Impugnación de un contrato hipotecario: práctica judicial. Revisión de la práctica judicial sobre cuestiones controvertidas en materia de préstamos hipotecarios. Ejecución hipotecaria de la única vivienda. Circunstancias especiales. Aplazamiento

Dado que el contrato de hipoteca es la misma transacción de derecho civil que otras, le son aplicables todas las causas de nulidad de transacciones previstas por el derecho civil.

Al mismo tiempo, la existencia del derecho a impugnar una hipoteca no significa una posibilidad real de su ejecución. Como regla general, la aplicación de motivos generales para invalidar transacciones (contratos) a una hipoteca es muy difícil sin tener en cuenta todas las características específicas de la institución de garantía inmobiliaria, las peculiaridades del marco regulatorio que la rige y el componente práctico de la celebración. contratos hipotecarios.

Disputas hipotecarias: las razones y motivos más comunes

En la gran mayoría de los casos, los contratos de préstamo, que generalmente incluyen hipotecas, se disputan debido a problemas que surgen con el desempeño de los prestatarios. Estos últimos suelen ver la herramienta de impugnación no tanto como una forma de proteger sus intereses, sino como un medio para evitar la responsabilidad en virtud del contrato de préstamo y minimizar el volumen de cobro de deudas.

Con base en la práctica judicial en disputas hipotecarias, se pueden distinguir varias categorías típicas de casos:

1. Son objeto de controversia los contratos celebrados con personas que no tenían derecho a participar independientemente en la transacción y tomar decisiones, o cuya participación es cuestionable. Muy a menudo, en esta categoría de casos, las reclamaciones no se presentan contra el prestatario, sino contra la persona que proporcionó la propiedad como garantía. Por ejemplo, se puede impugnar la provisión de bienes inmuebles como garantía, cuya propiedad esté registrada a nombre de una persona incapacitada (parcialmente capaz), menor de edad, sin el consentimiento de los padres (tutores, fideicomisarios). En general, los bienes inmuebles en disputa proporcionados como garantía se convierten en un tema frecuente de impugnación del contrato de hipoteca.
2. Impugnar determinadas disposiciones del contrato hipotecario por violar los requisitos de la ley. En esta categoría de casos, todo es individual. Se pueden utilizar tanto motivos generales para declarar inválidas las transacciones, por ejemplo, servidumbre, farsa, farsa de una transacción, como privados. Los motivos privados en el contexto de una hipoteca son motivos que surgen estrictamente de las características del contrato de hipoteca, cuya fuerza jurídica está directamente determinada por el bien colateral, su estado y características.
3. Controversias que surgen de la aparición de motivos para que el banco presente reclamaciones al prestatario. Esta categoría de casos incluye disputas sobre la ejecución de la garantía por parte del banco, incluidas aquellas relacionadas con su evaluación y venta, así como disputas sobre la presentación de reclamos monetarios contra el prestatario, coprestatario y garante.

Cómo impugnar una hipoteca

Todas las disputas relacionadas con el contrato de hipoteca, y cuyo tema es el contrato en sí, se consideran exclusivamente en los tribunales.

Se puede presentar una reclamación:

• prestatario/coprestatario;
• propietarios de bienes inmuebles en garantía y sus representantes legales;
• garante (solo en determinadas circunstancias);
• otros interesados ​​cuyos derechos e intereses fueron vulnerados por el contrato de hipoteca.

Las características de la composición temática de los créditos derivados de la impugnación de contratos hipotecarios se deben a que las partes involucradas en la relación jurídica crediticia no siempre son sujetos de la relación jurídica colateral. Por ejemplo, el prestatario no puede ni debe ser necesariamente el propietario de la propiedad en garantía. O, digamos, un préstamo puede ser obtenido y emitido solo por uno de los cónyuges, y el segundo, aunque no participa formalmente en la relación jurídica crediticia, es el propietario de la propiedad en garantía o tiene derecho a reclamarla.

La demanda podrá presentarse a iniciativa de quien impugna el contrato hipotecario o en respuesta a las exigencias del banco a modo de reconvención.

I. Disposiciones básicas sobre préstamos hipotecarios

Esta revisión examina la práctica judicial relacionada con las disputas que surgen en los préstamos hipotecarios. El contrato de hipoteca es un contrato accesorio y se celebra para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato principal, incl. y crédito. De acuerdo con el inciso 1 del artículo 1 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 N 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”, en virtud de un contrato de prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una de las partes: el acreedor hipotecario , que es el acreedor de la obligación garantizada por la hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus derechos pecuniarios contra el deudor de esta obligación con el valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte, el deudor pignorante, preferentemente antes que otros acreedores de el deudor pignorante, con las excepciones que establezca la ley federal. El deudor hipotecario puede ser el propio deudor de la obligación garantizada por una hipoteca, o una persona que no participa en esta obligación (un tercero). En este caso, el bien hipotecado queda en poder del deudor hipotecario y en su uso.

La revisión no cubre todos los tipos de disputas, sino sólo los más comunes en tres categorías, a saber, disputas sobre:

- impugnar el contrato de hipoteca y reconocerlo como inválido o no celebrado;

- terminación de la hipoteca;

- celebrar un contrato de hipoteca y cambiar los términos del contrato de hipoteca.

En cada una de las categorías anteriores, solo se consideran los principales grupos de disputas más comunes con base en los resultados del análisis de la práctica judicial para 2014, el primer semestre de 2015.

El contrato de hipoteca se considera celebrado cuando las partes llegan a un acuerdo sobre todos los términos esenciales del contrato de hipoteca, especificados en particular en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Si alguna condición no está contenida en el contrato de hipoteca, entonces dicho acuerdo se considerará no encarcelado, incluso sujeto a registro estatal. Por regla general, son habituales dos errores: no se indica la valoración del objeto de la hipoteca, y además se refleja información incompleta sobre la esencia, el tamaño y el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca. En las relaciones jurídicas crediticias, prácticamente no hay casos en que las partes en el contrato hipotecario no indiquen la esencia de la obligación, pero existen errores de cálculo en cuanto al momento y tamaño de la obligación. Por lo tanto, un cambio en la obligación principal mediante la celebración de acuerdos adicionales al contrato de préstamo debe ir necesariamente acompañado de un cambio en el contrato de hipoteca (por ejemplo, mediante la celebración de acuerdos adicionales) que indique la esencia, el tamaño y los términos de la obligación principal modificada. En caso contrario, el contrato de hipoteca podrá considerarse no celebrado.

Sin embargo, los casos de reconocimiento de un contrato hipotecario como no celebrado durante el préstamo son mucho menos frecuentes que en otros casos, ya que los bancos están más atentos a las cuestiones de celebración y cumplimiento del contenido del contrato hipotecario con los requisitos formales. Mucho más a menudo acuerdos hipotecarios al otorgar préstamos. son declarados inválidos.

Un contrato hipotecario como contrato accesorio se invalida si el contrato principal se invalida, porque Una hipoteca es una forma de asegurar el cumplimiento de una obligación primaria, y con la terminación de la obligación primaria, la hipoteca también termina. Un contrato de préstamo puede declararse inválido por cualquier motivo, pero las más comunes son las violaciones del procedimiento para concluir y aprobar grandes transacciones, o la conclusión de una transacción por parte de las partes interesadas.

La violación del procedimiento para aprobar una transacción para concluir un contrato, la celebración de un contrato por parte de las partes interesadas es también la base más común para invalidar un contrato hipotecario. Por ejemplo, la violación del procedimiento para notificar a los accionistas sobre una junta general extraordinaria sirvió de base para declarar inválida la junta, lo que resultó en la invalidación del contrato hipotecario. Los tribunales parten del hecho de que si el accionista no fue debidamente notificado de la junta general, entonces se violan sus derechos, porque la celebración de un contrato hipotecario podría dar lugar a la ejecución hipotecaria de la propiedad de la sociedad anónima, a una disminución del valor de las acciones y a pérdidas patrimoniales del accionista, quien, si se le notifica a tiempo, podría tomar medidas para minimizar posibles pérdidas. Cuando una transacción es aprobada por los accionistas, las partes interesadas no pueden participar en la votación. Por ejemplo, un contrato hipotecario fue declarado inválido porque el accionista que participaba en la votación era el deudor en virtud del contrato de préstamo, por el cual la empresa celebró un contrato hipotecario con el banco como garantía.

Todo lo anterior también se aplica a los casos de aprobación de una transacción en una LLC: los miembros de la empresa que no hayan sido notificados adecuadamente tienen derecho a impugnar el contrato de hipoteca. Un análisis de la práctica judicial muestra que, por lo general, las actas de las reuniones extraordinarias de los participantes de la LLC son falsificadas y otras personas falsifican las firmas de los participantes ausentes. Tales acciones pueden dar lugar al reconocimiento de la invalidez del contrato de hipoteca. Además, el acuerdo queda invalidado cuando la transacción es completada por una parte interesada, especialmente cuando el participante de la LLC y el prestatario son la misma persona o parientes.

