Jak sprzedać dom z kredytem hipotecznym. Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką? Sposoby sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym: jak sprzedać legalnie + 4 powody, dla których warto sprzedać + 4 sposoby zawarcia umowy kupna/sprzedaży + możliwe ryzyko + czy potrzebujesz pomocy profesjonalisty?

Materiał ten zainteresuje tych, którzy wielokrotnie zastanawiali się, jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką.

Dlaczego ludzie zaciągają kredyt mieszkaniowy, a potem chcą się go pozbyć? Powody takich działań są zupełnie inne. Wiele osób błędnie uważa, że ​​sprzedaż domu z kredytem hipotecznym jest po prostu niemożliwa, jednak nie jest to absolutnie prawdą.

Istnieją sposoby na pozbycie się irytujących długów, które oprócz wszystkiego pomogą Ci „odzyskać” wydane pieniądze.

Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym: szczegółowo

Według statystyk około 60% wszystkich mieszkań w Rosji zostało zakupionych na kredyt hipoteczny. Z powodu kryzysu gospodarczego wiele osób nie jest w stanie spłacić swoich długów.

Stosunek liczby zaciągniętych kredytów do zadłużenia z nich wynika na wykresie:

Jak widać, nierzadko zdarza się sytuacja, że ​​mieszkanie trzeba pilnie sprzedać, ale wisi nad nim jeszcze zadłużenie. W związku z tym pojawia się pytanie: czy taki układ jest w ogóle realny?

Można się go pozbyć, ale trzeba bardzo mądrze dogadać się z prawnikami. Teraz nie ma już znaczenia, na jakim etapie jest spłata zadłużenia. Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką w momencie, gdy dopiero rozpoczęto jego budowę? Tak, chociaż nie będzie to tak opłacalne.

Pamiętaj: transakcje mieszkaniami obciążonymi hipoteką można przeprowadzać wyłącznie za zgodą banku lub innej organizacji finansowej, która udzieliła kredytu.

W przypadku naruszenia zasad i prawa bank ma prawo wystąpić z roszczeniem wobec kredytobiorcy i przejąć od niego mieszkanie.

Jakie mogą być inne powody, dla których bank może złożyć pozew?

• właściciel przeprowadził prace budowlane, które zmieniły parametry techniczne obudowy;
• kredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego;
• mieszkanie zostało w znacznym stopniu zniszczone przez właściciela;
• nielegalne wykonanie prezentu lub transakcji kupna/sprzedaży;
• przeniesienie nieruchomości na osobę trzecią z winy kredytobiorcy.

Oznacza to, że nieruchomość możesz wystawić na sprzedaż jedynie przy pomocy instytucji finansowej, gdyż tak naprawdę nieruchomość nie jest jeszcze w całości Twoją własnością. Do czasu spłaty zadłużenia kredytowego teoretycznie głównym właścicielem mieszkania jest bank. Oznacza to, że wszelkie transakcje omijające instytucję finansową zostaną ostatecznie zwrócone przeciwko Tobie.

Nie oznacza to jednak, że mieszkania obciążonego hipoteką nie można wystawić na aukcję. Realne jest ponadto zrealizowanie transakcji w taki sposób, aby odzyskać pieniądze wydane na wpłaty do banku.

Jeśli z jakiegoś powodu Twoja rodzina nie radzi sobie z długami, sprzedaj dom. Nie powinieneś obarczać się zobowiązaniami wobec banku, których nie jesteś w stanie uregulować.

Dlaczego warto sprzedawać nieruchomości obciążone hipoteką?

Powody, dla których ludzie pozbywają się kredytu hipotecznego, są różne. Ale najczęściej jest to spowodowane utratą pracy, a co za tym idzie brakiem stałego dochodu. Niektórzy zaczynają oszczędzać na wszystkim lub szukają dodatkowych źródeł dochodu, inni zaś decydują się na sprzedaż metrów kwadratowych.

Jakie inne przyczyny mogą prowadzić do potrzeby:

• utrata pracy i dochodów;
• potrzeba powiększenia przestrzeni życiowej;
• sytuacja rodzinna;
• Są ludzie, którzy sprzedają domy wyłącznie dla własnego zysku.

1. Utrata pracy.

Niestabilność gospodarcza kraju dotknęła wszystkich Rosjan. Wiele przedsiębiorstw jest w trakcie zwalniania pracowników, firmy i firmy są zamykane na zawsze. W rezultacie zwykli obywatele pozostają bez pracy – w konsekwencji głównego źródła dochodu.

Nikt nie może ubezpieczyć się od utraty pozycji. Dlatego każdy, kto zaciąga kredyt hipoteczny, musi być przygotowany na taki rozwój sytuacji.

Banki nie przejmują się tym, co wydarzyło się w pracy. Najważniejsze dla nich jest to, że pożyczkobiorca co miesiąc spłaca wymaganą kwotę pożyczki. Opóźnienie nawet o jeden dzień obarczone jest karami finansowymi i dodatkowymi karami ze strony banku.

Wiele rodzin, aby nie wpaść w duże długi, sprzedaje mieszkania obciążone hipoteką, gdy tylko dowiedzą się, że są niewypłacalne.

2. Potrzeba powiększenia przestrzeni życiowej.

Potrzeba powiększenia przestrzeni życiowej pojawia się zwykle wraz z narodzinami dziecka. Gdy w rodzinie pojawi się drugie dziecko, rodzice mogą liczyć na pomoc państwa. Pieniądze te, zgodnie z prawem, mogą zostać wydane na zakup nieruchomości lub zakup mieszkania z kredytem hipotecznym.

