Cumpărarea unei cote într-un apartament: detalii despre design și riscuri. Drept de preempțiune de a cumpăra o acțiune: într-un apartament, într-un SRL, proprietate comună, notificare de vânzare, exemplu de acord, renunțare la dreptul de preempțiune de cumpărare Dreptul de preempțiune de a cumpăra imobiliare

O parte semnificativă a stocului imobiliar rezidențial este în proprietate comună. Proprietatea comună impune anumite restricții asupra operațiunilor cu obiecte: proprietarul acțiunii nu o poate vinde unui terț, ocolind alți proprietari de apartamente care au drept de preempțiune la cumpărare.

Ce se numește dreptul de preempțiune de a cumpăra o parte dintr-un apartament și cum apare acesta?

Pentru început, trebuie clarificat faptul că proprietatea comună poate fi comună sau comună. Potrivit art. 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea aparținând a două sau mai multe persoane este considerată comună. Dacă se stabilesc cotele exacte ale proprietarilor, proprietatea este în proprietate comună, dacă nu este determinată, este în proprietate comună.

• Proprietarul acțiunii are dreptul de a dispune de ea la propria discreție, dacă acțiunile sale nu încalcă drepturile celorlalți proprietari.
• Proprietatea comună nu poate fi vândută de unul dintre proprietari - aceasta va necesita o împărțire preliminară.

Dreptul de răscumpărare prioritară apare atunci când proprietarul acțiunii a decis să o vândă și a determinat valoarea de piață. El este obligat să notifice acest lucru celorlalți proprietari prin scrisoare recomandată sau notificare personală.

În termen de o lună de la data primirii scrisorii, proprietarii acțiunilor adiacente trebuie să ia o decizie de cumpărare.

Cine are dreptate primul?

Următorii au dreptul de a cumpăra cote din apartament:

• proprietari de metri pătrați în spații comunale;
• proprietarii de cote în apartamente.

Vecinii dintr-un apartament comun devin adesea o piatră de poticnire atunci când vine vorba de vânzarea unei camere. Deși o astfel de locuință implică locuințe separate, camera poate fi înregistrată ca proprietate privată sau ca parte a proprietății comune. În ambele cazuri, la efectuarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, normele art. 250 din Codul civil al Federației Ruse: vecinii au dreptul prioritar de a cumpăra camere libere.

Dacă vorbim de un apartament în care locuiește o familie, vânzarea unei acțiuni către un terț pare nepractică și chiar absurdă, deoarece este adesea imposibil să-i determine limitele fizice (de exemplu, 1/3 dintr-o cotă dintr-un 1- apartament camera). Cu toate acestea, la moștenirea proprietății și a conflictelor familiale, au avut loc și astfel de încercări. Dreptul acționarilor de a răscumpăra trebuie respectat cu strictețe.

O parte dintr-un apartament care este în proprietate comună nu poate fi cedată individual. În primul rând, ar trebui să se efectueze o divizare cu determinarea acțiunilor fiecăruia dintre proprietari și numai după aceea vă puteți vinde acțiunea - desigur, coproprietarul va folosi dreptul de prim refuz.

Aveți o întrebare sau aveți nevoie de ajutor juridic? Profită de o consultație gratuită:

Legea interzice atribuirea dreptului de răscumpărare către terți: nu se va putea conveni cu o rudă sau un vecin să semneze o renunțare în favoarea unui terț, ocolind alți proprietari de bunuri comune.

Ce excepții de la regulile de preempțiune face legea?

Dreptul de preempțiune se aplică oricăror tranzacții de cumpărare și vânzare și schimb de acțiuni în spații rezidențiale, cu excepția vânzării:

• acțiuni imobiliare la licitații publice;
• cote-parte din terenul pe care se află o casă în proprietate comună sau spații în această casă.

