Плюсове и минуси на директното управление на жилищна сграда. Примерно споразумение и протокол от срещата. Директно управление на сграда Управление на компания за управление на жилищна сграда

Жилищен комплекс на Руската федерация Член 161. Избор на метод за управление на жилищна сграда. Общи изисквания за управление на жилищна сграда

1. Управлението на жилищна сграда трябва да осигури благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите, правилна поддръжка на общата собственост в жилищна сграда, разрешаване на въпроси, свързани с използването на тази собственост, както и предоставянето на комунални услуги на гражданите, живеещи в такъв къща или в случаите, предвидени в член 157.2 от този кодекс, постоянна готовност на комунални услуги и друго оборудване, което е част от общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда за предоставяне на комунални услуги (наричано по-нататък осигуряване на готовността на инженерните системи). Правителството на Руската федерация установява стандарти и правила за управление на жилищни сгради.

(виж текста в предишното издание)

1.1. Правилната поддръжка на общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда трябва да се извършва в съответствие с изискванията на законодателството на Руската федерация, включително в областта на осигуряването на санитарно и епидемиологично благополучие на населението, на техническо регулиране, пожарна безопасност, защита на правата на потребителите и трябва да гарантира:

1) съответствие с изискванията за надеждност и безопасност на жилищна сграда;

2) безопасността на живота и здравето на гражданите, собствеността на физическите лица, собствеността на юридическите лица, държавната и общинската собственост;

3) възможност за използване на помещения и друго имущество, което е част от общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда;

4) спазване на правата и законните интереси на собствениците на помещения в жилищна сграда, както и на други лица;

5) постоянна готовност на комунални услуги, измервателни уреди и друго оборудване, което е част от общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда, за осигуряване на ресурсите, необходими за предоставяне на обществени услуги на гражданите, живеещи в жилищна сграда, в съответствие с правила за предоставяне, спиране и ограничаване на предоставянето на комунални услуги на собствениците и ползвателите на помещения в жилищни сгради и жилищни сгради, установени от правителството на Руската федерация.

1.2. Съставът на минималния списък от услуги и работи, необходими за осигуряване на правилна поддръжка на общата собственост в жилищна сграда, процедурата за тяхното предоставяне и изпълнение се определя от правителството на Руската федерация.

1.3. Дейностите по управление на жилищни сгради се извършват въз основа на разрешение за извършването им, с изключение на случаите, когато тези дейности се извършват от сдружение на собствениците, жилищностроителна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация и в случаите, предвидени в за член 200, част 3 от този кодекс.

2. Собствениците на помещения в жилищна сграда са длъжни да изберат един от методите за управление на жилищна сграда:

1) пряко управление на собствениците на помещения в жилищна сграда, чийто брой не надвишава тридесет апартамента;

(виж текста в предишното издание)

2) управление на сдружение на собствениците на жилища, жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация;

3) управление на управляващата организация.

2.1. При извършване на пряко управление на жилищна сграда от собствениците на помещения в тази сграда, лицата, извършващи работа по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда, осигуряващи студено и горещо водоснабдяване и извършване на канализация, електроснабдяване, газоснабдяване (включително доставка на битов газ в бутилки), отопление (топлоснабдяване, включително доставка на твърдо гориво при наличие на печка), управление на твърди битови отпадъци, отговарят пред собствениците на помещенията в тази къща за изпълнението на техните задължения в съответствие със сключените споразумения, както и в съответствие с правилата, установени от правителството на Руската федерация за поддръжка на общата собственост в жилищна сграда, правила за предоставяне, спиране и ограничаване на предоставянето на комунални услуги на собственици и ползватели на помещения в жилищни блокове и кооперации.

(виж текста в предишното издание)

2.2. При управление на жилищна сграда от асоциация на собствениците на жилища или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация, посоченото партньорство или кооперация отговаря за поддръжката на общата собственост в дадена сграда в съответствие с изискванията на техническите разпоредби и правилата, установени от правителството на Руската федерация за поддръжка на обща собственост в жилищна сграда, за предоставяне на комунални услуги в зависимост от нивото на подобрение на дадена къща, чието качество трябва да отговаря на изискванията на правилата, установени от правителството на Руската федерация за предоставяне, спиране и ограничаване на предоставянето на комунални услуги на собственици и потребители на помещения в жилищни сгради и жилищни сгради или в случаите, предвидени в член 157.2 от този кодекс, за осигуряване на готовност на инженерните системи. Посоченото партньорство или кооперация може самостоятелно да предоставя услуги и (или) да извършва дейности по поддръжката и ремонта на обща собственост в жилищна сграда или да привлича въз основа на договори лица, извършващи съответните видове дейности. При сключване на споразумение за управление на жилищна сграда с управляваща организация, посоченото партньорство или кооперация упражнява контрол върху изпълнението на задълженията на управляващата организация по такова споразумение, включително предоставянето на всички услуги и (или) извършване на работа, осигуряваща правилна поддръжка на общата собственост в тази сграда, предоставяне на комунални услуги в зависимост от нивото на подобрение на дадена къща, чието качество трябва да отговаря на изискванията на правилата, установени от правителството на Руската федерация за предоставяне, спиране и ограничаване на предоставянето на обществени услуги на собственици и ползватели на помещения в жилищни блокове и кооперации.