Drugim powodem zwiększania powierzchni życiowej jest wysoki poziom dochodów rodziny. Kiedy ludzie zaczynają osiągać dobre zyski z biznesu, pojawia się naturalne pragnienie poprawy warunków życia.

Możesz to zrobić w następujący sposób:

1. Wystaw na aukcję mieszkanie obciążone hipoteką i kup dom o dużej powierzchni.
2. Kup kolejne mieszkanie na kredyt. Gdy dochód jest naprawdę duży, instytucja finansowa nie ingeruje w nową transakcję.

3. Sytuacja rodzinna.

Często małżeństwa chcą żyć oddzielnie od swoich bliskich. Dla nowożeńców są 2 możliwości: wynająć dom lub kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Wynajęcie pokoju jest tańsze niż spłata kredytu hipotecznego. Ale w tym przypadku musisz zapłacić za cudze mieszkanie. Dlatego też, jeśli to możliwe, młodzi ludzie zaciągają kredyt hipoteczny.

Z biegiem czasu ludzie mogą chcieć rozwodu z różnych powodów. Dzielenie długów przez sąd jest absurdem, bo lepiej sprzedać wspólny dom i po równo podzielić zysk.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką i jednocześnie zarabiać?

Jak to zrobić? Jest to możliwe tylko wtedy, gdy mieszkanie zostało odebrane na etapie budowy domu. Po zakończeniu pracy koszt mieszkania wzrośnie - to aksjomat. W większości przypadków korzyść z takiej transakcji przewyższa wszelkie koszty poniesione na kredyt hipoteczny.

Na zdjęciu widzimy, że mieszkanie jednopokojowe, które jest jeszcze w fazie budowy, jest tańsze od tego, które zostało oddane do użytku.

Ci, którzy wpadli na pomysł zarabiania pieniędzy, radzą sprzedawać w ten sposób mieszkania jeszcze zanim dom będzie gotowy do zamieszkania. W takim przypadku formalności zostaną uproszczone.

4 możliwości sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką

Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym? Dowiedzieliśmy się już, że tak. Teraz pozostaje dowiedzieć się, jakie opcje istnieją.

Od razu zaznaczmy, że żadna z poniższych metod nie będzie łatwa. W końcu tak naprawdę próbujesz komuś sprzedać swoją pożyczkę, więc nie będzie to dla Ciebie łatwe. Zanim wystawisz swój dom na aukcję, zdecyduj o sposobie przeprowadzenia transakcji.

Opcja 1. Sprzedam z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego.

Najłatwiej jest sprzedać za gotówkę. Oznacza to, że kupujący zobowiązuje się do natychmiastowego pokrycia całości kosztów, a tym samym spłaty zadłużenia hipotecznego.

Najtrudniej jest znaleźć nabywcę na nieruchomość, która w dużej mierze jest własnością banku i na której wisi dług. Przecież ci, którzy mają środki na zakup mieszkania, nie muszą kontaktować się z bankami, tylko kupują dom za pośrednictwem dobrej agencji nieruchomości.

Powody, dla których ludzie są gotowi kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym:

• koszt jest o rząd wielkości niższy niż cena rynkowa nieruchomości;
• lokalizacja domu (dobra infrastruktura, bliżej pracy, znani sąsiedzi);
• wysokiej jakości prace budowlane.

Niewiele osób wybiera tę metodę finalizacji transakcji ze względu na obawę, że wpadną w ręce oszustów. Przecież najpierw wpłacają pieniądze, a dopiero potem sporządzają dokumenty.

Etapy zawierania umowy kupna/sprzedaży:

1. Kupujący wyraża pisemną zgodę na zakup domu obciążonego hipoteką (dokument musi być poświadczony przez notariusza).
2. Dokument musi wskazywać pełną kwotę należną bankowi.
3. Gdy kwota wpłynie na konto bankowe, z domu znika status „hipoteczny”.
4. Następnie pożyczkobiorca i kupujący sporządzają umowę kupna/sprzedaży.
5. Jeżeli mieszkanie jest na etapie budowy, strony zawierają umowę o wspólnej budowie.

Zachowaj ostrożność przy zawieraniu takiej transakcji! Zwłaszcza jeśli występujesz w roli kupującego.

Kwotę, która ma zostać zwrócona kredytobiorcy za sprzedaż obciążonego hipoteką mieszkania, kupujący musi umieścić w specjalnym sejfie w banku. Dopiero po podpisaniu wszystkich dokumentów po obu stronach sprzedający ma prawo przejąć swoją część transakcji.

Opcja 2. „Pobierz ponownie”.

Innym sposobem sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jest przeniesienie swoich zobowiązań wobec banku na inną osobę. Nie martw się, procedura rejestracji jest całkowicie legalna.

Osoby chętne do wykupienia Twojego długu hipotecznego można znaleźć na portalach poświęconych nieruchomościom.

Kilka przydatnych linków:

• https://realty.yandex.ru
• https://tvoyadres.ru
• https://www.avito.ru

Głównym warunkiem ponownego zaciągnięcia kredytu jest posiadanie stabilnych dochodów i pozytywna historia kredytowa nabywcy mieszkania. Jeśli strony osiągnęły porozumienie, możesz przystąpić do sporządzania umowy. Istota tego dokumentu polega na tym, że mieszkanie nadal jest zastawione na rzecz banku, ale dług spada na kupującego. Jeśli nowy właściciel ma wystarczająco dużo pieniędzy, może pokryć cały koszt mieszkania i spłacić kredyt hipoteczny z góry.

Zazwyczaj za sporządzenie tego typu umowy odpowiada sam bank. Sprzedający ma jedynie obowiązek podpisać dokument, w którym wyraża zgodę na przeniesienie długu hipotecznego na osobę trzecią.

