Qual é o valor de liquidação de um apartamento. O que é valor residual? O valor de liquidação é determinado pela fórmula

Para se ter uma ideia do que é o valor de liquidação, é necessário determinar o que é o valor de mercado.

O valor de mercado é entendido como o valor total do objeto pelo qual é alienado, sem levar em conta circunstâncias temporárias que contribuam para a diminuição do preço.

Ao definir um preço de mercado, o vendedor e o comprador agem de comum acordo; Nesta situação, o pagamento da mercadoria é efectuado através da transferência de dinheiro para a conta.

A perturbação dos preços de mercado implica outros tipos de valor. Na hora de vender é importante saber qual o tipo de valor que o objeto será vendido. Se um empresário tem claramente como objetivo adquirir um imóvel rentável, neste caso pode haver valor de investimento. O objetivo da compra de um produto ou imóvel é acumular recursos no futuro. É este facto que não nos permite considerar o preço como preço de mercado. O valor de liquidação surge se certos fatores forem significativamente afetados e o período de venda for limitado. Em outras palavras, este é um preço forçado e reduzido.

Quando surge o valor residual?

Esta modalidade envolve a venda de objetos para pagar aos credores dívidas existentes. Em casos frequentes, acontece que as mercadorias vendidas não conseguem cobrir todas as dívidas. É importante livrar-se dos ativos o mais rápido possível e usar os recursos para saldar dívidas. O fator tempo desempenha um papel fundamental aqui.

Em cada caso individual, existem diferentes prazos de implementação. A decisão de liquidar uma pessoa jurídica pode ser forçada ou voluntária. Se a liquidação for voluntária, isso permite desenvolver mais conceitos de vendas, traçar um cronograma ideal de implementação e planejar suas ações com mais detalhes. - os bens do devedor, que são vendidos em leilão dentro de um determinado prazo.

O valor de liquidação da mercadoria visa quitar a dívida no menor prazo possível. Inicialmente, os bens penhorados oferecem certas garantias aos credores. É importante saber a que preço será vendido e quando o pagamento poderá ser feito. O valor de liquidação também é denominado “valor colateral”.

Se o imóvel for vendido por liquidação forçada em pouco tempo, neste caso também é determinado o valor da liquidação. A venda forçada é realizada com base na legislação atual da Federação Russa. Os bens penhorados do devedor devem ser vendidos no prazo de 2 meses a partir do momento da apreensão. Em todos os casos, o valor de liquidação é significativamente inferior ao valor de mercado. Para o comprador, esse fato é extremamente benéfico, mas o vendedor arca com prejuízo.

Estimativa do valor de liquidação e seus fatores

É importante levar em consideração todos os motivos que determinam o valor de liquidação. Eles não dependem da situação da empresa. O período de exposição é um dos principais fatores que transforma o preço de mercado em preço de liquidação. Quanto menor for o prazo de venda do imóvel, menor será o seu valor. O fator tempo pode ser considerado decisivo na determinação do valor de liquidação. A atratividade de um objeto para investimento inclui as características do produto e sua funcionalidade.

Em alguns casos, o preço de mercado pode estar inflacionado. Nesse sentido, a demanda dos compradores pelo produto diminui e há menos deles. O preço de determinados objetos pode depender da situação geral. Se esse período durar muito tempo, a empresa terá mais chances e tempo para analisar a situação. É importante conduzir uma política de marketing competente, realizar atividades adequadas e utilizar os meios disponíveis para aumentar os preços.

Avaliação de liquidação, que dificuldades podem surgir?

O principal problema é limitar o momento da venda de imóveis ou outros bens. O registro de direitos de propriedade é um processo bastante demorado e trabalhoso. Estreitar o círculo de compradores também é um dos principais problemas. Quando ocorre uma reavaliação do rendimento de uma empresa, podem ser utilizados 3 métodos. Rentável - implica benefícios no futuro. Comparativo - baseado no preço do imóvel vendido no mercado aberto. Caro - baseado na determinação de custos. É importante saber qual método é relevante na determinação do preço de liquidação. A avaliação do valor de liquidação de um empreendimento é realizada em um curto espaço de tempo, não havendo oportunidade de transmitir aos compradores informações sobre as vantagens dos ativos. Para finalmente aprovar o preço, os resultados de todas as abordagens analisadas deverão ser comparados.

Como é realizada a transição do preço de mercado para o preço de liquidação?

No cálculo, em particular na liquidação, surge a questão de como o preço de um produto ou bem imobiliário muda e se afasta do preço de mercado. O valor de liquidação é baseado em uma abordagem comparativa que envolve modelagem estatística. Este método pode ser limitado por uma razão: a dificuldade de disponibilizar informações em tempo hábil. Indireto é um método que permite comparar diretamente 2 tipos de valor. Neste caso, a liquidação depende diretamente do mercado.

Também é importante saber como é determinado o desconto na venda forçada. Para isso, compare primeiro o preço do produto em condições normais e depois em pouco tempo. O método especialista é o mais famoso. É popular devido à informação limitada. Caso haja venda forçada, o desconto pode chegar a 50%. No entanto, também depende das condições de liquidação. É importante analisar o valor de liquidação do objeto de avaliação para vender rapidamente o imóvel e tomar uma decisão antecipada sobre o preço dos objetos em processo de liquidação da organização. Paralelamente, é realizada uma análise da situação financeira. Em última análise, é tomada uma decisão sobre o procedimento e o momento do leilão.

Se uma empresa compra ativos a preço reduzido, sem dúvida traz benefícios. Os proprietários podem ter planos para implementá-los no futuro. É possível que os ativos sejam vendidos a um preço padrão e assim gerem lucro. Para realizar a liquidação de maneira adequada, é necessário atrair especialistas que possam calcular o preço de liquidação no menor prazo possível.