Excepție fac acordurile de cadouri - această lacună din lege este uneori exploatată de locuitorii apartamentelor comunale care nu pot ajunge la un acord cu vecinii lor. Pentru a evita birocrația cu refuzuri și notificări, vânzătorul transferă camera cumpărătorului presupus ca un cadou, în mod gratuit, dar acesta din urmă trebuie să plătească o taxă la trezoreria statului - cu excepția cazului în care este rudă apropiată sau soțul donatorului . Dacă vecinii reușesc să demonstreze în instanță că afacerea a fost fictivă, aceasta poate fi declarată nulă.

Instrucțiuni pentru exercitarea dreptului de preferință la vânzarea unei acțiuni

Cumpărarea și vânzarea unei acțiuni trebuie să fie finalizată cu respectarea reglementărilor legale. Desigur, atunci când cumpărătorul este rudă sau vecin, nu apar dificultăți, dar ce ar trebui să facă cei care doresc să vândă metri pătrați într-un apartament comun, dar niciunul dintre vecinii lor nu și-a exprimat dorința de a-și extinde spațiul de locuit? Sau cred ei, amână luarea unei decizii, iar vânzătorul nu are ocazia să aștepte mult?

În astfel de cazuri, trebuie să respectați regulile art. 250 Cod civil al Federației Ruse. Legea aprobă următorul algoritm de acțiuni:

• distribuirea (livrarea) notificărilor despre vânzarea de acțiuni;
• obținerea derogărilor scrise de executare silită;
• in lipsa refuzurilor - asteptati o luna de la data notificarii fiecaruia dintre actionari;
• vânzarea unei acțiuni către un coproprietar sau un străin, dacă nimeni nu și-a exercitat dreptul de preempțiune.

Pasul 1. Notificarea proprietarilor

Fiecare coproprietar de proprietate comună trebuie să fie notificat cu privire la vânzarea viitoare a acțiunii. Textul documentului trebuie să indice numele vânzătorului, adresa, caracteristicile tehnice ale obiectului și costul acestuia, precum și numele și adresa destinatarului, cu referire la norma Codului civil al Federației Ruse, în conformitate cu pe care destinatarul are drept de preempțiune de răscumpărare.

Documentele sunt trimise prin scrisoare recomandată. Completați inventarul și formularul de notificare de livrare - va anunța că scrisoarea a ajuns la destinatar și va fi utilă la întocmirea unui contract de vânzare-cumpărare.

Avizele de vânzare pot fi livrate și personal; în acest caz, veți avea nevoie de un duplicat - o copie pe care destinatarul va semna și va indica data. În acest fel, te vei proteja și vei putea demonstra că ai dreptate dacă acționarii vor, ulterior, să conteste afacerea.

Pasul 2. Așteptați o lună

Prin lege, fiecărui coproprietar i se acordă o lună să se gândească la asta. Dacă, după această perioadă, nimeni nu și-a declarat dreptul de prim refuz de a cumpăra o cotă din apartament, puteți încheia un acord cu orice terț.

Valoarea reală a acțiunii specificate în contract nu trebuie să fie mai mică decât suma care a fost declarată anterior proprietarilor acțiunilor adiacente. Încălcarea acestei reguli va constitui un motiv pentru ca tranzacția să fie declarată invalidă în instanță.

Pasul 3. Renunțarea la dreptul de preempțiune la cumpărare

Când câțiva vecini nu solicită răscumpărare și există un cumpărător gata să cumpere metri pătrați, puteți accelera procesul - totuși, în acest caz, va fi necesară bunăvoința rezidenților, care vor fi de acord să scrie declarații. de refuz.

Pasul 4. Executarea unui contract de cumpărare și vânzare de acțiuni

Indiferent cine primește cota - un fost vecin dintr-un apartament comunal, o rudă sau un terț - acordul este supus legalizării notariale obligatorii.

Norma a fost aprobată prin articolul 7 din Legea federală nr. 172 „Cu privire la modificările Legii federale 218-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare” și este valabilă de la 1 ianuarie 2017.

Regula se aplică și oricăror tranzacții de înstrăinare imobiliară care implică minori și cetățeni cu capacitate juridică limitată.