En las disputas con particulares, hay muchos menos casos de declaración de invalidez de un contrato hipotecario sobre la base de una violación del procedimiento para aprobar la transacción. Básicamente, los contratos se consideran inválidos cuando se pignoran bienes que son de propiedad común (conjunta) de los cónyuges, incl. anterior Los potenciales titulares de una hipoteca deben comprobar cuidadosamente el estado de la propiedad, especialmente en casos de divorcio entre cónyuges; no basta con comprobar en cuál de los ex cónyuges está registrado el título de propiedad, sino también si esta propiedad se adquirió conjuntamente (cómo se adquirió la propiedad y con qué fondos), y en caso afirmativo, si la división de los bienes adquiridos conjuntamente se llevó a cabo después del divorcio. En caso contrario, podrá ser necesario el consentimiento del otro cónyuge-copropietario para pignorar el inmueble. Por ejemplo, un contrato de hipoteca de construcción fue declarado inválido porque después del divorcio no se llevó a cabo la división de los bienes adquiridos conjuntamente y se requirió el consentimiento del ex cónyuge para transferir los bienes como garantía.

Importante: el contrato de hipoteca se declara inválido en los casos anteriores solo si mala fe acreedor hipotecario. El banco debe realizar una verificación exhaustiva de la pureza de la aprobación de la transacción, el cumplimiento de los requisitos formales de los documentos proporcionados, evaluar la composición de los participantes (accionistas) que votaron a favor de la aprobación de la transacción y la presencia de interés en la transacción. ; Régimen de propiedad del inmueble que se hipoteca. Por ejemplo, el Banco no prestó atención al hecho de que en la votación participó el accionista, que es beneficiario del contrato de hipoteca como prestatario del contrato de préstamo, como garantía para el cual se celebró el contrato de hipoteca. Este comportamiento fue considerado desmesurado. En otro caso, aunque hubo una violación del procedimiento para aprobar la transacción (uno de los participantes de la LLC no fue notificado de la reunión, no participó en la aprobación y el acta de la reunión con su firma fue falsificada), el banco fue reconocido como un titular de buena fe de la prenda, ya que no podía haber conocido el hecho de la falsificación , basado en la experiencia de la comunicación comercial con la LLC, el pignorante proporcionó el acta de la reunión de participantes con el sello original de la LLC colocado al documento.

La realización de una transacción por parte de los interesados ​​o de una persona que se excede en sus poderes también implica el reconocimiento del contrato de hipoteca como inválido. Ya se han mencionado anteriormente casos en los que una transacción fue completada y aprobada por las partes interesadas: cuando el deudor y el prestamista o su órgano ejecutivo (participante, accionista) son la misma persona o son parientes; pero no menos comunes son los casos en que una transacción es realizada por un fideicomisario o representante en virtud de un poder que excede sus facultades, cuando el poder no contiene una indicación de la posibilidad de realizar tales transacciones, o cuando el fiduciario o representante es un beneficiario en virtud de un contrato hipotecario (por ejemplo, la celebración de un contrato hipotecario por parte de un representante como garantía de un contrato de préstamo en virtud del cual actuó como prestatario fue reconocida como una transacción por una parte interesada en violación de los requisitos del ley de representación).

Otro grupo de disputas sobre la invalidación de un contrato hipotecario está estrechamente relacionado con los casos de insolvencia (quiebra).

Un contrato de hipoteca es nulo si se celebra con el fin (aunque no consciente o explícitamente) de causar daño a otros acreedores de una persona declarada en quiebra o que tiene signos evidentes de insolvencia. Así, por ejemplo, el contrato de hipoteca entre el deudor y el banco fue declarado inválido, ya que se concluyó como garantía de todos los contratos de préstamo celebrados previamente entre las partes con el fin de satisfacer principalmente los reclamos del banco hipotecario, sin pasar por otros acreedores, y tal satisfacción de las reclamaciones haría imposible pagar la deuda a otros acreedores.

La violación del equilibrio de intereses de otros acreedores y la reducción de la masa concursal del deudor son la base más común para declarar inválido un contrato hipotecario. Además, no es necesario que el contrato de hipoteca se celebre con el deudor como deudor hipotecario. A menudo, el objeto de la hipoteca se adquiere en virtud de un contrato de compraventa en condiciones claramente desfavorables para el vendedor deudor, y el contrato de compraventa se declara inválido y, en consecuencia, el contrato de hipoteca también se reconoce como inválido debido a la pérdida de los derechos de propiedad por parte del deudor hipotecario. Vale la pena señalar que si el acreedor hipotecario es de buena fe, el gravamen de la propiedad permanece, pero los tribunales rara vez reconocen al acreedor hipotecario como de buena fe, especialmente en casos de insolvencia (quiebra) en las circunstancias mencionadas anteriormente de la transacción de compra y venta. Por ejemplo, el tribunal se negó a reconocer al banco como titular de una prenda de buena fe, porque el banco, basándose en la expiración del plazo de prescripción para la transacción de compra y venta, no verificó la transacción y no identificó el defecto en la transacción en forma de un precio de venta de la propiedad claramente subestimado. En otro caso, el banco tampoco fue reconocido como tenedor de prenda de buena fe, porque la adquisición por parte del deudor hipotecario de la cosa hipotecada al deudor-vendedor se realizó a un precio varias veces inferior al precio real de mercado, y el banco debería haberlo sabido.

Es decir, uno de los principales motivos para declarar inválida una transacción será el daño a los derechos de propiedad de los acreedores, y se deben establecer tres circunstancias simultáneamente: el propósito de la transacción es causar daño a los derechos de propiedad de los acreedores (incluso si no explícitamente), se causó tal daño, la otra parte de la transacción sabía o debía tener conocimiento de este propósito en el momento de la finalización de la transacción (cláusula 5 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 23 de diciembre , 2010 N 63 “Sobre algunas cuestiones relacionadas con la aplicación del Capítulo III.1 de la Ley Federal “Sobre Insolvencia (Quiebras)”).

Un posible acreedor hipotecario debe abordar con cuidado y responsabilidad la evaluación de los riesgos legales de concluir una transacción para transferir una propiedad como garantía (hipoteca); Vale la pena verificar no solo el cumplimiento formal de la transacción con los requisitos de la ley, sino también en qué medida esta transacción corresponde a los intereses del deudor hipotecario, cuál es su estado de propiedad. Así, el contrato de hipoteca fue declarado inválido por considerar que la transacción era claramente desfavorable para el deudor hipotecario, porque en caso de ejecución hipotecaria sobre el objeto de la hipoteca, las actividades del deudor hipotecario serán imposibles (paralizadas), y el cumplimiento de sus obligaciones bajo la obligación principal, como garantía por la cual se concluyó el contrato de hipoteca, es dudoso debido a razones obvias. insolvencia. Al mismo tiempo, el banco, como garante, debería haber sido consciente de los signos de insolvencia y de la falta de rentabilidad de la transacción para el pignorante.

El reconocimiento de un contrato de hipoteca como inválido sirve como base para eliminar el gravamen de la propiedad pignorada y borrar la inscripción en el Registro Unificado de Hipotecas del Estado. La base para cancelar la entrada de registro en este caso es una decisión judicial que reconoce la transacción como inválida y aplica las consecuencias de la invalidez de la transacción. Importante: el mero reconocimiento del contrato de hipoteca como inválido no implica la remoción del gravamen sobre la propiedad y la cancelación del registro registral, porque la decisión judicial debe contener una indicación de la aplicación de las consecuencias de la nulidad de la transacción; se permite presentar un reclamo para eliminar el gravamen de la propiedad, cancelar el registro de registro como una forma independiente de proteger el derecho violado (cláusula 52 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia No. 10, la Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia No. 22 del 29/04/2010 “Sobre algunas cuestiones que surgen en la práctica judicial al resolver disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad"). Si las consecuencias de la nulidad de la transacción se aplican en forma de eliminación del gravamen sobre la propiedad, la ejecución hipotecaria se vuelve imposible.

Disputas por terminación de hipoteca

Un tribunal puede reconocer que una hipoteca se ha rescindido debido a diversas circunstancias; esta revisión proporciona los motivos (categorías) más comunes de disputas.

Así, una hipoteca se reconoce resuelta cuando el deudor hipotecario pierde el derecho de propiedad sobre el sujeto de la hipoteca. Además, conviene prestar atención a que estamos hablando de pérdida, y no de transferencia, de propiedad en transacciones pagadas o gratuitas, cuando se conserva el derecho de prenda. La pérdida del derecho de propiedad, por regla general, se produce como resultado de una reivindicación, cuando se declara inválida una transacción de compraventa u otra transacción a partir de la cual el deudor hipotecario adquirió la propiedad del objeto de la hipoteca. Así, el reconocimiento del contrato de compraventa como inválido como transacción realizada en violación del procedimiento de aprobación y causando daño a la propiedad del vendedor sirvió de base para declarar resuelta la hipoteca por la pérdida por parte del deudor hipotecario del derecho de propiedad. al objeto de la hipoteca.

Importante: el garante puede conservar el derecho de prenda sólo en caso de buena fe, pero, por regla general, los tribunales a menudo reconocen las acciones del garante como deshonestas, porque Los bancos no evalúan de manera suficiente y cuidadosa los riesgos legales, la base para la adquisición por parte del deudor hipotecario de la propiedad de la propiedad hipotecada y la pureza de la transacción sobre cuya base se adquirió la propiedad. A menudo, los bancos se contentan con tener únicamente una inscripción en el Registro Unificado Estatal de Derechos de Propiedad del deudor hipotecario, olvidando que la inscripción en sí misma no es una prueba indiscutible de la buena fe del adquirente (ver párrafo 38 de la Resolución del Pleno de el Tribunal Supremo de la Federación de Rusia No. 10 y el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia No. 22 del 29/04/2010 “Sobre algunas cuestiones que surgen en la práctica judicial al resolver disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad”). Una persona es reconocida como comprador de buena fe (así como acreedor hipotecario) si demuestra que en el momento de la transacción no sabía ni debería haber sabido la ilegalidad de la enajenación de la propiedad por parte del vendedor, en particular, tomó todas las medidas razonables para aclarar los derechos del vendedor a enajenar la propiedad.

