Seguro de propriedade dos imóveis da empresa. O que é seguro de título para transações imobiliárias e quanto custa? Onde obter seguro

O seguro de título é um tipo de seguro muito comum hoje em dia. Isto deve-se ao facto de a grande maioria das instituições bancárias ser extremamente relutante em conceder empréstimos garantidos por imóveis ou, numa palavra, hipotecas sem subscrever um seguro. Obviamente, você tem o direito legal de solicitar uma renúncia ao seguro do título em até cinco dias úteis ao comprar um apartamento ou casa e, assim, tentar enganar o banco que emitiu o empréstimo. Mas tenha em mente que se suas ações violarem as normas legais, a instituição de crédito exigirá que você reembolse o empréstimo imediatamente ou aumentará significativamente a taxa de utilização de fundos na forma de um aumento de juros.

Portanto, será muito mais seguro não cometer fraudes, mas contratar adequadamente o seguro do título do seu imóvel em uma seguradora que mereça sua confiança, se os termos do contrato com o banco permitirem.

O que é seguro de título para imóveis

Por que você precisa de seguro de título?

Se, de sua parte, você pode dizer que é um comprador de boa-fé em uma transação relacionada, então é possível dizer o mesmo sobre a outra parte da transação? Além disso, o imóvel adquirido por você poderia passar de uma mão para outra várias vezes antes da transação com a sua participação, portanto é impossível dizer que tais acordos foram 100% sem violação das normas legais ou ataques aos interesses de terceiros.

Conclui-se que você não está de forma alguma protegido de ser processado por ex-proprietários ou pessoas que moravam anteriormente no imóvel que você adquiriu, cujos direitos legais foram violados por qualquer transação realizada anteriormente. Se o tribunal decidir retirar o seu bem (casa ou apartamento) a favor da segunda parte no processo, então se houver título a seguradora pagará por suas perdas e perdas.

Assim, podemos concluir que o seguro de título de imóvel nada mais é do que uma proteção ao adquirente do imóvel, que agiu de boa-fé na aquisição de uma casa ou apartamento, contra possíveis perdas que possam ocorrer pelo chamado vício de título. Sob "defeito de título" Isso significa violações cometidas antes e durante a transação de alienação de bens imóveis, bem como violações e imprecisões no documento que comprove oficialmente o fato da transação, por exemplo, em contrato de compra e venda ou contrato de hipoteca.

Sinistros não cobertos pelo seguro de título

No entanto, o seguro do título protege seu proprietário não em todos os casos. Assim, a seguradora não reconhece como evento segurado os seguintes factos jurídicos que originaram a perda de bens imóveis:

Contra o que o seguro de título protege?

Resumindo, a seguradora pagará o custo total do seu apartamento ou outra propriedade quando pelo menos um motivo for encontrado para invalidar a transação, e o tipo de transação não importa: Pode ser um contrato de troca, um contrato de venda ou uma hipoteca. As razões pelas quais ocorre um evento segurado não são importantes para o seguro de título. Isso pode ser uma fraude criminosa ou um erro completamente comum de natureza genuína.

Lembre-se que você pode segurar o título não só na compra integral de uma casa ou apartamento, inclusive com hipoteca, mas também para ações de instalações residenciais, às instalações industriais, bem como aos terrenos. Além disso, algumas seguradoras oferecem a oportunidade de fazer seguro de título tanto inteiramente sobre o direito de propriedade como sobre os poderes individuais que constituem o direito de propriedade, nomeadamente: a capacidade de possuir bens imóveis, aliená-los ou utilizá-los a seu próprio critério .

Os casos de seguro mais comuns

Quando é necessário o seguro de título?

Na maioria dos casos, o seguro residencial é feito por pessoas que desejam adquirir um imóvel secundário com empréstimo hipotecário, porque as instituições bancárias, não sem razão, acreditam que tais transações são muito arriscadas.

Além disso, até que pague o empréstimo integralmente, o banco detém a propriedade plena e incondicional do imóvel onde reside e, compreensivelmente, a instituição de crédito não quer correr o risco de perder um bem tão valioso que lhe traz lucro. Portanto, uma das condições para a concessão de um empréstimo é o seguro do título, que onera o mutuário. Por vezes, as instituições bancárias exigem que os devedores subscrevam um seguro contra o risco de incêndios como seguro adicional obrigatório.

Quanto custa o seguro do título?

O principal critério de cálculo do custo do seguro é a avaliação da casa ou apartamento em termos monetários. Normalmente, uma das duas opções a seguir é levada em consideração:

1. O preço especificado no acordo escrito que foi celebrado entre as partes da transação.
2. Valor estimado calculado por agência técnica de inventário.

A faixa mais comumente usada na qual as seguradoras concordam em fornecer seguro de título varia de zero vírgula 0,5% a 1%. Então se você quiser proteja sua casa por um período de um ano e custa cinco milhões de rublos, dependendo da seguradora que você escolher, o custo do título variará de vinte e cinco a cinquenta mil rublos.