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Ao vender um imóvel no menor tempo possível, surgem muitas dúvidas relacionadas à determinação do seu valor de liquidação. Neste artigo tentaremos descobrir como o valor de mercado de um apartamento difere do valor de liquidação, quais fatores influenciam a avaliação e qual pacote de documentos precisa ser preparado.

Valor de liquidação: o que é?

O valor de liquidação de um imóvel residencial é o preço pelo qual ele pode ser vendido no menor tempo possível, sem levar em conta outros custos. Ou seja, este é o preço pelo qual o proprietário do apartamento estará disposto a vendê-lo, desde que por algum motivo seja necessário vendê-lo muito rapidamente. Este preço é sempre significativamente inferior ao preço de mercado, normalmente a diferença é de cerca de 30 por cento.

A avaliação é realizada para:

• instituições bancárias;
• comprador final;
• autoridades locais.

Ao obter um empréstimo para um apartamento, é necessária uma avaliação do custo da habitação. Isso se deve ao fato de o imóvel passar a ser propriedade do banco durante o período de amortização do empréstimo.

Para avaliar corretamente o valor de liquidação e evitar possíveis erros, o melhor é que o vendedor procure ajuda de avaliadores independentes ou de uma imobiliária. Deve ser dada preferência a empresas que tenham provas dadas no mercado imobiliário e tenham experiência relevante. Você também deve certificar-se de que o avaliador possui licença ou certificado para realizar operações de avaliação.

Para solicitar uma avaliação, o vendedor deve fornecer ao especialista um documento comprovativo da propriedade do apartamento.

A diferença entre o valor de liquidação e o valor de mercado

O valor de mercado é o preço provável pelo qual um apartamento pode ser vendido no mercado imobiliário, tendo em conta as suas características. Este preço depende de muitos fatores:

1. Quadraturas.
2. Desenvolvimento de infraestrutura da área em que está localizado.
3. Uma espécie de prédio de apartamentos.
4. Comunicações.
5. Localização dos quartos.
6. Distância do centro da cidade.

O valor de liquidação difere porque é o preço que o vendedor deve ser obrigado a concordar caso seja necessário vender o apartamento num curto espaço de tempo devido a determinadas circunstâncias.

O valor do valor de liquidação é influenciado principalmente pelo fato de que ele precisa ser vendido o mais rápido possível. Mas o factor tempo não desempenha um papel no valor de mercado; a qualidade dos imóveis residenciais é avaliada em primeiro lugar.

As principais diferenças entre o valor de liquidação e o valor de mercado são:

• a venda de imóveis é forçada;
• curto período de venda.

Como é avaliado o valor de liquidação?

Existem dois métodos de cálculo mais comuns: direto e indireto. A seguir veremos cada um deles com mais detalhes.

Ao calcular diretamente, é utilizada a análise comparativa. Ou seja, são analisados ​​apartamentos vendidos há pouco tempo com características semelhantes. Ao realizar pesquisas de preços, você pode determinar o custo ideal do objeto de interesse. A desvantagem deste método é que não pode ser utilizado na avaliação de apartamentos concebidos de acordo com um projeto individual.

O método indireto baseia-se no valor de mercado menos os custos de liquidação associados à rápida preparação de toda a documentação necessária e ao prazo limitado para a venda de imóveis residenciais.

As principais etapas da avaliação do valor de liquidação:

1. Concordar com uma data exata.
2. Determinação do método de avaliação.
3. Reunindo as informações necessárias.
4. Coordenação das informações recebidas.
5. Produza um relatório escrito detalhado.

Documentos necessários para o exame

Durante o processo de avaliação, o avaliador necessitará de uma determinada quantidade de documentos para realizar cálculos e análises de imóveis.

Lista da documentação principal:

• documento comprovativo da propriedade (contrato de compra e venda de apartamento, escritura de doação, etc.);
• extrato do passaporte técnico do departamento de inventário técnico;
• diagrama detalhado de imóveis residenciais;
• certidões sobre a presença ou ausência de dívidas no apartamento.

Fatores que influenciam a classificação

O valor de liquidação de um apartamento é avaliado de acordo com vários critérios. Os principais são:

1. A situação política e económica geral do país - em momentos de crise, o custo da habitação cai significativamente.
2. Situação geral do mercado imobiliário.
3. O período durante o qual é necessário vender o apartamento - quanto menor o período de venda, menor será o custo.
4. Metragem quadrada geral da área de estar, layout.
5. O estado do apartamento como um todo - o estado da decoração, a presença de comunicações.
6. Fatores subjetivos.
7. Localização, número de pisos, tipo de estrutura de edifício de apartamentos.

No mercado imobiliário russo, o valor de mercado é usado principalmente na venda de um imóvel residencial. O valor de liquidação é mais utilizado em tempos de crise no país e em empréstimos hipotecários.

Para evitar possíveis erros na determinação do valor de liquidação, é necessário primeiro entender qual é sua essência e como ele difere do valor de mercado. Você não deve fazer a avaliação sozinho; é melhor recorrer a especialistas, pois somente um avaliador experiente poderá calcular o valor exato e mais confiável.

O valor de liquidação (doravante denominado LS) é necessário em muitos casos. Por exemplo, sua definição é necessária na transferência de um objeto como garantia em caso de obtenção de empréstimo; ao fechar uma empresa ou ao financiar uma empresa devedora, etc.

A qualidade das decisões tomadas depende da correção da determinação desta avaliação de liquidação.

O que é “valor de liquidação” e o que afeta o seu valor?

Em termos gerais, o valor de liquidação refere-se ao preço pelo qual um ativo pode ser vendido no mercado num prazo estritamente limitado.