Por lo tanto, el banco no fue reconocido como tenedor de prenda de buena fe, porque debería haber conocido, con base en el contrato de compraventa, otros documentos que contengan información sobre el objeto de la hipoteca, sobre el defecto en la transacción de compra y venta de la propiedad que fue comprada a un precio deliberadamente reducido causando pérdida al vendedor, la enajenación de bienes supuso una disminución de la masa concursal, provocando daños patrimoniales a los acreedores del vendedor.

La razón más común para rescindir una hipoteca es la rescisión de la obligación principal que garantiza el contrato de hipoteca. La obligación principal, crediticia en nuestro caso, puede rescindirse por cualquier motivo, por ejemplo, por un cumplimiento adecuado. En esta categoría, los recursos más habituales ante los tribunales son los de invalidar la negativa a devolver el acta de inscripción de la hipoteca, aunque en ocasiones los acreedores hipotecarios también ponen un obstáculo para ello. Por ejemplo, se declaró ilegal que el acreedor hipotecario eludiera el pago del registro hipotecario sobre la base de un conflicto legal supuestamente surgido sobre la obligación del préstamo, porque la obligación del préstamo se rescinde mediante la ejecución adecuada, lo que significa que la hipoteca se rescinde.

La extinción de la obligación principal también puede surgir por otras causas, por ejemplo, por liquidación del deudor; en este caso, la hipoteca también se considera resuelta si el deudor hipotecario no responde oportunamente al procedimiento de liquidación y no realiza las demandas apropiadas.

La hipoteca también puede extinguirse por acuerdo de las partes, sin extinción de la obligación principal. Las partes tienen derecho en cualquier momento, mediante la celebración del acuerdo correspondiente, a rescindir el contrato de hipoteca y así rescindir la hipoteca.

La tercera razón más común para reconocer una hipoteca como terminada es la terminación de la hipoteca por fuerza de ley en ausencia de una declaración del deudor hipotecario de retener el objeto de la hipoteca en caso de que la subasta repetida para la venta del tema de la hipoteca se reconoce como no concluida. No nos detendremos en detalle en la esencia de las disputas, solo señalaremos que el período de aviso-declaración de un mes para retener el artículo debe contarse no desde el momento de la recepción de la correspondiente propuesta-notificación del servicio de alguacil, pero a partir del momento en que la subasta se declara inválida y se publica información al respecto en los medios. Los tribunales parten de que el acreedor hipotecario debe conocer la subasta y controlar su estado; la publicación en fuentes abiertas de información sobre el reconocimiento de la subasta como fallida es la base legal para comenzar a calcular el plazo mensual establecido en el artículo 58 de la Ley. Ley Hipotecaria. También observamos que en los procedimientos de ejecución relacionados con la ejecución hipotecaria, se da prioridad a las normas especiales sobre procedimientos de ejecución contenidas en la Ley Hipotecaria. Así, se consideró irrelevante que antes de la nueva licitación, el demandante retirara el auto de ejecución, porque Aunque se concede tal derecho al acreedor, esto crea una inseguridad jurídica sobre el destino del sujeto de la hipoteca, lo cual es inaceptable para la estabilidad del volumen de negocios económico.

Llamamos la atención sobre un motivo más para rescindir una hipoteca: la venta del objeto de la hipoteca en el marco de un procedimiento concursal. Si el deudor hipotecario no declara sus créditos como acreedor dentro de los plazos y en la forma establecidos por la ley, puede perder la oportunidad de ejecutar la propiedad hipotecada en el futuro, porque la hipoteca puede rescindirse mediante la venta de la propiedad en subasta para satisfacer las reclamaciones de los acreedores del deudor hipotecario.

Disputas sobre la celebración de un contrato hipotecario, cambios en los términos del contrato hipotecario.

Al celebrar un contrato de hipoteca, se debe prestar atención a la identificación del sujeto de la hipoteca, especialmente en relación con cosas que no forman parte de la cosa principal, dicha propiedad debe designarse por separado, como un sujeto separado de la hipoteca. Así, se rescindió la hipoteca en relación con el gasoducto debido a que no se aportó prueba de que el gasoducto pertenece a la central térmica y no puede utilizarse por separado de la central térmica.

Un contrato de hipoteca se concluye por escrito con una indicación obligatoria de la esencia de la obligación, para garantizar la cual la propiedad se transfiere a la hipoteca; de lo contrario, el contrato puede considerarse no celebrado.

El contrato de hipoteca puede ser modificado por las partes del contrato en cualquier momento por acuerdo de las partes, ya sea mediante la celebración de una nueva versión del contrato de hipoteca o mediante un acuerdo adicional al contrato. En este caso, el contrato adicional no es un nuevo contrato hipotecario, aunque debe celebrarse en la misma forma que el contrato hipotecario principal. El acuerdo adicional se reconoce como parte integral del contrato hipotecario y no debe contener todos los términos del contrato hipotecario, sino solo una indicación de la parte que está cambiando (aunque también se encuentra una posición diferente en los tribunales). Los cambios en el contrato hipotecario están sujetos a registro estatal. En la práctica, existen casos de denegación del registro estatal de contratos adicionales por considerar que no contienen ninguna condición esencial del contrato hipotecario de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el tribunal normalmente considera que la negativa es ilegal, porque el acuerdo adicional solo cambia los términos del acuerdo hipotecario principal y no es un nuevo acuerdo hipotecario.

El contrato de hipoteca se puede modificar mediante la celebración y aprobación de un acuerdo de liquidación sobre la obligación principal del préstamo. Cabe señalar que en este caso la hipoteca no garantiza la obligación original, sino el cumplimiento de la obligación modificada por el acuerdo transaccional. Así, la decisión del tribunal de primera instancia de satisfacer, a expensas del inmueble objeto de la hipoteca, las reclamaciones de cobro de la deuda por intereses del préstamo, porque mediante el acuerdo de conciliación, se modificó la obligación del préstamo, no prevé el pago de intereses, y el acuerdo de hipoteca con la aprobación del acuerdo de conciliación garantiza la ejecución del acuerdo de conciliación.

También es posible cambiar el contrato de hipoteca cumpliendo la obligación principal del deudor por otra persona: el garante, a quien en este caso se transfieren los derechos del acreedor hipotecario. Cabe señalar que en la práctica judicial existen casos de negativa a reconocer los derechos del garante como acreedor hipotecario si no ha realizado el registro estatal de la transferencia de los derechos del acreedor hipotecario. Así, se negó a reconocer los derechos de un acreedor hipotecario a una persona que presentó una solicitud para incluir la deuda en el registro de reclamaciones del deudor en quiebra, sobre la base de que, según los datos del registro estatal, el derecho del acreedor hipotecario era registrado en el banco, mientras que el requisito mismo de pagar la deuda al garante estaba incluido en el registro.

II. Conclusiones del tribunal sobre cuestiones controvertidas de préstamos hipotecarios

Impugnación del contrato de hipoteca y reconocimiento del contrato de hipoteca como inválido o no celebrado

1. Si un contrato garantizado por un contrato de prenda (hipoteca) se declara inválido, el contrato de hipoteca también quedará invalidado.

1.1. Sentencia del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 27 de abril de 2015 N 305-KG15-3033 en el caso N A41-38495/2013

Afirmar:

Revisar, mediante procedimiento de casación, los actos judiciales que declaren la nulidad del contrato de prenda (hipoteca).

La decisión del tribunal:

Se denegó la remisión del caso para su consideración por el tribunal de casación.

Posición en la corte:

Se concluyó un acuerdo de prenda (hipoteca) entre el demandante y el banco para garantizar la obligación en virtud del acuerdo sobre una línea de crédito no renovable entre el banco y una LLC de terceros. Durante el juicio se estableció que el acuerdo de apertura de una línea de crédito no revolvente, el acuerdo de garantía, así como acuerdos adicionales a los mismos en nombre del director general del prestatario fueron firmados por otra persona no identificada. De ahí las conclusiones de los tribunales basadas en el artículo 168. , inciso 2 del artículo 434 , Artículo 819 , 820 del Código Civil de la Federación de Rusia, sobre la nulidad del contrato de apertura de una línea de crédito son legales, lo que significa que el contrato de prenda (hipoteca) fue legítimamente declarado inválido, porque El contrato de hipoteca es un contrato accesorio y sirve para asegurar el cumplimiento de la obligación establecida por el contrato principal; Si el contrato principal es declarado inválido, el contrato de hipoteca también es inválido.

1.2. Resolución del Tribunal Arbitral del Distrito de los Urales de 16 de diciembre de 2014 N F09-8849/12 en el expediente N A76-12681/2010

Afirmar:

Invalidar la cláusula del contrato adicional al contrato hipotecario, cláusulas del contrato de compraventa.

