Kupno udziału w mieszkaniu: szczegóły projektu i ryzyko. Prawo pierwokupu udziału: w mieszkaniu, spółce z oo, współwłasność, ogłoszenie sprzedaży, wzór umowy, zrzeczenie się prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu nieruchomości

Znaczna część zasobu nieruchomości mieszkalnych znajduje się we wspólności majątkowej. Współwłasność nakłada pewne ograniczenia na operacje z przedmiotami: właściciel udziału nie może go sprzedać osobie trzeciej z pominięciem innych właścicieli mieszkań, którym przysługuje prawo pierwokupu.

Jak nazywa się prawo pierwokupu udziału w mieszkaniu i jak ono powstaje?

Na początek należy wyjaśnić, że majątek wspólny może być współdzielony lub wspólny. Zgodnie z art. 244 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej majątek należący do dwóch lub więcej osób uważa się za wspólny. Jeżeli zostaną ustalone dokładne udziały właścicieli, nieruchomość stanowi współwłasność, jeżeli nie została ustalona, ​​jest to współwłasność.

• Właściciel udziału ma prawo rozporządzać nim według własnego uznania, jeżeli jego działania nie naruszają praw pozostałych właścicieli.
• Nieruchomość wspólna nie może zostać sprzedana przez jednego ze współwłaścicieli – będzie to wymagało wstępnego podziału.

Prawo pierwszeństwa umorzenia powstaje w przypadku podjęcia przez właściciela udziału decyzji o jego sprzedaży i ustalenia jego wartości rynkowej. Jest on zobowiązany powiadomić o tym pozostałych właścicieli listem poleconym lub zawiadomieniem osobistym.

W terminie miesiąca od dnia otrzymania pisma właściciele sąsiednich udziałów muszą podjąć decyzję o zakupie.

Kto pierwszy otrzyma prawo?

Prawo nabycia udziałów w mieszkaniu mają:

• właściciele metrów kwadratowych w lokalach komunalnych;
• właściciele udziałów w mieszkaniach.

Sąsiedzi we wspólnym mieszkaniu często stają się przeszkodą, jeśli chodzi o sprzedaż pokoju. Chociaż takie mieszkanie wiąże się z oddzielnym mieszkaniem, pokój może zostać zarejestrowany jako własność prywatna lub jako część majątku wspólnego. W obu przypadkach przy dokonywaniu transakcji kupna i sprzedaży obowiązują normy art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: sąsiedzi mają pierwszeństwo w wykupywaniu wolnych pokoi.

Jeśli mówimy o mieszkaniu, w którym mieszka rodzina, sprzedaż udziału osobie trzeciej wydaje się niepraktyczna, a nawet absurdalna, gdyż często nie da się określić jego fizycznych granic (np. 1/3 udziału w 1- pokojowe mieszkanie). Jednak przy dziedziczeniu majątku i konfliktach rodzinnych też zdarzały się takie próby. Należy ściśle przestrzegać prawa akcjonariuszy do odkupu.

Części mieszkania będącej współwłasnością nie można zbywać pojedynczo. W pierwszej kolejności należy przeprowadzić podział z ustaleniem udziałów każdego z właścicieli, a dopiero potem można sprzedać swój udział – oczywiście współwłaściciel skorzysta z prawa pierwokupu.

Masz pytanie lub potrzebujesz pomocy prawnej? Skorzystaj z bezpłatnej konsultacji:

Prawo zabrania cedowania prawa wykupu na osoby trzecie: nie będzie możliwe uzgodnienie z krewnym lub sąsiadem podpisania zrzeczenia się na rzecz osoby trzeciej, z pominięciem innych właścicieli majątku wspólnego.

Jakie wyjątki od zasad pierwokupu przewiduje prawo?

Prawo pierwokupu przysługuje przy transakcjach kupna-sprzedaży oraz zamiany udziałów w lokalach mieszkalnych, z wyjątkiem sprzedaży:

• udziały w nieruchomościach na przetargach publicznych;
• udziały w działce, na której stoi dom będący współwłasnością, lub lokal w tym domu.