Via de regra, especificado a avaliação está sempre abaixo do preço de mercado. E isso se deve a vários motivos, em particular:

Além dos fatores acima, o valor do medicamento também é influenciado pelo método de sua avaliação.

Métodos para avaliar drogas

Existem dois principais opção de avaliação de medicamentos:

Portanto, a avaliação desse desconto ocorre por meios especializados, e seu valor costuma variar de 10 a 50% e até mais.

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Tipos

O valor de liquidação é dividido por três tipos principais:

• medicamento solicitado (ou de longo prazo). Ocorre quando a venda de bens ocorre durante um longo período de tempo, o que permite que o imóvel seja vendido a um preço realista. Este tipo de valor de liquidação é caracterizado pela estimativa mais elevada. Para os ativos de difícil venda (os mais ilíquidos), o prazo previsto para a venda dos ativos é, em regra, de 2 anos. A principal tarefa durante a venda de ativos de longo prazo é aproximar seu valor o mais próximo possível do mercado atual.
  O medicamento encomendado é um valor calculado, calculado a preços correntes menos os custos de venda do imóvel. Esta é a receita que uma empresa recebe como resultado da venda aberta dos seus ativos durante um determinado período de tempo. Durante este período, o vendedor tem a oportunidade de realizar determinadas atividades que visam aumentar a atratividade dos ativos (por exemplo, reparações, etc.);
• medicação forçada (ou de curto prazo). Esta venda caracteriza-se por uma rapidez muito elevada, pelo que é impossível obter o valor real dos activos. A venda de todos os ativos geralmente é realizada simultaneamente, em um único leilão. O objetivo dessa venda rápida é obter fundos para saldar as obrigações de curto prazo da empresa ou as dívidas vencidas.
  A LP Forçada representa o produto da venda aberta e imediata do imóvel, reduzido do valor das despesas associadas a este processo. Mas o tempo para vender activos é tão curto que não basta tomar medidas para aumentar a liquidez dos activos. Isto significa que a avaliação será mínima;
• valor de liquidação dos ativos destruídos. Esse nome é arbitrário, mas reflete com precisão a essência do processo: o medicamento é determinado para primeiro dar baixa nos bens do registro e depois destruí-los, e não vendê-los. Via de regra, esse procedimento de liquidação de um empreendimento é utilizado para a construção de novas instalações em seu lugar - e o efeito econômico dessa construção é muito maior do que o da venda de um empreendimento liquidado.

Em que casos esse cálculo é necessário?

Em primeiro lugar, PM necessário no caso:

Procedimento de avaliação passo a passo

Em geral, a avaliação de medicamentos é a determinação do valor de mercado de um ativo e dos custos da sua liquidação (venda ou destruição).

Vale ressaltar que o cálculo dos medicamentos não deve se basear na venda rápida de ativos, mas na extração máxima de receitas com sua alienação, o que permitirá resolver todas as tarefas atribuídas ou a maioria delas.

Fórmula

Esta fórmula de determinação de medicamentos é a mais utilizada, pois permite aproximar essa avaliação o mais possível do seu valor de mercado:

Valor de liquidação = Valor de mercado x (1 – Índice de venda forçada)

Proporção de venda forçada está na faixa de 0,1 a 0,5 ou de 10 a 50% do valor de mercado do imóvel.

O valor deste coeficiente é determinado separadamente, por.

E isso a afeta influência de muitos fatores:

• momento da venda do imóvel;
• tipo e condição do imóvel;
• avaliação de mercado de imóveis similares;
• o estado atual da economia e outros fatores.

Portanto, os especialistas acreditam que o coeficiente especificado deve ter um limite inferior de pelo menos 0,5, ou seja, 50%. Além disso, o cálculo através desta fórmula é muitas vezes complementado com um indicador de custos de liquidação, que mostra o produto real da alienação de ativos.

Nuances na avaliação do valor de liquidação

Após liquidação empresa devido à sua falência O seguinte deve ser levado em consideração:

• a propriedade de uma empresa pode ser avaliada como um todo complexo;
• a avaliação pode ser realizada em leilão, no qual o imóvel é vendido separadamente.

No primeiro caso, uma venda rápida e rentável é complicada pelo facto de o valor do empreendimento como um todo ser sempre elevado, mesmo que não corresponda ao valor real de mercado dos ativos. Além disso, ao determinar o medicamento, neste caso, muitas vezes esquecem-se do valor do negócio - sua reputação e nome merecido.

Ao usar o método de leilão para vender a propriedade de uma empresa, existe a chance de vendê-la com muito lucro, mas não na íntegra. Então você deve inicialmente decidir sobre os ativos que estão sujeitos a alienação não por meio de venda, por exemplo, por sucateamento, por destruição, etc. Normalmente, esses activos apenas complementam os custos de liquidação da empresa.

Avaliação de liquidação de ativos fixos, incluindo equipamentos, muitas vezes depende do seu valor residual, que é calculado com base na vida útil do bem e no seu preço original. Além disso, o valor do medicamento é influenciado por muitos outros fatores, um deles é a vida útil, o estado técnico da instalação, bem como a presença de análogos mais modernos no mercado. Mas isto não se aplica aos edifícios, que são valorizados principalmente pela sua localização e pelo número de proprietários que possuem.

Valor de liquidação das ações representa o valor que restará após a venda dos ativos da empresa, o reembolso dos passivos da empresa às suas custas e os pagamentos de ações preferenciais. Normalmente, esse medicamento serve apenas como estimativa, mas até que realmente ocorra a liquidação do empreendimento. Aí a droga passa a ser importante para quem vai comprar esse negócio.

O que é o valor de liquidação e por que ele é necessário está descrito no seguinte material de vídeo:

O valor de liquidação é o valor monetário que corresponde à diferença entre os rendimentos da liquidação de um imóvel e os custos da sua implementação. Este é o preço que o vendedor tem de aceitar quando é obrigado a vender o imóvel num período de tempo limitado, o que não permite que um número significativo de potenciais compradores se familiarizem com o imóvel e as condições de venda.