La decisión del tribunal:



Posición en la corte:

Los requisitos se cumplen porque Anteriormente, mediante decisión del tribunal de arbitraje, que tiene trascendencia perjudicial, el contrato de línea de crédito revolvente y el contrato de hipoteca fueron declarados inválidos (nulos). También se declara nulo el acuerdo adicional al contrato, así como las disposiciones del contrato de compraventa sobre gravar el inmueble con una hipoteca, extendiendo el contrato de hipoteca previamente celebrado al local, porque basado en una transacción no válida.

2. Un contrato de hipoteca puede ser declarado inválido si su celebración y ejecución causa daño a la propiedad de los acreedores del deudor (en quiebra), al estado patrimonial de la persona que celebró la transacción; concluir transacciones implica abuso de derecho.

2.1. Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte de 2 de marzo de 2015 N F08-751/2015 en el caso N A32-11077/2012 (ver también Sentencia del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 11 de junio de 2015 N 308-ES15-6068 en el asunto N A32-11077/2012 a quienes se les negó el traslado para revisión de actos judiciales en el proceso de casación).

Afirmar:

Reconocer como inválido el contrato de prenda (hipoteca) inmobiliario y aplicar las consecuencias de la nulidad de la transacción.

La decisión del tribunal:

Las reclamaciones fueron satisfechas.

Posición en la corte:

El deudor fue declarado en quiebra y el síndico concursal presentó ante el tribunal las demandas antes mencionadas. El contrato de hipoteca fue declarado inválido porque su celebración implica causar daños materiales y perturbar el equilibrio de intereses de los acreedores del deudor, porque coloca a un acreedor (banco) en una posición más ventajosa en comparación con otros acreedores debido a las disposiciones del artículo 334 del Código Civil de la Federación de Rusia. El banco, actuando razonablemente y ejerciendo la prudencia requerida, no podía ignorar la situación financiera de la empresa, que no le permitía cumplir con su obligación dineraria por insuficiencia de fondos. El contrato de hipoteca se celebró como garantía de todos los contratos de préstamo celebrados anteriormente entre el banco y el deudor. En el momento de celebrar el contrato, el deudor tenía una deuda con otros acreedores, que surgió antes que la deuda con el banco. La celebración de un contrato hipotecario tiene como objetivo garantizar el cumplimiento de las reclamaciones del banco como prioridad en detrimento de los intereses de otros acreedores y puede dar lugar a una pérdida total o parcial de la oportunidad para que otros acreedores del deudor obtengan la satisfacción de sus reclamos.

2.2. Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Siberia Occidental de fecha 06/08/2014 en el caso No. A45-11177/2010

Afirmar:

Reconocer el contrato de prenda (hipoteca) como inválido e invalidar los contratos de fianza.

La decisión del tribunal:

Las reclamaciones fueron satisfechas.

Posición en la corte:

Se reconoce que las acciones para concluir transacciones controvertidas tienen como único objetivo causar daño al deudor y a sus acreedores en forma de un aumento de las cuentas por pagar en violación de los intereses del deudor y de los acreedores, es decir, existen signos de abuso de derecho. El banco sabía (debería haber sabido) sobre el mal uso de los fondos del préstamo, pero al mismo tiempo continuó prestando al deudor. Además, al concluir las transacciones controvertidas, se conoció que no estaban garantizadas por el patrimonio neto del deudor; durante un período de tiempo significativo, el deudor tuvo un déficit de capital de trabajo.

2.3. Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito del Volga de 19 de agosto de 2014 en el caso No. A12-10845/2013

Afirmar:

Reconocer los contratos celebrados, incl. el contrato de hipoteca no es válido.

La decisión del tribunal:

Las reclamaciones fueron parcialmente satisfechas, el contrato de hipoteca fue declarado inválido.

Posición en la corte:

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La nulidad de un contrato de prenda en la compra de un apartamento u otro contrato de prenda se produce cuando:

• incapacidad de una de las partes del acuerdo;
• falta de autoridad para celebrar un acuerdo;
• actuar como una de las partes de un menor de edad;
• falta de registro estatal del acuerdo;
• falta de consentimiento de uno de los cónyuges, si la adquisición de bienes colaterales se produjo después del matrimonio;
• Lista incompleta de los principales términos de la transacción.

Procedimiento

Un procedimiento como la invalidación de un contrato se produce exclusivamente ante los tribunales. Para ello, el interesado presenta un escrito de reclamación ante las autoridades judiciales.

La legalidad de sus reclamaciones debe demostrarse con la ayuda de testigos y la presentación de un paquete de documentos. Luego de estudiar los documentos y evaluar el material del caso, las autoridades judiciales toman una decisión a favor de una de las partes.

Consecuencias de invalidar una prenda

El contrato de prenda del Código Civil de la Federación de Rusia es declarado inválido por el tribunal en su totalidad o en parte. El resultado de la decisión será devolver a las partes al período en el que el acuerdo aún no había sido firmado por ninguna de las partes.

Reconocer la transacción como inválida amenaza al acreedor con la rescisión de la garantía del préstamo proporcionada en virtud del acuerdo. El deudor hipotecario prácticamente no sufre tal procedimiento.

También hay que tener en cuenta que el acreedor hipotecario, al modificar las condiciones de obtención del préstamo, podrá exigir cambios en los términos de este contrato. Y el prestatario deberá devolver los fondos proporcionados.

La ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada requerirá la asistencia de los tribunales si el prestatario no quiere devolverla voluntariamente. Una vez que el juez toma una decisión y ordena la transferencia de la propiedad, el control sobre la transferencia de la propiedad buscada recaerá en el alguacil.

Práctica de arbitraje

Invalidación de un contrato de prenda – práctica judicial:

1. Se consideraba como garantía el automóvil cuyo título de propiedad estuviera en manos del tomador de la prenda. Después de que el prestatario no pudo cumplir con los términos del acuerdo, se presentó una demanda ante los tribunales para cobrar la deuda sobre la propiedad hipotecada. Los reclamos en el reclamo fueron satisfechos, pero durante el proceso de ejecución resultó que se hizo un título duplicado para el vehículo, se dio de baja mediante un poder escrito a mano y se vendió.

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A esto le siguió otro recurso ante el tribunal con una solicitud de embargo y ejecución de la propiedad pignorada, que fue parcialmente satisfecho. Los nuevos propietarios interpusieron una demanda para reconocer el contrato de prenda como inconcluso y por tanto nulo.

Según el art. 353 del Código Civil, es necesario embargar el coche para que no sea revendido durante el juicio. Los compradores deben demostrar su buena fe ante los tribunales, ya que su comportamiento indica lo contrario (comprar un coche a una persona que actúa por poder, utilizar un título duplicado, etc.)

Según el párrafo 43 de la resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia No. 6, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia No. 8 de fecha 01/07/1996 “Sobre algunas cuestiones relacionadas con la solicitud de la primera parte del Código Civil de la Federación de Rusia”, el tamaño y el momento del cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda se consideran condiciones esenciales contratos de prenda, sin cuya aprobación el contrato de prenda no se considera concluido.

Cuando el deudor hipotecario es el prestatario-deudor, cuyas obligaciones en virtud del contrato de préstamo celebrado están garantizadas por una garantía, para determinar el monto y el plazo de cumplimiento de la obligación en virtud del contrato, basta con consultar el contrato de préstamo correspondiente.

La cláusula 13 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de fecha 17/02/2011 N 10 “Sobre algunas cuestiones de la aplicación de la legislación sobre prenda” establece que incluso si cambian los términos del contrato de préstamo, el el plazo de prescripción del contrato de prenda no cambia de ninguna manera, y el cálculo comienza a partir de la fecha de vencimiento del contrato de préstamo establecido inicialmente y especificado en el contrato de garantía. Este es uno de los motivos que determina la fecha de cumplimiento total de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

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2. El demandante solicitó al tribunal la invalidación del contrato de hipoteca por su nulidad. El ciudadano se refiere a que los términos del contrato de prenda no se ajustan a los requisitos de esta legislación.

En primera instancia, las autoridades judiciales rechazaron la demanda y el tribunal de segunda instancia dejó sin cambios la decisión del tribunal. La razón fue que el contrato de prenda inmobiliaria (contrato de hipoteca) estipulaba las circunstancias esenciales, el tamaño y el momento del cumplimiento de las obligaciones del préstamo en relación con el monto de la deuda principal y el pago de los intereses calculados por el uso de los fondos del préstamo.

La decisión del tribunal de primera instancia, que dictaminó que no había motivos para reconocer como inválido el contrato de prenda sobre la propiedad, está plenamente justificada.

Lea sobre el acuerdo para pignorar una propiedad como garantía de un contrato de préstamo aquí.

3. El demandante presentó una demanda ante el tribunal (ambas partes son personas físicas) para explotar las consecuencias de la nulidad de la transacción. Exigió que se declarara inválido el contrato de hipoteca, que se devolviera la posición de las partes a su posición original y que se retirara el gravamen hipotecario del local no residencial. El demandante señaló que, según el art. 69 de la Ley Federal "Sobre hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles)", una hipoteca sobre un edificio sólo es posible con una hipoteca única sobre el terreno en el que se encuentra el edificio. El contrato antes mencionado no indica la hipoteca del terreno, ni indica el lugar de celebración del contrato respecto del cual se celebró el contrato de hipoteca.