Wyjątkiem są umowy podarunkowe – tę lukę w prawie wykorzystują czasem mieszkańcy mieszkań komunalnych, którzy nie potrafią porozumieć się z sąsiadami. Aby uniknąć biurokracji związanej z odmowami i powiadomieniami, sprzedawca przekazuje pokój kupującemu rzekomo w prezencie, bezpłatnie, ten jednak musi zapłacić podatek do skarbu państwa – chyba że jest bliskim krewnym lub małżonkiem darczyńcy . Jeśli sąsiadom uda się udowodnić w sądzie, że umowa była fikcyjna, może zostać uznana za nieważną.

Instrukcja wykonania prawa poboru przy zbyciu akcji

Kupno i sprzedaż udziału musi zostać dokonana zgodnie z przepisami prawa. Oczywiście, gdy kupującym jest krewny lub sąsiad, nie ma żadnych trudności, ale co powinni zrobić ci, którzy chcą sprzedać metry kwadratowe w mieszkaniu komunalnym, ale żaden z sąsiadów nie wyraził chęci powiększenia swojej przestrzeni życiowej? A może myślą, zwlekają z podjęciem decyzji, a sprzedawca nie ma możliwości długo czekać?

W takich przypadkach należy przestrzegać zasad art. 250 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Prawo zatwierdza następujący algorytm działań:

• dystrybucja (dostarczanie) zawiadomień o sprzedaży akcji;
• uzyskanie pisemnych odstąpień od przejęcia;
• w przypadku braku odmowy – odczekać miesiąc od dnia zawiadomienia każdego z akcjonariuszy;
• sprzedaż udziału współwłaścicielowi lub osobie z zewnątrz, jeżeli nikt nie skorzystał z prawa pierwokupu.

Krok 1. Powiadomienie właścicieli

O zbliżającej się sprzedaży udziału należy powiadomić każdego współwłaściciela nieruchomości wspólnej. W tekście dokumentu należy podać nazwę sprzedawcy, adres, parametry techniczne przedmiotu i jego koszt, a także nazwę i adres odbiorcy w odniesieniu do normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z art. której adresatowi przysługuje prawo pierwokupu.

Dokumenty wysyłane są listem poleconym. Wypełnij formularz inwentarza i zawiadomienia o doręczeniu - powiadomi on, że list dotarł do adresata i będzie przydatny przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży.

Ogłoszenie o sprzedaży można również dostarczyć osobiście; w takim przypadku będziesz potrzebować duplikatu - kopii, na której adresat podpisze się i wskaże datę. W ten sposób będziesz się chronić i będziesz mógł udowodnić, że masz rację, jeśli akcjonariusze będą później chcieli zakwestionować transakcję.

Krok 2. Poczekaj miesiąc

Zgodnie z prawem każdy współwłaściciel ma miesiąc na przemyślenie tej kwestii. Jeżeli po tym terminie nikt nie zadeklarował swojego prawa pierwokupu nabycia udziału w mieszkaniu, można zawrzeć umowę z dowolną osobą trzecią.

Rzeczywista wartość udziału określonego w umowie nie powinna być mniejsza niż kwota, która została wcześniej zadeklarowana właścicielom sąsiednich udziałów. Naruszenie tej zasady będzie podstawą do uznania transakcji za nieważną na drodze sądowej.

Krok 3. Zrzeczenie się prawa pierwokupu

Gdy kilku sąsiadów nie złoży wniosku o umorzenie, a znajdzie się nabywca gotowy na zakup metrów kwadratowych, można przyspieszyć ten proces – jednak w tym przypadku wymagana będzie dobra wola mieszkańców, którzy zgodzą się na spisanie oświadczeń odmowy.

Krok 4. Zawarcie umowy kupna-sprzedaży udziałów

Niezależnie od tego, kto otrzyma udział – były sąsiad w mieszkaniu komunalnym, krewny czy osoba trzecia – umowa podlega obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu.

Norma została zatwierdzona na mocy art. 7 ustawy federalnej nr 172 „W sprawie zmian w ustawie federalnej 218-FZ „O państwowej rejestracji nieruchomości” i obowiązuje od 1 stycznia 2017 r.

