¿Cuál es el valor de liquidación de un apartamento? ¿Qué es el valor de rescate? El valor de liquidación está determinado por la fórmula.

Para tener una idea de qué es el valor de liquidación es necesario determinar qué es el valor de mercado.

Se entiende por valor de mercado el valor total del objeto por el que se enajena, sin tener en cuenta circunstancias temporales que contribuyan a una disminución del precio.

Al fijar un precio de mercado, el vendedor y el comprador actúan de mutuo acuerdo y celebran un acuerdo que representa sus intereses comunes. En esta situación, el pago de la mercancía se realiza transfiriendo dinero a la cuenta.

La perturbación de los precios de mercado implica otros tipos de valor. A la hora de vender, es importante saber a qué tipo de valor se venderá el objeto. Si un empresario tiene claramente el objetivo de adquirir una propiedad rentable, en este caso puede haber valor de inversión. El propósito de comprar un producto o bien inmueble es acumular fondos en el futuro. Es este hecho el que no nos permite considerar el precio como precio de mercado. El valor de liquidación surge si ciertos factores se ven afectados significativamente y el plazo para la venta es limitado. En otras palabras, se trata de un precio reducido y forzado.

¿Cuándo surge el valor de rescate?

Este tipo implica la venta de objetos para pagar a los acreedores las deudas existentes. En casos frecuentes sucede que los bienes vendidos no pueden cubrir todas las deudas. Es importante deshacerse de los activos lo más rápido posible y utilizar los fondos para saldar la deuda. El factor tiempo juega aquí un papel clave.

En cada caso individual, existen diferentes plazos de implementación. La decisión de liquidar una persona jurídica puede ser forzosa o voluntaria. Si la liquidación es voluntaria, esto te permitirá desarrollar más conceptos sobre las ventas, trazar un cronograma óptimo de implementación y planificar tus acciones con más detalle. - la propiedad del deudor, que se vende en subasta dentro de un período determinado.

El valor de liquidación de los bienes tiene como objetivo saldar la deuda en el menor plazo posible. Inicialmente, la propiedad pignorada ofrece ciertas garantías a los acreedores. Es importante saber a qué precio se venderá y cuándo se podrá realizar el pago. El valor de liquidación también se denomina “valor de garantía”.

Si la propiedad se vende por liquidación forzosa en poco tiempo, en este caso también se determina el valor de liquidación. La venta forzosa se lleva a cabo sobre la base de la legislación vigente de la Federación de Rusia. Los bienes pignorados del deudor deben venderse dentro de los 2 meses siguientes al momento de su embargo. En todos los casos, el valor de liquidación es significativamente inferior al valor de mercado. Para el comprador, este hecho es sumamente beneficioso, pero el vendedor soporta las pérdidas.

Estimación del valor de liquidación y sus factores.

Es importante tener en cuenta todos los motivos que determinan el valor de liquidación. No dependen de la situación de la empresa. El período de exposición es uno de los principales factores que convierte el precio de mercado en un precio de liquidación. Cuanto más corto sea el plazo para vender una propiedad, menor será su valor. El factor tiempo puede considerarse decisivo a la hora de determinar el valor de liquidación. El atractivo de un objeto de inversión incluye las características del producto y su funcionalidad.

En algunos casos, el precio de mercado puede estar inflado. En este sentido, la demanda del producto por parte de los compradores disminuye y hay menos. El precio de determinados objetos puede depender de la situación general. Si este período dura mucho tiempo, la empresa tiene más posibilidades y tiempo para analizar la situación. Es importante llevar a cabo una política de marketing competente, llevar a cabo las actividades adecuadas y utilizar los medios disponibles para aumentar los precios.

Evaluación de liquidación, ¿qué dificultades pueden surgir?

El principal problema es limitar el momento de la venta de bienes inmuebles u otras propiedades. El registro de derechos de propiedad es un proceso bastante largo y laborioso. Reducir el círculo de compradores es también uno de los principales problemas. Cuando se produce una revaluación de los ingresos de una empresa, se pueden utilizar 3 métodos. Rentable: implica beneficios en el futuro. Comparativo: basado en el precio de la propiedad vendida en el mercado abierto. Costoso: basado en la determinación de costos. Es importante saber qué método es relevante a la hora de determinar el precio de liquidación. La evaluación del valor de liquidación de una empresa se lleva a cabo en un corto período de tiempo y no hay oportunidad de transmitir a los compradores información sobre las ventajas de los activos. Para aprobar finalmente el precio, se deben comparar los resultados de todos los enfoques analizados.

¿Cómo se logra la transición del precio de mercado al precio de liquidación?

Al calcular, en particular la liquidación, surge la pregunta de cómo cambia el precio de un producto o bien inmueble y se aleja del precio de mercado. El valor de liquidación se basa en un enfoque comparativo que implica modelos estadísticos. Este método puede estar limitado por una razón: la dificultad de hacer que la información esté disponible de manera oportuna. Indirecto es un método que le permite comparar directamente 2 tipos de valor. En este caso, la liquidación depende directamente de la del mercado.

También es importante saber cómo se determina el descuento por venta forzosa. Para ello, primero compare el precio del producto en condiciones normales, y luego en poco tiempo. El método experto es el más famoso. Es popular debido a la información limitada. Si hay venta forzosa el descuento puede ser de hasta el 50%. Sin embargo, también depende de las condiciones de liquidación. Es importante analizar el valor de liquidación del objeto de valoración para poder vender rápidamente la propiedad y tomar una decisión de antemano sobre el precio de los objetos en el proceso de liquidación de la organización. Al mismo tiempo, se realiza un análisis de la situación financiera. En última instancia, se toma una decisión sobre el procedimiento y el momento de la subasta.

Si una empresa compra activos a un precio reducido, sin duda aporta beneficios. Es posible que los propietarios tengan planes de implementarlos en el futuro. Es posible que los activos se vendan a un precio estándar y así generen ganancias. Para llevar a cabo correctamente la liquidación, es necesario atraer especialistas que puedan calcular el precio de liquidación en el menor tiempo posible.