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Los tribunales de ambas instancias rechazaron el reclamo alegando que el demandante no aportó evidencia de derechos de propiedad formalizados sobre el terreno donde se ubica el edificio de departamentos. La prueba del demandante sobre la nulidad del contrato de hipoteca no fue aportada al tribunal, ya que no existe ningún contrato para pignorar el terreno. Es imposible estar de acuerdo con las demandas del demandante de que el contrato no se ajusta al artículo. 9 de la Ley Federal “Sobre Hipotecas” debido a que el documento contiene una descripción de las obligaciones derivadas de la hipoteca y la cláusula 2 del contrato indica el lugar de pago.

El video analiza las condiciones generales para la nulidad de las transacciones.

El banco llevó a cabo una reorganización mediante fusión, el acreedor hipotecario original fue liquidado - no hay información sobre el registro estatal del acuerdo de prenda por parte del nuevo acreedor hipotecario - los términos del acuerdo prevén cambios en la hipoteca (en nuestro caso, una nueva organización en proceso de reorganización) se lleva a cabo cuando se emite una nueva hipoteca y su registro. ¿Es posible reconocer que la factura antigua no es válida y que la exigencia del banco de vender la garantía en una subasta es ilegal?

No, lamentablemente la factura antigua no puede considerarse inválida y las exigencias del banco de vender la garantía en una subasta son ilegales, ya que la información aún permanece.

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Reconocimiento del contrato de hipoteca como no celebrado

La propiedad de un edificio implica el derecho de uso o propiedad de los terrenos situados debajo de él y necesarios para su mantenimiento. La conclusión de que un contrato de hipoteca de construcción debe celebrarse con la celebración simultánea de un contrato de hipoteca de terreno es errónea y no se basa en la ley:

La decisión judicial satisfizo las pretensiones del demandante: el contrato de hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles) de un edificio comercial para el comercio de productos industriales y alimenticios fue declarado inválido y se aplicaron las consecuencias de nulidad de la transacción. Al tomar su decisión, el tribunal indicó que el contrato de hipoteca para la parte 12 del edificio no era válido por no cumplir con los requisitos de la ley, ya que al celebrarse el objeto de la prenda también debía ser la parte 12. del terreno debajo del edificio, propiedad del demandante por derecho de propiedad común y compartida.

Al anular la decisión judicial y tomar una nueva decisión de desestimar la demanda, el tribunal de casación indicó lo siguiente.

No se tiene en cuenta que, de conformidad con lo dispuesto en la legislación territorial, la propiedad de un edificio conlleva el derecho de uso o propiedad de los terrenos situados bajo él y necesarios para su mantenimiento. En este sentido, al celebrar un contrato de hipoteca de construcción no se requería la celebración de un contrato de hipoteca adicional sobre un terreno. La conclusión del tribunal de que un contrato de hipoteca para un edificio debe celebrarse con la celebración simultánea de un contrato de hipoteca para un terreno es errónea y no se basa en la ley. No hay evidencia de que este acuerdo violó los derechos legales del demandante. (Decisión del Tribunal Regional de Primorsky de 12 de abril de 2011 en el caso No.)

El hecho de que el contrato no indique el nombre del organismo que realiza el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, que registró este derecho del deudor hipotecario, no puede implicar la nulidad del contrato:

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L.V. presentó una demanda contra A.A. al declarar inválido (nulo) el contrato de préstamo celebrado entre S.A. y A.A., respecto del contrato incluido en el mismo sobre la hipoteca del departamento, y el reconocimiento de la ausencia de gravamen (hipoteca) de este departamento, la inscripción en el Registro Unificado Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con ellos. El demandante indicó que con base en los párrafos 1 y 3 del art. 10 de la Ley Federal “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”, ya que el contrato de hipoteca incluido en el contrato de préstamo no contiene todos los datos especificados en el párrafo 2 del art. 9 de esta Ley, el contrato de préstamo de 31 de julio de 2009 no estuvo sujeto a registro estatal.

Las demandas fueron denegadas. El tribunal de primera instancia estableció que en el contrato de prenda celebrado entre A.A. (acreditado) y S.A. (por el deudor hipotecario), el acreedor hipotecario proporciona al deudor hipotecario un préstamo con un plazo de amortización hasta el 1 de diciembre de 2009. El contrato incluye una condición relativa a la prenda del apartamento registrado como propiedad de S.A. El contrato especificado está certificado por notario, perteneciente a S.A. la propiedad pignorada ha sido verificada, el acuerdo ha sido registrado de acuerdo con el procedimiento legal establecido por la Oficina del Servicio Federal de Registro de la Región de Riazán, sobre el cual existe la marca correspondiente.

El hecho de que el contrato no indique el nombre del organismo que lleva a cabo el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos, que registró este derecho del deudor hipotecario, no puede conducir a la nulidad del contrato.

Del contenido del contrato se desprende que todas las condiciones esenciales que son obligatorias para este tipo de contrato son indicadas por las partes. Se indica el objeto de la hipoteca, su valoración, la esencia, cuantía y plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda. No había motivos para denegar el registro estatal del acuerdo. (Sentencia de casación del Tribunal Regional de Riazán de 24 de noviembre de 2010 en el caso No.)

El tribunal consideró insostenibles los argumentos del demandante sobre la nulidad del contrato de hipoteca por la falta de garantía del terreno en el que se ubica el edificio porque el demandante no aportó prueba de la propiedad debidamente formalizada del terreno ubicado bajo el edificio de apartamentos:

El demandante (individuo) presentó una demanda contra el demandado (individuo) para aplicar las consecuencias de la nulidad de una transacción nula: un acuerdo hipotecario celebrado entre el demandante y el demandado, devolviendo a las partes a su posición original y eliminando el gravamen de los locales no residenciales. Indicó que según el art. 69 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)", se permite una hipoteca sobre un edificio o estructura sólo con una hipoteca simultánea bajo el mismo contrato del terreno en el que se encuentra este edificio o estructura, o el contrato de arrendamiento. El derecho de esta parcela pertenece al deudor hipotecario, sin embargo, en este contrato de hipoteca hay indicaciones de la hipoteca, la parcela de tierra o los derechos sobre ella no están contenidos. Tampoco se indica el lugar de celebración del contrato para garantizar el cual se celebró el contrato de hipoteca.

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Al desestimar el reclamo, los tribunales de ambas instancias indicaron que el demandante no aportó prueba de la propiedad debidamente formalizada del terreno ubicado debajo del edificio de departamentos. Por tanto, el argumento del demandante sobre la nulidad del contrato de hipoteca por falta de garantía sobre el terreno no fue probado ante el tribunal. Es imposible estar de acuerdo con el requisito de que el contrato no cumpla con los requisitos del art. 9 Ley Federal "Sobre Hipotecas". El contrato tiene una descripción de la obligación garantizada por la hipoteca, y en la cláusula 2. el acuerdo indica el lugar de pago (sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Udmurtia de 21 de febrero de 2011 en el caso No./2011)

Se rechazó el reclamo de invalidar un contrato de prenda inmobiliaria (hipoteca), ya que se definió el objeto de la prenda en el contrato, se dio su valoración y se determinó la esencia, monto y plazo para el cumplimiento de la obligación crediticia:

Con referencia al incumplimiento del contrato de prenda con los requisitos de la legislación vigente, el demandante presentó una demanda contra JSC Savings Bank de la Federación de Rusia (OJSC) para declarar inválido (no celebrado) el contrato No. Prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca) por su nulidad.

El tribunal de primera instancia desestimó la demanda. Si bien dejó inalterada la decisión del tribunal, el tribunal de segunda instancia indicó que “. en el contrato de prenda inmobiliaria (contrato de hipoteca) de fecha. Se determina el objeto de la prenda, se da su valoración, se determina la esencia, monto y plazo para el cumplimiento de la obligación crediticia, tanto en términos del monto de la deuda principal como del pago de intereses por el uso del préstamo. En consecuencia, está justificada la conclusión del tribunal de primera instancia de que no existen motivos para declarar inválido el contrato de prenda inmobiliaria. (Sentencia de casación del Tribunal Regional de Vologda de 17 de septiembre de 2010 No.)

El hecho de que las partes del contrato de garantía no se pusieran de acuerdo sobre el procedimiento para calcular y pagar los intereses por el uso del préstamo, así como sobre la condición para pagar una comisión por la apertura de una línea de crédito, no indica que el contrato de hipoteca en su conjunto no se celebró, pero sólo puede significar la limitación de los derechos garantizados por la garantía al pago de las cantidades acuerdo de préstamo en la cantidad acordada por las partes:

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El demandante presentó una demanda contra OJSC Bank para declarar inconcluso e inválido el contrato de prenda inmobiliaria, citando el hecho de que no acordó todos los términos esenciales del contrato hipotecario.

Al rechazar el reclamo, los tribunales indicaron que el contrato de hipoteca definía el objeto de la prenda, daba su valoración, determinaba la esencia, el tamaño y el plazo para el cumplimiento de la obligación del préstamo (el límite del préstamo, el período de validez de la línea de crédito, la frecuencia de Se indican los pagos y su monto, la tasa de interés por utilizar el préstamo, la sanción), es decir, todas las condiciones esenciales previstas por la ley para este tipo de contrato, en cuanto al monto de la deuda principal y la sanción, fueron acordado por las partes, entonces el tribunal concluyó correctamente que no hay motivos para reconocer el contrato de prenda como no concluido debido a que las partes no llegaron a un acuerdo sobre sus términos esenciales.