Claro, se desejar, você pode fazer um seguro imediatamente durante vários anos civis geralmente de um a dez anos. O limite de dez anos é retirado da legislação actualmente em vigor, que estipula que em casos especiais decorrentes de transacções com casas ou apartamentos, o prazo para a apresentação de reclamação é calculado até ao prazo acima indicado nesta frase. Mas isto é apenas para casos especiais; para a maior parte dos factos jurídicos que podem servir de motivo para declarar o contrato inválido, existe um período de três anos durante o qual pode pedir ajuda ao tribunal.

Eles falam constantemente sobre a necessidade de verificar cuidadosamente o histórico de um apartamento, mas, na realidade, mesmo corretores de imóveis e advogados profissionais não podem garantir que ninguém jamais usurpará os direitos de propriedade do comprador. Acredita-se que você pode se proteger da perda de direitos de propriedade com a ajuda do seguro de título -.. Pelo menos em sua forma atual.

Como os direitos de propriedade são privados

Segundo Boris Sharonov, diretor do departamento de risco da NSKA, cerca de 2% das transações por ano são encerradas por decisões judiciais em decorrência de diversos processos judiciais. A propriedade pode ser contestada em muitos casos. Podem ser erros cometidos durante o registo de transações passadas ou, por exemplo, casos em que os direitos do proprietário são apresentados por uma pessoa cujos direitos foram violados durante a privatização ou alienação de bens imóveis: digamos, naquele momento a pessoa tinha não atingiu a maioridade, ou estava na prisão, ou estava doente e incapacitado.

Além disso, a base para reclamações pode ser a presença de uma procuração falsa ou falsificada ao realizar qualquer uma das transações no passado, transações usando documentos falsificados ou falsificados, transações realizadas por pessoas incapacitadas ou pessoas que estavam sob a influência de ilusão , engano, violência, uma combinação de circunstâncias difíceis ou pessoas incapazes de compreender o significado de suas ações ou administrá-las, transações que violem os direitos dos coproprietários de bens imóveis ou herdeiros e outros defeitos nos direitos de propriedade.

Você pode perder seu apartamento se o vendedor sofrer de transtornos mentais e for devidamente declarado incompetente; o imóvel adquirido está sujeito a apreensão judicial por dívidas do antigo proprietário, bem como em decorrência de ações fraudulentas.

Seguro de título

Um mecanismo pensado para solucionar o problema é o seguro de título, que protege os interesses do proprietário em caso de perda inesperada do apartamento. O risco segurado, neste caso, é a perda de um bem por extinção da propriedade por motivos alheios ao controle do segurado. O seguro cobre o valor acordado (geralmente o valor de mercado do apartamento no momento da transação), e o contrato de seguro de título também pode prever a cobertura dos custos de condução dos processos judiciais.

A primeira apólice de seguro de título na Rússia foi emitida em 1994 pela empresa Standard-Reserve. No entanto, de acordo com Boris Sharonov, o seguro de títulos não existia oficialmente até 1998, quando as companhias de seguros, incluindo, em particular, Standard-Reserve, Rosgosstrakh, Leader, ROSNO, Spasskie Vorota, etc., receberam as primeiras licenças para fornecer seguro de títulos.

O especialista dá um exemplo da prática seguradora: em 1995, um empresário desapareceu; muitos anos depois, sua filha, tendo recebido com a ajuda de certos “profissionais” uma certidão de óbito e um testamento a seu favor, vendeu o apartamento do pai. “Posteriormente, a transação foi contestada pelos familiares da esposa do proprietário desaparecido. Felizmente, o novo proprietário do apartamento tinha uma apólice de seguro de título e conseguiu defender o apartamento com a ajuda de um advogado da companhia de seguros”, diz Boris Sharonov.

O seguro de títulos só ganhou impulso com o advento dos empréstimos hipotecários. Os bancos, conscientes da existência de riscos de título, insistiram que os mutuários segurassem o risco de perda de título ao contrair empréstimos hipotecários. Hoje, a maioria das seguradoras pratica seguro de títulos apenas no âmbito da cooperação com os bancos e confia principalmente nos resultados do cheque bancário do mutuário e na pureza da transação, pelo que celebram tais contratos quase automaticamente. Porém, é preciso ter em mente que neste caso a indenização do seguro será recebida pelo banco e não pelo comprador do apartamento. Ou seja, em qualquer caso, ele perderá seus bens, o banco receberá um seguro, e o máximo que uma pessoa pode reivindicar é a diferença entre o pagamento do seguro e o saldo das obrigações da dívida com o banco.

Quando eles podem recusar

De acordo com Tatyana Saxontseva, sócia-gerente da Miel-Network of Real Estate Offices, as seguradoras por vezes recusam-se a celebrar um contrato de seguro de título devido ao histórico de alto risco de transferência de direitos sobre a propriedade: herança recente sob testamento, determinação incorreta de ações , vendas duplicadas de apartamentos em edifícios novos, violações dos direitos dos menores durante a privatização.

Podem também recusar o seguro de apartamento adquirido em regime de arrendamento, especialmente se tiver decorrido menos de um ano desde o falecimento do beneficiário da anuidade, no caso de herança por familiares distantes ou de venda por procuração.