(виж текста в предишното издание)

2.3. Когато управлява жилищна сграда от управляваща организация, тя носи отговорност пред собствениците на помещенията в жилищната сграда за предоставянето на всички услуги и (или) извършване на работа, които осигуряват правилната поддръжка на общата собственост в тази сграда и чието качество трябва да отговаря на изискванията на техническите разпоредби и правилата за поддръжка, установени от правителството на Руската федерация обща собственост в жилищна сграда, за предоставяне на комунални услуги в зависимост от нивото на подобрение на сградата, чието качество трябва да отговаря изискванията на правилата, установени от правителството на Руската федерация за предоставяне, спиране и ограничаване на предоставянето на комунални услуги на собствениците и ползвателите на помещения в жилищни сгради и жилищни сгради или в случаите, предвидени в член 157.2 от този кодекс , за осигуряване готовността на инженерните системи.

(виж текста в предишното издание)

ConsultantPlus: бел.

Ако промените метода на управление на жилищни сгради или изберете организация за управление, можете да решите да запазите предишната процедура за предоставяне на комунални услуги и плащания за тях (Федерален закон от 29 юни 2015 г. N 176-FZ).

3. Начинът на управление на жилищна сграда се избира на общо събрание на собствениците на помещения в жилищната сграда и може да бъде избиран и променян по всяко време въз основа на негово решение. Решението на общото събрание за избор на метод на управление е задължително за всички собственици на помещения в жилищна сграда.

(виж текста в предишното издание)

3.1. При прекратяване на управлението на жилищна сграда от сдружение на собствениците, жилищна или жилищно-строителна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация, посоченото дружество или кооперация в рамките на три работни дни от датата на решението на общото събрание на собствениците помещения в жилищната сграда за промяна на начина на управление на такава сграда, изисква се прехвърляне на техническа документация за жилищна сграда и други документи, свързани с управлението на такава сграда, ключове за помещения, които са част от общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда, електронни кодове за достъп до оборудване, което е част от общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда, и други технически средства и оборудване, необходими за експлоатацията и управлението на жилищна сграда, на лицето, което има пое задълженията да управлява жилищната сграда или в случай на избор на директен метод за управление на жилищна сграда, към собственика на помещенията в жилищната сграда, посочен в решението на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда по избор на пряк метод за управление на жилищна сграда или, ако такъв собственик не е посочен, на всеки собственик на помещения в такава жилищна сграда.

4. Органът на местното самоуправление по начина, определен от правителството на Руската федерация, провежда открит конкурс за избор на управляваща организация в случаите, посочени в част 13 от този член и част 5 от член 200 от този кодекс, както и ако в рамките на шест месеца преди датата на посочения конкурс собствениците на помещения в жилищна сграда не са избрали метод за управление на тази сграда или ако взетото решение за избор на метод за управление на тази сграда не е изпълнено . Явен конкурс се провежда и ако преди изтичането на договора за управление на жилищна сграда, сключен в резултат на открит конкурс, не е избран метод за управление на тази сграда или ако е взето решение за избор на начин на управление тази сграда не е реализирана.

(виж текста в предишното издание)

4.1. Информация за открит конкурс за избор на управляваща организация се публикува на официалния уебсайт на Руската федерация в Интернет информационната и телекомуникационна мрежа за публикуване на информация за наддаване (наричан по-долу официален уебсайт в Интернет). Правителството на Руската федерация определя официалния уебсайт в Интернет и органа, упълномощен да го поддържа. Преди правителството на Руската федерация да определи официален уебсайт в Интернет, съобщение за открит конкурс се публикува на официалния уебсайт на общината в информационната и телекомуникационна мрежа в Интернет, а също така се публикува в официалното печатно издание, предназначено за публикуване информация за извършване на поръчки за общински нужди. Информацията за конкурса трябва да бъде достъпна за разглеждане от всички заинтересовани лица без заплащане на такса. Информацията за резултатите от открит конкурс се публикува на уебсайта на информационната и телекомуникационна мрежа в Интернет, на който е публикувана информация за неговото провеждане, не по-късно от три дни от датата на определяне на тези резултати, а също така се публикува в официално печатно издание, в което е публикувана информация за неговото изпълнение.

5. Органът на местната власт в рамките на десет дни от датата на открития конкурс, предвиден в част 4 от този член, уведомява всички собственици на помещения в жилищна сграда за резултатите от посочения конкурс и условията на споразумението за управление на тази сграда. Собствениците на помещения в жилищна сграда са длъжни да сключат договор за управление на тази сграда с управляваща организация, избрана въз основа на резултатите от открит конкурс, предвиден в част 4 от този член, по начина, установен в член 445 от Гражданския закон. Кодекс на Руската федерация.

6. Органът на местната власт не по-късно от месец преди изтичането на срока на договора за управление на жилищна сграда, посочен в част 5 от този член, свиква среща на собствениците на помещенията в тази сграда, за да вземе решение за избора на метод за управление на тази къща, ако такова решение не е взето преди това в съответствие с част 3 от този член.