Opcja nr 3. Sprzedaż nieruchomości przez pracowników banku.

Jeśli zdecydujesz się sprzedać swój dom, ale z jakiegoś powodu nie masz czasu samodzielnie szukać kupca, mogą to zrobić sami pracownicy banku. Wszystkie etapy reemisji długu będą kontrolowane wyłącznie przez bank.

W dniu ponownej rejestracji sprzedawca ma obowiązek stawić się na spotkaniu i podpisać niezbędne dokumenty. Kupujący z kolei musi zapłacić określoną kwotę i wyrazić pisemną zgodę na jej temat.

Jeżeli w momencie sporządzania dokumentów istnieje różnica pomiędzy ceną obciążonego hipoteką mieszkania a całkowitą ceną nieruchomości, wówczas saldo z zakupu/sprzedaży zostaje zwrócone sprzedającemu. Kupujący nie przekazuje pieniędzy pożyczkobiorcy osobiście, lecz umieszcza je w specjalnym sejfie. Można je odebrać dopiero po zawarciu nowej umowy.

Opcja nr 4. Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką bez pomocy banku?

W przypadku samodzielnego sfinalizowania transakcji kupna/sprzedaży domu obciążonego hipoteką, sprzedający bierze na siebie wszelkie troski. Będzie osobiście nadzorował usunięcie obciążenia z mieszkania, a także zajmie się ponowną rejestracją wszystkich dokumentów. Nie da się tego zrobić z pominięciem banku i jest to nielegalne, dlatego o swojej decyzji musisz powiadomić swojego doradcę kredytowego.

Procedura sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym:

1. Kupujący dokonuje oględzin nieruchomości.
2. Jeśli wszystko mu się podoba, musi powiedzieć bankowi, że jest gotowy kupić nieruchomość obciążoną hipoteką.
3. Bank z kolei sporządza umowę i poświadcza ją notarialnie.
4. Kupujący wnosi kwotę niezbędną do spłaty zadłużenia do komórki bankowej nr 1, a jeśli sprzedawca również otrzyma pieniądze z transakcji, wówczas część kwoty umieszcza dla niego w komórce nr 2.
5. Po spłacie długu obciążenie zostaje zdjęte ze sprzedającego.
6. Strony podpisują umowę kupna/sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką.
7. Następnie dostęp do komórek zostaje otwarty dla banku i sprzedawcy.

Transakcję można zrealizować w ciągu 14-20 dni roboczych. Najtrudniej jest znaleźć kupca, który musi spełniać wymagania banku.

Lista dokumentów do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką

Przed sprzedażą domu kredytobiorca lub bank musi przygotować szereg dokumentów i zaświadczeń.

Pakiet dokumentów dla pożyczkobiorcy i kupującego:

• paszport obywatela Federacji Rosyjskiej;
• SNIL lub NIP;
• zaświadczenie od pracodawcy o wypłacalności kupującego;
• przedwstępna umowa kupna/sprzedaży poświadczona notarialnie;
• zaświadczenie od kupującego o historii kredytowej;
• nota hipoteczna;
• dokument od kupującego dotyczący wpłaty pieniędzy do cel;
• dokument potwierdzający zdjęcie obciążenia hipotecznego ze strony sprzedającego (kredytobiorcy);
• dokument dotyczący usunięcia obciążenia mieszkania (tylko przy pełnej spłacie długu).

Możliwe ryzyko

Każda transakcja może zawierać ukryte pułapki, o których musisz wiedzieć.

Jeśli powierzysz transakcję bankowi, nie spodziewaj się, że część pieniędzy ze sprzedaży trafi do Ciebie. Dla każdej instytucji finansowej najważniejsze jest odzyskanie części kredytu hipotecznego, dlatego sprzedaż domu najlepiej przeprowadzić samodzielnie.

Zdarzają się przypadki, gdy bank zabrania kredytobiorcy samodzielnego przeprowadzenia transakcji. Klauzula ta musi być zapisana w umowie kredytu hipotecznego.

Nie ma szczególnego ryzyka dla nabywcy mieszkania obciążonego hipoteką, ponieważ sprzedaż jest ściśle kontrolowana przez ustawę Federacji Rosyjskiej „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”, którą można znaleźć na stronie internetowej: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

W procesie transakcji muszą być zaangażowani przedstawiciele banku, pośrednik w obrocie nieruchomościami i notariusz.

Pamiętać! Zabronione jest samodzielne ustalanie ceny mieszkania obciążonego hipoteką, nawet jeśli sprzedażą zajmuje się osobiście właściciel nieruchomości. Bank ustali cenę, która będzie w stanie pokryć całe zadłużenie kredytobiorcy.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką.

Jak sfinalizować transakcję? 3 opcje.

Potrzebujesz pomocy profesjonalistów?

Tylko profesjonalni pośrednicy w handlu nieruchomościami i notariusze mogą porozmawiać o wszystkich niuansach i wyjaśnić, jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką i to z zyskiem. Nie szczędź wydatków i czasu, aby znaleźć pomoc dla siebie. Pomogą nie tylko przyspieszyć proces transakcji, ale także zyskają możliwość zarobienia na sprzedaży domu.

Teraz wiesz, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, uwalniając się od niemożliwych do spłaty długów. Oczywiście w tym celu trzeba spędzić ponad tydzień na poszukiwaniu kupca, a następnie skompletowaniu wszystkich dokumentów. Ale możesz zdjąć z siebie niepotrzebne ciężary.