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A la hora de vender un inmueble en el menor tiempo posible, surgen muchas dudas relacionadas con la determinación de su valor de liquidación. En este artículo intentaremos descubrir en qué se diferencia el valor de mercado de un apartamento del valor de liquidación, qué factores influyen en la valoración y qué paquete de documentos es necesario preparar.

Valor de liquidación: ¿qué es?

El valor de liquidación de una propiedad residencial es el precio al que se puede vender en el menor tiempo posible sin tener en cuenta otros costes. En otras palabras, este es el precio por el cual el propietario del apartamento estaría dispuesto a venderlo, siempre que por alguna razón deba venderse muy rápidamente. Este precio es siempre significativamente más bajo que el precio de mercado, normalmente la diferencia es de alrededor del 30 por ciento.

La evaluación se realiza para:

• instituciones bancarias;
• comprador final;
• autoridades locales.

Al recibir un préstamo para un apartamento, se requiere una evaluación del costo de la vivienda. Esto se debe al hecho de que el inmueble pasa a ser propiedad del banco durante el período de amortización del préstamo.

Para valorar correctamente el valor de liquidación y evitar posibles errores, lo mejor es que el vendedor busque ayuda de tasadores independientes o de una agencia inmobiliaria. Se debe dar preferencia a empresas que hayan demostrado su valía en el mercado inmobiliario y tengan experiencia relevante. También debe asegurarse de que el tasador tenga una licencia o certificado para realizar operaciones de tasación.

Para solicitar una evaluación, el vendedor debe proporcionar al especialista un documento que acredite la propiedad del apartamento.

La diferencia entre valor de liquidación y valor de mercado.

El valor de mercado es el precio probable por el que se puede vender un apartamento en el mercado inmobiliario, teniendo en cuenta sus características. Este precio depende de muchos factores:

1. Cuadraturas.
2. Desarrollo de infraestructura de la zona en la que se ubica.
3. Un tipo de edificio de apartamentos.
4. Comunicaciones.
5. Ubicación de las habitaciones.
6. Distancia del centro de la ciudad.

El valor de liquidación se diferencia en que es el precio que el vendedor debe estar obligado a aceptar si es necesario vender el apartamento en poco tiempo debido a determinadas circunstancias.

El importe del valor de liquidación depende principalmente del hecho de que debe venderse lo más rápido posible. Pero el factor tiempo no influye en el valor de mercado; lo primero que se evalúa es la calidad de los inmuebles residenciales.

Las principales diferencias entre valor de liquidación y valor de mercado son:

• la venta de bienes inmuebles es forzosa;
• Corto período de venta.

¿Cómo se evalúa el valor de liquidación?

Hay dos métodos de cálculo más comunes: directo e indirecto. A continuación veremos cada uno de ellos con más detalle.

Cuando se calcula directamente, se utiliza el análisis comparativo. Es decir, se analizan pisos vendidos no hace mucho tiempo con características similares. Al realizar una investigación de precios, se puede determinar el costo óptimo del objeto de interés. La desventaja de este método es que no se puede utilizar al evaluar apartamentos diseñados según un proyecto individual.

El método indirecto se basa en el valor de mercado menos los costos de liquidación asociados con la rápida preparación de toda la documentación necesaria y el plazo limitado para la venta de bienes raíces residenciales.

Las principales etapas de la evaluación del valor de liquidación:

1. Acordar una fecha exacta.
2. Determinación del método de evaluación.
3. Recopilando la información necesaria.
4. Coordinación de la información recibida.
5. Elaborar un informe escrito detallado.

Documentos necesarios para el examen.

Durante el proceso de tasación, el tasador necesitará una determinada cantidad de documentos para realizar cálculos y análisis del inmueble.

Lista de documentación principal:

• documento que acredite la propiedad (contrato de compraventa de un apartamento, escritura de donación, etc.);
• extracto del pasaporte técnico de la oficina de inventario técnico;
• diagrama detallado de bienes raíces residenciales;
• certificados sobre la presencia o ausencia de deudas en el apartamento.

Factores que influyen en la calificación.

El valor de liquidación de un apartamento se evalúa según una serie de criterios. Los principales son:

1. La situación política y económica general del país: en momentos de crisis, el costo de la vivienda cae significativamente.
2. Situación general del mercado inmobiliario.
3. El período durante el cual es necesario vender el apartamento: cuanto más corto sea el período de venta, menor será el costo.
4. Metros cuadrados generales del espacio habitable, distribución.
5. El estado del apartamento en su conjunto: el estado de la decoración, la presencia de comunicaciones.
6. Factores subjetivos.
7. Ubicación, número de pisos, tipo de estructura de un edificio de departamentos.

En el mercado inmobiliario ruso, el valor de mercado se utiliza principalmente para vender una propiedad residencial. El valor de liquidación se utiliza con mayor frecuencia en tiempos de crisis en el país y en préstamos hipotecarios.

Para evitar posibles errores a la hora de determinar el valor de liquidación, primero es necesario entender cuál es su esencia y en qué se diferencia del valor de mercado. No debes hacer la tasación tú mismo; es mejor recurrir a especialistas, porque sólo un tasador experimentado podrá calcular el valor exacto y más confiable.

El valor de liquidación (en adelante LS) es necesario en muchos casos. Por ejemplo, se requiere su definición al transferir un objeto como garantía en caso de obtener un préstamo; al cerrar una empresa o al financiar una empresa deudora, etc.

La calidad de las decisiones tomadas depende de la exactitud de la determinación de esta evaluación de liquidación.

¿Qué es el “valor de liquidación” y qué afecta su valor?

En términos generales, el valor de liquidación se refiere al precio al que se puede vender un activo en el mercado dentro de un plazo estrictamente limitado.