Deve-se também levar em conta que o seguro só se aplica aos casos em que as circunstâncias para o pagamento da indenização surgiram independentemente do segurado. Se o bem adquirido for transferido para outras pessoas ao abrigo de um contrato pago ou gratuito (mesmo que a pessoa tenha sido enganada), ela não receberá o pagamento do seguro. Além disso, o pagamento pode ser recusado se o objeto segurado não for utilizado para o fim a que se destina (por exemplo, se um apartamento residencial for utilizado como escritório), se tiver havido alteração nas características, propriedades, parâmetros de projeto do imóvel , se o objeto estiver sujeito a penhora do segurado (por exemplo, pelas autoridades fiscais) .

Rochas subaquáticas

Também não existem nuances tão óbvias. O primeiro problema é o tempo. Na maioria das vezes, um apartamento é segurado por três anos - o prazo de prescrição para reclamações relacionadas a transações imobiliárias é de três anos. No entanto, em primeiro lugar, em alguns casos o prazo pode ser alargado para 10 anos e, em segundo lugar, o autor pode insistir em tribunal que este prazo não deve ser contado a partir do momento em que a operação foi concluída, mas a partir do momento em que o autor tomou conhecimento de que o seu direitos foram violados. “E ele pode descobrir, aparecer na porta e ameaçar processar em 10 ou 20 anos”, diz Boris Sharonov. É muito caro pagar seguro durante todos esses anos. O custo é geralmente de 0,2-1% ao ano e, em casos particularmente difíceis, pode chegar a 5%. Ou seja, são dezenas de milhares de rublos por ano para um orçamento.

Outro ponto importante é que nem sempre o seguro cobrirá os riscos que o comprador pensa ao fechar um contrato com a empresa. “Infelizmente, o seguro de título não é uma panacéia, pois muitas vezes as seguradoras excluem da cobertura do seguro a ocorrência de um evento que levou à ocorrência de um evento segurado antes da celebração de um contrato de seguro, e de um evento segurado durante o período de validade do contrato”, alerta a diretora geral da Agência Financeira-Imobiliária » Elvira Dadasheva. – Isso significa que se o motivo pelo qual o proprietário pode perder o título devido a reclamações de terceiros surgiu antes do seguro do título (e é basicamente isso que acontece), e o evento segurado ocorreu durante o período de propriedade, a seguradora não reembolsará qualquer coisa." Antes, esses casos eram muito comuns e, de fato, eram um indicador da desonestidade das seguradoras - afinal, nesse caso, o seguro praticamente perde o sentido. Hoje em dia, os eventos do passado são mais frequentemente segurados, mas é preciso ler o contrato com atenção.

“Além disso, a seguradora pode contestar o fato de a perda do bem ter ocorrido por motivos alheios ao segurado, citando o fato de o comprador não ter verificado bem os documentos, por exemplo, não ter solicitado certidão de a capacidade jurídica do vendedor”, afirma o advogado, presidente da “Guilda dos Advogados do Mercado Imobiliário” Oleg Sukhov. Portanto, o seguro do título não dispensa a necessidade de verificação de documentos e do histórico do apartamento.

Uma vez que o seguro de título se destina a proteger o comprador apenas dos riscos associados à perda de propriedade do imóvel adquirido, não se aplica em caso de gravame. Por exemplo, você comprou um apartamento e morou nele por um certo tempo. De repente, um homem libertado da prisão aparece na porta. Mesmo que ele nunca tenha sido proprietário do seu espaço habitacional, mas já tenha sido cadastrado no apartamento, ele tem o direito de morar nele, conforme art. 40 da Constituição Russa, - desde que não tenha outra casa. Nesse caso, o seguro do título não funciona porque ninguém está reivindicando o seu título. E você terá que dividir moradia com um estranho.

Fora do país

No exterior, a prática do seguro de títulos é mais difundida e oferece mais garantias. Em primeiro lugar, graças a uma definição mais clara do conceito de “título”. Na legislação russa, essencialmente não existe: não é o título como tal que está segurado, mas o risco de perda de propriedade.

Na Europa e nos EUA, quase todas as transações imobiliárias exigem seguro de título. Segundo Igor Indriksons, gestor de investimentos imobiliários e fundador do portal Indriksons.ru, nos Estados Unidos, um objeto é segurado uma vez por toda a vida de seu proprietário e a seguradora paga ao cliente o valor necessário para adquirir a mesma casa. no momento do evento segurado. Recordemos que na Rússia o valor do seguro é fixo (ou seja, não leva em consideração possíveis variações de preços de mercado) e o contrato é celebrado por um determinado período.

No Canadá e na Alemanha, não é o seguro de títulos que opera, mas o seguro de escrituras - ou seja, as garantias são fornecidas não pela seguradora, mas pelo Estado. Algo aconteceu - o estado paga e então ele próprio lida com os infratores e coleta dinheiro deles. A contribuição é paga à vista no momento da transação e geralmente não excede 1-2% do custo da habitação. E, por exemplo, na Áustria a taxa da garantia estatal é totalmente simbólica - 0,15% do custo do objeto.