Zasadę tę stosuje się także do wszelkich transakcji przeniesienia własności nieruchomości z udziałem osób małoletnich i obywateli posiadających ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

W przypadku konieczności dokonania zmian w umowie sprzedaży udziałów w zakresie warunków transakcji strony zawierają dodatkową umowę. Wzór umowy jest pisemny, przy jej sporządzaniu wskazane jest skorzystanie z wzoru. W dokumencie wskazano szczegóły umowy, imię i nazwisko notariusza, który ją poświadczył, numer wpisu do rejestru, a także dane paszportowe stron transakcji.

Umowa nie rozwiązuje umowy, zmienia jedynie treść niektórych klauzul – w tekście należy wskazać ich numery oraz nowe warunki, które wchodzą w życie od dnia podpisania dokumentu.

Podobnie jak umowa główna, umowa jest poświadczona notarialnie.

Jak wydać odmowę?

Aby zarejestrować zrzeczenie się prawa pierwokupu, sprzedający i wnioskodawcy będący właścicielami wspólnej nieruchomości muszą stawić się u notariusza z paszportami i zaświadczeniami o rejestracji praw majątkowych.

Procedura ta potrwa maksymalnie pół godziny, podczas której asystent notariusza sporządzi kopie, przygotuje dokumenty i wprowadzi dane wnioskodawców – uczestnicy będą musieli jedynie je podpisać i czekać na notarialne poświadczenie.

Dopuszczalna jest także inna metoda - odmowa osobistego stawiennictwa w izbie rejestracyjnej przy składaniu dokumentów w celu sformalizowania transakcji - należy jednak pamiętać, że umowa kupna-sprzedaży udziałów nadal wymaga poświadczenia notarialnego.

Sprzedaż udziału w nieruchomości mieszkalnej jest zadaniem kłopotliwym, ale wcale nie trudnym. Najważniejsze dla sprzedawcy jest działanie zgodnie z prawem: powiadomienie innych właścicieli o prawie pierwokupu odkupu i zachowanie 30-dniowej przerwy. Po jego upływie, w przypadku braku chętnych sąsiadów, właściciel może zawrzeć umowę z osobą trzecią.

Sprzedaż udziału w sprywatyzowanym mieszkalnictwie jest możliwa tylko w przypadku oficjalnej odmowy pozostałych właścicieli z prawa pierwokupu.
Aby uniknąć nieporozumień w przyszłości, ważne jest prawidłowe sformalizowanie odmowy, biorąc pod uwagę wszystkie subtelności prawne.
Przyjrzyjmy się bliżej, jak przebiega procedura i co jest potrzebne, aby skutecznie zrzec się prawa pierwokupu.

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Co to jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu oznacza, że ​​jeśli właściciel akcji chce ją sprzedać, musi najpierw zaoferować ją innym właścicielom. Tylko jeśli odmówią zakupu, będzie mógł wystawić dom na sprzedaż.

Wynika z tego, że jeśli planujesz sprzedać swoją część mieszkania, będziesz musiał wcześniej uprzedzić współwłaścicieli o swoim zamiarze. Wskazane jest dokonanie tego w formie pisemnej, aby wyeliminować ryzyko oskarżeń o niespełnienie tego warunku.

Jeśli relacje ze współwłaścicielami będą dobre, bez problemu wydają odmowę zakupu, po czym można spokojnie rozpocząć poszukiwania kupca. Jeśli jednak w związku pojawią się jakiekolwiek trudności, będziesz musiał wysłać list polecony z ofertą zakupu i poczekać na odpowiedź. Jeśli nie dotrze w ciągu 30 dni od daty powiadomienia, masz prawo sprzedać.

○ Co mówi prawo?

Głównym aktem prawnym regulującym stosunki prawne uczestników współwłasności jest Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. W sztuce. 250 tej ustawy przewidziano zasady szczegółowo regulujące prawo pierwokupu.

Zbywając udział w prawie współwłasności osobie z zewnątrz, pozostałym uczestnikom współwłasności przysługuje prawo pierwokupu sprzedawanego udziału po cenie, za jaką jest sprzedawany, i na innych równorzędnych warunkach, z wyjątkiem w przypadku sprzedaży na aukcji publicznej, a także w przypadku sprzedaży udziału w prawie współwłasności działki przez właściciela części budynku lub budowli znajdującej się na tej działce lub przez właściciela lokalu w określonym budynku lub konstrukcji (klauzula 1 art. 2150 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jednocześnie Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej reguluje nie tylko prawo innych właścicieli do nabycia udziału, ale także możliwość dokonania tego na takich samych warunkach, na jakich przedmiot zostanie zaoferowany osobie trzeciej.