(виж текста в предишното издание)

7. Всеки собственик на помещения в жилищна сграда може да се обърне към съда с искане да задължи местните власти да изберат организация за управление в съответствие с разпоредбите на част 4 от този член.

(виж текста в предишното издание)

8.1. Не е разрешено сключването на договор за управление на жилищна сграда въз основа на резултатите от открит конкурс или ако същият конкурс бъде обявен за невалиден, по-рано от десет дни от датата на публикуване на информация за резултатите от посочения конкурс на официалния уебсайт в Интернет. Това изискване не се прилага, докато правителството на Руската федерация не определи официален уебсайт в Интернет.

9. Една жилищна сграда може да се управлява само от една управляваща организация.

(виж текста в предишното издание)

(виж текста в предишното издание)

10.1. Управляващата организация е длъжна да осигури безплатен достъп до информация за основните показатели на своята финансова и икономическа дейност, за предоставяните услуги и за извършената работа за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда, за реда и условията за тяхното предоставяне и изпълнение, за тяхната стойност, за цените (тарифите) на предоставяните комунални услуги чрез поставянето им в системата. Процедурата, съставът, условията и честотата на публикуване в системата на информация за дейностите по управление на жилищна сграда и предоставяне на преглед на документите, предвидени в този кодекс, асоциация на собствениците на жилища или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация, управляваща апартамент сграда (без сключване на споразумение с управляващата организация), се създават от федералния изпълнителен орган, който изпълнява функциите по разработване и прилагане на държавна политика и правно регулиране в областта на информационните технологии, заедно с федералния изпълнителен орган, осъществяващ функциите за разработване и прилагане на държавна политика и правно регулиране в областта на жилищните услуги, освен ако федералният закон не установява друг период за публикуване на определена информация в системата.

(виж текста в предишното издание)

11. В случая, предвиден в член 157.2 от този кодекс, управляваща организация, асоциация на собствениците на жилища или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация, която управлява жилищна сграда, по начина, установен от правителството на Руската федерация, длъжен да:

1) предоставя на организациите за доставка на ресурси, регионалния оператор за управление на твърди битови отпадъци информация, необходима за таксуване на комунални услуги, включително показанията на индивидуалните измервателни уреди (когато такива показания се предоставят от собствениците на помещения в жилищна сграда и наемателите на жилищни помещения по договори за социално наемане или договори за наем на жилищни помещения на държавния или общинския жилищен фонд в дадена сграда на управляваща организация, сдружение на собствениците на жилища или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация) и колективни (общностни) измервателни уреди инсталиран в жилищна сграда;

2) наблюдава качеството на комуналните ресурси и непрекъснатостта на тяхното снабдяване до границите на общата собственост в жилищна сграда;

3) приема от собствениците на помещения в жилищна сграда и наемателите на жилищни помещения по договори за социално наемане или договори за наем на жилищни помещения от държавния или общинския жилищен фонд в дадена сграда за нарушения на изискванията за качество на обществените услуги и (или) непрекъснатостта на предоставянето на такива услуги, нарушения при изчисляването на размера на плащането за комунални услуги и взаимодействие с организациите, доставящи ресурси, и регионалния оператор за управление на твърдите битови отпадъци при разглеждането на тези заявления, проверка на фактите, посочени в тях, премахване на установени нарушения и изпращане на информация за резултатите от разглеждането на заявленията по начина, установен от правителството на Руската федерация;

4) предоставят на организациите, доставящи ресурси, достъп до обща собственост в жилищна сграда, за да преустановят или ограничат предоставянето на комунални услуги на собственици на помещения в жилищна сграда и наематели на жилищни помещения по договори за социално наемане или договори за наем на жилищни помещения от държавния или общинския жилищен фонд в дадена сграда или по споразумение с организации за доставка на ресурси спират или ограничават предоставянето на комунални услуги на собствениците на помещения в жилищна сграда и наемателите на жилищни помещения по договори за социално наемане или договори за наем на жилищни помещения на държавния или общинския жилищен фонд в дадена сграда.

(виж текста в предишното издание)

11.1. Когато жилищна сграда се стопанисва пряко от собствениците на помещенията в жилищната сграда, комуналната услуга по управление на ТБО се предоставя на собствениците и ползвателите на помещенията в тази сграда от регионалния оператор за управление на битовите отпадъци. твърди отпадъци.