Segundo especialistas, a melhor forma de aumentar a eficiência do seguro de título é torná-lo vitalício, pois os riscos de privação de bens podem surgir a qualquer momento. No entanto, nos países ocidentais, onde a história de um apartamento é mais transparente e os mecanismos de protecção dos direitos dos proprietários estão mais bem estabelecidos, é na verdade mais difícil perder os direitos a um apartamento. Portanto, são possíveis opções baratas de seguro de vida. Na Rússia, esse seguro será muito caro.

A propriedade levantou, pode-se dizer, uma questão perplexa: “O que é seguro de título e por que é necessário?” Considera-se necessária a proteção contra a perda da propriedade de quaisquer bens, especialmente os adquiridos no mercado secundário. Isto não é menos importante do que segurar o próprio apartamento ou casa.

Esta medida não deve ser considerada de forma alguma como mais uma forma de arrancar dinheiro dos participantes no processo. Esta técnica é considerada proteção financeira confiável.

O que é seguro de título?

Ao adquirir um imóvel, qualquer comprador também recebe o título de proprietário. É a sua perda, juntamente com o direito de aquisição do imóvel, que é objeto deste tipo de seguro.

Um comprador de boa-fé de um imóvel não estará protegido do ponto de vista financeiro se forem descobertas circunstâncias que tornem inválida a sua transação com o vendedor.

Caso contratos imobiliários anteriores tenham sido celebrados com alguma violação, o comprador perderá a compra e o dinheiro pago por ela, que ninguém lhe devolverá.

Voluntário ou forçado?

O seguro do título pode ser feito voluntariamente. Nem sempre é realizado a pedido da instituição bancária que emite o crédito hipotecário.

O seguro de título permite reduzir os riscos de quaisquer consequências adversas prováveis ​​no futuro. Os fatos já aconteceram, mas são desconhecidos do comprador do imóvel no momento da transação.

Isto é especialmente relevante se o imóvel já passou por diversas transações de compra e venda. É extremamente difícil verificar de forma independente a sua limpeza.

A seguradora, imediatamente antes da celebração do contrato, deve realizar essa fiscalização para determinar o grau de risco. Na verdade, o preço do serviço vai depender disso.

O que é coberto pelo seguro de título?

O título implica, em primeiro lugar, o seguro de propriedade não só de uma casa ou apartamento, mas também de um terreno. O mesmo se aplica a instalações não residenciais, juntamente com objetos de construção inacabados e similares.

O tema da proteção não pode ser apenas a habitação secundária. Muitas pessoas perguntam por que o seguro de título é necessário em uma nova casa. Qualquer proprietário pode perder um apartamento novo em decorrência de ações fraudulentas por parte de um incorporador que, por exemplo, vendeu uma casa duas vezes.

Não estão sujeitos a este tipo de seguro todos os tipos de edifícios ou instalações não autorizados e construídos ilegalmente, retirados do parque habitacional ou construídos em violação das normas de segurança. Esta categoria inclui alojamento de emergência.

Ocorrência de um evento segurado

A questão do que é seguro de título ficou clara graças ao material já apresentado. Que outras categorias são características deste fenômeno?

O evento segurado nesta situação é a extinção dos direitos de propriedade. O evento imediato que dá origem a pagamentos especiais é uma decisão judicial que declare inválida uma operação de compra e venda de bens imóveis anteriormente concluída ou os documentos com base nos quais foi realizada.

As razões pelas quais o tribunal tem o direito de cancelar uma transação são os seguintes fatores:

• Foi cometido por um cidadão incompetente.
• A transação com bens comuns foi realizada por um dos cônjuges sem obter o consentimento do outro.
• O acordo tem caráter escravista, ou seja, foi celebrado sob ameaça.
• A transação foi realizada de forma fraudulenta ou ilegal. Por exemplo, pelo pagador da anuidade sem obter o consentimento necessário do destinatário. Ou quando o representante autorizado do proprietário puder exceder a sua autoridade, e assim por diante.

• Em qualquer situação relacionada com fraude.
• A transação foi realizada por uma pessoa que não tem conhecimento de suas ações.
• Os direitos de quaisquer herdeiros não contabilizados foram violados.
• Erros foram cometidos durante a preparação dos documentos.

O contrato de seguro de título pode prever outro evento que resulte na perda dos direitos do proprietário. Tal incidente é a decisão das autoridades de confiscar ou nacionalizar, bem como de destruir os bens que foram objeto da transação.

Taxas e custos de seguro de título

O custo do seguro do título depende diretamente de vários dos seguintes fatores:

• A propriedade é uma casa secundária ou nova?
• Valor do seguro. Ou seja, o preço de mercado do objeto do seguro.
• O número de transações de compra e venda realizadas com imóveis durante todo o período de sua existência.
• O período de seguro, por exemplo, é de um ano a dez anos.
• Conclusão do subscritor.

Quem é um subscritor?

O sujeito em questão é um funcionário que avalia riscos no âmbito da aceitação de um determinado objeto para seguro. O subscritor avalia a possibilidade de ocorrência de eventos especiais. Dependendo dos termos do processo, essa pessoa determina as taxas e quanto custa o seguro do título.