El hecho de que las partes del contrato de garantía no se pusieran de acuerdo sobre el procedimiento para el cálculo y pago de intereses por el uso del préstamo, así como la condición para el pago de una comisión por la apertura de una línea de crédito, como se indica en el recurso de casación, no indica que el contrato de hipoteca en su conjunto no se celebró en su totalidad, sino que sólo puede significar limitar los derechos garantizados por la prenda al pago de los importes previstos en el contrato de préstamo en la cantidad acordada por las partes. Por tanto, este argumento de la denuncia no es fundamento para anular la decisión judicial. (Decisión del Tribunal Supremo de la República de Komi de 14 de abril de 2011, en el caso No./2011)

El objeto de un contrato hipotecario (prenda inmobiliaria) para garantizar obligaciones puede ser un bien inmueble, no solo adquirido como parte de un préstamo específico (crédito) emitido para la compra o construcción de un apartamento, sino también para garantizar una obligación derivada de un préstamo. contrato, contrato de crédito u otra obligación. La obligación de asegurar la propiedad pignorada (apartamento) está determinada por los requisitos de la legislación vigente:

El demandante presentó una demanda para invalidar el contrato de hipoteca del apartamento.

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El reclamo fue denegado. El tribunal de primera instancia, al negarse a satisfacer las reclamaciones, llegó a la conclusión razonable de que no existe fundamento legal para declarar inválido el contrato de hipoteca de apartamento, ya que de acuerdo con la Ley Federal "Sobre Hipotecas (Prendas Inmobiliarias)", el tema de el contrato de hipoteca (prenda de bienes raíces) para garantizar obligaciones puede ser un bien inmueble que se pignora, no solo adquirido como parte de un préstamo (crédito) específico otorgado para la compra o construcción de un apartamento, sino también para garantizar una obligación en virtud de un contrato de préstamo. , contrato de crédito u otra obligación.

Asimismo, el Tribunal de Primera Instancia llegó a una conclusión razonable de que la provisión de seguro de la propiedad pignorada es una condición obligatoria del contrato de hipoteca del apartamento de 7 de marzo de 2007, ya que esta obligación de asegurar el apartamento está determinada por los requisitos del legislación actual.

La obligación del prestatario de asegurar los intereses de propiedad asociados con daños a la vida y la salud de los prestatarios (seguro contra accidentes o enfermedades - seguro personal) no está establecida por la ley hipotecaria. Además, según la parte 2 del art. 935 del Código Civil de la Federación de Rusia, la ley no puede asignar a un ciudadano la obligación de asegurar la vida o la salud. En consecuencia, al celebrar un contrato hipotecario de conformidad con la legislación vigente de la Federación de Rusia, el prestatario tiene la obligación ante el prestamista de asegurar únicamente el objeto de la hipoteca. Al mismo tiempo, imponer al prestatario la obligación de proporcionar un seguro de vida y de salud no indica la nulidad del contrato de hipoteca en su totalidad, ya que el resto del contrato de hipoteca no termina. (Sentencia de casación del Tribunal Regional de Krasnoyarsk de 6 de diciembre de 2010 en el caso No./10)

El análisis del contrato de hipoteca indica que por su naturaleza jurídica es mixto, que contiene elementos de un contrato de hipoteca y de un contrato de fianza. Sin embargo, de los materiales del caso se desprende que el contrato de hipoteca no indica los términos del contrato de garantía y, por lo tanto, el contrato en esta parte no se concluye, el demandante es responsable únicamente en la medida del valor de la propiedad que se le transfiere. para la hipoteca:

El demandante (Cap. - un individuo) presentó un reclamo contra la LLC para invalidar parcialmente el contrato de hipoteca.

Indicó que mediante la cláusula 3.3. El contrato de hipoteca estableció que si LLC 1 no cumple con sus obligaciones en virtud del contrato para el suministro de productos petrolíferos, LLC 2 tiene derecho a ejecutar la hipoteca sobre el tema de la hipoteca antes mencionado. Al mismo tiempo, la cláusula 4.4. El contrato de hipoteca establece que si el monto producto de la venta del objeto de la hipoteca no es suficiente para satisfacer plenamente el reclamo del acreedor hipotecario, este último tiene derecho a recibir el monto faltante de otros bienes del deudor hipotecario.

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El tribunal rechazó la demanda, el tribunal de casación confirmó la decisión del tribunal, indicando lo siguiente.

Un garante de propiedad es una persona que hipoteca un inmueble para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de otra persona: el deudor.

Por lo tanto, una hipoteca es un tipo de prenda y una garantía separada de una obligación y, por lo tanto, cualquier cambio en la obligación principal no requiere el consentimiento del garante de la propiedad, el hipotecante.

Al mismo tiempo, un análisis del contrato de hipoteca indica que por su naturaleza jurídica es mixto, el cual contiene elementos de un contrato de hipoteca y de un contrato de fianza.

Sin embargo, de los materiales del caso se desprende que el contrato de hipoteca no indica los términos del contrato de garantía.

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El garante de la propiedad no es parte en el contrato principal garantizado por la hipoteca; sólo se compromete a ser responsable ante los acreedores del cumplimiento por parte del deudor de las obligaciones contractuales dentro de los límites del valor de la propiedad que se le transfiere en virtud de la hipoteca.

El objeto de dicho contrato de hipoteca es un objeto inmobiliario, el local no residencial No. V, con una superficie total de 154,3 m2, y es esta propiedad la que puede ser embargada de acuerdo con las normas de la Ley Hipotecaria.

Además, no se concluyó ningún acuerdo para pignorar otros bienes pertenecientes a Ch. (Sentencia de casación del Tribunal Regional de Volgogrado de 3 de febrero de 2011, en el caso No./2011)

Se anuló la decisión de reconocer el contrato de hipoteca como no celebrado y se envió el caso a un nuevo juicio:

OJSC "Bank" presentó una demanda contra el nombre completo para ejecutar la hipoteca sobre el objeto de la prenda: un estacionamiento subterráneo. El tribunal rechazó el reclamo. Anulando la decisión del tribunal de primera instancia y devolviendo el caso para un nuevo juicio, el tribunal regional indicó que “. concluyendo que el contrato de hipoteca en su conjunto no se concluyó sobre la base de que las partes de este contrato no acordaron los términos del procedimiento para el pago de intereses por el uso del préstamo, así como el monto y el momento del cumplimiento de las obligaciones de pago. sanciones por pago tardío de los intereses por el uso del préstamo, aumento de intereses por el pago tardío de la deuda principal del préstamo, el tribunal no tuvo en cuenta que las partes acordaron todas las condiciones esenciales (tamaño, plazo y esencia de la obligación) relacionadas con la obligación garantizada por la hipoteca de pagar al deudor el monto de la deuda principal en virtud del contrato de préstamo, por lo que el contrato de hipoteca no puede considerarse no celebrado en su totalidad " (Decisión del Tribunal Regional de Voronezh de 28 de septiembre de 2010)

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Práctica judicial en materia de hipotecas en 2017.

Las disputas que surgen durante el cumplimiento de las obligaciones derivadas de contratos hipotecarios a menudo requieren resolución en los tribunales.

La práctica judicial en materia de hipotecas en 2017 tiene sus propias características y matices, especialmente en relaciones tan estrechas como el divorcio o la hipoteca militar.

Un contrato de préstamo hipotecario obliga al prestatario a cumplir con sus obligaciones a tiempo.

Los casos de incumplimiento de las condiciones pactadas y retrasos por problemas económicos enriquecen la práctica judicial en materia hipotecaria en 2017.

Este año en particular se volvió difícil debido a la inestabilidad financiera del mercado.

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Disputas de préstamos

En caso de retraso o impago del préstamo en su totalidad, surge un conflicto entre el banco y su cliente.

La práctica judicial habla de los motivos más comunes de disputas con los prestatarios:

En caso de impago del saldo de una deuda monetaria, cuando, por ejemplo, no se realiza el último pago de varios miles de rublos, es necesario comprender que se cargan intereses hipotecarios sobre este saldo.

Así consta en el calendario de pagos, así como los intereses como penalización por demora.

La responsabilidad por la demora está prevista no solo por la ley sobre hipotecas y el Código Civil de la Federación de Rusia, sino también por el propio acuerdo.

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Es este documento el que especifica el monto de la multa cobrada, que puede ser mayor que el especificado en el Código Civil de la Federación de Rusia.

Según los términos del contrato hipotecario, el banco tiene derecho a exigir al cliente el reembolso del importe total del préstamo tras el primer retraso.

En los litigios se presta mucha atención a las condiciones contractuales.

En su mayor parte, la legislación en el ámbito del derecho civil, en particular en materia de relaciones hipotecarias, se aplica con las reservas especificadas en el contrato.

Por eso es tan importante estudiar detenidamente el contrato de préstamo a la hora de solicitar una hipoteca. Todo lo escrito en el documento se vuelve vinculante.

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ir a la corte

Debe acudir a los tribunales si el banco no pudo llegar a un acuerdo con el cliente. En la práctica, el banco no realizará, por iniciativa propia, ningún procedimiento de conciliación sin que el prestatario se ponga en contacto con él.