W 2018 roku w ramach DDU udzielono około 312 tys. kredytów na zakup mieszkań. Kwota pożyczek wynosi około 650 miliardów rubli. Imponujący? Tak, w ostatnich latach liczba mieszkań

Zaświadczenia i dokumenty wymagane przez banki do uzyskania kredytu hipotecznego

Każda rodzina chce żyć oddzielnie od rodziców, bez względu na to, jak dobre są relacje z krewnymi. I w tej chwili wiele rodzin myśli o kredycie hipotecznym.

Warunki udzielenia przez Sbierbank kredytu hipotecznego wnioskodawcy na podstawie dwóch dokumentów

Sbierbank jest największą instytucją bankową w kraju i dlatego może sobie pozwolić obywatelom na lojalne warunki kredytowania. Uderzającym tego przykładem w Sbierbanku jest kredyt hipoteczny dla dwojga

Gdzie dla wnioskodawcy taniej jest uzyskać ubezpieczenie na życie i zdrowie do kredytu hipotecznego?

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego na życie może obniżyć oprocentowanie kredytu, często sprawiając, że wykupienie polisy będzie całkiem opłacalne. Rynek kredytowy wzbogacony jest różnymi „smacznymi” korzyściami

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego zabezpieczony nieruchomością

Kiedy rodzina potrzebuje mieszkania, jedyną realną opcją jest kredyt hipoteczny. Najbardziej atrakcyjnym sposobem jest kredyt hipoteczny zabezpieczony nieruchomością bez wkładu własnego. Czy to możliwe

Ubiegamy się o kredyt hipoteczny dla emerytów w Sbierbanku: warunki udzielenia pożyczki

Wiek emerytalny to doskonały czas na rozwiązanie tak ważnych kwestii, jak zakup domu, domku letniskowego czy działki. Kredyt hipoteczny dla emerytów w Sbierbanku zgodnie z warunkami w 2017 r

Ubezpieczenie na życie i zdrowie kredytobiorcy przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny w Rosgosstrakh

W Rosji ludzie coraz częściej korzystają z kredytu hipotecznego na zakup własnego domu. Wiele banków udziela obecnie kredytów hipotecznych na różnych warunkach. Jeden z banków

Kapitał macierzyński na spłatę kredytu hipotecznego w Sbierbanku

Chcesz efektywnie wykorzystać kapitał macierzyński i docelowo zostać właścicielką nowego domu? Czas zatem dowiedzieć się, jak spłacić kredyt hipoteczny kapitałem macierzyńskim z Sbierbanku.

Program pomocy dla kredytobiorców kredytów hipotecznych w trudnej sytuacji

Gwałtowne pogorszenie sytuacji gospodarczej kraju spowodowało, że wiele osób nie jest w stanie spłacać kredytów mieszkaniowych. Aby zminimalizować negatywne skutki P

Kapitał macierzyński: kilka opcji zakupu mieszkania z kredytem hipotecznym.

Jak kupić mieszkanie mieszkalne z kredytem hipotecznym z kapitałem macierzyńskim? To pytanie zadają sobie młode rodziny. Ukierunkowane środki można zainwestować w zakup mieszkania lub przeznaczyć na spłatę pozostałego zadłużenia

Odpowiedź na pytanie „Czy można legalnie sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?” - tak, to możliwe. Jeśli tylko sprzedający znajdzie nabywcę, który chce kupić dom, który jest nadal zastawiony bankowi. To nie jest proste. Albo mieszkanie musi być super dobre, albo trzeba będzie zapewnić jakieś zniżki i preferencje. W przeciwnym razie po co to robić, skoro rynek dostępnych mieszkań jest nasycony?

Będąc kilka lat temu szczęśliwym posiadaczem własnego domu z kredytem hipotecznym, dzisiaj znaleźliśmy się w nieoczekiwanej sytuacji:

• stracił pracę;
• poważnie zachorować i nie mieć ubezpieczenia;
• rozwiedziony;
• warunki mieszkaniowe nie są zadowalające lub istnieje pilna potrzeba rozbudowy;
• przeprowadzka do innego miasta na stałe.

Co zrobić, jeśli w danej chwili nie ma już możliwości dalszej spłaty kredytu i konieczna jest sprzedaż zastawionego mieszkania? Spróbujmy dowiedzieć się, jakie schematy prawne istnieją dla takich transakcji i w jakich przypadkach straty dłużnika będą minimalne.

Dług hipoteczny

Zadłużenie hipoteczne staje się przeterminowane w następnym dniu następującym po niedokonaniu płatności w wyznaczonym terminie. Automatycznie, bez udziału pracownika banku, uruchamia się mechanizm kar finansowych przewidzianych w umowie kredytowej za zwłokę w spłacie. Dodatkowo do czasu spłaty naliczają takie same odsetki jak od zadłużenia głównego.

Dlatego gdy tylko poczujesz, że pojawiły się poważne problemy i musisz sprzedać dom, zmobilizuj się i terminowo spłacaj bieżące raty. A wtedy będziesz miał przynajmniej miesiąc na podjęcie wspólnej z bankiem decyzji o wyjściu z trudnej sytuacji. Jeśli tego nie zrobisz, przekonasz się, czym jest procent składany.

Zezwolenie banku

Choć mieszkanie jest zastawione, nie można nim rozporządzać bez zgody zastawnika. Jest to wyraźnie określone w umowie kredytowej i umowie zabezpieczającej.

Dlatego pilnie zawiadamiamy bank o zamiarze sprzedaży mieszkania i prosimy o zgodę na transakcję. Ponieważ Za oknem kryzys, organizacje kredytowe dość spokojnie reagują na sprzedaż zabezpieczenia i udzielają pozwolenia.

Dłużnik i wierzyciel muszą omówić główne pytanie: który z nich sprzeda mieszkanie? Dopiero po tym można podjąć dalsze działania.