É interessante notar que o procedimento de seguro de propriedade de um apartamento em prédios novos, via de regra, não é caro. Muitas empresas nem sequer utilizam coeficientes redutores, mas sim opções tarifárias separadas para seguros de habitação nova e imóveis secundários.

Quanto mais transações forem feitas durante todo o período, maior será o coeficiente crescente. O subscritor pode opinar sobre o aumento do preço do seguro. Além disso, é essa pessoa quem decide sobre a utilização de fatores de redução.

Quanto maior o valor segurado e o prazo, mais caro custará o serviço. Em geral, como mostra a prática, a taxa média do mercado varia de 0,2 a 3% do valor do serviço.

Soma segurada

A taxa paga não pode ser superior ao valor real do imóvel no momento da transação do seguro de título, mas pode ser inferior. A instituição bancária que emite a hipoteca pode exigir que você conclua este processo.

Como parte da minimização dos seus próprios riscos, o banco oferece-se para segurar o montante da dívida do empréstimo, que normalmente é inferior ao custo total da habitação. Se esse valor for inferior ao valor do imóvel, ocorre proteção incompleta.

Isso significa que quando ocorrer um sinistro, o pagamento será feito não no valor da tarifa geral, mas proporcionalmente. Por exemplo, se um apartamento custa cem rublos, mas está segurado por oitenta, apenas 80% serão pagos.

Assim, o próprio banco ficará satisfeito, mas o segurado ficará sem apartamento, bem como sem fundos. É por isso que é aconselhável celebrar um acordo de proteção contra perda de título pelo valor total do imóvel que está sendo adquirido. Então, imediatamente após o atendimento das exigências da instituição financeira, o restante da taxa será pago ao participante do processo protetivo.

Celebração do contrato e documentos

Para o seguro do título são necessários os seguintes documentos e, consequentemente, cópias de alguns deles:

• Documentação de título na forma de certificado de registro de direitos de propriedade.
• Contrato de compra e venda de imóveis.
• Um documento que comprove o valor do bem segurado.
• Certificado técnico.
• Livro da casa ou fornecimento de extrato dele.
• Um certificado que deve ser obtido junto às autoridades de tutela e tutela se houver filhos menores de quatorze anos.

É importante considerar que a seguradora tem o direito de solicitar qualquer outra documentação que seja relevante ao caso para realizar a avaliação de risco do seguro.

Como é confirmado o preço de um imóvel?

O custo do item seguro geralmente é confirmado pelos seguintes documentos:

• Conclusão de um avaliador independente.
• Passaporte cadastral, onde deverá indicar o seu valor.
• Contrato de compra e venda, documentos de pagamento ou recibo autenticado.
• Documentos que comprovam os custos de construção.

Muitas vezes, para reduzir a tributação, os contratos de venda não indicam o preço real do objeto, mas sim um preço significativamente reduzido. Caso um contrato semelhante seja fornecido como parte da confirmação do custo da casa adquirida, o valor segurado será igualmente baixo.

Validade

O período padrão do seguro de título normalmente varia de um a dez anos. Isso se deve aos prazos de prescrição dentro dos quais as transações podem ser declaradas inválidas.

Os bancos geralmente exigem que o prazo do seguro do título seja consistente com o período pelo qual o empréstimo está sendo prorrogado. Na determinação do prazo de prescrição é muito importante levar em consideração o momento em que se inicia o seu cálculo.

No âmbito do seguro de transações imobiliárias, é importante ter em conta diversas disposições da lei, segundo as quais são determinados os prazos de recurso da propriedade de um apartamento adquirido.

Pagamentos e evento segurado

O que é o seguro de título quando esse mesmo evento já ocorreu?

Via de regra, os seguintes documentos servem como documentos que confirmam tal incidente:

• Declaração de reclamação apresentada pelo autor com nota indicando a data do seu recebimento pelas autoridades judiciárias.
• Decisão sobre sua admissão ao processo judicial.
• Uma decisão judicial que entrou em vigor.
• Documentos de outras autoridades competentes sobre as causas, a natureza e, adicionalmente, o montante do dano.

Todos os documentos devem ser fornecidos à seguradora juntamente com a declaração de sinistro do principal. Isso deve ser feito dentro do prazo estabelecido pelas regras do seguro.

O prazo para notificação da seguradora sobre a ocorrência de um sinistro é de três dias. A violação deste período pode causar recusa no pagamento da indenização do seguro.

Além disso, o segurado é obrigado a entregar ao representante uma procuração para recorrer e, adicionalmente, para protestar contra a decisão judicial. A seguradora reserva-se o direito de solicitar absolutamente qualquer documentação relacionada a este caso.

A decisão de efetuar o pagamento pode ser tomada por um especialista antes do julgamento, se houver documentação comprobatória disponível e sujeita ao cumprimento das obrigações contratuais.

Se no momento do evento a pessoa não tiver pago ou atrasar o pagamento da próxima parcela do contrato, essa parcela monetária será retida do valor total. Todos os casos em que a seguradora tem o direito de recusar a indemnização estão detalhados nas regras deste serviço.