În cazul în care trebuie aduse modificări la contractul de cumpărare și vânzare de acțiuni cu privire la termenii tranzacției, părțile încheie un acord suplimentar. Forma contractului este scrisă, se recomandă utilizarea unui eșantion pentru a-l întocmi. Documentul indică detaliile acordului, numele complet al notarului care l-a certificat și numărul înscrierii în registru, precum și detaliile pașaportului părților la tranzacție.

Acordul nu anulează contractul, ci doar modifică conținutul unor clauze - în text trebuie indicate numărul și noile condiții care intră în vigoare din ziua semnării documentului.

Ca și contractul principal, acordul este certificat de un notar.

Cum se emite un refuz?

Pentru a înregistra o renunțare la dreptul de preempțiune la cumpărare, vânzătorul și solicitanții care dețin proprietatea comună trebuie să se prezinte la biroul notarial cu pașapoarte și certificate de înregistrare a drepturilor de proprietate.

Această procedură va dura cel mult o jumătate de oră, timp în care asistentul notarului va face copii, va pregăti documente și va introduce datele solicitanților - participanții vor trebui doar să le semneze și să aștepte legalizarea.

De asemenea, este permisă o altă metodă - refuzul cu prezență personală la camera de înregistrare la depunerea documentelor de oficializare a tranzacției - dar rețineți că contractul de cumpărare și vânzare de acțiuni necesită în continuare legalizare notarială.

Vânzarea unei cote de imobiliare rezidențială este o sarcină supărătoare, dar deloc dificilă. Principalul lucru pentru vânzător este să acționeze în mod legal: să notifice ceilalți proprietari cu privire la dreptul de preempțiune de răscumpărare și să mențină o pauză de 30 de zile. După expirarea acestuia, în lipsa vecinilor de bunăvoie, proprietarul poate încheia o înțelegere cu un terț.

Vânzarea unei cote în locuințe privatizate este posibilă numai dacă există un refuz oficial al altor proprietari de la dreptul lor de preemțiune.
Pentru a evita orice neînțelegeri în viitor, este important să oficializați corect refuzul, ținând cont de toate subtilitățile legale.
Să aruncăm o privire mai atentă asupra modului în care se desfășoară procedura și a ceea ce este necesar pentru a renunța cu succes la dreptul dumneavoastră de prim refuz.

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Ce este un drept de preferință?

Dreptul de prim refuz înseamnă că, dacă proprietarul unei acțiuni dorește să o vândă, trebuie să o ofere mai întâi altor proprietari. Numai dacă refuză să cumpere poate scoate casa la vânzare.

Rezultă că, dacă intenționați să vă vindeți partea din apartament, va trebui să avertizați în prealabil coproprietarii despre intenția dumneavoastră. Este recomandabil să faceți acest lucru în scris pentru a elimina riscul acuzațiilor de nerespectare a acestei condiții.

Dacă relația cu coproprietarii este bună, aceștia vor emite fără probleme un refuz de cumpărare, după care puteți începe cu calm căutarea unui cumpărător. Dar dacă există dificultăți în relație, va trebui să trimiteți o scrisoare recomandată cu o ofertă de cumpărare și să așteptați un răspuns. Daca nu ajunge in 30 de zile de la data notificarii, ai dreptul sa vinzi.

○ Ce spune legea?

Principalul act juridic care reglementează raporturile juridice ale participanților la proprietatea comună este Codul civil al Federației Ruse. În art. 250 din această lege prevede norme care reglementează în mod specific dreptul de preemțiune.

Atunci când vând o acțiune în dreptul de proprietate comună către un străin, participanții rămași la proprietatea comună au dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiunea care este vândută la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale, cu excepția cazului în cazul vânzării la licitație publică, precum și cazurile de vânzare a unei părți din dreptul de proprietate comună a unui teren de către proprietarul unei părți a unei clădiri sau structuri situate pe un astfel de teren sau de către proprietarul spațiilor în clădirea sau structura specificată (clauza 1 a articolului 2150 din Codul civil al Federației Ruse).