Co jest bardziej opłacalne dla kredytobiorcy: patrzeć, jak bank sprzedaje jego dom, czy sam go sprzedać? Aby zrozumieć, należy odpowiedzieć na 2 pytania: jakie są cele wierzyciela i jakie są cele dłużnika. Oni są różni.

Jeżeli sprzedający jest wierzycielem

Celem banku jest jak najszybsza spłata zadłużenia hipotecznego kredytobiorcy, tj. odzyskać swoje pieniądze. W związku z tym zabezpieczenie wystawiane jest na sprzedaż po cenie likwidacyjnej ustalonej przez rzeczoznawcę.

Definiuje się ją jako cenę, za jaką zabezpieczenie można sprzedać bardzo szybko i przy minimalnych kosztach. Jego wielkość jest o około 20-25 proc. mniejsza od rynkowej. Jeżeli mieszkanie w tej cenie nie zostanie sprzedane w określonym terminie (np. 1 miesiąc), jego cena zostaje obniżona.

W wyniku sprzedaży mieszkania może się okazać, że otrzymane środki nie pokryją w całości zadłużenia. Te. pożyczkobiorca stracił dom i nadal jest winien bankowi pewną kwotę.

Jeżeli sprzedający jest dłużnikiem

W odróżnieniu od hipoteki celem dłużnika jest sprzedaż domu w taki sposób, aby całkowicie spłacić zadłużenie hipoteczne i odzyskać większość wpłaconego wkładu własnego. I zrób to jak najszybciej, ale bez nadmiernego obniżania ceny. Odsetki zapłacone od pożyczki przepadają bezpowrotnie, nie ma od tego ucieczki. To są straty bezpośrednie.

Sprzedaż zabezpieczenia

Jeżeli pożyczkodawca i pożyczkobiorca dojdą do porozumienia, że ​​dłużnik sam sprzeda dom, należy pilnie poszukać kogoś, kto go kupi. Lepiej byłoby zrobić to wczoraj.

Jak sprzedać mieszkanie, jeśli jest obciążone hipoteką? Istnieją trzy systemy prawne. Zastosowanie każdego z nich zależy od tego, kim będzie nabywca: osoba posiadająca własne środki na zakup, czy też osoba, która zamierza kupić go na kredyt.

Schematy sprzedaży mieszkań

Kredytobiorca może samodzielnie sprzedać mieszkanie, korzystając z następujących schematów:

• korzystanie ze skrytek depozytowych przy sprzedaży mieszkania z dużym zadłużeniem kredytobiorcy wobec organizacji bankowej;
• wykorzystanie zaliczki przy sprzedaży mieszkania z niewielkim zadłużeniem wobec banku;
• skorzystanie z dłużnika zastępczego przy sprzedaży mieszkania kupującemu, który dysponuje jedynie środkami na spłatę zadłużenia sprzedającego wobec banku.

Rozważmy szczegółowo wszystkie trzy metody. Pamiętamy jednak, że w przypadku każdego z nich najpierw uzyskujemy zgodę banku wierzyciela.

Dług jest duży, korzystamy z sejfów

Cudem znalazłeś kupca, który ma własne środki i tak mu się spodobało twoje mieszkanie, że jest gotowy je kupić, oddając część pieniędzy na spłatę salda długu pożyczkobiorcy.

Aby zrozumieć, lepiej użyć konkretnych liczb. Załóżmy, że cena rynkowa mieszkania wynosi 4 miliony rubli. Zaległe saldo – 1,9 miliona rubli. Dług jest bardzo duży.

• za zgodą kredytobiorcy, kredytobiorca i kupujący zawierają umowę kupna-sprzedaży z warunkiem możliwości wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego;
• pieniądze zapłacone przez sprzedającego są zdeponowane w dwóch komórkach bankowych: w pierwszej wpłacana jest kwota zadłużenia wobec banku z tytułu pożyczki - 1 900 000 rubli, w drugiej - kwota kosztu mieszkania pomniejszona o dług - 2 100 000 rubli;
• strony składają do MFC wniosek oraz niezbędne dokumenty w celu zarejestrowania przeniesienia prawa do lokalu na nowego właściciela;
• po zarejestrowaniu przeniesienia praw instytucja kredytowa otrzymuje środki z pierwszej komórki - 1 900 000 rubli. o wcześniejszą spłatę zadłużenia kredytowego;
• Po zwróceniu środków bank przekazuje nowemu właścicielowi Rosreestr pismo zezwalające na usunięcie zabezpieczenia z nieruchomości;
• kupujący usuwa kaucję z mieszkania i staje się jego pełnym właścicielem;
• sprzedawca uzyskuje dostęp do komórki zawierającej 2 100 000 rubli.

Minimalny okres całej operacji to 3 tygodnie.

Dług jest niewielki, korzystamy z zaliczki

Wartość rynkowa mieszkania, podobnie jak w poprzednim przykładzie, wynosi 4 miliony rubli. Ale pozostała kwota wynosi tylko 400 000 RUB.

Instrukcja krok po kroku takiej transakcji:

• za zgodą banku hipoteka i kupujący zawierają przedwstępną umowę kupna-sprzedaży pod warunkiem wpłacenia zaliczki na poczet ceny mieszkania w wysokości 400 000 rubli;
• strony wspólnie udają się do banku i dokonują wcześniejszej spłaty kredytu;
• bank po otrzymaniu pieniędzy przekazuje pożyczkobiorcy list zezwalający Rosreestrowi na usunięcie zabezpieczenia z mieszkania;
• po usunięciu zabezpieczenia strony podpisują zwykłą umowę DCT i udają się do MFC, gdzie składają wniosek o zarejestrowanie przeniesienia własności.