12. Управляващите организации, сдруженията на собствениците на жилища или жилищните кооперации или други специализирани потребителски кооперации, които управляват жилищни сгради, нямат право да откажат да сключат в съответствие с правилата, посочени в част 1 на член 157 от настоящия кодекс, договори, включително в отношение към комунални ресурси , изразходвани за поддръжка на обща собственост в жилищна сграда, с организации за доставка на ресурси, които осигуряват студено и горещо водоснабдяване, канализация, електроснабдяване, газоснабдяване (включително доставка на битов газ в бутилки), отопление (топлина доставка, включително доставка на твърдо гориво при наличие на печка за отопление) и регионалния оператор за управление на твърди битови отпадъци, с изключение на случаите, предвидени по начина, установен от законодателството за градоустройство, разрешение за въвеждане в експлоатация жилищна сграда, органът на местната власт публикува обявление за открит конкурс за избор на управляваща организация на официалния уебсайт в Интернет и не по-късно от четиридесет дни от датата на публикуване на такова обявление провежда открит конкурс в съответствие с с част 4 на този член. В рамките на десет дни от датата на открития конкурс органът на местната власт уведомява всички лица, които са приели от предприемача (лицето, осигуряващо строителството на жилищната сграда) след издаване на разрешение за въвеждане на жилищната сграда в експлоатация на помещенията в тази сграда съгласно акта за прехвърляне или друг документ за прехвърляне, по резултатите от открит конкурс и по условията на договора за управление на тази къща. Тези лица са длъжни да сключат договор за управление на тази къща с управляваща организация, избрана въз основа на резултатите от открит конкурс. Ако в рамките на два месеца от датата на открития търг собствениците не са сключили договор за управление с управляващата организация, такъв договор се счита за сключен при условията, определени от открития търг.Член 46, част 7 от този кодекс. В случай на продажба или друго отчуждаване на първите помещения в тази жилищна сграда, собствениците на помещенията в тази жилищна сграда в рамките на една година от датата на продажбата или друго отчуждаване на първите помещения в тази жилищна сграда трябва да изберат на общо събрание на тези собственици и прилага метод за управление на тази жилищна сграда.

15. Организацията, която доставя ресурсите, необходими за предоставянето на обществени услуги, е отговорна за доставката на тези ресурси с подходящо качество до границите на общата собственост в жилищна сграда и границите на външните мрежи за инженерна и техническа поддръжка за тази сграда, освен ако не е установено друго в споразумение с такава организация.

15.1. Регионалният оператор по управление на ТБО е отговорен за предоставянето на обществени услуги по управление на ТБО от мястото на натрупване на ТБО, освен ако в договора не е установено друго.

(виж текста в предишното издание)

16. Лицето, което отговаря за поддръжката и ремонта на общата собственост в жилищна сграда, в рамките на предоставянето на тези услуги, е длъжно да осигури състоянието на общата собственост в жилищната сграда на нивото, необходимо за предоставяне на комунални услуги с подходящо качество.

17. Управление на жилищна сграда, по отношение на която собствениците на помещенията в жилищната сграда не са избрали метод за управление на такава къща по начина, установен от този кодекс, или избраният метод на управление не е приложен, организация за управление не е определена, включително поради признаването на открит конкурс за невалиден организация за управление, извършвана от орган на местно самоуправление в съответствие с този кодекс, се извършва от организация за управление, която има лиценз за извършване предприемачески дейности за управление на жилищни сгради, определени с решение на органа на местната власт по начина и при условията, определени от правителството на Руската федерация. Такава управляваща организация извършва дейности по управление на жилищна сграда, докато собствениците на помещенията в жилищната сграда изберат метод за управление на жилищната сграда или до сключването на споразумение за управление на жилищната сграда с управляваща организация, определена от собствениците на помещенията в жилищната сграда или въз основа на резултатите от открит конкурс, предвиден в част 4 от този член, но не повече от една година.

Има няколко форми на управление на жилищни сгради. Сред тях се откроява директното управление на жилищна сграда.

Днес много организации, свързани с жилищните въпроси, насърчават жителите да преминат към тази форма.

Предимства и недостатъци

Всяка форма има своите плюсове и минуси. Същността на тази форма е следната: управлението се извършва от инициативните собственици, живеещи в тази къща.

Те ще свършат цялата работа сами и безплатно. Има недостатък в този аргумент. В големите къщи могат да възникнат разногласия между собствениците, което ще доведе до много допълнителни проблеми. Този метод се използва най-добре в малки жилищни сгради.

Когато провеждат кампания за NU, управляващите компании не показват недостатъците на тази форма. Цялата инициатива за преминаване към директен метод на управление трябва да бъде внесена от жителите. Управляващите компании изглежда нямат нищо общо с тази форма.

Организациите, които участват в кампании, трябва да подпишат споразумение. Съгласно договора всяка работа и отговорност е на организацията. Изпълнителят няма нищо общо с това.

За да може изпълнителят да извърши някаква работа, е необходимо да се обърнете към съда. В този случай собственикът ще плати глобите. Жителите са лишени от възможността да проверят условията на договора. Управляващите дружества не се контролират.

Ремонтни или подготвителни работи ще се извършват от изпълнителя само срещу събраната сума. В този случай изпълнителят е длъжен да сключи споразумение със собствениците на къщата, включително всички без изключение.

Този тип управление има предимства. Най-големият плюс е, че всеки наемател отговаря само за себе си.

Жителите на помещенията нямат пълна информация за тази форма на домоуправление. Ето защо, когато преминавате към NU, трябва да помислите за плюсовете и минусите на тази форма.

Директен контрол

Формата на пряко управление предвижда самостоятелно управление от собствениците на помещенията. Те изпълняват управленски функции на обществени начала. Следователно, от финансова гледна точка, този метод не изисква големи разходи. Събраните пари се използват за управление. Жителите са отговорни за другите разходи.

Формата на пряко управление не получава средства от бюджета. Не се използват разплащателни сметки, няма лице, което да води отчетност за разхода на бюджетни средства.

От правна страна този метод на управление е защитен, ако има сключено споразумение с контрагенти. Именно тези организации трябва да предоставят ремонтни услуги.