Na determinação do valor de liquidação do objeto de avaliação, é determinado um valor estimado que reflete o preço mais provável pelo qual esse objeto de avaliação pode ser alienado durante o período de exposição do objeto de avaliação, que é inferior ao período de exposição típico para as condições de mercado , nas condições em que o vendedor é obrigado a efetuar uma operação de alienação de bens.

Na determinação do valor de liquidação, ao contrário da determinação do valor de mercado, é tida em consideração a influência de circunstâncias extraordinárias que obrigam o vendedor a vender o imóvel em questão em condições que não correspondem às condições de mercado.

É sabido que um mesmo imóvel pode ter valores diferentes dependendo da finalidade da avaliação. O que é valor de liquidação, como ele difere de outros tipos de valores estimados e quais as características de seu cálculo são questões que serão objeto de consideração nesta seção. O conceito de valor de liquidação é apresentado por diversos autores na literatura atualmente disponível sobre avaliação imobiliária. Por exemplo, de acordo com o Professor S. Pratt, o valor de liquidação é “o montante líquido de dinheiro que o proprietário de uma empresa pode receber após a liquidação da empresa e a venda separada dos seus activos”.

G.S. Harrison, em seu livro “Real Estate Appraisal”, define o valor de liquidação da seguinte forma: “O valor de liquidação representa o preço que um proprietário seria forçado a aceitar se a propriedade fosse vendida em um prazo inferior ao razoavelmente razoável para exposição ao mercado. "

As Normas Internacionais de Avaliação 2 (Bases de Avaliação Diferentes do Valor de Mercado), que definem valores diferentes do valor de mercado, interpretam o valor de liquidação da seguinte forma: “Valor de liquidação, ou valor de venda forçada, é a quantidade de dinheiro que pode realmente ser obtida do venda de imóveis em prazos muito curtos para permitir uma comercialização adequada, conforme determinado pelo Valor de Mercado. Em alguns estados, as situações de venda forçada podem incluir aquelas que envolvem um vendedor involuntário e um comprador ou compradores que estão cientes das dificuldades do vendedor."

Com base no exposto, podemos concluir que os imóveis podem ser avaliados numa base diferente do valor de mercado (valor de liquidação) e tendo em conta a natureza não mercantil da transação.

A natureza não mercantil da transação manifesta-se, via de regra, em dois pontos:

1. venda forçada (involuntária) de propriedade por diversos motivos;

2. na redução do tempo de exposição mercadológica do imóvel vendido no mercado.

Ao mesmo tempo, o preço estimado de venda do imóvel, devido às condições de venda atípicas do mercado, será sem dúvida inferior ao preço de mercado. Prever este preço é muito difícil devido à natureza e extensão dos pressupostos subjetivos e oportunistas necessários para formular um julgamento desta natureza.

Dependendo da urgência da venda dos ativos, o valor de liquidação divide-se em valor de liquidação ordenada e valor de liquidação forçada (urgente).

O valor de liquidação ordenado é um valor estimado a preços correntes, representando o produto estimado da venda aberta de um imóvel por um determinado período de tempo, durante o qual o vendedor tem a oportunidade de tomar as medidas adequadas para aumentar a liquidez e o valor dos ativos (rotina reparos, comercialização, etc.), menos os custos de vendas. A decisão de liquidação é tomada pelo proprietário se for mais conveniente vender o ativo se este for redundante ou não rentável. Como neste caso não existem restrições estritas ao momento da venda, o período de exposição do ativo vendido no mercado é próximo do período de exposição ao mercado, e o próprio valor de liquidação é próximo do valor de mercado.

O valor de liquidação forçada (urgente) é um valor estimado a preços correntes, representando o produto esperado da venda aberta de um imóvel com urgência, ou seja, sem tomar medidas adequadas para aumentar a liquidez e o valor dos ativos, menos os custos de venda. Neste caso, existem restrições estritas quanto ao prazo de venda ditado pelo comprador. O período de exposição do ativo vendido no mercado pode ser muito menor que a exposição de mercado.

Assim, o valor de venda (valor de liquidação) em ambas as opções será inferior ao valor de mercado. O valor da redução no valor de mercado causado pelos fatores acima é determinado pelo desconto de liquidação. No caso de uma liquidação ordenada, o valor deste desconto será menor do que no caso de uma liquidação urgente.

1. Objetivos, funções e tarefas de cálculo do valor de liquidação

Os objetivos e a metodologia de cálculo do valor de liquidação são determinados pela situação em que se encontra o proprietário do imóvel avaliado.

A avaliação do valor de liquidação do imóvel é necessária nos seguintes casos:

· mediante liquidação de uma empresa;

· ao desenvolver um plano de reembolso de dívidas de uma empresa devedora que está sob ameaça de falência;

· ao financiar a reorganização de uma empresa;

· ao avaliar o valor dos activos excedentários de uma empresa;

· durante a reorganização de uma empresa realizada sem julgamento;

· ao analisar e identificar oportunidades para separar as instalações de produção individuais de uma empresa em organizações economicamente independentes;

· na determinação do valor do imóvel em garantia e da eventual necessidade de vendê-lo em caso de impossibilidade de reembolso do empréstimo.

Uma solução positiva para as situações acima referidas depende de muitos factores, principalmente como o valor e o grau de liquidez do imóvel, factores de oferta e procura prevalecentes na data da avaliação.