Po rejestracji państwowej kupujący stanie się pełnym właścicielem mieszkania, na potwierdzenie którego otrzyma DCP z państwowym znakiem rejestracyjnym i wyciągiem z Jednolitego Rejestru Państwowego.

Minimalny okres całej operacji to 3 tygodnie.

Wymiana kredytobiorców hipotecznych

Schemat ten stosuje się, jeśli kupujący ma niewiele własnych pieniędzy, ale wystarczają na spłatę długów sprzedającego wobec wierzyciela.

Instrukcja krok po kroku takiej transakcji:

• kupujący zbiera i składa w banku dokumenty niezbędne do zatwierdzenia jego kandydatury na nowego kredytobiorcę;

• Podczas gdy trwa zatwierdzenie przyszłego pożyczkobiorcy, stary musi regularnie spłacać pożyczkę. W przypadku powstania zadłużenia przeterminowanego bank nie pozwoli na wymianę kredytobiorców do czasu jego likwidacji;
• po uzyskaniu zgody banku na transakcję strony przystępują do wznowienia kredytu;
• stary kredytobiorca składa do banku wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego za przekazane mu na ten cel środki kupującego. Przyszły kredytobiorca ubiega się o kredyt hipoteczny w kwocie równej różnicy pomiędzy kosztem mieszkania a kwotą przekazaną byłemu kredytobiorcy;
• instytucja kredytowa dokonuje czynności zmiany kredytobiorcy i wystawia dotychczasowemu dłużnikowi zaświadczenie o zamknięciu hipoteki, a nowo utworzonemu dłużnikowi umowę pożyczki wraz z harmonogramem spłat;
• strony podpisują umowę;
• do komórki wpisuje się kwotę pożyczki otrzymanej przez nowego pożyczkobiorcę;
• z nowym kredytobiorcą zostaje sporządzona umowa zabezpieczenia;
• Strony ponownie rejestrują własność lokalu na nowego właściciela.

Przy zmianie kredytobiorcy nie ma konieczności usuwania obciążenia mieszkania, aby je sprzedać. Nadal będzie zastawiony na rzecz banku, tyle że pod nową hipoteką.

Minimalny okres całej operacji sprzedaży mieszkania to 1 miesiąc.

Trudności ze sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym

Rozważane programy to jedynie programy, które działają w pomyślnych splotach okoliczności i w idealnych warunkach. W praktyce pojawia się wiele różnych przeszkód, „niewygodnych” transakcji, które opóźniają cały proces. Zwykle pojawiają się w najbardziej nieodpowiednim momencie i na dowolnym etapie.

Jednak najważniejszą przeszkodą jest brak chętnych do zakupu mieszkania obciążonego hipoteką.

Co jeszcze może spowolnić proces:

• wykorzystanie kapitału macierzyńskiego przez kupującego;
• kupujący jest hipoteką wojskową (taka transakcja może w ogóle nie dojść do skutku);
• kupujący, którego znaleziono z trudem, nie jest zadowolony z banku (przy wymianie kredytobiorcy);
• sprzedaż wymaga notarialnego poświadczenia;
• mieszkanie kupuje kilku nabywców;
• mieszkanie zostało wyremontowane przez pierwszego kredytobiorcę, o czym dowiedział się bank (przy zmianie kredytobiorcy);
• wymagana jest zgoda władz opiekuńczych;
• kupujący na pewnym etapie odmówił zakupu lub zaproponował nowe warunki;
• itp.

Pomimo trudności ze sprzedażą mieszkania obciążonego hipoteką, nie ufaj bankowi, że to zrobi, sprzedaj je sam. W przeciwnym razie stracisz zarówno mieszkanie, jak i pieniądze. A jeśli sprzedasz je samodzielnie, jest szansa, że ​​uzyskany dochód przeznaczyć na zakup tańszego mieszkania

Ostatnia modyfikacja: styczeń 2019 r

Kredytobiorcy hipoteczni przekonują, że lepiej zapłacić bankowi za dom, niż prawie tyle samo za wynajęty dom. Zanim staną się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości, klienci będą musieli długo spłacać kredyt. W tak długim okresie sytuacja może się radykalnie zmienić i w związku z tym zajdzie konieczność sprzedaży zabezpieczenia. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i jak sprzedać mieszkanie z obciążeniem wyjaśniono w tym artykule.

Nie wszyscy obywatele dysponują wystarczającymi środkami finansowymi na zakup własnego domu, dlatego też kredyt hipoteczny pozostaje od wielu lat najpopularniejszym sposobem na zdobycie własnego mieszkania dla większości.

W przypadku tego typu transakcji, oprócz uzyskania zgody wierzyciela, wymagana będzie zgoda organów opiekuńczych. Oprócz poszukiwania nabywców, rodzice będą musieli jednocześnie znaleźć odpowiednie mieszkanie na wymianę. Jeżeli transakcja wymiany nie będzie możliwa, nieruchomość będzie musiała zostać sprzedana wraz z jednorazowym zakupem innego lokalu mieszkalnego. W takim przypadku najpierw trzeba będzie uzyskać zgodę zarówno wierzyciela, jak i organów OOiP (organów opiekuńczych i kuratorskich). Trudność polega na tym, że problematyczne jest natychmiastowe znalezienie zarówno kupującego, jak i sprzedającego odpowiednią przestrzeń życiową, którzy są skłonni poczekać.