Ако споразумението не съществува, тогава изпълнението на управлението на избрания метод не е настъпило. След това къщата се обявява за конкурс, в който участват организации, стопанисващи къщите.

Пряката форма на управление има свой орган. Публичното събрание на жителите на помещенията е управителен орган. На срещите се решават въпроси, свързани с ремонтни дейности, имущество и комунални услуги.

При предоставяне на жилищни услуги, собствениците на имоти, след провеждане на събрание, сключват договори с лицата, извършващи ремонтни дейности и услуги по поддържане на целия имот.

Договорът се сключва в присъствието на две страни:

1. Собственици на къщата;
2. Доставчици на жилищни услуги.

Ако собствениците на помещенията са избрали едно упълномощено лице, то може да сключва договори от името на всички живущи. Преди сключването на договорни отношения, собствениците изготвят план за действие, който съдържа позиции за ремонт и поддръжка на имота. Освен това се избира изпълнител, с който се сключва договор след решаване на основните въпроси.

Собствениците на помещения плащат за комунални услуги независимо в съответствие с изготвените договори по тарифи, установени от държавните и местните власти.

Стъпка по стъпка управление на жилищна сграда

1. Създаване на група инициатори

Първият и основен момент при започване на важно начинание е изборът на инициатори. Това трябва да са хора, които са склонни към същата мисъл.

Следователно, когато се преминава към метод на пряко управление, е необходимо да се намерят съмишленици, които могат да изпълняват организационни въпроси.

Първата задача на групата е да състави списък на собствениците на жилища и да предостави информация. Необходимо е да се очертаят всички предимства на това управление и да се съберат повече жители.

Втората задача е да информира обитателите на помещението за срещата, която трябва да се проведе. Препоръчително е тази работа да се извърши чрез писане на писма, в които се посочва точната дата и място, където ще се проведе срещата.

1. Провеждане на среща

За да изберете този метод на управление, трябва да проведете общо събрание. Собствениците трябва да се съобразят и подкрепят одобреното решение. Заседанията се провеждат присъствено или неприсъствено.

За провеждане на присъствено обучение се избира предварително зала. Първо трябва да съгласувате избраното място с ръководството на помещението.

В тази ситуация е по-добре срещата да се проведе задочно. В тази връзка се подготвя анкета. Участниците в срещата изразяват своите мисли писмено.

Повече от половината собственици трябва да участват в срещата, тогава, в съответствие с член 45 от Жилищния кодекс на Руската федерация, тя ще бъде валидна. Броят на гласовете се изчислява според размера на жилищната площ на собственика.

На срещата трябва да бъдат обсъдени следните въпроси:

1. Преход към метода на пряк контрол на къщата, вземане на решения;
2. Избор на представител от собствениците, отговарящ за интересите на жителите;
3. Сключване на договори с управляващи дружества.

На срещата трябва да присъстват представители на местната администрация.

1. Избор на организации за домашни услуги

Договорите се сключват с всеки собственик на помещението поотделно. Ако тази задача е делегирана на доверено лице, то извършва сключването на договори самостоятелно.

Протокол от срещата за преминаване към формата на пряк контрол

След заседанието е необходимо да се състави протокол с подписите на членовете на домовата комисия.

Протоколът трябва да съдържа следната информация:

• По избор на председател и секретар;
• Относно избора на форма на управление;
• Относно избора на организации, които ще извършват ремонтни работи;
• Решението на собствениците да преминат към метода на плащане на комунални услуги;
• Място за съхранение на протокола.

Протоколът се подписва до 10 дни след заседанието. Протоколът съдържа информация за гласуване и решаване на всички въпроси. Протоколът се води от доверено лице.

Ако собствениците на помещенията спазват всички правила, този метод на управление трябва да има добър резултат.

Управлението на жилищна сграда трябва да осигури благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите, правилна поддръжка на общата собственост в жилищна сграда, разрешаване на въпроси, свързани с използването на тази собственост, както и предоставяне на комунални услуги на гражданите, живеещи в такава сграда.

Начинът на управление на жилищна сграда се избира на общо събрание на собствениците на помещения в жилищната сграда и може да бъде избиран и променян по всяко време въз основа на негово решение. Решението на общото събрание за избор на метод на управление е задължително за всички жители на помещения в жилищна сграда.

Какви методи съществуват за управление на жилищна сграда?

Собствениците на помещения в жилищна сграда са длъжни да изберат един от методите за управление на жилищна сграда:

1. Пряко управление на собствениците на помещения в жилищна сграда.

Когато жилищна сграда се управлява пряко от собствениците на помещения в такава сграда, споразумения за предоставяне на услуги по поддръжка и (или) извършване на ремонт на обща собственост в такава сграда с лица, ангажирани в съответните видове дейности, се сключват от собствениците на помещения в такава сграда въз основа на решения на общото събрание на тези собственици.

Договори за студено и горещо водоснабдяване, канализация, електроснабдяване, газоснабдяване (включително доставка на газ за битови нужди в бутилки), отопление (топлоснабдяване, включително доставка на твърдо гориво при наличие на печно отопление) се сключват от всеки собственик на помещенията, пряко управляващи жилищната сграда, от свое име.