É importante ter cuidado na hora de fechar um contrato e não hesite em colocar qualquer dúvida a um especialista. Decorrido o prazo de prescrição, após a concretização da transação de compra e venda de imóveis, podem surgir candidatos inesperados a habitação.

Seguro de título – o que é? O seguro de título é uma modalidade de seguro em que, em decorrência de um sinistro, os direitos sobre os bens adquiridos são perdidos ou limitados. Em que situações ou circunstâncias é necessário e útil contratar um seguro de título, o que dá ao tomador do seguro, quanto custa a apólice? As respostas às questões colocadas serão o foco do artigo.

De acordo com esta modalidade de seguro, os objetos são os interesses patrimoniais dos proprietários (beneficiários) dos bens, associados a potenciais riscos de perda do direito ao imóvel ou de oneração dos direitos de outras pessoas.

A modalidade de seguro considerada abrange os seguintes bens:

• terra;
• edifícios e construções;
• objetos registrados como inacabados;
• edifícios residenciais individuais;
• instalações residenciais, incluindo quartos;
• objetos não residenciais.

Para moradias em construção, o título não está segurado, pois ainda não existe título titular, ou seja, propriedade.

Seguro de título de imóveis

A perda de um direito ou a ocorrência de restrições/gravações ao direito do proprietário sobre o imóvel adquirido não é apenas um facto desagradável, mas uma enorme perda financeira.

Mesmo os corretores de imóveis mais conscienciosos que verificam o histórico jurídico do imóvel não dão 100% de garantia de que o direito do novo proprietário não será contestado. Os maiores riscos estão associados à compra de apartamentos no mercado secundário.

O seguro de título visa minimizar perdas decorrentes da ocorrência de tais problemas.

Seu principal diferencial é a proteção do proprietário contra eventos já ocorridos no passado, dos quais ele não poderia ter conhecimento no momento da transação.

Onde obter seguro

O seguro de título é emitido por seguradoras. Porém, não por todos. Uma seguradora pode ser uma pessoa jurídica se possuir uma licença válida para conduzir atividades de seguros, incluindo seguro de títulos.

Para selecionar uma seguradora, é preciso acessar os sites das principais seguradoras e comparar as condições que elas oferecem. Vamos estipular que eles são todos aproximadamente iguais.

Como obter seguro

Para solicitar um seguro, você precisará preencher um requerimento e um questionário com base em uma amostra aprovada pela seguradora.

O questionário deve indicar informações e fatores de conhecimento do segurado que possam influenciar o cálculo da probabilidade de ocorrência do sinistro e dos danos decorrentes de sua ocorrência.

Informações e fatores importantes

Esses incluem:

• dados pessoais do segurado;
• local de inscrição no local de residência;
• o prazo geral do contrato e o início da responsabilidade;
• bens declarados para seguro;
• valor segurável de imóveis;
• documentos com base nos quais é determinado o valor do seguro;
• lista de riscos de seguro;
• o número e a natureza das transações anteriores na propriedade;
• informações sobre fatores que aumentam/diminuem o risco de

Após a apresentação, o pedido, juntamente com os documentos anexos, fica com a seguradora e serve como parte importante do futuro contrato de seguro.

Documentos para consideração do pedido

A seguradora tem o direito de solicitar ao tomador do seguro:

• documento de identificação;
• títulos e documentos de titularidade de imóveis;
• recibos do vendedor confirmando o recebimento de fundos pelo item adquirido;
• Passaporte técnico IPV e plano técnico;
• extrato ampliado do Cadastro Único de Imóveis do Estado sobre gravames, restrições e transações existentes com o imóvel até o momento;
• permissão das autoridades tutelares para realizar transações relevantes em nome de menores;
• um certificado do escritório de passaportes sobre pessoas registradas em instalações residenciais;
• documentos de pessoas que têm direitos de propriedade sobre esta propriedade: certidões de nascimento, casamento, óbito;
• documentos que comprovem a aprovação da reforma.

Caso a seguradora não consiga avaliar o grau de risco por meio desses documentos, outros documentos serão solicitados. A sua composição depende dos fundamentos da aquisição da propriedade do imóvel pelo vendedor. Caso não sejam fornecidos documentos adicionais, a seguradora poderá celebrar um acordo com um prêmio de seguro mais elevado.

Após análise dos documentos apresentados e da disposição da seguradora em assumir riscos sob determinadas condições, o seguro é emitido.

Contrato de seguro

A seguradora, na confirmação do seguro de riscos, só pode emitir um contrato de seguro ou um contrato de seguro mais uma apólice.

Importante! O acordo é redigido apenas por escrito. Caso contrário, é inválido.

Partes do acordo

A seguradora é uma pessoa jurídica. pessoa que atua legalmente no mercado segurador e assume os riscos de um sinistro mediante pagamento de uma taxa fixa.

Tomador do seguro é a pessoa que assinou um contrato de seguro com a seguradora e é obrigado a pagar os prêmios do seguro.

Beneficiário é a pessoa a favor de quem é paga a importância segurada em caso de sinistro.