Zgoda POiP wydawana jest po dostarczeniu pełnego pakietu dokumentów, obejmującego:

• oświadczenie rodziców;
• wniosek od dziecka, które ukończyło 14 lat i ma udział;
• dokumenty dotyczące sprzedawanego przedmiotu (wyciąg z Rosreestr, pisemna zgoda banku lub hipoteki, umowa pożyczki);
• dokumenty tytułowe zakupionego przedmiotu;
• paszporty techniczne obu mieszkań;
• oszacowanie wartości rynkowej obu nieruchomości.

Ponadto należy wziąć pod uwagę, że nabywana w zamian nieruchomość musi odpowiadać charakterystyce lokalu mieszkalnego, a udział dziecka w metrach nie powinien być mniejszy niż ten, który został przypisany małoletniemu. Mówiąc najprościej, nie pozwala na pogorszenie warunków życia małoletniego właściciela. Ważny! Zamiana mieszkania na mieszkanie w nowym budynku na etapie budowy nie będzie możliwa, jeśli dzieci będą miały udziały w starym mieszkaniu.

Czy masz jakieś pytania dotyczące tego tematu? Zapytaj naszego prawnika korzystając z poniższego formularza lub zadzwoń pod poniższe numery.

Masz pytania lub wyjaśnienia? Nasi specjaliści chętnie Ci pomogą. Jeżeli potrzebujesz porady prawnej przez telefon, możesz zamówić oddzwonienie korzystając z formularza online konsultanta, a nasz specjalista oddzwoni do Ciebie w dogodnym dla Ciebie terminie.

Spłacając kredyt hipoteczny, który stał się nie do zniesienia, nie zaszkodzi wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Dla wielu kredytobiorców informacja o tym, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i nadal zarabiać, będzie nieoczekiwana.

Nieruchomości, na których ustanowiono obciążenie, nie można sprzedać bez zgody banku. W przypadku kredytu hipotecznego, zgodnie z art. 29 i art. 33 Ustawa federalna „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” ze zmianami z dnia 7 maja 2013 r., nr 102-F3, kredytobiorca ma prawo jedynie do korzystania z zastawionej nieruchomości i jest zobowiązany do utrzymywania jej w należytej formie.

A jego utrata lub sprzedaż osobom trzecim jest nielegalna. Zaistniałe zdarzenie zostaje rozstrzygnięte na korzyść zastawnika (czyli banku) zgodnie z art. 301-303 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Ale istnieje wiele przypadków, gdy bank może dostosować się do kredytobiorcy i zezwolić na sprzedaż zabezpieczonego mieszkania.

Dlaczego chcą sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Powody, dla których kredytobiorca zaczyna myśleć o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, można podzielić na 3 grupy:

1. jeśli stracisz wystarczające dochody, aby spłacić pożyczkę;
2. jeśli istnieje potrzeba zakupu bardziej przestronnego mieszkania;
3. jeśli chcesz zarabiać na kredycie hipotecznym.

1. Jeśli stracisz wystarczające dochody, aby spłacić pożyczkę

   Nikt nie jest odporny na utratę stabilnych dochodów finansowych. Nie da się przewidzieć, co będzie za kilka lat. A płatności należy dokonywać co miesiąc w ścisłej kolejności, w całości i na czas, niezależnie od wszelkich sytuacji.

   Dlatego chęć szybkiej sprzedaży mieszkania, aby ostatecznie spłacić bank przed zastosowaniem dodatkowych środków, zgodnie z ustawą federalną „O hipotekach (zastaw na nieruchomości)” jest całkiem naturalna i przewidywalna.

2. Jeśli istnieje potrzeba zakupu bardziej przestronnego mieszkania

   Na przykład młodzi ludzie energicznie wspinają się po szczeblach kariery, zawierają związek małżeński i rodzą dzieci. Mieszkanie zaciągnięte na kredyt hipoteczny staje się „małe”. Większość tych kredytobiorców rozważa możliwość sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, a następnie zakupu większego.

   Bank nie zabrania zaciągnięcia drugiego kredytu hipotecznego na większe mieszkanie, jeśli dochody młodej rodziny pozwalają na spłatę dwóch długoterminowych kredytów jednocześnie. Opcja ta wymaga wpłaty zadatku.

3. Jeśli chcesz zarabiać na kredycie hipotecznym

   Jeśli mieszkanie zostało zakupione w budynku w budowie na dość wczesnym etapie, to po zakończeniu budowy jego cena znacznie wzrośnie, a w niektórych przypadkach z nawiązką pokryje wszystkie koszty związane z kredytem hipotecznym.

   Uczestnicy wspólnego budownictwa starają się sprzedać swoje mieszkanie przed oddaniem domu do użytku, ponieważ znacznie łatwiej jest ponownie zarejestrować umowę cesji niż zająć się rejestracją gotowego mieszkania (jeśli oczywiście początkowo celem było zarobienie pieniędzy) ).

   Ale zdarza się też, że zniknęło zapotrzebowanie na mieszkanie w budowie, a kredytobiorca myśli o jego sprzedaży dla maksymalnej korzyści dla siebie. To są wyjątkowe przypadki.

   Sprzedając obciążony drugi dom, kredytobiorca musi obniżyć jego wartość rynkową, ponieważ chętnych do zajmowania się zabezpieczeniami bankowymi jest bardzo mało.

Zgoda banku na sprzedaż mieszkania z hipoteką

Mieszkanie zakupione na kredyt hipoteczny jest własnością dłużnika, jednak aby je sprzedać, należy uzyskać zgodę banku.

Po jednej stronie , bank jest zainteresowany pełną spłatą kredytu i nie powinien ingerować w sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, jeżeli kredytobiorca nie jest już w stanie dźwigać zobowiązań wynikających z hipoteki.