Въз основа на решение на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда, пряко управляващи такава сграда, един от собствениците на помещения в такава сграда или друго лице, което има пълномощно, удостоверено с пълномощно, издадено му в писмен вид от всички или по-голямата част от собствениците на помещенията в такава къща.

2. Управляващо дружество.

Управляващо дружество, избрано на общо събрание на собствениците, действа от името на собствениците на помещения в жилищна сграда въз основа на сключено с него споразумение.

Съгласно споразумение за управление на жилищна сграда, едната страна (управителната организация), по указание на другата страна (собствениците на помещенията в жилищната сграда, управителните органи на сдружението на собствениците или управителните органи на жилищна кооперация или управителните органи на друга специализирана потребителска кооперация), се задължава да предоставя услуги срещу заплащане в рамките на договорен период от време и да извършва работа по правилната поддръжка и ремонт на общата собственост в такава къща, да предоставя комунални услуги на собственици на помещения в такава къща и лица, които използват помещенията в тази къща, и извършват други дейности, насочени към постигане на целите за управление на жилищна сграда.

При избора на организация за управление от общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда се сключва договор за управление с всеки собственик на помещения в такава сграда при условията, посочени в решението на това общо събрание.

Една жилищна сграда може да се управлява само от една управляваща организация.

Договорът за управление на жилищна сграда трябва да посочва:

1. състава на общото имущество на жилищната сграда, по отношение на която ще се осъществява управлението, и адреса на сградата;

2. списък на услугите и работите за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда, процедурата за промяна на такъв списък, както и списък на комуналните услуги, предоставени от управляващата организация;

3. редът за определяне на цената на договора, размера на плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения и размера на плащането за комунални услуги, както и редът за извършване на такова плащане;

4. редът за наблюдение на изпълнението на задълженията на управляващата организация по договора за управление.

Условията на договора за управление на жилищна сграда са еднакви за всички собственици на помещения в жилищната сграда.

3. Асоциация на собствениците на жилища.

Асоциацията на собствениците на жилища е организация с нестопанска цел, асоциация на собственици на помещения в жилищна сграда за съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигуряваща експлоатацията на този комплекс, собствеността, ползването и в границите установено със закон, разпореждане с обща собственост в жилищна сграда.

HOA е организация с нестопанска цел, следователно не трябва да се създава с цел реализиране на печалба.

Решението за създаването му се взема на общо събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда. Създаването на HOA е възможно, ако най-малко 50% от общия брой гласове на собствениците на помещения гласуват за това.

HOA е юридическо лице от момента на държавната му регистрация. HOA има печат с името си, текуща и друга банкова сметка и други данни.

Членството в HOA възниква от собственика на помещения в жилищна сграда въз основа на заявление за членство в асоциацията на собствениците на жилища.

Ако в жилищна сграда е създадено сдружение на собствениците на жилища, лицата, закупили помещения в тази сграда, имат право да станат членове на партньорството, след като придобият собственост върху помещенията.

Членството в HOA се прекратява от момента на подаване на заявление за напускане на членовете на партньорството или от момента на прекратяване на правата на собственост на члена на партньорството върху помещения в жилищна сграда.

Само едно партньорство може да бъде създадено в една жилищна сграда, но няколко сгради могат да бъдат комбинирани в едно партньорство.

Ръководството на дейността на сдружението на собствениците се осъществява от управителния съвет на сдружението. Управителният съвет на асоциацията на собствениците на жилища има право да взема решения по всички въпроси от дейността на партньорството, с изключение на въпроси, които са от изключителната компетентност на общото събрание на собствениците на помещения в жилищна сграда и компетентността на общото събрание на членовете на асоциацията на собствениците.

Управителният съвет на сдружението на собствениците на жилища се избира измежду членовете на сдружението от общото събрание на членовете на сдружението за периода, определен от устава на сдружението, но не повече от две години.

Управителният съвет на сдружението на собствениците на жилища избира измежду своите членове председател на сдружението.

Управителният съвет на асоциацията на собствениците на жилища е изпълнителният орган на партньорството, който се отчита пред общото събрание на членовете на партньорството.Заседанието на управителния съвет на асоциацията на собствениците на жилища се свиква от председателя в рамките на сроковете, определени от устава на партньорството .

Заседанието на управителния съвет на асоциацията на собствениците на жилища се признава за валидно, ако в него участва мнозинство от членовете на управителния съвет на асоциацията. Решението на управителния съвет на сдружението на собствениците се документира в протокол.

внимание!

Ако собствениците на помещения в жилищна сграда не изберат метод за управление на сградата, в този случай органът на местната власт провежда открит конкурс за избор на организация за управление. Ако в рамките на една година преди датата на посочения конкурс собствениците на помещения в жилищна сграда не са избрали метод за управление на тази сграда или ако взетото решение за избор на метод за управление на тази сграда не е изпълнено. Явен конкурс се провежда и ако преди изтичането на договора за управление на жилищна сграда, сключен в резултат на открит конкурс, не е избран метод за управление на тази сграда или ако е взето решение за избор на метод на стопанисване на тази сграда не е реализирана.

Добре е да се знае!