Por lo tanto, tan pronto como el cliente se dé cuenta de que no podrá pagar el préstamo a tiempo, debe comunicarse con el banco para solicitar cuotas, aplazamientos, reducción de intereses, refinanciación del préstamo u otra "ayuda" de la organización.

Es posible que el acuerdo en sí no indique la posibilidad de recibir una medida de apoyo del banco, pero esto no priva al derecho de realizar tal solicitud.

Por lo general, un contrato de préstamo con apoyo del gobierno (por ejemplo, en el marco del programa de Vivienda, en el marco del programa de ahorro para militares) prevé la posibilidad de un pago diferido.

El banco notifica al prestatario que debe acudir a los tribunales. Normalmente, el litigio se considera un último recurso y no sigue inmediatamente al primer retraso.

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La práctica demuestra que el litigio se inicia cuando hay un retraso del 5% del precio de la vivienda hipotecada.

El recurso se prepara ante los tribunales en forma de litigio, si hablamos de la necesidad de cobrar la propiedad pignorada (determinando el precio inicial de licitación).

En otras situaciones, si hablamos de cancelación de cuentas y no de venta de garantías, está permitido solicitar una orden judicial de conformidad con el Capítulo 11 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia.

Documentos requeridos

Una vez que el prestatario haya recibido notificación judicial del inicio del proceso, deberá prepararse para el procedimiento.

A tal efecto se redactan y recogen los siguientes documentos:

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El propio banco, iniciador del trámite, prepara los siguientes documentos:

Si durante el juicio es necesario obtener ciertos documentos, puede presentar una petición para obtenerlos del tribunal o proporcionarlos usted mismo.

Invalidación del contrato

Un contrato de préstamo sólo puede declararse inválido ante los tribunales.

Para tal reconocimiento se requieren motivos suficientes que indiquen que durante la ejecución de la transacción hubo violaciones de la ley o de la voluntad de la contraparte.

La práctica judicial permite reconocer la nulidad de un contrato hipotecario por los siguientes motivos:

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Si una transacción hipotecaria se declara inválida, todas las consecuencias legales que siguieron a su conclusión cesarán y todo lo recibido se devolverá.

Es decir, es necesario devolver el dinero al banco. Si esto no es posible, entonces está permitido pagar una indemnización.

Los participantes en la relación crediticia pueden invalidar la transacción dentro de los tres años siguientes a la entrada en vigor del acuerdo.

Si la validez del contrato afecta a intereses externos, dichas partes interesadas pueden solicitar al tribunal que declare nula la transacción dentro de los diez años siguientes a la fecha de validez del contrato.

Vídeo: qué hacer si no tienes nada para liquidar tu préstamo. Práctica de arbitraje

Nulo significa que incluso si las partes aceptan el acuerdo, no puede dar lugar a consecuencias legales y no debería haberse celebrado en absoluto por fuerza de ley (por ejemplo, una transacción hipotecaria que se ejecutó solo para mostrar, imaginaria, es nula) .

La validez de un contrato hipotecario puede impugnarse en el plazo de un año a partir del día en que la persona conoció esta posibilidad.

La impugnabilidad significa que una transacción es reconocida como tal por el tribunal y se puede reconocer que no da lugar a consecuencias para el futuro (por ejemplo, fue realizada por una persona que no tenía autoridad suficiente).

Práctica judicial en materia de hipotecas.

Cuando surge un conflicto con un cliente, al banco le interesa devolver el dinero invertido.

Por lo tanto, la mayoría de las disputas en los tribunales se resuelven sobre cuestiones de pago de la deuda hipotecaria.

La práctica judicial plantea las siguientes opciones para resolver el conflicto:

La práctica judicial sabe poco sobre los casos en los que es necesario invalidar una hipoteca. La mayor parte están asociados con eventos exigentes.

A favor del prestatario

El cliente puede ganar una disputa legal en virtud del contrato de hipoteca. Para hacer esto, debe estudiar detenidamente su propio contrato de préstamo y los recibos de pago de los fondos del préstamo.

Se podrá tomar una decisión judicial a favor del prestatario por las siguientes razones:

En cualquier caso, una disputa hipotecaria es un tipo de disputa financiera compleja.

Si se soluciona, es recomendable buscar la ayuda de un abogado profesional.

La participación de un especialista aumenta enormemente las posibilidades de un resultado positivo del ensayo.

Por moneda

Antes de la crisis de 2015, los prestatarios con hipotecas en moneda extranjera se beneficiaban en comparación con aquellos que firmaban un acuerdo con un precio en rublos rusos.

Las tasas de interés de las hipotecas en moneda extranjera siempre han sido (y en este momento también) más bajas que las de las hipotecas “nacionales”.

Cuando el tipo de cambio era, por ejemplo, 35 rublos por dólar, dichos clientes se beneficiaban significativamente del monto final.

El estallido de la crisis, cuyas consecuencias se produjeron principalmente en 2017, hizo que muchos prestatarios de divisas sintieran su propia insolvencia financiera.

Una parte importante de ellos recibe salarios en rublos rusos. Incluso si está indexado, no puede seguir el ritmo del crecimiento del tipo de cambio del dólar.

Los bancos no pueden satisfacer las solicitudes de aplazamientos y otras medidas de apoyo de todos.

Por lo tanto, está aumentando el número de procedimientos judiciales contra prestatarios morosos en moneda extranjera.

El mayor peligro en este caso lo representaban los contratos con intereses flotantes, cuando el importe final del pago mensual depende de las fluctuaciones del tipo de cambio en el mercado de divisas.

La fuerte subida del dólar hizo que un número importante de clientes de divisas no pudieran pagar sus obligaciones.

Surgen preguntas sobre cómo salir de una hipoteca, especialmente porque la mayoría de las disputas legales no se resuelven a favor de los prestatarios.

Militar

El programa de ahorro e hipotecas para militares continúa operando en 2017.

Después de tres años de servicio, todo militar tiene derecho a participar.

La inscripción al programa de participantes se realiza de forma automática, pero la emisión de un certificado de participante se basa en un informe del empleado.

Pueden surgir conflictos no solo con el banco en relación con un préstamo específico, sino también con Rosvoenipoteka.

Hipotecas garantizadas por terrenos e inmuebles, lea aquí.

Las disputas más comunes son:

1. Sobre la negativa a incluir a los militares en el programa.
2. Negativa a emitir un certificado.
3. Cálculo incorrecto del monto de los pagos anuales a la cuenta personal de los militares.

Si un militar ha redactado un contrato de préstamo hipotecario, es posible acudir a los tribunales debido a:

• impago de la deuda en virtud del contrato;
• negativa a asegurar la propiedad pignorada.

El propio militar puede impugnar las acciones del banco ante los tribunales:

Si los fondos acumulados son suficientes, el militar no podrá recurrir a los servicios de un préstamo bancario.

Además, los militares no tienen la obligación de comprar locales residenciales únicamente en el área o región en la que recibieron el certificado de participante en el programa.

Pero si se necesitan fondos bancarios, el contrato de préstamo se redacta en la región donde se planea comprar la vivienda.

La práctica judicial sobre hipotecas militares durante el divorcio habla de las peculiaridades del litigio en este caso, que surgen por:

En el caso de una hipoteca militar, los bancos y Rosvoenipoteka pueden exigir la celebración de un contrato matrimonial entre un militar y su cónyuge.

Al divorciarse

Muchos prestatarios están preocupados por lo que sucederá con el contrato de préstamo y la vivienda prometida en virtud del mismo en caso de divorcio.

El divorcio no es motivo de rescisión de un contrato de préstamo.

Pero la situación en sí a menudo se desarrolla de tal manera que es necesario dividir la propiedad pignorada, así como determinar el procedimiento de reembolso.

Si se emite una hipoteca durante el matrimonio, la propiedad adquirida a crédito se considera propiedad conjunta y la deuda se distribuye entre ambos cónyuges.

En caso de divorcio, el banco podrá exigir:

1. Paga tu deuda anticipadamente.
2. Dividir otra propiedad en acciones para pagar el préstamo.

Las autoridades no transmiten automáticamente al banco la información sobre un divorcio, a menos que surja una disputa sobre el préstamo o la propiedad pignorada.

Pero la presencia de un conflicto entre los cónyuges provoca que el banco adopte medidas activas en forma de exigencias de reembolso anticipado.

Algunas organizaciones de crédito pueden exigir, en la etapa de registro de una hipoteca, la celebración de un acuerdo prenupcial, que establezca de qué propiedad se considera después del divorcio la vivienda hipotecada, así como el procedimiento para pagar el saldo de la deuda.

La participación familiar en el programa estatal requiere que el apartamento esté registrado como propiedad de todos los miembros, incluidos los niños.

Es importante recordar que, según el actual Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, un apartamento hipotecado, incluso si es el único inmueble y una familia con un niño, puede estar sujeto a ejecución hipotecaria (en caso de retraso).

Consideración de reclamaciones

Las reclamaciones son examinadas por el tribunal de distrito, ya que su precio es de más de 50 mil rublos. Si el costo del reclamo es menor, entonces el proceso lo inicia el magistrado.

De acuerdo con las normas del derecho procesal, el juicio se desarrolla en una audiencia pública a la que puede asistir cualquier persona.

Después de recibir la solicitud con los anexos, el juez verifica que cumplan con los requisitos del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia en cuanto a la forma y el contenido de la reclamación.