Z drugiej strony dopuszczając sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, bank traci ewentualny zysk związany z płatnościami odsetek z tytułu wykorzystania pożyczonych środków wydanych na zakup tej nieruchomości.

Jeżeli w zawartej umowie przewidziana jest możliwość sprzedaży mieszkania obciążonego, bank nie może odmówić. Aby nie dopuścić do nadużywania tej możliwości przez kredytobiorców, sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką towarzyszy nałożenie znacznych kar i prowizji ochronnych.

Nie znasz swoich praw?

Są jednak nieporównywalne z prawdopodobnymi konsekwencjami zaprzestania spłat kredytu hipotecznego. Jeżeli pożyczkobiorca obiektywnie nie może już regularnie spłacać pożyczki, nie powinien zwlekać ze sprzedażą, rozsądniej jest rozwiązać obecną sytuację przed rozprawą.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Możliwe są następujące opcje sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką:

1. Wcześniejsza spłata. Kredytobiorca znajduje nabywcę, który wyraża zgodę na zakup mieszkania z obciążeniem i otrzymuje od niego kwotę niezbędną do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
2. Niezależna sprzedaż. Bank zawiera z kupującym pisemną umowę na późniejszy zakup mieszkania. Kupujący spłaca kredyt hipoteczny, kredytobiorca otrzymuje zaświadczenie o braku długu i samodzielnie usuwa obciążenie.
3. Sprzedaję za pośrednictwem banku. Kupujący wpłaca kwoty niezbędne na spłatę kredytu hipotecznego i zakup mieszkania do dwóch skrytek depozytowych. Bank sam zajmuje się usunięciem obciążenia.
4. Sprzedaż zobowiązań dłużnych. Dla kupującego, który jednocześnie chce kupić mieszkanie obciążone hipoteką na kredyt, istnieje program refinansowania.

Wcześniejsza spłata

Znalezienie nabywcy, który zgodzi się na taki schemat, jest dość trudne. Obciążanie mieszkania budzi strach, tym bardziej, że na rynku wtórnym zawsze istnieją jasne prawnie oferty alternatywne.

Zasadniczo program wcześniejszej spłaty jest stosowany w przypadku zaciągania kredytów hipotecznych na mieszkania w budowie. Mieszkania w nowych budynkach o nowoczesnych układach cieszą się dużym zainteresowaniem, a na końcowym etapie budowy sumienny deweloper nie ma już żadnych dostępnych opcji.

Potencjalny nabywca mieszkania składa w banku kaucję niezbędną do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego, zgodnie z dodatkową umową z kredytobiorcą, poświadczoną notarialnie.
Po zamknięciu hipoteki i usunięciu obciążenia (zazwyczaj trwa to 5 dni roboczych) sprzedający i kupujący mieszkanie udają się do Izby Rejestracyjnej i ponownie rejestrują wspólną umowę o budowę lub sporządzają umowę kupna-sprzedaży.

Niezależna sprzedaż

Nie należy ukrywać przed potencjalnym nabywcą faktu, że mieszkanie jest obciążone bankiem. Jeśli będziesz podawać informacje fragmentarycznie, a przemilczesz szczegóły, kupujący może odnieść wrażenie, że został wciągnięty w jakiś sprytny oszustwo.

To właściwie proste. Po obejrzeniu mieszkania kupujący powinien skontaktować się z bankiem i wyrazić chęć wykorzystania zadatku. Pracownicy banku sporządzą z nim przedwstępną umowę kupna/sprzedaży i poświadczą ją notarialnie.

Kupujący wpłaca do jednej skrzynki depozytowej kwotę niezbędną do spłaty zadłużenia pożyczkobiorcy, a pozostałą kwotę należną po sfinalizowaniu transakcji pożyczkobiorcy do drugiej.
Z mieszkania zostaje zdjęte obciążenie i zostaje sporządzona umowa kupna-sprzedaży. Bank i kredytobiorca uzyskują dostęp do swoich skrytek depozytowych dopiero po wypełnieniu i zarejestrowaniu umowy kupna/sprzedaży w Rosreestr.

Sprzedaję za pośrednictwem banku

W przypadku braku czasu lub nieobecności (przy zmianie miejsca zamieszkania lub długiej podróży służbowej) kredytobiorca może w całości przerzucić sprzedaż obciążonego hipoteką mieszkania na barki pracowników banku.

W takim przypadku w usuwaniu obciążenia biorą udział wyłącznie bank i kupujący, obecność kredytobiorcy nie jest wymagana. Pozostałą część zrealizowanej transakcji (jeśli takowa istnieje) po jej zarejestrowaniu pożyczkobiorca może w każdej chwili wypłacić ze skrytki bankowej.

Sprzedaż zobowiązań dłużnych

Wyprzedaże mieszkań hipotecznych w banku przyciągają kolejnych, którzy chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny po obniżonych cenach.

Dla nich procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny niewiele różni się od standardowej:

• podobny pakiet dokumentów jest przewidziany do rozpatrzenia przez kupującego jako potencjalnego pożyczkobiorcę;
• po zatwierdzeniu nabyta nieruchomość jest wyceniana i ubezpieczana zgodnie z ustalonymi przepisami ustawy federalnej „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” ze zmianami z dnia 7 maja 2013 r., nr 102-F3.

Sam bank jest odpowiedzialny za ponowną rejestrację obciążenia w Rosreestr przy okazji nowego właściciela. Kredytobiorca może jedynie podpisać dodatkową umowę o cesji okoliczności zadłużenia.

Procedura sprzedaży mieszkania trwa około 3 tygodni (5 dni roboczych na usunięcie obciążenia i około 2 tygodnie na sfinalizowanie transakcji kupna/sprzedaży).