Ако не сте съгласни с избрания метод за управление на жилищна сграда или с процедурата за извършване на такъв избор, можете да се обърнете към съда, за да обявите избрания метод или конкретното избрано дружество за незаконни.

Пригодността за живеене и благосъстоянието на една многоетажна сграда зависи от избрания вариант за управление на тази сграда. Законът предлага три възможности за управление:

• избор на HOA или жилищна кооперация;
• управление на самите жители;
• управление на конкретна компания или фирма.

Жителите на жилищна сграда самостоятелно избират една от формите в открито общо гласуване. Въз основа на резултатите се обявява решение. Ако след известно време жителите искат да променят решението и да изберат различен метод на управление, тогава е необходимо да се проведе събрание по същия начин и да се реши въпросът чрез гласуване. Днес ще ви разкажем за плюсовете и минусите на директното управление на жилищна сграда от собствениците.

Когато официално стана възможно управлението на жилищна сграда директно от собствениците, жителите започнаха да променят формата на управление. Наистина, на пръв поглед самоуправлението има много предимства и изглежда най-ефективният метод. Но всъщност се оказа, че директното управление на жилищна сграда има клопки, с които много хора, чиито къщи преминаха към този тип управление, трябваше да се сблъскат.

Предимства на директния домашен контрол

Когато многоетажна сграда се управлява от определена компания, тя е отговорна за плащането на всички услуги. Нейните отговорности включват изпращане на уведомления, уведомяване за нови тарифи и цялата документация. Но при избора на директен контрол ситуацията се променя.

Недостатъци на самоуправление на жилищна сграда

Има много тънкости и подводни камъни в прякото управление на жилищна сграда. В този материал очертахме само най-основните точки. Разбираемо е желанието на собствениците да получат независимост и възможност да имат „прозрачна” касова бележка за услугите. Безпорядъкът на жилищните отдели и жилищните и комуналните услуги е известен на повечето. Хората трябва да губят време в доказване на добавки и печатни грешки. Всичко обаче трябва внимателно да се обмисли и анализира, преди да се приложи решение и да се премине към форма на самоуправление. В противен случай преходът ще донесе повече нови трудности, отколкото ще разреши стари.

Ако все още имате някакви неясноти относно тази форма на управление или се интересувате само от промените през 2015 и 2016 г., тогава можете да зададете въпроса си към наш адвокат онлайн, който с радост ще ви разясни всички тънкости, особености и рискове на пряко управление.

Действащото жилищно законодателство предвижда 3 основни начина за управление на жилищна сграда. Собствениците могат да управляват общата собственост самостоятелно, чрез съдружие или управляващо дружество, с което е сключено съответно споразумение. Предимствата и недостатъците, характеристиките на всеки от тези методи са разгледани подробно в статията.

Такива въпроси се регулират от федералното законодателство - а именно Жилищния кодекс. Той определя общите цели на управлението на собствеността (безопасност на живота, здраве на жителите, спазване на изискванията за нейната поддръжка и др.).

Същата статия посочва основните методи за контрол:

1. Независим (от собствениците без участието на посредници).
2. Управление чрез потребителска кооперация - това може да бъде партньорство на собствениците (HOA) или друга кооперация.
3. Делегирането на вашите правомощия на управляващото дружество е един от най-често срещаните методи.

Собствениците трябва да избират от тези три точки, тъй като не се допуска ситуация, при която никой не носи отговорност за общата собственост, нейната поддръжка и ремонт.

Концепцията за управление включва извършване на работа от конкретен списък, който е определен в договора. Освен това на федерално ниво е установен така нареченият минимален списък от работи и услуги - това са задължителни видове дейности, чието изпълнение ви позволява да поддържате имуществото в нормално състояние. Включва работа по поддръжката на носещи и неносещи конструкции на къщата, всички комунални услуги, както и други видове услуги (измиване на входа, борба с вредителите и др.).

Метод 1. Директен контрол

Този метод е подходящ за малки къщи (обикновено 2-3 етажа), общият брой на апартаментите в които не надвишава 30. Тогава собствениците могат да поемат отговорност за ремонт, текуща работа, отстраняване на аварии и т.н. Има поне три основни вида контрол:

1. Всеки собственик самостоятелно наблюдава своя обект, следи за изправността на водоснабдяването, електрическата инсталация, чистотата в общия коридор (стълбище) и др. Всички работи по текущи ремонти, както и евентуално отстраняване на повреди, също се извършват самостоятелно, за ваша сметка.
2. Във втория случай организацията на управление е абсолютно същата, но собствениците делегират част от правомощията си на съответните фирми (например за сметоизвозване, за предоставяне на услуги по почистване и др.). С тях се сключват съответните споразумения, всеки собственик заплаща такса за предоставяне на услуги, пропорционална на площта на имота си.
3. Можете да организирате поддръжката на общата собственост, подобно на втория случай, но поверете сключването на договори с комунални компании на ваш представител. Той се избира измежду собствениците на апартаменти, които организират подписването на договора, плащането на таксите, контролира качеството на работа и др.
4. И още една възможност - всички собственици самостоятелно сключват споразумения с комунални услуги, като им поверяват пълната отговорност за поддръжката, ремонта и отстраняването на аварии, свързани с общата собственост. Подходящ за малки къщи с например 5-7 апартамента.