Condições do acordo

Principais informações e condições do seguro:

• data, número e local de detenção;
• indicação das partes;
• descrição dos riscos cobertos;
• descrição completa do imóvel;
• casos segurados e não segurados;
• importância segurada;
• prêmio de seguro;
• tempo de contrato;
• ações das partes em caso de sinistro;
• determinação do dano e valor do pagamento do seguro;
• direitos, obrigações das partes;
• rescisão do contrato;
• descrição dos pedidos de seguros.

Riscos de seguro

Os riscos de perda ou limitação de direitos de propriedade mais frequentemente indicados no seguro de títulos incluem:

• reconhecimento como ilegítimo de transações anteriores com imóveis: privatização, venda, etc.;
• violação dos direitos dos herdeiros, menores, pessoas incapazes;
• casos de transações fraudulentas;

• erros significativos, erros administrativos na preparação de documentos para a transação.

A ocorrência do sinistro é confirmada por decisão das autoridades judiciárias que entrou em vigor.

Eventos não segurados

Prazo do contrato

O contrato de seguro é celebrado por qualquer período acordado entre as partes, que é de pelo menos 6 meses.

O acordo entra em vigor a partir do momento em que é assinado pelas partes.

Mas a seguradora passa a ser obrigada a efetuar o pagamento do seguro não antes do registro da propriedade do objeto e do pagamento do prêmio do seguro.

O Contrato termina:

• após o término do prazo;
• quando a seguradora cumpre integralmente as suas obrigações contratuais;
• em caso de não pagamento do prêmio do seguro;
• após a liquidação da seguradora.

Questão de preço

Quanto custa o seguro do título? O preço do seguro é diretamente proporcional ao capital segurado, ao período de seguro, à taxa base e ao grau de risco.

A importância segurada é o valor máximo pago na ocorrência de um sinistro. Seu tamanho não deve ultrapassar o valor do objeto no dia da emissão do seguro. O custo do objeto é confirmado pelo segurado. Em caso de dúvida, a própria seguradora pode fazer uma avaliação pericial.

A importância segurada é a base de cálculo do prêmio do seguro - pagamento feito pelo segurado pelo seguro de riscos.

É determinado pela taxa básica de seguro, ou seja, percentual da importância segurada, utilizando fatores de correção levando em consideração o grau de risco.

O valor do prêmio do seguro é definido para todo o período de seguro. Se for superior a um ano, o prémio é dividido em prémios de seguro anuais.

O valor do seguro em caso de dano parcial também é calculado a partir do valor segurado.

O que é seguro de título para uma hipoteca?

Ao conceder empréstimos hipotecários, os bancos estabelecem condições para garantir riscos contra o não pagamento do empréstimo.

O seguro obrigatório, sem o qual o empréstimo não será emitido, é o seguro do imóvel contra danos significativos ou a sua perda total.

Como desejo, o banco oferece aos mutuários um seguro de vida e saúde. Se os mutuários não quiserem contratar um seguro, receberão uma taxa mais cara. Normalmente, isso representa um aumento na taxa de empréstimo para 1%.

Alguns bancos insistem no seguro de títulos para empréstimos à habitação. E ainda se oferecem para comprá-lo, o que inclui o título. Principalmente se, ao estudar a história do apartamento adquirido, for difícil avaliar os riscos.

Alguns bancos simplesmente acolhem isso com satisfação. Mas isso, via de regra, não afeta em nada a taxa de juros. É assim que, por exemplo, o Sberbank se comporta atualmente (final de 2017).

Porém, o acordo sobre o título é sempre importante para uma decisão positiva na hora de solicitar um empréstimo. E, claro, o título é importante para o próprio mutuário. Afinal, se ele perder o direito ao apartamento, a obrigação de reembolsar o empréstimo não lhe será retirada. E na ausência de seguro de título, será uma perda dupla.

Prós e contras do seguro de título

Vantagens óbvias:

• proteção material dos direitos de propriedade;
• a seguradora pode representar o segurado em juízo, pois tem interesse direto na inviolabilidade do direito do proprietário sobre o objeto.

Desvantagem objetiva: a necessidade de incorrer em custos adicionais.

Durante uma crise, quando o mercado imobiliário está parado, os corretores de imóveis, para atrair clientes, garantem-lhes a responsabilidade pela transação que acompanham, caso esta seja posteriormente contestada. Somente agências muito sérias fazem isso. Os preços são baseados no status e os resultados não são garantidos. Portanto, nesta situação, um título voltado especificamente para o risco de perda de direitos é muito mais confiável e não mais caro. Pense, escolha, decida.

É necessário fazer seguro de título na compra de um apartamento para proteger seus direitos aos metros quadrados. Por exemplo, em São Petersburgo, em 2017, muitas reclamações estão a ser consideradas todos os meses relativamente a propriedades no mercado imobiliário secundário que foram alegadamente transferidas ilegalmente para compradores de imóveis.