Como regla general, especificado la valoración siempre está por debajo del precio de mercado. Y esto se debe a muchas razones, en particular:

Además de los factores anteriores, el valor del fármaco también está influenciado por el método de evaluación.

Métodos para evaluar drogas.

Hay dos principales opción de evaluación de drogas:

Por tanto, la valoración de este descuento se realiza por medios expertos, y su valor suele oscilar entre el 10 y el 50% e incluso más.

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tipos

El valor de liquidación se divide por tres tipos principales:

• medicamento ordenado (o a largo plazo). Ocurre cuando la venta de activos se produce durante un largo período de tiempo, lo que permite vender la propiedad a un precio realista. Este tipo de valor de liquidación se caracteriza por la estimación más alta. Para los activos difíciles de vender (los más ilíquidos), el plazo previsto para la venta de activos es, por regla general, de 2 años. La tarea principal durante la venta de activos a largo plazo es acercar su valor lo más posible al mercado actual.
  El medicamento solicitado es un valor calculado, calculado a precios actuales menos los costos de venta de la propiedad. Son los ingresos que recibe una empresa como resultado de la venta abierta de sus activos durante un período de tiempo determinado. Durante este período, el vendedor tiene la oportunidad de realizar determinadas actividades destinadas a aumentar el atractivo de los activos (por ejemplo, reparaciones, etc.);
• Medicación forzada (o de corta duración). Esta venta se caracteriza por una velocidad muy alta, por lo que es imposible obtener el valor real de los activos. La venta de todos los activos suele realizarse simultáneamente, en una sola subasta. El objetivo de una venta tan rápida es obtener fondos para saldar las obligaciones a corto plazo de la empresa o aquellas deudas vencidas.
  LP forzoso representa el producto de la venta abierta e inmediata de la propiedad, reducido por el monto de los gastos asociados con este proceso. Pero el tiempo para vender activos es tan corto que no basta con tomar medidas para aumentar la liquidez de los activos. Esto significa que la valoración será mínima;
• Valor de liquidación de los bienes destruidos. Este nombre es arbitrario, pero refleja con precisión la esencia del proceso: el medicamento se determina para primero cancelar los activos del registro y luego destruirlos, en lugar de venderlos. Como regla general, este procedimiento para liquidar una empresa se utiliza para construir nuevas instalaciones en su lugar, y el efecto económico de dicha construcción es mucho mayor que el de la venta de una empresa liquidada.

¿En qué casos es necesario este cálculo?

Primero que nada, PM requerido en caso:

Procedimiento de evaluación paso a paso

En general, la valoración de medicamentos es la determinación del valor de mercado de un activo y los costos de su liquidación (venta o destrucción).

Vale la pena señalar que el cálculo de los medicamentos no debe basarse en la venta rápida de activos, sino en la máxima extracción de ingresos de su enajenación, lo que permitirá resolver todas las tareas asignadas o la mayoría de ellas.

Fórmula

Esta fórmula para determinar medicamentos se utiliza con mayor frecuencia, ya que permite acercar esta evaluación lo más posible a su valor de mercado:

Valor de liquidación = Valor de mercado x (1 – Ratio de venta forzosa)

Relación de venta forzada está dentro del rango de 0,1 - 0,5 o del 10 al 50% del valor de mercado de la propiedad.

El valor de este coeficiente se determina por separado, por.

Y eso la afecta influencia de muchos factores:

• momento de la venta de la propiedad;
• tipo y condición de la propiedad;
• valoración de mercado de propiedades similares;
• el estado actual de la economía y otros factores.

Por lo tanto, los expertos creen que el coeficiente especificado debería tener un límite inferior de al menos 0,5, es decir 50%. Además, el cálculo mediante esta fórmula suele complementarse con un indicador de los costos de liquidación, que muestra los ingresos reales de la enajenación de activos.

Matices en la evaluación del valor de liquidación.

Tras la liquidación empresa debido a su quiebra Se debe tener en cuenta lo siguiente:

• la propiedad de una empresa puede evaluarse como un complejo completo;
• la valoración se puede realizar mediante subasta, en la que la propiedad se vende por separado.

En el primer caso, una venta rápida y rentable se complica por el hecho de que el valor de la empresa en su conjunto es siempre alto, aunque no se corresponda con el valor real de mercado de los activos. Además, al determinar el medicamento en este caso, a menudo se olvidan del valor del negocio: su reputación y su nombre ganado.

Cuando se utiliza el método de subasta para vender la propiedad de una empresa, existe la posibilidad de venderla de manera muy rentable, pero no en su totalidad. Entonces, inicialmente conviene decidir sobre aquellos activos que están sujetos a enajenación no mediante venta, por ejemplo, mediante desguace, destrucción, etc. Normalmente, estos activos sólo complementan los costos de liquidación de la empresa.

Valoración de liquidación de activos fijos., incluidos los equipos, a menudo depende de su valor residual, que se calcula en función de la vida útil del activo y su precio original. Además, el valor del medicamento está influenciado por muchos otros factores, uno de los cuales es la vida útil, el estado técnico de la instalación y la presencia de análogos más modernos en el mercado. Pero esto no se aplica a los edificios, que se valoran principalmente por su ubicación y el número de propietarios que tienen.

Valor de liquidación de las acciones representa la cantidad que quedará después de la venta de los activos de la empresa, el reembolso de los pasivos de la empresa a su cargo y los pagos de las acciones preferentes. Por lo general, este medicamento sirve sólo como estimación, pero hasta que se produzca la liquidación de la empresa. Entonces el medicamento se vuelve importante para quienes van a comprar este negocio.

Qué es el valor de liquidación y por qué es necesario se describe en el siguiente material de vídeo:

El valor de liquidación es una cantidad monetaria en forma de diferencia entre los ingresos por la liquidación de una propiedad y los costos de su implementación. Este es el precio que el vendedor debe aceptar cuando se ve obligado a vender la propiedad en un período de tiempo limitado, lo que no permite que un número significativo de compradores potenciales se familiaricen con la propiedad y las condiciones de venta.