La ejecución incorrecta de los documentos dará lugar a que se niegue a ser aceptados para su consideración y devolución al solicitante.

Si los documentos se completan correctamente, el juez toma la decisión de programar la audiencia por sí mismo.

Se notifica a todos los participantes e interesados ​​(por ejemplo, en caso de conflicto entre el prestatario y el banco, se notifica al cónyuge como persona interesada).

Las partes en conflicto son invitadas a una reunión preliminar, donde el juez, antes del inicio del proceso, propone resolver el conflicto pacíficamente y explica cómo renunciar a los requisitos de conformidad con el Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia.

En esta reunión se aclaran las circunstancias de la disputa, se transfieren documentos y otras pruebas.

La consideración directa de la reclamación se lleva a cabo en los tribunales. La falta de comparecencia de una de las partes en conflicto al juicio puede ser motivo para su aplazamiento.

Todo el proceso consta de etapas:

Sobre la base de los resultados de la consideración del reclamo, se está preparando una decisión.

Si una de las partes en la disputa no está de acuerdo con él, puede apelar el acto judicial ante un tribunal superior (para esto se dan diez días).

Decisiones tomadas

El juez comunica la parte final de su acto, es decir, la decisión inmediata, el último día de consideración del conflicto.

El Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia concede al tribunal cinco días para redactar el acta en su forma definitiva.

En una decisión sobre una disputa hipotecaria, el tribunal establece:

Una vez que se ha tomado una decisión, no se puede cambiar.

Pero está permitido aceptar una ampliación de la decisión en el caso de:

• uno de los reclamos de la demanda fue ignorado en la decisión;
• no se especificó el monto de la indemnización;
• determinar el procedimiento para compensar los costos del proceso.

Si el prestatario o el representante del banco no comprende la decisión, el juez tiene derecho a explicarla.

La decisión adquiere plena fuerza jurídica transcurridos diez días desde su anuncio. Durante este plazo, se le da al interesado la oportunidad de impugnarlo ante un tribunal de nivel superior.

Sanciones impuestas

Si el prestatario se niega a pagar la deuda hipotecaria, el tribunal podrá imponer los siguientes tipos de sanciones:

El procedimiento de cobro podrá aplazarse si la decisión es impugnada ante el tribunal de primera instancia. Para ello es necesario preparar la petición correspondiente.

Posibles matices

El litigio sobre disputas hipotecarias tiene las siguientes características:

Las frecuentes solicitudes de préstamos hipotecarios que surgen durante la existencia de una relación entre el prestatario y el banco enriquecen la práctica judicial.

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Para llevar a cabo procedimientos legales con un banco a menudo se requiere la participación de un abogado profesional.

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Cuando una persona decide solicitar un préstamo para vivienda, lo que más le preocupa es el tipo de interés y la calidad de la propiedad. Sin embargo, existen dificultades en los préstamos hipotecarios, por lo que el acuerdo entre el banco y el cliente puede quedar invalidado. ¿En qué casos es realmente posible impugnar una hipoteca y qué significa esto para el comprador de un inmueble? Hay muchas opciones, veamos las principales.

¿En qué casos se puede impugnar una hipoteca?

Las situaciones en las que está en riesgo el cumplimiento del contrato hipotecario se pueden dividir en tres categorías:

• acciones ilegales del banco;
• el prestatario utiliza la vivienda en garantía para otros fines o ha dejado de pagar al banco;
• Problemas con la propiedad: impugnación de la compra y venta, reurbanización de viviendas.

Si el banco resulta no confiable

En relación con el prestatario hipotecario, el banco es un vendedor de servicios. El prestatario es un consumidor y debe conocer sus derechos. La relación entre el banco y el prestatario está regulada por las normas de la legislación rusa: el Código Penal de la Federación de Rusia, la Ley federal "sobre hipotecas", la Ley de protección de los derechos del consumidor, el Código Civil de la Federación de Rusia, la Ley federal "sobre bancos". Cuando un banco viola los derechos del consumidor, puede impugnar el contrato de préstamo a través del Banco Central y Rospotrebnadzor.

Impugnación de un contrato hipotecario en un banco poco fiable

El acreedor viola los derechos del consumidor en los siguientes casos:

• prohibición de amortización anticipada del préstamo en el contrato. Una vez firmado, dicho acuerdo puede impugnarse ante los tribunales;
• Si un pago se retrasa, el banco automáticamente concede un nuevo préstamo al consumidor sin su consentimiento y le cobra un “interés compuesto”. La cuestión se resuelve a través del tribunal;
• quiebra del acreedor. En caso de quiebra, el banco vende las obligaciones de deuda de los prestatarios a terceros. En teoría esto es normal. Pero hasta que el contrato de préstamo se vuelva a emitir para el nuevo prestamista, es necesario averiguar dónde pagar el dinero. De lo contrario, el prestatario tendrá que pagar multas enormes.

La práctica demuestra que las organizaciones de crédito comerciales intentan engañar a los clientes con más frecuencia que las gubernamentales. Los grandes bancos valoran sus licencias y no están dispuestos a arriesgar sus miles de millones por unos pocos millones de rublos.

Si el prestatario viola el contrato.

Si el acreedor hipotecario no dispone del dinero para reembolsar el préstamo, el banco podrá exigir unilateralmente la rescisión del contrato. Cuando el propio pagador no toma medidas para preservar la propiedad, el apartamento en garantía se vende bajo el martillo por deudas. La desventaja de esta situación es que después de la venta de la propiedad, el prestatario probablemente seguirá endeudado con el banco. La solución óptima es una venta independiente a precio de mercado, refinanciación en condiciones aceptables o vacaciones crediticias. Por difícil que sea la situación, los bancos prefieren acomodar a los clientes de confianza a mitad de camino.

Incumplimiento de contrato por parte del prestatario

La quiebra del prestatario es otro motivo para impugnar la hipoteca. ¿Cuál debería ser la posición del acreedor hipotecario? Una persona que le debe al banco más de medio millón de rublos tiene derecho a presentar una reclamación por su propia quiebra. El retraso debe ser de al menos 3 meses. Si el prestatario es declarado en quiebra con éxito, el administrador financiero designado por el tribunal resolverá todos los problemas con los acreedores. La desventaja de la quiebra del prestatario es que dentro de los tres años posteriores a la finalización de este procedimiento, la persona no podrá obtener un préstamo de ningún banco.

Según el contrato de préstamo, el beneficiario del préstamo no puede vender, donar, intercambiar o alquilar la vivienda en garantía sin el conocimiento del banco. Si las transacciones de compra y venta, intercambio y donación simplemente no pasan por Rosreestr, entonces con el alquiler todo se vuelve más interesante. Muchos rusos compran apartamentos a crédito para alquilar viviendas en garantía, eludiendo las normas. En teoría, los empleados del banco pueden visitar el apartamento para inspeccionarlo. Pero si una persona paga regularmente, es posible que esto no suceda. Si el banco tiene conocimiento del hecho de alquilar una vivienda a terceros, el prestamista impugnará el contrato de hipoteca. Muchos propietarios de viviendas hipotecarias hacen la vista gorda ante esta prohibición.

Problemas con la garantía

La pesadilla del prestatario es el reconocimiento del contrato de compraventa como inválido. Como resultado, el banco impugnará el contrato de préstamo. Este problema ocurre con artículos del mercado secundario en los siguientes casos:

• el vendedor fue declarado incompetente en el momento de la transacción;
• el contrato de compraventa viola la ley;
• los terceros registrados en el apartamento interponen una demanda;
• los herederos que aparecen inesperadamente reclaman derechos a la vivienda;
• el contrato de compraventa fue firmado por un niño menor de 14 años sin el consentimiento de las autoridades tutelares o de los padres;
• la transacción es ficticia.

Si la transacción es impugnada ante los tribunales y declarada inválida, el prestatario perderá la propiedad y seguirá debiendo al banco. El seguro de título puede salvarlo de esta situación. No devolverá el apartamento, pero eliminará la necesidad de pagar deudas por objetos perdidos en este caso.

Dificultades en el registro.

Pueden surgir dificultades a la hora de redactar un contrato si el apartamento ha sido remodelado con una hipoteca. Por ejemplo, el ciudadano Ivanov va a comprar un apartamento en el mercado secundario. En la estancia seleccionada se derribó uno de los tabiques interiores, que no es muro de carga. Los vendedores no legalizaron esta remodelación. El banco exige que se legalice la reurbanización. Esto se puede hacer en varias etapas. Primero debe comunicarse con el departamento de vivienda y servicios comunales, luego con el BTI y luego con el departamento de arquitectura local. Otra opción es que el prestatario firme un acuerdo adicional con el banco, según el cual el beneficiario del préstamo está obligado a restablecer "todo como estaba" en un plazo de seis meses. Conclusión: si elige un apartamento con una distribución ilegal, tendrá que llegar a un acuerdo con el banco y con las autoridades de registro. De lo contrario, el banco puede impugnar el contrato de préstamo.

Hay muchos casos en los que se puede impugnar un contrato de préstamo hipotecario. ¿Cómo evitar encontrarse en una situación desagradable debido a problemas con su apartamento o deshonestidad bancaria? Utilice los servicios de un agente hipotecario confiable. Los empleados de Mortgage lo ayudarán no solo a obtener un préstamo rentable para comprar una casa, sino también a evitar obstáculos al realizar una transacción.

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