2. Tecnologia para realização de trabalhos de cálculo do valor de liquidação

A principal tarefa do avaliador é determinar com precisão o subtipo de valor de liquidação de acordo com as tarefas definidas pelo Cliente. Para eliminar possíveis confusões entre os conceitos de valor de mercado e base de valor não mercantil no processo de avaliação, o Avaliador deve aderir ao seguinte algoritmo de avaliação:

1. Identifique o imóvel que está sendo avaliado. A identificação implica estabelecer uma correspondência entre a documentação disponível para os objetos de avaliação e a sua presença e estado efetivos.

2. Identificar os direitos associados ao bem a avaliar. A descrição dos direitos de propriedade inclui uma descrição geral da propriedade e uma lista de documentos de título que garantem os direitos do proprietário, por exemplo, com base num contrato de compra e venda de propriedade empresarial ou num certificado de propriedade emitido pelo governo autorizado relevante. agências.

3. Identificar o propósito e a função da avaliação. A identificação da finalidade e função da avaliação implica uma determinação fundamentada do tipo de valor estimado e da forma de utilização dos seus resultados de acordo com os objetivos da avaliação.

4. Defina uma data de avaliação efetiva. A data efectiva da avaliação, em regra, coincide com a data da vistoria do imóvel a avaliar.

5. Pesquise o imóvel que está sendo avaliado. Nesta fase, o imóvel em avaliação é vistoriado e descrito o seu estado técnico. É realizada uma análise das possíveis abordagens de cálculo do valor de mercado, que é a base a partir da qual podem ser determinadas bases de avaliação diferentes do valor de mercado (valor de liquidação, valor de garantia, valor de seguro, etc.).

6. Cálculo do valor de mercado do imóvel avaliado. De acordo com o Artigo 3 da Lei Federal “Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa” “... o valor de mercado do objeto de avaliação é entendido como o preço mais provável pelo qual este objeto de avaliação pode ser vendido no mercado aberto em um ambiente competitivo ambiente...".

7. De acordo com a finalidade e função declaradas da avaliação, justificar o cálculo dos descontos apropriados sobre o valor de mercado, incluindo os custos de venda. Os custos de venda incluem os custos de manutenção do imóvel, colocação em condições de comercialização, comissões a corretores de imóveis, avaliadores, etc. Neste caso, é necessário identificar todas as circunstâncias e restrições especiais devido à situação atual.

8. No caso de cálculo do valor de liquidação ordenado, o resultado da avaliação deve ser ajustado de acordo com o plano desenvolvido para a venda de ativos liquidados. No cálculo do valor de liquidação, o produto da venda dos ativos, líquido dos custos associados, é descontado à data da avaliação a uma taxa de desconto que tem em conta o risco associado a essa venda.

A venda de diversos ativos pode ser realizada em momentos diferentes dependendo do seu grau de liquidez. A liquidez refere-se à propriedade dos ativos, expressa na sua venda rápida, ou seja, circulação em dinheiro.

Os bens móveis, em virtude da sua definição, são geralmente mais líquidos do que os bens imóveis. Equipamentos, máquinas e mecanismos podem ser vendidos em menor tempo. Outros activos, tais como inventários, matérias-primas e materiais, podem ser vendidos imediatamente após a decisão de vender os activos ser tomada.

A sequência tecnológica do trabalho de cálculo do valor de liquidação ordenada dos ativos de uma empresa é apresentada de forma mais completa nos materiais dos seminários do Instituto de Desenvolvimento Econômico do Banco Mundial. Inclui as seguintes etapas:

· desenvolvimento de um calendário para liquidação de ativos empresariais;

· cálculo do valor atual dos ativos tendo em conta os custos da sua liquidação;

· determinação do valor dos passivos da empresa;

· subtrair o valor dos passivos da empresa do valor actual ajustado dos activos.

Infelizmente, atualmente não existe uma metodologia bem fundamentada para calcular os descontos de liquidação e, em geral, o valor de liquidação. Analisando as abordagens de cálculo dos descontos de liquidação propostas por alguns autores, podemos concluir que estas abordagens são maioritariamente de natureza empírica, determinadas pela opinião de um determinado especialista.

Sabe-se que o valor de mercado determinado pelo avaliador pressupõe um determinado período de exposição ao mercado, durante o qual o imóvel avaliado pode ser vendido pelo valor de mercado determinado. À medida que o período de exposição ao mercado diminui, a probabilidade de vender um ativo pelo valor de mercado diminui. A urgência da venda do ativo deverá determinar uma redução adequada no nível de valor de mercado. Assim, a diferença entre o valor de mercado e o de liquidação é determinada, em primeiro lugar, pelo tempo necessário para a venda do imóvel, sem falar no próprio fator de venda forçada. A urgência de implementação é determinada pela relação entre o tempo de venda (exposição) exigido - Ttr e o período de exposição ao mercado - Ttr estabelecido na data da avaliação - para um determinado tipo de imóvel.

Assim, o valor de liquidação pode ser determinado pelo valor de mercado ajustado pelo desconto de liquidação. O próprio desconto de liquidação (L) pode ser representado como o produto da função do tempo de exposição f(Te) e da elasticidade-preço da demanda, levando em consideração o fator de venda forçada f(E):

Desconto de liquidação

(L) = f(Te)*f(E).

A função f(Te) pode ser calculada usando a seguinte fórmula:

f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)

onde (Tre-Ttr) é o número de períodos (meses) de acumulação de juros para o período de desconto, determinado pelo momento da venda exigida (exposição); i -- a taxa de desconto correspondente (Tre-Ttr).