Al determinar el valor de liquidación del objeto de valoración, se determina un valor estimado que refleja el precio más probable al que se puede enajenar este objeto de valoración durante el período de exposición del objeto de valoración, que es menor que el período de exposición típico para las condiciones del mercado. , en condiciones en las que el vendedor se ve obligado a realizar una transacción de enajenación de propiedad.

Al determinar el valor de liquidación, a diferencia del valor de mercado, se tiene en cuenta la influencia de circunstancias extraordinarias que obligan al vendedor a vender la propiedad en cuestión en condiciones que no corresponden a las condiciones del mercado.

Es bien sabido que un mismo inmueble puede tener distintos valores dependiendo del objetivo de la tasación. Qué es el valor de liquidación, en qué se diferencia de otros tipos de valores estimados y cuáles son las características de su cálculo: cuestiones que son objeto de consideración en esta sección. El concepto de valor de liquidación lo exponen muchos autores en la literatura actualmente disponible sobre valoración de propiedades. Por ejemplo, según el profesor S. Pratt, el valor de liquidación es “la cantidad neta de dinero que el propietario de una empresa puede recibir tras la liquidación de la empresa y la venta por separado de sus activos”.

G.S. Harrison, en su libro de texto "Real Estate Appraisal", define el valor de liquidación de la siguiente manera: "El valor de liquidación representa el precio que un propietario se vería obligado a aceptar si la propiedad se vendiera en un momento inferior al razonablemente razonable para la exposición al mercado. "

Las Normas Internacionales de Valoración 2 (Bases de Valoración Distintas al Valor de Mercado), que definen valores distintos al valor de mercado, interpretan el valor de liquidación de la siguiente manera: “El valor de liquidación, o valor de venta forzosa, es la cantidad de dinero que realmente se puede obtener de la venta de propiedad en plazos demasiado cortos para permitir una comercialización adecuada según lo determine el Valor de Mercado. En algunos estados, las situaciones de venta forzosa pueden incluir aquellas que involucran a un vendedor involuntario y un comprador o compradores que son conscientes de las dificultades del vendedor".

Con base en lo anterior, podemos concluir que la propiedad puede valorarse sobre una base diferente al valor de mercado (valor de liquidación) y teniendo en cuenta la naturaleza no de mercado de la transacción.

El carácter no comercial de una transacción se manifiesta, por regla general, en dos puntos:

1. venta forzada (involuntaria) de propiedad por diversos motivos;

2. en la reducción del tiempo de exposición al mercado del inmueble que se vende en el mercado.

Al mismo tiempo, el precio de venta estimado del inmueble, debido a condiciones de venta atípicas para el mercado, será sin duda inferior al precio de mercado. Predecir este precio es muy difícil debido a la naturaleza y alcance de los supuestos subjetivos y oportunistas necesarios para formular un juicio de esta naturaleza.

Dependiendo de la urgencia de la venta de activos, el valor de liquidación se divide en valor de liquidación ordenado y valor de liquidación forzosa (urgente).

El valor de liquidación ordenado es un valor estimado a precios corrientes, que representa el producto estimado de la venta abierta de una propiedad durante un cierto período de tiempo, durante el cual el vendedor tiene la oportunidad de tomar las medidas adecuadas para aumentar la liquidez y el valor de los activos (rutinario). reparaciones, comerciabilidad, etc.), menos los costos de venta. La decisión de liquidar la toma el propietario si es más conveniente vender el activo si es redundante o no rentable. Dado que en este caso no existen restricciones estrictas en cuanto al momento de la venta, el período de exposición del activo que se vende en el mercado es cercano al período de exposición al mercado y el valor de liquidación en sí está cerca del valor de mercado.

El valor de liquidación forzosa (urgente) es un valor estimado a precios corrientes, que representa los ingresos esperados de la venta abierta de una propiedad con urgencia, es decir, sin tomar medidas adecuadas para aumentar la liquidez y el valor de los activos, menos los costos de venta. En este caso, existen restricciones estrictas en el tiempo de venta dictadas por el comprador. El período de exposición del activo que se vende en el mercado puede ser mucho menor que la exposición al mercado.

Así, el valor de venta (valor de liquidación) en ambas opciones será inferior al valor de mercado. El monto de la disminución en el valor de mercado causado por los factores anteriores está determinado por el descuento de liquidación. En el caso de liquidación ordenada, el importe de este descuento será menor que en el caso de liquidación urgente.

1. Objetivos, funciones y tareas del cálculo del valor de liquidación.

Los objetivos y metodología para el cálculo del valor de liquidación están determinados por la situación en la que se encuentra el propietario del inmueble objeto de tasación.

Es necesaria una evaluación del valor de liquidación de la propiedad en los siguientes casos:

· tras la liquidación de una empresa;

· al desarrollar un plan para pagar las deudas de una empresa deudora que está bajo amenaza de quiebra;

· al financiar la reorganización de una empresa;

· al evaluar el valor del exceso de activos de una empresa;

· durante la reorganización de una empresa realizada sin juicio;

· al analizar e identificar oportunidades para separar las instalaciones de producción individuales de una empresa en organizaciones económicamente independientes;

· al determinar el valor del inmueble que actúa como garantía y la posible necesidad de venderlo en caso de imposibilidad de reembolsar el préstamo.

Una solución positiva a las situaciones anteriores depende de muchos factores, principalmente como el valor y el grado de liquidez de la propiedad, los factores de oferta y demanda que prevalecen en la fecha de valoración.