În același timp, Codul civil al Federației Ruse reglementează nu numai dreptul altor proprietari de a cumpăra o acțiune, ci și posibilitatea de a face acest lucru în aceleași condiții în care obiectul va fi oferit unui terț.

Procedura de vânzare a unei cote dintr-un apartament este reglementată și de:

• Codul familiei al Federației Ruse.
• Codul locuinței al Federației Ruse.

○ Renunțarea la dreptul de preempțiune al acționarului.

Respingerea unei oferte de cumpărare a unei părți a unui apartament înseamnă a oferi proprietarului acestuia posibilitatea de a încheia o înțelegere cu un terț. Să vedem cum să vă oficializați în mod corespunzător refuzul.

✔ Ce acte sunt necesare?

Puteți folosi una dintre cele două metode:

• Scrieți un refuz scris în formă liberă, în conformitate cu stilul formal de vorbire și cereți-l certificat de către un notar.
• Completați refuzul și transmiteți-l personal la Rosreestr (folosit cel mai puțin des).

În fiecare dintre aceste cazuri, vi se va cere să:

• Pașaport personal.
• Acte de proprietate pentru apartament care confirmă faptul deținerii cotei.

✔ Caracteristicile procedurii.

Procesul de renunțare nu este foarte dificil. Tot ce este necesar este să oficializați respingerea ofertei de cumpărare în forma corespunzătoare. Daca proprietarul actiunii este minor, reprezentantul sau legal va oficializa renuntarea in numele sau. În plus, fiecare coproprietar are la dispoziție trei luni pentru a contesta vânzarea apartamentului și pentru a cere transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către sine.

Dacă vorbim despre un apartament comun, și nu ați văzut niciodată proprietarii camerelor rămase, acest lucru nu vă scutește de necesitatea de a le informa despre vânzarea planificată și de a primi un refuz. Pentru a face acest lucru, puteți comanda un extras de la Rosreestr, care va indica cine deține ce acțiune.

Exercitarea dreptului de preempțiune are alte caracteristici:

• Este posibil să nu se observe dacă acțiunea nu este vândută, ci este schimbată sau dată cadou.
• Chiar dacă mai mulți proprietari și-au exprimat acordul pentru cumpărarea unei acțiuni, o tranzacție poate fi încheiată doar cu unul dintre ei.
• Condițiile în care acțiunea este oferită coproprietarilor trebuie să fie aceleași ca la încheierea unei tranzacții cu terți.

✔ Exemplu de refuz de a cumpăra.

Deși documentul nu are o formă strictă, există anumite cerințe pentru completarea lui. Deci, în text trebuie să scrieți:

• Adresa apartamentului și caracteristicile acestuia (trebuie să indicați suprafața proprietății sau procentul acesteia din întregul apartament).
• Faptul unei oferte de cumpărare care indică costul.
• Perioada de examinare a propunerii formulate.
• Informații despre persoana care emite refuzul (nume complet, detalii de contact și pașaport).
• Data, semnătura, sigiliul notarial.

○ Care sunt consecințele refuzului dreptului de preempțiune la cumpărare?

Dreptul de preempțiune la cumpărare nu poate fi cedat; Și el, în primul rând, amenință că acțiunea poate fi vândută unui terț cumpărător, care va primi dreptul de a locui în apartament.

✔ Vânzarea de acțiuni către terți.

Acțiunea poate fi vândută unui terț cumpărător dacă acționarii rămași au emis deja un refuz de cumpărare sau au trecut 30 de zile de la notificarea vânzării. În acest caz, tranzacția se efectuează conform schemei standard de cumpărare și vânzare. În acest caz, cumpărătorul are riscul:

• Contestarea tranzacției de către coproprietari care s-au răzgândit.
• Apariția dezacordurilor cu noii vecini.

Mulți sunt însă atrași de costul mai mic al imobiliar atunci când se vinde doar o cotă din apartament. În consecință, fiecare determină personal nivelul de risc pentru sine.