Exemplo 1. Um avaliador determinou o valor de mercado (MC) do equipamento em US$ 50.000 usando várias abordagens de avaliação. Utilizando o método de construção cumulativa, a taxa de capitalização (R) foi determinada em 35%, enquanto a taxa de rentabilidade foi de 10% (anualizada). Como você sabe, R consiste em dois componentes - a taxa de retorno (i) e a taxa de retorno (RR). Considerando o NV como um componente da taxa de capitalização, que pode ser sacrificado quando T tende a 0, a fórmula (1) pode ser apresentada da seguinte forma:

f(Te)= 1/(1+ R - HB)(Tre - Tmp)

A exposição de mercado (Tre) é de 3 meses e a exposição exigida (Ttr) é de 1 mês.

f(Te)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Valor de liquidação

(LS) = RS*f(Te) = 50.000*0,959 = US$ 47.964

Desconto de liquidação = 50.000 - 47.964 = $ 2.036

A dependência do custo do período de exposição também pode ser expressa pela seguinte fórmula:

LS = RS*(1 -- exp(-i*Ttr))/(1 -- exp(-i*Ttr)), (2)

Exemplo 2. Com base nos dados do Exemplo 1, calcularemos o valor de liquidação usando a fórmula (2):

LS = 50.000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = US$ 17.470

Desconto de liquidação = 50.000 - 17.470 = $ 32.530

Comparando os valores obtidos do valor de liquidação nos Exemplos 1 e 2, podemos concluir que a fórmula (1) tende a superestimar claramente e significativamente o resultado em Ttr<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Valor de liquidação (média ponderada) = (17.470,2+47.964,1)/3 = $ 27.634,7

Desconto de liquidação = 50.000-27.634,7 = $ 22.365,3

A determinação do coeficiente de elasticidade (Ke) é mais difícil devido à possível falta de informações necessárias. A elasticidade-preço da procura é o rácio entre a variação percentual do volume procurado e a variação percentual do preço (esta fórmula é aplicável a quaisquer alterações de preços no caso de curvas de procura lineares e pequenas alterações de preços no caso de curvas de procura arbitrárias). Normalmente, a demanda é elástica quando os preços estão altos e inelástica quando os preços estão baixos. Quando Ke>1 a demanda é elástica, quando Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

A base para determinar o coeficiente de elasticidade-preço da procura é a informação de mercado, com base na qual pode ser construído um gráfico da elasticidade-preço da procura.

Para o cálculo da componente de desconto de liquidação, também condicionada por fatores de venda forçada e tendo em conta a elasticidade da procura, pode considerar-se o seguinte modelo:

L=((Tmp / Tpe)2 - 2(Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3),

onde L é o desconto de liquidação; Ttr – tempo de exposição necessária (implementação); Tre – tempo de exposição ao mercado; RS – valor de mercado; e -B*Ke-- componente do desconto de liquidação, devido à venda forçada e tendo em conta a elasticidade da procura; e -- a base do logaritmo natural (e=2,718); B é um coeficiente que reflete o fator de venda forçada, e B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

A fórmula determina o coeficiente de desconto do valor de mercado em função do tempo de exposição exigida, em função do momento da venda dos ativos, em proporção ao valor da exposição de mercado; neste caso, E é um parâmetro que determina a faixa de variação do desconto de liquidação, ou seja, de 0 a um valor em termos de valor igual a (РС*e -B*Kе). Com uma demanda absolutamente inelástica, o coeficiente de elasticidade-preço da demanda tende a zero, (РС*e -B*Kе), respectivamente, a РС, ou seja, atinge o valor de mercado; com uma demanda absolutamente elástica, a elasticidade tende ao infinito e o desconto, conseqüentemente, a zero. Assim, quanto maior for a elasticidade-preço da procura, menor será o desconto e vice-versa. As desvantagens desta abordagem para calcular o valor de liquidação incluem a dificuldade de calcular o coeficiente de elasticidade.

3. Quadro legislativo para aplicação do valor de liquidação

O quadro legislativo para a aplicação do valor de liquidação é regulado pela legislação da Federação Russa em casos de insolvência (falência) de pessoas jurídicas, apreensão de seus bens com a subsequente venda forçada desses bens para saldar contas a pagar ou cobrar atrasos de impostos e outros pagamentos a orçamentos de diferentes níveis, de acordo com os processos de execução em curso.

Atualmente, na avaliação imobiliária é muitas vezes necessário determinar o valor de mercado. A metodologia para o seu cálculo, que nos chegou da Europa Ocidental e da América, já foi testada com sucesso nas condições económicas nacionais. A definição de outros tipos de valor é muito menos comum na prática de avaliação russa, o que se reflete no baixo nível do seu suporte metodológico. Em particular, esta situação é observada no cálculo do valor de liquidação dos imóveis.

A melhoria do cálculo deste tipo de valor e, consequentemente, da base metodológica e metodológica, é hoje extremamente relevante, uma vez que a crise financeira e económica ocorrida em Agosto de 1998 deu origem a um aumento acentuado da necessidade de utilização do valor de liquidação entre entidades de economia de mercado.

Uma revisão da literatura nacional mostrou que praticamente ninguém estudou este tema em profundidade, sendo o valor de liquidação um dos principais elementos do sistema de gestão anticrise de empresas falidas e de processos de execução. Recentemente, a maior necessidade desse tipo de valor também tem sido observada no sistema de gestão de imóveis de propriedade federal e localizados no território da cidade de Moscou, uma vez que este Sujeito Federal é o maior proprietário federal, em cujo território existe são cerca de 3 milhões de metros quadrados. m de escritórios e espaços administrativos, hotéis, garagens de automóveis e outras instalações.

Um dos problemas prementes e importantes é o problema da liquidação de projetos de construção de longo prazo e construções inacabadas, inclusive no território da cidade de Moscou, onde existe um número significativo de instalações industriais e administrativas inacabadas, nas quais recursos públicos significativos foram investidos. Portanto, é muito importante avaliar corretamente este imóvel, que deverá ser vendido em leilão de acordo com o projeto de resolução conjunta do Ministério das Relações Patrimoniais da Federação Russa e do Governo de Moscou “Sobre o envolvimento no volume de negócios económico e garantia a eficiência do uso posterior de objetos de construção inacabados, bem como objetos sujeitos a reconstrução ou restauração, que são de propriedade federal e estão localizados no território da cidade de Moscou."