2. Tecnología para la realización de trabajos de cálculo del valor de liquidación.

La tarea principal del tasador es determinar con precisión el subtipo de valor de liquidación de acuerdo con las tareas asignadas por el Cliente. Para eliminar una posible confusión entre los conceptos de valor de mercado y base de valor no de mercado en el proceso de evaluación, el Tasador debe cumplir con el siguiente algoritmo de evaluación:

1. Identificar la propiedad que se está valorando. La identificación implica establecer una correspondencia entre la documentación disponible de los objetos de evaluación y su presencia y estado real.

2. Identificar los derechos asociados al bien objeto de valoración. La descripción de los derechos de propiedad incluye una descripción general de la propiedad y una lista de los documentos de título que garantizan los derechos del propietario, por ejemplo, sobre la base de un acuerdo de compra y venta de propiedad de la empresa o un certificado de propiedad emitido por el gobierno autorizado correspondiente. agencias.

3. Identificar el propósito y función de la evaluación. La identificación del propósito y función de la evaluación implica una determinación razonada del tipo de valor estimado y el método de utilización de sus resultados de acuerdo con los objetivos de la evaluación.

4. Fijar una fecha efectiva de valoración. La fecha efectiva de valoración suele coincidir con la fecha de inspección del inmueble objeto de valoración.

5. Investigue la propiedad que se está evaluando. En esta etapa se inspecciona el inmueble objeto de evaluación y se describe su estado técnico. Se realiza un análisis de posibles enfoques para el cálculo del valor de mercado, que es la base a partir de la cual se pueden determinar bases de valoración que difieren del valor de mercado (valor de liquidación, valor de garantía, valor de seguro, etc.).

6. Cálculo del valor de mercado del inmueble objeto de tasación. Según el artículo 3 de la Ley federal "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" "... se entiende por valor de mercado del objeto de valoración el precio más probable al que este objeto de valoración puede venderse en el mercado abierto en condiciones competitivas". ambiente...".

7. De acuerdo con el propósito y función declarados de la evaluación, justificar el cálculo de los descuentos correspondientes sobre el valor de mercado, incluidos los costos de venta. Los costos de venta incluyen los costos de mantener la propiedad, ponerla en condiciones comercializables, comisiones a agentes inmobiliarios, tasadores, etc. En este caso, es necesario identificar todas las circunstancias y restricciones especiales debido a la situación actual.

8. En el caso de calcular el valor de liquidación ordenado, los resultados de la evaluación deberán ajustarse de acuerdo con el plan desarrollado para la venta de activos liquidados. Al calcular el valor de liquidación, el producto de la venta de activos, neto de costos asociados, se descuenta a la fecha de valoración a una tasa de descuento que toma en cuenta el riesgo asociado con esta venta.

La venta de diversos activos se puede realizar en distintos momentos en función de su grado de liquidez. La liquidez se refiere a la propiedad de los activos, expresada en su rápida venta, es decir. circulación en efectivo.

Los bienes muebles, en virtud de su definición, son generalmente más líquidos que los bienes inmuebles. Los equipos, máquinas y mecanismos se pueden vender en un período de tiempo más corto. Otros activos, como inventarios, materias primas y materiales, pueden venderse inmediatamente después de que se toma la decisión de vender los activos.

La secuencia tecnológica del trabajo para calcular el valor de liquidación ordenado de los activos de una empresa se presenta de manera más completa en los materiales de los seminarios del Instituto de Desarrollo Económico del Banco Mundial. Incluye los siguientes pasos:

· desarrollo de un calendario para la liquidación de activos empresariales;

· cálculo del valor actual de los activos teniendo en cuenta los costes de su liquidación;

· determinación del importe de las obligaciones de la empresa;

· restar el importe de los pasivos de la empresa del valor actual ajustado de los activos.

Lamentablemente, en la actualidad no existe una metodología bien fundada para calcular los descuentos de liquidación y, en general, el valor de liquidación. Analizando los enfoques para calcular los descuentos por liquidación propuestos por algunos autores, podemos concluir que estos enfoques son en su mayoría de naturaleza empírica, determinados por la opinión de un especialista en particular.

Se sabe que el valor de mercado determinado por el tasador presupone un cierto período de exposición al mercado, durante el cual la propiedad tasada puede venderse al valor de mercado especificado. A medida que disminuye el período de exposición al mercado, disminuye la probabilidad de vender un activo a su valor de mercado. La urgencia de la venta del activo debe determinar una reducción adecuada del nivel de valor de mercado. Así, la diferencia entre el valor de mercado y el de liquidación viene determinada, en primer lugar, por el tiempo necesario para la venta de la propiedad, sin mencionar el propio factor de la venta forzosa. La urgencia de la implementación está determinada por la relación entre el tiempo requerido de venta (exposición) - Ttr y el período de exposición al mercado - Ttr establecido en la fecha de valoración - para un determinado tipo de propiedad.

Por tanto, el valor de liquidación puede determinarse mediante el valor de mercado ajustado por el descuento de liquidación. El descuento de liquidación en sí (L) se puede representar como el producto de la función del tiempo de exposición f(Te) y la elasticidad precio de la demanda, teniendo en cuenta el factor de venta forzosa f(E):

Descuento de liquidación

(L) = f(Te)*f(E).

La función f(Te) se puede calcular mediante la siguiente fórmula:

f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)

donde (Tre-Ttr) es el número de períodos de acumulación de intereses (meses) para el período de descuento, determinado por el momento de la venta requerida (exposición); i -- la tasa de descuento correspondiente (Tre-Ttr).