Procedurę sprzedaży udziału w mieszkaniu regulują także:

• Kodeks rodzinny Federacji Rosyjskiej.
• Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

○ Zrzeczenie się prawa poboru akcjonariusza.

Odrzucenie oferty zakupu części mieszkania oznacza umożliwienie jego właścicielowi zawarcia umowy z osobą trzecią. Przyjrzyjmy się, jak prawidłowo sformalizować odmowę.

✔ Jakie dokumenty są potrzebne?

Możesz skorzystać z jednej z dwóch metod:

• Napisz pisemną odmowę w dowolnej formie, zgodnie z formalnym stylem wypowiedzi i potwierdź ją u notariusza.
• Wypełnij odmowę i osobiście prześlij ją do Rosreestr (używane najrzadziej).

W każdym z tych przypadków będziesz zobowiązany do:

• Paszport osobisty.
• Dokumenty tytułowe do mieszkania potwierdzające fakt posiadania udziału.

✔ Cechy procedury.

Proces rezygnacji nie jest bardzo trudny. Wystarczy sformalizować odmowę zakupu w odpowiedniej formie. Jeżeli właścicielem udziału jest osoba małoletnia, zrzeczenie się w jego imieniu sformalizuje jego przedstawiciel prawny. Ponadto każdy współwłaściciel ma trzy miesiące na zaskarżenie sprzedaży mieszkania i żądanie przeniesienia praw i obowiązków kupującego na siebie.

Jeśli mówimy o mieszkaniu komunalnym, a nigdy nie widziałeś właścicieli pozostałych pokoi, nie zwalnia to Cię z konieczności powiadomienia ich o planowanej sprzedaży i otrzymania odmowy. Aby to zrobić, możesz zamówić wyciąg z Rosreestr, który wskaże, kto jest właścicielem jakiego udziału.

Wykonywanie prawa poboru ma inne cechy:

• Nie można tego dotrzymać, jeśli udział nie zostanie sprzedany, lecz zmieniony lub przekazany w prezencie.
• Nawet jeśli zgodę na nabycie udziału wyraziło kilku właścicieli, transakcja może zostać zawarta tylko z jednym z nich.
• Warunki oferowanego udziału współwłaścicielom muszą być takie same, jak przy zawieraniu transakcji z osobami trzecimi.

✔ Przykładowa odmowa zakupu.

Chociaż dokument nie ma ścisłej formy, istnieją pewne wymagania dotyczące jego wypełnienia. Tak więc w tekście musisz napisać:

• Adres mieszkania i jego charakterystyka (należy podać powierzchnię nieruchomości lub jej udział procentowy w całym mieszkaniu).
• Fakt oferty wykupu ze wskazaniem ceny.
• Okres rozpatrzenia złożonej propozycji.
• Informacje o osobie wydającej odmowę (imię i nazwisko, dane kontaktowe i paszportowe).
• Data, podpis, pieczęć notarialna.

○ Jakie są konsekwencje odmowy prawa pierwokupu?

Prawo pierwokupu nie podlega cesji, wymagana jest pisemna odmowa. A on przede wszystkim grozi, że udział może zostać sprzedany trzeciemu nabywcy, który otrzyma prawo do zamieszkania w mieszkaniu.

✔ Sprzedaż udziałów osobom trzecim.

Udział może zostać sprzedany osobie trzeciej, jeżeli pozostali akcjonariusze wyrazili już odmowę nabycia lub upłynęło 30 dni od ich zawiadomienia o sprzedaży. W takim przypadku transakcja odbywa się według standardowego schematu kupna i sprzedaży. W takim przypadku kupujący ponosi ryzyko:

• Podważanie transakcji przez współwłaścicieli, którzy zmienili zdanie.
• Pojawienie się nieporozumień z nowymi sąsiadami.

Jednak wielu przyciąga niższy koszt nieruchomości w przypadku sprzedaży tylko części mieszkania. W związku z tym każdy osobiście określa poziom ryzyka dla siebie.