A opacidade da informação sobre as transações de compra e venda de imóveis vendidos em leilões na Rússia é uma das principais razões para o fraco suporte metodológico para o cálculo do valor de liquidação e, consequentemente, para a precisão na determinação do seu valor, enquanto nos países europeus tal a informação é aberta e acessível e não há problemas com o cálculo deste tipo de valor na prática de avaliação estrangeira.

Além deste problema, há outro problema, não menos importante - este é o da regulamentação regulamentar e legislativa da aplicação do valor de liquidação e da consolidação da sua interpretação inequívoca. Assim, de acordo com a Lei Federal de 21 de julho de 1997 nº 119-FZ “Sobre Processos de Execução”, é necessário calcular o valor de mercado dos bens que devem ser vendidos em leilão. Mas, se for vendido em leilão, ou seja, por um período de tempo limitado, o que é típico de condições de venda não mercantis, isso não corresponde ao conceito de valor de mercado consagrado no artigo 3º da Lei Federal de 29 de julho de 1998 No. 135-FZ "Sobre atividades de avaliação na Federação Russa". Em particular, são violadas as seguintes disposições: “... o valor da transação não se reflete em quaisquer circunstâncias extraordinárias...”, “... o preço da transação representa uma remuneração razoável para o objeto de avaliação e aí não houve coerção para concluir a transação em relação às partes da transação de qualquer lado... " e outros, uma vez que nenhum proprietário razoável venderá um imóvel em um leilão em um tempo excessivamente curto e a um preço abaixo do preço de mercado. Isso indica diretamente a venda forçada, inerente ao conceito de valor de liquidação. Assim, os avaliadores devem determinar não o valor de mercado, mas sim o valor de liquidação dos bens apreendidos.

Devido ao fraco quadro regulamentar para a avaliação imobiliária e à falta de normas aprovadas pelo Governo da Federação Russa, o conceito de valor de liquidação e o seu âmbito de aplicação ainda não foram estabelecidos. O único documento que dá pelo menos algum conceito é o Despacho FCSM nº 6-r de 25 de setembro de 1996 “Sobre a aprovação de recomendações metodológicas para avaliação da propriedade de fundos mútuos de investimento”. Afirma que “valor de liquidação... refere-se ao valor de venda forçada de um imóvel, ou seja, a quantidade de dinheiro que se pode obter com a venda de um imóvel num prazo demasiado curto face ao tempo de comercialização determinado sob o padrão de valor de mercado." Este conceito praticamente coincide com o conceito de valor de liquidação dado nas Normas Internacionais de Avaliação nº 2 “Bases de Avaliação Diferentes do Valor de Mercado” (ainda não reconhecidas pelo Governo da Federação Russa, ao contrário dos governos de alguns outros estados), que afirma que “O valor de liquidação ou valor de venda forçada é a quantidade de dinheiro que pode ser realisticamente obtida com a venda de um imóvel num prazo demasiado curto para permitir a realização de uma comercialização adequada de acordo com a definição de valor de mercado, em alguns estados, forçada. situações de venda podem incluir casos envolvendo um vendedor involuntário e compradores informados sobre as dificuldades enfrentadas pelo vendedor. Esses conceitos revelam com mais precisão a essência do valor de liquidação.

Dos conceitos anteriores podemos concluir que o único fator que influencia o valor de liquidação e o distingue do valor de mercado é o fator de “venda forçada”, típico de condições não mercantis para venda de imóveis.

Assim, torna-se bastante óbvio que para calcular o valor de liquidação nas atuais condições russas, é possível usar a seguinte equação:

Com cara. = Do mercado. x (1 - K fora),

· Com rosto. - valor de liquidação dos imóveis;

· Do mercado. - valor de mercado do objeto em estudo;

· Sair. - ajuste para venda forçada, desde 0< К вын. < 1.

De acordo com a equação acima, o valor de liquidação é calculado em duas etapas. Numa primeira fase é determinado o valor de mercado do imóvel em estudo. Na segunda etapa, é calculado o valor do ajuste de ajuste para venda forçada e incluído no valor do valor de mercado, ou seja, o valor de mercado é ajustado pelo fator de “venda forçada” (para condições de venda não mercantis ).

Se o cálculo do valor de mercado dos imóveis não causa dificuldades, então a determinação do ajuste de ajuste para venda forçada e sua justificativa matemática levanta muitas questões. Na prática, os avaliadores aceitam intuitivamente na faixa de 0,1 a 0,3 (10 - 30% do valor de mercado), razão pela qual o leilão é muitas vezes declarado inválido. Psicologicamente, têm medo de aceitar este indicador como grande devido à dificuldade de justificá-lo. Enquanto a análise das estatísticas dos leilões imobiliários e a experiência pessoal mostram que o ajustamento para vendas forçadas varia, em média, de 0,3 a 0,5, chegando por vezes a 0,8.

Para dar base matemática ao cálculo do reajuste por venda forçada, foi realizada uma análise dos resultados de mais de 100 leilões em três segmentos do mercado imobiliário - escritórios, varejo e fins industriais e de armazéns, localizados em Moscou e de propriedade de pessoas jurídicas que utilizam o método análise de vendas pareadas. Os resultados da análise são apresentados na tabela.

Faixas de oscilação dos valores da provisão para ajuste de venda forçada

	Finalidade funcional do objeto	Faixa de oscilação nos valores do reajuste para venda forçada, %
	Edifícios e instalações de escritórios:
	Edifícios e instalações comerciais:
	Armazéns e edifícios e instalações industriais:

Como resultado da análise dos dados da tabela, foi identificada uma tendência de variação do seu valor médio, indicando que numa situação económica instável do país (final de 1998), os valores dos ajustamentos para vendas forçadas são superiores a numa situação económica relativamente estável (final de 2000).