Ejemplo 1. Un tasador determinó que el valor de mercado (MC) de un equipo era de $50 000 utilizando varios enfoques de valoración. Utilizando el método de construcción acumulativa, se determinó que la tasa de capitalización (R) era del 35%, mientras que la tasa de retorno era del 10% (anualizada). Como sabe, R consta de dos componentes: la tasa de rendimiento (i) y la tasa de rendimiento (RR). Considerando NV como un componente de la tasa de capitalización, que puede sacrificarse cuando T tiende a 0, la fórmula (1) se puede presentar de la siguiente manera:

f(Te)= 1/(1+ R - HB)(Tre - Tmp)

La exposición al mercado (Tre) es de 3 meses y la exposición requerida (Ttr) es de 1 mes.

f(Te)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Valor de liquidación

(LS) = RS*f(Te) = 50000*0,959 = $47964

Descuento de liquidación = 50,000 - 47,964 = $2,036

La dependencia del costo del período de exposición también se puede expresar mediante la siguiente fórmula:

LS = RS*(1 -- exp(-i*Ttr))/(1 -- exp(-i*Ttr)), (2)

Ejemplo 2. Con base en los datos del Ejemplo 1, calcularemos el valor de liquidación usando la fórmula (2):

LS = 50000 * (1 -- exp(-0.029*1))/(1 -- exp(-0.029*3)) = $17470

Descuento de liquidación = 50,000 - 17,470 = $32,530

Comparando los valores obtenidos del valor de liquidación en los Ejemplos 1 y 2, podemos concluir que la fórmula (1) tiende a sobreestimar claramente y significativamente el resultado en Ttr.<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Valor de liquidación (promedio ponderado) = (17470,2+47964,1)/3 = $27634,7

Descuento de liquidación = 50000-27634.7=$22365.3

Determinar el coeficiente de elasticidad (Ke) es más difícil debido a la posible falta de información necesaria. La elasticidad precio de la demanda es la relación entre el cambio porcentual en el volumen demandado y el cambio porcentual en el precio (esta fórmula es aplicable a cualquier cambio de precio en el caso de curvas de demanda lineales y pequeños cambios de precio en el caso de curvas de demanda arbitrarias). Normalmente, la demanda es elástica cuando los precios son altos e inelástica cuando los precios son bajos. Cuando Ke>1 la demanda es elástica, cuando Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

La base para determinar el coeficiente de elasticidad precio de la demanda es la información del mercado, a partir de la cual se puede construir un gráfico de la elasticidad precio de la demanda.

Para calcular el componente del descuento de liquidación, condicionado también por factores de venta forzosa y teniendo en cuenta la elasticidad de la demanda, se puede considerar el siguiente modelo:

L=((Tmp / Tpe)2 - 2(Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3),

donde L es el descuento de liquidación; Ttr - tiempo de exposición requerida (implementación); Tre - tiempo de exposición al mercado; RS - valor de mercado; e -B*Ke-- componente del descuento de liquidación, debido a la venta forzosa y teniendo en cuenta la elasticidad de la demanda; e -- la base del logaritmo natural (e=2,718); B es un coeficiente que refleja el factor de venta forzosa, y B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

La fórmula determina el coeficiente de descuento del valor de mercado en función del momento de la exposición requerida, dependiendo del momento de la venta de activos, como proporción del valor de la exposición de mercado; en este caso, E es un parámetro que determina el rango de cambios en el descuento de liquidación, es decir, de 0 a un valor en términos de valor igual a (РС*e -B*Kе). Con una demanda absolutamente inelástica, el coeficiente de elasticidad precio de la demanda tiende a cero, (РС*e -B*Kе), respectivamente, a РС, es decir alcanza el valor de mercado; con una demanda absolutamente elástica, la elasticidad tiende a infinito y el descuento, en consecuencia, a cero. Por tanto, cuanto mayor sea la elasticidad precio de la demanda, menor será el descuento y viceversa. Las desventajas de este enfoque para calcular el valor de liquidación incluyen la dificultad de calcular el coeficiente de elasticidad.

3. Marco legislativo para la aplicación del valor de liquidación

El marco legislativo para la aplicación del valor de liquidación está regulado por la legislación de la Federación de Rusia en casos de insolvencia (quiebra) de personas jurídicas, incautación de sus bienes con la posterior venta forzosa de estos bienes para liquidar cuentas por pagar o cobrar. atrasos en impuestos y otros pagos a presupuestos de diferentes niveles de acuerdo con el procedimiento de ejecución vigente.

Actualmente, en la valoración inmobiliaria muchas veces es necesario determinar el valor de mercado. La metodología para su cálculo, que nos llegó desde Europa occidental y América, ya ha sido probada con éxito en las condiciones económicas internas. La definición de otros tipos de valor es mucho menos común en la práctica de valoración rusa, lo que incide en el bajo nivel de su apoyo metodológico. En particular, esta situación se observa al calcular el valor de liquidación de bienes inmuebles.

Mejorar el cálculo de este tipo de valor y, en consecuencia, la base metodológica y metodológica, es de suma relevancia en la actualidad, ya que la crisis financiera y económica ocurrida en agosto de 1998 generó un fuerte aumento en la necesidad de utilizar el valor de liquidación. entre entidades de economía de mercado.

Una revisión de la literatura nacional mostró que prácticamente nadie ha estudiado este tema en profundidad, mientras que el valor de liquidación es uno de los elementos principales en el sistema de gestión anticrisis de empresas en quiebra y en los procedimientos de ejecución. Recientemente, la mayor necesidad de este tipo de valor también se ha observado en el sistema de gestión de bienes inmuebles de propiedad federal y ubicados en el territorio de la ciudad de Moscú, ya que este sujeto federal es el mayor propietario federal, en cuyo territorio se encuentran Son unos 3 millones de metros cuadrados. m de oficinas y espacios administrativos, hoteles, cocheras y otros locales.

Uno de los problemas más acuciantes e importantes es el problema de la liquidación de proyectos de construcción a largo plazo y construcciones sin terminar, incluso en el territorio de la ciudad de Moscú, donde hay un número significativo de instalaciones industriales y administrativas sin terminar, en las que importantes fondos públicos han sido invertidos. Por lo tanto, es muy importante evaluar correctamente este inmueble, que se espera que se venda en una subasta de acuerdo con el proyecto de Resolución conjunta del Ministerio de Relaciones Inmobiliarias de la Federación de Rusia y el Gobierno de Moscú "Sobre la participación en el volumen de negocios económico y la garantía la eficiencia del uso posterior de los objetos de construcción sin terminar, así como de los objetos sujetos a reconstrucción o restauración, que son de propiedad federal y están ubicados en el territorio de la ciudad de Moscú."

