin plats, övervakar servicebarheten av vattenförsörjningen, elektriska ledningar, renlighet i den gemensamma korridoren (trappa), etc. Allt arbete med aktuella reparationer, såväl som eventuell eliminering av haverier, utförs också självständigt på egen bekostnad.
2. I det andra fallet är förvaltningsorganisationen exakt densamma, men ägarna delegerar en del av sina befogenheter till de berörda företagen (till exempel för sopborttagning, för att tillhandahålla städtjänster etc.). Relevanta avtal ingås med dem, varje ägare betalar en avgift för tillhandahållande av tjänster i proportion till området för hans fastighet.
3. Du kan organisera underhållet av gemensam egendom som liknar det andra fallet, men anförtro ingåendet av avtal med allmännyttiga företag till din representant. Han väljs bland lägenhetsägarna, som organiserar undertecknandet av kontraktet, betalning av avgifter, kontrollerar kvaliteten på arbetet etc.
4. Och ytterligare ett alternativ - alla ägare ingår självständigt avtal med allmännyttiga tjänster och anförtror dem fullt ansvar för underhåll, reparation och eliminering av olyckor i samband med gemensam egendom. Lämplig för småhus med t ex 5-7 lägenheter.

Fördelarna med metoden är förknippade med betydande kostnadsbesparingar medan nackdelarna är förknippade med möjliga risker vid byte av tjänsteföretag.

fördelar	minus
avgifter för tjänster överförs direkt till deras leverantör, vilket sparar pengar	svårt att organisera effektiv kontroll
	svårigheter kan uppstå när man skriver kontrakt med företag
du kan välja det företag som ägaren anser är lämpligast för sig själv	Täta byten av företag som servar huset är möjliga
eftersom det inte finns något kollektivt ansvar, om det inte finns några skulder, kommer lägenheten inte att kopplas bort från tjänsten (för grannars skulder)	du måste dessutom skapa ett speciellt konto för framtida större reparationer

Expertutlåtande

Salomatov Sergey

Fastighetsexpert

Eftersom det i det här fallet inte bildas en speciell juridisk person, kan endast ett inofficiellt konto öppnas för framtida större reparationer. Ett annat alternativ är att åtgärda problem när de uppstår, men i vissa situationer kan det behövas stora summor som inte går att driva in snabbt.

Således är oberoende förvaltning av ett hus fullt möjligt om det finns få lägenheter i huset, och deras ägare är ganska ansvarsfulla människor. Dessutom ska husen vara i gott skick, eftersom gamla byggnader kräver betydande investeringar i större reparationer.

Metod 2. Hantering genom HOA

En HOA är en ideell organisation som representeras av ägarna av lokaler i ett hyreshus. Här avses en särskild konsument- eller bostadsrättsförening med egen stadga och bestämmelser. Organisationen har sitt eget namn, detaljer, den är behörig att ingå kontrakt med alla tjänsteföretag, samt övervaka deras arbete.

Varje år är det ett möte där alla ägare är närvarande (och har rösträtt). De avgör de viktigaste frågorna, väljer styrelsens sammansättning, ordförandens kandidatur (eller lämnar de tidigare personerna). Även andra uppgifter står på agendan, till exempel att hyra lokaler, utföra större reparationer m.m. Under övrig tid sköts förvaltningen direkt av styrelsen med ordförande i spetsen. De ingår avtal med allmännyttiga tjänster, betalar avgifter, kontrollerar kvaliteten på arbetet och ringer brådskande samtal för att eliminera orsaker och konsekvenser av olyckor.

Fördelen med denna metod är att förvaltningen är organiserad på en högre nivå. Nackdelarna är förknippade med andelsstyrelsens eventuella inkompetens och andra nackdelar.

Således lämpar sig HOA för både medelstora och stora hyreshus. Varje ägare agerar som medlem i kompaniet och går in i delat ägande av hela huset på en gång (andelen bestäms i proportion till fastighetens yta). Därför tar ägarna ansvar för husets skick och planerar för dess reparation (det är de som fattar beslut på årsmötet).

Expertutlåtande

Salomatov Sergey

Fastighetsexpert

Om det är uppenbart att HOA eller annat konsumentkooperativ inte klarar av sina uppgifter har ägarna rätt att kräva att denna organisation avskaffas. Motsvarande beslut fattas på års- eller extramöte med majoritet. Då har ägarna rätt att anförtro förvaltningen till ett förvaltningsbolag, som de också väljer självständigt.

Metod 3. Förvaltning genom förvaltningsbolaget

Detta är det vanligaste och bekvämaste (ur en viss ägares synvinkel) sätt att organisera underhållet av gemensam egendom, även om det vanligtvis kostar mer än en HOA och, ännu mer, oberoende förvaltning. Kärnan i metoden är att invånarna helt enkelt befriar sig från allt ansvar för underhåll (inklusive beslutsfattande) och överför ledningens börda till lämplig organisation. Du kan välja den (likväl som ändra den) på en bolagsstämma, beslutet fattas med majoritetsröst.

Ett avtal ska träffas med Förvaltningsbolaget som tecknas av varje ägare för sin del. Texten beskriver i detalj organisationens ansvar (vilken typ av arbete som behöver utföras och med vilken frekvens). Företaget ingår avtal med alla allmännyttiga tjänster och skickar ut lämpliga kvitton för betalning av tjänster månadsvis.

Således kan den förvaltande organisationen spela två roller samtidigt:

1. Hon servar den gemensamma egendomen i huset direkt på egen hand eller med inblandning av tredje part (företag, enskilda företagare, privatpersoner).
2. Den sluter avtal på ägarnas vägnar med alla allmännyttiga företag, d.v.s. fungerar som mellanhand.

En betydande nackdel med denna kontrollmetod är att den är ganska dyr. Men i det här fallet är invånarna i den mest bekväma positionen, eftersom de helt anförtror allt ansvar till en specifik organisation.

Expertutlåtande

Sobolev Dmitry

Administrativ brottsjurist, platsexpert

I praktiken kan en ”blandad” typ av förvaltning uppstå, när villaägarföreningen finns kvar i huset, men överlåter en del av sina funktioner till Förvaltningsbolaget, med vilket motsvarande avtal har slutits. I detta fall organiserar företaget inte underhållet av fastigheten, utan utför specifikt arbete. Alla frågor som rör att fatta de viktigaste besluten ligger kvar hos ordföranden och styrelsens ledamöter och de är i sin tur föremål för majoritetens beslut vid lägenhetsägarnas möte.

Vilket sätt är bättre

Svaret på denna fråga beror till stor del på husets storlek, d.v.s. antalet ägare som bor i den, liksom deras organisation. Eftersom ingen kan ge en garanti för en specifik person (och dessutom byter lägenhetsägare ofta), för stora hus är det att föredra att välja 1 av 2 metoder.