Предимствата на метода са свързани със значителни икономии на разходи, а недостатъците са свързани с възможни рискове при смяна на сервизна компания.

професионалисти	минуси
таксите за услуги се превеждат директно на техния доставчик, което спестява пари	трудно организиран ефективен контрол
	могат да възникнат трудности при подписване на договори с фирми
можете да изберете компанията, която собственикът смята за най-подходяща за себе си	Възможна е честа смяна на фирмите, които обслужват къщата
тъй като няма колективна отговорност, ако няма дългове, апартаментът няма да бъде изключен от обслужване (за дългове на съседи)	трябва допълнително да създадете специален акаунт за бъдещи основни ремонти

Експертно мнение

Саломатов Сергей

Експерт по недвижими имоти

Тъй като в този случай не се образува специално юридическо лице, може да се открие само неофициална сметка за бъдещи основни ремонти. Друг вариант е проблемите да се решават при възникването им, но в някои ситуации може да са необходими големи суми, които не могат да бъдат събрани бързо.

По този начин независимото управление на къща е напълно възможно, ако в къщата има малко апартаменти и техните собственици са доста отговорни хора. Освен това къщите трябва да са в добро състояние, защото старите сгради изискват значителни инвестиции в основен ремонт.

Метод 2. Управление чрез HOA

HOA е организация с нестопанска цел, която се представлява от собствениците на помещения, разположени в жилищна сграда. Това се отнася за специална потребителска или жилищна кооперация със собствен устав и правилник. Организацията има собствено име, данни, има право да сключва договори с всички сервизни компании, както и да наблюдава тяхната работа.

Всяка година има събрание, на което присъстват (и имат право на глас) всички собственици. Те решават най-важните въпроси, избират състава на борда, кандидатурата на председателя (или напускат предишните лица). На дневен ред са и други задачи, например отдаване под наем на площ, извършване на основен ремонт и др. През останалото време ръководството се осъществява пряко от управителния съвет, ръководен от председателя. Те сключват договори с комунални услуги, плащат такси, контролират качеството на работа и правят спешни обаждания за отстраняване на причините и последствията от аварии.

Предимството на този метод е, че управлението е организирано на по-високо ниво. Недостатъците са свързани с евентуалната некомпетентност на кооперативното управително ръководство и други недостатъци.

По този начин HOA е подходящ както за средни, така и за големи жилищни сгради. Всеки собственик действа като член на партньорството и влиза в споделена собственост върху цялата къща наведнъж (дялът се определя пропорционално на площта на имота). Следователно собствениците поемат отговорност за състоянието на къщата и плановете за нейния ремонт (те са тези, които вземат решения на годишното събрание).

Експертно мнение

Саломатов Сергей

Експерт по недвижими имоти

Ако е очевидно, че HOA или друга потребителска кооперация не се справя със задачите си, собствениците имат право да поискат премахването на тази организация. Съответното решение се взема на годишно или извънредно събрание с мнозинство на гласовете. Тогава собствениците имат право да поверят управлението на управляващо дружество, което също избират самостоятелно.

Метод 3. Управление чрез управляващото дружество

Това е най-често срещаният и удобен (от гледна точка на конкретен собственик) начин за организиране на поддръжката на обща собственост, въпреки че обикновено струва повече от HOA и още повече независимо управление. Същността на метода е, че жителите просто се освобождават от цялата отговорност за поддръжката (включително вземането на решения) и прехвърлят тежестта на управлението на съответната организация. Можете да го изберете (както и да го промените) на общо събрание на собствениците, решението се взема с мнозинство.

С Управляващото дружество трябва да бъде сключен договор, който се подписва от всеки собственик от своя страна. Текстът описва подробно отговорностите на организацията (какъв вид работа трябва да се извършва и с каква честота). Фирмата сключва договори с всички комунални услуги и изпраща съответните разписки за плащане на услуги на месечна база.

По този начин Управляващата организация може да играе едновременно 2 роли:

1. Тя директно обслужва общата собственост в къщата самостоятелно или с участието на трети страни (фирми, индивидуални предприемачи, физически лица).
2. Сключва договори от името на собствениците с всички обществени предприятия, т.е. действа като посредник.

Съществен недостатък на този метод на контрол е, че е доста скъп. В този случай обаче жителите са в най-удобната позиция, тъй като напълно поверяват цялата отговорност на конкретна организация.

Експертно мнение

Соболев Дмитрий

Адвокат по административни нарушения, експерт по обекти

На практика може да възникне „смесен“ тип управление, когато асоциацията на собствениците остава в къщата, но поверява част от функциите си на управляващото дружество, с което е сключено съответно споразумение. В този случай фирмата не организира поддръжката на имота, а извършва специфична работа. Всички въпроси, свързани с вземането на най-важните решения, остават за председателя и членовете на съвета, а те от своя страна са предмет на решение на мнозинството на събранието на собствениците на апартаменти.

Кой начин е по-добър

Отговорът на този въпрос до голяма степен зависи от размера на къщата, т.е. броят на живеещите в него собственици, както и тяхната организация. Тъй като никой не може да даде гаранция за конкретно лице (а освен това собствениците на апартаменти често се сменят), за големи къщи е за предпочитане да изберете 1 от 2 метода.