La opacidad de la información sobre las transacciones de compra y venta de bienes inmuebles vendidas en subastas en Rusia es una de las principales razones del débil apoyo metodológico para calcular el valor de liquidación y, en consecuencia, la precisión de la determinación de su valor, mientras que en países europeos como la información es abierta y accesible y no hay problemas para calcular este tipo de valor en la práctica de valoración extranjera.

Además de este problema, existe otro problema no menos importante: la regulación regulatoria y legislativa de la aplicación del valor de liquidación y la consolidación de su interpretación inequívoca. Así, de conformidad con la Ley Federal de 21 de julio de 1997 No. 119-FZ “Sobre Procedimientos de Ejecución”, se requiere calcular el valor de mercado de la propiedad que debe venderse en una subasta. Pero, si se vende en una subasta, es decir, por un período de tiempo limitado, lo cual es típico de las condiciones de venta fuera del mercado, entonces esto no corresponde al concepto de valor de mercado consagrado en el artículo 3 de la Ley Federal de 29 de julio de 1998 Nº 135-FZ "Sobre las actividades de valoración en la Federación de Rusia". En particular, se violan las siguientes disposiciones: “... el valor de la transacción no se refleja en circunstancias extraordinarias...”, “... el precio de la transacción representa una remuneración razonable para el objeto de evaluación y no no hubo coerción para completar la transacción en relación con las partes de la transacción en cualquier lado... " y otros, ya que ningún propietario razonable venderá una propiedad en una subasta en un tiempo irrazonablemente corto y a un precio inferior al precio de mercado. Esto indica directamente la venta forzosa, que es inherente al concepto de valor de liquidación. Por lo tanto, los tasadores no deben determinar el valor de mercado, sino el valor de liquidación de la propiedad incautada.

Debido al débil marco regulatorio para la valoración de bienes inmuebles y la falta de normas aprobadas por el Gobierno de la Federación de Rusia, aún no se ha establecido el concepto de valor de liquidación y su ámbito de aplicación. El único documento que da al menos algún concepto al respecto es la Orden FCSM No. 6-r de 25 de septiembre de 1996 "Sobre la aprobación de recomendaciones metodológicas para la evaluación de la propiedad de los fondos mutuos de inversión". Señala que "el valor de liquidación... se refiere al valor de venta forzosa de un inmueble, es decir, la cantidad de dinero que se puede obtener de la venta de un inmueble en un plazo demasiado corto en comparación con el tiempo de comercialización determinado". bajo el estándar de valor de mercado." Este concepto prácticamente coincide con el concepto de valor de liquidación dado en las Normas Internacionales de Valoración No. 2 “Bases de valoración distintas del valor de mercado” (aún no reconocida por el Gobierno de la Federación de Rusia, a diferencia de los gobiernos de algunos otros estados), que establece que “El valor de liquidación o valor de venta forzosa es la cantidad de dinero que, de manera realista, se puede obtener de la venta de una propiedad en un período de tiempo demasiado corto para permitir que se lleve a cabo una comercialización adecuada de acuerdo con la definición de valor de mercado. Las situaciones de venta pueden incluir casos que impliquen a un vendedor involuntario y a compradores informados sobre las dificultades experimentadas por el vendedor. Estos conceptos revelan con mayor precisión la esencia del valor de liquidación.

De los conceptos anteriores podemos concluir que el único factor que influye en el valor de liquidación y lo distingue del valor de mercado es el factor de "venta forzosa", que es típico de las condiciones no de mercado para la venta de bienes inmuebles.

Por lo tanto, resulta bastante obvio que para calcular el valor de liquidación en las condiciones actuales de Rusia, es posible utilizar la siguiente ecuación:

Con cara. = Del mercado. x (1 - K fuera),

· Con cara. - valor de liquidación de bienes inmuebles;

· Del mercado. - valor de mercado del objeto en estudio;

· A cabo. - ajuste por venta forzosa, siempre que 0< К вын. < 1.

Según la ecuación anterior, el valor de liquidación se calcula en dos etapas. En la primera etapa se determina el valor de mercado del inmueble en estudio. En la segunda etapa, el monto del ajuste por venta forzosa se calcula y se incluye en el valor del valor de mercado, es decir, el valor de mercado se ajusta por el factor de “venta forzosa” (para condiciones de venta no de mercado ).

Si calcular el valor de mercado de un inmueble no causa dificultades, entonces determinar el ajuste por venta forzosa y su justificación matemática plantea muchas preguntas. En la práctica, los tasadores lo aceptan intuitivamente en el rango de 0,1 a 0,3 (10 - 30% del valor de mercado), por lo que la subasta a menudo se declara inválida. Psicológicamente, tienen miedo de aceptar este indicador como grande debido a la dificultad de justificarlo. Mientras que un análisis de las estadísticas sobre subastas de bienes raíces y la experiencia personal muestra que el ajuste por ventas forzosas oscila, en promedio, entre 0,3 y 0,5, y en ocasiones llega a 0,8.

Para dar una base matemática al cálculo del ajuste por venta forzosa, se llevó a cabo un análisis de los resultados de más de 100 subastas en tres segmentos del mercado inmobiliario: oficinas, comercio minorista e industria y almacenes, ubicados en Moscú y propiedad de personas jurídicas que utilizan el método análisis de ventas emparejadas. Los resultados del análisis se dan en la tabla.