O fator “venda forçada”, que influencia o valor de liquidação e se expressa quantitativamente na forma de ajuste para venda forçada, por sua vez consiste em um sistema de fatores de nível inferior.

Forçado a vender fator:

· · métodos de venda

· · datas de vendas

· · risco de investimento

· · custos de venda

· · outro

Um estudo mais aprofundado da dependência do ajustamento para a venda forçada destes objetos dos elementos constituintes do fator “venda forçada” permitir-nos-á derivar uma fórmula universal para o cálculo do valor de liquidação.

4. Estimativa do valor de liquidação

O valor de liquidação de uma empresa é o seu valor durante uma venda forçada, igual ao montante em dinheiro sob a forma da diferença entre os rendimentos da liquidação da empresa recebidos como resultado da venda dos seus activos para liquidação. Neste caso, estamos a falar de vender um imóvel num prazo demasiado curto para uma comercialização adequada.

A avaliação do valor de liquidação de uma empresa é realizada nos casos em que existem sérias dúvidas sobre a sua capacidade de continuar em atividade (a empresa está em estado de falência), ou se o valor da empresa no momento da liquidação puder ser superior do que se continuar a funcionar.

A situação de falência e liquidação de uma empresa é uma situação de emergência. A probabilidade de uma decisão positiva sobre o não pagamento, que normalmente acompanha esta situação, depende do valor do imóvel propriedade da empresa liquidada.

A avaliação do valor de liquidação de uma empresa não é necessária apenas em caso de liquidação da empresa. É importante em muitos outros casos, por exemplo: no financiamento de uma empresa devedora; durante a reorganização de uma empresa (inclusive durante o exame de programas de reorganização empresarial); ao desenvolver um plano de reembolso de dívidas de uma empresa devedora que esteja sob ameaça de falência; ao analisar e identificar a possibilidade de separar as capacidades de produção individuais da empresa em organizações economicamente independentes; ao avaliar pedidos de compra de um empreendimento; ao examinar transações fraudulentas que envolvam a transferência de direitos de propriedade a terceiros.

A estimativa do valor de liquidação de uma empresa em situação de falência apresenta uma série de características, principalmente devido à natureza da própria situação de emergência. Essas características devem ser levadas em consideração na avaliação do imóvel.

A avaliação do valor de liquidação refere-se às chamadas modalidades ativas de avaliação, quando, com base nos resultados obtidos, muitos interessados ​​tomam decisões de gestão adequadas. Uma característica do valor de liquidação de uma empresa é o alto grau de dependência de terceiros dos resultados da avaliação.

Com base nas regras gerais sobre a liquidação de pessoas jurídicas estabelecidas nos artigos 61 a 65 do Código Civil da Federação Russa, a principal diferença entre a liquidação de uma pessoa jurídica (empresa) e sua reorganização sob qualquer forma é que a liquidação não implica sucessão, ou seja, transferência dos direitos e obrigações da empresa liquidada para outras entidades.

A avaliação do valor de liquidação de uma empresa é calculada subtraindo ao valor ajustado de todos os ativos do balanço o montante dos custos correntes associados à liquidação da empresa, bem como o valor de todos os passivos.

O valor de liquidação é o preço pelo qual qualquer objeto é vendido no mercado dentro de um determinado prazo. Está sempre abaixo do valor de mercado.

Além disso, o valor de liquidação é um indicador que surge na presença de algumas circunstâncias extraordinárias que influenciam as mudanças na situação normal do mercado (por exemplo, quando

Fatores que influenciam o valor de liquidação:

Situação económica do mercado;

A dependência direta do custo de liquidação do período de venda do objeto, conhecido como “período de exposição”. Depende do tipo de imóvel, do preço inicial de venda e do nível de procura;

O nível de atratividade de um assunto no mercado, que é determinado por características específicas. Depende da demanda por um determinado tipo de objeto.

Determinado nos seguintes casos:

A empresa enfrenta a ameaça de falência;

A entidade empresarial demonstrou que o valor de liquidação da empresa supera aquele que estará em processo de exercício das suas atividades.

Métodos para estimar o custo de liquidação de uma entidade

1. O método direto envolve o cálculo do valor de liquidação utilizando (comparação direta com empresas semelhantes e o método de correlação e

2. Metodologia indireta, que envolve cálculo de valor através de avaliação de mercado. Neste caso, o valor de liquidação é o preço de mercado menos o custo do fator de venda forçada do empreendimento. É na determinação da magnitude deste fator que reside a principal dificuldade. Portanto, basicamente, no mercado interno, o custo das vendas forçadas é determinado pela opinião de especialistas.

Valor de liquidação em uma crise

Quando ocorre a menor instabilidade na economia do estado, o preço das entidades empresariais passa a ser influenciado por fatores, sendo o principal deles a limitação do momento das vendas. Portanto, o valor de liquidação é um indicador bastante relevante em condições de crise.

Assim, se a situação do mercado for caracterizada por alguma estabilidade, então o chamado “período de exposição” pode ser determinado por especialistas com base em informação estatística. Na presença de uma situação complexa e instável, tal cálculo não será mais caracterizado pela precisão e confiabilidade. Portanto, é aconselhável utilizar neste caso. Não devemos esquecer que a precisão da estimativa do custo de liquidação depende do profissionalismo e da experiência do avaliador.

O conceito de “valor de liquidação” pode ser aplicado tanto a uma entidade empresarial como um todo como aos seus componentes individuais. Um exemplo é a avaliação do custo de liquidação de ativos fixos. Todos os métodos e fatores listados acima podem ser aplicados a este objeto.