Vamos imaginar uma situação em que após a compra de um apartamento, de repente apareça um parente do antigo proprietário do imóvel e tenha direito a alguma parte dele. Neste caso, a legislação russa implica a transferência de parte do apartamento para as mãos de um familiar, protegendo exclusivamente os seus direitos. Além disso, o tribunal pode declarar inválida a transação de compra e venda, o que acontece então com os recursos gastos? É claro que o familiar é obrigado a reembolsar os custos materiais em juízo, mas quando ele poderá fazer isso na realidade é uma grande questão.

Problemas adicionais surgem quando, no momento da devolução do dinheiro, é avaliado o custo do apartamento, que pode diferir significativamente do valor pago. Quanto às finanças já gastas em reparos e arrumação de metros quadrados, você pode esquecê-las completamente, a menos, é claro, que o novo proprietário da casa tenha recolhido todos os documentos sobre a compra de materiais de construção e as obras executadas.

Por que você precisa de um título ao comprar um apartamento?

Primeiro, vamos descobrir o que é um título. O título é um documento oficial que permite comprovar a titularidade do imóvel adquirido. Os direitos de propriedade podem ser segurados, protegendo-se assim das consequências de transações realizadas anteriormente, como violação de direitos por pessoas que ainda não tenham 18 anos, conclusão de uma transação por russos realmente incapacitados ou por um fraudador comum.

O seguro de título garante a probabilidade de incorrer em perdas materiais associadas à perda dos direitos do comprador sobre o imóvel.

Isto aplica-se não só a um apartamento, a uma casa, mas também a um terreno, a qualquer edifício ou estrutura. Portanto, o seguro de títulos é cada vez mais procurado pelos russos, apesar dos custos adicionais.

Contra quais riscos o título protege?

Riscos contra os quais o seguro de título protege:

• venda de metros quadrados com papéis falsificados ou inválidos;
• violações durante o processo de privatização;
• divisão de bens herdados de parentes em caso de violação dos interesses dos herdeiros;
• realizar transação com apartamento pertencente a dois cônjuges ao mesmo tempo, se um deles não consentir na venda do imóvel;
• violação dos interesses de crianças menores de 18 anos.

Como solicitar uma apólice de seguro

Para obter uma apólice de seguro de título de apartamento, você precisa coletar a seguinte lista de documentos exigidos:

• certidão das autoridades que registraram o apartamento;
• extrato do registro residencial;
• certificado confirmando registro de propriedade;
• contrato que trate da titularidade de bens imóveis, por exemplo, de compra e venda ou de recebimento de herança por direito legal;
• passaporte técnico, planta do terreno.

Procedimento para celebração de contrato de seguro de propriedade de apartamento

Ao redigir um acordo, não se esqueça das regras importantes:

1. O texto do contrato deve conter a descrição do sinistro.
2. Determine a natureza e o tipo de seguro.
3. Corrigir a importância segurada.

Na maioria das vezes, o valor segurado é igual ao custo da habitação no mercado imobiliário. É dever da seguradora prestar assistência jurídica qualificada, que inclui consultas e plena participação de advogados na tramitação burocrática, em caso de ação judicial movida contra o comprador do apartamento. Além disso, os custos do apoio jurídico são suportados pela seguradora, para isso o tomador do seguro deve transferir os seus próprios poderes para a empresa.

Algumas pessoas escolhem os corretores de imóveis como suporte em vez das seguradoras, mas estas últimas não se responsabilizam pelo cliente da mesma forma que as seguradoras, portanto esta opção não é benéfica para o comprador de metros quadrados.

Como é avaliado o risco do seguro?

Uma apólice de seguro só pode ser obtida após avaliação do risco do seguro. Para isso, é necessário analisar a legalidade dos documentos fornecidos pelo vendedor para titularidade do imóvel - no mínimo, iniciar a subscrição de metros quadrados. O seguro não elimina 100% os riscos. É apenas uma espécie de airbag que protege contra possíveis consequências negativas.

Portanto, se, em decorrência de processo judicial, o comprador ainda for privado da propriedade do apartamento, trata-se justamente de um evento segurado, o que significa que a seguradora deve ressarcir o dano total ou parcialmente, tudo depende do termos de cooperação descritos no contrato.

Segundo especialistas, o seguro de título é benéfico para duas partes na transação de um apartamento ao mesmo tempo - o vendedor, se for zeloso, e o comprador. Agora é fácil para o vendedor vender metros quadrados pelo preço integral e o comprador protege seus direitos de possíveis riscos de perda. A apólice de seguro garante que, apesar dos problemas, os recursos do novo proprietário dos metros quadrados permanecerão com ele.

Período de seguro

O próprio cidadão que paga o contrato de seguro escolhe o período adequado durante o qual o seguro do apartamento será válido. A legislação russa impõe restrições temporárias neste ponto - o acordo é celebrado por um período de seis meses a 3 anos, e tudo porque anteriormente era permitido contestar os direitos imobiliários por 10 anos, e hoje - por 3 anos.

Se o cidadão quiser proteger-se ao máximo, pode ser acrescentada ao contrato uma cláusula relativa às obrigações da seguradora de indemnizar os danos caso seja proferida decisão judicial após o termo do prazo de prescrição.