Rangos de fluctuación en los valores de la reserva de ajuste por venta forzosa

	Propósito funcional del objeto.	Rango de fluctuaciones en los valores del ajuste de ajuste por venta forzosa, %
	Edificios y locales de oficinas:
	Edificios y locales comerciales:
	Almacenes y naves y locales industriales:

Como resultado del análisis de los datos de la tabla, se identificó una tendencia en los cambios en su valor promedio, lo que indica que en una situación económica inestable en el país (finales de 1998), los valores de los ajustes por ventas forzosas son mayores que en una situación económica relativamente estable (finales de 2000).

El factor de “venta forzosa”, que influye en el valor de liquidación y se expresa cuantitativamente en forma de ajuste por venta forzosa, consta a su vez de un sistema de factores de nivel inferior.

Factor obligado a vender:

· · métodos de venta

· · fechas de venta

· · riesgo de inversión

· · costos de venta

· · otro

Un estudio más detallado de la dependencia del ajuste de ajuste para la venta forzosa de estos objetos de los elementos constitutivos del factor "venta forzada" nos permitirá derivar una fórmula universal para calcular el valor de liquidación.

4. Estimación del valor de liquidación

El valor de liquidación de una empresa es su valor durante una venta forzosa, igual a la cantidad de dinero en forma de diferencia entre los ingresos de la liquidación de la empresa recibidos como resultado de la venta de sus activos para su liquidación. En este caso estamos hablando de vender una propiedad en un plazo demasiado corto para una comercialización adecuada.

Se lleva a cabo una evaluación del valor de liquidación de una empresa en los casos en que existen serias dudas sobre su capacidad para seguir siendo una empresa en funcionamiento (la empresa está en quiebra), o si el valor de la empresa en el momento de la liquidación puede ser mayor. que si continúa funcionando.

La situación de quiebra y liquidación de una empresa es una emergencia. La probabilidad de una decisión positiva sobre el impago, que suele acompañar a esta situación, depende del valor de la propiedad de la empresa liquidada.

La evaluación del valor de liquidación de una empresa es necesaria no sólo en caso de liquidación de la empresa. Es importante en muchos otros casos, por ejemplo: al financiar una empresa deudora; durante la reorganización de una empresa (incluso durante el examen de los programas de reorganización empresarial); al desarrollar un plan para pagar las deudas de una empresa deudora que se encuentra bajo amenaza de quiebra; al analizar e identificar la posibilidad de separar las capacidades de producción individuales de la empresa en organizaciones económicamente independientes; al evaluar solicitudes para la compra de una empresa; al examinar transacciones fraudulentas que impliquen la transferencia de derechos de propiedad a terceros.

La estimación del valor de liquidación de una empresa en situación de quiebra tiene varias características, principalmente debido a la naturaleza de la propia situación de emergencia. Estas características deben tenerse en cuenta al valorar la propiedad.

La valoración del valor de liquidación se refiere a los denominados tipos de valoración activos, cuando, con base en los resultados obtenidos, muchas partes interesadas toman las decisiones de gestión adecuadas. Una característica del valor de liquidación de una empresa es el alto grado de dependencia de terceros de los resultados de la evaluación.

Con base en las reglas generales sobre la liquidación de personas jurídicas establecidas en los artículos 61 a 65 del Código Civil de la Federación de Rusia, la principal diferencia entre la liquidación de una entidad jurídica (empresa) y su reorganización en cualquier forma es que la liquidación no implica sucesión, es decir transferencia de los derechos y obligaciones de la empresa liquidada a otras entidades.

La evaluación del valor de liquidación de una empresa se calcula restando del valor ajustado de todos los activos en el balance el monto de los costos actuales asociados con la liquidación de la empresa, así como el valor de todos los pasivos.

El valor de liquidación es el precio por el que se vende cualquier objeto en el mercado dentro de un plazo determinado. Siempre está por debajo del valor de mercado.

Además, el valor de liquidación es un indicador que surge en presencia de algunas circunstancias extraordinarias que influyen en los cambios en la situación normal del mercado (por ejemplo, cuando

Factores que influyen en el valor de liquidación:

Situación económica en el mercado;

La dependencia directa del coste de liquidación del período de venta del objeto, conocido como “período de exposición”. Depende del tipo de propiedad, el precio de venta inicial y el nivel de demanda;

El nivel de atractivo de un objeto en el mercado, que está determinado por características específicas. Depende de la demanda de un tipo particular de objeto.

Determinado en los siguientes casos:

La empresa se enfrenta a la amenaza de quiebra;

La entidad mercantil demostró que el valor de liquidación de la empresa supera al que tendrá en el proceso de realización de sus actividades.

Métodos para estimar el costo de liquidación de una entidad.

1. El método directo implica calcular el valor de liquidación utilizando (comparación directa con empresas similares y el método de correlación y

2. Metodología indirecta, que consiste en calcular el valor mediante valoración de mercado. En este caso, el valor de liquidación es el precio de mercado menos el costo del factor de venta forzosa de la empresa. La principal dificultad reside en determinar la magnitud de este factor. Por lo tanto, básicamente, en el mercado interno, el costo de las ventas forzosas se determina mediante la opinión de expertos.

Valor de liquidación en una crisis

Cuando ocurre la más mínima inestabilidad en la economía del estado, el precio de las entidades comerciales comienza a verse influenciado por factores, el principal de los cuales es la limitación en el momento de las ventas. Por tanto, el valor de liquidación es un indicador bastante relevante en condiciones de crisis.

Por lo tanto, si la situación del mercado se caracteriza por cierta estabilidad, los especialistas pueden determinar el llamado "período de exposición" basándose en información estadística. En presencia de una situación inestable compleja, dicho cálculo ya no será preciso y confiable. Por tanto, es recomendable utilizarlo en este caso. No debemos olvidar que la precisión de la estimación del coste de liquidación depende de la profesionalidad y experiencia del tasador.

El concepto de "valor de liquidación" se puede aplicar tanto a una entidad comercial en su conjunto como a sus componentes individuales. Un ejemplo es la evaluación del costo de liquidación de activos fijos. Todos los métodos y factores enumerados anteriormente se pueden aplicar a este objeto.